擅自转租租赁合同

篇一：未经房东同意擅自转租的法律后果未经房东同意擅自转租的法律后果发表时间:2011年01月20日关键词:未经房东同意擅自转租的法律后果阅读次数:854作者信息河北-廊坊高洁律师咨询热线:个人网站:我的主页摘要，在房屋租赁的过程中，无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同，同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租，并由房屋所有权人进行签字确认，避免发生不必要的纠纷。案情简介：2008年4月，李某和爱人来到本地做生意，李某通过中介公司租到了一处住宅楼，房租一年1万元，李某觉得房租很合适，于是便与房东签订了租期为5年的房屋租赁合同，并一次性付清了房租5万元、押金5000元。手续办完后，李某对租住的房屋简单进行了装修，购置了家具，便入住该租赁房屋。2009年4月，由于李某家中有事需回家乡，便将租住的房屋以每年1.2万元的价格转租给了王某，转租合同期限为两年，房租是半年一交，李某收取了半年房租便与爱人回到了家乡。2010年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某却告知李某，其早于2009年10月与房东重新订立了租房合同，同时向房东支付了一年的房租。李某又找到房东，房东告诉李某，由于李某未经其同意擅自转租已经构成违约了，所以房屋租赁合同解除，并退给李某3.5万元。李某不解，其与房东并未约定不能转租，自己没有违约而是房东违约，便来到律师事务所进行咨询。面对李某的不解，笔者对该案进行了法律分析，一是帮助李某进行解答，二是提醒广大的二房东，在房屋转租过程中应遵守法律规定及合同约定。一、未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。结合本案，李某作为承租人，将承租房屋转租给王某，依法应当取得房东即出租人的同意，由于李某未经房东同意擅自转租，房东就有权通知李某解除房屋租赁合同或者认定转租无效。对于本案，关键是房东是否在法定期限内通知李某解除房屋租赁合同：如果房东是在法定期限内通知的李某，那么李某与房东的房屋租赁合同也就终止了，李某不仅无权向房东主张剩余租赁期内装修残值损失，而且还要依据合同约定向房东承担违约责任；如果房东未在法定期限内通知李某解除合同，那么房东即丧失解除权，其再以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，就不能成立了，人民法院也不予支持，房屋租赁合同对双方仍然具有法律效力。二、未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。结合本案，李某作为二房东与王某订立了租期为两年的转租合同，并未超过其与房东的租赁期限。但由于李某转租时未经房东明确同意，导致转租合同效力待定。如果房东在法定期限内通知李某解除房屋租赁合同，李某与王某之间也就丧失了转租依据，那么转租合同不能成立，转租行为归于无效，但在转租期间，房东收取了李某的房租，而房屋的实际使用人却是王某，导致王某无权使用房屋数个月，因此，王某无权使用的行为属于不当得利，李某有权向王某索要这数个月的房屋使用费，同时有权要求王某返还其构置的家具，或者支付相应的价款；如果房东依法丧失解除权，那么转租合同因房东的默示认可而成立并生效，王某应依据转租合同的约定向李某支付房租，其与房东的房屋租赁合同归于无效，房东在收取李某房租的同时又收取了王某的房租，则对王某构成不当得利，应当予以返还。综上，笔者认为，在房屋租赁的过程中，无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同，同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租，并由房屋所有权人进行签字确认，避免发生不必要的纠纷。篇二：擅自转租合同的效力论擅自转租合同的效力摘要：擅自转租是合同法明令禁止的行为，但由于合同法只规定承租人擅自转租时，出租人可以解除合同，未明确可以解除租赁合同还是可以解除转租合同，更未对转租合同效力作出明确规定，导致司法实践和学界都存在争议。文章对擅自转租合同效力现行观点进行评析，并从如何揭示合同的完整效力状态入手，进而提出了转租合同效力为有效未生效的观点。