河南绿地平原新区项目定位及发展思路报告

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同致行合作方式建议同致行对项目的理解思路区域解读

项目认知市场机会挖掘项目发展方向项目定位及开发配套建议项目发展模式Part1区域理解从大郑州看区域区域本体解读区域理解1——郑州北移东扩，新乡东移南扩，郑新融城恢弘面市，平原新区受两地政府规划合力影响，发展动力充足郑州北移东扩的城市规划已初步成型，东扩发展郑汴一体化目前已经成功启动，北移战略受黄河影响，目前处于起步阶段，随着中原城市群的发展落实，大郑州即将兑现，北移战略势在必行。新乡处于城市扩容的第一阶段，城市框架的拉大受中原城市群的影响明显，借势中原城市群，强化郑新关系是未来城市扩张的主导原则平原新区郑州新乡城市层面区域层面区域理解2——郑州城市扩容最后一站，承载城市北拓重任，大郑州最后一片土地.郑州城市框架的拉大主要从4个方向，以CBD启动带动郑汴一体化实现第一次城市扩容，以龙湖的低密度居住进行城市南扩，以荥阳上街为主进行城市西扩，目前三个方向均已启动。受黄河的影响，郑州北部的城市扩容止步于黄河大堤，项目所在的平原新区为大郑州战略的最后一站随着城市群交通圈的逐步完善，各区域与郑州的心理距离被极大缩短郑汴一体化新郑龙湖荥阳、上街郑新融城2134城市层面区域层面郑州沿黄地区东起中牟雁鸣湖风景区、北至郑州市黄河沿岸、西起巩义市河洛风景区、南至连霍高速公路及绕城公路；总规划面积９２７．５平方公里。规划力形成黄河南岸集文化、生态、旅游、休闲于一体的文化发展新区域。

平原新区处于黄河北岸第一位置，受南岸规划的影响，区域充满较强的生态感马拉湾雁鸣湖忆江南温泉河南黄河生态区平原新区黄河城市层面区域层面区域理解3——郑州沿黄文化旅游产业带的重要辐射区域，黄河岸文化、生态、旅游、休闲于一体的文化发展新区域，大区域具备较好的生态休闲配套体系。

区域理解4——中原经济区上升为国家战略，中原城市群的崛起促使郑州城区和交通扩容，项目所在区域受郑州辐射区域环渤海城市群长三角城市群珠三角城市群成渝城市群国务院高度重视中部崛起规划，中部崛起是国家战略《促进中部地区崛起规划》是促进包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南六省在内的中部地区的经济社会发展的整体规划，2009年09月23日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《促进中部地区崛起规划》。中原城市群作为中国第五大城市圈，其发展已上升为国家战略作为城市群的核心城市，郑州跨河发展成为必然，黄河作为郑州内河的梦想指日可待中原城市群中原城市群中原城市群战略构想在《中原城市群发展战略构想》中，中原城市群的发展目标是:建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心,产业整体竞争力显著提高,要素集聚和承载能力全面增强;GDP占河南省的比重超过70%,确立在中西部乃至全国城市群中的重要地位,带动全省并辐射周边地区发展。以郑州为中心，以洛阳为副中心，包括23个市，34个县城，374个建制镇。土地面积5.87万平方公里，人口3950万。2008年实现地区生产总值10568亿元，位居中西部地区第一位，已经成为我国经济发展的第四级中部地带：承东（产业承接）启西（联动西部）城市层面区域层面区域理解5——逆城市化带来城市远郊置业趋势，依托交通、景观、产品，随着城市发展，区域具备满足逆城市化置业的条件，具备发展郑州卫星城的资质一般将城市化阶段分为：起步阶段、郊区城市化阶段、逆城市化阶段、再城市化阶段。郑州当前处于郊区城市化逆城市化过度的阶段，逆城市化是城市扩容的必经之路起步阶段郊区城市化阶段逆城市化阶段再城市化阶段城市化进程逆城市化的4个阶段萌芽阶段形成阶段发展阶段成熟阶段城市富裕阶层搬入郊区以高端低密度物业为主大量中产阶级搬入郊区，产品面扩大，但休闲娱乐依旧集中在市区居住郊区化，产业郊区化，产住一体，客户面进一步扩大配套全面升级，形成新的中心，卫星城出现，与市中心共同承载城市人口逆城市化阶段的到来必将催生真正意义上的产住一体的卫星城镇的出现，对平原新区而言具备，依照区域规划和定位具备发展卫星城镇的基础性条件，随着大郑州城市框架的落成，卫星城镇作为逆城市化发展的重要载体将逐步呈现城市层面区域层面城市层面区域层面区域背景——平原新区旨在实现郑州“东扩北移，跨河发展”的战略构想；2010年2月获准批建成为河南六大新区之一，成立了副厅级管委会对新区进行管辖，未来将成为河南经济新的增长极萌芽期规划期发展期2003年2006年2009年2010年平原新区建设谋划于2003年，时任河南省委书记的李克强同志在规划中原城市群建设时提出在黄河北岸建设新区2009年6月，新乡市将平原新区规划面向全球招标，经过两轮国际招标，最终英国伟信顾问集团有限公司设计方案被确定为终审方案。2010年2月22日，新乡平原新区建设总体方案获省政府通过。河南省政府将平原新区建设总体方案下发给有关市、县、省政府各部门，并要求认真贯彻执行。郑州、焦作、洛阳、开封、许昌、新乡六大新区规划面积共约3105平方公里，依据河南新城区均平方建设成本2000元左右计算，每平方公里的建筑面积约为100万平方米，平均每平方公里投资总额大概在22亿元左右，约需6.98万亿元的投资总量。通过城市群之间合理分工、优化资源配置，促进产业链接、优势互补和差异化发展，形成产业发展一体化格局，提升中原城市群的合力效应

