房地产估价 第六章 成本法

第六章成本法第六章成本法1、成本法基本原理2、成本法的价格构成3、成本法的计算公式4、重新构建价格5、建筑物折旧6、成本法应用举例

成本法在房地产估价实践中具有广泛的应用价值，也取得了良好的效果。

6.1、成本法基本原理

6.1.1成本法的含义成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以开发建造房地产所耗费的各项必要费用之和为依据，在加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。采用成本法求得的价格又通常被称为积算价格。

成本法的理论依据，从卖方的角度还看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方角度看：是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。6.1.2理论依据

只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但是成本法特别适用于那些既无收益后很少发生交易的房地产的估价。如：学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常采用成本法。另外成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险（包括投报和赔偿）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。（因为在保险事故中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重建的办法来解决。）6.1.3成本法适用的对象和条件

需要注意的是：同收益法中客观收益的理解一样，作为成本法基础的成本，应该是开发建造该类房地产的社会必要成本（客观成本），而不是估价对象房地产的实际成本。因为，在现实生活中，房地产价格取决于它们到来的效用，而不是建造它们所花费的成本。成本的增加和减少一定要对房地产的效用有所作用才能形成价格。（换一个角度讲，房地产成本的增加，并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。）

成本法的出发点决定了估价结果往往偏于保守，通常低于市场价值，因此，对商业用途房地产价格评估时要首选其他方法，必要时可以选用成本法作为补充。成本法估价中重新购建价格和折旧的估算都有相当的难度，尤其是那些较老的，陈旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物实地勘察，依靠其主观判断，因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建材方面的知识。

运用成本法估价时，需要懂得房地产价格构成，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所设计的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可以漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。以取得土地建成房屋销售典型房地产开发类型为例子：将房地产价格构成划分为以下6项：（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）投资利息（5）销售税费（6）开发利润。6.2房地产价格的构成

土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。通常由购置土地的价格和在购置时应由买方缴纳的税费构成。目前，土地取得成本的构成根据房地产开发取得土地的途径分为以下3种：

1）通过在市场上“购买”取得的，成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费（如交易手续费、契税）。2）通过征用集体土地取得，土地取得成本包括、征地补偿安置费等。

3）通过在征收国有土地上的房屋取得的，土地取得成本包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、房屋拆迁补偿安置费等。6.2.1土地取得成本

在我国不同省市及不同级别的城镇的估价机构和地价管理部门对出让金的理解不一致。①

出让金=出让土地的总地价款②

出让金=土地所有权收益新<土地管理法>第５５条规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位应缴纳“土地使用权出让金”等土地有偿使用费，自本法施行之后，新增建设用地的土地有偿使用费，３０％上缴中央，７０％留给有关地方人民政府，专项用于耕地开发。若按照①理解，整个出让地价款被分解为上缴和留做专项基金．这时，地方政府为多年来的土地开发、投资都血本无归，结果形成以下局面:——以往将出让金当做地价款的地方政府开始分析地价构成，剥离所有权收益。——地方政府为了保证地方财政的收入，将注意力从开发新增建设用地转移到挖掘存量，盘活资产的道路上来，这是国家利用经济手段保护耕地的表现。关于土地出让金——各地土地使用权收益的量化标准各城镇对于土地出让金的规定各不相同，大致分为以下几种情况:①

在城镇内部，按不同用途、不同级别或均质地域分别给出出让金的标准，例如:一级:200元/平方米二级:150元/平方米 三级:90元/平方米②

给出一定的比例，用以计算出让金，如:出让金占总地价款的20%。当前，有部分城市采用这种方法如:厦门（鼓区）地价构成比例商业小区配套费0.074公共设施配套费0.093征地拆迁平整费0.648土地出让金0.185③

给出一个定值一般对于小城市，土地级别价值差异相对小，地产市场发育不健全，土地所有权收益常常全城给一个定值用已计算。通常小城市或开发区为吸引开发商对土地进行投资，将出让金规定的很少，如:10元/平方米，这时的地价尤其是工业用途地价一般只为土地投资的成本价格。无论采用什么方法由于新法的作用，各地方政府为了自身利益只会尽可能地压低出让金即所有权收益的值，以减少上缴额。

开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以划分为土地开发成本和建筑物建造成本。实际包含以下项目：1、勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计、及“三通一平”等工程前期所发生的费用。2、建筑安装工程费：包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费；3、基础设施建设费：包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等建设费用；是否所有的土地投入都属于土地资本，哪些基础设施需要摊入地价？哪些可以通过自身的资本运营实现回收。目前较统一的观点：土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投资资金应视为土地资产，如：城市配套设施和市政服务费用。4、公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。

