全力时代置业安庆玻璃厂项目物业发展建议报告

安庆全力时代置业玻璃厂项目

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项目内部价值-安庆首席豪宅社区

项目外部价值-城市核心价值-商业、生活、医疗配套齐全主题园林领先市场的创新产产品私家会所智能化社区老城区绝版土地，交通便利人民路商业街，步行5分钟人民医院、市立医院、人民路小学、第三中学、双莲寺小学等医疗和教育资源

项目商业价值-业态补缺-商业集群效应安庆市目前缺乏高档精品商业中心，本项目可率先补缺市场，“成为第一个吃螃蟹的人”本项目临近安庆核心商业圈人民路，可发挥商业集群效应，使得本项目商业成为安庆市核心商圈的重要消费节点3建筑风格产品形态去化速度中心区典型项目均价主力户型区间主力户型面积集中在110-130㎡，较之前户型趋于下降在售产品主要以现代简约风格为主，少数楼盘如大发宜景城、富春国际花园出现现代欧式风格单月走量70套左右，部分明星项目、知名开发商项目更加畅销目前市场上以小高层、高层为主，12-30层，多层渐少；板式排布为主阳光花园6800元/㎡，江畔尚城5300元㎡，左岸名居5400元/㎡，逸泉湾6000元/㎡本项目主力客户群高级公务员、企业高管、事业单位职工、私企老板、成功生意人集中式商业总面积总层数新百百货20000㎡5金华联百货20000㎡5苏宁电器2500㎡3金华联购物中心25000㎡5社区商业总面积附注价格阳光花园2期10000㎡临街商铺未定迎江世纪城不详独栋商业1.1万/㎡江畔尚城2500㎡临街商铺未定左岸名居不详临街商铺1.5万/㎡集中式商业与社区配套商业体量与价格安庆住宅市场回顾：主力户型面积呈缩小趋势，集中在120-130㎡；集中商业和社区商业体量较小，中低端为主4利润最大化价值最大化市场特征地块地处安庆城市核心区，周边配套成熟，居住条件优越，住宅价值高，要充分实现项目的价值安庆市场仍属于成本型市场，因此要求本项目在开发上必须控制成本，低投入高收入模式沉淀通过玻璃厂项目的开发，积累城市住宅开发经验，能形成可复制的开发模式，形成积淀高端定位核心地段，配套成熟，要打造安庆标杆项目开发商目标：项目高端定位，在控制成本的前提下实现利润的最大化控制成本其它5项目整体定位：安庆城市首席豪宅+精品购物中心关键词：尊贵、舒适、活力核心问题住宅的尊贵性和舒适性打造商业的价值最大化6根据3、4线城市产品发展规律，确定本项目以风情园林和配套体系为主要发力点产品升级功能配套规划风格产品形式户型园林市场机会从三四线城市发展规律来看，对于客户作用最有效为园林环境。如：郑州百合公寓3、4线城市完全靠产品设计拉动作用较少生活便利尊贵感3、4城市配套主要意义建一个高品质的会所，主要做前期展示用身份感＋以高品质园林体系打造作为满足客户对于居住舒适度的需求以高端、品味配套设施满足客户对于便利性、身份感和尊贵感的需求舒适性尊贵感7边缘客户重要客户核心客户项目客户定位：本项目未来客户群主要有高级公务员、企业高管、私企老板、成功生意人区域价值产品价值项目情况项目价值城市核心区位、配套齐全、生活氛围浓厚核心客户高级公务员、企业高管、私企老板、成功生意人客户描述认同城市中心区域价值对居住品质有要求具有较强的购买力重要客户政府官员、泛公务员、外来商户客户描述对区域价值认可有强烈的改善性需求购买能力较强客户定位边缘客户八县客户、投资客户客户描述对配套要求高有极强的投资意识购买能力有限8市场供应：安庆市场供应集中在110-145平米三房和150-170平米四房，面积趋同化，各盘力图控制总价1201301401501601701801902001101009080迎江世纪城御景国际江畔尚城左岸名居世纪名居阳光花园68—103㎡三房四房复式两房市场供应情况市场供应面积基本都在110㎡以上两房面积集中在85-100㎡，三房面积集中在110-145㎡，四房面积集中在150-1170㎡复式户型很少，世纪名居是总面积150.45㎡的复式，升级版大四房；左岸名居193.37+192.66㎡，顶层复式市场特点目前安庆商品房均价为5000-6500元/㎡，总价集中在50-90万之间市场主力面积趋同，户型组成上“三房+四房”为主此类产品更加符合安庆内需客户对于舒适度和品质的置业需求170—260㎡

㎡产品定位9顶层复式体现尊贵感30F高层体现实惠性

打造价值标杆，在主流面积基础上适当扩大提高单价控制总价，在主流面积基础上适当减小占有型的富豪圈层追求卓越的富裕圈层期待未来居住的圈层追求财富的投资圈层有品位的精英圈层提升生活质量的小富圈层18F高层体现舒适性

部分超越市场主流产品，注重享受空间的打造享受型的富裕圈层高端投资圈层公务员及泛公务员圈层各物业打造方向：顶层复式拔升项目形象，面积适当放大；18F高层基本符合市场主流面积区间，30F高层面积适当减小产品定位10户型配比建议：本项目建议以三房及三房以上户型为主力户型，体现项目的高端定位，设置少量两房产品降低销售风险产品面积区间（㎡）套数面积（㎡）面积占比套数占比2房80-9010710790.310%13.1%3房100-1201852036020%22.6%舒适性3房120-1353214072040%39.2%4房135-1501862545025%22.7%合计819101800100%100%安庆市场消费需求以传统居住为主，因而三房是需求最广，也是销售最好的户型四房和顶层复式满足财富权贵阶层的豪华居住需求大两房吸引刚需客户，降低销售风险控制总面积以控制总价产品定位11城市，让生活更美好他们想要的，绝不仅仅是一栋简单的房子，而是城市中的品位人生，一个可以托付终生的承诺……形象定位12不仅仅是居所，更是献礼城市的缤纷巨著全力大作，引领安庆豪宅市场形象定位13尊享贵派，君临天下的气度形象定位14喧嚣之外的宁静，激情背后的悠然城中之城15全力●城市中心●地标豪宅献礼安庆的顶级豪宅全力·睿智华庭关键词：活力、尊贵、舒适形象定位16案名推荐——全力﹒城市首府全力﹒睿智华庭全力﹒国际公馆诠释项目荣耀地标形象原则2原则1突出身份感、尊贵感及品味体现城市价值原则317本次汇报的主要内容1项目定位2案例借鉴3项目物业发展建议4项目经济测算及经济评价5附件上海77公馆深圳华润幸福里18案例研究体系的确立开发商目标高端定位，并打造安庆全新的地标形象实现项目的高价快销，利润最大化项目自身的限制地块规模不大，可利用的空间有限项目内部资源条件一般周边住宅形象差，无强势景观资源战略层面：自我中心化，对内极致化产品打造战术层面：扬长避短，克服规模资源限制，以小见大凸显城市价值案例选择：深圳华润幸福里案例选择：上海77公馆19——自我定义区域标杆，突破区域价格平台豪宅借鉴华润幸福里77公馆——小规模高容积率城市豪宅借鉴2077公馆位于南黄浦板块，老上海的传统居住区，提出打造“新天地向东”的板块概念项目简介：公馆77(老西门公馆)位于建国新路77弄近肇周路距离上海两大时尚地标新天地与淮海路分别约800米和1200米，拥有良好的地域优势和浓郁的时尚气息项目四至：位于黄埔区西侧，与卢湾区比邻，南至大吉路，西至肇周路，北沿建国新路、周边交通：南北高架，内环线高架，延安路高架，西藏路、复兴路M8、M10号老西门站；西藏路、陆家浜路的M8、M9号线陆家浜站；马当路徐家汇路M13马当路站，距本案都在1公里范围圈规模占地12319平米，总建面约49607平米，257户、211个车位物业类型五栋ArtDeco风格的小高层容积率/绿化率3.2/35.1%主力户型105平方米两房，138、147平方米三房价格区间均价39000-49000元/平方米，总价400-600万销售目前售罄，预计2010年下半年将推二期新房源21依托城市景观的大环境，以上海传统高层建筑的主题样式——ArtDeco风格为基础外立面：定位Art

