【境外资金对我国房地产市场的影响浅析10000字（论文）】

境外资金对我国房地产市场的影响浅析TOC\o"1-3"\h\u32703摘要 -13-摘要：研究首先介绍了我国房地产的境外资金概述，包括境外资金进入我国房地产的现状和原因，接着分析了境外资金进入我国房地产市场的趋势。境外资金进入我国房地产对我国房地产市场的影响，一方面加剧国内房地产市场的价格泡沫，另一方面加剧国内房地产市场的供给结构失衡。接着从理论和实证两方面来分析境外资金进入我国房地产市场的影响。针对境外资金进入我国房地产市场的现状，分析我国对外资流入房地产所采取的限制措施以及我国限制对外资进入采取的措施收效不大的原因，并提出针对外资流入房地产市场的对策和建议，最后进行总结。关键词：境外资金；房地产市场；房价引言外商投资我国房地产市场，其根本原因是利益驱使。当房地产市场有利可图时，大量外资注入，市场变热。一旦经济形势和市场预期反转，外资就会撤离。此时抛售国内房产，会加剧市场恐慌，干扰国内炒家的动作意向，引起房地产市场价格更为剧烈的波动。日本地产的泡沫产生和破灭与外资的流入和撤离密不可分，需引以为鉴。1我国房地产市场的发展概况1.1资金来源长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金进入房地产业，海外融资也发展较快。由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金（REITS）不足[1]。2015年1-2月我国房地产业开发资金来源1.05万亿，同比增长69.5%：其中国内贷款2489亿，同比增长46.1%，其他资金4482亿，增长111.9%，其他资金里的定金及预收款2446亿、个人按揭贷款1443亿，分别增长103.7%和168.1%，个人贷款和预售房款回笼较去年同期明显加速。从占比来看，国内贷款和自筹资金在整个资金来源中占比提升(国内贷款由09年的19.8%上升到23.8%，其他资金由31.3%上升到32.9%)，外资和自筹资金占比降低(外资由0.8%下降到0.5%，其他资金由48.1%下降到42.8%)，显示银行年初放贷规模的增加为房地产企业提供了较为充裕的资金[2]。因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。图12015年1-2月我国房地产的资金来源1.2发展规模2015年1-10月份，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%，增速比1-9月份提高0.8个百分点。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%，增速提高0.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。图22015年1-10月全国房地产开发企业土地购置面积增速1-10月份，房地产开发企业土地购置面积16873万平方米，同比下降5.5%，降幅比1-9月份收窄0.6个百分点；土地成交价款6764亿元，增长16.7%，增速提高3.4个百分点。图32015年1-10月全国房销售面积及销售额增速2我国房地产领域的境外资金概述2.1境外资金进入我国房地产市场的现状2.1.1港资地产企业表现活跃，欧美、东南亚企业后来居上来自不同地域的外资地产公司由于其进入中国的时间、渠道及形态不同，着重进行开发的市场也不同。港资公司在高端市场中表现活跃，涉足房地产开发、房地产金融和房地产服务等各个领域[3]。欧美等其他国家和地区的投资者后来居上，目前已经全面参与房地产开发投资、房地产经营管理、房地产不良资产处置和基础设施改造等各个环节[1]。拥有西方投资理念的新加坡等东南亚国家的投资者则选择将房地产开发投资和经营管理环节作为进入房地产市场的切入点，同时采取基金运作和与本地开发商合作的方式。图42014年我国房地产境外资金的分布从海外基金投资中国房地产业的主要形式上看，主要包括直接投资、收购等。