合富辉煌策划魏玛假日房地产项目营销策划报告192可编辑

合富辉煌策划魏玛假日房地产项目营销策划报告192页页码1. 镇江市2003-2005年上半年国民经济运行状况分析 11.1. 镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升 11.2. 人均可支配大幅上升，都市居民消费购买力增强 21.3. 镇江都市人口连续增长，都市化进程加快 31.4. 镇江市财政收入稳步增长，金融运行态势良好 31.5. 招商引资力度加大，吸引外资成绩显著 41.6. 固定资产投资连续高速增长 41.7. 近期间重要宏观政策研究 51.7.1. 央行再次加息政策落实，持币待购现象凸现 51.7.2. “国八条”政策研究——内忧外患，打击投机，规范市场 61.7.3. 人民币升值，对镇江房地产市场波动较小 71.8. 综合分析 81.8.1. 都市市场进展前景容量可观，都市综合实力跃上新平台 81.8.2. 宏观调控政策出台、中低价商品房成为需求主体 82. 镇江市都市整体规划研究 92.1. 行政区域划分原则 92.2. 行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析 92.2.1. 区域行政功能规划特点 92.2.2. 区域竞争关系分析——资源整合，区域互助互补原则 102.2.3. “东扩南进，西延北稳”的整体都市格局 102.3. 镇江市整体规划对区域的支持 122.3.1. 镇江市都市概况 122.3.2. 镇江都市定位和进展目标概况 132.3.3. 第三产业结构比重逐年增加，吸纳外来人口能力增强 142.3.4. 镇江市“南徐新城规划”构建现代化都市蓝图 152.3.5. 形成“内部成网、外围放射”的都市交通骨架 162.3.6. 丹徒新区重要都市规划研究 172.4. 综合分析 192.4.1. 双重经济动力推动镇江都市扩容 192.4.2. “一城两翼，向南进展”都市进展战略落实，丹徒新城面临进展机遇 203. 镇江房地产市场进展状况及特点分析 203.1. 镇江房地产市场进展回忆 203.1.1. 镇江房地产进展概况 203.1.2. 供求关系差不多保持平稳，然而供应略大于需求 213.1.3. 镇江商品房价格增长速度比较快，房价不断攀升 223.2. 2004—2005年镇江房地产市场进展特点 233.2.1. 宏观调控效力显现，中低价商品房成为销售主流 233.2.2. 消费者购房趋于理性，房价成为敏锐因素 233.2.3. 都市拆迁重新放量，拆迁客户仍是市场的消费主力 243.2.4. 房地产市场进展态势逐步趋于成熟，房价上涨趋向稳固 243.2.5. 房产开发模式不断创新 243.2.6. 市场细分化趋势明显，产品向多元化、人性化方向进展 253.2.7. 大盘开发成趋势，开发企业积极储备土地 253.2.8. 市场向外围化、郊区化进展 253.2.9. 随着市场竞争进一步提升，注重修炼产品内功的代理公司优势凸现 253.2.10. 镇江消费者调查分析 263.3. 镇江房地产进展环境分析 303.3.1. 有利因素 303.3.2. 不利因素 30第二部分：镇江市房地产现状特点分析 321. 镇江市房地产市场板块划分原则 321.1. 镇江房地产市场区域划分原则 321.2. 镇江房地产市场各大板块特点分析 321.2.1. 城中板块――都市中心成熟居住区 331.2.2. 丁卯板块――产业居住区域、开发区成熟居住区 341.2.3. 学府板块――大学城居住区； 351.2.4. 南徐板块――规划中行政文化中心、生态居住区 371.2.5. 滨江板块――成熟高档住宅区； 391.2.6. 丹徒板块――生态居住区、产业居住区； 401.3. 分析结论 421.3.1. 从价格因素的角度来分析 421.3.2. 从都市规划及区域竞争的角度来分析 422. 镇江住宅市场各竞争板块项目研究（多层、小高层、高层） 422.1. 城中板块 422.1.1. 城中板块竞争项目概况 422.1.2. 城中板块主力产品类型面积分析 432.1.3. 城中板块产品价格及主力总价分析 432.1.4. 城中板块内部配套设施分析 432.1.5. 城中板块后续供应量分析 442.1.6. 城中板块代表项目 442.2. 丁卯板块 452.2.1. 丁卯板块竞争项目概况 452.2.2. 丁卯板块主力产品类型面积分析 462.2.3. 丁卯板块产品价格及主力总价分析 462.2.4. 丁卯板块内部配套设施分析 472.2.5. 丁卯板块后续供应量分析 472.2.6. 丁卯板块代表项目 472.3. 学府板块 492.3.1. 学府板块竞争项目概况 492.3.2. 学府板块主力产品类型面积分析 502.3.3. 学府板块产品价格及主力总价分析 502.3.4. 学府板块内部配套设施分析 512.3.5. 学府板块后续供应量分析 512.3.6. 学府板块代表项目 512.4. 南徐板块 522.4.1. 南徐板块竞争项目概况 522.4.2. 南徐板块主力产品类型面积分析 532.4.3. 南徐板块产品价格及主力总价分析 542.4.4. 南徐板块内部配套设施分析 542.4.5. 南徐板块后续供应量分析 552.4.6. 南徐板块代表项目 552.5. 滨江板块 562.5.1. 滨江板块竞争项目概况 562.5.2. 滨江板块主力产品类型面积分析 572.5.3. 滨江板块产品价格及主力总价分析 572.5.4. 滨江板块内部配套设施分析 582.5.5. 滨江板块后续供应量分析 582.5.6. 滨江板块代表项目 583. 项目所在区域（丹徒新区板块）竞争对手研究和分析 593.1. 丹徒板块竞争项目概况 593.2. 丹徒板块主力产品类型面积分析 613.3. 丹徒板块产品价格及主力总价分析 623.4. 丹徒板块内部配套设施分析 633.5. 丹徒板块后续供应量分析 633.5.1. 新区土地开发情形分析 633.5.2. 新区楼盘销售情形分析 633.6. 丹徒板块代表项目 644. 项目竞争力分析 654.1. 本案条件与资源分析 654.1.1. 规划要点 654.1.2. 都市进展和规划条件 664.1.3. 区域资源状况 664.1.4. 小结 674.2. 市场竞争分析 674.2.1. 区域间竞争分析 674.2.2. 板块内竞争分析 684.3. 项目SWOT分析 704.2.3. 重点板块竞争分析 704.2.4. 小结 715. 镇江住宅市场后续供应量分析 716. 产品研究综合分析 726.1. 产品分析 726.1.1. 建筑类型分析 726.1.2. 主力户型分析 736.1.3. 市场户型综合对比分析 746.1.4. 容积率分析 756.1.5. 园林特色分析 766.2. 项目规模对比分析 776.3. 目标客户特点分析 786.3.1. 客源分析 786.3.2. 目标客户群研究 796.3.3. 三大核心目标客户构成 806.4. 市场价格分析 806.5. 板块去化分析 816.6. 配套分析 826.6.1. 当地一般住宅相关配套内容 826.6.2. 不同体量住宅产品对配套的需求 826.6.3. 本项目的建议 836.7. 营销手法分析 836.8. 综述 847. 市场综合分析 857.1. 镇江以后2~3年住宅市场进展推测 857.2. 平民化消费市场时期的要紧特点及表现 867.2.1. 消费观念发生重大改变 867.2.2. 房地产业成为都市的支柱行业之一，并成为全社会的关注热点 877.2.3. 供应量激增，产品极大丰富 887.2.4. 成交量激增，市场细分加剧 897.2.5. 营销水平提高，营销手段丰富多彩 907.3. 平民化消费市场时期的市场机遇分析 907.3.1. 