置业有限公司小港荣鑫府住宅小区建设项目可行性分析报告

第一章申报单位简介及项目概况 1第一节申报单位概况 1第二节项目概况 2第三节结论与建议 9第二章发展规划、产业政策和行业的准入分析 第一节发展规划 第二节规划分析论证 第二节产业政策及市场准入分析 第三章资源开发及综合利用分析 第四章节能方案分析 第一节能耗分析 第二节节能措施和效果分析 第五章建设用地、征地拆迁及移民安置方案 第六章建筑安全分析与评价 第一节消防设计方案及评价 第二节电气消防设计及评价 第三节防雷设计方案及评价 第七章环境和生态影响分析 第八章项目招投标及实施进度安排 第九章经济影响分析 第一节总投资及资金筹措 第二节经济效益分析 第三节区域经济影响分析 86第十章社会影响分析 第一章申报单位简介及项目概况第一节申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为湖北楚立鼎置业有限公司。本公司是2010年9月成立的一家房地产开发企业，具有房地产开发暂定资质。公司注册资金1000万元，现有职员22人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限公司制度的运作方式，作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓造一个优美、舒适、文明和具较高文化品味的生活环境。二、资金实力及开发资质情况湖北楚立鼎置业有限公司成立于2010年9月，公司注册地为洪湖市新堤办事处桑柳村二组跑马路56#,;有限责任公司(自然人独资);经营范围为房地产开发、经营和物业管理；经营有效期至2020年9月13日。法定代表人：廖晓玲房地产开发资质等级：暂定资质{荆房开暂【2010】051号}1第二节项目概况一、项目名称：小港荣鑫府住宅小区建设项目二、建设性质：新建普通商品房开发三、建设单位：湖北楚立鼎置业有限公司密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较本项目开发建设小港荣鑫府住宅小区，项目总用地面积为8822平方米。&小港盘理区第一小学箱小意中学23功能用房分类项目层数高高度(米)分摊土地面积户型编号户型户型平均面积地上(住宅面积商用面积车库面积总建筑面积结构形式户户数(户)总人数(人)备注小计商用住宅楼楼167A三室二厅二卫92砖混商用住宅楼楼16A三室二厅二卫428砖混4住宅楼楼661B三室二厅一卫22砖混住宅楼楼662B三室二厅一卫94砖混住宅楼楼66C三室二厅二卫/二室二厅一卫9砖混住宅楼楼16B三室二厅一卫78砖混住宅楼楼16C二室二厅一卫32砖混5合计一一一一8一2一6四、项目定位该项目位于214省道附近，交通便利，是小港农场管理区港南镇开发普通商品住宅132套。主力户型为三室二厅二卫、三室二厅一卫和两室一厅一卫。其平均户型面积为109平方米左右。根据项目申报单位初步规划，本项目规划拟18个月建设完成(2012年1月至2013年6月)。六、拟建项目投资本项目总投资2100万元，其中工程费用1476.76万元，工程建设其他费用523.24万元(含土地费用),预备费100万元。详见投资估算表。7七、资金筹措八、项目主要技术经济指标编号数量单位1规划总用地面积平方米2总建筑面积平方米3地上总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商用建筑面积平方米储藏室平方米4容积率5住宅总户数户6居住人口(3.25人/户)人7非机动车停车数辆8机动车停车数辆9建筑密度%绿地率%8第三节结论与建议一、结论核准细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地方面征地取得的合法性土地使用权出让合同2011年10月23日由洪湖市国土资源局签的土地成交确认书合规合法洪湖市国有土地资源局签出让合同土地利用用途合规性住宅7栋住宅楼合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率1.79;建筑密度29%容积率1.79;建筑密度在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划的符合性鼓励普通房建设新建普通商品用房符合政策洪湖市小港农场管理区发展规划城市总体规划节能小型住居区小型多层住宅区高度契合洪湖市小港农场管理区9核准细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据的符合性发展规划产业政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房132套普通商品房符合宏观政策要求国发办号文及洪湖市实施细则产业准入标准可一次性开发不超过15万平方本项目开发规模1.5万多平方米符合标准《湖北省城市房地产开发经营管理办法》产业政策不是淘汰类产鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第40号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质四级(暂定级)暂定级符合要求资质证书拆迁拆迁补(洪城改办国有建设用地使用权出符合政鄂政办核准细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据补偿和移民安置偿标准[2008]2号)所列费用让