不动产估价理论与方法模拟习题及答案

不动产估价理论与方法模拟习题及答案

一、单选题（共40题，每题1分，共40分）

1、按照类似无形资产市场售价来确定自创无形资产的重置成本的方法属

于（）。

A、物价指数调整法

B、市价类比法

C、财务核算法

D、市价调整法

正确答案：D

2、（）是级差地租产生的原因。

A、土地的自然条件

B、土地所有权垄断

C、土地生产效率差异

D、土地经营权垄断

正确答案：D

3、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨

不合理的地区，一般采用的手段为（）。35分有错

A、实行地价冻结

B、提高交易税金比例

C、停止交易

D、政府回收土地

正确答案：A

4、非设备是按照机器设备（）分类的。

A、再生产中的作用

B、技术性特点

C、标准化程度

正确答案：B

答案解析：C自动化程度

5、关于木材这种建筑材料，不正确的说法是（）。

A、木材可以用于室内装修、装饰

B、木材从古至今都是最为主要的承重材料

C、木材防火性差

D、木材比钢材的强度低

正确答案：B

答案解析：木材是古代建筑的主要作为承重材料，现代建筑主要用于室

内装修方面，木材易燃，防火性差。

6、国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权（）。

A、土地低效利用

B、未交纳土地使用税

C、为了社会公共利益的需要

D、划拨土地用于出租、抵押

正确答案：C

答案解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的

土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国

家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。

7、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为（）平

方米。

A、60-120

B、50-100

C、80-160

D、70-140

正确答案：C

8、城市建设的每个项目，每幢建筑都将是百年大计，具有长期性和永久

性的特点，这就要求城市规划工作具有（）。

A、预见性

B、综合性

C、政策性

D、地区性

正确答案：A

9、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速

度（）一般商品价格的上升速度。

A、高于

B、等于

C、低于

D、无法判断

正确答案：A

答案解析：这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人

口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是

持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成

的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地

价呈上升势态。所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上

升的速度高于一般商品价格的上升速度。

10、影响土地价格的区域因素包括（）

A、位置、交通条件、基础设施条件

B、行政、社会、经济因素等

C、面积、形状、土地使用年限等

D、地形、朝向、地质条件

正确答案：A

答案解析：位置、交通条件、基础设施条件是区域因素，行政、社会、

经济因素是一般因素，面积、形状、土地使用年限等为个别因素。

11、建筑物在不能使用时还能收回的价值叫做（）。

A、建筑物残值

B、建筑物报废价值

C、建筑材料剩余值

D、建筑物剩余价值

正确答案：A

12、拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则的是（）

A、注册土地评估师

B、土地评估行业行政主管部门

C、评估机构

D、评估行业协会

正确答案：D

13、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，

属于（）。

A、自然折旧

B、物质折旧

C、功能折旧

D、经济折旧

正确答案：C

答案解析：建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如

何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这

就产生功能的折旧。而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能

的出现，例如由于技术革新、设计变化等出现一些新的、更适用的功能,

从而使一些老的、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价

值降低。

14、危房鉴定一般将危房划分为（）。

A、整幢危房、部分危房

B、完全危房、部分危房

C、整幢危房、局部危房

D、完全危房、局部危房

正确答案：C

15、土地自然条件的差别是（）形成的自然条件或自然基础。

A、垄断地租

B、农业地租

C、绝对地租

D、级差地租

正确答案：D

16、按韦伯工业区位理论，（）形成工业区位的第二次变形。

A、劳工成本

B、集聚因素

C、分散因素

D、生产成本

正确答案：B

17、（）是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和

服务水平。

A、供应门榄

B、需求门榄

C、中心商务区职能

D、中心地职能

正确答案：B

18、确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高、主要

交叉口、广场、停车场的位置和控制范围，是（）的主要内容之一。

A、城市修建性详细规划

B、城市总体规划

C、城市分区规划

D、城市控制性详细规划

正确答案：D

19、规定建筑后退红线的距离是（）阶段的规划内容之一。

A、控制性详细规划

B、修建性详细规划

C、总体规划

D、分区规划

正确答案：C

20、（）是收益现值法评估资产价值的关键。

A、确定差异调整系数

B、确定可比市场交易案例

C、确定本金化率

D、确定预期收益

正确答案：D

21、以下因素中，土地价格存在的根源是（）

A、垄断地租