供应商面临的机遇 907.3.2. 政府面临的机遇 917.3.3. 消费市场面临的机遇 917.4. 镇江以后2～3年的市场特点分析 927.4.1. 要紧市场特点 927.4.2. 阻碍项目成功的几个咨询题 938. 市场研究结论 948.1. 市场调查总结 948.2. 项目市场突破点 95第三部分：项目定位与分期进展策划建议 961. 项目背景分析 961.1. 项目经济技术指标分析 961.2. 地势地貌分析 971.3. 开发条件分析 981.3.1. 优势 981.3.2. 劣势 991.3.3. 对项目的建议 992. 区域居住质量分析 1002.1. 交通状况分析 1002.1.1. 都市进展总述 1002.1.2. 项目外部交通组织 1002.2. 配套设施 1012.2.1. 购物、商贸、农贸生活服务设施 1012.2.2. 酒店、娱乐休闲设施 1022.2.3. 医疗卫生设施 1022.2.4. 文化教育设施 1022.2.5. 银行、邮局 1032.3. 居住环境综合评判 1033. 项目定位 1043.1. 项目定位面临的要紧咨询题 1043.2. 定位主题元素提炼 1053.3. 项目定位 1064. 项目核心开发理念 1074.1. 项目定位阐述 1074.1.1. 郊区化居住的特点 1074.1.2. 郊区化居住面临的要紧咨询题 1084.1.3. 郊区化居住的解决途径 1084.2. “全方位社区生态运动系统”开发理念的提出 1094.2.1. “全方位社区生态运动系统”的引入 1094.2.2. 戴维营——“全方位社区生态运动系统”的核心表现 1105. 项目分期进展策略 1115.1. 分时期进展策略 1115.2. 分时期进展原则 1125.2.1. 项目限制 1125.2.2. 市场依据 1125.2.3. 分时期原则 1125.3. 分时期进展打算 1135.3.1. 时期划分 1135.3.2. 各时期指标 1155.4. 价格定位 1165.4.1. 总体价格策略 1165.4.2. 市场需求 1165.4.3. 竞争者价格 1165.4.4. 初步价格定位 1171. 品牌竞争力分析 1191.1. 品牌竞争力分析 1191.1.1. 显性竞争因素 1201.1.2. 隐性竞争因素 1201.2. 竞争力塑造 1211.2.1. 显性竞争力塑造 1211.2.2. 隐性竞争力塑造 1242. 主题设计 1252.1. 项目市场突破点 1252.2. 导入模式 1262.2.1. 遵循方式 1262.2.2. 评定原则 1272.3. 主题明白得 1272.3.1. 魏玛(Weimar)——德意志民族的文化圣地 1272.3.2. 魏玛(Weimar)——欧洲文化之都 1302.3.3. 魏玛(Weimar)——世界十大人文建筑遗产之一 1322.3.4. 魏玛(Weimar)——公园小城 1322.4. 魏玛(Weimar)精神——魅力小镇生活 1332.5. 项目与魏玛小镇(Weimar)的关系 1342.6. 主题的理论基础 1352.6.1. 特定的产生条件 1352.6.2. 专门的生活理念 1372.6.3. 高标准设置 1373. 品牌核心竞争力设计 1393.1. 品牌内涵 1393.2. “全方位社区生态运动系统”开发理念的提出 1403.2.1. “全方位社区生态运动系统”的引入 1403.2.2. 戴维营——“全方位社区生态运动系统”的核心表现 1413.3. 魏玛精神 1424. 项目品牌形象定位 1434.1. 项目定位摸索 1434.1.1. 郊区化居住的特点 1434.1.2. 郊区化居住面临的要紧咨询题 1434.1.3. 郊区化居住的解决途径 1444.2. 项目定位面临的要紧咨询题 1444.3. 定位主题元素提炼 1454.4. 项目品牌形象定位 1465. 品牌命名 1475.1. 方案一：蓝图法——博威·魏玛小镇 1475.2. 方案二：品牌联想——“博威·领域” 1486. 产品理念设计 1486.1. 规划设计依据 1486.2. 规划指导思想及要紧原则 1486.3. 主题概念与总体规划的对接 1496.4. 总体规划建议 1506.4.1. 组团划分 1506.5. 交通停车系统 1516.5.1. 区级道路系统 1516.5.2. 小区内车行道系统 1526.5.3. 人行步道系统 1526.5.4. 紧急通道系统 1536.5.5. 停车系统 1536.5.6. 公交停车场 1536.6. 广场、园林景观 1536.7. 公建配套 1556.7.1. 社区中心坡地运动生态景观公园 1556.7.2. 戴维营运动设计 1566.7.3. 社区下沉式商业配套系统 1576.7.4. 高尔夫果岭 1586.7.5. 康体健疗中心 1586.7.6. 奥运文化展现长廊 1586.7.7. 建筑单体内运动设施 1596.7.8. 魏玛文化大道 1606.8. 建筑风格及细部建议 1616.8.1. 总体设计原则 1616.8.2. 建筑形式 1636.9. 单体设计 1646.9.1. 建筑布局 1646.9.2. 立面 1656.9.3. 户型面积配比建议 1656.9.4. 多层住宅公共部分 1666.9.5. 室内细部设计 1666.9.6. 装修 1676.9.7. 结构优化设计 1686.9.8. 环保、节能材料选用 1686.10. 产品设计中的国际化表达 1696.10.1. 总则 1696.10.2. 社区配套 1696.10.3. 建筑风格 1696.10.4. 园林景观 1696.10.5. 户型设计 1696.11. 智能化及物业治理 1706.11.1. 小区智能化系统设置建议 1706.11.2. 全方位物业治理 1716.12. 商业产品建议 1736.13. 软件及附加值建议 1736.13.1. 目的 1736.13.2. 形式 1736.14. 卖场知觉质量的延伸 1766.14.1. 项目沿线包装 1766.14.2. 项目外环境 1776.14.3. 项目全息展现系统 177附件一：镇江博威项目一期开发建议 1781、 项目开发量推测以及销售额 1782、 一期户型配比建议 1783、 一期开发示意图 1794、 销售推测 180镇江市2003-2005年上半年国民经济运行状况分析镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升 人均可支配大幅上升，都市居民消费购买力增强城乡居民生活水平不断改善。2004年城镇居民人均可支配收入完成10858元，增长14.9%，农民人均纯收入完成5372元，增长13.5%，分不占年打算的102.6%和106.4%。2005年1－6月镇江市城镇居民人均可支配收入为6275元；同比增长9%。随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了庞大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性进展。镇江都市人口连续增长，都市化进程加快2004年末,全市户籍总人口267．21万人，其中非农业人口110.69万人，农业人口156.52万人。市区人口101.36万人，其中非农业人口63.67万人，农业人口37.69万人。全市人口总户数增加到99.38万户，平均每户2.69人。2001年2005年2010年2020年市域总人口280万人290万人300万人320万人市域都市化水平50.5%57%63%70%都市规划区人口规模99.8万人105万人120万人140万人中心城人口规模65万人75万人90万人120万人随着都市人口的连续增长，外来人口的增加将导致消费者对住房需求的增加，这在专门大的程度上促进了镇江房地产业的进展。