合同策要求号移民安置方案落实还建地块、该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政告职要求鄂政办号资源利用节能新建建筑节能50%以上本项目节能58%优于标准节能评估报告节水综合节水率20%直接节水率20%;中水回用率30%;雨水利用率30%;非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准节能评估报告节地本项目节地率30%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%;建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑抗震抗震设防烈度6本项目按6度标准设防符合标多层建筑核准细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据安全度准设计规范防雷商住小区三类等级设防雷系统按三类等级设防达标多层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上二级达标多层消规环景影响废气)表2二级标准限值CO、NO₂、HC含量极少达标排放环评批复废水表4中三级标准B0D5:70mg/L达标排放环评批复噪声界环境噪声排放标准》“2类60分贝以下达标排放环评批复核准细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据标准”固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济影响经济评价国民经济内部收益率21%本项目内部收益率21%优于标准经济评价(第三版)行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到不会形成市场垄断市场调查区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会影响对区域社会影响利大于弊本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小影响小社会调查当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施社会调查核准细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据可操作性强第二章发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节发展规划一、洪湖市小港农场管理区经济发展现状简介东毗三国古战场乌林，西临风光旖旎的百里洪湖，214省道纵贯全境，现有人口1.32万人，国土总面积26.5平方公里。小港农场管理区驻港南镇。养殖面积占耕地总面积85%;2007年全区水产产值占农业总产值85%;水产业收入占农业收入总额85%的格局。加大工业改制招商力度，工业发展迎来了第二个春天，企业税收利润年年创新高，现有规模工业企业5家，省级产业化龙头企业1家。主要工业产品有：水产品加工、食品饮料、石化填料、纺织服装，其中无铅松花皮蛋、素身荷叶茶、龙虾仁、九妹鱼、不断加快城镇建设步伐，集镇面积由原来的0.8平方公里，扩大到1.5小港的建设和发展。全区2007年实现地区生产总值1.18亿元，工商税收首次突破150万元，农民人均收入4625元。小港管理区现有常住人口13269人，为确保职工基本养老保险惠民政按现行参保政策，分类指导，组织参保。截至目前，全区已参保职工近6000人。碧绿的投资环境，是海内外投资者的理想之地，是开发商的发财之园。1987年7月31日，经中华人民共和国国务院批准，撤销洪湖县，设几年房地产行业的快速发展，洪湖市房地产行业由此也得到了飞速发展，便价钱高点也基本上是供不应求的。住宅价格已达到1500-1800元/m²,商铺价格到3800--5000元/m²。预计小港农场管理区港南镇未来类似的高第一小掌第二节规划分析论证一、区域城市总体发展规划符合性分析(一)洪湖市十二五总体规划1、加快基础设施建设为重点，全面推进城乡一体化进程。根据“以城带乡、体、统筹发展”的总体要求，大力推进“三个集中”(工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中),基本形成以中心城区为核心，辅城辅城区在参与洪湖中心城区差异化发展的同时，加快基础设施配套建设，(2)加快中心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点城市创建为契机，继续实施中心城区“西优东拓南抑北延”工程，力争通过5年左右的努力，全市城镇化率达到50%,中心城区规模30平方公里，增12平方公里，具体为港口工业区2平方公里，开发区6平方公里，湿地生态新城4平方公里，城区总人口超过30万人。依照洪湖长江经济带节点城市规加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代工业园(3)加强综合交通体系建设。按照构建“大路网、大港口、大物流”(4)加大农村基础设施建设力度，加快新农村纵深推进步伐。着力加站更新改造、中小河流治理、城市防洪排涝等项目；三是保障供水安全，继续抓好55.7万人的农村安全饮水工程；四是加强水环境保护，重点抓高土地经济效益，促进区域、城乡协调发展。