办公楼物业多级危机应急预案和应急措施(2)【物业管理经验分享】

物管从业二十年，本文极具参考价值，如若有用请打赏支持，谢谢！办公楼物业多级危机应急预案和应急措施（2）【物业管理经验分享】办公楼物业多级危机应急预案和应急措施（2）

突发事件的预防---雷暴、台风

1.0目的

保证雷暴、台风来临时办公楼业主的人生及时财产安全2.0适用范围

雷暴、台风来临时

3.0工作程序3.1当广播、电视发警报报告时（包括雷暴、台风）；

3.1.1.管理处项目经理、主管、领班应留意气象台发出的有关报告；

3.1.2.必须检查办公楼业主所有的门、窗是否关上及牢固；3.1.3.检查房顶天线、广告牌及相关设备是否放在安装牢固及高空电子广告牌是否关上电源；

3.1.4.建筑物若有维修棚架、吊架等物体在外装置，应通知建筑商采取防风措施；

3.1.5.天台杂物及材料必须清理及牢固；3.1.6.检查办公楼内、外所有排水渠道是否通畅；

3.1.7.向办公楼业主发出《台风通知》；

3.1.8.备好应急照明、沙包、麻绳等用具；3.2当台风、雷暴到来时；

3.2.1.在办公楼在明显位置张贴或竖立”留意路滑”标志；

3.2.2.地下车库加沙包堵水3.2.3.加强巡视留意建筑物是否有水浸记录，若有此记录，则应参照、水浸应急处理程序；

3.2.4.当值员工必须与呼叫中心联络；

3.2.5.当值员工必须监守其工作岗位，直至员工接管为止；3.2.6.所有部门负责人必须与公司保持联络，听从特别指示；

3.2.7.持续收听天文台发布有关台风的消息；

3.2.8.非当值员工必须与管理处中心保持联络，等候指示并随时准备至办公楼报到；3.2.9.准备接到的员工必须与管理处中心联络，如情况许可应尽快至管理处报到准备交班的员工暂停交班，坚守岗位直至解除台风为止；

3.2.10.休班管理人员应与管理处保持联络，有需要时应返回管理处处理事务，当台风时，当值人员应坚守岗位，如情况紧急，非当值人员应尽快赶到管理处协助处理事务直至解除台风为止；

3.3台风、雷暴过后，以书面报告全部经过。突发事件的预防---水浸（漏水）

1.0目的

保证办公楼发生水浸（漏水）事故时的有效程序2.0适用范围

适用于办公楼范围发生的水浸（漏水）事故

3.0工作程序3.1.寻找水浸的原因；

3.2.断开有关水闸，切断水源，切断相关区域的电力；

3.3.如断水后引起办公楼停水，应立即张贴告示；3.4.如漏水是由于水管破损所至，应立刻通知工程维修人员进行抢修并断开相关水闸和水源；

3.5.利用沙包阻止水势蔓延到办公楼其他地方；

3.6.将接近水浸地方的电梯升高并停止使用；3.7.如电梯浸水应断开电梯电源，禁止进入待现场清理后再维修电梯；

3.8.利用潜水泵等有关工具清理现场（排水点：卫生间马桶地漏或直接向楼外排泄）并拍照作记录；

3.9.将一切详细情况撰写特别事故报告上报办公楼并抄送有关部门突发事件的预防---暴力事件

1.0目的

确立承认和处理暴力事件的规则2.0适用范围

所有与暴力事件有关的活动

3.0工作程序3.1.处理暴力事件时，保卫人员应尽快实施示警以防事态进一步恶化，迅速通知有管辖的官方警察所或公安局以处理。

3.2.保卫人员应通过人群控制和交通控制来控制此情况，直到有管辖权的官方到达现场并控制局面。

3.2.1.如果确实发生了攻击，保安或其他人员受到了人身伤害，保卫人员必须立即寻求医疗援助，同时电话通知有管辖权的官方。3.2.2.应迅速报告管理处出面调解，管理处人员到场后应：

