乳山市某住宅小区可行性研究报告（项目申请报告）

1第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位乳山市XX房地产开发有限公司成立于2014年，注册资本3000万元人民币，是集开发、销售为一体的现代股份制企业。公司技术力量雄厚，下设行政部、工程部、预算部、销售部、财务部等职能部门。公司自成立以来坚持以人为本，注重实效，建立了完善、科学的管理体公司自成立以来一直坚持信誉第一、质量第一、客户第一的宗旨，在经营过程中，本着以诚信求发展的方针，履行销售放心房的承诺，在管理方面，贯彻ISO9001质量体系标准，建立过程控制，做到及时控制，持续改进，在工程开发方面，公司严格审查合作方的主体资格、履约能力、企业信誉、资质水平等，建立供方档案，保证施工质量，打造精品工程。公司重视知识，尊重人才，适应新时代高层次发展，保证了项目选择的科学性、客观性及建设的品质。公司注重质量，开拓创新，力求为业主打造温馨家园。面对机遇与挑战，公司全体员工将以超前的理念和诚信务实的态度，塑造精品地产、创建宏伟大业。乳山市XX花苑住宅小区一期工程项目21.2.2建设背景随着中国经济的高速增长，我国城市化进程加快，为地产的发展提供了新的空间。国家统计局发布的《2014年国民经济和社会发展统计公报》显示，全年房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%;办公楼投资5641亿元，增长21.3%;商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%。由此可见住宅类房地产依然是国民经济中的重要组成部分。在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，我国住房步伐加快，住房消费有效启动，居民以住宅为主的房地产市场获得迅猛发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了积极的推动作用。乳山市着力打造生态型花园式滨海旅游城市。先后荣获“国家环境保护模范城市”、“国家园林城市”等称号。全市14处镇均为省级环境优美镇。乳山天蓝海海碧，山明水秀，空气洁净，气候宜人，是最适合人类居住的范例城市。乳山市坚持以科学发展观统领全局，牢固树立“工业立市、开放强市、民营活市、旅游兴市”的理念，坚持经济与社会协调、发展与民生统筹，质量与效益兼顾，大力实施“瞄准一个目标，突出两大战略、推进‘四基地一中心’建设”的思路，保持3综上所述，乘着城市化进程的东风，乳山市的房地产市场迎来了项目位于乳山市区滨河路南，青山路东。该处地势平坦，环境优该项目规划建设用地面积23159平方米，总建筑面积49289平方住宅20959平方米，高层住宅楼11402平方米，建设1#-2#、13#-15#、27#-28#楼工程，共计278户；商业面积765平方米，配套公共服务设施630平方米。地下建筑面积15533平方米，包括地下车库建筑面积13136平方米，储藏室建筑面积2397平方米；建设停车位278个，地面48个，地下230个。技术经济指标表表1-1序号名称单位数据备注I建设规模41建设用地面积平方米2开发建设总面积平方米地上建筑面积平方米其中住宅平方米其中多层住宅平方米高层住宅平方米商业平方米配套公共服务设施平方米地下建筑面积平方米其中地下车库(含设备用房)平方米储藏室平方米3容积率4建筑密度%5绿地率%6规划总户数户7户均人口人8规划总人数人9停车位辆地下停车辆地面停车辆5Ⅱ经济指标1住宅出售2商业出售3储藏室出售4建设投资万元5每平方米建设投资元平均6销售收入万元7经营税金及附加万元8利润总额万元9所得税万元税后利润万元财务评价指标1投资利润率%2投资利税率%3全部投资内部收益率(所得税%4全部投资回收期(所得税前)年5净现值(所得税前)万元6全部投资内部收益率(所得税%7全部投资回收期(所得税后)年8净现值(所得税后)万元61、规划设计原则根据规划部门的意见以及项目的自然地理环境，本项目依据下列(1)结合乳山市城市设计要求和地块现状特点，统筹规划，合理布局，规划建筑以静雅宜居为特色，营造高质量住宅环境。(2)根据城市发展需要，综合考虑周边现状建筑及业态，合理确定建筑空间尺度、造型，使其与周边建筑和城市景观相协调。