继续实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建2、突破性发展现代服务业大力发展以旅游业为主体的生活性服务业，充实提升现代商贸流通(1)以特色生态资源为基础加快旅游业发展。加快“洪湖岸边是家乡”点。到2015年，全市接待海内外旅客200万人次以上，实现旅游总收入20亿元以上，提供直接就业1万人、带动城乡间接就业6万人，扶持发展旅行社10家以上，4A级以上旅游景区达到3家，创建湖北旅游名镇2(3)以刺激和扩大消费为手段改造提升其它服务业。以扩大消费需求务网络工程”,认真落实家电、农机、汽车和摩托车下乡补贴政策和家电(二)洪湖市小港农场管理区城镇发展总体思路轮绕场，214省道自北向南横穿全境，地理位置十分优越。洪湖市小港管理区下辖5个农业大队、2个商贸服务公司、11家工业企业、4所学校、1所职工医院，是一集农、林、牧、副、渔，工、商、总面积25平方公里，耕地面积2.7万亩，其中特种水产养殖面积1.8万亩。现有成材树木78万株，活立木蓄积量6万方，森林覆盖率22.8%。年全区(场)实现工农业总产值1.8亿元，其中农业总产值7000万元，出口创汇200万元，实现利税800万元。次栉比，绿树成荫，商业网点密布，是洪湖东岸重要的商品集散地。是加大内部管理力度，勤俭办事业。四是抓住危房改造等项目发展机遇，二、洪湖市经济社会及产业发展规划符合性分析建设“十二五”规划纲要》均对洪湖市的住房建设做出了以下发展规划：市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。根据荆住保发[2011]9号文件要求，下达我市2011年住房保障目标任务分别是：新增住房补贴家庭100户；新建廉租住房200套；新建公共租赁住房590套；经济适用住房200套；城市棚户区改造390套；国有垦区危房改造2639套；(其中：大同湖农场1128套、大沙湖农场1010套、小港农场431套)。洪湖市棚户区改造2011年目标任务2639套，现有部分签订拆迁补偿安置协议户数，未开工项目名称是大同湖农场、大沙湖农场、小港农场，套数2000套。未开工原因没有配套资金，计划在年底开工。区总体规划》,有针对性开发适合洪湖市人们生活习惯的个性化住房。本合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容相互衔接.第二节产业政策及市场准入分析推进保障房建设，2010年计划开工量580万套，实际开工590万套，建成370万套；2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432史高点。中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的700万套以上500(计划)作报告。2011年初至今，中央多次提出加快推进个人住房信息系统建设。今年1月份，姜伟新在住房和城乡建设部机关工作会议中指出继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。政策出台的主要目的是遏制住房价格过快增长，保证房地产业健康、二、洪湖市房地产市场运行情况2012年伴随着房地产市场的调控继续深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降态势。虽然官方网站因某些原因存在长达半个月的数据未能及时更新，但我们仍然能从1月到3月的成交量上看出房地产销售供位面积分析1轴体部险分析商品图用0000色月Db0D洪湖市销售面积供应趋势图洪湖市住宅用房销售套数供应趋势图从上图中不难看出，2012年前一季度呈下滑态势，下半年度的走势将稳中持平趋势。这主要与2011年底一系列的调控政策即将出台有密切联系。进入到2012年，房地产市场在经过了1年的调整之后，开始出现住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时间。2010年洪湖市建筑业快速发展。伴随固定资产投资的高位运行，建筑业呈现快速发展的势头，2010年全县建筑业实现增加值32.30亿元，增长40.65%。具有资质等级的建筑企业5家，实现利润2668.5万元。全市房屋建筑施工面积152.76万平方米，同比增长12.2%;房屋建筑竣工面积128.13万平方米，同比增长53.7%。受国际经济危机影响，洪湖市2011年下半年房地产开发产销出现回落。洪湖市不属限购城市，全市房地产开发本年投资11.37亿元，同比略增21.3%。商品房销售面积33350平方米，同比上升36.4%;商品房销售额21.45亿元，同比上升16.6%。至2011年9月份开始，受国家调控政策的深入影响，洪湖市房地产市场2、本项目定位能生态多层住宅社区，目标客户主要为当地镇居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅132套。主力户型为三房二厅二卫、两室一厅一卫、三房二厅一卫。其平均面积为109平方米左右。三、项目资本金政策及评价2008年12月国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)提出13条意见促进房地产市场发展，2009年5月国务院将普通商品住房投资项目最低资本金比例从35%下调至20%,本项目投资全部由开发商自筹，项目资本金为100%,比例远高20%最低要求，符合项目资本金政策要求。