【很好】万科地产成本控制分析

万科地产本钱控制分析1.1房地产开发商本钱管理面临的挑战1.利润是多少——不准确2.工程间本钱——不可比3.根底资料管理——各显神通4.工程销售完了，如何准确计算工程的本钱——一锅烩5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料---

凭感觉6.怎么进行工程本钱的实时监控，防止本钱失控---一支笔……新工程开展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算本钱估算目标本钱测算一目标本钱测算二目标成本动态本钱结算本钱分析目标成本形成目标成本执行3.2核心设计思想--管理实施过程管理原那么：表达目标本钱的先进性目标本钱的严肃性(纳入绩效考核)

根本概念：管理工具：动态本钱反映系统平台本钱指标数据库3.3核心设计思想--目标本钱管理目标本钱：目标本钱是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的本钱目标；是工程成本的控制线。动态本钱：是工程实施过程中各个时期表达的预期本钱结果〔见动态本钱构成〕。工程开展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理是通过对房地产各个作业过程进行本钱控制，实现降低本钱的目的。全过程、全员、全方位3.4核心设计思想--作业过程管理房地产本钱作业过程：总目标责任本钱管理目标本钱管理作业过程管理本钱管理软件公司总经理层控制系统信息系统组织系统本钱管理模式根本构架领导机构管理工具管理制度本钱、工程文件责任本钱体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体本钱的合理性和先进性。责任本钱管理体系要素：〔1〕责任范围；〔2〕责任人〔3〕评价标准；〔4〕评价人责任本钱体系建立目的：令全员实施自觉的本钱管理行为1、责任本钱管理工程经理部：工程进度、质量；工程管理部：供给商管理与技术方案；规划设计部：设计图纸合理的架构分工－－责任本钱前提本钱管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造本钱范畴而非建安本钱；组织型本钱管理而非审价算帐型主要内容〔1〕——要素概括主要内容〔2〕——反响指标实施要点总经理本钱部配合部门主体部门责任本钱考核报告责任本钱管理方法本钱阶段性目标《责任本钱管理方法》牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布2、目标本钱管理管理原那么：表达目标本钱的先进性目标本钱的严肃性(纳入绩效考核)

目标本钱：目标本钱是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的本钱目标；是工程成本的控制线。动态本钱：是工程实施过程中各个时期表达的预期本钱结果〔见动态本钱构成〕。根本概念：管理工具：动态本钱反映系统平台本钱指标数据库实施过程新工程开展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算本钱估算目标本钱测算一目标本钱测算二目标成本动态本钱结算本钱分析目标本钱形成目标本钱执行签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整动态本钱构成已发生本钱合同性本钱非合同性本钱已结算本钱未结算本钱待发生本钱动态本钱=未结算合同+已结算合同+非合同性本钱+待发生本钱动态本钱土地本钱开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费房地产本钱工程设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金本钱3.1新工程开展本钱控制控制要点：稳健性合理确定估算根底，合理预计工程量和工程综合单价。控制原那么：准确、客观、全面、谨慎预测新工程本钱。需求文件：《新工程开展可行性评审体系》

3.2设计本钱控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原那么：经济合理性最大。需求文件：《规划设计工作流程与评审制度》

3.2设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……3.3招标本钱控制控制要点：获取竞争性低价本钱尽量采用工程量清单方式集中采购控制原那么：全面招标原那么合理低价中标原那么透明公正原那么

需求文件：《工程及材料招标管理方法》

3.4签约本钱控制控制要点：合同谈判合同审批控制原那么：合法性原那么、合同书原那么、事前签订原那么、招标原那么、利益明晰原那么需求文件：《工程合同管理方法》

房地产E网3.5施工本钱控制控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原那么：权力限制原那么、时间限制原那么多级审核原那么、完工确认原那么需求文件：《设计变更、现场签证管理方法》3.6结算本钱控制控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原那么：廉洁奉公原那么、多级审核原那么准确高效原那么、可复查性原那么需求文件：《工程预结算管理方法》

房地产E网3.7销售承诺及物业管理本钱控制控制要点：销售承诺〔销售合同、广告