镇江市财政收入稳步增长，金融运行态势良好财政收入增幅较快：全年财政总收入完成92．12亿元，比上年增长32．6％。其中：上划中央财政收入36．67亿元，增长14．1％；地点财政收入55．45亿元，增长41．3％。在财政收入中：工商税收完成62．49亿元，增长23．5％，其中：增值税完成38.21亿元、企业所得税完成7.42亿元、营业税完成8.16亿元。全市进出口总额完成35.2亿美元，比上年增长31.8％。其中：进口总额20.1亿美元，增长45.5％；出口总额15.1亿美元，增长20．1％。金融运行态势良好，服务功能不断完善。年末金融机构各项存款余额676.51亿元，比年初增加95.72亿元。其中：企业存款220.70亿元，比年初增加32.18亿元；居民储蓄存款388.46亿元，比年初增加50.25亿元。年末金融机构各项贷款余额489.26亿元，比年初增加78.43亿元。其中：短期贷款298.93亿元，比年初增加17.42亿元；中长期贷款116.60亿元，比年初增加33.00亿元。个人住房、汽车、教育等消费贷款进展迅速。上述数据讲明现时期镇江市的经济环境是较为理想的，同时出于都市进展规划的需要，市政府也在花大量的资金不断的改善都市内外部环境以及投资环境。招商引资力度加大，吸引外资成绩显著2004年新签外商投资项目477个，其中在1000万美元以上项目135个，比上年增加45个。合同利用外资26.8亿美元，比上年增长49.9％。实际利用外资12.2亿美元，比上年增长50．8％。全市完成全社会固定资产投资320.5亿元，比上年增长35.1％。投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，差不多建设、更新改造、房地产开发投资全面回升。截至2005年上半年，镇江市实际利用外资已累计超过60亿美元，占全国的1％。经济形状的不断优化为镇江都市以后的进展提供了专门好的经济基础平台。固定资产投资连续高速增长2004年完成全社会固定资产投资320.52亿元，比上年增长35.07%。投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，差不多建设、更新改造、房地产开发投资全面回升。其中：差不多建设投资105.41亿元，增长33%；更新改造投资56.53亿元，增长59.4%；房地产开发投资39.17亿元，增长21.3%。从这一组数据能够看出，全社会固定投资额的不断增长，都市建设步伐加快，综合功能日益完善，房地产投资额在全社会投资总额中的比例亦将不断加重，开发力度进一步加大，亦即是预示着房地产市场将出现出不断走好的趋势，房地产投资总额近年来连续增长，讲明镇江市房地产市场专门活跃。近期间重要宏观政策研究央行再次加息政策落实，持币待购现象凸现中国人民银行决定，从2005年尽管这次加息并非仅仅针对房地产行业，然而由于国内90%以上的房地产开发商差不多上依靠贷款进行开发的，而且贷款金额差不多上都占了总开发金额的50%以上，在不到半年的时刻内连续两次加息，对房产商带来的压力是十分庞大的。银行提高存款利率上升了0.27%，对房地产企业会有较大的阻碍和冲击，过去房地产企业融资有限，能通过股市融资的必须是上市的房地产企业，通过信托融资风险又大，往往房地产企业的运作差不多上通过银行融资，加息后，使房地产融资渠道受限。但也有一点好处，确实是提高了他们使用资金效率及结构调整。我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，咨询题严峻，今后一段时期将重点推进房地产税改革。莫让房地产拖累宏观经济０.2的利率上升幅度虽不大，但传递的信号却专门明确，确实是中央将连续加大宏观调控的力度，抑制房地产业投资规模的连续增长；同时，由于去年央行提高利率之后，房地产市场的热度并未显现明显下降，这次调整是去年政策的连续，亦讲明央行对房地产市场的金融风险差不多产生了高度小心。应明确房地产是大众消费品而不是大众投资品。加息促使一部分投资人群转入市场观望者的行列。“国八条”政策研究——内忧外患，打击投机，规范市场内忧外患中国经济4年来以超过9％的增速跑步前进，与此同时，中国房地产业的前进速度更是快得令人瞠目结舌。从1999年到2004年，全国商品房销售面积两年一大步，从1．45亿平方米、1．85亿平方米上升到2．23亿平方米、2．67亿平方米，再增加到3．36亿平方米、3．82亿平方米，保持着扩张态势。市场的供不应求导致投资客蜂拥进入房地产市场导致房价猛涨、楼盘空置率高等一系列弊，另一方面人民币不断升值。同时大量的国外资本涌入中国内地，为了有效的幸免通货膨胀保证中国经济的正常运行。国家采取宏观调控差不多到了必须执行的地步。打击投机国八条的出台着重于抑制购房需求、减缓房地产投资增速、打击房地产投机的政策，长期固定资产投资规模过大，专门市房地产投资比率一直处于占据着固定资产投资较大，可能诱发经济过热的咨询题，因此有效的打击投机行为，最直截了当的方法确实是抑制房价的上涨。因此本次“国八条”针对有效抑制房价的进步上涨，从打击投资者、提高税收、通过信贷政策与加息来打击投机者房地产投机行为。政府调控的重心从"房地产投资规模"逐步转到"房价"上，在严格操纵低密度、高档住房建设规模的同时，为求稳固房价，宁可选择增加中低档住房的投资规模。规范市场需求旺盛、低利率、土地供应政策、这一切差不多上造成房地产市场背离居住要紧功能，成为了投资者的投机工具。国八条的出台。利用加大经济适用房的建设力度从税收利率等手段有效规范购房人的行为从而达到规范市场的目的。人民币升值，对镇江房地产市场波动较小2005年7月21日六月份，国家推出了一系列的新政策，打击房地产投资投机者，但这些政策只是针对国内买房人而言的，许多境外购房者甚至还趁新政实施后，国内房价下降之际，大举进军我国的房地产市场，专门是在上海，由于房价回落明显，许多韩国、日本等公司都纷纷进行投资，期待日后的回报。这些投资者要紧也是看准了我国房地产的进展潜力。然而现在投资成本的提高，将在一定程度上抑制境外投资。此次人民币增值从房地产的角度看，是对六一新政的补充和完善。此次人民币升值对上海、杭州等沿海都市阻碍较大，因为这部分都市的国际化程度较高，国际交流较多，房地产的境外投资也较多，势必会对这些都市的房地产市场产生较大的阻碍。在这些都市中上海首当其冲，因为不管从国际化程度依旧境外投资数量上看，上海都毋庸置疑地排行老大。但关于镇江房地产市场的作用不明显，要紧缘故是镇江房地产市场的境外投资专门少，镇江房低偿市场因此显现波动的可能性。综合分析都市市场进展前景容量可观，都市综合实力跃上新平台在南京都市圈及苏锡常都市圈的双重推动下2004年－2005年上半年镇江市经济运行总体上出现稳步、健康的进展态势，经济运行显现了符合国家宏观调控要求的积极变化。镇江市的经济总量登上了一个新台阶，人民的生活水平得到进一步的提升，预示着镇江市经济进展正逐步进入快车道，工业化和城镇化进程全面提速。镇江市都市综合实力越上新台阶。宏观调控政策出台、中低价商品房成为需求主体国家一系列宏观调控政策的出台，切实稳固住房价格，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。而操纵住房价格上涨势头，真正的目的就在于防止大起大落，促进楼市健康进展，这是国家一系列宏观调控政策出台的核心所在。打击房地产投资者。促使整体房地产回来到居住的本性，是此次宏观调控的要紧目的。因此房地产市场回来到居住的本性后，关于一般以居住作为目的的消费者而言，中低价房将更具有吸引了成为市场的主力消费产品。