物业管理模式需求分析

限公司录 规模的公共商业服务中心(8000㎡)和会所(5000㎡)各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地(脊)和儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。产高等文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。2.项目主要经济指标(设计部提供)称市花园社区型域积18道路用地面积82480住宅建筑面积610公建建筑面积半地下车库及人防m2面积和容积率户6人道路容积率容积率建筑密度停车位车位停车位／户数50.8%30％住宅建筑面积毛密度万m2/ha住宅建筑面积净密度万m2/ha密度密度绿地率(与占地面积的比率)%路面积5.8％积2％数量个(ha)18用地面积(ha)66m2)480覆盖率(与占地面积比率)总户数(户)6总人数(人)m建筑面积建筑面积宅610独立别墅(m2)000联排别墅(m2)32户m/户情景花园(m2)%多层住宅(m2)0小高层住宅(m2)初步预计400户左右22户共服务1商业服务(m2)0023管理(m2)500(最少800㎡)4小学(1所18班制)40005幼儿园(1所9班制)6其他注：未计半底下车库及人防(平战结合人防地下室)26700㎡系统：一层~七层直接由城市自来水直接供给，下行上给；小高层八~十一层由类别时k数住宅92DNQ0立方米／时)一根，或＝200立方米／时)两根。 (二)消防给水:水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。同一时间内的火灾为一3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池 (72立方米)供给。 (三)生活排水:生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。(2)商业服务：选用20立方米)化粪池1座。(3)小学：选用9立方米)化粪池1座。(4)幼儿园：选用6立方米)化粪池1座。2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。武汉市雨水暴雨强度公式为：q×(1+1.58Lg<P+0.66>)/(t+6.37)0.604 按重现期计，径流系数为0.6。ttmt2=10+2×t23．主雨水管管径(末端)为.。普通住宅用电负荷按每户4KVA估算，联体别墅用电负荷按每户8KVA估算，独立照明等市政及物业管理设备用电，一期(大一期)用电量约1.3万KVA。由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置一座35/10KV的变电站，箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交。M可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智沟布置能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。室外管沟皆采用集中排水措施，将雨(渗)水引入统一的排水网络，保证管沟内无功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。二、顾客群特点及需求分析(董咀良)该项目目标客户群体具有如下共性特征：。相的客户来说，城花的客户有更高的教育程度以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。客户特点：中青年人；受过高等教育；身处在受人羡慕的行业中；有较高的收入；得到较高的社会肯定评价；■追求生活品质。模式在万科城市花园定位为“free”的物业管理模式。 (一)“free的”服务模式定位与释义“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。的商业为大背景。以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同开放的员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。生活的排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。儿童寓教于乐的科教活动。便利的专守庭院服务；5、提供房屋租售、转让服务。“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。 (二)“free”服务实现计划及要求项目容准心设置2、分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位置可设计后台。m资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡(含设备)、洽委托事宜；2、熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集服务中心；着CI职员服(西服式样、蓝色面料、白色衬衣)分3个区域，3个专职亲善大使，设5个固定办公点(原则徒步5分钟内可到达)，(与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门童概念)合外围巡逻安全员)化策划务项目设置1、根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的5%利润；案1、物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理会所。2、引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。造3、在集中商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气息。服装紧身牛仔蓝色衣(轮滑保洁服务)开辟亲近绿地，供人休憩；修建人造鸟巢；建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃培育基地、果树等(共10*6m2)社区保洁绿化管理方案(88人)1、环境保洁(60人)2、家政：(10人)4、垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱(240L/桶)庭院外果皮箱(1个/半径40m)5、服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特点6、垃圾中转站设置(60m2)8、每两栋设有保洁取水点(对裸露管口作防冻处理)绿化(18人)PPR材每半径50m绿地设一个电源插座(防水、防触电)利用系统外围保洁实施外包方式。防相结合；合。采用的内紧外松的管理模式循序渐进。1、整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗(楼内巡逻岗5服装安全员楼内巡逻岗(西装)，主要是以小区的整个风格相配套。