(3)根据地块价值，分析考虑不同性质产品的分布，充分发挥各资源价值，营造高品质的城市综合建筑。(4)布局合理，各种配套设施完善，方便居民生活。(5)采用集中布局以节约建设用地，提高绿化率，结构方案在保证可靠的前提下尽量做到经济合理，在设备和建筑材料的选用上既要美观大方又要节能经济。改善建筑功能和质量，提高经济和环境效益。场址环境良好，地势平坦，呈规则矩形，可规划建设用地23159平方米。道路设计充分考虑人车分流，车行流线通畅，通过多个入口和环形路将场区内部统一管理。本项目绿化以改善城市环境，提高城市品位为宗旨，结合道路两侧地形，达到环境优美、特色突出、生态效益良好的效果。道路绿化7尘土的作用；树池最小尺寸1.2×1.2m,绿地分段长度30～50m,行道树株距6～8m,树杆中心距侧石外缘0.75m。(1)给水①供水生活日常用水：本项目共建设住宅32361平方米，计278户，按※商业楼、公建日常用水：本项目建设商业楼765平方米，公建8Q₄约9.50立方米/日。本项目道路冲洗用水全部采用中水，故不计算用水量。※其它用水量，按Q₁---Q₂之和的10%计取，则Qs为11.52立方项目区总用水量Q₁+Q₂+Qs约为126.69立方米/日，接引市政自来水管线，能够满足项目需要。项目全年用水量合计4.62万立方米。(年用水天数取365天)。②给水系统可直接由市政自来水管线提供，供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常用水为同一水源。③供水方式由城市自来水直接供给，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水，给水由市政管网直接供水。④中水根据《山东省城市中水设施建设管理规定》的要求，需配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。本项目其他污水进入中水处理系统，经中水设施处理后，用于冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。(2)排水污水：结合竖向规划，顺地势布置污水管道，管径300-400毫米。污水汇入中水处理站，部分污水处理后回用，剩余部分排入城市污水9管道。雨水：地块内雨水结合竖向规划，沿主要道路顺地势布置，排雨标准为一年一遇，设计管径500毫米，接入城市雨水管道。(3)供电①用电量表1-2用电量计算表序号建筑面积设计指标有功功率日均计日用电量年计时年用电量(万1住宅52商业及公建3地下储藏室、车库584小计5其他用电量取上述用电量5%6总计该方案日用电量约为5339.17kWh,年用电量为194.88万kWh,用电有功功率约974.97kW。经无功补偿后的功率因数为0.95,视在功率为1026.21kVa,变压器负载率按75%估算，项目变压器总装机容量S11-M-960/10变压器1台以满足项目用电需求。②供电负荷等级分类依使用功能需要作如下分类：※各弱电机房用电、消防设备用电，应急照明、生活水泵用电等为一级负荷。※部分空调设备、通风设备和地下停车场照明等用电负荷为二级③供电电源项目供电电源从乳山市供电公司乳山市供电部引入。④供配电系统※地下车库设配电室一处，两路10kV进线以电缆方式埋地引入，接线方式为单母线分段，中间设手动联络开关，两路电源同时供电，分别运行，10kV母线分别放射式向各变压器供电。※楼内所有一级负荷由两路电源同时供电，末端自投。⑤照明设计照明设计包括正常照明、应急照明和室外照明。照度标准按国家标准的中值选取。主要光源采用节能型荧光灯，室内预留灯位。⑥电气安全低压配电系统接地形式采用TN-S系统，本项目设联合接地，采用建筑基础钢筋做接地装置，接地电阻不大于1欧姆，设等电位联络(4)供暖①热源规划小区规划座热交换站，采暖使用热媒为95℃/70℃的热水。②供热负荷●采暖热负荷指标住宅采暖热指标60W/m2商业、公建采暖热指标60W/m2●供热负荷住宅采暖热负荷1941.66KW商业、公建采暖热负荷83.7KW总热负荷2025.36KW年供热期按4个月120天计，年供暖量24.30万KW。③热力管网规划●小区采暖系用双管枝状管网，定压0.7Mpa。●管道采用氰聚塑直埋形式，防锈、防腐采用高效防锈、防腐材料氰凝。保温层采用聚氨脂硬质泡沫塑料，保护层采用玻璃钢。●直埋供热管道埋深1200mm,保温做法及厚度详L90N95-27。