镇江市都市整体规划研究行政区域划分原则镇江为江苏省省辖市，下辖三个县（市）：丹阳市、句容市、扬中市，下辖四个区：丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析区域行政功能规划特点京口区：镇江市的政治中心、核心商业中心、旅行中心、科教区；润洲区：镇江高新科技产业区、、旅行区、以后镇江的政治、经济、文化中心；丹徒区：镇江市的交通核心区、高科技产业区、化工区、镇江市的农业核心区、；镇江新区（大港）：镇江的化工产业区区域竞争关系分析——资源整合，区域互助互补原则丹徒区、京口区：形成镇江市重要的教育区；丹徒区、润洲区：形成镇江市的交通枢纽、重要的生态居住区；润洲区、京口区：构成镇江重要的商业区、行政办公区、旅行区；丹徒区、镇江新区：构成镇江市的科技、化工产业区；综合以上分析：镇江四大行政区域最终形成的竞争格局是，区域资源整合，互助互补的竞争格局。这在一定的程度上提升项目的都市整体竞争力，促进都市的整体进展，这是每个都市所必需的。“东扩南进，西延北稳”的整体都市格局镇江正在加快拓展都市空间，实施“东扩南进，西延北稳”。“东扩”：城区向与原有的港口、科技产业基地势成新城的东翼；“南进”：在新政中心的搬迁引导下进驻都市南部，打造新都市的行政文化中心与生态住宅中心；“西延”：都市向西延展形成基础产业带和物流产业的增长区从而形成新的都市组团；“北稳”：由于镇江都市的北部紧靠长江，因此北部土地资源相对匮乏。因此采纳稳步进展的都市开发策略，是建设一个美好的以后新都市的重要指导思想。科学合理地把都市规模做大，形成“一城两翼”的新都市框架都市进展总方向——南进规划结构：“双橄榄”的都市形状，“一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构。主城：构筑“山、水、城”的都市空间框架，强化都市中心的服务功能。人口按90万左右操纵。划分为五大功能区：主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。东翼：基础产业带和配置适量的生活用地。由谏壁、化工区和大港三部分组成。人口按20万左右操纵。西翼：基础产业带和物流产业的增长区。由龙门和高资两部分组成，人口按10万左右操纵。居住用地规划布局：规划形成七个综合居住分区：主城核心区分区、丁卯新城分区、南徐新城分区、丹徒新城分片区、大港分区、谏壁分区和高资分区。分区用地面积（kM2）规划人口（万）功能主城主城核心区2530都市主中心区，商业金融旅行服务中心。包括老城区和北部综合旅行区两部分。北部综合旅行区是都市滨水区，集商务，文娱，旅行为一体的综合旅行区。南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区。都市副中心，以后市政府所在地，市级公共设施集生产、生活和各项设施配套完善的多功能复合型的都市新区。重点利用“生态大道”南徐路的带动作用，建设西部新城区。丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区。都市副中心，以高新技术和科技信息服务为主的都市新区，重点进展大学城和高新技术产业园区。丹徒新城1515都市副中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的都市新区。南山风景区12都市的“绿核”，都市中心公园，现代休闲度假旅行区。西翼（高资、龙口）157.5港口、基础产业带、区域物流中心、都市生活区东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、都市生活区镇江市整体规划对区域的支持镇江市都市概况镇江市地处长江下游南岸，北纬31°37′～32°19′，东经118°58′～119°58′。东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。属北亚热带季风气候，年平均气温15.6℃，日照数2,057.2小时，无霜期238全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74％。丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特点，是国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅行都市是长三角“先行规划、先行进展”的十五个都市之一，但镇江处于长三角都市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射专门小。镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，在目前两大都市圈进展尚未成熟的时期，镇江由于位于都市的外围，其双向辐射优势不能得到发挥。镇江都市定位和进展目标概况镇江都市定位将镇江进展成为名副事实上的江南经济强市，清新秀丽、充满灵气和活力的江南名城，社会事业全面进展的现代文明都市。经济运行高效、内在活力迸发——“长三角”区域中心都市；文化底蕴深厚、自然资源丰富——国家历史文化名城和国内外闻名的旅行都市；人居环境最佳、生态质量上乘——特色显著的山水型生态都市。经济目标近期市区人均GDP接近苏南平均水平（2007年达到苏南平均水平,领先达到小康水平）；中期领先差不多实现现代化；远期达到国内领先的小康水平。社会目标差不多达到特大都市规模；社会各项事业得到全面进展，具有高效运行、功能齐全的社会保证体系和公共设施服务体系。人民生活目标居民人均住宅建筑面积、人均可支配收入和人均消费性支出等人民生活指标达到国内领先的小康生活水平。都市建设目标建成布局合理、环境优美、个性鲜亮的山林都市和滨江都市；建成与小康社会相适应的基础设施服务网路。第三产业结构比重逐年增加，吸纳外来人口能力增强国民经济结构调整步伐加快，2004年末三次产业增加值结构由上年的5.1∶57.2∶37.7调整为4.4∶58.9∶37.7。2004年全市农业业总产值66．53亿元，比上年增长16.4％。工业生产增速加快，经济效益明显改善。2004年，全市完成工业增加值393．96亿元，比上年增长16．9％。第三产业：全年实现全社会消费品零售总额192.1亿元，比上年增长14.2％。在消费品零售额中：批发零售贸易业零售额157.5亿元，餐饮业零售额31.4亿元。年末拥有各类市场235个。全年居民消费价格总指数104.1，上升4.1个百分点。镇江坚持产业结构优化升级，第二、第三产业共同推动经济增长的格局连续得到巩固。镇江市“南徐新城规划”构建现代化都市蓝图规划中的南徐新城坐落于镇江主城的西南部，老城区西南侧。东邻南山风景区，西至润扬长江大桥南引桥，北至沪宁铁路线，南至312国道以及打算修建的京沪高速铁路车站。总用地约为13．5平方公里。南徐新城中心区位于南徐新城东部，总用地约8．75平方公里。南徐新城有着优美的自然景观和丰富的山水资源，将要建设的市政中心、体育文化中心、绿色休闲公园、城际轻轨，将使那个地点以后的生活更趋多元并充满魅力。在南徐新城规划中，专家们提出了“山水生态都市”的概念，“山水生态都市”不仅是生态文明的表达，更是科学、技术、文化等信息文明的表达。南徐新城的建设，必将在镇江都市建设史上掀开新篇章。建成镇江都市的市区副中心，这是南徐新城的规划定位。以后那个地点将以进展办公、居住、旅行、休闲、文化、体育功能为主。南徐新城中心区由檀山路分割为东西两片：东区以行政办公、体育文化、公园休闲等公共服务用地为主；西区结合长山灌渠以居住用地为主。空间设计上，南徐新城将进一步彰显特色，形成“一核、五轴、三带、两圈”的空间规模。“一核”以蛋山、白龙山之间原有水面为基础，形成白龙潭景区，成为东区核心水景。“五轴”以白龙潭水核为中心，分不向行政中心、历史文化公园、滨水公园、高速铁路车站、南山风景区辐射，形成景观带，营造特有的山水景观。“三带”则为与新城西区联系并穿越东区中心环的三条横向景观体验线，即传统文化体验线、生态水景体验线、现代生活体验线，形成人性化的地区特色。“两圈”是在东区地区联系环和中心环基础上形成的道路景观带，构成都市圈层景观框架。