房地产 -商业地产标准运营流程制定指南

“他”、“他的”的使用仅是为了方力，但BOMA国际仍不能对本指南所包含信息的适用性或准确性做明示息或其描述的产品造成的直接或间接损失，BOMA国际不承担责任和义务。提及产品并不代表BOMA国际(202)408-2662）或经认定的对本出版物具有版权利益的个人或组织的事先允许，不得对本出版物或其一部分©2009,BOMA国际（哥伦比亚特区目录 3 5 6 8 致谢P.MarcFischer，工商管理硕士、注册物业管理师®、商业物深副总裁及管理服务董事。Fischer是BOMA巴尔的摩前主席，房地产管理基金会课程的教材编写者，也是商业地产主题的常士、注册物业管理师®、商业物业经理、国际注册商业投资师，DanielW.Chancey,商业物业经管理师®,Transwestern（德克萨BOMA国际（哥伦比亚特区华盛顿）BOMA国际（哥伦比亚特区华盛顿）BOMA国际（哥伦比亚特区华盛顿）BOMA国际（哥伦比亚特区华盛顿）AmyBeliceGraphicDesiRayH.Mackey,Jr.,商业物业经理,注册物业管理师®,国际注执行助理、认证公共关系师BOMA国际建筑业主与管理者Washington,DC20005尽管BOMA中国在推行BOMA国际《商业地产标准运营流程制定指南》这一手册时，得到了中国众多商业地产业主与管理者的大力支持并积极响应，但是在根据《商业地产标准运营流程制定指南》编制企业自己的标准运营流程的过程中，他们还是遇到了很多的困难，在许多问题上显得一筹莫展。这不仅仅体现在语言的隔阂上，中国诸多企业的“标准运营流程”编写团队成员多数未能精通英语，特别是商业地产专业英语；还体现在对专业术语或者国际最佳实践理解的缺失上。这导致他们难以根据《商业地产标准运营流程制流程制定指南”专题课程，邀请了众多开发企业参与学习。2013年，为了让更多的中国商业地产业主与管理者学习国际先进商业地产企业是如何编制标准运营流程，以确保项目始终处于高水平的运营管理中，BOMA中国组织了专家以及一部分开发企业运营管理实操专业人士历时三个月时在汉化过程中，我们尽最大可能保持了英文的原意，仅仅就商业地产专业术语按照中国行业约定俗成的表述，做了适当修改。尽管在《商业地产标准运营流程制定指南》中有部分内容并不适用中国，我们也并没有做任何删减，而是希望通过本书，让更多的商业地产业主及管理者了解国际商业地产运营管理最佳实践，以便与BOMA中国一起通过宣讲、倡导和指引，逐步使中国商业专家就企业根据《商业地产标准运营流程制定指南》编制标准运营流程所遇到的一些问题做了详细的解答，就如何使用《商业地产标准运营流程1.《商业地产标准运营流程制定指南》是一个纲领性文件，它列出了一个最佳的“标准运营流程”应该具备的内容和顺序，提出了编辑制定企业“标准运营流程”的指导方针。企业需要根据本指南自己组织编辑委员会编写“标准运2.编写“标准运营流程”的过程就是一个将企业以往最佳实践内化为企业文化、内化为企业精神的过程。企业通过自身开发编写“标准运营流程”而不是简单地模仿或抄袭其他企业，不仅仅可以将专业人才和专业知识留在了企业里，还可以形成企业发展的基础。“标准运营流程”也将成为企业培养新员工的一个良好的3.《商业地产标准运营流程制定指南》所规定的内容是一个标准商业地产企业或者物业管理公司最基本的要求。但是并不是每一章节都对您有用，也不是每一章节都适用于您，您可以根据自己企业的需求，做适当的增减。每一个公4.《商业地产标准运营流程制定指南》的每一章节就像一个盒子，企业或者物业管理公司要根据自身需求往每一个盒子里装内容。专家建议做好以上三步，您自己的“标准运营流程”“标准运营流程”制作完成之后，如何在企业中更好的使用，让其发挥应有的效果而不是束之高阁，《商业地产标准运营流程制定指南》原版作者有明确的阐述，请大家参考本书“前言”有关本书的任何疑问或者咨询相关问题，请简介注注虽然标准运营流程手册可能有许多名称（比如，标准实践手册、政策与流程手册、运营手册等），但该文件的目标却很简单：创建政策、流程、指示、指令的合订本，以便于对建筑进行一致、高效管理。一些情形中，标准运营流程仅适用于一栋建筑，列明了对该栋建筑进行管理所用的具体方法。