B、级差地租

C、级差地租I

D、绝对地租

正确答案：D

22、城市是由自然环境和（）组成，但城市的自然环境也是要人改造的。

A、社会环境

B、人文环境

C、空间环境

D、人工环境

正确答案：D

23、因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的

地租叫（）。

A、级差地租I

B、垄断地租

C、绝对地租

D、级差地租II

正确答案：A

24、阿兰索的主要贡献在于：将（）作为地租的一个核心问题，首次引入

区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。

A、交通

B、时间

C、距离

D、空间

正确答案：D

答案解析：这是阿兰索地租模型的最大特点。该题2000年也出过，新古

典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租总是的一个核心考虑，引

进（C）概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。A、同好曲面B、买价

曲线C、区位平衡D、非完善市场

25、地价管理是依据地价管理政策和制度，对（）进行价格管理。

A、发生交易的宗地

B、根据不同目的进行评估的宗地

C、制定基准地价和标定地价

D、以上都是

正确答案：A

26、依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估结构名称结尾

应明确为（）

A、事务所

B、有限责任公司

C、公司

D、股份公司

正确答案：B

27、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1

日建成。目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50

年，残值率2%,则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的

现值为（）万元。

A、197

B、161

C、160

D、150

正确答案：B

答案解析：建筑重置价格=1000*2000=200万元。依平均年限折旧法计算

年折旧额=200*（1-2%）/50=3.92,已折旧总额=3.92*10=39.2,现值

=200-39.2=160.8^161o

28、下列哪项不是明确估价的基本事项（）。

A、明确估价的时点

B、明确估价的对象

C、明确估价的范围

D、明确估价的目的

正确答案：C

29、我国的土地价格实际上是（）

A、完全的土地所有权价格

B、完全的土地使用权价格

C、土地所有权价格的一部分

正确答案：C

30、不同地区地价存在差异，原因是（）。

A、个性差异

B、规划不同

C、用途不同

D、一般因素不同

正确答案：D

31、乡（镇）土地利用总体规划可以由（）人民政府批准。

A、市级

B、省级人民政府授权的设区的市级

C、省人民政府授权的市级

D、县级

正确答案：C

32、根据中心地理论，（）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。

A、三角形

B、四边形

C、六边形

D、同心圆

正确答案：C

答案解析：中心地理论中，由于各中心地的重叠区被无差别线分割，圆

形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这

一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。

33、根据地租理论，最劣等土地的级差地租（）。

A、等于零

B、大于零

C、土地价格

D、房地产价格

正确答案：A

答案解析：最劣等土地没有级差地租。

34、以下因素中，（）是土地价格存在的根源。

A、级差地租

B、垄断地租

C、绝对地租

D、相对地租

正确答案：C

答案解析：绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。

无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要

求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是

土地价格。

35、地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的（）。

A、一般因素

B、个别因素

C、区域因素

D、特殊因素

正确答案：C

答案解析：土地级别和基准地价会对一个城市的区域范围内的地价产生

影响，因此是区域因素。

36、城市用地评价内容不包括（）

A、自然条件评价

B、建设条件评价

C、人口规模

D、经济评价。

正确答案：C

答案解析：城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条

件评价和经济评价。

37、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格是按（）分类的。

A、按土地交易的方式

B、按土地价格使用目的

C、按土地权利

D、按土地价格形成方式

正确答案：B

38、其中（）不是城市规划的基本任务。

A、合理利用城市土地

B、确定城市规模和发展方向

C、取得建设资金，确定城市在国民经济发展中的优势

D、确定城市的性质

正确答案：C

39、（）的存在是决定土地价格高低的主要因素。

A、级差地租

B、绝对地租

C、垄断地租

D、矿山地租

正确答案：A

40、某办公楼建筑总面积为10000m2,建筑造价为2000元/m2,该办公

楼综合成新度为80%,则其价格为（）万元。

A、800

B、2000

C、1656

D、1600

正确答案：D

答案解析：其价格=建筑物重置价格*成新度=10000*2000*80%=1600万元。

二、多选题（共30题，每题1分，共30分）

1、合法原则中的合法权益有（）。

A、合法分配

B、合法产权

C、合法处分

D、合法使用

正确答案：BCD

2、区位就是（）在空间地域上有机结合的具体表现。

A、经济地理区位

B、自然地理区位

C、交通地理区位

D、社会地理区位

正确答案：ABC

3、通过地价管理，可起到（）等作用。

A、防止土地过度投机

B、加大土地供给量

C、规范交易行为

D、防止地价暴涨

正确答案：ACD