Deco经典建筑风格以石材及进口面砖打造了整体建筑外立面，采用天然石材基座，赭石色面砖立面细节：利用花岗岩或大理石进行图案创意，利用金线米黄等肌理丰富的材质来体现华贵，利用局部的太阳光芒，闪电等纹样勾勒细节采用低调的脚线，直白的顶线22通透围合式空间布局，围绕2600平米中央草坪，巧妙人车分流围合式布局：巧妙利用地形将五栋建筑分列两边，形成惬意的空间围合，保证社区自然通透，两个带坡度的人行入口以宫廷喷泉为元素，每栋楼的入口广场也都具有自身的景观主题人车分流：采用人车分流概念，车辆一律被请进到地下车库内，车库与每栋楼的电梯大堂相连。出入口：小区共设置了3个出入口，车辆出入口与ARTDECO风格五星标准酒店式大堂人行主入口商业区：商铺为一栋二层独立式排布。采用全石材立面与石材铺地、采用行道树和花坛点缀。是集休闲，美容，健身，银行等为一体的高级商业配套23项目园林采用“疏林草地”模式，及打造下沉式庭院与地下一层会所园林：2000多平米的大面积中央草坪，采用“疏林草地”模式、英式下沉式庭苑，引进的耐踩踏常绿草种形成疏密有致、高低错落的景观空间，座楼前都设计了建筑小品、对景会所：会所面积约1600多平米，位于地下一层，与下沉式庭院相连内设雪茄吧、spa、阅览室、健身房和一座国际标准的短道泳池会所顶部、景观园林内增设了儿童乐园，烧烤区等设施24户型全南向设计，不是常规的南北通，得房率80%三房二厅二卫，面积147平米错层、餐厅与客厅南北衔接，11平米书房，10平米景观厨房，8平米卫生间，5.5平米朝南封闭景观阳台，约83%得房率三房二厅二卫，面积138平米错层、两层卧室向南，采光充足，隐蔽式衣橱、餐厅与客厅南北衔接8.8平米厨房，8平米卫生间，5.5平米朝南封闭景观阳台，约83%得房率二房二厅一卫，面积105平米南北短进深，7平米景观厨房，衔接工作阳台，8平米卫生间，朝南景观阳台，约83%得房率25装修所用产品皆为国际一流的品牌保温、节能、隔音系统智能热水供应系统同层排水系统外墙保温系统BPB石膏墙面粉刷环保节能瑞士吉博力排水系统德国柏丽橱柜日本大金VRV中央空调美国科勒卫浴德国Blanco水槽西门子烤箱、抽油烟机美国A.O史密斯热水器美国Herrscher门控设计Smeg微波炉、电磁炉Ise残渣处理器精装品质26小规模高容积率城市豪宅KPI体系：1规划：以围合、半围合形态为主，最大程度上扩充园林空间2形象：外立面高雅、采用高品质名贵建筑材料，昭示性强3园林：园林小巧而富有层次感，多选用名贵植材加以点缀4装修：室内外装修大量采用国际一线品牌，提升业主尊贵感5户型：尺度放大，突出舒适性和灵活性，满足上层人士需求注：案例详情参考附件2777公馆——小规模高容积率城市豪宅借鉴——自我定义区域标杆，突破区域价格平台豪宅借鉴华润幸福里28深圳顶级都市综合体、超高层、深圳首个单价破4万的高层住宅项目自09年7月1日开始销售，至09年11月27日，短短5个月共150天：高层平面单位762套完美售罄，共实现销售金额逾40亿元,当之无愧的深圳单盘销售冠军创深圳非别墅首个单价破4万的楼盘幸福里3栋49层超高层位置深圳罗湖滨河大道与宝安南路交汇处，万象城南侧住宅指标综合体指标：总建面积55万平米（含木棉花酒店）住宅综合体指标总用地面积：14.277平建筑面积：111.038平容积率：7.76绿地率：35%楼高：49层、164.4米

木棉花酒店二期商业君悦酒店本案一期商业华润大厦变电站29极致产品打造精致园林设计营销手段革新30产品采用深圳最高品质标准进行打造，首次在住宅项目中首次或罕有使用最高端材质与配置深圳最高标准的产品品质：最高水准的建筑装配最高品质的细节打造最高标准的施工工艺最高标准的装修配置进口洞石外墙夹胶、LOW-E、中空三层玻璃停车场远距离读卡系统擦窗机黑镜钢电梯门智能化信报箱美洲樱桃木三层实木复合地板自动关闭门磁系统的常开防火门在住宅项目中首次使用或罕有使用的材质和配置：31洞石、瓷板与陶土板干挂，并首次大面积使用内衬防水铝背板，全石材打造4.2米高的地下大堂及9米层高的首层大堂外立面打造—舞动的格子建筑立面采用黄金分割的色彩构成原则，红色、灰色和米白色为主色调洞石、瓷板、陶土板采用干挂工艺，内衬防水铝背板，在住宅项目中首次大面积使用干挂的安全性测试：400公斤的拉力测试、红外线空谷率测试3‰白洞石深灰色面砖砖红色面砖深灰色陶土板砖红色陶土板米白仿洞石瓷板公共空间打造——大堂全进口石材高品质打造地下大堂高品质打造：4.2米层高、威尼斯米黄地面、法国木纹石墙面首层大堂打造标准：9米层高、进口象牙米黄和天然海底黑金花地面、进口白洞石墙面32全石材打造地下大堂与首层大堂地下大堂首层大堂33深圳住宅首次采用4M/S的高速电梯，并首创宽达2.8米的全进口石材打造的电梯间电梯—深圳首个住宅高速电梯电梯间—深圳首创开阔空间，全进口石材日本进口日立高速电梯，速度达甲级写字楼标准4m/s黑镜钢饰面，特制幸福里LOGO；轿厢内净高达2.8米，开门高度达到2.4米，开门宽度达到1米轿厢内部采用扪皮及樱桃木饰面，高档美观电梯间宽度达2.8米，全部使用进口石材打造，为深圳首创地下大堂电梯间与标准层电梯间同样标准，大面积采用黑镜钢饰面首层大堂电梯间层高9米，地面为象牙米黄和黑金花、墙面为白洞石标准层电梯间为阳光电梯间，采光通风极佳，地面为威尼斯米黄、墙面为法国木纹石34产品打造均采用国际顶级品牌，室内设计由梁志天亲自操刀万象城工程样板房千锤百炼确保交楼标准的品质和工艺选取世界顶级品牌精装修交楼国际顶尖室内设计师梁志天亲自操刀量身定做[华润置地][CCDI中建国际][梁志天设计事务所][贝尔高林][CL3设计事务所]CL335三层中空玻璃、地板接口铝条包边、三层实木复合地板采用45度斜铺工艺三层中空LOW-E夹胶玻璃，最大化景观视野三层中空LOW-E夹胶钢化玻璃（为住宅门窗玻璃的首创）、高2米宽3米、厚度达到3.4厘米、半吨重-专业吊装三层实木复合地板：表层为樱桃木、芯层为松木、底层为桦木保留实木优点，扭转缺点，稳定、耐磨、舒适地板采用45度斜铺工艺，严格控制流程，有效降噪隔音每块木板的宽度为15公分（一般为9-12公分）室内木地板比空中花园地面高出一截，防止空中花园室外雨水流入室内腐蚀室内地板空中花园与室内地板接口处采用铝条包边，防止地板跷起36阳角面金