城市层面区域层面新区区位——郑州、新乡、焦作三市交汇中心，是郑州都市圈核心地区重要的组成部分，是新乡与郑州实现无缝对接的重要节点，也是豫北经济一体化的桥头堡位置及辖区：平原新区位于黄河北岸（过黄河大桥向北4公里），西起107国道两侧，东至京港澳高速以东与原阳县城接壤，南起黄河大堤，北至新乡县交界，居郑州、新乡、焦作三市交会中心。规划总面积188平方公里，涉及原阳县祝楼乡、桥北乡、原武镇、韩董庄、师寨镇、葛埠口乡6个乡（镇）。随着平原新区的发展建设，郑州也逐步实现北移的战略。平原新区郑州新乡新区与郑州一河之隔，三座桥梁相连，互为呼应。焦作城市层面区域层面交通的便捷与否直接决定了区域战略开发性房地产项目的人口导入能力，我项目公路配套优越，拥有郑焦晋高速、107国道等多条级别较高的道路，1小时生活半径辐射郑州、新乡、焦作，辐射人员超过1800万人。为项目人口导入创造良好的配套基础。

项目距离中原最大的商务区——CBD约20分钟车程，极大方便商务客户的通达新郑国际机场焦作郑州高铁站郑州CBD新乡郑州53km70km47km35km45km郑焦晋高速107国道886万人593万人364万人交通辐射——郑州、焦作、新乡便捷通达，外向辐射能力强，辐射人口超1500万人，城市人口超800万人。城市层面区域层面郑州黄河公路大桥京港澳高速黄河公路大桥107国道京港澳高速郑焦晋高速连霍高速京港澳高速107国道公铁两用黄河大桥京港澳高速、郑焦晋高速、107国道、黄河公铁两用107辅道、311省道以及规划当中的郑新城际轻轨等均从新区穿过；目前，郑新城际公交往返频繁，未来，郑州地铁2号线也将穿过黄河延伸到新区，必将进一步加强新区与郑州的联系。郑新黄河公铁两用桥区域交通——内外部交通发达，区域通达性较高，具备良好的客户通路。目前主要通过黄河大桥、107与郑州相连，未来规划有轻轨、地铁，将与郑州形成“半小时生活、交通圈”城际公交黄河大桥地铁轻轨平原新区功能定位是：“四区一中心”

新乡市“三化”协调发展先导区郑州新乡两个城市的新型卫星城区城乡统筹发展先行区对外开放示范区河南省现代农业和科技成果孵化中心功能定位——平原新区功能定位为“四区一中心”，起点较高，重点发展科技、生态产业，是未来郑州、新乡的卫星城区，提供良好生活环境和产业支撑。发展定位：农业硅谷、科技新城、生态休闲

城市层面区域层面产业发展——依托郑州、新乡既有的优势产业基础，大力发展生物医药、新能源电动汽车、现代农业、现代服务业等战略性支撑产业，对区域房地产的成熟提供持续的中产白领和产业蓝领支撑房地产业产业定位是：重点发展以科技研发、中试孵化和高新技术产业化生产为主导的产业，辅助发展现代农业、现代服务业、房地产业和休闲娱乐业。城市层面区域层面区域实体产业及产业人口是房地产市场成熟的重要支撑。发展现状——一年打基础，三年树形象，五年成规模，从当前发展现状看，区域处于起步阶段，政府对外的宣传力度较小，目前尚无实质的产业进驻，整体对外的影响力缺乏。城市层面区域层面区域道路通达性优越政府全力进行招商引资建设对郑州已实现交通的无缝对接相关产业配套单位已率先入驻部分单位房已开工建设千亩景观湖同致行对区域的理解1.发展前景受新乡、郑州两市发展的规划利好，发展前景优越2.发展地位大郑州跨河发展的第一区域，新乡、新乡卫星城3.外向辐射良好的内外部交通条件，与郑州无缝对接，广阔的客户辐射通路，外向辐射能力强4.发展时机满足逆城市化发展带来远郊置业需求，吸引城市高端客户5.资源、产业条件受黄河旅游产业带的影响，大区域生态休闲配套完善；具备良好的产业支撑机会&优势威胁&劣势1.发展现状起步阶段，生活配套匮乏，对外影响力、知名度小，当前区域认可度较低2.置业热度当前区域房地产处于萌芽，和大郑州其他区域相比，客户置业认可度较低3.生活成本与郑州不属于同一行政区，生活成本、交通通勤成本较高开发企业认知项目本体解读项目属性界定Part2项目本体认知绿地集团——全球企业500强，房地产、金融、能源产业多链条发展，凭借绿地老街、千玺广场、迪亚庄园等高品质项目，在河南树立了较好的市场口碑，具备较高商务和高端居住品牌号召力郑州绿地老街凭借优质的社区景观，成为昔日郑东新区标杆项目千玺广场成为CBD标志性办公物业绿地地产，本着让生活更美好的宗旨，在全国范围内打造了多个高品质项目。有实力、有品牌、有口碑、有客户项目认知——规模优势明显，综合容积率低，产品自由度较高，具备一定的湖景资源，但专属优势不明显，区域陌生感强，通达性优越，人气匮乏宗地位置资源情况——有艺术中心、体育中心等资源配套，区域景观湖、黄河沿岸自然景观带等自然资源赋予项目较强的生态感地块价值初判北地块南地块地块价值：项目整体分为南北两大地块，外围景观资源优越，但专属性不强，北地块周边为产业区，南地块更临近黄河大堤，从居住舒适度看，南地块大于北地块发挥空间：地块综合容积率较低，且被分割成多个小地块，其用地性质丰富，具备较好的战略纵深，从地块划隔看，项目具备组团发展的先天优势，可以更紧密的与市场结合，进行项目内部产品档次体系的划分，有利于根据趋于成熟及需求的变化，灵活变通各类物业的开发节奏，对后期推售比较有利地块规模：地块规模较大，具备做大盘的先天资质，更容易形成话语权，在区域发展初期具备代言区域的能力居住舒适度有差异、发挥空间巨大、具备组团发展的先天优势项目属性界定项目区位：城市新区，十分偏远房地产竞争：起步阶段，竞争项目少通达情况：内、外部交通优越区域现状：起步区，生活配套匮乏发展潜力：两城相向发展，潜力巨大资源情况：有一定景观资源但专属性不强开发商品牌：较强的号召力项目规模：大规模项目容积率：综合容积率低大都市远郊新区、区域陌生感强、通达性优越、专属资源优势不突出、具备强势品牌、弱竞争、大规模低容积率项目。