3.2.3.劝阻双方住手、住口/双方或一方离开现场。

3.2.4.持械斗殴一方应制止持械/有伤员立即送办公楼。3.2.5.在制止争吵、斗殴中切不能动粗和恶语相向。

3.3.对于嫌疑分子的处理。

3.3.1.要审查证件，对无论或说不出正当理由者劝阻出办公楼范围。3.3.2.在办公楼范围内的可以分子可带至值班室进一步盘问，必要时扭送公安机关。

3.3.3.在处理嫌疑人员时，不允许私自放人，更不允许敲诈勒索。

3.4.对酗酒闹事者或精神病人的处理：3.4.1.对其采取相应的控制和监控措施。

3.4.2.及时通知家属领回。

3.4.3.有危害社会秩序的行为，可迅速通知有管辖的官方警察所突发事件的预防---交通事件

1.0目的

确立处理交通事故的规定2.0适用范围

所有与交通事故有关的活动

3.0工作程序3.1.如果交通事故没有造成财产损失，

3.2.1.保安人员应帮助车主了解事故情况。

3.2.2.必要或要求的情况下通知警方划分事故现场并在警方到达前尽量保持事故现场的原始状态。3.2.3.采取医疗救助，人群控制等措施。

3.2.4.帮助拖走损坏的车辆。

3.2.5.协助清洁部清理现场（如清除行车道上的破碎玻璃和洒出的汽油）3.2.如果交通事故造成了财产损失，保安人员除采取以上措施外，还应：

3.2.1.记录下车住的驾驶执照、车牌、车辆情况以及车主联系电话等信息。

3.2.2.若可以，保留一份警方的事故调查报告。3.2.3.若可以，在清理现场前，拍摄下事故车辆和损坏的设施。

3.2.4.保安主管应即时向业主汇报事故情况。

3.3.保安人员不应对哪方负责提供任何意见除非负责调查的警察问及此事。突发事件的预防---爆炸、炸弹威胁

1.0目的

通过明确此程序，确保遭受炸弹威胁时可做出正确的决定。2.0适用范围

适用于所有与炸弹威胁有关的情况。

3.0工作程序3.1.接听电话者应保持镇静和礼貌，力图从打电话者获取尽量多的信息：

3.1.1.何时爆炸

3.1.2.爆炸物在何处3.1.3.爆炸物的外形

3.1.4.爆炸物的类型

3.1.5.爆炸动机是什么3.1.6.爆炸目标是什么

3.1.7.打电话者的姓名和他/她所代表的组织

3.1.8.从何处打来电话3.1.9.打电话者的电话号码

3.2.让其他保安员知道此事，但不要惊动打电话者

3.2.1.注意倾听电话内容，尽最大努力让他/她感觉到你在认真听他/她说话，并且非常关注此事。3.2.2.设法保持通话直到警察赶到。

3.2.3.允许打电话者自由讲话。

3.3.当听打电话者讲话时，应尽力记下他/她的特征：3.3.1.性别

3.3.2.年龄

3.3.3.国籍3.3.4.语言

3.3.5.方言

3.3.6.他/她的语速3.3.7.声调

3.3.8.注意爆炸的地点和时间

3.3.9.注意打电话这意图攻击的人或对象3.3.10.背景噪音

3.3.11.与他/她保持通话方面有没有困难

3.4.证实已经通知保安主管、管理处和警方：3.5.如果不知道炸弹的确切位置，从一楼开始搜索，从外部到内部如此类推。

3.6.如果发现可疑的物品，立刻封锁此区域并向保安主管汇报（注意：可能的话使用电话联系，但是在使用对讲机

和手机之前要离开发现可疑物品的区域）

3.6.1.不要接触或允许任何人接触可疑的物品。

3.6.2.减少噪音也就是说话声音、门和窗户发出的声音。

3.6.3.指示人员（非保卫或警察）离开此区域。

3.6.4.在可疑物品区域位置大障碍物防止旁观者进入。3.7.不要在建筑内进行疏散除非由经理、主管或保安部门命令。

3.8.如果命令在大楼内进行疏散，从可疑物品所处的楼层开始向下一层疏散，所有人员疏散到远离大楼的安全距离并且封闭此区域。

3.9.不允许任何人再进入此建筑直到上述提到的人员中的一人给出解除警报的信号。3.10.所有保安人员如果发现可以物品应采取上述步骤7到步骤10。

突发事件的预防---外部有毒大气

1.0目的确立保护办公楼员工和客人免受外部可能有害的气体影响的程序。

2.0适用范围

所有与外部有害气体的情况下应采取的有关行为3.0工作程序

3.1.外部有害气体指被化学气体、烟雾或其它毒剂污染的威胁生命或健康的气体。

3.2.接到建筑处在或可能会处在外部有害大气中的通知时，应向项目管理中心报警。3.3.保安部应指挥所有人员和车辆到指定的安全区域且通向外部的门户应全部关闭。

3.4.关闭建筑内所有的空气操作装置手柄和外部的透气孔。

3.5.保安部应在除通向指定安全区域外的所有出口前设置路障和指标向的标志牌，还应锁住所有其它的入口，3.6.项目管理中心人员应通过公共系统发布信息，禁止任何人离开建筑物或打开通向外部房门。

3.7.关闭内部所有通向指定安全区域的门并张贴告示，非经允许不得通过，如有必要保安部应派专人把守这些门。

突发事件的预防---财物盗窃1.0目的

确立处理财物盗窃的规定

2.0适用范围适用于所有与财物盗窃有关的活动

3.0工作程序

3.1.巡逻、门卫、大厅保安、停车场、监控中心各岗位应协同工作，把财物的盗窃案降低最低。3.2.在发现盗窃案时，应通知保安部主管。

3.3.保安主管在得到通知时应立即进行调查并填写财物盗窃报告单，调查内容包括：被盗物品名称、被盗物品原位置、财物被盗的估计或实际日期/时间、被偷物品估盗窃案发生时间的可以对象、盗窃案嫌疑人、报警人及是否愿意向公安局报案等。

