【房地产企业融资现状及融资方式探究：以S置业公司为例12000字（论文）】

房地产企业融资现状及融资方式研究—以S置业公司为例绪论 [17]。总的来说，商业信用融资是双赢。使用商业信用贷款，筹款过程不需要组织和管理成本，也不需要某些筹款程序即可方便地进行操作。通常，由于没有现金折扣和计息票据，商业贷款的融资不需要资本支出，融资成本非常低。图4-3汇东置业商信融资况计 位：数据源根华福2015—2019年报数理而图3-3汇东置业商业信用融资的情况统计单位：亿元【数据来源】根据汇东置业2015—2019年年报数据整理而得。从上图3-3可以知道，汇东置业的商业信用贷款融资在2015年的余额还有16.22亿元，在2016年为22.99亿元，在2017年为27.35亿元，2018为40.73亿元，到了2019年，企业的商业信用融资余额为51.77亿元。通过上面可以看出来应付账款融资占比不是很高，应付票据的融资占也比较低，但是预收账款融资比较明显的占了比较高的比例，这和房子买卖的交易方式有很大的关系。购房人是通过支付定金的方式获得未来建成房屋的购买资格，房产企业就可以利用这笔无偿的资金用来发展自己企业。汇东房地产开立的预收款账户数量在增加。首先，它反映了公司出色的业务技能和良好的声誉。其次，这也是公司业务不断扩展的结果。四、广西汇东置业融资问题分析（一）汇东置业融资问题分析尽管汇东房地产公司正在积极寻求和尝试新的融资方式，但其中既有成功也有失败。在我国巨大的房地产环境下，汇东房地产公司在选择融资方式方面做得相对较好。但是以下问题仍然存在：（1）融资的结构不合理通过债券融资和银行贷款融资筹集的资金，是构成房地产公司资本结构的很大一部分，然而汇东房地产公司还没有打破这一局限性。尽管尝试了新的融资方法，但所占比例相对较小。因此，汇东置业公司的融资方式是比较简单的，缺少多元化的融资结构。表4-1汇东置业近5年融资额数据统计单位：亿元年份/方式银行贷款债券融资销售回款其他融资20153.631.120.590.4520164.321.290.650.6220175.022.130.730.8420186.902.931.261.0820198.053.411.311.59总计27.9210.884.544.58占比59%23%10%10%【数据来源】依据新浪财经统计数据整理。图4-1汇东置业融资方式比重【数据来源】依据新浪财经统计数据整理。根据上表，2015-2019年，汇东置业通过银行贷款，债券融资，其他融资、销售回款等方式筹集资金47.92亿元，其中银行贷款27.92万元，占59%。债券融资总额为10.88亿元，占比23%。销售回款为4.54亿元，占比10%。其他融资4.58亿元，占10%。因此，银行贷款在汇东房地产公司整个融资过程中所占比例最大，为59%，占总融资额的五分之三以上。就汇东公司的融资现状来说，造成汇东房产公司融资过度依赖银行贷款，是因为该渠道融资效率高，规模相对较大，使用期限也较长。对于银行贷款高度依赖，使融资渠道单一。首先，过于单一的融资方式很容易导致过度依赖，不利于规避汇东房地产公司的风险。其次，这个依赖的融资渠道一旦受到了政策影响，房地产项目需要大量的资金才能维持项目的开发，公司就有可能去采用一些利率比较高的融资方式，这样可能会增加融资成本，降低项目的利润率，随之带来更高的融资风险。(2)融资成本过高汇东置业在融资上的风险还是比较高的，企业过于依赖银行机构贷款、商业信用融资和债券融资这三种主要的融资方式，汇东置业公司的融资方案并不合理，导致汇东置业企业在面临政府限购政策、“三道红线”政策及银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度等政策变动时，可能会出现较高的筹资风险。同时，由于融资计划不合理，很可能会导致汇东房地产不考虑成本盲目投资，使得公司的经营风险上升。表4-2汇东置业2018年融资成本分析融资方式融资额（亿元）融资对象融资期限年化利率银行贷款6.90国家开发银行3年7.04%建设银行3年6.71%商业信用融资2.6民生银行6个月7.56%债券融资3海外发行5年11%合计12.57.83%【数据来源】依据汇东房地产企业历年财报整理。由上表可以看出，银行贷款普遍利率较低，虽然银行融资的占比较高不利于公司融资结构多元化和优化调整,相对较低的融资成本是企业选择使用银行贷款的原因。随着贷款利率市场化，不同银行的贷款利率在中央银行基本利率的10％-50％之间波动。一年（包括一年）的短期贷款为4.34％，一致五年（包括五年）中期贷款为4.75％，五年以上长期贷款为4.90%的基准利率，作为主要标准进行浮动调整：在某些情况下，大型银行机构的贷款利率增长幅度还是比较小的，所以贷款利率就没有那么高。