属包边、墙面采用手刮腻子工艺、玻璃镜面隐藏柜采用意大利进口滑轮室内阳角面采用金属包边，防止损坏墙面采用手刮腻子工艺，非一般直接刷涂料，结实耐用玻璃镜面隐藏柜：双开门推拉式隐藏柜，采用意大利进口滑轨37三菱变频多联多户中央冷暖空调、公共区域与户内配置美国原装进口EDWARDS烟感与温感报警系统并取消室内喷淋系统空调系统消防系统日本三菱重工，变频多联户式中央冷暖型空调系统，是三菱重工空调的最高端水平系列出风口设有灯槽，分散灯光及出风，并进行消音处理，几乎无噪音Ø设有双向遥控器（墙壁固定和移动）公共区域和户内均配置烟感和温感报警系统（住宅项目罕见）住户大堂设置消防栓、手提灭火器和自动喷淋系统室内取消喷淋系统，设置烟感，厨房设置温感Ø产品均采用美国原装进口EDWARDS38BOSCH安防系统、德国进口速宾停车场系统、首次配置远距离读卡技术，信报箱使用门禁卡和密码双重设置智能化系统安防智能化系统全面采用德国BOSCH安防系统，包括可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统及防盗报警系统客厅和主卧设有红外微波双鉴（一般是单项鉴别）探测器及紧急报警按钮停车场远程读卡系统采用德国进口速宾/Schedit&Bachmann停车场系统，并在住宅项目中首次配置了远距离读卡技术，无需停车即可快速进出智能化信报箱有别于传统的锁型信报箱，使用门禁卡和密码锁双重设置，并采用黑镜钢饰面39极致产品打造精致园林设计营销手段革新40贝尔高林设计1万平庭院与泳池、小区整体抬高1.5米、五维立体绿化园林、利用高差丰富景观效果、首次将园林引入地下大堂香港贝尔高林设计总监亲自主笔设计园林面积1万平米，主要由庭院和泳池两部分组成小区整体抬高1.5米，与周边环境相区隔；园林与君悦酒店和万象城二期休闲广场统一规划设计，营造超五星级的私家园林“五维立体绿化”园林——特大型乔木、常规乔木、高灌木、中低灌木和草坪通过高差的变化营造跌落水景、坡地、台阶，营造独立、幽静的居住环境和丰富的景观效果首次将园林引入了地下大堂，每栋的地下一层大堂与室外都是相连通的。园林—打造私密性41采用户外艺术廊的方式，将会所与园林相结合，提升住户艺术感知这些盒子亦可当作一个一个的艺术廊,室內的建筑元素再也不是室內的建筑设计,而是一件一件的艺术品。这个戶外的园林再配合室內建筑设计的元素,將它演变成一个戶外艺术廊,称为「艺林」当人们进入这个家园，也随着进入一个艺术空间艺术廊42极致产品打造精致园林设计营销手段革新43针对高价、高速、高形象的项目目标与障碍因素，提出围绕时尚与艺术性打造幸福生活价值、制造高体验目标：华润中心的整体定位和华润在深圳首个住宅项目的使命决定了幸福里必然要实现顶级住宅地位（高价。高速。高形象）产品已定，非主流豪宅面积非客户认可的宜居之所市场对华润中心认知仅限于“万象城”周边二手楼的价格，一定程度限制项目高价值的实现特定背景下阻碍目标的问题围绕时尚性和艺术性体现项目的顶级都市幸福生活价值制造高体验；强调附加值突出优先性有效整合优秀资源给予客户高度关怀幸福里营销思路44自我标杆化豪宅KPI体系，来自幸福里的借鉴极致产品：产品采用深圳最高品质标准进行打造，首次在住宅项目中首次或罕有使用最高端材质与配置极致化外立面、公共空间、内部装修、机电和智能化系统、园林和会所设计精致园林：贝尔高林设计1万平庭院与泳池、小区整体抬高1.5米、五维立体绿化园林、利用高差丰富景观效果、首次将园林引入地下大堂采用户外艺术廊的方式，将会所与园林相结合营销手段革新：充分运用建筑、围墙、楼书宣传渠道，进行客户深访，采用统一专属物料VI实行“一对一”选房策略，每位销售手持PDA项目与时尚奢侈品牌紧密嫁接，并按照奢侈品营销路径操作注：案例详情参考附件45本次汇报的主要内容1项目定位2案例借鉴3项目物业发展建议4项目经济测算及经济评价5附件产品体系展示体系标签体系46基于3C法来构建项目物业发展建议的体系物业发展建议的考量因素Case:项目条件Customer:客户敏感点Competition:市场竞争客户需求、敏感点当地的客户有什么需求？认同什么样的项目特质？市场竞争和现状项目本体特征市场现有项目水平？项目的自身条件有哪些可以构成核心竞争力？项目的整体定位——高端形象，高端产品为主的城市中心区舒适型住宅社区如何在物业中体现？47项目本体条件:安庆城市核心区位+领先安庆市场的创新产品核心竞争力：核心区位+创新产品1城市核心区位超越市场的产品体系本项目位于安庆城市市中心区，紧临人民路商业街、教育、医疗配套齐全。项目的成功打造需要紧紧围绕城市价值构筑项目的核心竞争力本项目定位为安庆最高端住宅，拥有创新的物业类型及领先市场的产品打造，构筑成项目的另一个核心竞争力248客户敏感点：客户有“趋洋”特征，喜欢欧式风格建筑；置业有跟风心理，有钱人买的是身份和面子，项目打造时需要着重树立豪宅形象安庆有实力的客户很多，市区就不到100万人，口碑流传比较厉害，没有秘密可言，只要产品足够吸引人、买了有面子，有一个人去买了会有很多朋友跟风去买

——阳光花园营销经理安庆现在的客户开始有分化，有钱的人和经济能力有限的人选择在不同区位、不同楼盘购房。有钱的人还是喜欢在市中心买房，什么都方便，一般工薪阶层更多考虑价格，在城西和新区买的多一些。在安庆区位好、产品做的好的项目不多，客户选择的余地其实有限。

——御景国际营销经理访谈语录客户建筑风格需求（市场调研数据）建筑风格测试结果：通过市场调查中对客户的建筑风格喜好测试，安庆市的目标客户对于欧式的建筑风格接受度最高客户特征：客户“趋洋”情节明显，偏好认可欧式风格建筑风格客户更加偏好暖色调，稳重、典雅、大气的建筑风格49市场竞争：未来市场竞争激烈，需要通过园林、产品创新、商业打造等多方面的综合打造创新的生活方式，形成差异化的核心竞争力资源创新产品领先生活方式本项目位于安庆城市核心区域，各类配套齐全，是项目的核心竞争力之一项目拥有更加领先、创新的产品，也是项目的核心竞争力通过更具文化性、内涵性的生活方式打造，突破竞争阳光花园御景国际绿地迎江世纪城50将3C的三个维度研究给出的信息和结论综合，得到本项目的物业意向原则：Customer——趋洋心态+欧式风格+豪宅形象Competition——创新产品+领先生活方式Case——城市核心+商业价值安庆核心区域的创新产品、注重形象打造和风情营造的豪宅社区活力商业舒适产品尊贵形象风情园林51本项目的物业发展体系：在城市豪宅关键因素指导下的三大体系——产品体系、展示体系、标签体系规划单体园林公共空间DIS配套高科技物管内城与外城的规划意象，高昭示性的建筑形象高指向性、靓丽的城市风景线繁荣动感的高档商业街区精品集中式商业雄壮、尊贵，尽显都市意象的ArtDeco风格精细化打造手法，极致化用材尊贵大气的公共空间从社区外围到内部的完善统一标识，凸显社区的高雅实用的特色会所创新的物管模式，尊贵的业主权益保障体系对外部资源的极致化运用奢华有度的创新户型设计体系高绿化率、高水化率车位一流的科技智能家居高品质的物管服务产品体系展示体系活力醒目尊贵典雅舒适享受城市豪宅关键因素标签体系52规划产品体系——内城与外城共生的规划意向，打造城市意向，通过商业的开放空间形成与区域环境交流和融合的活跃城市界面，并建立地标价值规划单体内城与外城的规划意象，高昭示性的建筑形象雄壮、尊贵，尽显都市意象的ArtDeco风格人、车流动线的合理规划奢华有度的创新户型设计体系产品体系活力醒目尊贵典雅舒适享受53本项目规划上的限制因素：沿街面小、地形不规整华中西路宜城路43米150米规划重点一：地块形状限制下，如何进行产品布局？