在大多数情形中，编写标准运营流程的目的是规定整个房地产投资组合的管理实践——无论是在一个您是否注意到?无论在哪，麦当劳的汉堡都是一样的。麦当劳是第一家使用标准运营流程的公司，麦当劳您是否注意到?无论在哪，麦当劳的汉堡都是一样的。麦当劳是第一家使用标准运营流程的公司，麦当劳店的每一经营步骤在标准运营流程手册中均专门做了详细规定。想象一下，如果当地运营商获准按照自己的想法制作汉堡，那在麦当劳就餐时会是一种什么体验呢？他们和您有相同的目标：确保最高质量、专业、一致的体验，对您来讲，这一目标是管理或使用商业建筑面积的规定了哪一雇员负责该工作，详列了开展工作或执行任务的频次。一组标准运营流程，无论是针对某一部门，还是整个组织，均应放入一个文件中，将该文件命名为标准运营流程手册。经适当设计与编写的标准运营流程手册，应列出与每一物业运营与管理职能相关商业建筑管理涉及的变量有很多，标准运营流程确保某一公司管理的全部物业，在考虑到其它变量的情况下，均得到了如，在大多数公司，标准运营流程手册被用来确保一个地区的建筑与另一地区的建筑得到了类似管理。标准运营流程手册确保，即使物业由不同的管理人员管理，也能得到一致的管理。一致性极为重要。标准运营流程手册使得即使一个物业管理公司管理的物业在一个国家不同地区或不同国家，这些物业也能得到同一方式的管理。编写完成后，标准运营流程手册能够推动业绩改善，方便使用最佳但是，一个公司使用标准运营流程手册是一个实践问题。在一些公司，标准运营流程就是“法律”，经理在执行任务时应当准确按照标准运营流程手册规定进行；在另一些公司，标准运营流程手册是理解标准运营流程手册在贵公司如何使用，对您的理解标准运营流程手册在贵公司如何使用，对您的查明贵公司希望您使用标准运营流程手册的方式，大多数公司在这两个极端之间——标准运营流程手册通常被用作指南，但在特定情形中，当地物业管理公司可根据需要对政策进行调尽管标准运营流程手册的目标很简单，但编写标准运营流程手册却并不容易。这是一个耗时、复杂、麻烦的差事。无论从哪方面讲，这都是一项艰难的工作。标准运营流程手册项目团队负责人应召集不同部门的房地产专业人士，组成一个多元、跨学科的团队，团队成员应包括物业经理、工程师、租赁代理、风险经理、人力资源经理，及可以对项目成功做出贡献的许多专家。在一些情况下，甚至可以付钱聘请专家顾问担任项目经理与首席作者。这样做有助于确保标准运营流程手册得以准确编写，降低贵公司团队成员的工作量无论是谁担任项目经理，他都不可能编写项目运营流程手册中的每一个字。实际上，项目经理要做的是管理一组来自不同部门的编写编写团队需要全面了解规定的任务，并且知道如何将这些任务组成如果编写者对某一任务的复杂内容并不十分熟悉，那么编写者应寻求对该任务具有清晰认识的团队成员的反馈。非常关键的一点是，手册的最终草稿必须由在第一线工作的团队成员进行全面审查以确一些公司，手册以纸质形式提供，用三孔活页夹夹住。这使得物业经理很容易进行审查，但这也使手册的更新十分困难。由于这一原因，许多公司在其内部网站上对标准运营流程手册进行维护，所有条目以电子方式进行存储。这样做使得更新很容易。无论用以上哪种方法，重要的是确保您的团队成员很容易获取最新版标准运营流程手册，这将有助于确保他们达到合规性要求。建立机制也是非常注运营做出重大变革的变更。如果您期望您的团队成员会遵守标准运营流程手册中的新标准运营流程，那么，您必须就这些变更与他们•部门代表需要从现有工作抽出时间来编写标准运营流程手册•手册是以打印文件的形式交付，还是通过贵公司的内部网以电子文件的形式交付？用以上任何一种方式交付文件，需要哪些•如何处理定义与术语？标准运营流程是否要包括一通用术语说•如何对加到标准运营流程手册的文件进行管理？能够以电子形•如何了解贵公司内部的最佳实践来编写手册原稿及对手册进行•哪些法律、法规适用标准运营流程手册？如何引用？为确保遵守当地法律，在哪些领域必须参考当地法律？(如果贵公司是法令，因为这会使手册非常复杂。许多情况下，标准运营流程手册会包含一条指示，要求在实施标准运营流程手册中的政策注俗语道：“模仿是最真挚俗语道：“模仿是最真挚的奉承，”编写标准运营流程手册也是这样。