1.2.6投资估算1、《山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表》3、设备及材料按现行市场价格估算1、根据出让合同，该项目征地费用按90万元/亩，共计3126.6按建设项目的建筑面积征收，征收标准为每平方米180元。3、人防易地建设费，按首层建筑面积1300元/平方米计取；4、建设单位管理费，根据财建(2002)394号(建设单位管理费总额控制数费率表)取值；5、勘察设计费，按工程费用的0.45%估算；理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号监理与相关服务收费标准)取值；7、工程保险费，按工程费用的1%估算；8、劳保统筹费，按建安工程费用的2.6%估算；9、前期工作费，按工程费用的0.5%估算；10、基本预备费按工程费用与工程建设其他费用和的5%计算。1.2.6.3投资估算项目总投资12865.43万元，包括：工程费用7611.66万元，工程建设其他费4641.13万元，基本预备费612.64万元。工程费用包括：序号计算基数估算投资建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计1工程费用住宅商业及公建储藏室、车库绿化道路及其他给排水及中水管道强弱电工程2工程建设其他费用征地费用城建配套费人防易地建设费建设单位管理费*勘察费设计费工程监理费工程保险费劳保统筹费其他前期工作费3基本预备费用4总投资1、资金筹措项目总投资12865.43万元，由建设单位自筹解决。效果最明显的投资阶段。本项目计划2015年10月份开工建设，2016年12月份完工。建设期15个月，根据实施进度计划，分年度安排资金使用。1.2.8组织机构与人力资源配置乳山市XX房地产开发有限公司拟组成专门的机构负责对资金筹措、工程建设、工程质量等进行全过程管理。公司总经理为本项目的行行政部财务部保卫部理总销售部采购部工程管理部项目建成后，乳山市XX房地产开发有限公司将其移交给专业物业管理公司，由专业物业管理公司按照物业管理办法的要求，对建筑的供水、供电、通讯等公用设施提供相应的管理，为楼内产权人提供优雅的环境。物业管理公司组织机构图环环卫部维修部总财务部办公室经1.2.9项目实施计划2015年10月开工建设，本项目建设期约15个月，期间完成项目的土年2月份开始出售，预计工程竣工后2年完成销售工作。项目具体实表1-3序号811345678111立项、规划定点2初步设计、施工图设计及工程招标3土建工程、初装饰工程4设备购置及安装5销售2.1.1符合国家的发展规划及相关政策《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》实用、突出特色、保护文化和自然遗产的原则，科学编制城市规划，健全城镇建设标准，强化规划约束力。统筹地上地下市政公用设施建设，全面提升交通、通信、供电、供热、供气、供排水、污水垃圾处理等基础设施水平，增强消防等防灾能力。扩大城市绿化面积和公共活动空间，加快面向大众的城镇公共文化、体育设施建设。推进“城中村”和城乡结合部改造。”场调控，加强市场监管，规范房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展。培育和规范住房租赁市场，引导住房合理消费。”2.1.2符合山东省经济和社会发展规划，促进山东省经济发展力发展面向生产、面向生活的服务业，加强重点城区、重点园区、重点企业和重点项目‘四大载体’建设，促进服务业拓宽领域、扩大规模、优化结构、提升层次。加快发展旅游、批零住宿餐饮、房地产、社区及家庭服务业等生活性服务业。”健康发展的市场机制和政府保障机制，努力增加有效供给，合理引导住房消费，稳定有序发展房地产业。适应社会化分工和产业发展的需规范租赁市场，重点发展房屋、设备等租赁业务，实现融资与贸易和服务的结合。”该项目属于商住地产项目，项目建成后能够有力的增加房地产住宅供给，稳定有序地发展房地产经济，合理引导住房消费，因此，该项目的建设符合山东省的发展规划。2.1.3符合当地经济和社会发展规划，促进当地经济的快速发展“乳山市要重点发展金属冶炼加工、机械机电及零部件、皮具及染纺服装、食品保健品、化工建材、新能源等六大制造业主导产业，旅游打造旅游休闲养生基地。