通常，直接投资以成立外资房地产公司或参股开发房地产项目方式为主。例如，美国西蒙与摩根士丹利在深圳成立合资公司联手进军深圳房地产；香港太古集团在天河开发“太古汇”广场；泰国正大集团投入上百亿元介入15.8平方公里北京通州新城整体开发；德意志银行分支机构RREEF获得珠海一大型民用住宅项目50%股权等[4]。2.1.2投资方向更趋向于商业和产业地产长三角、京沪等一线城市依然是海外基金的投资热点，投资方向更趋向于商业和产业地产；而二线城市将逐渐成为跨国企业投资的热点。例如，摩根斯坦利公司和瑞安地产的资金投资主要集中于上海；荷兰ING集团和新加坡GIC的资金投资主要集中在上海和北京；据仲量联行的统计数据显示，2013年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2012年全年的34亿美元。这些投资主要集中在北京和上海，合计占93%。投资的物业类型中，写字楼占58%，商铺占30%，住宅占5%。约有50%投在北京，约43%的资金投在上海，其余7%的资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等城市。在仲量联行的调查中，近80%受访跨国机构表示，会在扩张城市寻求写字楼物业，其中2/3会选择甲级写字楼。约有20%受访者除对写字楼有所需求外，还对商铺、高级住宅、仓储物流和工业园区等物业有兴趣。图52013年我国房地产投资物业的类型此外，二线城市的大型超市、连锁店等拥有大型主力商业进驻的零售物业，也得到诸如麦格理银行、凯德置地、摩根士丹利等海外基金的青睐。凯德置地已计划在宁波综合开发占地面积为9.8万平方米的地块，并规划往成都、武汉、大连、天津等城市扩张；成功开发出湖畔佳苑等众多知名楼盘的新加坡传慎集团也规划在安徽省开发公寓类项目；印度尼西亚的汇宝集团在苏州高新区黄金商业圈内建造大型休闲生活广场；某荷兰基金规划在杭州建造由五星级别墅式国际酒店、特色休闲区、特色购物区以及西溪湿地特色旅游服务区四项组成的“西溪沃尔玛休闲购物公园”。2.2境外资金进入我国房地产市场的原因2.2.1我国高速的经济增长和较高的市场利润我国房地产市场的高投资、高回报是中国经济生活中最引人注目的现象之一。投资中国的房地产业回报丰厚,据财政部检查报告,中国房地产企业的利润率高达,远远高于行业平均利润率。中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告第十二号年财政部组织检查了户房地产开发企业,户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率较高[5]。商业地产投资回报率也较高。在境外基金直接参与的房地产租赁市场,我国市场收益率比美欧市场收益率普遍非常高。上海国际地产大会上,花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利称伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率就远远没有上海高。2.2.2人民币升值的预期我国的房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的,这种经济的高速增长在全球其他地区是不多见的,而国民经济增长的潜力则是房地产持续发展的巨大动力。在房地产领域,尤其是房地产开发领域,中国拥有其他国家所不可比拟的市场机会。不同于大多数工业化国家,中国的城市化及房地产开发的热潮刚刚开始,因此中国的房地产市场需求极为可观。民政部《中国城市预测与规划》中预测,到年,我国的城市化水平将达左右。城市人口的迅速增长,会给城市住房、基础设施、工作空间以及为之配套的商业服务设施创造很大的发展空间。目前理论界和实业界一致认为,中国房地产需求的规模在未来很长一段时间内将继续保持扩大的趋势。这主要是因为以下几方面的原因，一是与其他国家、地区相比,中国目前的城市居民住房面积仍然偏低,住房方面的需求增长将随着经济的发展持续很长时间。