4、土地估价机构的基本组织形式包括：（）

A、集体企业

B、合伙制企业

C、有限责任公司

D、股份有限公司

正确答案：BC

5、下列属于公共建筑的有（）。

A、宿舍

B、食堂

C、体育馆

D、住宅

正确答案：BC

答案解析：宿舍、住宅属于民用建筑，但不属于公共建筑。

6、城市规划的自然环境条件主要包括：（）

A、地质条件

B、水文条件

C、地貌条件

D、气候条件

正确答案：ABCD

7、需求规律的基本内容，包括（）

A、价格效应

B、市场效应

C、替代效应

D、收入效应

正确答案：ACD

答案解析：需求规律的基本内容包括价格效应、替代效应、收入效应。

8、设备施工图包括（）

A、管道施工图

B、采暖施工图

C、结构构件图

D、电气施工图

正确答案：BD

答案解析：设备施工图包括给排水施工图、采暖施工图、通风施工图和

电气施工图。

9、评估价格包括（）。

A、交易底价

B、拍卖底价

C、申报地价

D、基准地价

正确答案：ABD

10、按城市性质划分，我国城市大体有（）类型：

A、交通港口城市

B、商业城市

C、中心城市

D、工业城市

正确答案：ACD

11、下列关于建筑物折旧的说法正确的是（）。

A、物理折旧属于有形折旧，是建筑实体所产生的磨灭

B、功能折旧属于无形折旧，是建筑物功能落后或不合适而引起的折旧

C、经济折旧属于无形折旧，是使用过程中经济上不合理或不适应产生的

折旧

D、物理、功能、经济折旧三者是相互独立的，并不共同作用在建筑上。

正确答案：ABC

答案解析：三类因素对建筑物折旧的影响并不是相互独立作用的，物理

的折旧会引起功能的折旧，功能折旧又会反映到经济的折旧，可见三者

互为因果关系。

12、注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册（）。

A、土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的

B、连续两年未通过年检的

C、违反规定弄虚作假进行注册的

D、受刑事处罚或违反其他自律规定的

正确答案：ABCD

13、地价与地租的关系是（）。

A、地价是地租的资本化

B、10年的地租相当于地价

C、地价的高低取决于地租的高低

D、类似资本与利息的关系

正确答案：ACD

14、我国的城市规划一般分为（）

A、城市一般规划

B、城市详细规划

C、城市统一规划

D、城市总体规划

正确答案：BD

15、中心地体系基本模型的原则（）

A、市场原则

B、交通原则

C、区域原则

D、行政原则

正确答案：ABD

答案解析：在市场原则下建立中心地K=3体系，按交通原则，推导出K=4

的中心地市场网络系统，依行政原则，设计出K=7的中心地体系。

16、在1929年爆发的全球性经济危机中，美国的地价急剧下降，从1925

年高峰值直线下跌，1933年跌至最低点；直至世界经济复苏之后，地价

才回升，对于这个现象，下列（）的说法是正确的。

A、随着世界市场的进一步开发，地产市场的地区性与个别性的表现，越

来越多的受世界经济秩序的影响

B、1929年爆发的全球性经济危机是一个特殊因素，作为特殊因素显然是

影响地价的个别因素

C、在经济危机中，地价下跌速度一般比经济水平下跌速度还要快

D、1929年至1933年的美国地价暴跌，主要是由于政府投放市场的土地

过多造成的

正确答案：AC

答案解析：选项B是将1929年爆发的全球性经济危机作为影响地价的个

别因素提出，显然是不属于个别因素。选项D是考察对行政因素的理解,

而1929年至1933年的美国地价暴跌，是受全球性经济危机的影响，属

于国际因素，因此是错误的。

17、中心地体系基本模型的原则（）。

A、市场原则

B、区域原则

C、行政原则

D、交通原则

正确答案：ACD

18、建筑的墙（柱）按承重作用分为（）。

A、围护墙

B、自承重墙

C、外墙

D、承重墙

正确答案：BD

19、宏观经济政策目标有（）

A、国际收支平衡

B、充分就业

C、价格稳定

D、经济增长

正确答案：ABCD

20、土地价格是（）

A、土地经济价值的反映

B、土地自身价值的体现

C、地租的资本化

D、土地权利和收益的购买价格

正确答案：ACD

21、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围

与（）及产品与服务的种类密切相关。

A、中心地规模

B、居民收入水平

C、人均消费水平

D、人口分布密度

正确答案：ABD

22、控制性详细规划的主要内容包括（）

A、确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；

B、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；

C、制定相应的土地使用及建筑管理规定；

D、控制性详细规划的用地是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模

一般在2平方公里。

正确答案：ABC

答案解析：D控制性详细规划的用地是功能相对完整或地域比较独立的区

域，规模一般在1平方公里。

23、建筑工程图纸的种类有（）。

A、结构施工图

B、设备施工图

C、建筑施工图

D、工程施工图

正确答案：ABC

24、下列属于物质折旧的有（）

A、因磨损产生折旧

B、因自然灾害发生的损伤

C、因技术进步产生的折旧

D、自然腐朽产生折旧

正确答案：ABD

25、确定建筑物折旧的方法包括：（）

A、新旧程度折旧法

B、平均年限折旧法

C、对照法

D、偿还基金法。

正确答案：ABD

26、注册土地估价师在从事土地估价中介业务中禁止下列行为：

A、同时在两家或两家以上土地评估中介机构从事土地估价业务；

B、以个人名义接受委托，承办业务，收取费用；

C、伪造、涂改或转让《土地估价师资格证书》及注册号码；

D、在非本人任职的土地评估机构出具的土地估价报告上签字；

正确答案：ABCD

27、影响地价的交通条件包括（）。

A、道路状况

B、公共交通状况

C、对外联系便利程度

D、路网密度

正确答案：ABCD

28、以下属于土地附着物估价基本原则的是（）。

A、公平原则

B、最高最佳使用原则

C、合法原则

D、替代原则

正确答案：ACD

29、影响地价的区域因素包括（）。

A、城市规划限制

B、交通条件

C、繁华程度

D、人口因素

正确答案：ABC

30、建筑应根据其使用功能的重要性分为（）

