房地产开发企业融资和现金流管理策略

随着我国经济由高速增长迈向高质量发展，房地产行业在发展壮大的同时也陷入融资难的困境中。在经济新常态背景下，房地产企业融资制约性问题十分突出，融资渠道多元化、融资系统可靠安全，成为房地产开发企业能否实现稳定发展的关键。现阶段，融资渠道单一、现金流管理体系不完善是房地产企业的普遍特性，融资问题决定现金流与风险程度，而要想有效解决问题，走出融资难的困境，房地产开发企业必须采取有效措施进行创新管理，拓宽融资渠道，优化现金流管理。一、当前房地产开发企业融资与现金流管理存在的问题（一）政策调控趋严，融资风险加大近期，房地产市场政策调控趋严，市场监管正在逐步升级。据不完全统计，2021年1~4月份涉及房地产政策调控次数累计近190次，单月调控次数最高为50次，“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向明确。房地产开发企业具有资金密集的特征，项目开发建设到房地产销售的整个过程都对货币资金有着一定需求。在政策调控、金融去杠杆、银行信贷紧缩背景下，房地产开发企业筹集资金的难度加大，极易陷入资金不充裕的困境中，不利于企业的稳定运营与发展。另外，货币政策边际收紧，提高融资准入条件，房地产企业融资风险明显加大。（二）融资周期长，变化因素多，财务压力大与一般企业相比，房地产企业财务压力较大，融资活动中的变化因素颇多。一是，项目开发前期投资巨大，从拿地到建设再到竣工是一个周期长且复杂的过程；二是，银行利率上调，融资计划必须及时更改，否则将支付高额债务利息；三是，物价在不断上涨，房地产企业项目开发所需的材料成本、人工成本等呈现出递增趋势，工程款项支付压力也在持续增加；四是，回款收益多在中后期，资金周转率偏低，房地产企业常会面临资金链断裂风险；五是，项目设计调整、人防工程对接、土地性质变更等，都会影响到项目的正常建设周期，并且施工作业中的突发安全事故同样也会影响项目建设[1]。（三）融资渠道单一，过度依赖银行贷款尽管现阶段融资渠道越来越多，但在诸多因素的影响下房地产企业融资渠道还是过于单一，常见的有债券融资、股票融资、银行贷款等。债券融资受政策影响大，股票融资对企业规模、盈利能力等都有一定要求，目前大多数房地产开发企业过于依赖于银行贷款。为了筹集房地产项目的启动资金，中小房地产企业多以抵押的形式为主，向银行发起贷款申请。在项目建设中期，预缴房款、按揭贷款为主要资金流入，受到金融风险的制约。现阶段，我国金融市场正在迈向成熟，但仍存在很多问题，银行等金融机构对融资的监管趋严，这使得房地产企业融资难度增加，同样对于一些中小房地产企业来说，以股票融资、债券融资筹集资金更为有限。融资难度增加，筹集资金综合成本增加，以及资金回笼速度慢，都会引发融资风险与资金链断裂风险。（四）融资预算管理不科学，融资可靠性低融资预算管理是房地产开发企业全面预算管理的主要内容，也是促进企业战略目标实现的关键环节，通过加强融资预算管理，有利于合理规避房地产金融风险。但是融资预算管理不科学却是房地产企业普遍存在的问题，无法保障融资可靠性：一是融资预算意识薄弱，预算编制工作仅由财务人员完成，只是在年末编制时加入融资预算；二是融资预算过于局限，未能从战略视角出发，制定融资计划，且偏向于短期可获得的经济效益，缺失中长期规划；三是对内外环境的分析不够深入，融资预算与企业经营目标出现一定偏差，不利于预算工作的顺利推进，也无法满足项目开发筹集资金的需求。（五）资金管理分散，管理成本偏高房地产开发企业业务规模持续扩张，项目数量也随之增加，多项目同时运行，此时就会出现不同项目开设多个账户的情况，导致资金管理分散，资金量大却不集中，分散到具体的项目时所含资金量降低。部分房地产企业将闲置资金用于理财，但一般选取的理财项目投资回报率低，且不能在短时间内获得可观效益。与此同时，因资金管理分散导致违规操作现金的行为屡禁不止，有的房地产企业要求财务总监上交质保金，虽然可以起到规范、约束的作用，但不利于稳定人才队伍，管理成本也会大大增加。