规划重点二：还迁楼布置在何处？规划重点三：如何在地块限制的条件下最大化商业价值？54集中式商业沿街商业内街开放式广场城市界面整体规划意象：内城与外城格局，外城繁荣、内城私密外城：城市活力磁极，共享的、开放的、参与的内城：私享空间，个体的、闲适的、自由的55地块分级：由于地块周边缺乏资源条件，因此要内部造景建立以社区内主景观为核心资源的居住价值体系，形成产品溢价华中西路和宜城路交汇处的商业价值最大，设置为商业区商业区右侧的地块临路由噪音，且临近商业中心，居住价值贬损，建议设置还迁区中间地块均好，确实中央景观所在区，设置18F高层产品北面地块私密性最好，建议打造30F高层，南面可观江景，北面可看湖景华中西路宜城路商业区还迁区一级居住区二级居住区地块周边缺乏强势资源条件，本社区的居住规划价值将来源于社区内部的核心景观价值，建立以核心景观为导向的资源价值体系借助景观资源优势竖立明星产品作为项目销售过程中的价值标杆通过建筑排布尽量拔高景观资源周边的容积率、增加观景房的总建面考虑市场风险，在满足容积率的前提下，以小高层产品为主，高层仅作为平衡容积率的手段56商住分流：商业动线从地块西南侧进入，项目主入口设在地块南侧商业动线住宅动线商业人群和住宅人群分流，互不干扰商业街主入口在西南侧，而住宅主入口在地块南侧华中西路商业动线和住宅动线清晰，减少了彼此间的干扰,同时也减少了物业管理的难度华中西路宜城路主次57华中西路宜城路人车分流：车行动线在项目西侧，地下车库结合地面停车，减少对行人的干扰住宅住宅主入口车行主入口车行动线住宅动线人车分流，地下车库结合地面停车车型入口设在地块西侧，主入口设置在华中西路，最大化保证宜城路的沿街面商业以地下停车为主，少量地上停车地下停车场电梯直通住宅，同时有路线与沿街商业连通，为客户提供便利58规划排布示意图商业住宅规划一级居住区二级居住区还迁区59排布形式：根据客户访谈，安庆人特别重视南北通透，本项目的排布方式建议采用“行列式”排布，北部高层可适当营造“变化的天际线”整体排布以保证“南北通透”为主要原则，北部高层可适当营造变化的天际线，实现错落有致的视觉效果住宅规划60商业目的：本项目引进大型超市最大的目的是提升商铺的售价，因而扩大商铺的力量成为关键本项目引进大型超市的目的有两个，一是完善小区的生活配套，另一个功能则是提升街铺的售价目的是提升街铺售价从而本项目商业利润最大化的问题就演变成如何最大化商铺体量的问题？大型超市街铺商业规划61商业的排布方式：由于本项目商业体量较大，且有集中式商业，沿街面较短，选取“入口集中型”排布方式根据世联对社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型：类型案例优点缺点圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳对外性较强，在一定程度上利于商业的销售商业规模较大，不利于业态的控制入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费街铺商业价值较高一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响易于形成规模效应，带旺整个社区商业商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物商业较分散，难以形成规模效应入口街铺型示例：万科四季花城入口集中型示例：星河湾以点带面型示例：海滨广场圈地街铺型示例：锦绣江南入口集中型商业能够最大化减少商业对住宅的干扰易于形成规模效应商业规划62本项目商业人流动线设计建议：人流动线的原则是易于引导人流进入街铺和地下超市，广场起到人流集散地的作用集中式商业外街内街广场的作用：提升项目商业的档次与形象起到人流集散地的作用广场东北侧设置扶梯和阶梯引导人流进入地下超市人流动线规划中，内街可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升内街商铺的商业价值地下人流东线地面街铺人流动线集中式商业人流动线外街内街会所商业规划底商底商外街63地面街铺排布建议：“两纵两横”，沿街设置两层，集中式商业底层也设置街铺，最大化街铺的体量，实现商业快速回现集中式商业外街在华中西路和宜城路的街铺总长度计为164米，进深按12米测算，总面积4224平米集中式商业底层底商按20米和100米的长度以及12米的进深测算，内街的总面积为1440平米这样，本项目的地面可售街铺总面积达到5664平米按照街铺15000元/平米的售价估算，项目街铺可回现9000万元左右外街会所商业规划底商底商64地面街铺排布建议：街铺建议“双开门”，能够有效引导人流进入内部集中式底商，提升内部底商的价值商业规划集中式商业外街外街会所底商底商双开门的两大优点1、将人流合理的引入内部的集中式商业和集中式商业底商，提升内铺的价值2、双开门可以便于将街铺横着一份为二，使得街铺的组合更加灵活街铺双开门示意图65高层围合社区66主入口次入口主景观轴67集中式商业排布：建议排布在商业地块的东北角，三层，集中式商业内外部均设置扶梯引导人流进入地下超市街铺集中式商业集中式商业内外部设置地下扶梯引导人流进入地下超市街铺会所商业规划底商底商68地下商业体量最大化：由于地下面积不计容积率，超市建议在地下向内部靠，节约空间在南、西、北三面设置地下铺面地下超市示意图设置扶梯和台阶引导人流进入地下大型超市地下铺面华中西路宜城路商业规划69商业停车位：由于本项目商业地块占地面积有限，建议商业停车位全部设置地面生态停车位卸货区地面停车位在宜城路和华中西路沿街设置生态绿化停车位，既能解决商业停车，又能起到绿化的作用商业规划70本项目规划设计要点建议规划要点住宅商业可售住宅体现私密性和尊贵性朝向设计大于景观面最大化保证南北通透街铺体量最大化，设置内街地下超市体量最大化宜城路和华中西路设置广场，体现商业形象，集散人流商业全部设置地面停车位规划容积率做到最大71单体产品体系——雄壮尊贵、尽显都市意向的ArtDeco建筑风格规划单体内城与外城的规划意象，高昭示性的建筑形象雄壮、尊贵，尽显都市意象的ArtDeco风格对外部资源的极致化运用奢华有度的创新户型设计体系产品体系活力醒目尊贵典雅舒适享受建筑风格户型设计72安庆市场建筑风格扫描：在售产品主要以现代简约风格为主，少数楼盘如大发宜景城、富春国际花园出现现代欧式风格，客户接受度较高大发宜景城—英伦田园风格碧桂园—西班牙风格世