项目与区域关系理解项目发展方向Part3项目发展方向区域与项目关系长远看，区域前景对项目是加分当前看，区域现状拖累项目意味着对区域价值的利用根据项目发展阶段的不同有不同的侧重，起步阶段，项目需要有强力的突破点跳出区域，形成对客户的独特吸引项目代言区域，绿地的即区域的项目与区域关系当前区域房地产处于起步阶段，竞争较弱，项目凭借规模、品牌、开发时序的优势，完全具备代言区域的资质，项目需要站在区域运营的角度来审视，树立绿地的即区域的市场形象项目发展方向区域情况区域未来发展前景优越，但现状配套极其匮乏，目前不具备长期居住的房地产条件，区域当前无可利用的强势资源和优势，当前区域对项目带动作用有限项目情况项目具备较强的品牌号召力，规模巨大，项目可发挥空间较大，灵活度较高，开发周期长，具备代言区域、催生区域成熟的能力自我中心化发展为新区再造一座城项目的即区域的某种不可复制的生活，仅存在于项目发展模式探讨主题社区开发模式新市镇开发模式产业驱动开发模式主题社区模式——通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发：体育、科技、养老、生态、教育等新市镇开发模式——一种新的生活模式，以合理的规划、优美的自然环境和齐全的配套设施，形成集城市的便捷及乡村的休闲于一体的工作和生活环境，带动产业开发，推动邻近区域经济和社区发展；产业驱动模式——通过具有盈利能力的特色产业经营提升项目价值和影响力，并保证项目持续开发，以产业效应带动住宅发展：体育、休闲、商务等发展模式模式阐释自我中心化主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发主题社区开发模式核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。老年、医疗服务教育、文化健康、运动健康、教育、体育社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力奥林匹克花园的健康主题：体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心；宾馆、写字楼的开发、引进大卖场----商贸中心大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心。深圳桃源居的教育主题：建立了学校教育、社区教育与家庭教育相结合的完善的终身教育体系。终身教育体系的特点是终身性和全员性。由中国妇女基金会委托宝安区社区教育中心开展的桃源居妇女教育，填补了国内妇女教育的五项空白。上海绿地21城尊老社区主题老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急救助完备。主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设主题社区开发模式基本特征主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力；主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；主题复合----单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。1234适用条件陌生区大盘开发，消费者心理抗性大；有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质；资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发；具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异；主题先行，树立消费者信心。成功关键因素产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发产业驱动模式总部基地通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。关键词：采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求；边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。特色产业；产业经营；产业影响力；……深圳华侨城观澜湖大宅产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系BusinessPark发历程第一代：工业园区第二代：商务与社区第三代：邻里商务区第四代：

BusinessTown.休闲产业社区发展：第一阶段：单一大中型文化主题园；第二阶段：综合性、区域性开发；第三阶段大型旅游休闲区的出现。产业驱动模式特征

特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利；特色产业在城市具有号召力与影响力；特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。成功开发关键要素适用条件大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发。产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。总体规划，分步实施，先确定产业，再确定开发思路；综合开发，全面收益：通过分散开发降低风险，提高盈利能力；规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。新市镇模式—NEWTOWN

：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设最早追溯到1898年霍华德的“花园城市”构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展,形成了今天NewTown模式。主要建设措施：外部功能内部化采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的；通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。加勒比新城万科城Newtown的来源公共配套设施；基础服务设施；街区、社区；……凤凰城新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施Newtown的特征

规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；丰富多元的文化形态和景观；可以持续发展的生态系统；成功开发关键要素

街区的建设：人性化的步行空间社区规划：独立的社区布局公共空间的营造：打造市镇社区中心（TownCenter）适用条件

位于城市郊区,城乡结合部；占地规模较大，可容纳较多人口；多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区；良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。新市镇开发模式的关键是“造市”----有“市”才有镇。市镇结构组成道路系统——市镇四周均有区域性干道环绕。邻里单位——邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施；社区中心——内设会堂、银行、邮电局、医院等；商业设施——市场及邻里商业中心；公园绿地及运动场其它公共设施——汽车站、停车站、加油站等。回归市场，从市场中寻找答案！同致行思考基于项目自我中心化的发展方向，项目存在主题模式、产业模式、新市镇模式的可能，项目采取何种发展模式能够快速的建立市场绝对话语权在后期的竞争中建立核心竞争力？竞争圈层划定竞争市场剖析项目发展模式建议Part4市场机会挖掘竞争圈层——与郑州低密度的区域间竞争、与恒大的同区域竞合区域外层面项目的竞争，从战略层面是平原新区与郑州周边区域的区域竞争，区域之间的客户争夺是项目后期主要的竞争方向，提高区域的知名度和认可度是项目必须坚持的方向区域内层面目前区域内呈现弱竞争的态势，与恒大项目的关系更趋向与竞合，共同炒热区域，享受区域价值提升带来的溢价。受区域属性的影响，存在部分产品同质化的可能，与恒大的竞争更多存在于营销层面。目前区域内呈现弱竞争的态势，与恒大项目的关系更趋向与竞合，共同炒热区域，享受区域价值提升带来的溢价。受区域属性的影响，存在部分产品同质化的可能，与恒大的竞争更多存在于营销层面及项目属性层面。内部区域项目的竞争，从战略层面是平原新区与郑州周边区域的区域竞争，区域之间的客户争夺是项目后期主要的竞争方向，塑造核心竞争力是项目同外部区域竞争的杀手锏外部区域+竞争圈层——与郑州低密度的区域间竞争、与恒大的同区域竞合解读恒大如何与恒大平分秋色？解读外部区域如何塑造核心竞争力？项目发展模式确定恒大金碧天下系列解读竞争市场情况——郑州低密度竞争市场恒大产品体系解读——3大产品体系，5大产品类别，金碧天下系列为休闲旅游类复合型产品，综合属性明显。恒大住宅产品线高端系中端及中高端系恒大华府——繁华都市中心区域的顶级豪宅项目恒大名都——良好的区位和配套，对自然景观的要求不高恒大城——城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅项目恒大绿洲——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目旅游地产系恒大金碧天下——城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目