此外还将对其他地区建筑群和绿地进行操纵与设计引导，形成一个整体景观环境具有镇江特色的地区核心景观。建设新城区是都市经济进展新的增长点和增强都市综合竞争力的重要举措。按照高起点、高标准建设的新城区，将大大提升都市的形象和档次，并以崭新的都市风貌、完善的都市功能，有利于增加镇江的都市竞争力。形成“内部成网、外围放射”的都市交通骨架都市外围交通以沪宁高速和扬溧高速公路构成的新“黄金十字”为框架，形成“六放射”的对外交通体系。六放射——由镇江至句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、访仙的一级公路，形成半小时交通圈，强化中心都市的辐射力和集聚力。都市内部道路交通中心城形成一环三横四纵的交通体系。一环：都市外环与中心城各功能区、市区各镇相连。三横：沿江、城中、城南干道四纵：高资一纵（通港路），主城一纵（镇宝路），谏壁一纵（谏辛路），大港一纵（通港路）。市政府的一系列规划，将有利于镇江整体都市风貌的改变，对镇江的连续进展做出了宏伟蓝图，都市风貌的改观，将大大带动经济进展的腾飞。经济进展与环境建设的“互动效应”将日益显现，这一切，为房地产业的腾飞提供了宽敞的平台。丹徒新区重要都市规划研究丹徒新区在镇江都市中的定位——“镇江生态新城”按照"接轨镇江、服务镇江、融入镇江"的理念，依据"优势互补、资源共享、差不进展"的原则，将丹徒新区建设成为镇江市现代化的都市次中心。"一个中心、四大基地"的功能定位：一个中心确实是利用新区的基础、功能条件，建设具有时代特点，与镇江主城区相呼应的新城区。四个功能区分不是：现代化的物流基地。充分利用沪宁高速公路、312国道、沿江公路、镇荣公路、润扬大桥连接线以及规划建设的京沪高速铁路围绕丹徒新区的交通优势，以及距大港、高资两大长江深水良港较近，又地处长江、大运河交汇的“黄金十字水道”的优越条件，大力进展现代物流业，并以此为基础带活其它产业；现代化城郊型工业园区。现代化的物流商贸基地、都市型工业基地、绿色生态住宅业基地、休闲观光会展业基地的，主动将丹徒新区的建设纳入镇江大进展的格局之中，把新区的进展推向了更高的起点。丹徒新区——沪宁线上一流的生态新城丹徒新区是丹徒的政治、经济、文化中心，是镇江都市的重要组成部分，是镇江主城区的南大门、次中心。她北靠312国道、沿江公路，与镇江主城区相连，东接沪宁高速公路镇江支线和立即新建的京沪高速铁路，南临沪宁高速公路主干线，西依正在建设中的润扬公路大桥，扬溧高速公路连接线和逶迤连绵的十里长山，高起点进行都市规划。丹徒新区按照现代化、园林式、生态型的功能定位，聘请国内闻名规划大师、苏州新加坡工业园规划设计师时匡教授主持都市总体规划修编，操纵面积110平方公里，已完成规划面积60平方公里，坚持高标准、高起点和可连续了展进行合理布局。总体布局为“一湖”——谷阳湖生态度假休闲会展区；“二轴”——东起生态工业园区，西至十里长山的谷阳大道东西绿化生态轴及南起谷阳湖北至南山风景区的生态景观风景轴；“三园”生态居住园、生态工业园、生态农业园；“四带”——生态风景轴绿化带、扬溧高速生态绿化带、镇荣路生态绿化带和沪宁高速镇江支线生态绿化带及312国道生态绿化带；“五区”——行政文化区、生活居住区、商贸物流区、休闲会展区、产业制造区。“四通八达“的交通网络构成的镇江南大门a、对外交通丹徒有着优越的区位，专门的地利之便。自古以来丹徒确实是长江下游极为重要的水陆交通枢纽，为商家必争之地。长江和京杭大运河在丹徒交汇，构成十字“黄金水道”，沪宁高速公路、312国道、京沪铁路横贯境内，距西边的南京禄口国际机场和东边的常州机场不足1小时路程，形成了铁路、公路、水路相联，港航衔接的多层次、立体式运输交通格局。并与润扬长江大桥在境内和沪宁高速公路互通对接，为丹徒优越的交通条件锦上添花。a、市内交通 丹徒新区目前建设7条都市主次干道与镇江市区对接，总长达23．6公里，总投资达6亿多元。除对接檀山路西环路外，还有谷阳大道、千禧路西延工程，以及将谷阳大道东延穿过高速支线至312国道、勤政路南延穿过沪宁高速支线白露涵洞至312市政配套设施建设丹徒区在抓好都市规划的同时，集中全区的聪慧，倾全区之力，加大丹徒新区重大基础设施建设，构筑新区吸纳集聚产业和要素的进展平台。目前，区内已建都市主干道29公里。拥有35KV变电所、110KV变电所各2座，220KV枢纽变电所1座；今年，丹徒区委、区政府进一步加大建设力度，用市场化动作手段，投资近10亿元建起了江苏省大港中学、新区人民医院、丹徒信息港工程、自来水泵站、天然气、污水处理厂、人民广场二期工程、西环路、谷阳大道东延、勤政路南延、千禧路和机关干部经济适用房等12大重点基础设施项目差不多完成。商业服务设施较为齐全。总占地900亩的铭基商贸城一期已投入运行，铭基商贸城二期、太平洋商业中心、东方商业广场都正在建设之中。永裕家园、丹枫丽舍、阳光丽景、新城花园、瑞丹花苑、幸福城、驸马山庄等高档住宅区拔地而起，将连续竣工。产业规划丹徒区借助区位条件与地理特点，着力打造丹徒新区、丹徒经济开发区、世业洲国家级旅行度假区、星火技术密集区“四大板块”，其中丹徒新区生态工业园重点进展机械、通讯电子、现代医药、轻工、食品等都市型高新技术产业。丹徒经济开发区以基础化工为主导，能源、新型建材、冶金及其它加工产业相结合的现代港口、物流园区。世业洲国家旅行度假区定位以“生态、旅行、度假、运动”为主题，建设度假区、公园区、高档不墅区、生态农业观光区、湿地公园区和花园景区。而星火技术密集区则要紧进展高精尖轴承产品、光电子元器件，并开发生产高端纺织产品。综合分析双重经济动力推动镇江都市扩容镇江市位于南京都市圈、苏锡常经济圈双重经济动力的边缘地带，得天独厚的区位优势和双重经济圈动力的推动下为镇江市的经济进展提供了有利的背景。同时依照镇江市制定的2002－2020年镇江市到2020年将建成具有320万市区人口的特大型都市。要实现这一目标就必须借助两大经济圈的合力同时进行产业调整以进展第二、第三产业作为产业调整核心，在都市扩容的推动下作为第三产业支柱的房地产业也将不断的进展，随着整体经济的快速进展，房地产业也将逐步显示出其重要的支柱作用。“一城两翼，向南进展”都市进展战略落实，丹徒新城面临进展机遇随着规划中的镇江市行政中心立即落户南徐工。镇江都市整体“一城两翼，向南进展”战略进步确认。从现时期镇江都市规划进展看来镇江都市东部、西部规划多为工业用地住宅用地供应量不大。从房地产市场开发逐步趋向于生态住宅的趋势看来不适意居住。都市南部由于刚刚进入开发期。虽定位为以后镇江市的市中心。但新区的进展是需要一个过程的，在如此的前提下位于都市的东南部的丹徒新城凭借优秀的自然生态资源以及逐步区域成熟的配套设施，成为镇江市南扩战略前提下,进展成为以后镇江新城的核心居住区。镇江房地产市场进展状况及特点分析镇江房地产市场进展回忆镇江房地产进展概况1980年镇江开展了商品住宅试点项目，以统建的方式开创了一些新居民点，在市东、南、西方向形成了一批具有一定规模的住宅小区，二十年来，随着都市经济和收入的逐步进展增多，当地人对居住环境、条件和住房档次的要求在不断提高，消费需求由温饱型向舒服型方向进展，随着市中心动迁力度的加大、都市进展水平的提高，产生了大量动迁、需要换房、改善居住条件的人群，这部分人群大多以购买大面积、大户型住宅为购房目标，居住地也逐步向外迁移，但市中心仍旧是镇江人内心最理想的居住地。2000年前后镇江房地产市场从开始加速进展，并不断得到升温。目前镇江整体房地产市场的产品供应依旧以多层、小高层公寓型产品为主，鲜有高层公寓产品，产品类型比较单一，缺少不墅项目。已有的不墅项目档次也比较低，且不墅项目的总价也对部分目标消费群形成购买制约，然而大面积、大房型、上档次的居室生活又是这部分消费者的追求，因而市场关于类不墅项目存在潜在的旺盛的购买需求。按照市政府“三年大变样，今年决战年”的要求，2003年都市差不多建设已首次突破100亿大关，其中房地产投资近30多亿元。