纪名流—现代简约风格御景国际—现代简约风格阳光花园二期产品采用ART-DECO的建筑风格，很受客户欢迎，成熟稳重的风格带着典雅气息，符合35-50岁客户的审美观阳光花园—ART-DECO风格73客户测试结果：ArtDeco风格受到绝大多数客户肯定总计测试23名客户，其中有9人首选artdeco风格，另外10人次选artdeco风格，artdeco显示出极强的适应性客户接受artdeco风格的几大理由：用料实在，踏实不讨巧形状挺拔，极强的昭示性说不清为什么，就是好看74综合考虑客户接受度、差异化和都市意向因素，本项目选择ArtDeco建筑风格新古典主义（类绿城）ArtDeco风格简欧风格最早流行于国内，迎合大众对欧洲高尚生活的向往中国财富阶层的崛起，使他们开始追求能体现品味、优雅和高尚的建筑风格ArtDeco风格适用性广揉合现代和新古典两家之长具品质感和文化底蕴Artdeco历史Artdeco诞生在20世纪20年代的法国，起初应用于贵族阶层的装饰艺术，后来在美国发扬光大，大量应用于建筑设计。被誉为“20世纪最激动人心的装饰风格”。20世纪30年代在上海流传开来，堪称国内集artdeco之大成者选择Artdeco的原则满足客户需求：安庆精英人群对品质生活的追求与安庆现有项目保持鲜明的差异性凸现现代都市生活，注重庄重、高品质和典雅的形象打造国内建筑风格流行阶段75ArtDeco特征一：横向、竖向三段式立面构图，轮廓整齐、庄重雄伟，充满了理性的美感典型竖向三段式立面构图顶部横向三段式立面构图昆山世茂东一号标准的古典主义三段式处理，即将立面划分为纵、横三段，建筑左右对称，利用立面的线脚装饰将建筑明显分为基座、楼体和顶三个段落造型，轮廓整齐、庄重雄伟，被称为是理性美的代表丁香公寓76ArtDeco特征二：中层用重复线条体现形式感强调竖向线条，在形式重复，形成规整的序列，凸显项目的挺拔之气竖向窗带与横向窗带、窗间墙穿插对比，使立面效果的表达更加丰富竖向窗带与横向窗带的穿插对比垂直线条的重复77ArtDeco特征三：重视建筑顶部的打造，标志性的顶部退台、尖塔、凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势顶部层层退台，突出中部主体的阶梯状造型手法，具有典型折线形artdeco效果，充满了韵律感横竖线脚交界处的刺凸状几何化装饰在建筑的顶部形成收缩的标志性尖部，营造出建筑的高耸和挺拔感，序列状排布的尖顶效果凸显了项目的非凡气势造型整体凸凹，线脚丰富细腻，棱角分明的立面段落塑造了项目挺拔的公建化效果碧云国际社区78ArtDeco特征四：善于运用多层次的几何线型及图案，注重建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等细部装饰底层局部浮雕运用层次丰富的檐口处理裙边强调材质和色彩的差异内外门窗线脚的显隐ARTDECO风格善于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位，在底座、内部门窗、栏杆亦饰以装饰艺术派的图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息腰线的风格化对比79ArtDeco特征五：在建筑立面上附加风格化、强昭示性的个性化标识老上海百乐门舞厅百乐门舞厅在转角处顶部有一座高高耸立的圆柱形玻璃灯塔，共分四节，层层收缩，在夜晚大放光芒，成为老上海一道独特的风景线。在立面上也有条条垂直的霓虹灯饰带，与灯塔相呼应茂华璟都会在山花以及裙边、顶角线等强昭示性部位，设置金属、石雕的项目logo标识，增加项目品质感顶部的八角状塔楼以及竖向格栅定义了项目鲜明的特质龙湖唐宁one风格化、强昭示性的个性标识80Artdeco总结54321横向和竖向三段式立面构图，建筑左右对称，轮廓整齐，庄重雄伟立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果重视建筑顶部的打造，标志性的顶部退台、尖塔、凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势善于运用多层次的几何线型及图案，注重建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等细部装饰在建筑立面上附加风格化、强昭示性的个性化标识81整体意象：尊贵、成熟、稳重、典雅，打造“低调的奢华”、“不动声色的优雅”ARTDECO风格多层次的几何线型及图案，显现出华贵的气息向线条的挺拔向上，塔楼式的退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息外立面则采用住宅产品中少见的天然石材干挂，典雅、稳重、大气，历经时间淘洗，而更具时间感，经得起岁月的洗礼不动声色的优雅ART-DECO，典藏世界级王者气质璀璨耀世，收藏一个阶层的生活品味82立面色彩：以暖色调＋深色系为主，少量糅合浅色，有利于体现品质感，营造高端奢华意象Artdeco风格通常以暖色调+深色系为主，深色系能够体现厚重感和品质感，而暖色调有利于营造奢华的气质和高端意向少量浅色的糅合使得空间灵动大气。给人以开放、宽容的非凡气度具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目展示主色系示例搭配色系示例赭石色浅褐色淡黄雅灰暗紫色炭黑满足客户心理符合差异化要求83建筑细部：檐口、线脚、廊柱、裙边、门券的表达84外立面细节：注意对于排水管、空调机位、水箱等细节的处理，可大力提升项目的品质感避免破坏建筑立面的整体性；细节处考虑周到，体现人性化水表箱隐藏化、景观化保证外立面的简洁明快空调机位利用镂空铝扣板或百叶窗进行遮挡水管需隐藏在外立面之下，避免破坏外立面的整体感三湘海尚管线全部隐藏在外挂层里，立面完全净化85外立面材料的选择需要综合形象、建筑成本与消费者的接受程度客户对外立面材料的认可度：干挂石材>涂料>面砖大理石干挂的立面看着很气派、很豪，不过安庆这边还很少用什么材料的话其实无所谓，关键是要保持效果，我看过很多盘，开始很新的，过了些年就退色了坚决不能用面砖的，那是村里人盖房子才用的玻璃幕墙在这里肯定不行，你开不了窗户啊——根据客户访谈资料整理本项目可选择的立面材料1全石材干挂2底部石材+面砖3底部石材+涂料4底部石材+铝板建筑底部采用石材贴面是体现项目品质与形象的必须步骤，而立面材料的选择需要综合形象、建筑成本与消费者的接受程度86全石材干挂肌理丰富、经久耐用，能有效地提升项目品质感，但成本较高Naga上院干挂意大利Granti