由于小型银行的信用门槛低于大型银行，因此贷款利率上浮得比较大。表4-32019年部分银行贷款利率上浮幅度表银行基准利率上浮幅度中国银行10%-20%建设银行20%国家开发银行10%农业银行5%-20%华夏银行25%【数据来源】2019年银行信息港显示。银行放贷周期不长，相对基准利率在11%-20％左右波动，这在无形当中增加汇东的融资的成本。2018年，该公司发行了3亿元的5年期公司债券，该利率达到了11％，这也是自公司成立以来最高的融资成本之一，加权平均成本为7.83％。大幅度提高了汇东置业的筹资成本，使得融资成本增高。五、汇东房地产企业融资问题的改进措施汇东置业房地产是一个容易受到外面环境影响的企业，尤其是在其经营发展的过程中，很大程度上是因为融资的方式过于单一。发生非常规的事情会导致相对稳定的公司变得动荡不安。要是问题比较严重，企业可能会面临破产。如何才能让公司得到长久的发展，汇东置业房地产首先要把公司目前的融资结构稳定好，然后就是要去寻找更多的可以利用的融资渠道，后面再去思考公司的融资形式并且做出调整。（一）尝试拓展多元化融资方式俗话说得好：“所有的鸡蛋不要放在同一个篮子里”，对于融资方式的选择也证明了分散风险的重要性。多元化融资方式还可以帮助企业确定资金来源，并帮助公司有效规避国家政策法规的限制。除了汇东房地产目前使用的四种方式外，还能够利用以下方式制定多种融资方法，以便让融资的效率得到提高。1.融资租赁：又称金融租赁或财务租赁，是指出租人根据承租人对供货人和租赁标的物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物，然后再回租给承租人。融资租赁是1950年在美国进行的一种新型交易，我国在1980年初期开始从事这项业务，在过去的20多年中也迅速发展。但是，融资租赁的好处还没有完全的实现，现在来看市场潜力是非常大的。汇东房地产公司引入融资租赁的话，该方法有了新的融资渠道，加快了公司资金的周转。图4-2融资租赁售后回租结构图【数据来源】360doc个人图书馆。根据目前公司的情况，汇东置业可以将自己所拥有的地下管网作为标的物，中国外贸融资租赁有限公司以售后回租的形式提供的资金3亿元，为期两年，年收益为7.0725％。汇东房地产将地下管网出租给公司，而公司将地下管网再回租给汇东房地产。汇东房地产每六个月向公司支付租金（3亿元人民币*7.0725%）。慢慢的把本金偿还，直到两年后，这相当于以3亿元人民币的价格往回购买了这些地下管网。汇东置业的地下管线没有现金流量值，所以其成本远低于其他形式的融资，使用融资租赁完成自有资金的融资。像地下管网这一类固定资产一般来说都是占着比较多的资金。汇东置业将这些设备全部买入，由于内源融资不能满足资金需求，也许会引发负债率上升的问题，导致偿债风险加大。销售后再回租在本质上不属于负债融资，也不占用贷款额度，采用这种方式后，企业资产负债率由2019年74.91%降低为68.57%，降低了6.34%。汇东置业公司仅仅对外披露了2015年后的平均融资成本，公告数据显示，2015—2019年间，汇东置业公司的整体融资成本是降低的，这些基本上得益于融资渠道的开拓。2015年至2018年的4年间，平均融资成本依次为：9.53%、7.85%、6.77%、5.92%。采用了多种融资方式使数据降低，也慢慢的减少了对银行贷款的依赖程度。银行贷款成本为：2015年是7.35%、2016年是5.25%、2017年是6.31%、2018年是5.28%。由此可以看出2016年和2018年银行的贷款成本较低，2017年有过小幅度的提升，但是，在2018年又开始下降了。公司放弃融资成本高达11%的债券融资，以低成本的融资租赁方式取代。使得2019年汇东置业平均融资成本为5.21%，较2018年有所下降，由5.98%降为5.21%，降低了0.77%。公司还可以使用多元化的融资方式相结合，总体的融资成本能有效的降低，把企业的盈利能力提高，可以让公司实力稳步上升并且有良好的发展。（二）优化企业融资结构1.明确融资结构目标汇东置业想要构建出合理化的融资结构，首先就是要明确企业融资结构的目标。目标就是要不断进行多途径融资创新，优化资产负债结构和资本金结构，在未来公司的发展过程里，快速的使公司资金流动并提高资本效率。市场上供需关系的变化、国家控制策略的发展，尽可能更好地适应系统性风险造成的不可避免的损害。其次，对于一些非系统性的风险，公司的内部管理一定要加强，根据公司自身的融资需求，要对不一样的融资方式进行分类管理，比如说：降低企业杠杆率是比较好的措施，优化银行贷款融资结构，化解过剩产能。