商品房销售面积达80多万平方米，都市改造房屋拆迁面积100万平方米。2004年全市住宅施工面积约330万平方米，比1999年增长了79.2%。今后五年，将按照“拓展骨架，建设新城，完善功能，整治环境”的要求，以年投入和年拆迁量连续不低于100亿元和100万平方米的强度，加快都市化进程，精心打造山水城、生态城、园林城的都市品牌。供求关系差不多保持平稳，然而供应略大于需求从近三年市区的供求情形能够看出，与长三角地区各都市火爆的房地产市场相同，镇江房地产市场也处于高速上升通道之中。整体出现供求同步上升的态势，供求关系差不多保持平稳，然而供应略大于需求。2004年，住宅竣工面积97．5万平方米，同比增长64．7％；商品住宅销售面积78．9万平方米，同比增长19．1％；商品住宅销售额13．3亿元，同比增长9．7％。2005年上半年，镇江市房地产住宅竣工面积67．29万平方米，同比增长58．2％；商品住宅销售面积65．21万平方米，同比增长55．7％；商品住宅销售额13．68亿元，同比增长92．9％。市区需求的上涨速度要快于供应，供求间的差距在不断缩小，需求呈逐步放量的趋势，总体来讲，市场的消费潜力在逐步被激活，市场前景良好。由此可见，以后镇江的房地产市场将是一个供应要远远低于需求的市场，市场庞大的需求将成为整体市场进展的强心针，保证了以后的几年内，房地产市场连续快速健康的进展。从统计数据能够看出，镇江正处在急剧的上扬期，若以5年作为一个房地产进展的周期，镇江估量差不多接近房地产进展的稳固期，估量后续将会显现稳固增长。镇江商品房价格增长速度比较快，房价不断攀升这两年，镇江市都市建设力度及拆迁量不断增大，百姓人均可支配收入不断增加，使得对房地产需求不断增加，而土地价格不断上涨，因此房价上涨在所难免。从镇江本市近四年的商品房价格走势能够看出，镇江商品房价格呈快速上涨趋势，每年的上涨幅度均在10%以上，近两年达到了15%以上，四年价格整体上涨了一倍多，增长速度比较快。但由于其基数低，增长绝对值也专门低。2004年镇江平均每平米价格比2002年上涨760元，涨幅超过34%，房地产市场进展十分迅猛。镇江的房地产市场是从2000年前后开始升温的。现在镇江的房地产业差不多形成了久已未见的卖方市场。在火爆的市场环境带动下，房地产价格飞速增长。市区一般住宅房1999年到2003年三年来房价上涨了近1000元/平米，平均价格达到3000元/平米左右，其中市中心区域最高房价由2000年的2400元/平米上升到现在的4500元/平米左右。价格推测：整体价格稳步增长，但不同区域价格变化将有所不同从整个镇江价格走势以及目前进展情形看，镇江房产价格仍将保持稳步增长的态势，但不同区域价格的变化会有所不同，其中南徐新城和丹徒新区随着市政配套的不断完善，投资性消费比重有可能增大，刺激区域房产价格大幅度上涨，因此上述两个区域的房产由于投资客的到来，价格有比较大的上涨空间。丁卯板块由于开发商为了提高楼盘的入住率，提升板块的人气，对外来投资行为进行限制，因此在一定程度上抑制了价格的增长。2004—2005年镇江房地产市场进展特点宏观调控效力显现，中低价商品房成为销售主流国家一系列宏观调控政策的出台，切实稳固住房价格，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。而操纵住房价格上涨势头，真正的目的就在于防止大起大落，促进楼市健康进展，这是国家一系列宏观调控政策出台的核心所在。打击房地产投资者。促使整体房地产回来到居住的本性，是此次宏观调控的要紧目的。因此房地产市场回来到居住的本性后，关于一般以居住作为目的的消费者而言。中低价房将成为市场的主力消费产品。消费者购房趋于理性，房价成为敏锐因素由于近两年房价逐步走高，房价逐步成为阻碍购房者决策的关键因素。同时，受支付能力限制，25万元以内的商品房更加受到购房者的欢迎。受国家宏观调控阻碍一部分购房者转为观望状态市场竞争加剧。此外随着房地产开发进入品牌时代，消费者关于开发商的信誉、业绩及行业口碑更为关注。产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面，购房消费者更加理性都市拆迁重新放量，拆迁客户仍是市场的消费主力自2000年起镇江市政府提出“显山、露水、透绿、现蓝”的都市改造目标，旧城拆迁改造力度的逐年增大2003年到2004年底，镇江全市拆迁量近200万方，2005年按照都市进展战略要求镇江市的拆迁量也将达30万方，除去差不多买房安置的尚有近100万方的拆迁面积没有消化，按照1：1.5的比例，将产生150万方左右的需求量，从那个数字来看，扣除拆迁安置等因素的阻碍，镇江因拆迁而购置房产的拆迁户将带来近100万方的需求，而且这部分消费者都将是低消费人士，这在一定的程度上为镇江房地产市场以后的进展提供了有力的保证。房地产市场进展态势逐步趋于成熟，房价上涨趋向稳固镇江的房地产市场是从2000年前后开始升温的。在火爆的市场环境带动下，房地产价格飞速增长。市区一般住宅房1999年到2004年三年来房价上涨了近1000元/平米，平均价格达到3000元/平米左右，其中市中心区域最高房价由2000年的2400元/平米上升到现在的4500元/平米左右。这是由镇江市都市建设力度及拆迁量不断增大，百姓人均可支配收入不断增加，使得对房地产需求不断增加，而土地价格不断上涨，因此房价上涨在所难免。从整个镇江价格走势以及目前进展情形看，镇江房产价格仍将保持稳步增长的态势，在以后5年的时刻内随着都市改造的完成以及宏观调控的双重阻碍下房价的涨幅将得到抑制，市场逐步趋于成熟。房产开发模式不断创新随着土地猎取的难度以及成本加大，房地产企业将开始转变以往的开发模式，产品向着精细化、个性化方向进展。房地产开发从户型、景观、产品、营销等方面不断创新，小区环境设计、产品理念设计、物业治理意识得到加强，注重倡导健康居住方式、建设绿色生态住宅，为都市和社会的可连续进展提供健康住宅产品。市场细分化趋势明显，产品向多元化、人性化方向进展两年前，镇江的房地产市场产品差不多上比较单一，差不多上差不多上以多层为主。2003年起镇江市住宅产品差不多开始显现由多层向小高层过渡的转变，另外还显现了部分的高层、超高层产品。市中心地段商业和单身公寓差不多开始显现，产品设计上也有了专门大提升，更加注重目标客户的消费需求，以人为本。大盘开发成趋势，开发企业积极储备土地2004年始镇江市房地产市场开发进入大盘时代，如：我家山水、华都名城、香江花城、等都在40万平方米以上，近期上海农工商投资近20亿元打造镇江100万平方米“风景城邦”、顺驰、万科等全国知名房地产开发商在镇江纷纷拿地土地面积均在500亩以上。以后镇江房地产市场大盘开发趋势更加区域明显。市场向外围化、郊区化进展随着镇江都市规划的出台以及土地出让政策的倾斜，目前原先的开发热点如丁卯路沿线、学府路沿线、江滨板块出让土地逐步减少，不断向都市外围进展，能够看出南徐板块和丹徒新区板块是以后的房产开发热点，具有无限潜力。随着市场竞争进一步提升，注重修炼产品内功的代理公司优势凸现随着2002年始房地产代理公司开始进驻到镇江市场，由于现时期江浙一带房地产代理公司差不多上差不多上比较注重营销包装的公司，或者是从一些广告公司转型过来的，由于房地产行业最终的竞争依旧在于产品，因此注重产品策划是十分重要的，如此为项目持久开发提供专门好的保证。镇江消费者调查分析客源板块导向分析：镇江市场的客源购房区域近2年发生了重大的改变：居住品质市场进展跨区域向周边地区进展普遍，注重性价比跨区域向周边地区进展增多，注重地段选择传统居住区域居住品质市场进展跨区域向周边地区进展普遍，注重性价比跨区域向周边地区进展增多，注重地段选择传统居住区域镇江客源以本地居民的自住购房为主，其中二次置业改善生活居住品质者居多，投资性客源较少；就本地客源而言：丁卯路板块、学府路板块大盘较多，通过几年的开发，配套设施逐步完善，交通便利，距离市中心较近，在市民心目中的认可度较高，吸引了大量市中心的客源。