二是中国的城市化进程在不断加速,城市化过程中由于商业机会、就业机会的增多,对商业用房、写字楼的需求和投资也会更活跃。三是城市内部的拆迁改造、房屋更新同样将创造出巨大的需求。2.2.3房地产投资风险清晰可控尽管中国的房地产市场对外资充满了吸引力，但外资还是会遭遇到来自各方面的风险，这些风险可能来自内地的合作伙伴，可能来自市场运行中产生的各种风险。但是随着市场成熟度的增加和外资对中国市场了解程度的增加，外资对这些投资风险的预测和控制能力不断增强。其原因在于：首先，为了获得外资的支持国内的房地产企业越来越重视企业的股权结构和管理模式，强调信息的透明和财务体系的健全，积极提高企业本身的资本运作能力[6]。这使得外资在合作之前就能够了解潜在合作伙伴的管理模式，对合作过程中可能产生的矛盾和问题做出估计，从而更有针对性的规避和化解风险。其次，政府部门的工作效率和服务意识进一步提高，特别是土地市场的规范发展，使外资能够更加准确的评估获取土地的机会和成本。最后，市场本身的发育程度不断提高，投资和消费行为日趋理性，整个房地产市场的运行更加稳健。房地产开发、投资、营销、物业管理和中介服务等各个环节的操作水平都有所提高，使外资在前期市场研究、实际操作运行和后期管理等过程中得到更加科学有效的服务，无法预期和不可控制的风险日趋减少。综上所述，中国的GDP年增长达8%-9%，在经济健康发展的大背景下，中国房地产业具有良好的发展前景。而近两年中国持续的宏观调控政策减降低了房地产市场的风险，市场政策环境透明性增加，使房地产市场运作趋于规范。长期发展前景和可观的收益率及更开放的中国房地产市场正日益体现着对境外资金的吸引力。2.3境外资金进入我国房地产市场的趋势外资在我国房地产开发资金中所占的比例还不是很高，因此短期内境外资本还不足以成为我国整个房地产市场的主要市场主体[7]。但是，近年来流入我国房地产的外国资金发展十分迅速，并在外资利用总额中所占的比例很大；同时，在某些城市、某些种类房地产的细分市场上，外资的操作能力相对较大。外资公司凭借其强大的资金实力，市场竞争能力将远远超过本土企业，并且在未来相当长的时期内，境外资金和各类机构会以更大规模进入中国更大范围的房地产市场。3境外资金进入我国房地产市场价格的影响3.1境外资金进入我国房地产市场价格影响的一般分析3.1.1加剧国内房地产市场的价格泡沫外资流入会助长局部地区的房地产泡沫[8]。外资对不同城市的参与程度不同，主要集中在经济相对发达的沿海地区和中心城市。如此集中的短期需求会助长地区内的房地产泡沫。而局部地区的房地产泡沫又会蔓延全国，对整个市场带来负面意义。3.1.2加剧国内房地产市场的供给结构失衡目前国家对房地产市场宏观调控的一个主要目的就是改善房地产市场的投资结构，加大中低档住宅的投资，解决百姓的住房问题。然而，外资涌入国内房地产市场的领域却多为高档住宅与商业地产，这对调控我国房地产市场的结构有一定负面影响。另外，境外资金不受货币政策的调控，通过结汇投向房地产市场，既加大了人民币的投放，也引起了银行信贷的扩张，对于货币政策和信贷政策的执行都构成了问题。3.2境外资金进入我国房地产市场价格影响的理论分析3.2.1推动房价上涨规模随着境外资金的不断流入房地产市场，我国的商品房价也在逐步提升。由于国内房地产价格的持续上升，外资进入房地产市场上购买房地产进行投机，直接有助于推高房价。特别是在开放程度比较高的城市，外资直接推高房价的效果相当明显。就拿北京、天津、上海等大城市来说，2012年，北京住宅商品房销售均价10747元；2013年，商品房价格涨幅高达41.6%。即便受到金融危机影响，房价涨幅依然达23.5%。房价的上涨，已远超居民收入的增加。天津从2014年到2015年，全市新建商品住宅销售价格三年年均上涨43.7%，中心城区平均上涨45.3%。同40个全国大中城市进行比较，相对来说天津的上涨比例还是处在第18、19位的这样一个位置。然而，上海作为外资流入最多的城市，2015年2月、3月平均房价却上升了35．5%，销售面积也逐月增长，表明外资的购买行为不仅抵消了内资购买减少对房价的抑制作用，而且把房价持续推向高位。