A、乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑；

B、甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑;

C、丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑；

D、丁类建筑应届子抗震次要建筑。

正确答案：ABCD

三、判断题（共30题，每题1分，共30分）

1、在城市规划中，一般以人口数量作为评价居住区规模的主要标志。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

2、通货膨胀率被定义为一般价格总水平在一定时期（通常是一年）内的上

涨率（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

3、影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和社会因素。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

4、垄断地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某

些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些

特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄

断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部

分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。因此，垄断

地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

5、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法

和商品价格评估的原理与方法基本相同。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

6、边际报酬是对同一块连续追加某种要素的投入，最后一单位追加要素

所带来的总报酬的增量。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

7、工业区位理论的奠基人是德国经济学家杜能。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德・韦伯。

8、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

9、土地评估机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、

地产评估、地价评估。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

答案解析：机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、

地产评估、地价评估。

10、杜能在地租模型中引入了区位平衡概念，从而解决了城市地租的计

算问题。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：阿兰索的地租模型引入区位平衡概念，成为新古典主义地租

模型的杰出代表。

11、已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城

市人民政府审批外，其他可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。

（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

12、县城是联系广大农村的纽带，工农业物资的集散地。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

13、与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动

时间决定的。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：根据马克思地租理论，农产品的社会生产价格只能由劣等地

农产品的个别生产价格来决定。

14、楼梯图是建筑施工图的一种。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：楼梯图是结构施工图的一种。

15、建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

16、一般损坏房是指结构构件、装修、设备有明显损坏或变形，并且不

齐全，需要进行大修的房屋。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：根据规定，结构构件、装修、设备部分损坏或变形、老化，

需进行中、大修理的房屋为一般损坏房，而本题所说的为严重损坏房。

17、价格效应是指当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动

的现象。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

18、对于建筑物与构筑物的价格来说，只有以交换代价而出现的价格。

（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：建筑物与构筑物价格既有交换代价的价格，也有使用代价的

租金。

19、需求是指消费者在市场上，愿意购买的某种商品的数量。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：需求指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿

意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。

20、采用成本法评估古建筑物时常用重置成本代替重置价格。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：建筑物的重置价格有两种情况，一般情况下，特殊有保护价

值的建筑物采用重建成本，普通建筑物适用重