恒大华府恒大城恒大名都恒大金碧天下区位选择——恒大·金碧天下项目区位选择半小时繁华都市圈内不近亦不远的区位优势，使人们既不会被城市的喧嚣所隔绝，又能尽享原生态的青山绿水。资源要求——恒大·金碧天下依靠天然的原生态自然资源及打造国际级豪华配套设施，赢得了市场的青睐充分利用原生态自然资源：项目大多位于国家级4A风景区之中，凭借稀缺的山水资源打造世人向往的“室”外桃源，在引领市场的同时，项目自身的价值得到了极大的提升。利用地理形态、原生态的自然资源将项目整体规划融合于自然山谷湖泊之间，将项目打造成高品质的山水生态别墅区。规划理念——将项目的整体规划融合于自然环境稀缺的原生态自然资源、半小时内的繁华都市圈，天然的优势既是对人们物质实力的考量，更是对境界高低的评判，项目的物质价值和精神价值自然而然地得到了提升。优异的生态资源，优势明显的地理位置，提升了地块的价值稀缺的原生态自然资源国家级原生态优质风景区区域最具品质的山水名胜区稀缺成就价值，稀缺意味着奢华优势明显的区域价值半小时的繁华都市圈既能融入都市的喧嚣，又能独享大自然的平静与淡然“动静完美结合”的地块价值成就了高品质生活社区大配套——国际级航母配套带动项目向综合性高空型生态山水新城发展，区域地块价值迅速提升国际级航母配套：气势恢宏、欧式柱廊设计的超五星级酒店；世界顶级会议中心标准打造的国际会议中心；建在家门口的运动中心；拥有世界级医疗设备、专家的医疗中心；以国际化视野全方位打造的娱乐中心；集合奢华品味与日常需求为一体的商业中心；传承高贵精神的教育中心。带动片区向集会展、商务办公、运动健康、教育科研等功能于一体的综合性方向发展超五星级国际酒店顶级商业中心风情商业街豪华会所生活服务类配套——各项高档次的配套设施，满足居住生活的一站式需求运动中心医疗中心商业中心教育中心运动中心内设：恒温标准游泳馆；沙滩泳池；健身大厅；私人SPA；高尔夫训练室医疗中心服务：世界级医疗设备；提供私人健康服务；一对一的全程跟踪记录教育中心服务：国际一流资质的教育机构；配备多功能运动设施；商业中心服务：欧陆风情的商业街；顶级奢侈品专卖店；充分满足购物、休闲、娱乐等高端需求铂金级商业会所高档风情商业街铂金级商业会所、世界级风情商业街使浮躁的人们充分享受购物、休闲、娱乐的乐趣，满足高端人士的生活需求，提升了地块的人气。交房标准——企业强强联合，打造“9A”级豪华内部精装修，赢得了广泛的口碑传播全球顶级水龙头品牌全球顶级卫浴品牌世界最大的电梯品牌打造“9A”级豪华内部精装修，提升项目品质良好的口碑在人群中广泛传播，提升项目价值金碧天下——参考案例直线距离约19公里项目位于成都市彭山县牧马镇莲花村（牧马山后）。区域距离城市中心地带较远，直线距离19公里，但该区域拥有较优质的自然资源，属于传统的品质别墅板块；由成雅高速支路进入成雅高速，可直接抵达二环路，经由天府大道可快速抵达城市中心地带。交通动线项目虽位于城市的远郊地带，但属于传统的优质别墅板块，拥有较良好的自然资源，交通通达性良好成都恒大金碧天下——区位与交通总占地面积（㎡）800万（首期44万）总建筑面积（㎡）61万（首期）分期情况项目分三期开发均价6000元/㎡（首期）容积率≤2（首期1.34）绿化率70%物业类型独栋、双拼、联排、高层、小高层资源牧马山、彭山、黄龙溪配套综合配套≥80万平米，包括：酒店、多个功能中心，高尔夫体育设施、中学、小学、幼儿园及其他商业设施一期二期二期三期项目规划与分期——低密度高端产品启动，综合容积率较低项目首期以高端的别墅产品入市，这也是金碧天下项目一贯的推售节奏产品户型面积区间（㎡）总建筑面积面积比例套数套数比例风格外立面客户情况独栋别墅248.2－517.5311585%992%欧式石材成都本地客户居多，其它为四川二线城市客户；以政府官员、私企业主为主，购买目的为投资与度假双拼别墅183.28－256.6129108.5221%61612%联排别墅140.9-266.8461836.5110%3486%小高层112.31-117.54110331.7618%96818%高层81.85-97.1276461.7645%307260%合计——609246.14100%5103100%————产品——项目产品线丰富，以高层产品为主，利用独栋产品提升项目品质，为后期产品创造溢价空间立面——欧式新古典风格建筑外立面景观——景观展示区先行，水景是恒大永恒的武器配套——一站式配套资源，由于距离城区较远，项目打造丰富的配套设施，来满足整个社区的各方面需求主要配套类型功能酒店住宿接待幼儿园、中学教育配套高尔夫运动休闲会议中心商务会议饮食中心餐饮配套运动中心运动配套康体中心运动娱乐娱乐中心娱乐配套商业中心生活保障销售情况——