总而言之，境外资金的大量涌入对商品房地产价格的飞速上涨还是起到了一定的刺激作用。3.2.2推动房价上涨机制通过上面的数据的分析可以得出境外资金对我国商品房价格的推动机制如下：首先，中国实行资本项目强制结汇的政策，进人中国境内的外资必须兑换成人民币，境外资金的大量流入首先引起外汇储备增加从而外汇占款增加，在没有采取相应对冲措施或者对冲措施不充分的情况下，这种外汇占款的增加又通过货币乘数的作用使总货币供给增加，大量的货币投放导致流动性过剩并使资金大量流入资产市场，促使资产价格上涨；其次，在可贷资金市场上货币供给与利率反方向变动。大量境外资金流入到国内使货币供给增加，仅靠货币市场的自身调节会使均衡利率下降，利率下降会导致资本品价格的进一步上涨；最后，境外资金在短期内大量流入资本市场，直接购买股票和房地产等，将抬高资产价格、助长经济泡沫、推动非居民机构和个人购买资产的比例不断增加，在“羊群效应”下大规模的民间资金纷纷跟风买入大量资产，推动国内房地产价格持续上涨。3.3境外资金进入我国房地产市场价格影响的实证分析3.3.1、建立模型本文应用模型检验国际投机资金对于房地产价格的影响，在房地产业健康发展的情况下，投机资金对需求的影响应该不显著，房地产需求的主要影响因素应该是消费者的购买能力。同理，投机资金对价格的影响应该也是不显著的，房地产价格应该由供给和需求共同决定。如果供给和需求对价格的影响也不显著，而前一期价格影响较为显著时，说明当前房地产业发展较为稳定，价格增长属于自然增长。本文选取中国房地产市场数据进行模型检验，数据来源于《中国统计年鉴(2000—2010)》和国家商务部统计数据。由于中国房地产起步较晚，数据资源有限，而且为了使各指标的统计口径一致，选取1998—2010年度数据进行房地产市场供求分析。首先测算游资最常用的办法，是用外汇储备增加额减去经常项目顺差和外商直接投资，再经适当调整，扣除正常的贸易转移支付利润汇出以及资金回调等因素剩余的就是“境外资金”[9]。“境外资金”估计额=外汇储备增加额-货物贸易顺差-fdi。本文使用eviews估计联立方程，模型估计方法采用系统估计方法，参数估计时使用三阶段最小二乘法(3sls)。在联立方程模型中，demondt、supplyt和pt是内生变量，其余变量为先决变量。内生变量具有一定的概率分布，其参数是模型待估元素，它不仅影响整个系统，也受系统影响。外生变量对系统有影响，但不受系统影响。对联立方程模型中任意一个方程，可识别的必要条件是q*≥p-1。其中，q*代表该方程不包括的先决变量个数，p代表该方程包括的内生变量个数，取等号表示恰好可以识别。可以知道方程组每个方程都满足可识别的必要条件。在估计过程中，不断对参数显著为零的变量进行调整和剔除，计算结果如以下联立方程所示。房地产需求方程拟合的r2=0.994735，供给方程拟合的r2=0.965453，价格方程拟合的r2=0.993554。可以看出，方程拟合较好。最终联立方程可以表示为：demondt=28385.3-67804.82pyt+4.480825st-5.16029pt-1supplyt=-117864.3+52754.6rpt-1+23.4968ptpt=5278.791-0.055754×supplyt+0.064505×demondt-28.00429×cpit+0.267482×hmtqt=min(demondt,supplyt)3.3.2、结论分析1.首先分析房地产市场的需求，对于需求方程来说，房价收入比的增加会降低对房地产产品的需求，居民的储蓄存款余额的增加会成倍增大对房地产产品的需求。目前推动我国房地产需求不断扩大的因素正是对房地产产品的购买力和投资能力，由于城镇居民可支配收入和储蓄增长速度很快，所以房价收入比所体现的房地产产品购买力(pyt越小，购买力越强)正在逐渐增强；在理论上，如果需求中泡沫成分很高，那么就会出现预期价格越高，需求越旺盛的现象。而方程中价格预期的作用也影响着房地产需求，由于预期的影响与需求呈反比变化，说明目前我国房地产中具有一定泡沫成分。