Fiandre黑色石材石材干挂施工工艺外立面全石材优点：石材肌理丰富、经久耐用，有效地提升项目的品质感干挂石材与结构之间留有80-150mm左右的空腔，大大提高了外墙的保温性能外立面常用石材成本（含安装）：普通砂岩：300-400元/㎡澳洲砂岩：600-800元/㎡国产花岗岩：450-800元/㎡进口花岗岩：900-1400元/㎡莱姆石：1800-2000元/㎡干挂施工法能减轻自重，缩短工期，防止渗浆腐蚀，但施工成本较高，在180-300元/㎡之间绿城皇冠花园干挂新疆卡拉麦里金87综合考虑，涂料和面砖都属于相对低档的立面用材，涂料成本略高于面砖，但使用效果更佳外墙涂料外墙面砖环保性涂膜可自然降解废弃后不可降解，处理成本高装饰性色彩可任意选择，质感丰富色彩范围较窄，但能表现较为复杂的图案安全性易开裂易发生脱落，产生安全隐患自重除真石漆外，自重≤1.5公斤/平方米6公斤/平方米以上翻新成本低，旧涂层的处理较为容易高，旧基层的处理非常复杂耐沾污性优质涂料与瓷砖同等水平与优质涂料同等水平外墙材料方向1——较高品质的外墙瓷砖，减少砂浆勾缝的宽度，提升整体立面效果外墙材料方向2——高品质的外墙涂料，注意特殊的防裂处理，力保3-4年销售周期内不会开裂翠湖天地外墙采用“华宝石”仿石涂料百仕达乐湖采用米白色玉石面砖涂料和面砖的建筑成本：外墙涂料成本普遍在20-60元/㎡，氟碳漆为70-75元/㎡，高档真石漆成本在120-200元/㎡外墙面砖中，通体砖成本在30-60元/㎡，釉面砖为20-40元/㎡，进口高档陶瓷砖超过500元/㎡综合考虑，涂料和面砖相比，涂料成本虽然略高于面砖，但是就使用效果而言，涂料大大优于面砖88世联建议本项目基地采用全石材干挂外墙立面，体现尊贵与质感，其他地方适当使用高档涂料丰富立面效果，以控制成本建筑成本客户感知度表现力施工工艺全石材干挂高高高难底石+面砖低较低低较易底石+涂料一般一般较高较易底石+铝板较高一般高难高投入高形象方案性价比方案世联建议：首选全石材干挂外墙体。在成本控制的前提下，以底部石材＋真石漆的组合，适当穿插创新材料丰富立面效果三湘海尚巴西灰麻Naga上院意大利GrantiFiandre卓越维港津巴布韦黑绿城皇冠花园新疆卡拉麦里金华府天地巴西皇室金麻金色海岸芬兰啡钻盘古大观牟平中国白麻华润外滩九里印度英国棕目前高档楼盘采用的立面石材89本项目立面采用的具体材料推荐档次石材（规格：600*600厚度2.5cm)价格（元/㎡，裸板）高档南非浅黑700－750巴西皇室金麻（华府天地版）900西班牙米黄700－750美国白麻800巴西灰麻（三湘海尚版）500中档沙特黄金钻（市场缺货）550－600新疆卡拉麦里金（绿城版）275－300印度英国棕（华润外滩九里版）240－280芬兰啡钻（金色海岸版）280高档配置底石：沙特黄金钻、巴西橄榄绿、印度黑金沙涂料：阿克苏诺贝尔、日本SKK保守配置底石：山西黑、白玫瑰、河北黄金钻涂料：ICI涂料、新嘉里、建球OR成本压力下可选择底石＋真石漆涂料石材涂料商家建议：新伍方石材（上海）有限公司，地址：中国上海嘉定区马陆镇嘉新公路988号，联系方式上海华府天地立面石材供应商宁波锦达公司，地址：浙江省宁波市鄞州商会大厦南20楼，联系方式日本SKK中国区总代理，与日本SK化研联合开发世界第五代幕墙产品——华宝石真石漆，上海翠湖天地立面涂料供应商90外立面可能的创新方向介绍创新方向一：洞石创新方向二：陶土板陶土板的优势：陶砖自身带多孔，具备隔热性能干挂后，陶砖与建筑混凝土墙之间有更厚的空气层，增强了节能性低碳抗腐抗污性能好，实现建筑不老北辰世纪中心进口天然罗马米黄洞石洞石因表面有许多孔洞而得名。因其天然的气息、优雅的底蕴、独特的色泽与纹理，故成为高贵、典雅的象征。世界上最名贵的洞石产自于意大利、伊朗和土耳其由于洞石成本高昂，一般只用于公建和高档写字楼，华润幸福里住宅立面局部使用了伊朗白洞石外墙洞石成本（含安装）：1000-1600元/㎡陶土板又称之陶板，是以天然陶土为主要原料，不添加任何其它成分，经过高压挤出成型、低温干燥并经过1200℃-1250℃的高温烧制而成，具有绿色环保、无辐射、色泽温和、不会带来光污染等特点华润幸福里外立面局部干挂宜兴紫砂泥陶土版陶土板品牌推荐：法国特立、TOB、新嘉里91建筑形式一：出售产品以板式为主，板式住宅能够较好的做到南北通透，采光、通风效果好，舒适度高，同时实用率也高住宅产品板式建议双联板式管理成本不高管理成本不高均好性强，各套户型的优劣差距很小公摊小，实用率高，通常能够达到90%板式建筑的四大优势92建筑形式二：还迁的1.2万平米住宅建议做塔楼，高容积率节省占地，腾出更多的地建可售住宅大户型板式建议双联板式采光会比较单一，通风比板楼稍差一些塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上还迁楼主要是满足拆迁户的面积赔偿，应当尽量拔高容积率，为可售住宅产产品节约占地塔楼缺点：93梯户比&标准层：依据本项目的户型配比建议，分别设置1梯2，1梯3和1梯4，标准层面积在300-420之间，还迁房标准层可适当增大1梯2户1梯3户1梯4户舒适性三房、四房板楼1.2万平还迁房本项目梯户比建议建筑形式小三房板楼塔楼标准层面积300-400平约350平约420平94单体产品体系——奢华有度、充分满足安庆客户高端需求的创新户型设计规划单体内城与外城的规划意象，高昭示性的建筑形象雄壮、尊贵，尽显都市意象的ArtDeco风格对外部资源的极致化运用奢华有度的创新户型设计体系产品体系活力醒目尊贵典雅舒适享受建筑风格户型设计95项目户型分析1功能布局2空间尺度功能空间有设置书房，但没有与主卧连在一起设计了入户花园，但面积较小开间过小，进深太长，户型的通透性不足；客厅尺寸较大主卧空间尺度过小，主卧未设立衣帽间，无法体现主人房的阔绰3主要价值点主要以大阳台、转角飘窗、凸窗增加赠送面积，产生附加值市场典型户型分析——阳光花园：以四房产品为例，主卧空间过小，未能给产品的豪宅形象领域阳光花园150.64㎡四房产品96市场典型户型分析——御景国际：三房两厅两卫，户型卖点是拉大空间尺度，但主卧并未放大，户型设计对景观面的考虑不足项目户型分析1功能布局2空间尺度功能空间过于单调，缺失可灵活变动的多功能空间无入户花园缺少阳台、飘窗等提升舒适性的功能设置开间较大，但是大开间设置为南北向，导致南北通透不足主卧空间尺度并未放大，无法体现主人房的尊贵性3主要价值点主要以大尺寸的空间吸引客户项目主打湖景，但是户型设置对观景的考虑没有得到很好的体现御景国际139㎡三房两厅两卫97市场典型户型分析——绿地迎江世纪城：三房两厅两卫，户型卖点是紧凑实用、有赠送，对功能空间细分缺乏考虑项目户型分析1功能布局2空间尺度东西向动静分区设置无多功能空间无入户花园开间较大，但是大开间设置为南北向，导致南北通透不足主卧空间尺度有放大，设置了L型飘窗，但没有衣帽间3主要价值点户型紧凑实用有一定的赠送面积绿地迎江世纪城138㎡三房两厅两卫98（面积：平方米）项目名称建筑面积户型开间户型进深厅开间厅进深客厅面积主卧面积赠送空间绿地迎江世纪城117.809.112.8544.51814.042阳台，1飘窗阳光花园137.2712.811.94.25.221.8422.682阳台，1飘窗，1储藏室御景国际139.0012.113.354.84.220.1616.382阳台江畔尚城123.7311.010.94.14.217.2223.312阳台，1飘窗左岸名居121.0010.7212.744.2625.223.581阳台，1飘窗世纪名居142.1811.911.534.24.719.7424.62阳台，4飘窗安庆主要高层住宅楼盘主力户型指标对比99建筑面积户型开间户型进深厅开间厅进深客厅面积主卧面积117-1439.1-12.810.9-13.354-4.84.2-6.018.0-25.214.02-23.58主力户型各功能空间尺度主力户型特征——基本特征：南向、景观良好、南北通透、尽量增加一房、主卧设卫生间、至少1阳台1飘窗户型创新方向：主卧南向并设观景飘窗、预留衣橱空间户型不足之处：客厅开间偏小、户型创新的发力点单一、110-140㎡内各户型布局没有明显区别（面积：平方米）安庆主要高层住宅楼盘主力户型指标评价100市场现状分析：目前安庆处于赠送附加值的阶段，本项目需通过细分功能空间、提升生活品质、体现客户身份标签来实现居住的升级基本生活需求阶段赠送附加值阶段生活品质提升阶段1.