集中宣传、低价快速出货推广手法1——特价推广手法2——明星效应恒大金碧天下产品系列小结——5大核心要素1属性：国际型休闲旅游度假中心，综合属性明显，居住、商务、休闲、旅游全方位功能服务。2配套：星级酒店、国际会议中心、运动中心、健康中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心共七大顶级配套，满足全方位需求3产品体系：别墅、洋房、高层全线住宅产品体系，搭配会议中心、酒店、休闲商业街等商务、休闲类产品营销：野蛮营销，特价、密集推广、明星效应三管齐下，追求速度与现金流4启动模式：配套先行，低密度产品启动树立形象，高密产品走量追求速度5恒大金碧天下系列解读竞争市场情况——郑州低密度竞争市场第一阶段：探索阶段特点：模仿其他城市项目，属于“比葫芦画瓢”型劣势：规划设计及建筑风格陈旧老套，景观差强人意第二阶段：调整阶段特点：开始重视整体规划，重点突出景观配套劣势：户型设计、建筑立面形式缺乏特点第三阶段：主题化发展阶段特点：城市北移东扩规模扩大，道路系统、配套日益完善，开始注重人文、自然人居、高端休闲方面的诉求优势：人文理念鲜明，具备综合复合型休闲度假功能，消费者消费结构复杂，购买领域广，重复性消费活动增多需求高发展阶段复合旅游类为主生活类类为主养生类为主旅游类为主休闲类为主产品档次中低档中档高档高档景观特色人造景观为主因地制宜、自然原生态旅游景点为主人造景观为主配套特色以商业及生活配套为主酒店、森林氧吧等配套酒店、高尔夫等高端配套商业街等休闲配套客群定位高端精英人群为主以45岁以上中高阶层为主以企业家、政府要员为主以中高层为主单一休闲类为主养生类为主生活类为主郑州低密市场经历了三个发展阶段，项目整体功能呈现出多样化、复合型的发展趋势，当前处于项目主题化发展细分的阶段郑州低密市场发展三环线四环线郑州绕城公路森林湖思念果岭忆江南甲六院龙泊圣地五云山林溪湾新景致清华大溪地红河谷生态城郑州市低密度物业分布郑州市低密度物业主要类型——代表项目主要特色郑州低密度市场呈现出三大板块共同发展的特征，其中以北部黄河湿地板块和南部龙湖板块供应量最大，结合区域资源特征及区位条件的不同，郑州低密产品主要呈现出四大主题的发展模式，即生活、旅游、养生、休闲主题，并形成特定的区域和客户群体。天地湾国瑞城联盟新城郑州低密市场发展主题类别天伦庄园休闲主题大溪地、忆江南配套齐全养生主题龙泊圣地、林溪湾自然生态旅游主题思念果岭、五云山知名景点天地山水间北区黄河湿地板块西区板块南区龙湖板块生活主题低密环境、生活配套天地湾、天伦庄园项目配套生活主题项目研究——主要位于城市近郊，具有一定的交通优势，打造较为完善的生活配套，以具有优越居住品质的低密产品及高性价比吸引市场关注，以第1居所、1.5居所为主郑州低密市场区域发展条件项目诉求项目及产品组合代表项目大河之源，新亚洲主义城市院墅一期：联排别墅、叠加别墅；二期、三期：小高层产品。外部：黄河迎宾馆、贾鲁河内部：商业街、商业中心、幼儿园、小学、五星级酒店交通：天地湾紧邻城市主要干道花园路，与地铁二号线出站口无缝对接发展现状：区域已形成较为浓厚的生活氛围，周边楼盘较多，区域具有一定的景观资源，但不够突出位置：位于城市近郊，具备吸引城市中产阶层的区位条件联排别墅；叠加别墅；洋房外部：黄河迎宾馆、惠济区政府内部：运动休闲广场、会所、景观轴世袭制·庄园群近郊的交通配套较为完善的生活配套为主区域较成熟天地湾天伦庄园郑州低密市场发展项目配套旅游主题项目研究——距郑州市区较远，但道路通达性强，大都拥有优越的湖景、山川资源，以旅游带动项目整体开发，项目档次较高，打造高端的度假类配套提升项目的整体居住品质，纯粹的第2居所郑州低密市场区域发展条件项目诉求项目及产品组合代表项目思念果岭居易五云山实现岛屿生活梦想独栋、双拼、洋房外部：黄河风景名胜区、800亩园内大湖内部：高尔夫球场、温泉酒店、综合运动场所交通：城市无直达公交，通达性强，但基础交通配套不完善发展现状：区域为城市陌生地带，拥有优越的景观资源，多为城市著名旅游景点位置：距城市较远，大都在15公里以上，但整体交通条件优越联排别墅；叠加别墅；洋房外部：五云山山地景观内部：温泉酒店、骑士俱乐部、山地高尔夫山地生态公园远离城市的优越湖景、山川资源顶级度假类配套区域陌生郑州低密市场发展项目配套养生主题项目研究——位于城市近郊，区域发展相对成熟，交通配套完善，项目呈现聚集化发展，拥有一定的景观资源，打造休闲养生类配套，契合项目发展主题，兼顾第1.5居所及2居所郑州低密市场区域发展条件项目诉求项目及产品组合代表项目林溪湾龙泊圣地人生当有别一墅见高下独栋、双拼、联排、洋房外部：升达大学、新郑市第三人民医院、地铁内部：温泉酒店、高端会所、中央景观区交通：交通配套完善，城市直达项目较为便利发展现状：区域发展较为成熟，距郑州市区及周边县市较近，房地产开发项目较多位置：位于城市近郊，受城市辐射力较强联排别墅、花园洋房、多层、小高层、高层外部：中原工学院、新郑市第三人民医院内部：龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、森林氧吧原生水系，纯湖岸院落城市近郊聚集化发展养生类配套区域较为成熟郑州低密市场发展外部：森林、湖、湿地内部：温泉度假酒店、运动会所、跑马场、拓展基地项目配套休闲主题项目研究——位于城市近郊，区域发展相对封闭，生活配套不完善，但拥有一定的景观资源，强调项目的自然生活方式，打造休闲类配套，提升项目价值，其居住客群具有融合性区域发展条件项目诉求项目及产品组合代表项目大溪地清华·忆江南城市文化度假区别墅、洋房、小高层、酒店、写字楼外部：李商隐公园、西流湖公园内部：奥帕拉拉冒险岛、特色SPA香缇湾温泉、大型会议中心、星级酒店、巨幕影视城交通：交通条件相对一般，区域相对闭塞，但临近重要交通干道发展现状：区域发展相对一般，拥有一定的景观资源位置：位于城市近郊，属于城市陌生区，生活配套不完善城市近郊配套不完善休闲类配套带动区域较为封闭别墅、洋房、小高层、高层自然生活是你的权利郑州低密市场发展以上数据来源：同致行市调搜集整理启示——基于郑州目前低密度物业项目产品组合、分析市场中的别墅产品构成环境；郑州别墅市场发展相对成熟，各类产品均有涉及，但联排产品占据市场主流，占比达84%。项目名称独栋双拼叠加联排总量思念.果岭山水——26——2147清华.忆江南——————5050金荣盛景濠庭——————184184天地山水间——28——160188天地湾————10862170新田生态城——————600600美景菩提——————44(合院）44天伦庄园————6048108怡丰森林湖——————9090国瑞城——12328151龙湖御景——————3434联盟新城七期——————4848龙泊圣地——————260260林溪湾——44——152196清华大溪地——20——6080红河谷——————3636富田兴龙湾——44——252296居易五云山75——————75合计7528516821292657产品分析——代表高端别墅产品的独栋绝对稀缺，而联排别墅产品在郑州别墅项目中占据很大比重，对比总量来看，比重达84%低密市场现状分析户型比例分析——根据市场中的产品户型面积分析，双拼产品的面积最大，大部分面积在400㎡以上，联排与叠加产品面积区间相当，大约在280-350㎡之间项目名称独栋双拼叠加联排思念.果岭山水600/㎡清华.忆江南205/㎡—350/㎡金荣盛景濠庭356/㎡—426/㎡天地山水间500/㎡—600/㎡420/㎡—550/㎡天地湾240/㎡280/㎡天伦庄园170/㎡—200/㎡330/㎡—420/㎡怡丰森林湖360/㎡—420/㎡国瑞城440/㎡—482/㎡320/㎡—340/㎡新田生态城150/㎡—200/㎡美景菩提（合院）211/㎡—247/㎡联盟新城七期310/㎡—360/㎡龙泊圣地165/㎡—280/㎡林溪湾400/㎡—450/㎡280/㎡—300/㎡清华大溪地516/㎡367/㎡—376/㎡红河谷240/㎡—390/㎡200/㎡—240/㎡居易五云山160/㎡—330/㎡低密市场现状分析启示——郑州市场的别墅项目的销售价格总的来说价格适中，由于别墅具有客户范围大，地域局限性小等因素特征，价格不是此类项目的问题以上数据来源：同致行市调搜集整理价格分析——以整个市场的销售价格来看，主要集中在15000—20000元/平米的价格区间，最高单价是天地山水间联排产品36000元/平米项目名称独栋双拼叠加联排思念.果岭山水15000—17000清华.忆江南13000—18000金荣盛景濠庭18000—24000天地山水间20000—3300023000—36000天地湾13000—1500018000—25000天伦庄园9000—15000怡丰森林湖10000—15000国瑞城1500012000联盟新城七期19000龙泊圣地12000—20000林溪湾1400010000—13000清华大溪地1600013000—15000红河谷14000—19000居易五云山13300—30000低密市场现状分析思念果岭山水林溪湾美景菩提天地湾联盟新城龙泊圣地红河谷价格区间表——通过对郑州目前别墅产品总价分析可以看出，郑州别墅产品总价主要集中在300—400万和500—700万两个区间，单个产品总价区间跨度较大。总价（万元）2003004005006007008001000以上产品线联排合院联排双拼叠加联排叠加联排500—700万300—400万双拼低密市场现状分析独栋产品面积区间——郑州别墅市场中独栋产品十分稀缺，仅有三个项目涵盖独栋产品，且都是可开发独栋别墅时期的项目，一般在250-400平米之间项目名称150-250250-400400-450450-500500-550550-600600-800800-1000思念.果岭山水—★(一期)——————清华.忆江南—★(一期)——————金荣盛景濠庭————————天地山水间————————天地湾————————新田生态城————————美景菩提————————天伦庄园————————怡丰森林湖————————国瑞城————————联盟新城七期————————龙泊圣地————————林溪湾————————清华大溪地————————红河谷————————居易五云山★★——————低密市场现状分析双拼产品面积区间——别墅市场中双拼产品设计较少，且面积区间较为分散，双拼产品的突破空间较大项目名称126-250250-350350-400400-450450-500500-600600-800800-1200思念.果岭山水——————★(三期)★(三期)清华.忆江南—★(一期)——————金荣盛景濠庭————————天地山水间—————★——天地湾————————新田生态城————————美景菩提————————天伦庄园————————怡丰森林湖————————国瑞城———★★———联盟新城七期————————龙泊圣地————————林溪湾———★————清华大溪地—————★——红河谷—★★—————居易五云山————————低密市场现状分析叠加产品面积区间——叠加产品市场中较为少见，面积区间一般在150-250平米之间项目名称150-250250-350350-400400-450450-500500-600600-800800-1000思念.果岭山水————————清华.忆江南————————金荣盛景濠庭————————天地山水间————————天地湾★———————新田生态城————————美景菩提————————天伦庄园★———————怡丰森林湖————————国瑞城————————联盟新城七期—★★—————龙泊圣地————————林溪湾————————清华大溪地————————红河谷————————居易五云山————————低密市场现状分析联排产品面积区间——别墅项目的主流产品，是市场中最为普遍的产品，面积区间大多集中在150-450平米之间项目名称150-250250-350350-400400-450450-500500-600600-800800-1000思念.果岭山水—★(二期)——————清华.忆江南★(二期)★(二期)——————金荣盛景濠庭——★★————天地山水间————★★——天地湾—★——————新田生态城★———————美景菩提(合院)★———————天伦庄园——★★————怡丰森林湖——★★————国瑞城—★——————联盟新城七期————————龙泊圣地★★——————林溪湾—★——————清华大溪地——★—————红河谷★———————居易五云山———————低密市场现状分析项目名称建筑风格园林主题大型水面老人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池休闲设施思念.果岭山水地中海西班牙公园景观★★★★—★★清华.忆江南中式风格江南园林★★★★★金荣盛景濠庭简欧地中海景观★—————★天地山水间意大利地中海-★——★★★★天地湾新亚太主义-★—————★新田生态城法式建筑原生态景观★★★★★★★美景菩提中式徽派风格中式园林—★★———★天伦庄园西班牙-★★★———★怡丰森林湖英伦风格欧洲园林★★★★—★★国瑞城意大利西古典主义坡地景观★★★——★龙湖御景英式建筑风格—★