四、产业政策及评价的《产业结构调整指导目录(2011年本)》规定，节能省地型建筑的开发五、行业准入标准及评价1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登(1)注册资本金在200万元以上；(2)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，(2)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过60万平方米；(3)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过35万平方米；(4)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过15万平方米。筑面积不超过15万平方米；而本项目开发的总建筑面积15792平方米，低于15万平方米市场准入门槛，因此符合房地产行业的准入标准要求。第三章资源开发及综合利用分析一、概述二、资源开发利用方案1、土地资源：规划征地面积为8822平方米，规划用地性质为住宅用地，项目建设单位以公开竞价的方式取得该地块土地使用权。2、水资源：本项目不开采地下水，所需生活用水来自市政管网自来水，预计正常年耗水量4.5万立方米。庭照明、空调和小区路灯照明等，正常年用电量为13.2万度电，洪湖市吨，天燃气每年消耗3.04万立方米。凝土4554立方米。总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源具体目标：到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50%;既有建筑节能改造逐步开展，大城市应完成改造面积的25%,中等城市完成15%,小城市完成10%;城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有的基础上力争减少20%,建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上；新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能使用过程的节水率比2010年再提高10%;新建建筑不可再生资源的总消耗比2010年再下降20%。2、水环境系统：保证节水器具的使用率达到10到100%,达标排放率必须达到100%,必须设有明显标志，生活垃圾收集率达到100%,分类率应达到70%;生活重复利用材料、可循环利用和再生材料(3R材料),3R材料的使用量应占所用材料的30%;建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%;项目建设建筑节能58%,高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标要求；30%,高于2010年节地率20%目标要求。3、建筑节水利用、雨水利用等节水措施。本项目可实现直接节水率20%;中水回用率30%;雨水利用率30%;非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%4、建筑节材本项目通过推广应用高性能、低能耗、可再生循环利用可实现再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%;建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%;可充分满足2010年新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年下降10%目标要求。第四章节能方案分析第一节能耗分析一、用能标准及节能规范《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；《中华人民共和国节约能源法》《民用建筑节能管理规定》(建设部部长令第76号)建设部《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》JCJ26-95《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《外墙外保温工程技术规程》JGJ138-2004《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《建筑照明设计标准》GB50034-2004《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92(一)水耗由从发展大道主管接水，市政压力为0.20Mpa。1、住宅居民生活用水标准：每人每日平均用水150L,小时变化系数取2.5,居民最高用水为117立方米。2、物业及门卫用水标准：每人每日150L,小时变化系数1.2,最高日用水量为0.5立方米。3、绿化用水量：小区绿化浇洒用水标准取2.0L/m.d,绿化率为31%,则浇洒用水量约3.91立方米。4、未预见用水量及管网漏失水量：小区未预见用水量及管网漏水按最高日用水量的10%15%计算。经具体测算年耗水量为4.5万立方米。1、本工程供电电源由附近区域变配电站380KV市政电源引来。用电设名称计算负荷面积/户数标准年用电量住宅照明132户100KW/户.