2.在供给方程中，房地产价格与造价比的增大会导致房地产产品供给的增加，因为房地产价格与造价比越高说明房地产产业的利润空间越大，这是十分符合经济学原理的。投资盈利能力和当期价格成为影响供给的主要因素，这与当前房地产市场供给存在的惜售现象十分吻合。所谓惜售，是指开发商为获得利润最大化，不愿意过早出售产品而有意识地控制销售量与销售速度，换句话说，也就是开发商故意把房子空置起来不卖。由于房价的不断攀升，开发商的惜售现象日益突出，主要表现在以下几个方面:一是在一定的销售周期内将销售分成多期进行，将较多较好的房子留在后面卖个好价钱;二是在预售前拿出部分商品房，留给公司关系户;三是在正式预售前进行内部发号;四是在正式销售时进行内部销售控制，适当保留部分好房源。这是人为制造房地产市场供求不平衡，使房地产供求信息不能准确反馈到有关政府部门，导致政府对房地产市场调控机制失灵。3.分析房地产市场价格方程，可以看到cpi和境外资金都是显著变量，cpi越低，人民币升值压力就会存在，游资流入的比例就会越大，房地产价格也就越高。根据上述模型，外国游资每流入100亿美元，房地产价格会提高27元/平方米。进入中国房地产业的外资一般分为“明”和“暗”两种，“明”的指纳入商务部外资统计范围的房地产业外商直接投资;“暗”的则指通过其他渠道进入国内房地产市场的境外资本，这就是方程中估算的“境外资金”。这些游资绝大部分是在房地产市场购买房产，而不是进行实实在在的房地产项目开发，外国游资对房地产价格的影响是显著的，在目前中国还存在巨大的人民币升值压力，而且人民币汇率迟迟未达到预期目标的情况下，“境外资金”流入房价节节高升的房地产市场，可以减轻长期滞留中国境内的成本压力，还可以获取房地产增值收益，一旦人民币升值至合适水平，这部分“境外资金”即可套现撤出中国。抬高房价只是问题的一个方面，那些谋求短线炒作的海外基金，一旦人民币升值或楼盘增值后很快撤资，剩下盲目跟进的中小投资者可能无法应对骤然的波动，将危及中国楼市的稳定。所以如果投机资金在房地产市场中比重过高，房地产泡沫过于严重，到那时中国房地产将面临崩盘的危险。在价格方程中，模型的估计结果显示需求对价格的影响要比供给更加显著。这说明在中国房价加快城市化脚步的阶段对房地产产品的需求相比较于供给更加旺盛。

4对未来外资进入房地产市场的管理的思考和建议4.1我国对外资流入房地产所采取的限制措施2006年国家对房地产市场宏观调控重拳频频出击，继国六条、九部委意见出台后，政府宏观调控再度发力，2006年7月24日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)。《意见》从外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房等方面对外资进入房地产市场进行了规范。《意见》中限制外资政策内容主要体现在投资主体、退出机制、税收、资金、个人购房等几个方面[10]。1．境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则等内容，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。2．外资投资设立房地产企业，投资总额超过1万美元（含1万美元）的，注册资本不得低于投资总额的5%；投资总额低于1万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇等。3．“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。但符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。”4.2我国限制对外资进入采取的措施收效不大的原因1.我国房地产需求仍然非常旺盛，房价仍然有上涨趋势。只要房价涨，这些房地产商的利润就会源源不断地增加。与过去几年不同，2010年，世界其他国家的房价均出现了一定程度的下跌，包括美国、俄罗斯、南非和欧洲的一些国家，其中南非下降幅度超过200%。