滨江板块以其便利的交通、完善的配套成为镇江本地客源又一居住理想地，板块内大多为大规模楼盘，规划较好，使得本板块价格上涨较快。随着镇江新的整体规划的出台和丹徒新区的建设，丹徒新区板块良好的居住环境和较低的房价吸引了众多购房者的关注；南徐新城作为以后都市行政中心，随着城区建设脚步的加快、各项配套设施的完善，逐步引起消费者关注。2、镇江消费者对产品的偏好分析（参考04年底《京江楼市》消费者调查）消费者对不同产品的喜好目前镇江消费者仍旧以多层为要紧选择对象，假如要购买房产，第一仍旧会选择多层住宅，小高层住宅尽管时髦、方便，但由于电梯造成公共面积过大，形成不必要的分摊面积，另外，目前小高层相对高于多层的价格也是人们考虑的一个因素。仍旧有比较多的市民表示关注小高层这一产品，其中，以年轻人居多，关于新产品、舒服生活的追求使这部分人成为或立即成为镇江小高层、甚至是高层产品的购买主力。消费者对户型的喜好消费者对三房的同意度最高，一些市民表示，假如自己由于动迁或其他缘故需要改善居住条件的话，在经济承诺的条件下，会购买面积在101-我们看到，两房也有一定的选择比例，这部分购买比例要紧来自考虑购买房产作为婚房的年轻人，面积适中，71-由此可见，消费者关于三房的需求仍处于绝对优势地位。而更大面积的四房和复式房型的需求都有所上升，这与整个镇江经济的全面进展、人均收入的提高是分不开的，然而其增长幅度都不是专门大。因此从当前一段时刻来看，三房仍旧是镇江市场的主流。消费者对面积的认同消费者对101-120平方米之间的面积同意度最高，在101消费特点镇江房地产消费者的购买目的要紧是为了改善居住条件，新建家庭的比例也较高，随着单体家庭成员的增加，消费趋势将更加明显。消费能力分析从以上三表分析，镇江消费者的消费能力与意向居住面积间还存在较大差异，心理承担价位较两年前差不多有了较大的提高，目前一般市民的可承担价位在2500元/平方米左右，在收入连续增长的前提下，购买能力将进一步加强。镇江房地产进展环境分析有利因素镇江经济连续稳固增长及新城规划有利于房地产的进展依照以上分析，镇江市整体经济连续稳固进展，将会有力的支持住宅建设和房地产业的进展。同时，依照都市化进程的进展战略，将积极推动产业化调整进度，从而对镇江市住房建设提供了新的市场机遇。镇江市都市规模扩容，带来居住强大需求镇江市确立到2020年达到320万人口的特大都市，人口激增将有效的促进镇江房地产市场的进展。同时镇江大规模的都市改造还在进行当中。拆迁的需求以及外来人口的需求将有效促进镇江房低偿市场的进展。加入WTO对房地产业进展提供了新的机遇2005年是我国入世的第五个年头，也是政策爱护的最后一个年头，世界资金的大量涌进，将会为当前的中国经济注入新奇的血液。这无疑在一定的程度上刺激房地产的消费和需求，为房地产的进展带来一定的进展机遇。做为长三角房地产的洼地，目前镇江已成为外来开发商情愿投资的热土，万科、顺驰、中住等大牌开发商的进入加上以差不多进入的维科、红豆等外来开发商将促进镇江的房地产市场的快速成熟。为市场进展提供新机遇。不利因素镇江房地产市场化程度不高阻碍房地产业进展镇江房地产市场整体市场度不够高，相关的职能部门在办事效率上和服务质量上与其他长三角都市有一定的差距的，市场的极度不规范将阻碍镇江房地产市场的进展。宏观政策调控，持币观望现象增加随着2005年银行再次加息阻碍，2005年国八条的阻碍这在一定的程度上阻碍消费者的消费心理，持币观望者增加。市场竞争越趋猛烈供应量连续放大，市场销售压力大2006年将有4个以上总建在50万以上的项目上市，供应量连续放大，加上现时期镇江市场产品细分现象明显，产品同质化严峻，市场以后销售压力增大。第二部分：镇江市房地产现状特点分析镇江市房地产市场板块划分原则镇江房地产市场区域划分原则镇江市房地产市场按照都市地理位置划分为城中板块、丹徒新区板块、丁卯板块、学府板块、南徐板块、滨江板块六大板块：城中板块――都市中心成熟居住区；丁卯板块――产业居住区域、开发区成熟居住区；学府板块――大学城居住区；南徐板块――规划中行政文化中心、生态居住区；滨江板块――成熟高档住宅区；丹徒板块――生态居住区、产业居住区镇江房地产市场各大板块特点分析城中板块――都市中心成熟居住区区域城中板块区域范畴大市口、金山、大西路区域产品多层、小高层、单身公寓均价区间（元/M2）3100-4200市场综述段优势明显交通、商服配套好供应量较少，具有稀缺性总价较高，去化也快消费群体高等收入人群分析小结：城中板块是都市中心区，全市现代化商业服务中心。包括老城区和北部综合旅行区两部分。随着政务、文化职能的迁出，老城区将逐步转变成为全市的商贸、金融中心。目前市中心核心区楼盘价格在3100-4200元/平方米。是镇江楼市目前进展水平最高的区域。然而由于主城土地具有专门大的稀缺性，这在一定的程度上保证该区域价格的稳固性。产品形状也较为单一以120－150M2三房为主，单身公寓集中为30－60随着都市改造的深入区域内可供使用的土地越来越少，短期内来看供应量变化不大，然而从长期趋势来讲，城中作为都市的核心地段，拓展空间有限，整体供应量在萎缩。丁卯板块――产业居住区域、开发区成熟居住区区域丁卯板块区域范畴丁卯路沿线产品多层、小高、不墅均价区间（元/M2）2400－2600市场综述市场开发量集中区域配套设施逐步齐全交通较便利在市民心中有一定的认可度消费群体开发区工作人群、分析小结：丁卯新区隶属于镇江新区，是镇江规划中的新城。区位于镇江市东南部6公里处，紧依老城区，规划总面积为20平方公里。规划区分为工业区、高科技园区和商贸生活区，首期开发面积5.73平方公里，目前已开发3.33平方公里。区域内集中了优美的自然资源——丁卯板块是目前大板块中与市中心板块最为接近的一个板块，从一定程度上能够讲是市中心板块的延伸，有一定的配套和居住基础，是目前镇江除市中心板块外进展最为成熟的一个板块。板块楼盘要紧沿丁卯桥路分布：通过近5年的进展板块内的楼盘趋于成熟，目前在售项目要紧集中在丁卯路与谷阳路交汇处，整体价格在2400－2600元间个不楼盘由于产品的缘故均价达到3100元/M2；板块内楼盘多集中在丁卯路沿线，由于板块是依靠丁卯桥开发区而形成的，区域内土地多为工业用地，且开发年代较早板块内可供开发的土地越来越少。学府板块――大学城居住区；区域学府板块区域范畴学府路沿线产品多层为主、小高层、不墅（少量）均价区间（元/M2）2500－3200市场综述开发量较大的区域配套设施有待进一步完善有一定的自然景观优势消费群体大学教师、市区客户分析小结：学府板块楼盘要紧集中在学府路沿线，江苏大学、江苏科大、镇江高专串成一线是其最大的卖点，楼盘价格在2500－3200元/平方米左右；板块内的楼盘大多在拥有较为完善的内部配套以及优美的小区内部景观，但项目的产品素养上还有所欠缺多已浙派建筑为主，楼盘同质化的现象较为严峻；由于临近大学城，板块内的主力购买人群要紧以板块内的大学中的教师以及市区的部分对人文环境较为看重的客户为主；在都市“一城两翼“进展战略的指导下学府板块作为都市向东进展的重要区域，面临重大机遇；南徐板块――规划中行政文化中心、生态居住区区域南徐板块区域范畴南徐大道沿线产品多层、小高、不墅均价区间（元/M2）3100－3400市场综述区域开发量目前不大生态环境好以后的行政中心，进展潜力大，前景看好生活配套有待完善消费群体政府及事业单位工作人员、投资客户、分析小结：南徐板块是依靠南徐新城规划建立起来的，南徐新城总用地20平方公里，规划人口20万人。是以后镇江具有行政、文化、商务和生活居住多功能复合新城。首期规划的中心区位于南徐新城东部，中心区南起312国道，北至规划道路金兰湾、老南徐路，西起长山灌渠(与润州区民营科技园一渠相隔)，东依南山风景区，距离大市口4公里，总规划面积8.75平方公里。