月15.8万KWh商业用电758.58平方米2200KW/月0.2万KWh1、小区所需燃气源为管道天然气，由市政中压天然气管网提供总管2、生活用气量本小区规划居民总户数为138户，每户居民用气设备按一台双眼燃气灶和一台燃气热水器计，每户居民配置膜式IC卡燃气表一只，额定流量1.57m/h。居民生活用燃具的同时工作系数取0.134,天第二节节能措施和效果分析一、建筑围护结构节能工程方案1、围护结构构造二、建筑热工节能计算汇总表体型系数实际值体型系数限值体形系数满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.3条的规定。外墙类型传热系数表2外墙类型每层材料名称厚度导热系数蓄热系数热阻值W热惰性指标导热系数修正系数水泥砂浆加气混凝土砌块(B05水泥砂浆墙体各层之和墙体热阻Ro=Ri+≥R+Re=1.25(m².K/W)墙体传热系数Kp=1/Ro=0.80W/(m.K)太阳辐射吸收系数p=0.70热桥梁类型传热系数表3热桥过梁类型每层材料名称厚度导热系数蓄热系数)热阻值W热惰性指标导热系数修正系数水泥砂浆钢筋混凝土聚苯颗粒保温砂浆水泥砂浆热桥过梁各层之和热桥过梁热阻Ro=Ri+≥R+Re=1.04(m.K/W)传热系数K=1/Ro=0.96热桥柱类型传热系数表4热桥柱类型每层材料名称厚度导热系数蓄热系数)热阻值W热惰性指标导热系数修正系数水泥砂浆钢筋混凝土聚苯颗粒保温砂浆水泥砂浆热桥柱各层之和热桥柱热阻Ro=Ri+≥R+Re=1.19(m².K/W)传热系数K=1/Ro=0.84外墙平均传热系数判定表5朝向平均传热系数热惰性指标内表面最高温度传热系数限值热惰性指标限值内表面最高温度限值是否满足标准要求东满足南满足西满足北满足屋面传热系数判定表6屋顶类型每层材料名称厚度导热系数蓄热系数热阻值热惰性指标导热系数修正系数屋面、地面砖水泥砂浆高分子树脂、活性材料防水卷材、聚氨酯水泥砂浆1:8水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)挤塑聚苯板防水卷材、聚氨酯水泥砂浆钢筋混凝土屋顶各层之和屋顶热惰性指标D=2.769屋顶热阻Ro=Ri+ZR+Re=1.57(m².K/W)屋顶传热系数Kp=1/Ro=0.64W/(m².K)太阳辐射吸收系数p=0.50内表面最高温度：38.37℃限值=36.9℃屋顶满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.8条的规定。隔墙类型每层材料各称厚度导热系数蓄热系数)热阻值W热惰性指标导热系数修正系数水泥砂浆加气混凝土砌块水泥砂浆墙体各层之和墙体热阻Ro=Ri+≥R+Re=1.02(m².K/W)墙体传热系数K=1/Ro=0.98W/(m².K)隔墙满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.8条的规定。架空楼板类型每层材料名称厚度导热系数W/m.K蓄热系数热阻值热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆钢筋混凝土挤塑聚苯板水泥砂浆楼板各层之和楼板热阻Ro=Ri+ER+Re=1.18(m².K/W)楼板传热系数Kp=1/Ro=0.85W/(m².K)架空楼板满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.8条的规定。楼板类型每层材料名称厚度导热系数W/m.K蓄热系数热阻值热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆钢筋混凝土挤塑聚苯板水泥砂浆楼板各层之和楼板热阻Ro=Ri+≥R+Ri=0.95(m².K/W)楼板传热系数Kp=1/Ro=1.05W/(m².K)楼板满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.8条的规定。外窗类型窗框玻璃单立面最大窗墙比朝向窗墙比限值断热铝合金普通中空玻璃窗东断热铝合金普通中空玻璃窗南断热铝合金普通中空玻璃窗西11断热铝合北金普通中空玻璃窗窗墙比满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的北向单立面最大窗墙比。故该向外窗满各分项指标校核情况建筑构件是否达标√√√√√西向窗的窗墙比满足标准的要求√北向窗的窗墙比满足标准的要求。√架空楼板的传热系数满足标准要求。√楼板的传热系数满足标准要求。√与《湖北省居住建筑节能设计标准》(DB42/301-2005)相比较，该值，所以外窗满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.4条的规定。指四、节电设计方案(1)供配电设计本着经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进(2)合理规划供电范围，降低配电线路损耗。采用静电电容器进行无(3)根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行(4)实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光(5)采用照明节能灯，建筑节能率为大于12%(节电率大于60%,可以减少10%照明用电。