由于世界其他国家房价下跌，故很多国际资本都有意流入中国。2.豪赌人民币升值。应该说，外资流入并不完全是关注中国房地产，其中有很多资本都是豪赌人民币升值，从而获得套利收益，这点与20世纪80年底末90年代初的日本有些相似。由于我国实行了比较严格的外汇管制制度，因此一些“境外资金”流入中国将会显得非常困难，然而通过投资房地产就在一定程度上能够避免这些管制。4.3针对外资流入房地产市场的对策和建议4.3.1限制外资进入中国金融房地产业经济学通常用物品的“效用”来定价，但是效用是一种感觉的秩序，感觉的秩序是容易犯错的，这样就会出现效用失真的问题。随着信息的完全充分，感觉的秩序和自然的秩序也逐步逼进。效用失真使价格与真实价值脱离，酝酿资产泡沫，泡沫一旦破裂，就会发生金融危机。而且部分境外房地产开发商，为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式，抬高房价。致使房价远远超过了它实际具有的价值。因此，政府的宏观调控十分重要，必须出台限制境外资金进入房地市场的措施。应该尽快出台针对外资大举进入中国金融房地产市场的限制政策，以减轻汇率政策实施中的漏洞压力。在其他国家，不同国家在不同程度上，对外国进入本国房地产市场都有一定的限制措施，唯独我们非常开放，没有任何的限制。现在是前门堵住外汇进来，后门房地产外汇随便就进来了。因此应该尽快出台限制性的政策，来减轻汇率政策实施中的漏洞压力。4.3.2消除房地产市场的垄断当前我国的房地产市场存在着垄断，严重阻碍了公平竞争。一些企业和集团利用自身的优势，取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对优势，这样就给境外资金进入中国的房地产市场提供了有利的时机。同时由于我国房地产市场发展时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，境外资金趁机通过操纵市场，提高房价。根据主流经济学理论，垄断的直接后果是消费者剩余的减少，如何减少垄断，形成有序竞争的房地产市场是当前减少境外资金流入，降低房价，形成公平有序地房地产市场的重要保障。因此，政府应当增加竞争，或者对房地产业制定反垄断法，才能从根本上消除境外资金提高房地产价格的隐患。4.3.3健全房地产金融市场严格地讲，中国目前只有房地产信贷，没有房地产金融。要健全房地产金融市场，首先是解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。吴晓灵说，房地产业的发展关系国计民生，但它的生产周期长，资金需求密集，资金供需存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。吴晓灵表示，房地产金融的健康稳定对金融系统的健康稳定至关重要。房地产泡沫对经济金融与民众生活带来的巨大影响，尤其是泡沫破灭后的负面影响，令各经济体中央银行不得不提高警惕，密切关注它。4.3.4提高房地产的税收管理首先，提供房地产的增值税。房地产投机活动是通过房地产产权的流转环节来获取超额利润的，因此房地产增值税应与投机活动的程度与强度挂钩，而我国的房地产增值税过低，更是助长了境外资金在我国房地产的投机。因此应该提高对房地产产业征收高额的房地产增值税，抑制境外资金的房地产投机。其次，针对外资在房地产市场的炒作行为，可以同时取消外资投资房地产行业时的税收优惠。并通过开征特别物业税的形式制止。此外，国外对付境外资金投机比较有效的办法是对短期资本流入征收托宾税，提高短期资本流入成本和交易成本。利用税收政策抑制投机的关键是增加税收支出，降低房地产买卖收益率，打击投机者房价上涨的心理预期，减少投机者的“资产利得”，使其自动退出市场，以抑制境外资金的流入。4.3.5取消外资房地产企业的超国民待遇取消外资房地产企业的超国民待遇，进一步规范外资房地产市场准入门槛和交易行为。虽然171号文件和123号文件中对外资的超国民待遇已经作出一些