许多情况下，其他人已经编好了出色的标准运营流程手册。在不侵犯版权，并且假定您获得了作者的允许的情况下，在编写自己的标准运营流程手册时，用其它标准运营流程手册来进行复查、编辑，并用作标准运营流程手册采用何种内部标准格式？比如，重要的是拥有通单个流程常遵循自身的层次结构及内部•修订日期:列明原件颁布日期及全部修订日期（或最近修订日在回答全部上述问题后，可以开始编写标准运营流程手册了。将每一章节分配给一个团队（指定该团队的负责人）。否则标准运营流程手册很有可能变成一个人相当长时期的全职工作。通常编写工作是根据职能确定的：团队内的会计代表编写会计一节，工程代许多网站上会提供一些工具，可以相对容易地把标准运营流程手册组合在一起。利用这些网站可以很容易地对与公司相关的内容进行内部标准格式化，加到已提前制作完成的模板中，可以定制样板政策来满足公司使用需求，还有许多节省时间与劳动的选项。正如之前提到的，对您及您的委员会而言，聘用顾问对您的标准运营流程手册进行组合，可能确实是节省时间的做法，尤其是您认为委员会注语法上没有错误，以一致的风格与内部标准格式书写。对标准运营•一致性（Consistency）——所有引用与术语每次必须以一致方一旦手册编写完成，重要的是整个项目团队对最终草稿进行复查，确保标准运营流程手册中所有信息是准确的，并且不同章节是一致的。这可能是一个望而却步的过程，但它对出色的标准运营流程手标准运营流程手册应定期进行更新。因为编写完成的手册可能有几百页，因此，很难对整部手册进行一次性更新。大多数情况下，合理的做法是：确定一个滚动更新流程，每月（或其它时间间隔）对标准运营流程手册的部分条目进行修订。通过这种方法，每二到三年，可对标准运营流程手册进行一次完整审查与修订，但其工作量因为最佳实践是持续开发或提炼的，因此应确保团队成员持流程改进及获得能够纳入您的标准运营流程手册的其它想法。一旦获得关于最佳实践的新信息，就应对最佳实践做出变更，因此需要1.Anderson,Chris.“政策与流程编写指南”注记住，您可以使用其它标记住，您可以使用其它标题及子标题，您也可以在其它位置设置子标题。将本模板作为指南，使之符开始编写标准运营流程手册时，项目团队应通力合作，来确定要包标准运营流程手册的范围可限制在单栋建筑的物业运营，也可包括全国或世界范围内的数百栋建筑。无论标准运营流程手册的范围如何，团队均应在开始编写时确定要包含的主要职能领域（会计、设备管理、人身安全、租赁等）。对主要职能领域（在您的标准运营流程手册中，每一职能领域需设置一个主标题）进行明确，是关键的第一步。之后，团队应列出作为子标题的单个实践或流之后，可以将该文件作为“蓝图”，在整个项目的其它部分中为团通常，标准运营流程手册可以以对公司运营有益的任何方式进行组合。各项内容可以是任何顺序，但必须确保等级结构容易被终端用BOMA建议的完整层次结构包含在本文件附录中。以下仅列出了主注————————————————————————————————————————————————————————————————确保一组多元成员——来自组织各职能部门及各个级别——加入到您的编辑审查委员会中。由仅来自一些部门的人士或公司同一级别的所有管理者编写的手册肯定会使您的标准确保一组多元成员——来自组织各职能部门及各个级别——加入到您的编辑审查委员会中。由仅来自一些部门的人士或公司同一级别的所有管理者编写的手册肯定会使您的标准标准运营流程手册的第一节通常是介绍性的。许多情况下，本节设通常，标准运营流程手册的开头是一篇简介，解释标准运营流程手接着，本节通常包括与公司文化相关的信息，包括公司的愿景、使命、价值。一种良好的商业实践是要确保标准运营流程手册的所有手册的第一节通常解释公司进行卓越的物业管理时客户服务的重要性。客户服务包括租户、业主及与其他的物业管理团队有联系的其最后，标准运营流程手册的介绍一节通常会列出编辑审查委员会的联系方式。这样做使得进行流程改进、对最佳实践及其它政策或流公司是做什么的？标准运营流程手册的宗旨是什么？对于第三方管理者而言，标准运营流程手册与建筑业主指示不一致时，应该如何列出公司的愿景、使命、价值陈述。应包括一条规定，要求公司做解释公司文化。