该项目在乳山市内建设房地产项目，是威海市鼓励发展的产业之二五”发展目标。因此，该项目的建设符合当地的发展规划。2.2产业政策分析为加快转变经济发展方式，推动产业结构调整和优化升级，完善和发展现代产业体系，国家发改委制定了《产业结构调整指导目录 (2011年本)》(修正),本项目建设房地产项目，未被列入限制类和淘汰类，属于国家允许建设的项目。行业准入制度，是有关国家和政府准许公民和法人进入市场，从事商品生产经营活动的条件和程序规则的各种制度和规范的总称。它是商品经济发展到一定阶段，随着市场对人类生活的影响范围和程度行业准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，它作为政府管理的第一环节，既是政府管理市场的起点，又是一系列现代市场经济条件下的一项基础性的、极为重要的经济法律制度。乳山市XX房地产开发有限公司具有房地产开发资质，员工技术能力强、分工明确，因此，该公司完全有能力承担本项目的开发，符合行业准入标准。同时，在工程的实施阶段将严把质量关，确保工程质量，制定合理的施工进度计划，保证工程的顺利进行。第三章资源开发及综合利用分析本项目主要建设1栋商住楼，7栋住宅楼，不属于资源开发类项目，在此不对资源开发方案进行详细叙述。本项目使用的重要资源是土地资源和水资源，项目规划建设用地23159平方米，拟建设住宅7栋楼。配套商住1栋，同时建设配套设施，并辅以绿化和道路建设。经估算，项目年消耗水资源约4.62万立方米，由市政供水系统统一供给，按市场价格有偿使用，绿化用水采用经处理后的中水，以减少新鲜水的使用，节约水资源。因此本项目用水量不会对地表(下)水资源造成不利影响。分析资源利用的合理性主要是考察资源利用的可靠性、有效性和经济性。本项目直接占用的资源是土地和水资源。土地作为不可再生的资源在城区内尤为珍贵，必须按照基本国策的要求使土地资源的利用符合人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化。本项目在3.3.1土地资源的节约地、促进土地的节约集约利用对保障国家粮食安全、维护社会和谐稳学规划交通、建筑物、绿化、停车场和防洪、排水、供电、燃气、电此外，节水还可同时减少排水量和污、废水处理费用。所以，不仅水本项目为达到节约水资源的目的，将配套建设中水系统，通过收集污、废水和雨水，并对其进行适当的生物处理，将处理后的中水用于绿地、道路洒水、车库冲洗等。其它节水措施将在第四章节能措施社会资源是推动社会发展、保障社会平稳运行的基本条件，社会资源包括的范围十分广泛，在当前的技术经济条件下，主要是指构成社会生产力要素的劳动力资源、教育资源、资本资源、科技资源等非实物形态的资源。项目建设运营中应采取有效措施尽量减少对各项社会资源的占用，尤其要杜绝对社会资源的挥霍性和破坏性使用，采取合理使用原则，从而实现社会资源使用效益的最大化。第四章节能方案分析第77号)4、《中国节能技术大纲(2006年)》7、《山东省节能监察办法》9、《山东省资源综合利用条例》4.1.2产业政策和指导性文件1、《产业结构调整指导目录(2011年本)》(修正)2、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》家发改委2005第65号)13、与该建设工程项目节能方案相关联的技术参考资料14、建设单位提供的有关项目的说明、资料4.2能耗状况和能耗指标分析项目能耗表表4-1序号折标系数年耗用量折合标准煤(吨)1电tce/万kW.h194.88万kW.h2水4.62万立方米3热力24.30万KW4.3.1建筑节能措施1、总图布置2、墙体围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。控制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面，降低建筑体型系数；适当增加外墙保温隔热效能(外保温效果更佳),提高热阻；在外墙保温系统中，拟采用保温砂浆，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也可起到良好的保温隔热效果。优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、木材、水泥等五金机电的耗用量。