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联盟新城七期西班牙西班牙园林★★★★——★龙泊圣地中式-★—★★★—★林溪湾新古典-★★—★——★清华大溪地西班牙西班牙园林★——★★★★红河谷西班牙风格湿地公园★——★★—★居易五云山巴洛克意大利风格托斯卡纳庄园景观★★★★——★产品风格——郑州目前别墅项目已经比较重视异域或中式的建筑、园林风格打造，并以此来建立产品差异化和物业形态的演变，而从环境设施来看，相对重视服务于“第二居所”的景观体系，对其他功能强调较少低密市场现状分析立面材质分析——建筑外立面的材料使用主要以石材及涂料为主，石材在市场高端项目中的使用是最广泛的，特殊的建筑材质仅有少量的应用项目名称石材木材面砖瓷片文化石涂料真实漆思念.果岭山水★★—清华.忆江南★金荣盛景濠庭★天地山水间★★天地湾★新田生态城★★美景菩提★天伦庄园★★怡丰森林湖★★国瑞城★龙湖御景★★联盟新城七期★★龙泊圣地★★林溪湾★★清华大溪地★★红河谷★居易五云山★★低密市场现状分析项目名称会所商业休闲配套体育场馆酒店学校图书/艺术馆思念.果岭山水★★★★清华.忆江南★★★★★★金荣盛景濠庭★★★★天地山水间★★★★天地湾★★★新田生态城★★★★★★★美景菩提★★★★天伦庄园★★★★怡丰森林湖★★★★国瑞城★★★★龙湖御景★★★联盟新城七期★★★★★龙泊圣地★★★★★★林溪湾★★★清华大溪地★★★★★★红河谷★★★★★居易五云山★★★★★金沙湖高尔夫观邸★★★★★★★项目内部配套——郑州目前低密度项目基于“第二居所”的特性，相对重视体现群体“专属感”的会所和一般生活功能，对住区生活辅助功能设施的引入较少，会所是高端项目的基本配套设施，文化休闲配套设施较少低密市场现状分析产品资源亮点分析——在市场中高端项目对资源的占有主要体现在湖景、河流、森林资源的占有，受地理等因素的制约坡地、山川、泉水等资源在高端项目中体现较少项目名称湖景山川河流丘陵、坡地泉水森林公园/湿地高尔夫思念.果岭山水★★★★★★★清华.忆江南★★★★★★★金荣盛景濠庭★★天地山水间天地湾★新田生态城★★★★★美景菩提★★★天伦庄园★★★怡丰森林湖★★★★★国瑞城★★★龙湖御景★★★联盟新城七期★★★龙泊圣地★★★★★★林溪湾★★★清华大溪地★★★★红河谷★★★★★居易五云山★★★★★★金沙湖高尔夫观邸★★★★★★低密市场现状分析低密市场总结二郑州市低密市场已经进入主题化细分的发展阶段郑州低密市场呈现出三大板块共同发展的特征，其中北部黄河湿地板块及南部龙湖板块是市场的主要供应区域，当前主要呈现四大主题化发展，包括生活、旅游、养生、休闲主题低密度产品线比较丰富，但独栋产品绝对稀缺，联排低密度主流供应产品占84%市场价格主要集中在15000-20000元/㎡独栋面积主要集中在250-400㎡，联排主要集中在150-350㎡，叠加主要集中在150-250㎡从现有低密度存量看，低密市场竞争相对较弱，低密度产品具备较好的入市时机项目发展模式研究项目主题核心条件发展可行度生活型旅游型休闲型养生型区位条件生活配套强势外部资源强势内部配套较好的外围景观大量休闲配套强势自然生态资源康体类配套区位不支撑资源不支撑同质化竞争资源不支撑现有发展主题不适合项目的发展，项目需要塑造自己的核心竞争力，寻找最佳突破点！中国富豪——2011年胡润财富报告，中国千万级富豪96万人，华中区域占4.5%，河南千万富豪约1.6万人位居全国第十，实体产业主、权力型公务员、高薪高职者为河南富豪的主要群体富豪生活方式——旅游、教育、运动养生是富豪重要的生活要素，运动养生方面的投入呈上升趋势，被越来越多的富豪重视排名运动方式比例1高尔夫21.4%2游泳20.5%3瑜伽13.9%4登山13.3%5羽毛球10.6%6网球6.6%7骑马3.7%8滑雪3.6%9潜水2.8%中国富豪运动方式游泳、羽毛球、网球等小场地要求运动较受富豪关注，高尔夫是富豪运动的首选备注：数据来源中国千万富豪品牌倾向报告高尔夫运动在河南河南高尔夫运动目前很不成熟，高尔夫运动玩家水平偏低，整体市场的氛围还很欠缺，真正河南籍的会员比较少，目前我们球会有700多会员，主要是业务单位及明星，河南本地的会员比较少。——金沙湖高尔夫球会负责人游泳、瑜伽、羽毛球、网球等运动是富豪比较喜好的运动，对大规模项目而言，具备打造该类运动的有利条件，其运动的硬件设施和软件服务是吸引客户的关键因素3/4的富豪人群保持着每月至少一次的运动频率，6成每周至少运动一次，每天运动的也有1成，平均每周运动2.3次。其中，亿万资产以上的高净值人群运动频率更高，平均每周运动2.7次。