决定是如何做出的？团队成员在做决定时有多大的灵活性？如何使用标准运营流程手册（是当做“规则手册”还是指注列出您的标准运营流程手册团队成员（这些成员将组成编辑审查委员会，以后对文件进行修订）的姓名与联系号码。这样做使得团队成员易于提交与最佳实践、流程改进及以后需要对文件做出变更相注注注对大多数物业经理来说，收购新建筑或将建筑自公司投资组合转让出去，并不经常发生。但是，转让过程非常复杂，对相关各方均有重大影响。转让流程的复杂性，转让进出投资组合的不常发生性，使得管理团队可用来确保他们已经确定了与高质量转让相关的全部需要花费时间“深入挖掘”您正在调查的物业的详细需要花费时间“深入挖掘”您正在调查的物业的详细作为购买方代表您要决定找出您正在购买的房产的严肃对待这一过程——随意的尽职调查过程在您的公司或客户购买建筑后，为了不遗漏任何事项，您为了不遗漏任何事项，您的标准运营流程手册中的清单上的每一项目均很重要，因此清单是成功转让注————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————制作一份详尽的发送文件表格来追踪您向其他人士发送的信息与文件,制作一份详尽的发送文件表格来追踪您向其他人士发送的信息与文件,并在您的文档中保存一份该表格的复印件，一个好的建议是让接收人在您的表格复印件上签字,确认收到了表格上列出的物件。通过这种方法，不会产生物以您想在转让过程中被对待的方式，来对待他人。尽您最大的努力，使得购买房产的公司将房产从您的投资组合转出的过程顺畅。向他们提供快速对物产进行接管所需的工具——尤其是您的时间与不要忘记包含了转让函样本、转让清单、管理协议不要忘记包含了转让函样本、转让清单、管理协议摘要及其它表格，有助于注————————————————————————————————————————————————————————聘请您所在地方的应急管理机构帮您制定应急计划。聘请您所在地方的应急管理机构帮您制定应急计划。除了全国性的联邦应急管理局之外,通常在市或县一级、州一级也有应急管紧急事件是会对入住者、内部系统或物理结构造成危害的计划外事件。尽管物业经理希望永远不需要实施应急计划，但标准运营流程手册中的这一节还是被设计用来帮助经理制定可在紧急事件中使用的全面计划。应急计划不仅仅是一个疏散计划。许多情况下，应急计划是一个连续统一的计划，一端是紧急事件的预防，另一端是从紧急事件中恢复。从预防到恢复的通常步骤（这些将是标准运营流程手册的分节）是：预防、早期检测、通知、疏散、控注————————————————————————————————————————————————————————————————————————不要只是进行整栋建筑体全疏散演练。选择时机练不要只是进行整栋建筑体全疏散演练。选择时机练如部分疏散、进入庇护所或参与您的应急计划的其注————————————————————————————————————————————————————————————————注以往广泛的租户满意度调以往广泛的租户满意度调查所做的研究表明,与租户经常、密切的联系与较高的租户满意度水平直接相关。自然地，较为满意的租户会续订租约，但该流程的关键是，主动且定不应在租约即将期满前才开始与您的租户联系。良好的租户沟通，应当在租户在租约上签字时（如果不是更早）开始，并且以租户满意的频率持续进行。一些租户可能希望每月进行沟通；其他租户可能希望按季进行沟通。关键是您以对租户认为重要的频要的。几乎在所有情况下，对业主与租户而言，租户续租对双方但租约续订使得建筑修缮成本、租赁佣金更低，并且物业面积不空置（对业主而言，空置不会产生收入）。另外，对于租户而言租约续订可以降低租金，没有停工时间（搬迁费用高昂且耗时，且搬迁所产生的工作产出损失对租户而言也非），切记，公司与租户关系及挽留租户计划是要尽最大努力使租户续订租户委员会会议每月召开物业管理/工程部门员工参加。目标是增强租户、沟通及追踪被证实是使客户满意并长期留住租户的租户委员会会议每月召开物业管理/工程部门员工参加。