另外，资金集中管理机制缺失，整体运作资金的能力不足，若是遇到疲软期，资金回笼慢。（六）缺乏现金流风险预警，现金流监管效果不佳现金流风险预警尤为重要，但据了解可知目前还有相当一部分房地产开发企业未重视现金流风险预警，缺失风险预警机制，往往只是在风险发生且造成影响后才采取补救措施，无法避免风险带来的损失。以A房地产公司为例，该公司为集团下属分公司，多项目同时进行，管理层级清晰，管理制度编制简单，近几年该公司人员数量迅速增加，内部管理陷入混乱局面。新入职的财务人员空有理论知识，缺少经验，难以在短时间内按照公司财务制度展开财务监管工作。审计部门独立性差，审计工作开展周期长，未能对拿地到正式建设再到竣工销售的整个过程资金使用情况加以监管，此时也无法建立现金流预警机制，更难以评估、预测公司现金流情况。（七）现金流预算管理缺失，预算控制目标不明确现金流预算同样属于全面预算，结合全面预算的特性，房地产企业现金流预算也应当实现全员参与、全过程监控、全范围覆盖，基于此提升现金流预算效率与质量。然而部分房地产开发企业现金流预算管理缺失，最常见的问题有：财务部门始终为编制预算的主体，其他业务部门参与度不高；预算编制方法单一，多采用增量预算法，依赖于历史数据；财务对业务的掌握不够，现金流预算与业务预算难以融合，执行困难，无法满足业务需求。从本质上分析，现金流预算是一种控制手段，目的是控制企业有限的资金与资源，编制是开端，执行是关键，大多数房地产企业现金流执行控制不到位，常采用的方式为制定资金审批与费用控制机制，实质还是以事后控制为主，事前分析预测、事中全过程控制不够，加上预算控制目标不明确，根本难以将现金流预算管理的作用充分发挥。（八）现金流管理制度不完善，监管不到位“无规矩不成方圆”，建立完善现金流管理制度是顺利开展现金流管理工作的必要前提[2]。然而，就目前房地产开发企业现金流管理制度来看，还是存在制度不完善的问题，未能定期更新制度体系，或者是现有制度与企业战略发展不相符，流于形式，真正价值难以体现。有的房地产企业将现金流管理的重心放在编制现金流量表上，中间环节缺失，监管不到位，无法及时预计资金缺口，面临资金风险。有的房地产企业现金流管理效力差，各项制度无法落实导致执行力低，未能设立适宜的动态性指标，并且监督评价机制不健全，难以对现金流管理过程与资金使用情况进行综合评价，最终引发更多的资金安全风险，易陷入资金链断裂困境。二、优化房地产企业融资渠道与现金流管理的策略（一）正确解读国家政策，加强融资风险控制房地产业极易受政策影响，为此企业必须要正确解读国家政策，利用政策，以法律法规为保障，规范融资行为，加强融资风险控制。房地产企业可适当加大教育培训力度，定期组织培训活动，以金融市场分析、国家政策解读、融资渠道多样化等为培训主题，夯实企业相关人员的理论基础，丰富他们的实践经验。房地产企业应积极参与政府支持的开发项目，如公租房项目建设、城中村改造等等，获得政策性优惠贷款支持。房地产企业还应广泛开展合作，选择符合国家政策要求且盈利空间大的项目，实现资本积累。（二）调整资本结构，把握变化因素，降低财务风险房地产企业开发项目周期长、变化因素多，应当优化调整资本结构，从多维度出发全面把握变化因素，降低财务风险。以某一房地产企业为例，该企业严格控制项目周期，注重对项目全过程的监管，与多方建立良好的合作关系，筹资大量资金，制定多个融资方案，将不同的影响因素考虑到位，从容应对政策调控、市场价格波动引发的风险。为了降低财务压力，该企业与银行签订固定利率贷款，积极争取国家优惠政策。另外，企业组建专业财会团队，从各部门选拔既具备扎实的财会理论知识，又熟知项目建设的优秀人才，发挥团队协调作用。（三）拓宽融资渠道，拓展多元化新型融资战略要想摆脱过度依赖于银行贷款的实际情况，房地产企业必须积极拓宽融资渠道，结合企业运营规模、业务范畴以及自身特殊属性，拓展多元化新型融资战略，增加资金来源的多样性，为项目开发与建设筹集所需资金。房地产开发企业项目周期少则1年，多则3年以上，整个建设周期都要以大量资金来维持正常运转，不同融资渠道适用范围不一、风险程度不一。