窗户大小与空调负荷关系较大，适当控制窗墙比，窗户采用5+9A+5塑钢中空玻璃窗；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动南向窗户的设计；减少北向、西向开窗面积等手段以达到建筑自身节由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题。本项目将在屋面增加挤塑聚苯保温隔热层。本项目建设使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能型双玻中空铝合金窗，提高门窗的气密性。积极采用符合国家、行业或地方的标准新型墙体材料，不使用粘土实心砖，最大限度减少粘土多孔砖的使用。积极使用保温隔热、隔声性能6、采光中心，节约电能。项目将按照有关节能标准进行下一阶段的设8、暖通空调9、其他节能4.3.2节水措施项目用水主要是生活用水和绿化用水。为控制用水，达到节约用好的节水目的。给水系统应竖向分区，各分区最低卫生器具配水点处的静水压不宜大于0.45MPa,特殊情况下不宜大于0.55MPa。卫生器具的最佳使用水压宜为0.20MPa~0.35MPa,才能实现最佳节水效果。节约用水的最有效的方法是配备节水器具。便器冲水是耗水的重点，一般要占建筑物用水的30%以上，故项目所有坐便器均采用不大于6升的水箱，且分2挡冲洗。公共场所便器采用感应式或脚踏式。管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。3、充分利用再生水资源替代自来水(1)屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。(2)区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水4、注重节水措施选择(1)选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数。(2)绿化浇灌采用低区中水变频加压泵加压后，向绿地内设置的(3)选用性能较高的变频水泵供水。(4)加强项目区内精神文明建设，使住户养成良好的道德素养，第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案5.1.1建设地点本项目位于乳山市区滨河路南，青山路东。规划用地面积为23159平方米。拟建场地为朝东北向平缓坡地，整体地势东北角略低，地面基本无起伏，场地微地貌冲沟较发育，在场区南部东西向，向北部为南北本场地地层主要为第四系松散堆积岩和元古代侵入岩体玲珑超单元花岗岩组成，地层自上而下为3层，主要为耕植土，粉质粘土和花1、水文地质条件简单，地下水类型为基岩裂隙水，埋深较大，据水质分析资料，场地地下水对混凝土结构无弱腐蚀性，对钢筋混凝土中钢筋具弱腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。2、场地环境类别为H类，为中软场地土，最大冻土深度为0.50米。3、拟建场地抗震设防烈嗄为6度.设计基本：地震加速度值为0.05g,属地震设计第一组。5.1.4土地利用状况拟建小区现由乳山市XX房地产开发有限公司通过土地出让获得该地块的土地使用权，按照城市规划要求，开发建设乳山市XX花苑住宅小区一期工程项目1#-2#、12#-15#、27#-28#楼工程。本项目拟建场地位于乳山市市区滨河路南，青山路东，为建设用地，不存在耕地占用情况。5.1.6项目选址的不利影响通过分析拟建场区的地质报告，可以看出该项目的建设不会对场区内和周边的地质条件和建筑物造成不利的影响，所以本项目在选址5.2土地利用合理性分析符合乳山市土地总体利用规划和年度计划。符合此区域土地利用规划的要求，场址用地规模合理，符合因地制宜、集约用地的政策要求。5.3征地拆迂和移民安置规划方案本项目用地为存量建设用地，现根据乳山市城市规划，该项目单位通过土地出让获得该地块的土地使用权，无旧建筑物，不存在拆迁和移民安置问题。第六章环境和生态影响分析6.1环境生态现状项目位于乳山市市区滨河路南，青山路东。地形地貌平坦，工程地质状况良好。目前，场区内环境空气质量能够满足《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中的二级标准；声环境满足《声环境质量标准》(GB3096-2008)中2类区标准。