目标是增强租户、沟通及追踪被证实是使客户满意并长期留住租户的注注注————————————————————————————————————————————————应包括详尽的职业安全与卫生法规一节。本节通常包括与团培训计划、安全实践、事故预防政策有关的信息，也包括与各种管————————————————————————————————————————大多数情况下，本节所包含的政策是国家安全与监督标准。如果贵————————————————————————————————公司也在美国之外管理物业，那么，贵公司可能单独需要为国际运营编写手册。另外，当地物业管理团队在执行任务时，有责任理解并遵守当地法律法规。许多情况下，当地法律法规的要求与标准运————————不能仅依赖标准运营流程不能仅依赖标准运营流程手册中的职业安全与卫生合规计划。该样本文件对于建立公司的整体合规计划来讲是适宜的，但单个现场团队需要对样本文件进行变更以适合现场的具复杂化——即需要对合规计划做出变更，以适合特定建筑的具体情况。为适合每一物业的具体情况，标准运营流程手册中的大多数政面对职业安全与卫生合规面对职业安全与卫生合规计划的要求,并不意味着与其费力遵守人工平台计禁止您的员工使用人工平台或扶梯。相反，对于需要扶梯的工作，您可以聘用供应商进行管理，以转移该责任，并要求供应商洁协会）第1-14条（中国企业需遵守当地职业安全注————————————————————————————————注注————————————————————————————————————————————————租赁是商业不动产的血液，物业管理公司需要建立一个机制来接待————————————————————————————————————————潜在承租者、吸引潜在承租者、将数据录入会计软件、在租户租赁期内管理租约。切记，租金占商业物业收入的大部分。因此，对租赁的意义认识不清意味着物业业主的现金流会大幅降低，不容许出现类似错误。标准运营流程应确保租约管理流程对租约进行仔细检————————————————无论租约管理职能集中在公司或地区会计办公室还是分散在各个物————————对物业经理而言对物业经理而言,正确编写租约摘要是一项关键技有相当一部分租约并未获得正确解释,或其摘要并不正确。对租约的解释或摘要没有任何错误的公司很少见。您的公司应制定一份多维度计划来管理租约，确保输入到您的会计系统中的信息正确反映了注.搬家公司检验证书注————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————业主对物业的策略计划的详细描述以及物业经理为实施业主策略而制定的行动计划。物业的预算仅是经理对收入、支出及物业财务业绩其它指标的预算。商业计划对预算信息进行扩充，详细列明房产在预算年度期间，收到实际收入与支出数据后，许多公司会把年初至今的实际数据与预算年度剩余时期的预算数据组合起来，对预算做出调整。随着预算年度逐渐向前推进，实际数据多于预算数据，一些业主要求按月进行预算调整，但大多数业主要求按季进行预算注商业计划是您表现自己的机会!抓住机会“像业主如果您是建筑的业主，您会怎么做？您如何增加收入？您如何控制支出？您会批准资本支出项目吗？您如何推动营业净利润增长？最好的物业经理会像对待自己的财产一样对待商业计划是您表现自己的机会!抓住机会“像业主如果您是建筑的业主，您会怎么做？您如何增加收入？您如何控制支出？您会批准资本支出项目吗？您如何推动营业净利润增长？最好的物业经理会像对待自己的财产一样对待物业——却又不会丧失他们不拥有物业时所具有的注在几乎所有商业租赁中，租户负责向业主支付一定百分比的运营费或“通道费”。在工业与零售行业，这些费用有时被称为“公共区但是，通常租户很难以这种方式支付其费用。一些情况下，租户的运营费用可能数额巨大（甚至有几十万美元），因此，如此巨额的一次性费用做出计划。此外，运营费用的一次性支出对于业主的现金流也很不利，因为业主只有在运营年度结束后才能收到租户的付款。如果是这样，业主需要垫付物业的费用，在数月之运营费用进行估算，然后平摊到12个月，出具每个月的账单。用这种方式出具运营费用的账单，业主能够自租户收取运营费用，同时支付这些费用。