5、开发过程中的税费等。6.2.2开发成本6.2.3管理费用（有时被计入开发费用）包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用可以按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。6.2.4销售费用包括：1、销售：广告宣传费、销售代理费2、销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。3、其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。上述3类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算的。6.2.5投资利息投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，另外，从估价的角度讲，开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算做利润。6.2.6销售税费应由卖方缴纳的税费：营业税、教育费附加、印花税等6.2.7开发利润开发商利润明确以下几点。1、开发利润是所得税前的2、是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润。3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。

6.3成本法计算公式6.3.1成本法最基本的公式房地产价值=重新购建价格－折旧

新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。基本公式：新开发土地价格=土地的取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润2.新开发土地价值的计算公式6.3.2新开发房地产价值的计算公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1.新开发房地产价值的计算公式

对于成片的开发区新开发土地的分宗估价时，情况如下：新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总开发利润）/（开发区用地总面积*开发完成后可转让土地面积的比率）*用途、区位等因素修正系数。上公式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区用地面积*100%

实际估算时，通常分3步骤：

1、计算开发区全部土地的平均价格

2、计算开发区可转让土地面积的比率。

3、计算开发区某宗土地的价格。此将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容剂率等做适当的增减修正即可。对新开发区某宗土地的价格，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场还一般未形成，土地收益也还没有。例5-1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。注意:根据适用于新开发土地的基本公式分析将公式做必要的转换该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=（取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息）÷【1－（销售税费率＋销售利润率）】÷（该荒地总面积×可转让土地面积的比率）=【120000000×（1+10%）3+250000000×（1+10%）1.5】÷【1－（5.5%+9.5%）】÷（2000000×60%）=439.4（元/㎡）3.新建建筑物=建造建筑物费用+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润6.3.3旧有建筑物成本法

1.旧有房地产

旧有房地价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新建造成本-建筑物折旧

2.旧有建筑物

旧有建筑物价格=建筑物重新建造成本-建筑物折旧6.4.1出现购建价格的概念

假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应得的利润有以下3点要把握；

1、重新建造成本是估价时点时候的。

2、重新建造成本是客观的。不是别人企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费。

3、建筑物的重新建造成本是全新状况下的价格，未扣除折旧。6.4、重新购建价格

重新建造成本可分为两类:

重置成本(replacementcost)

重建成本(reproductioncost)

重置成本又叫做重置价格，是十分重要的估价参数，是指以估价时点当时的建筑材料，建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的成本。

重建成本是以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本，也叫重建价格。从两个概念的区别就可以看出，在评估有特殊保护价值的建筑物时，一般采用重建成本较为合适，在评估普通建筑物时和评估年代久远的建筑物时，一般采用重置成本。1.房地重新购建价格2.土地重新购建价格求取方法是假设土地是一块没有建筑物的空地，然后采用市场比较法等求取在估价时点上的价格作为重新取得价格。3.建筑物重新购建价格求取方法1)单位比较法单位比较法是以建筑物整体与价格、成本密切有关的单位为比较基础来估算建筑物的重新建造成本的价格。主要有单位面积法和单位体积法。单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新建造成本。该方法常用、简便、迅速，但比较粗略。6.4.2重新购建价格的求取方法

例5-2：某建筑物的建筑面积为300㎡，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/㎡，则该建筑物的重新购建价格可估计为:300×1200=36（万元）。例5-3：某建筑物的体积为500m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元/m3，则该建筑物的重新购建价格可估计为:500×600=30（万元）。

分部分项是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物的重新建造成本的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。运用分部分项法估算建筑物的重新建造成本时，需要注意：*应结合各构件或工程的特点使用计量单位，有用面积、体积长度，容量等，如基础工程的单位通常为体积，装修工程的单位通常为面积；*不要遗漏项目或重复计算。例子：采用分部分项法估算建筑物的重新建造成本的见下表：项目数量单位成本成本（元）基础工程150立方米200元/立方米30000墙体工程160立方米400元/立方米64000楼地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000给排水工程

25000供暖工程

15000电气工程

20000合计

229000税费、利息和管理费

20%45800重新购建价格

2748002）分部分项法3）工料测量法

先估算建筑物所需的各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时的各该相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物的重新建造成本的方法。该方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（预）算的定额的单价和取费标准来估算。该方法的优点是详实、缺点是费时、费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。例子：采用工料测量法估算建筑物重新建造成本项目数量单价成本（元）现场准备

3000水泥

6500沙石

5000砖块

12000木材

7000瓦面

3000铁钉

200人工

15000税费

1000其他

5000重新建造成本

577004）指数调整法

是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物的重新建造成本的方法，主要用于检验其他方法的估算结果。