空间尺度要求凸窗、入户花园、阳台、露台等运用3.功能空间的细分2.功能空间扩展户型设计发展历程步入式衣帽间阳光房地下空间利用娱乐室、健身房典型项目阳光城市、维罗纳花园、上海花园……丰中名邸、中凯·银杏湖安庆户型设计处于以空间扩展为核心价值点的阶段，还处在提供实惠的层次户型舒适度、品质化、身份标签可作为项目的发展方向户型设计要在总面积控制前提下实现功能空间的细分4.特殊功能要求体现身份标签阶段工人房会议室电子高尔夫球场桑拿室创新方式在满足基本生活需求上尽量营造舒适性101户型设计体系尊贵气质特定空间超大尺度以及特殊功能空间的设置功能拓展居住舒适性的全面提升空间扩张面积赠送的重点方向102客户感知点排序：阳台（露台）>空中院馆>凸窗>储藏间等>入户花园客户最为看重的户型设计排序为：阳台（露台）>空中院馆>凸窗>精细化空间（步入式衣橱、储藏间等）>入户花园入户花园很难用啊，不好隔房间，摆桌麻将都嫌地方小阳台是肯定需要的，朝南的阳台无论是晒衣服还是通风都是很不错的，最好是在卧室里面有个大阳台像衣橱啦，写字间之类设置都很实用啊，另外卫生间要大，好摆的下一些化妆品，小配饰——根据客户访谈资料整理安庆凸窗赠送非常普遍。由于凸窗不占用赠送面积，所以应尽量保证主要功能空间中凸窗的运用消费者对于阳台（露台）和空中院馆的需求较为强烈，赠送应重点考虑向这些方向倾斜板式产品中建议私有化电梯厅空间扩张103赠送手法的极致化实践——多种赠送手段的串联运用凸窗阳台入户花园凸窗+法式阳台+入户花园阳台花池花架阳台+花池+花架诸如凸窗、阳台、花架、入户花园等赠送方式若分开来看，都较为普通，而且单一使用效果有限；然而若以上几种赠送方式相邻排列，彼此互相叠加，将创造出有如“核聚变”一般的效果，轻松实现在目前建筑规范下无法实现的大尺度赠送空间；此种手法就是为了强化赠送而设计，所以在验收前户型奇异，不适合居住，在验收后户型内部空间结构将发生较大变化，需要开发商进行统一施工。目前万科在各二线城市的高层户型中已经普遍运用此类赠送手法，属于其“拿手好戏”，值得我们重视和借鉴万科金域榕郡万科金域华府空间扩张104对阳台1.8m进深限制的有效规避——阳台叠加花池的复合赠送阳台花池阳台花池此类操作手法近年来较为常见，可以有效地规避对阳台的进深和面积的限制花台(花池)属于房屋的附属构建，处于阳台围护栏外的花台(花池)不计算建筑面积开发商只需做出一个进深2.4m，面积符合规范的普通阳台，然后在阳台外做出花池，通过验收后再将其纳入阳台范围，可以有效地扩大阳台面积空间扩张105空中院馆结合常规阳台设计更具实用性空中院馆空中院馆空中院馆可结合常规阳台设计更具实用性对于对视、隐私等功能缺陷可利用加宽花槽和墙体漂板等手段加以规避空中院馆在大户型当中运用效果较好，可显著提升室内的空间感空间扩张106灵活运用入户花园、露台、内阳台等进行拼接，打造连通式空中露台270度L型环绕露台，连接餐厅和主卧入户花园与露台“凹”字型拼接，串联餐厅和主卫“一”字型超大露台直接连接主卧与次卧将入户花园、露台等灰空间彼此连通,景观面完全开敞，带给顾客有如空中花园一般的享受建议在150㎡大户型产品中加以运用，推荐以大露台直接连通主卧与客厅，实现主要功能空间的自然过渡空间扩张107由于凸窗不计入赠送面积，利用凸窗充分拓展外延空间，建议所有卧室均带有凸窗设计保证所有卧室均带凸窗，通过外延空间强化主卧功能由传统凸窗改良而成的步入式凸窗可拆卸上方的假梁，实现全落地窗的效果落地凸窗的进深不宜过大，否则会影响室内采光效果步入式凸窗可做成可拆卸形式传统凸窗空间扩张108错层露台：深圳熙龙湾，将露台改成书房或工人房（赠送全部面积）隔成功能空间如工人房

可隔成书房空间扩张109入户花园：深圳翰林华府，将入户花园装修进客厅（赠送一半面积）将入户花园装修进客厅空间扩张110样板房——花架改造后样板房——花架改造后样板房——花架改造后室外花架：深圳双御雅轩，将花架改造成自由功能空间（赠送全部面积）施工现场的花架空间扩张111室内花架：深圳金海华府，将花架改造成自由功能空间（赠送全部面积）被改造成房间使用空间扩张112垂直化发展的赠送方式——错复式：奇偶层之间通过夹层分别赠送给上下两户在奇数层和偶数层之间设置一个层高<2.2m不计算建筑面积的夹层，一分为二分别赠送给上下户；夹层不含客厅部分，所以上下户的客厅实际上获得了近4.7m的层高。夹层向上赠送部分夹层向下赠送部分夹层中空此类操作手法的关键在于挑高客厅只计算一层面积空间扩张113储藏空间的设计重点在衣柜、鞋柜、杂物间的设计，主要可通过销售展示启发客户，强化产品的细节人性化考量结合墙体等结构空间，进行收纳空间预留，同时可结合销售展示，打造人性化、高实用的居住空间在小户型产品中运用效果较好收纳空间预留：人性化设计提升中小户型产品的实用率空间扩张114功能拓展115家里有可能会请保姆，最好设一个工人房我比较喜欢住顶复，两层200多㎡，最好带一个游泳池，肯定比别墅舒服房间宽敞一点好，衣帽间什么的都得有，最好能有一个单独接待客人的地方，比较私密——根据访谈资料整理来自消费者的声音……局部空间精细化奢侈空间极致化日常空间个性化116玄关设置：多重入户，体现尊贵感，保证私密性入户玄关入户玄关室内玄关玄关既能能够保障私密性，又能增加户型的情趣星河湾的玄关值得借鉴，部分大户型采用的双玄关的设计图片：广州星河湾户型图功能拓展117入户方式：电梯直接入户不仅提升了业主的尊贵感，也便于将电梯厅的公共空间私有化，扩大赠送面积电梯厅全封闭，私有化为35㎡入户花园电梯厅与入户花园相结合，同时入户花园内移，列入公摊，不占用阳台面积电梯直接入户用于T2板式产品当中，同时采用智能化配套，有效地提升豪宅的感知度电梯厅私有化之后结合入户花园，可实现入户花园的公摊化，扩大赠送注重电梯厅的装修，保证自然采光功能拓展私家入户电梯入户露台广州新鸿基凯旋门118横厅：在开间允许的偏大户型，体现客厅体量感，可以采用横厅设计用横厅替代长厅，增大紧缩面积下的客厅空间感宽大的横厅一般与餐厅相结合，彼此互相放大在横厅更符合安庆客户家庭人口数量较多的特点长厅的优势在南北通透的房型中才能得到体现，150平米产品中可使用功能拓展119极致化居所某种功能空间：体现豪宅感，如放大主卧和客厅，让空间极致起来，体现豪宅与众不同品质35平的豪华主卧，独立明卫，带一个宽敞的衣帽间，充分凸显主人的尊贵地位21.6平的客厅面积（4.8*4.5），客厅南端连着一个大阳台多功能空间则设置了书房和储藏室阳台功能拓展120男女主人房双配置：男主人房侧重商务接待功能，女主人房侧重强调更衣、沐浴、妆容等空间的奢华享受主卧套间内的独立商务空间设置双主卧扩大户型面积，应注意与其它功能空间的协调性，推荐在150㎡户型和顶层复式中运用功能拓展卫浴分区豪华衣帽间121厨房设计弹性：保证可设计为开敞式，考虑改造西厨的空间；厨房系统优先选择U型设计，其次L型，最后背向；厨房系统：功能增加，如中西厨、储物室、工人房等；可利用露台的过渡区域设置阳光早餐厅；餐厅外侧阳台，保证景观。