五、给水排水节能方案六、暖通空调动力节能(1)减少冷热负荷：改善建筑的保温隔热性能，局部热源就地排除，控制技术，空调风水系统节能率为10%~50%;按用户计量冷热量，可节能率可以达58%以上，高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标第五章建设用地、征地拆迁及移民安置方案(一)项目建设地址：本工程选址在洪湖市小港农场管理区港南镇新区，项目规划用地范围为8822平方米，详见下图：B小港言国·小港工燃所·小灌农场高遍少港迎真器品小盘中学发膜西题8发展东海土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进洪湖市小港1、场址土地使用权及占地面积：土地使用权属湖北楚立鼎置业有限公司，使用权面积为8822平方米，住宅使用年限为70年，使用性质为住2、土地利用现状与相关规划：本项目在214省道附近，东临富迪小则长方形格局，地势整体较为平整。项目总用地面积为8822平方米(13.2亩)。建筑总面积15792平方米，其中地上住宅建筑面积15792平方米。建筑密度为29%、容积率为1.79、绿地率为30%,可提供普通商品住宅132套，居住人口约428人。项目用地建筑密度、容积率及绿地率均符二、土地利用合理性分析(一)土地利用总体规划符合性分析：本项目征地8822平方米(折合13.2亩),各项指标均符合规划部门对于小港农场管理区总体规划的要济效益被充分聚集和放大。该区域内的土地利用市场价值也将被充分体本项目为洪湖市小港农场管理区港南镇房地产开发项目，规划为小(二)项目用地性质符合性评价：本项目建设用地已被项目申请单位于2011年10月21日通过挂牌出让方式竞得并签有成交确认书，规划用土地使用权人座落地号图号用途终止日期土地使用权面和合同成交时间湖北楚立鼎置业有限公司洪湖市小港管理区港南镇住宅用地出让2081年10月19日年11月21日序号评价指标规划数据本项目拟采用数据评价依据1容积率容积率1.79达标规划设计条件2建筑密度建筑密度29%达标规划设计条件三、征地拆迁和移民安置规划方案本项目所在地为湖北楚立鼎置业有限公司在洪湖市政府举行的国有于中心城区国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见(荆政规[2011]3号)的有关规定和指导精神，在洪湖市委市政府的正确指导、合理实施、第六章建筑安全分析与评价第一节消防设计方案及评价一、总平面布局和平面布置消防工程方案1、防火间距2、消防车道及消防扑救3、方案评价：符合多层住宅区总平面消防设计规范要求二、消防给水和自动灭火系统工程方案1、室内消防系统：小区室内消火栓系统通过室外消防管网连成一个整体，室内消防用水量按最大一栋40L/S计，火灾延续时间为2小时，一水栓，25m水龙带及启动消防水泵按钮、指示灯),以确保火警时任何最选用参数Q=401/s,H=50M。室外设DN100水泵结合器三套。2、自动喷淋系统：自动喷淋按危险等级按中二级设计，喷淋流量按30升/秒，火灾延续时间1小时，一次性灭火用水量为108m²,系统中设有湿式报警阀、信号阀、水流指标器、闭式喷头(动作温度为68℃),喷淋泵选用参数Q=301/s,H=50M。室外设DN100水泵结合器两套。3、整个小区采用集中临时高压消防系统。小区设有专用消防水池400m²,屋顶设18m消防水箱，发生火灾时，消火栓系统、喷淋系统由屋4、室外消防系统：室外消火栓按301/s计，在小区内设置有SS100室外消火栓，消火栓间距在120M以内。消火栓保护半径不超过150M,室外消火栓距建筑单位水泵接合器控制在15~40M范围内，水源由市政给水5、灭火器配置：各建筑物内均设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，住三、建筑单体消防工程设计方案规范消防通道的要求。(四)防火分区防火分区的建筑面积设计为800平方米，充分满足消防防火分区不大于1000平方米的规定。1、建筑每个防火分区安全出口为2个。当相邻防火分区间的防火墙2、安全出口分散布置，安全出口最近边缘之间的水平距离为8.0m。第二节电气消防设计及评价1、国家有关规范及规程1.1民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)1.2建筑设计防火规范(GB50016-2006)1.3民用建筑设计防火规范(GB50045-95)1.410KV及以下变电所设计规范(GB50053-94)1.5供配电系统设计规范(GB50052-95)1.6低压配电设计规范(GB50054-95)1.9火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)版1.11住宅建筑规范(GB50368-2002、本市供电部门有关规定及提供的相关条件3、建设单位委托设计任务书及有关资料和批文二、变配电系统1、本工程采用市政380KV双回路进线，在变压器上接主供380KV电源投入使用。本工程住宅照明及路灯景观用电按三级负荷考虑，采用单回路供电。2、低压380/220V系统中，公共建筑照明及电力设备用电系统采用单(1)380KV电源进线开关上设置电流速断及反时限过电流保护。(2)380KV电源出线开关上设置电流速断及定时限过电流保护。(1)380KV电源进线柜后设有专用的计量柜，设有独立的电流互感器(2)在变压器低压侧进线开关柜设有功、无功电度表。公共用电负荷5、配电系统采用放射式和树干式相结合供电，对于消防用电负三、照明设计消防值班室1501x,地下室50～751x,公共走道501x3、应急照明续供电时间不少于30分钟。