该项目主要建设内容为住宅及少量配套商业建筑，项目建设与使用期间产生以下环境影响。6.2.1建设期生态环境影响分析项目施工期产生的环境影响主要有：开挖土石方和铺设路面等建设对原有植物的破坏，造成生物量的减少；项目施工产生的噪声、扬尘和车辆尾气等污染物对周边环境有不同程度的影响；项目建设过程中如遇大雨会造成一定的水土流失。此外，从施工内容、现场和施工范围来分析，对环境的影响因素主要有少量的施工扬尘、建筑垃圾、轻微噪声等。6.2.2使用期生态环境影响分析本项目使用期产生的主要污染物有污水、噪声、废气以及固体废弃物污染等。本项目产生污水汇入中水处理站，部分污水处理后回用，剩余部分排入城市污水管道。沿道路敷设雨水管网，雨水经干管收集后排入场区雨水管网。项目建成后将会产生一定的噪声污染，可制定相关的准则进行约束。同时，本项目区内所用公用设备均选用低噪声型，并采取减振、隔振处理。4、废气项目运营期间产生的废气主要来自汽车尾气。汽车行驶过程中排放少量尾气，对大气有一定影响。本项目垃圾实行袋装化，由专职卫生保洁人员统一收集，集中到垃圾中转站分类后，由环卫部门运往城市垃圾处理场，对周围环境无1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水污染防治法》3、《中华人民共和国大气污染防治法》4、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》6.3.2主要环保治理措施6.3.2.1施工期间采取的主要防范措施(1)施工现场提倡文明施工，建立健全控制人为噪声的管理制度。尽量减少人为的大声喧哗，增强全体施工人员防噪声扰民的自觉(2)必须采取相应措施以使施工噪声符合国家环保局颁发的《建阶段的噪声限值为：昼间75dB,夜间55dB。(3)在可供选择的施工方案中尽可能选用噪音小的施工工艺和施工机械。(4)将噪音较大的机械设备布置在远离施工红线的位置，减少噪音对施工红线外的影响。(5)对噪音较大的机械，在中午(12时至14时)及夜间(20时至次日7时)休息时间内停机，以免影响附近居民休息。2、空气污染保护措施(1)建筑施工垃圾，采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒。施工垃圾及时清运，适量洒水，减少扬尘。(2)水泥等粉细散装材料，采取封闭存放或严密遮盖，卸运时要采取有效措施。减少扬尘。(3)现场临时道路面层采用混凝土硬化或铺设水泥六棱块，防(4)施工现场，设专人及设备，采取洒水降尘措施。(5)施工现场使用的炉灶采用燃气灶，符合环保要求。3、固体废物污染保护措施(1)注意环境卫生，施工项目用地范围内的生活垃圾应倾倒至围墙内的指定堆放点，不得在围墙外堆放或随意倾倒，最后交环保部(2)对施工期间的固体废弃物应分类定点堆放，分类处理。(3)施工期间产生的废钢材、木材、塑料等固体废料应予回收(4)严禁将有害废弃物用作土方回填料。4、废水污染保护措施(1)加强对施工机械的维修保养，防止机械使用的油类渗漏进(2)施工人员集中居住点的生活污水、生活垃圾要集中处理，(3)冲洗集料或含有沉淀物的操作用水，应采取过滤沉淀池处5、光污染保护措施(1)现场不得有长明灯，夜间施工除必要的照明外，避免过多(2)现场照明集中照射，仅覆盖现场范围，避免影响临近道路6、其他环境保护措施(1)建立环境保护管理小组，由项目经理主管，成员由专业骨(2)建立健全环境工作管理条例，施工组织设计中应有相应环(3)对地下管线妥善保护，不明管线应事先探明，不允许野蛮施工作业。(4)建立公众投诉电话，主动接受群众监督。(5)施工期间应防止水土流失，做好废料石的处理，做到统筹规划、合理布置、综合治理、化害为利。(6)竣工后，应及时修整和恢复在建设过程中受到破坏的环境。项目投入使用后产生的主要污染物有生活污水、噪声、废气以及1、本项目产生污水汇入中水处理站，部分污水处理后回用，部分排入城市污水管道。2、生活垃圾本着“无害化、减量化、资源化”的原则，进行分类收集，对能够再利用的废塑料、废铁、废纸、废橡胶等废弃物送至回收部门重新再利用，对不能再利用的生活垃圾进行袋装，采用密闭容器存放，并委托环卫部门及时清运处理，做到日产日清。同时做好垃圾堆放点的消毒工作，杀灭害虫，以免散发恶臭，滋生蚊蝇。