3.4.保安主管或助理应检查巡逻记录、交接班记录以及摄像机监视设备的录像带以协助调查。3.5.不管失主是否愿意向公安局报案，保安主管或主管应完成他/她的调查并向失主通报情况上级管理中心。

3.6.如果失主愿意向公安局报案，保安主管或助理应立刻通知公安部门并完成全面配合调查。

3.7.如果在偷窃案发生时保安人员抓住了嫌疑人，在公安人员到达前应将其扣留在保安办公室。3.8.如案件涉及财物数量教大，在公安人员到达现场以前，保安人员应封锁该区域，禁止任何人进入。

突发事件的预防---车辆盗窃

1.0目的确立处理车辆盗窃的规定

2.0适用范围

所有与车辆盗窃有关的活动3.0工作程序

3.1.所有车辆盗窃的报告应立刻通报警方，保安人员自己无需进行调查。

3.2.一旦警察到达现场，保安人员应全面配合调查。3.3.了解情况或目击车辆被盗的保安人员应向保安主管汇报，保安主管接着将情况通报警方。

3.4.保安人员在目击车辆正在被盗时，应试图阻止盗窃，应示警但一定不能使用武力，

3.5.如果能捉住小偷，在警方到达以前应将其和留在保安部办公室，3.6.应警方要求，保安部应向他们提供监视录象带，交接班记录表格，嫌疑人特征信息。

突发事件的预防---凶杀/不明原因的死亡

1.0目的确立处理凶杀/不明原因的死亡的规定

2.0适用范围

所有与凶杀/不明原因有关的活动3.0工作程序

3.1.在发生死亡或其它原因引起的情况下保安人员可进行适当处理。

3.2.出现凶杀案时，保安人员应迅速对现场做出反映，如果攻击这或嫌疑人仍在现场，保安人员应在逮捕此人之前电话通知公安机关及有关部门。3.3.立即保护犯罪现场，运用人群控制措施组织任何人进入犯罪现场，直到相应的负责人到来，保安人员必须非常小心，确保证据完整。

3.4.保安部门在调查中应充分合作，协助有关负责人提供录象监控的录象带以及嫌疑人的个人特征资料。（如果未被逮捕等）

3.5.如其它原因导致死亡，保安人员应立即做出反应，采取人群控制措施隔离现场并通知公安机关及有关部门。3.6.由于并不确定受害者是否死亡，保安部应请求医疗援助，同时打电话给派出所或公安局。

突发事件的预防---疏散应急方案

1.0目的为在办公楼范围内发生重大事故，必须疏散，保护人民生命、财产安全，特制定本疏散应急方案。

2.0适用范围

适用于办公楼范围内发生重大事故时的疏散。3.0工作程序

3.1.疏散救护原则：

3.1.1.本疏散方案在事故发生后事态不能控制，必须转移时实施。3.1.2.疏散救护先人后物。

3.1.3.疏散救护参加人员：凡在本办公楼工作者均为应参加疏散救护人员（包括进修、借用、聘用、临时人员及物业公司员工等）并应听从负责人员指挥。

3.2.应急工作的组织领导及指挥3.2.2.紧急情况发生时的处置步骤

3.2.2.1.应急指挥部领导迅速赶到办公楼集中，判明情况、制订方案、实施处置步骤。警卫、应急、机动分队迅速召集所属人员待命，听候调遣；各保障分队人员立即到达保障地点，做好准备。

3.2.2.2.各科室、各部门及各应急分队听从院指挥部命令，立即执行应急任务，并随时将情况报告应急指挥部。3.2.2.3.任务完成后，各应急分队应及时向应急指挥部报告，并且原地待命，听候新的指令。

3.3.应急分队的组成及任务

3.3.1.警卫队由物业公司保安组成，管理处保安部主管任队长。主要任务是：警卫队负责紧急情况下办公楼门、警卫及办公楼领导的护卫工作。3.3.2.应急队由物业公司保安部，清洁部抽调组成，由管理处保洁主管担任队长。主要任务是：负责防汛防台、抗震救灾、扑灭火灾等临时性应急任务。待命时，人员集结地域在办公楼停车场。

3.3.3.机动队由物业公司工程部抽调人员组成，管理处主管任队长。主要任务是：听从应急指挥部的命令，执行对外增援和其它突击任务。紧急情况下，应做好执行应急任务的准备。待命时，人员集结地域在办公楼前空地。

3.4.应急情况发生时的主