这样做，不仅大幅增加了业主的现金流，而且租将租户要负担的实际运营费用与租户的预算费用（已平摊到12个月，每个月出具了账单）进行比较。如果实际费用高于预算费用，那么，物业经理就差额向租户出具收费通知；如果预算费用高于注准确完成运营费用调整是物业经理最具挑战的工作之一。每一建筑中，租约各不相同——使得准确计算运营费用成为一件很复杂的工作。贵公司会计部门，应根据贵公司流程，经常参与确定运营费用。这仅是为了确保您的流程准确完成运营费用调整是物业经理最具挑战的工作之一。每一建筑中，租约各不相同——使得准确计算运营费用成为一件很复杂的工作。贵公司会计部门，应根据贵公司流程，经常参与确定运营费用。这仅是为了确保您的流程包括足够的审查步骤，以确保做出的预算是准确和注总务管理局租户能为您的总务管理局租户能为您的建筑带来许多益处，尤其是考虑到租户在租赁期内但是，管理总务管理局租约需要了解总务管理局流程。如果总务管理局租赁您的物业，那么，请花时间了解总务管理局租约的各项规定。如果您的物业或投资组合内有许多总务管理局租约，那么，请聘用一位具有与总务管理局交往经验的经理，以加速注————————————————————————————————————————————————————————的中心职责之一。并且将这件事情做好是物业经理常常遇到最大的挑战之一。在以往的大约十年里，物业的会计与财务业绩职责已经从资产经理转移到物业经理。随着物业经理的工作愈加多样，今天许多情况下，通常由物业会计利用基于计算机的报告软件，编制实际会计报告。物业经理通常负责审查财务报告、解释数据、进行详），注注催款工作应每个月进行，而不仅仅是租户未能按时如果租户少付(或多付)租金,催款工作应每个月进行，而不仅仅是租户未能按时如果租户少付(或多付)租金,物业经理应主动在该月处理这一情况。如果不在同一月解决这一问题，余额会结转到下一月。余额在账面上的时间越长，催款就会越困难。物业经理也应主动努力在每一月月初或之前收取租金，但肯定会在宽限期期满时或物业经理负责确保以专业方式及时向租户收取到期的租金、运营费用、其它费用等。大部分时候，租户都会准时支付其租金及其它费用。但是，有时租户会支付错误数额、逾期支付或拒绝支付。最终的目标（无论多么不实际）是把每月的到期费用全部收到，而没有如同物业经理工作岗位的许多其它职责，尽责的催款努力涉及到良好的沟通技能，好的物业经理知道软硬兼施。经验最丰富的物业经理在采取较温和的方法时，效果更好，特别是租户有准时付款的良但是，如果租户经常延期支付，那么，物业经理通常应采用更强硬注注注注是其它重大资本性装修(比如更换楼顶或开具HVAC(暖通空调系统)),物业经理通常均被业主任用为施工经理。承担施工管理责任通常会加重物业经理及物业管理公司的责任，并且担任施工经理需另外，适当管理施工项目需要出色的文件保存与文字工作技能，尤其是在大型、复杂的项目中。最佳施工经理既善于保存文件，也了需要花时间制定特定物业的建筑标准列表需要花时间制定特定物业的建筑标准列表,确保建筑标准纳入到物业的施工项目(尤其是公共区域装修及一次装修项目)中。建筑标准列表有助于确保注注注在许多地区，让对物业进在许多地区，让对物业进行施工的总承包商或施工分包商申请对物业的追索确保您的追索权放弃流程及您的全部支付文字工作注————————————————————————————————————————————————————————————————————————如果贵公司并未制定外国资产控制局规定合规计划，如果贵公司并未制定外国资产控制局规定合规计划，那么，现在是制定该计划的时机了。一旦违反，将被征收巨额罚金。如果物业经理没有遵守外国资产控制局规定，那么他个人物业经理负责就特定物业所使用的供货与服务订立合同。合同是规定为完成具体范围工作业主与供应商所应承担义务的法律文件。如同物业经理工作的许多其它内容一样，就供货与服务订立合同需要物业经理个人及物业管理公司承担巨大的法律责任。