运动的目的主要是为了保证健康，其次是保持活力和保持体形。只有15%把运动作为生活习惯运动设施的可行性富豪对运动的态度低密社区运动配套——当前低密度项目对运动设施的投入全而不精，仅作为社区辅助配套，其影响力未形成对客户的有效吸引，运动类主题存在较好的市场机遇高端项目运动配套项目属性项目名称网球场羽毛球场篮球馆高尔夫游泳池田径场其他总体评分休闲型大溪地﹢﹢﹢﹢﹢﹢——﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢﹢忆江南﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢——﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢﹢旅游型思念果岭﹢﹢——﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢﹢居易五云山﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢﹢﹢生活型天地湾——﹢﹢————————﹢﹢﹢﹢天伦庄园﹢﹢﹢﹢﹢﹢——————﹢﹢﹢养生型林溪湾﹢﹢——﹢﹢——﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢龙泊圣地﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢﹢——﹢﹢﹢﹢项目机会点挖掘郑州当前低密度市场基于项目资源条件、规模及自身配套，已经形成了旅游、休闲、生活、养生4大鲜明的概念主题，在市场上已经树立了一定的知名度和标签。项目以“超越”的姿态进行竞争，不具备良好的市场基础低密度内部运动设施的打造全而不精，仅作为辅助设施未能对客户形象有效吸引运动主题目前存在明显的市场空白，且在低密度客户中存在较大的市场需求项目内外部配套及近距离内的客户情况能够对运动主题设施产生有利支撑