6.5建筑物折旧

建筑物折旧的概念：估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。

建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价值6.5.1建筑物折旧的起因在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括3个方面：（1）物质折旧；（2）功能折旧；（3）经济折旧。

1.物质折旧物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：（1）自然经过的老朽；（2）正常使用的磨损；（3）意外的破坏损；（4）延迟维修的损坏残存。

2.功能折旧功能折旧双称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的其价值损失。3.经济折旧经济折旧双称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。建筑物的价值损耗有两种形式:*有形损耗:由物理化学因素引起的，与自然界有关的损耗。*无形损耗:由社会经济因素引起的，如建筑技术的进步，建筑工艺的改进，建筑设计的变化人们需求的改变，城市规划，政府决策等。在评估工作中，要分析造成建筑物价值损耗的因素，把握它的影响程度，准确计算建筑物的价值损耗金额。确定建筑物的价值损耗中的一个重要因素是耐用年限，通常，有某些特定机构预先根据各种建筑物的特点统一规定。耐用年限由于表现形式不同分为两种:自然耐用年限(physicalyear):是建筑物在物理化学因素作用下，仍能保持应有的使用价值和正常使用年限。经济耐用年限(economiclife):有叫做建筑物的折旧年限，是由物理化学的和社会经济的因素综合作用，共同决定的建筑物年限。一般经济耐用年限<自然耐用年限，而估价中通常所说的使用年限一般就是指经济耐用年限。

6.5.2、求取建筑物折旧的方法求取建筑物折旧的方法很多，可归纳为3类：（1）年限法；（2）实际观察法；（3）成新折旧法；

（一）年限法年限法是把建筑的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。前者是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数，后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物从建成之日起到估价时点时的日历年数。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。（1）直线法直线法是年限法中最主要的方法。最大的特点是假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：Di=D=（C－S）/N=C（1－R）/N式中：Di—第i年的折旧额；C—建筑物的重新购建价格；S—预计的建筑物的净残值；N—建筑物的经济寿命；R—预计的建筑物的残值率。折旧总额采用直线法折旧下的建筑物的现值的计算公式为：

例6-1：某建筑物的建筑面积200平方米，经过年数15年，单位建筑面积的重置价格600元/平方米，经济寿命30年，残值率7%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。（2）成新折扣法成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。其计算公式是：V=C×q

式中：q——建筑物的成新率（%）用直线法计算成新率为：

q=[1－（1－R）t/N]×100%当Ｒ＝０时，q=n/（t+n）×100%例5-6：有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。已知：t=10年，n=30年，R=0则：该建筑物的成新率=n/（n+t）×100%

=30/（10+30）×100%

=75%

又称定率折旧法，用某一固定的比例乘以尚未折旧的建筑物重置价部分，得到折旧额的方法。在这里，一般要假设建筑物的价值耗损与剩余价值的比例在整个耐用年限期间保持不变。那么，当房地产越新，剩余价值越大是，年价值损耗(即折旧)越大。计算公式:Di=C(1-d)i-1*dd=1-(S/C)1/N=1-R1/N(折旧率)上述公式推导如下：第一年末：折旧额：D1=C*d残值额：S1=C-D1=C(1-d)