四、火灾报警及消防联动控制系统1、本小区工程采用集中控制系统，整个小区在地上一层设置一处消2、在公共走道、防烟楼梯间前室设置火灾自动探测器，进行火灾检3、火灾事故广播系统由联动控制柜控制(柜内带消防广播盘),车库、通讯盘，各疏散楼梯的出入口设火灾报警插孔一个。4、所有消防线路(强电及消防报警联动系统)均须穿钢管暗敷，当暗敷时，应敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不应小于30mm,如于1欧姆。五评价符合民用建筑电气设计规范(GJ16-2008)、建筑设计防火规范GB第三节防雷设计方案及评价6、接地系统：防雷接地、变电所工作接地、保护接地、弱电设施接不大于1欧姆，当实测不能满足要求时，再增设人工接地极。二、评价：完全符合多层防雷设计规范要求。第七章环境和生态影响分析一、环境质量现状简介项目所在地区域2008年环境空气监测指标中SO,、NO₂和PM年均值施工期废气中建筑粉尘和道路扬尘对施工场地周边地区有一定不利体的影响。理布局，并合理安排施工活动，减轻对场界周围声环境质量的不利影响。由工程分析可知项目运行期的废气污染源主要是入住居民烹饪产生项目停车场为地面停车场。机动车停车位共69个，小区内地面及道路停69辆，地面停车位的位置布置较分散，另外周边空气流通较好，地项目营运期废水主要为生活污水和废水，总排水量为7.5万m'/a。项目废水经过化粪池处理后，废水中主要污染物产生浓度及产生量分别为化粪池处理后能满足《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中三级标准的要求，项目污水经化粪池处理后排入河中，对受纳水体影响不大。发，优先选用低噪音设备，采取隔声降噪措施，改善内部声环境质量。固体废物项目产生的固体废物主要为居民生活垃圾，年产生量约25t。项目各●外环境对本项目量标准》(GB3096-2008)“2类标准”的要求。鉴于项目面向北侧居民楼(3)环保投资估算及“三同时”验收清单项目“三同时”验收及环保投资一览表见下表。“三同时”验收及环保投资一览表措施效果投资估算废水化粪池处理装置(GB8978-1996)表4中“三级标准”废气居民烹饪油烟内置烟道对周围环境无明显影响6车库设换气装置并前后自然通风9噪声满足GB12348-2008《工业企业厂界环境噪声排放标3住宅安装双层中空玻璃准》“2类标准”的要求固体废物不对外排放4合计 该建设项目环保投资约42万元。环保投资约占项目总投资的2%。(4)总量控制分析结论根据国家对实施污染物排放总量控制的要求以及本项目污染物排放三、本项目对环境的影响及建设可行性结论第八章项目招投标及实施进度安排一、项目招投标平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所必备的编制招标文件和招标基本情况表招标范围招标组织形招标方式不采投资式用招标方式估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装√√√室外√√√监理√√√设备√√√主要原材料√√√其他情况说明2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标不得损害招标人或其它投标人的合法权益。4、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者1、开标由招标代理机构主持，项目建设单位派代表参加，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地2、评标由招标代理机构依法组建的评标委员会负责。评标委员会由3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结项目建设期：18个月(2012年1月至2013年6月)。本项目建设期从3、2012年1月至2013年6月完成项目工程施工建设。项目工程实施进度安排表项目名称2012年2013年123456789101112123561调研，并完成工程初步工作方案2勘测、总体设计方案及评审施工图设计和评审，并做好工程立项4工程施工5竣工验收并交付使用第九章经济影响分析第一节总投资及资金筹措二、基础数据编号数量单位1规划总用地面积平方米2总建筑面积平方米3地上总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商用建筑面积平方米车库平方米4容积率5住宅总户数户6居住人口(3.25人/户)人7非机动车停车数辆8机动车停车数辆9建筑密度%绿地率%环境影响编制费，依据国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号本项目总投资2100万元，其中工程费用1476.76万元，工程建设其他费用523.24万元(含土地费用),预备费100万元。详见总投资估算表。总投资估算表序号工程和费用名称土建费用其它费用合计比例工程元/m²小计一工程费用%二其它费用%三预备费用四建设投资五建设投资利息六总投资第二节经济效益分析一、销售情况预测及经济效益分析1、销售量预测年2月份前顺利地取得预售许可证，并开始对外销售。