3、选择返青早、耐低温、耐践踏的草种作为绿化草种；速生树种与慢生树种相结合：速生树种为主，以求尽快实现较好的绿化效果，同时适当配置观赏价值高的慢生树种，以求建立良好的远期景观。绿化植物种类选择上兼具绿化、美化、净化和消声减噪功能。4、汽车尾气是该建设项目主要的空气环境污染源，除要求汽车尾气排放必须达标外，要合理规划区内汽车车流方向和建筑物布局，使之有利于汽车尾气的扩散，本项目绿地率较高，应充分利用植被具有既美化环境又净化空气的作用；同时，行车道布局合理，保持进出车流畅通，尽量减少汽车外排污染物。5、针对各种噪声源提出相应的噪声防治措施，采用合理布局、吸声、消音、减振等方法减小噪声对居民的影响。6.4.1有关法律、法规、规章依据2)《山东省地震安全性评价管理办法》(2005)【山东省人民政府令第1200号】8)《山东省人民政府办公厅关于在基本建设管理程序中进一步加强抗震设防要求管理工作的通知》鲁政办发【2009】51号6.4.2场地地震效应评价1)区域地震构造和地震活动性综合评价该工程场地在大地构造上位于华北断块的东南部。区域范围涉及胶辽断块(山东部分称鲁东断块)和苏北—胶南断块。区内断裂构造发育，主要有北北东、北东——北东东、北西及近东西四组，其中：北北东向营潍断裂带(郯庐断裂带的一部分)规模巨大，晚第四纪以来一些地段有强烈的倾滑、右旋走滑活动，是强震发震构造。此外，叠加在北北东——北东向、北东向近东西向构造之上的北西西向燕山——渤海构造带亦显示很强的活动性，为强震活动带。区域新构造运动的基本特征是整体性、间歇性的抬升和沉降，断块活动的继承性、差异性和新生性。活动盆地构造对中、强地震具有明显的控制作用。如黄县盆地边缘、北黄海坳陷盆地、南黄海坳陷盆地和渤海坳陷盆地的边缘及内部等均构成中强地震的发震场所。区域内地震活动随时间分布是不均匀的，主要表现为地震活动具有在第四地震活动期本区域地震的频次降低，地震的强度也较小，渤海海域具有7级地震复发间短的特点，未来100年内区域地震活动水平将逐渐降低，但仍有发生7级地震的可能。该工程场地在历史上曾多次受本地和外围地区地震不同程度波及，2)近场区地震活动性与地震构造综合评价①近场区范围20条断裂中七里汤—横山、河东—温泉汤、长峰—阮家口、刘家台—江家口、靖子头—皂埠、外窑—古陌、远遥—西北山、海西头—俚岛、神道口、桃园——东莱海、城南河、黄山——米山、虎山——河西等13条断裂属于第四纪早中期活动断裂，大竹岛——威海北断裂(F)东段为中更新世活动、海阳断裂以西段为晚更新世活动，其它断裂均为前四纪活动断裂。断裂规模较小，不会对工程场地稳定性产生威胁。②燕山—渤海断裂带从威海市西北部海域穿过，对工程场地构成影响的主要是该断裂活动。在威海北部海域发生的1948年5月23日6级历史地震及2005年5月9日的4.5级地震就是这种影响的说明。线北部海域的断裂活动影响也不会像西段那么强烈，这些断裂对地震的控制程度在6级左右。③近场区具备发生中强地震的构造条件。按照发震构造及潜在震震的构造条件是具备的。也说明工程场地近场区范围内具备划分6.5级潜在震源区的构造条件。1970年以来的现代地震也很活跃，曾发生M₁4.6级及2005年5月9日威海西北海域4.5级地震和5月10日4.0强度也不低，所以未来100年近场范围内仍有可能发生6级左右地震。6.4.3场地稳定性综合评价①场地的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度0.05g;②设计地震分组为第一组，建筑设计特征周期为0.25s;③场地土依据其工程特征判断属中硬场地土，建筑场地6.4.4工程抗震设防1)地震烈度筑为加工制造业建筑，其抗震设防类别为标准设防类(丙类)。丙类建筑，应按本地区抗震设防烈度确定其抗震措施和地震作用。分，本项目抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g,设计地震分组为第一组。2)液化判定区不存在液化土层，可不考虑地震液化影响。3)场地类别拟建场区地震基本烈度为6度，第一组，设计基本地震加速度为0.05g,场地特征周期值为0.25s。场地土类别为中硬场地土，建筑场地类别属Ⅱ类。该建设项目所处位置地质状况稳定，不易发生地震等自然灾害，该项目严格按照国家防震标准设计施工。项目位于乳山市市区滨河路南、青山路东。项目距离旅游景点、自然景观等较远，因此该项目无特殊环境影响。