企业可扩大自有资金比例，加强内部投资，努力开发现金流，应对信贷收紧带来的融资风险；还可依靠资本市场投资，构建层次丰富的金融体系，重视股票债权融资，分散经营风险，解决资金短缺问题；还有个人投资、房地产售后回购、电子商务融资、PPP项目融资等，根据企业发展状况、盈利能力、资源能力等综合选择，解决资金吃紧状况，避免资金链断裂风险。（四）加强企业融资预算管理和制度体系建设房地产企业应对融资预算管理有新的定位，因企业自身特性决定着融资活动的未知性与多变性，故而必须加强融资预算管理与制度体系建设[3]。首先，重点分析预算融资方案，从战略层面出发，评价方案的可行性与延伸性；其次，注重“全面”融资预算管理，确保融资预算的全覆盖与全员参与，听取不同部门提出的建设性意见，适当调整融资预算方案；最后，以降低融资风险为目的，调整经营战略，加强制度体系建设，分析国家杠杆调控带来的影响，增强融资预算管理制度的前瞻性与适应性。（五）建立资金集中管理机制，提高资金管理水平为了逐步提升企业现金流管理水平，有效解决资金管理分散、成本高等问题，房地产开发企业应建立资金集中管理机制，优化现金流集中管理。一要设立资金集中管理中心，职能定位为“内部银行”，负责所有项目、所有经济活动的资金结算、资金筹集、资金划拨等；二要规范资金集中管理职责，必须严格执行资金集中管理制度，明确划分不同层级的管理权限，规范审批流程，只有通过审批后才可调用资金；三要调整现金流集中管理流程，建立资金管理信息系统，以信息技术为依托，结合企业实际需求引入成熟的软件，如用友、金蝶等，实现全面覆盖与精准监控，一定程度上实现资金资源共享，助力企业强化资金内部融通。（六）建立现金流风险预警系统，有效降低风险针对企业缺乏现金流风险预警的问题，要想进一步加强现金流管理，房地产开发企业应当从实际问题出发，建立相应的风险预警系统，第一时间预测风险、评估风险，达到降低与合理规避风险的目的。例如，A公司由于风险预警系统建设不足，对资金管控程度不够，难以掌握现金流情况，只有在项目部上报之后才知晓现金流出现问题，只有在调动资金时才能发现资金被套牢，对此A公司积极建立现金流风险预警系统，实践经验如下：第一，设立专门的现金流管理部门与现金流风险管控小组，负责全面监控风险、建立风险预警机制等工作；第二，要求开发项目将资金周报按时递交，每月一次规模性检查，汇总资金使用情况以及盈余情况，做好数据统计与记录；第三，结合企业战略目标，认真分析现金流指标，及时发现现金流是否偏离正常值。若有异常情况，则直接指出，由财务人员向上级领导报告，在各部门的共同参与下制定可行的风险防范方案，以防患于未然，避免不必要的经营风险。（七）构建现金流预算管理体系，加强预算控制房地产开发企业应当重视现金流预算管理，在强化思想认知的前提下构建现金流预算管理体系，加强预算控制[4]。首先，树立正确的现金流预算管理理念，管理目标聚集于全面提升资金资源利用率，将企业现金流、业务流以及信息流有机整合，做好事前准备工作，深入分析内外环境，要求各部门直接参与预算编制，加强项目部与财务部的沟通交流，确保预算编制的科学性与可行性；其次，增强现金流预算管理的权威性，加强制度约束，加大预算执行控制力度，将现金流预算功能充分发挥出来，提升预算执行效力；最后，健全“业财”联动机制，事前“内外联动”，由财务部门牵头，其他部门积极配合，事中“左右联动”，动态监控预算执行全过程，掌握现金流预算实际情况，事后“上下联动”，实现预算绩效考核评价，综合评价预算执行情况，分析导致异常情况的具体原因，运用评价结果，进一步完善现金流预算管理。（八）完善现金流管理制度，加强审计监督管理一方面，房地产企业应建立岗位责任制度，主要针对现金流管理，明确各岗位人员的工作责任，实现权责统一、不相容职务分离，严格要求全体人员遵循规章制度，有序开展各项工作；另一方面，现金流管理重在支出管理，房地产开发企业应从内控视角出发建立现金流支出控制制度，包括授权审批制度、独立检查制度等[5]。此外，