南徐新城是以后4年市政建设的重中之重，都市建设的50-60%的资金（50-60由于板块处于开发初期区域目前已有专门少量的楼盘，要紧集中在黄山南路沿线当前价格为3100－3400元/平方米，由于市政定位的高度，板块吸引了大量投资人群的集合，价格呈跳升之势，而价格的增长要紧缘故在于市政规划定位对消费者造成的较高的心理预期。受规划阻碍板块内的大量可供开发住宅土地连续上市，万科、中注相继落户该板块内，将有效提升板块的价值。是镇江以后进展定位最高的一个板块。滨江板块――成熟高档住宅区；区域滨江板块区域范畴滨江大道、东吴路区域产品多层、小高、高层（少量）、不墅均价区间（元/M2）3300－3900市场综述区域价格较高，规划设计好交通较便利配套设施较好面积较大，去化较慢消费群体政府及事业单位工作人员、高收入人群分析小结：板块内楼盘要紧依靠北固山及焦山凭借其优美的沿江风光和旅行资源吸引消费者眼光，项目内楼盘整体规划及产品多具有较高的水准，是目前镇江市场高端楼盘的代表。板块内楼盘价格为3300-3900元；作为大多数人向往的高档居住板块，区域的进展专门大程度上依靠于自身市场进展的热力，专门是北部综合旅行区，从目前的情势看，该区域依旧有长足的进展后劲；随着维科以及顺驰的项目进入板块内。板块内楼盘整体品质将进一步得到提升。丹徒板块――生态居住区、产业居住区；区域丹徒新区板块区域范畴丹徒新区产品多层、小高层、不墅均价区间（元/M2）1800－2100市场综述离市中心较远区域价格低以后进展潜力较大配套逐步齐全目前市民认可度不太高消费群体中低收入人群、投资客户分析小结：丹徒新区住宅是随着丹徒区新新政中心启动而启动，并紧紧围绕新区政府所在地展开，板块内楼盘整体价格区间在1800－2100元间，是目前镇江楼市盆地。丹徒新区市场尚处于启动期，板块内生活配套现对匮乏。虽开发多年但仍确实是空城一座，新区住宅成熟并形成大规模入住尚需时日。区域内的开发企业分成两类一类是早期的本地开发商，占据了新区中心地段，但产品形状相对落后，项目规模也较小；另一类是外来投资企业已浙江开发商居多以大盘的规模带来全新规划理念，产品规划甚至高于镇江的整体水平。尽管总体规划起点高，但产品品种单一，产品线雷同，同质化现象十分明显，由于丹徒新区板块是目前镇江房地产市场价格盆地因此，主力购房人群以市区逃离高房价的中低收入人群，以及大量的投资客户。随着丹徒新区建设的不断深入，新区的土地市场将出现放量趋势，风景城邦及新城名苑等大盘相继上市市场压力较大；分析结论从价格因素的角度来分析丹徒新区板块是目前镇江房低偿市场的价格盆地尽管现时期生活配套相对不足，以较低的价格来补偿配套上的不足必能吸引大批因价格而来的消费者，目前板块要紧竞争区域来自临近的丁卯板块以及南徐板块。城中、滨江、学府等板块，由于板块自身的缘故价格相对较高，不具有可比性。丁卯及南徐板块的部分楼盘由于及有效的操纵总价的缘故在一定的程度上将会分流一部分市区的低端消费客户。从都市规划及区域竞争的角度来分析丁卯板块与丹徒新区定位存在差异，丁卯板块是以产业带动房产而丹徒是规划中的“镇江第二生活城“概念定位不同带来客源的差异，南徐新城的规划开发也刚刚起步和丹徒新区板块的进展存在时刻节点错位，等南徐板块建设进入开发初期时丹徒板块凭借自身的时刻错位优势与南徐板块相比并不处于劣势。镇江住宅市场各竞争板块项目研究（多层、小高层、高层）城中板块城中板块竞争项目概况楼盘名称中房。光华雅居盛世峰会京凌大厦苏源。朗香园开发商中房集团镇江房地产开发公司江苏诚信空调设备有限公司镇江苏源房地产开发有限公司占地面积2.8万M20.6万M23.4万M2总建面积3.4万M224.3万M2建筑形式多层高层多层容积率1.231.3装修标准毛坯毛坯毛坯物业治理费（元/M2/月）0.41.40.5均价（元/M2）30004200（毛坯）3100主力户型87M2、103M80M2两房、100M2两房，住宅总套数规划300多套规划112套规划360套首次推出时刻05年1月05年9月05年7月近期开盘时刻05年9月销售状况整体去化80%整体去化30%整体去化55%优待措施无一次性付款99折一次性付款98折内部配套设施商铺底层商铺沿街商铺、网球场、羽毛球场后续供应0.5万M21.4万M22城中板块主力产品类型面积分析城中板块作为镇江市的核心区域随着镇江市都市改造的不断进行城中板块市场开发量在萎缩，市中心核心区域差不多完成多层向小高层过渡的过程。正在由小高层向高层过渡、板块内商业楼盘、办公楼盘众多。单身公寓项目也开始在城中板块中显现。标志着城中板块差不多进入房地产市场开发的中期。目前在售项目多集中在城中板块的边缘区域以产品多层为主，板块内的产品面积也较为单一以120M城中板块产品价格及主力总价分析城中土地的稀缺性及地段的优异性决定了区域内不菲的价格一般公寓项目毛坯价在400元个不精装修项目单价突破5000元。物业均价区域总价均在45万元左右。城中板块内部配套设施分析城中地区从来不确配套，城中板块占地面积小，多共享周边固有的配套设施。多层项目多会在项目外围建筑底层商铺，高层项目多会将裙楼作为楼盘的商业配套。但关于项目来讲经济意义远远大于使用意义。城中板块后续供应量分析短期内来看供应量变化不大，然而从长期趋势来讲，城中作为都市的核心地段，拓展空间有限，整体供应量在萎缩；城中市场在售项目后继供应量约10万M2。城中板块代表项目名称：苏源。朗香源位置：镇江市中山北路开发商：镇江苏源房地产开发有限公司整体规划：总建面积4.3万方在售范畴：一期均价：3100元/M2宣传卖点：周边历史人文氛围区位优势广告口号：经典因为品质项目简介：苏源。朗香源占地面积3.4万平方米，总建筑面积4.3万平方米，绿地率为30.3%。朗香源紧邻塔影湖，周边环境优美，可倾听金山寺的悠远钟声。项目建筑形式为多层，主力房型为总体评述：苏源。朗香源项目紧邻金山，凝聚博厚悠远的镇江地缘人脉，地理位置得天独厚。周边公共配套设施业已齐备。项目以人为本，力求将都市文脉、历史、文化与社区的日常生活融合为一体，通过景观设置努力营造舒服、文雅的居住氛围。自然舒服的居住环境和适中的价位是项目倍受欢迎的要紧缘故。丁卯板块丁卯板块竞争项目概况楼盘名称华芳。世纪名门美林湾江南世家开发商张家港市华芳房地产开发有限公司江苏银翔房地产开发有限公司江苏沃得房地产开发有限公司镇江腾龙置业有限公司占地面积825万M26.8万M216万M2总建面积14万M230万M210万M220万M2建筑形式多层多层多层、小高层多层、小高层、不墅容积率1.71.21.51.25装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业治理费（元/M2/月）0.350.40.40.4均价（元/M2）26002300多层29003100主力户型130M75M2—95M83M2、95M2两房，83M132M住宅总套数1000套规划共1200套二期352套规划共570套规划共1000套一期200套首次开盘时刻05年10月04年9月04年11月05年7月近期开盘时刻05年7月05年3月销售状况整体去化20%整体去化60%整体去化50%一期去化50%优待措施一次性99折无无一次性99折内部配套设施门前有超市、银行、医院、市民广场中心形象广场3万方的商业中心、市民广场社区会所、游泳池、幼儿园、街铺后续供应约10万M2约10万M2约20万M2（包含项目新地块）约15万M2丁卯板块主力产品类型面积分析城东板块现在售楼盘要紧集中在丁卯桥桥开发区周边，是镇江经济开发区的一部分。要紧以程机械产业、电子信息产业，生物工程产业和食品产业特色的开发区。区域内要紧购买人群以在园区工作的人群为主，是目前丹徒新区板块的要紧竞争对象。通过近5年的进展板块内社区配套的趋于完善和生活氛围使得各个楼盘去化速度较快。从上图能够看出板块内的竞争楼盘以多层为主少数项目后期规划有小高层，同时兼有高档不墅，以有用型产品为主，户型为116－1