关键是要记得制定全面政策，确保就供货与服务订立合同时，物业经理与物业管注————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————有同等机会（美国政府法律注注注其它职务，但团队的每一成员均有职责确保管理物业时，物业处在物业经理应熟知风险管理概念，了解正被其管理的物业的保单相关确保您保存了针对业主、所有租户、全部供应商的您决不能丢失保单确保您保存了针对业主、所有租户、全部供应商的您决不能丢失保单，因为您可能需要确定谁在某段时间为登记被保险人购买注不要有灰色地带的存在，让人怀疑公司的诚信。有不要有灰色地带的存在，让人怀疑公司的诚信。有必要时，要有明确的立场有人曾经说过:“文书工作完成后，所有工作才算完成。”本节论述的是文书工作及管理办公室的其它运营事项。在标准运营流程手册中，本章十分重要，因为对于业绩拔尖的物业管理公司而言，良好的管理实践意味着“基本工资”。更重要的是，顶尖的物业管理编写本节时，编写团队可能希望进行流程创新，使得公司的现有政策与流程更高效。这是集中精力提高效率的主要时刻，因为作为标准运营流程手册的一部分，您向贵公司其它部门发布的政策和流程注————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————注注注注注虽然物业经理不直接参与建筑的营销与租赁,但他们仍然始终会在租赁过程中产生影响力。物业经理负责保存物业的营销计划、最新的租赁清册、当前的空间面积计算及与物业营销与租赁相关且虽然潜在客户可能不会预期空置面积是完美的,但仍要花费时间对房间进行清洁,清除旧的、污损的地毯、进行选择性拆除与虽然潜在客户可能不会预期空置面积是完美的,但仍要花费时间对房间进行清洁,清除旧的、污损的地毯、进行选择性拆除与粉刷以及采取其它清洁措施，为将面积出租出去做出努力。确保所有灯是亮的，窗户是洁净的，房间“您没有第二次机会留下第一印象”，在租赁方面正是这样，使空置面积保持洁净与明亮，绝对会使注预防性维护（在一定时间预防性维护（在一定时间间隔内进行维护）将逐渐淡出并被预测性维护所取代（通过指标预测设备部花费时间了解预算性维护——这确实能为您的物业标准运营流程手册中,设备管理一节包括物业的人工操作与工程流程。在本节中，可以将最佳实践编入标准，从而在所有的投资组合中带来更高的操作效率。本节侧重在维护、建筑系统、能源管理和注————————————————————————————————————————————————————————————————如果没有记录,如果没有记录,就会被当没有发生过。确保对您进行的每次检查进行书面记注————————————————————————————————————————————————————————STAR®（能源之星）投资组那么现在就要设置了！建的一句很有名的话，“不能计量就无法管理。”系统提供了一个设定基准分数的机会，可以与全国STAR（能源之星）标识，能源之星分数也可以促使注————————————————————————————————————————————————————————注注注注建筑的消防与安全系统用来发现火灾，将紧急事件通知住户，开始将住户有序疏散，控制火势直至消防车赶到。尽管在许多物业经理筑内的住户及建筑本身来讲,消防与安全系统仍然是最关键的系统注注注个别商业建筑的安防等级受许多因素影响,包括物在物业中的租户、物业业主、物业附近出现抗议事件的可能性及物仅把简单的锁匙系统作为其基本保护机制)。一些商业房地产要求先进的安防计划。更先进建筑或具有更高风险因数的建筑，通常具有更先进的安防计划，包括门禁控制、闭路摄像头在场。但是，无论您的物业要求的安防等级为何，物业经理均有责•BSCAI清洁服务报价邀请函，建筑服务承包商协会,•行政命令13224，/oprograms/terror/ter•全面建筑安防计划，网络研讨会，BOMA国际与BOMI（楼宇业主和•应急预案指导手册：为您的建筑响应准备提供蓝图，BOMA国际，或www.boma.o•2005ASHRAE手册—基础，美国采暖、制冷与空调工程师学会，或www.boma.or•2007ASHRAE手册—暖通空调系统应用，美国采暖、制冷•《美国残疾人法》问答手册：有关《美国残疾人法》的146个最关•ANSI(美国国家标准学会)/IWCA(国际窗户清洁协会)1-14.1窗或www.iwca.or