关键词：擅自转租效力有效未生效中图分类号：d923.6文献标识码：a文章编号：1004-4914（2013）03-073-02合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由于合同法未明确出租人可以解除租赁合同还是可以解除转租合同，更未对转租合同效力作出明确规定，故引发了关于擅自转租合同效力的诸多讨论。归纳起来，目前主要有如下观点：（1）无效说{1}；（2）有效说{2}；（3）效力待定说{3}；（4）可撤销说{4}；（5）可解除说{5}。对于这些观点，笔者认为都有合理成分，但都存在问题，不能揭示擅自转租合同完整且准确的效力状态，故不敢苟同。笔者认为，擅自转租合同完整且准确的效力状态应为有效未生效。一、现行观点评析1.无效说存在的问题。无效说认为，承租人未经出租人同意擅自转租的行为是无权处分行为。依合同法第51条规定，无权处分行为未经有处分权人同意，合同无效，此乃无效说之立论基础。但我们应当注意到，合同法第51条的原文规定是：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该条文只讲追认后有效，并未称追认前无效。而我们知道，合同的效力状态不是只有有效和无效两种，故不能运用非a即b式的逻辑推理得出“无处分权的人订立合同，在权利人追认前的效力当然属于无效”的结论。其次，认为擅自转租行为属于无权处分也不可取。从物权的权能上看，包括占有、使用、收益和处分，而承租人通过租赁合同依法取得标的物的使用权，擅自转租只是对依法取得的使用权予以让渡，并非擅自出售，故并未侵犯出租人对标的物的处分权。因此，擅自转租不成立无权处分{6}，无效说的立论基础有些牵强。无效说还认为，对于无效合同，任何人都有权提出请求确认合同无效，故出租人作为利害关系人可主张擅自转租合同无效{7}。笔者认为，合同法既然未明文规定合同无效的主张主体，就应当根据合同的相对性原理，排除出租人对擅自转租合同的无效主张权。其次，合同无效是绝对的无效，不可能因某种原因转化为有效{8}。而按合同法第224条的理解，擅自转租合同只要取得出租人同意，则可转化为有效合同。擅自转租合同无效说显然不能自圆其说。2.有效说存在的问题。有效说认为，承租人未经出租人同意虽然不得转租，但按合同的相对性原则，承租人与次租赁人之间的转租合同的效力不受其影响，应认定为有效。可是，在承租人未经出租人同意转租的情况下，出租人解除租赁合同收回租赁物的权利是肯定的。若承认擅自转租合同有效，但又不具有履行力，且为自始履行不能。对于自始履行不能的合同，赋予其效力又有何意义？有效说不能给出一个合理的解释。3.效力待定说存在的问题。效力待定说认为：如果出租人同意转租，那么转租有效；如果出租人不同意转租，则有权解除租赁合同，转租合同也就无效。故擅自转租合同属于效力待定的合同。而我们知道，限制民事行为能力人订立的合同、越权代理合同是学界公认的效力待定合同。效力待定合同必须经法定代理人或权利人追认才能生效，在追认之前，合同属于效力待定状态。但为了保护合同相对人的利益，效力待定状态在时间上只能是短暂的，不可能也不应该长时期存在不确定的合同效力状态，这不符合合同法的精神。因而，合同法对效力待定的合同都限定了一个月的追认时间。可是对于擅自转租，合同法却并没有对出租人追认的时间作出规定。故将擅自转租合同的效力定性为效力待定，不符合合同效力待定论的本旨。4.可撤销说存在的问题。可撤销说认为，由于擅自转租合同未取得出租人同意，对于次承租人来说，擅自转租合同存在欺诈行为，按照合同法第54条的规定，次承租人有撤销合同的权利，因此擅自转租合同的效力为可撤销。笔者认为，可撤销合同只是一种合同形态，不是一种效力状态。目前，学界对可撤销合同的效力尚存有效力争议，存在有效、相对有效、推定有效、相对无效等诸多观点，足以说明可撤销并非是一种效力状态{9}。如果可撤销本身就是一种效力状态的话，就不应该存在对于可撤销合同效力的诸多讨论，而最终将其归为有效、相对有效、推定有效、相对无效等。因此，将擅自转租合同的效力定性为可撤销亦不可取。此外，可撤销合同之撤销有法定期限限制，撤销权期间经过后，可撤销合同生效。若擅自转租合同为可撤销合同，撤销权人不行使撤销权，则擅自转租合同应当生效。但是，从合同法第224条规定看来，只要出租人不同意，擅自转租合同则永远不能生效。