对运动主题的深度演绎具有较好的市场空间和较低的风险项目发展模式成功案例借鉴Part5项目发展模式项目发展模式——同致行从4个方面推导适合项目的发展模式依据二——低密度市场的空白点目前郑州低密度市场根据项目与区域资源的不同，形成了生活主题、旅游主题、养生主题、休闲主题的四大模式，高端运动主题存在市场空白依据一：项目需要自我中心化的发展方向当前区域对项目的支撑有限，项目自身规模巨大，具备较大的发展纵深，项目需要站在区域运营的高度思考与郑州其他低密度区域的竞争，需要坚持自我中心化的发展方向依据三——高端客户机会点从高端客户的生活方式看，运动是重要的休闲方式，当前郑州高端运动场所的配套不完善，运动主题尚未形成鲜明的市场号召力，运动休闲存在较大的市场空间依据四——项目资源条件与竞争关系项目具备较好的通达性，能够实现与郑州的无缝对接；项目自身规划有艺术中心、体育中心等配套，恒大项目规划有会议中心、五星级酒店等商务配套，为项目运动主题的打造提供较好的客户支撑项目发展模式——运动主题社区开发模式同致行观点锁定市场机会点。借势外围资源。发挥通达优势。塑造核心价值。不与生活主题型拼成熟度不与旅游、养生主题型拼资源不与休闲主题型拼配套发展思路以运动主题爆破，摒弃与单个竞品进行同质化竞争，放眼整个低密度市场，以运动之名，演绎高端的绝对差异化。成功案例——

昆明，新亚洲·体育城新亚洲•体育城位于昆明东南新城的中心区域，处于昆明老城、呈贡新城和新飞机场的中心位置。根据昆明未来城市规划，新亚洲•体育城所处区位是昆明未来发展的新中心，该区域承上启下、南通北接，承担着满足市政府南迁居住和弥补昆明东南片区无大型城市配套空缺的重任。区位：昆明昆洛路与广福路交汇处占地面积：146万平方米（1-4期）总建筑面积：200万平方米（1-4期）[基本特征]远郊自我中心化“运动大盘”项目区位NBA花园新亚洲•体育城是一个定位城市中心的多元地产集群开发体，涵盖一个城市应该包含的5大功能：居住功能、商业功能、交通功能、休闲娱乐功能和就业功能。开发商以体育项目为先导和核心项目对大块成片土地进行整体开发，把附着了功能与项目的分块土地作为产品进行经营，快速形成一个以体育主场馆、综合性配套设施和部分住宅构成的核心引擎区(CSD)，并一次性整体性推进。项目定位一期先后开发水晶堡、水木清华、星汇园【组团名称】水晶堡【物业类型】花园洋房、别墅、车位、商铺【总套数】904套

物业类型统计花园洋房别墅车位商铺套数8968344137面积（㎡）80-188388-6839-3029-119总价格（万/套）20-9679-1594.3-9.623-107开盘时间2005.9.2005.92006.12005.9首期开发策略一期先后开发水晶堡、水木清华、星汇园【组团名称】水木清华【物业类型】花园洋房、别墅、高层、小高层、车位、商铺【总套数】984套

物业类型统计花园洋房高层小高层别墅车位商铺套数（套）60777885928530面积（㎡）113-187104-255142-254199-3148-25134-228总价（万/套）43-9822-10537-130139-2864-976-119开盘时间2005.102006.52006.4首期开发策略一期先后开发水晶堡、水木清华、星汇园【组团名称】星汇园【物业类型】花园洋房、小高层、高层、别墅车位、商铺【总套数】2018套

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