2、在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主要是以提供安全服务为主要的目的(设岗位1个)。3、对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗(单车巡逻岗5个)，主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。着装以牛仔服特色的服装，体现自由与开放的小区管理特色。4、在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对小区各岗位的快速支援及整个小区的安全事务处理(摩托车巡逻岗1个)。根据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内起到威慑作用。5、体现城市花园安全管理的风格，在主要的出入口设置安全形象岗位1个(核心路与江夏大道交接处)。着美式作战服。6、在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理，安全管理方面设置专门的装修巡逻岗(3个岗位)。着安全楼内巡逻岗服装。小区智能化与小区控制中心联动的模式。1、在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电话，并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对顾客提供便利的服务，从治安管理角度很大的程度上保证了及时的信息流通。2、小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或异常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。3、组团电动门安装延时自动关闭装置，极大的避免安全的隐患的发生，同时顾客提供安全方便的服务。外线与围墙实体距离35cm。体状况进行监控，同时及时的调配资源协调现场的事务处理(设置1.5个岗位)。着安全员楼内巡逻岗。1、车场出入口岗(4个岗位)服装要求：国家统一服装体现小区物业管理的规范化专业化。2、首期封闭为一个车流出入口(道路宽度可调头)3、在小区的主要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装置；控制车辆在小区内的速度。4、针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道对小区的车辆进行管理。5、对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查制度(小区停放车辆实行非固定式管理模式)。采用谁主管，谁负责。对整个小区实行区域化集中管理的模式。1、建立责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设施进行检查整改。采用半军事化的管理模式。2、小区安全管理队伍分三班，每班设班长一人，副班长一人。16人，服装着CI标准服(上衣束腰)配多功能腰带将城花以核心路为界划分为两个分区，实行分区管理，同时在各个分区实行责任负责制，每人都有自己的专责区域，同时由要督以保证设备设施的完好如新。体现“各有所专，面面俱到”的用人思想和服务理念。务明星，来提高服务品质。关闭一半，以利于今后节约公用费用支出。分进行水的重复利用，以节约成本。7．内线电话系统(办公室、设备房、岗厅)、警铃连通宿舍。计量后的水、电、气损耗支出成本。主的影响。色2、家政维修体现快速化，接到报修信息后能在约定时间到达现场，提出专业的解决方法，并能快速进行维修处理。3、城花的大区域管理要体现快速灵活，将采用自行车代步模式。4、公共部位的维护要提现维护的及时性，所有公共部位的维护全部要求在最短的时间完成。制服务架构部门经理1人；经理助理2人；会计1人；出纳1人；人事行政10人；客户中心11人；保洁88人；安全93人；维修17人。后台人员服装CI装体系文件IS体系执行政制度IS体系执行结合现场制定班组内管理规定。理用房5、仓库(保洁、维修、办公、宿舍)生活、交通、提示标 (三)、社区人员配置方案求1.1部门经理基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训资格证书发证机构高、中专以上三年相关工作以上良好培训入职培训强化培训升职培训在职培训管理处经理具物业管理资格证书物业管理资格证书建设部其他要求1．担任主管以上职务满一年以上2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有较强的管理能力和领导水平4．通过公司评审通过基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训资格证书发证机构高中专以上二年相关工作以上良好培训入职培训强化培训升职培训在职培训管理处经理助理应具备物业管理资格证书初级职称证书各地劳动局其他要求1．担任主管(含主管)以上职务半年以上2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有较强的管理能力和领导水平4．通过公司评审通过基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训资格证书发证机构高中专以上二年以上良好培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相关专业两种中级等级证书以上中级等级证书各地劳动局其他要求1．在专业技术及管理岗位工作两年以上2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有一定的管理能力4．通过公司组织的考核和资格审核1.2主办基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训资格证书发证机构高中专以上二年以上良好培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相关专业两种初级以上的证书初级职称证书各地劳动局其他要求1．在专业技术及管理岗位工作半年以上2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有一定的管理能力4．通过公司组织的考核和资格审核1.3技术及管理人员基本教育工作经验健康状况应接受的内部培训资格证书发证机构要求高中专以上一年以上良好培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求1.财务管理部/业务部门的会计/出纳员须通过“武汉市会计上岗资格”培训或相关专业学历武汉市会计证武汉市财政局2.设备责任人和技术员须通过相关设备操作上岗资格培训上岗证各地劳动局3.专职或兼职司机须持有效驾驶执照机动车辆驾驶证武汉公安局车辆管理所4．食堂厨师须持等级证书并通过健康检查厨师等级证书健康证武汉市劳动局卫生防疫站5．品质管理人员需持物业管理上岗证物业管理岗位资格证书相关认证机构其他要求1、熟悉任职岗位的业务运作，具有一定的专业技能1.4普通员工(含班长)基本要求教育健康状况应接受的内部