因此，擅自转租合同为可撤销合同之说也不能成立。5.可解除说存在的问题。如果认为擅自转租合同为可解除合同，则可以从两个方面来理解。一是出租人可以解除擅自转租合同，二是次承租人可以解除擅自转租合同。由于合同法224条虽未规定出租人可以解除租赁合同还是可以解除转租合同，似乎为出租人可以解除擅自转租合同找到了突破口，但根据合同的相对性原则，解除租赁合同才是应有之意，不可能解除转租合同。出租人通过解除租赁合同，要求承租人返还租赁物，行使物上追及权来维护其权益足矣，无须干涉擅自转租合同来实现。如果次承租人以转租合同对抗，按物权优于债权原则，应首先保护出租人的权利。若允许出租人解除转租合同，一是违背合同相对性原则；二是将物权优于债权原则架空，使物权优于债权原则失去存在空间，不符合现实和理论实际。从次承租人的角度，由于擅自转租合同得不到出租人同意而不具有履行力，似乎可以依合同法第94条之不能实现合同目的为由解除转租合同。但我们应当知道，合同的解除适用于有效的合同在履行过程中出现了可解除的法定情形，可解除合同在解除前具有完整效力，当事人负有履行义务。而“未经出租人同意”这样的情形却在擅自转租合同订立时就已出现，擅自转租合同没有取得出租人的同意前不具有履行效力。可见，认为擅自转租合同为可解除合同也不符合合同解除理论的精神。二、关于合同的效力状态根据前文对擅自转租合同效力现行观点的讨论，笔者发现，如果我们仅从合同法明确提出的效力状态入手，则很难对包括擅自转租合同在内一些特殊合同的效力给出令人信服的答案。于是人们不得不将一些明显不属于合同效力状态但与合同效力有关的提法，比如可撤销、可解除等，也作为合同效力状态拿来适用。从而导致讨论包括擅自转租合同在内一些特殊合同的效力时，断章取义，牵强附会，漫无边际。因此，在给擅自转租合同的效力定性之前，笔者认为应当对能涵盖所有合同的全部效力状态进行分析，才能做到有的篇三：如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权作者：洪峰春发布时间：2011-02-2114:40:50【案情】2006年3月，肖某与胡某签订了房屋租赁合同，合同约定：胡某将1栋平房租给肖某做仓库使用，租赁期限为5年，月租金为300元，在租期未到前，双方都不得终止租赁合同，不得提高或降低房租，如果胡某终止协议，赔偿肖某5年的房租，如果肖某终止协议，所缴房租不退；租赁期满时，肖某应将房屋完整地交还胡某；所租房屋只准肖某使用，不允许转租。该合同签订后，双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案，之后，胡某即将房屋交付肖某使用。2008年，肖某外出经商，遂将该房屋转租给其朋友谢某居住，并由谢某支付租金。胡某认为肖某违反了不得转租的约定，要求收回房屋。但肖某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多次协商未果，胡某遂诉至法院，要求解除与肖某签订的房屋租赁合同，收回房屋。【分歧】本案的焦点是如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权。法院经审理后，对此存在两种意见分歧。第一种观点认为：胡某和肖某已在合同中约定“所租房屋只准肖某使用，不允许转租”，而肖某擅自将房屋转让给第三人使用，违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务，侵犯了出租人应享有的权利，因此，出租人胡某有权解除该租赁合同，收回房屋。第二种观点认为：肖某未经胡某同意，就将该房屋转租给他人，应当认定该转租行为无效。而胡某与肖某之间的房屋租赁合同尚未到期，胡某无权解除合同。【评析】房屋租赁合同的解除是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行的情况下，因一方当事人的意思表示，或双方当事人的协商一致，或发生了法律、法规规定的某些情况，使合同关系归于消灭。我国《民法通则》第91条规定：合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第24条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租的房屋