奢侈餐厅阳光早餐厅工人房中西厨功能细化过渡空间改造休闲就餐吧台与餐厅相连的阳光早餐房餐厨空间：功能空间细化，奢侈化——中西厨、阳光早餐厅，实现奢侈的居家享受，国际化生活方式功能拓展122创新顶层大复式：深圳香蜜湖一号九宫殿广州新鸿基凯旋门天际屋北京盘古大观空中四合院尊贵气质123智能直达电梯入户花园及观景露台等五个超大花园设计主卧私密性极强，设计超大休闲阳台，二楼亦设立阔绰生态走廊香蜜湖1号九宫殿生态走廊深圳香蜜湖一号九宫殿：阔绰生态长廊，带来全天然的绿色享受尊贵气质124复式作为公寓产品中的亮点，在顶层打造若干“天际独立屋”，提升整个公寓产品的形象私人空中天际泳池，长达11.5米空中豪园——户内私家楼梯直通自主平台，可随个人喜好打造成为观星台、烧烤场、运动室日光浴堂、个人空中花园，俯瞰整个城市尊贵气质广州新鸿基凯旋门天际屋：在顶层打造天际独立屋，建泳池、花园等，俯瞰整个城市，尽显王者之气125院落院落泳池盘古大观：空中四合院北京盘古大观空中四合院：真正的空中别墅，俯瞰一切的极限空间享受尊贵气质建议：打破当前按栋分布产品的现状/常规顶复的空中四合院126核心价值轴产品轴舒适度提升、豪宅意向性价比、舒适度俱佳每个房间凸窗生活阳台客厅和主卧朝南舒适型（130-150㎡）舒适居家：提升身份感奢侈型产品（200㎡以上）尊贵居家：大气尊贵、专属私享，挖掘豪宅价值主卧套房步入式衣帽间阳光餐厅豪华空中院馆实用型（120㎡以下）休闲居家100㎡豪宅价值完善120㎡空中院馆或入户花园主卧套房错层露台120-135㎡130-150㎡连通大露台横厅主卧套房：男女有别景观浴室中西厨主仆分道电梯入户240㎡以上顶复180㎡以上平层楼王大客厅挑空餐厅挑空中西厨豪华主卧层：带书房、阳光房空中露台屋顶泳池空中四合院主要功能空间均放大；圆厅设置、十字户型分体衣帽间超大连通大露台豪华空中院馆主仆分道电梯入户、三梯两户室外生态走廊户型设计体系总结：两房、小三房产品注重实惠，舒适性三房和四房强调舒适性，大平层和顶层复式则营造尊贵感127精装修——对客户的好处精装修－－对开发商好处>装修的烦恼——单体业主可以免去装修烦恼，社区免去二次装修烦恼；>设计档次：可以请到有大师进行设计，提高单体设计水品；>置业门槛——可以将装修款打入首期款，减低置业的门槛；装修成本——装修材料统一采购，可降低成本。>资源的利用——自身有木材资源可以进行利用；>土地增值税规避：可以提高项目的开发成本，减少土地增值税征收；>档次提高——可以通过精装修诠释公司的品牌，提高项目的档次；利润增加——装修的视觉效果超出客户心理预期，可以增加利润空间。装修建议：精装优势-精装修也有一定的优势，一是为客户省心省力，二是为开发商避税及增加利润空间128本项目精装修方案开发商室内硬装用材室内智能化设备厨卫用品设计公司不同设计师团队不同的装修风格可选的建材设备装修公司为精装修主体整合合作单位提供具体的装修工作发展商提供厨卫、地板装修和智能化设备（这部分客户的个性化需求相对较小），其余部分采用菜单式装修（满足客户的个性化需求）精装修建议：采用3方合作方式-开发商、设计公司和装修公司，提供菜单式装修选择129园林展示体系园林公共空间DIS高指向性、靓丽的城市风景线精细化打造手法，极致化用材尊贵大气的公共空间高绿化率、高水化率展示体系——如何在无规模和强势资源支撑的情况下体现豪宅形象？活力醒目尊贵典雅舒适享受130核心问题：缺乏规模和外部强势景观资源支撑，园林如何体现豪宅形象核心问题：无规模和强势资源支撑，园林如何体现豪宅形象？从案例中寻找答案：誉峰浦东星河湾龙湖翠微清波131高层会所园林中心水景园林景观庭院景观庭院会所屋顶花园景观平台花园步行径特点：立体空间利用使园林小而丰富园林空间采用不同高差的设计，并顺应建筑形成大小各异的空间，整个园林虽小但景观丰富，独具匠心设计师根据植物的生长周期、季节变化等，挑选出不同的植物种类，营造出高低错落、不同层次的园林景观誉峰——对土地的极致化运用，打造小而精致的立体园林，空间感十足132内部精巧的细节充分体现了园林设计的匠心独运小区中心的恒温泳池顶部用马赛克拼出一只只蓝色的蝴蝶。充分照顾高层视角，栩栩如生，宛如在丛林间飞舞从五十多吨的鹅卵石中手工精选了十多吨扁平优质部分拼砌叠石群边，就是为了避免碰伤在园林中玩耍的孩子精巧的细节体现园林的匠心独运国际顶级设计师专供极富艺术气息的雕塑作品，充分体现项目质感，133浦东星河湾——对材质的极致化运用，采用大量稀缺名贵植材，产生了极致震撼的效果大量稀缺名贵植材产生极致震撼的效果浦东星河湾一期所用的2400多棵大型乔木，直径均在30厘米以上，高度高于8米。这其中只有约50%为上海本地树种，其余都来自世界各地，据说最远的是来自伊拉克的银海枣在植物的选择上采用乔木、灌木、地被植物与草坪相呼应的搭配手法，种植了150种树木，平均价格超过1万元/株。植物运到后，先在特别辟出的苗圃中养护，适应一段时间后，才种植到园林里

稀有的双生银海枣、双生弯杆银海枣种植在社区泳池边园林造景运用近2000吨中国四大名石之一的黄蜡石项目主入口两侧种植150棵乐昌含笑，平均树龄达到30年134园林局部亮点大大提升了客户的尊贵感园林局部亮点大大提升了客户的尊贵感人鱼同游中央露天泳池中，规划出大面积“鱼缸”，养殖数百条名贵锦鲤，将鱼池、成人泳池、儿童泳池环环相连，打造出中国最具特色的景观泳池半地下车库，定制“景观房”在地下车库停好车后，在电梯厅大堂前等候时，可在落地窗内观看室外飞流直下的瀑布地下车库左边还有个亲水平台，业主也可以在那里直接观赏瀑布美景高差制造星河湾中心园林共制造出36个高差，形成自然起伏，有效地增大了绿化面积，并且使园林景观产生了丰富的层次感，同时还增加了首层住户的私密性135龙湖翠微清波——对空间的极致化运用，创造性地通过一系列垂直绿化体系克服了高层住宅的压抑和拘束感龙湖翠微清波在每栋楼宇上打开一个巨大的空间，凭着“上风”的地理优势，“风洞”将盛行风带到一个回旋的空间，形成大气微循环，有利于各户之间的空气流动利用风洞带来的效果，在每一个标准层之中，将业主入户花园和空中走道融合