第二年末：折旧额：D2=S1*d=C(1-d)d残值额：S2=S1-D2=C(1-d)-C(1-d)d=C(1-d)2……第i年末：折旧额：Di=C(1-d)i-1d残值额：Si=C(1-d)I当i=N时，此时Si=S（残值）S=C(1-d)Nd=1-(S/C)1/N=1-R1/N（3）余额递减法2、分解法对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定，然后加总起来求取建筑物折旧的方法。步骤为：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取经济折旧；④求取建筑物折旧的总额。（1）物质折旧的求取方法①将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。②对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；③对于不可修复费用，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额，④最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。例5-7：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年，其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：门窗等损坏的折旧额=2（万元）装修的折旧额=30×1/5×3=18（万元）设备的折旧额=60×1/15×10=40（万元）长寿命项目的折旧额=（180－2－30－60）×1/50×10=17.6（万元）该建筑物的折旧总额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元）（2）功能折旧的求取方法①功能折旧分功能缺乏、落后和过剩三类。进一步分可修复和不可修复。②功能缺乏：对可修复的功能，使用该功能的重置成本；对不可修复的功能，采用租金损失资本化法求取。③功能落后：对可修复的功能，使用重新购建价格处理得到；对不可修复的功能，采用类似租金损失资本化法求取。④功能过剩：一般为不可修复的功能，采用功能过剩造成的无效成本。⑤将功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的折旧额相加，即为功能折旧额（3）经济折旧的求取方法经济折旧在估价时点通常是不可修复的，首先应分清是暂时的还是永久的，然后根据租金损失的期限不同采用租金损失资本化法求取每年所损失的租金的现值之和作为折旧额。三、求取建筑物折旧应注意的问题（一）估价上的折旧与会计上的折旧的区别。1、估价上的折旧是市场价的真实减损，是“减价修正”；会计上的折旧是原始价值的分摊、补偿或收回。2、估价中C是某一估价时点的重新购建价格，因估价时点的变化而变化；在会计上C是资产原值，不随时间变化。3、在估价中，重新购建价格与累计折旧额的差为资产的实际价值，它必须与市场价值一致；在会计上，原始价值与累计折旧额的差为资产的帐面价值，它无须与市场价值一致。（二）土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。1、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧；2、建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。课堂练习1.某房地产开发，已知其土地取得成本为2000万元，开发成本1000万元，管理费用为100万元，销售费用60万元。年贷款利率为7%，开发期为3年，求其投资利息为多少？2.某房地产开发，已知其土地取得成本为2000万元，开发成本1000万元，管理费用为100万元，销售费用60万元，销售税费50万元，开发利润1000万元。年贷款利率为7.5%，开发期为4年，求其投资利息为多少？课堂练习3.现已知某宗土地的土地取得成本为5000万元，房屋建造成本2000万元，管理费用300万元，贷款利息150万元，销售费用500万元，销售税费250万元，投资利润率30%；请分别求其开发利润和总售价。4.现已知某宗土地的土地取得成本为5000万元，房屋建造成本2000万元，管理费用300万元，贷款利息150万元，销售费用500万元，销售税费250万元，销售利润率30%；请求其总售价。5.某地征地、安置、拆迁及补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用为2万元/亩，土地开发费（含管理费）均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商的投资利润率为15%，销售税金为售价的5.5%，销售费用为售价的5%。开发完成后可转让土地面积的比率为80%，求该地开发完成后可转让熟地的平均单价。

评估某旧房地产的价格，已知该房地产竣工于10年前，现重新取得该块土地的费用为1000万元，开发成本1500万元，管理费为土地取得成本与开发成本之和的3%，开发期2年。年贷款利率为6%，销售费用为售价的5%，销售税费为售价的5.55%，投资利润率为30%。若折旧额每年为10万元。求该旧房地产现时的价格是多少？课堂练习某厂房2000年建成，钢筋混凝土结构，2007年补办了土地使用权出让，出让年限50年，若其重新购建价格为500万元，则根据直线法求其2007年的现值为多少？综合练习例1.某建筑物重置价格为300万元，经济寿命为70年，有效经过年数为15年，土地使用权剩余年限为40年。其中：装修的重置价格为60万元，平均寿命10年，已使用3年，门窗的损坏修复费用为1.5万元。假设残值率为0，不存在其他折旧情况，求其现值。例2、某写字楼为钢筋混凝土结构，有效经过年数8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率6%，销售费用售价的6%，销售税费为售价的10%，成本利润率为50%。其中建筑物的墙、地面等损坏的维修费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为0，试计算该建筑物的现时市场价格。例3、某商业企业自建一大型超市，钢筋混凝土结构，建成于2004年9月，建筑面积3000㎡。土地面积2000㎡，用途为商业用地，土地取得时间为2002年9月。目前该类土地的取得价格为500万元/亩，超市的开发成本和管理费约合3000元/㎡，开发周期为2年，第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，贷款年利率为8%。当地类似房地产的销售费用为售价的8%，销售税费为售价的12%，投资利润率为80%。建成后即对超市内部进行装修，花去费用100万元，2005年9月份正式开业。若2007年装修价格比2005年上涨了5%，装修的使用寿命为10年，装修残值为0。现该企业欲将超市抵押贷款，请为其评估2007年9月的客观合理价值。（建筑物折旧采用直线法）例4：某开发商取得土地费用500万元，开发成本500万元，管理费为30万元，开发期2年。年贷款利率为10%，销售费用为售价的5%，销售税费为售价的5.55%，投资利润率为20%。至建成前半年，已预售出60%。此时其项目负责人认为已贴好的外墙面砖颜色难看，要求将外墙面砖全部换为其喜欢的颜色，因此多花费成本50万元，也延误了交房日期。于是按合同给原售出的60%住户补交了共计200万的罚款。剩下的40%房产因缺乏资金，须将其暂时抵押贷款。问剩下的