（三）制定有效的融资风险管理机制融资风险管理机制广泛，包括选择公司资金来源，制定适当的融资结构，评估和分散资金风险等，并确保公司能够及时有效地“止损”。应建立适当的预警管理机制，有效的风险管理机制对于公司的发展非常重要。汇东房地产已经制定了适当的风险管理融资机制，但尚未建立完整的体系，风险管理融资仍存在不足。汇东房地产公司应改进以下方面：一是加强风险预警机制。预警机制的重点是在问题发生之前就进行预防，并防止和分散风险，以保护公司免受其影响。公司在做出融资决定之前，必须首先检查市场环境和相关风险，密切监视风险，同时获得更多信息反馈。那么目标就是项目实施过程中的风险来源指数，例如，是否有足够的资金、是否具有盈利能力、经营管理水平等。信息反馈出来的内容是相关指标，通过对信息进行了综合的分析，得出风险相关的警报报告。与此同时，我们可以做一个风险的预警模型，把企业相关数据及可能产生的经济变量代入该模型，以便评估风险状况并向公司决策者提供尽可能详细的书面报告。二是创建一个集中于风险识别，风险评估和风险控制的融资风险管理系统。增强识别，评估，控制风险和其他方面的能力，为公司所面临的风险做好充分准备，将其应用到公司的融资流程中，把内部控制的管理系统进一步的建立好。一方面，可以科学地完善企业内部控制系统。在另一方面，汇东房地产大致上可以从企业的内部环境、控制活动、监督、还有风险评估和信息沟通这五个角度出发，建立一个相对来说比较全面的内部控制体系。除此之外，还可以成立一个由董事部门直接领导的专门负责风险管理和控制的内部融资部门，使管理上面的流程能够更合理，组织的结构更完整。健全公司的内部审计机制，使审计部门更具独立性，可以承担立即监测、核查融资进度的任务，对可能存在的融资风险及时指正并分析成因，然后就把风险信息迅速传递给负责融资的部门，使其在遇到问题时能马上采取一些控制措施。房产企业的融资风险在不断的改变，但通过创立有效的内部控制制度，不仅可以进行风险把控，而且可以在做出融资规划的同时让企业面临的风险得到下降。结论通过阅读大量的国内国外关于融资方面的理论文献，这篇文章大概就是将广西汇东置业房地产公司的情况进行了探讨。通过分析研究可知，汇东置业在经营的过程中利用了很多的融资方式，这样做的目的就是想让企业可以得到生存和发展。其实也不难发现在融资的过程里，企业相比于其他方式，对银行贷款依托性还是比较大的，这样的方式会让企业的融资风险变高。汇东置业现在正是发展得比较迅速的时候，要利用怎么样的融资渠道才会与企业的发展需求相符，是否有利于企业可持续发展，仍处于讨论阶段。略显紧张的现金流、融资的时间比较长、企业目前的发展实力有限，这些问题产生的原因要从两个方面来说，从企业自己本身的原因上来看是企业在内部融资时没有足够的能力、自身发展过程中实力不足及存在的融资结构并不是很合理。而外部原因是房地产行业在项目建设上本来周期就长、再加上缺乏对自己有利的金融机构，以及政府对企业的支持力度大大不足。基于以上，观点如下：(1)企业选择融资方式的时候，首先结合自身情况，其次要分析企业会受到哪方面环境的影响，充分快速了解国家出台发布的关于融资方面的政策，利用政策的优势。汇东置业公司以此来选择融资方式，积极地拓宽融资渠道。(2)房地产行业想要持续经营和发展，需要采用丰富融资方式。通过很多企业的财务数据证明，如果长期偏向一种融资方式的使用，公司需要承受较高的融资成本。对此，汇东置业房地产公司的长远发展取决于将来搭建更多元化的融资方式。(3)房地产开发需要足够的资金，房地产行业兴旺发展得益于稳定的融资结构。如果房地产企业能将资产证券化，我国房地产业和金融业会得到很好的发展。展望我在研究过程中因为自己的水平和时间受到限制，参考的文献有限，导致文章存在一些不足之处，以汇东房地产公司为例，这个研究结果只能作为相同类型房地产公司的参考。随着我国产业的迅猛发展，房产行业也是在不断发展，在新的政策形势之下，除了传统的融资渠道外，还开辟了一些新兴的方式，例如：1.房地产投资信托基金：通过发行受益凭证在资本市场筹集资金，然后将筹集的资金投资于房地产的项目里。2.房地产抵押贷款证券化：将房地产贷款转化为资产和证券，并将其出售给投资者，从而组织这些新的融资渠道，建立类似的融资模式。在不久的将来，房地产行业可以多去尝试新兴的融资方式，可以更好的与自身企业相结合，创造出更好的经济效益。如果房地产行业能够以多元化的方式发展其他融资渠道，这会使企业融资结构变得十分的灵活，而且还可以减轻企业融资风险的压力，同时给企业提供了更稳定的融资来源。

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