住宅因总量不大，项目销售进度预测表序号1住宅销售2、销售价格预测经调查该区域房地产处于下行通道，目前住宅销售价格为1500~1800元/平方米，商铺销售价格为3800--5000元/平方米，根据本项目的位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观及信誉、1600元/平方米，商铺均价为4000元/平方米销售收入及销售税金及附加费估算表单位：万元序号合计销售收入住宅收入可销售面积销售率(%)销售单价(元/m²)商业收入可销售面积销售率(%)销售单价(元/m²)储藏室销售收入可销售面积销售率(%)销售单价(元/m²)2销售税金及附加营业税(5%)城市维护建设税(5%)教育费附加(3%)交易管理费(1%)3税金及附加后收入损益表序号数值单位备注1销售收入万元2开发建设投资万元3销售税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元以上表数据测算，项目的税后投资利润率为13.93%(税后利润/开发建设投资),因此，测算数据表明项目具有较好的市场盈利能力。1、净现金流量计算(详见：项目全部投资财务现金流量表)。2、财务净现值计算财务净现值(FNPV)是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年n—计算期ic—基准收益率或设定的折现率，本项目取12%。财务净现值等于或者大于零，表明项目的盈利能力达到或者超过按设定的折现率计算的盈利水平。本项目在设定基准折现率为12%的情况下，财务累计净现值为131.72万元(税后),表明项目在收益率为12%时，仍有超出的131.72万元收益。(详见：项目全部投资财务现金流量表)财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现n一计算期本项目的财务内部收益率为：13%(税后),大于行业基准收益率，表明项目盈利性能够满足要求。(详见：项目全部投资财务现金流量表)4、投资回收期投资回收期(Pt)是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时PP:累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的(详见：项目全部投资财务现金流量表)投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。项目全部投资财务现金流量表单位：万元序号合计2012年2013年2014年1现金流入81销售收入81回收固定资产余值回收流动资金2现金流出3开发建设投资0流动资金销售税金及附加3净现金流量4累计净现金流量5所得税6税后净现金流量7累计税后净现金流量税前税后财务内部收益财务净现值投资回收期：售面积以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效敏感性分析表序号基本方案投资销售收入1内部收益率(%)%较基本方案增减百分点%2投资回收期(年)较基本方案增减(年)项目的最低售价(均价)盈亏平衡是指开发的物业售价下降到预定可接受的最低售价，再往下降的话，项目将出现亏损。按照项目测算的数据，项目总投资为2100万元，可销售的总面积为15792平方米，因此，含税最低销售均价测算为：含税最低销售均价=总投资/项目总可售面积÷(1-销售税金及附加)=1407元/平方米因此，项目的最低销售均价应不低于1407元/平方米，若销售均价低于1407元/平方米对外销售，则本项目将亏损。2、最低销售面积(率)盈亏平衡到最低的盈利或是保本经营，项目所需销售的最低面积或最低销售率。按照项目测算的数据，项目总投资为2100万元，销售均价为1714元最低销售面积=总投资/销售(均价)价格经测算，项目最低销售面积为12252平方米，占总销售面积(15792平方米)比例为77.6%。因此，项目销售面积应达到13105平方米以上、销售比例超过77.6%,项目才能获得盈利。序号单位数量备注1项目总投资万元2项目销售总收入万元3税后利润总额万元4税后投资利润率万元5项目财务净现值万元税后6项目内部收益率税后7投资回收期年税后8盈亏平衡点最低销售均价最低销售面积销售率0.78第三节区域经济影响分析的地位和作用。由于房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点(直接和间接与房地产相关的行业达50多个)本项目建设不仅可以为洪湖市的项目本身可以提供大量的税金和土地使用权出让费和利润等直接增加洪第十章社会影响分析国”之称.,地处东经113。7—-114。05,北纬29。39-—30。12,之间。67.93%;水域为810.90平方公里，占32.07%。全市东西最宽处约为942009年底，洪湖市总人口925447人。其中农村人口564105人，城镇人口361342人；男性人口496418人，女性人口429029人；城区常住万人；乡村劳动力35.89万人，其中男劳力19.18万人，女劳力16.71万人；人口密度每平方公里367人；人口平均寿命73.1岁，老年人口比例6.42%。全市总户数为243523户，平均每个家庭人口为3.80人。城人口92.54(万人)面积2519平方公里9944元3.68亿元市共支持产石化设备制造、水产上年度GDP总工业产87.96亿农业产第三产业产值城市投资环境城市公用城市公水费价格排污费(收费标准)电费价格大工业用供汽价格2.23元/立方工业用汽物流费用铁路费用1元/公里·吨公路费用0.8元/公里吨用地政策工业用地价格商业用地价格1、基础建设2、供水能力现自来水厂日供水达10万吨以上.3、供电能力现有220千伏枢纽变电站2座，在建2座。4、供气能力现有日供气24万立方米的能力。天然气“西气东送