6.6环境影响评价项目建设过程中，从施工内容、现场和施工范围来分析，该项目对环境的影响因素主要有少量的建筑垃圾、扬尘、施工污水和轻微噪设期内对周围环境的保护措施；二是做好场区内生态绿化，美化区域环境；三是治理好该区内的噪声污染。在采取一系列的环境保护措施后，上述污染源对环境的影响大大降低，对周围环境影响降低到最小程度，项目实施的绿化工程，还可以改善该区域的自然环境。综合分析，本项目建设不会对项目区环境造成破坏，并且有利于该项目的选址与建设是可行的。第七章经济影响分析1、项目计算期3年，计算期第前15个月为建设期，第10至362、基准收益率取12%。根据乳山市商品住宅及配套设施行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅销售价格如下：商品住宅小高层和多层销售均价为4500元/平方米；商业部分售价7000元/平方米，储藏室1800元/平方米，地下车库50000元/个，地面停车位20000元/个。住宅建筑面积32361平方米；商业765平方米，公共服务设施630平方米，地下车库230个，地面车位48个，储藏室2397平方米。销售收入计算表数量(M2)平均单价(元)销售收入(万元)住宅商业储藏室地下车库230个地面车位48个合计本项目销售计划在3年内完成销售(含建设期),建设期15个月，取计算期为3年，各年销售负荷计划见下表：合计123销售销售费用取167.75万元，大约为总销售收入的1%。7.3.2税金及附加房地产开发项目的主要税金为销售税金、土地增值税、所得税。根据测算，本项目不需交纳土地增值税。(应交税金明细见下表)应交税金明细表单位：万元序号名称税率%金额一营业税二税金及附加1城市建设维护税2教育附加费3地方性教育附加三其他税金计税比例1土地使用税11元/m²2房产税销售收入合计7.4盈利能力分析该项目全部销售后，能实现销售收入16775.41万元，扣取各项费用及税金后，销售利润为2737.07万元，所得税684.27万元，净利润2052.80万元。具体见下表：利润表单位：万元序号名称金额一销售收入 产品销售税金及附加销售费用三销售利润四所得税五净利润项目全部投资内部收益率(所得税前)为22.32%,在预期可接受的内部收益率为12%时，所得税前净现值可达952.64万元，投资回收期为2.65年；投资利润率为15.96%,投资利税率15.96%。现金流量表(全部投资)单位：万元序号合计计算期(年)1231现金流入营业收入补贴收入回收固定资产余值回收流动资金2现金流出建设投资流动资金经营成本营业税金及附加3所得税前净现金流量(1-4累计所得税前净现金流量调整所得税6所得税后净现金流量(3-5)7累计所得税后净现金流量计算指标所得税前所得税后项目投资财务内部收益率项目投资回收期(年)项目投资财务净现值(万7.5主要经济指标主要经济指标表序号名称单位数据备注I建设规模1建设用地面积平方米2开发建设总面积平方米地上建筑面积平方米其中住宅平方米其中多层住宅平方米高层住宅平方米商业平方米配套公共服务设施平方米地下建筑面积平方米其中地下车库(含设备用房)平方米储藏室平方米3容积率4建筑密度%6规划总户数户7户均人口人8规划总人数人9停车位辆其中地下停车辆地面停车辆Ⅱ经济指标1住宅出售2商业出售3储藏室出售4建设投资万元5每平方米建设投资元平均6销售收入万元7经营税金及附加万元8利润总额万元9所得税万元税后利润万元财务评价指标1投资利润率%2投资利税率%3全部投资内部收益率(所得税前)%4全部投资回收期(所得税前)年5净现值(所得税前)万元6全部投资内部收益率(所得税后)%7全部投资回收期(所得税后)年8净现值(所得税后)万元7.6财务分析结论该项目总投资12865.43万元，计算期内可实现销售收入16775.41税后利润2052.80万元，所得税后财务内部收益率17.93%,静态投资回收期2.71年(含建设期)。综上分析，该项目各项财务指标均高于评价指标，其盈利能力和抗风险能力较强，从财务角度分析项目是可行的。7.7宏观经济影响分析房地产作为我国的支柱产业，是拉动内需最为有效的方式。房地产业关联性强，涉及的行业众多，与建筑业、金融业、制造业等存在直接与间接的联系，房地产业的健康稳定发展在一定程度上决定了其他行业的健康稳定，从而影响着我国经济的发展命脉。该项目在产业技术、资源供应、资本控制等方面都有保障，对国第八章社会影响分析8.1社会影响效果分析本项目的社会效益显著,其社会