2016年4月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

0016920164

1、【单选题】形式意义上的房地产法是指（）。

《城市房地产管理法》

《土地管理法》

A:

《商品房销售管理办法》

B:

《城市房屋租赁管理办法》

C:

答D:案：A

解析：【正确答案】A【答案解析】(P53)形式意义上的房地产法是指《城市房地产管理

法》。

2、【单选题】对新建房屋进行的权属登记属于（）。

转移登记

初始登记

A:

总登记

B:

变更登记

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】(P68)对新建房屋进行的权属登记属于初始登记。

3、【单选题】按土地用途进行分类，我国的土地可以分为（）。

农用地、建设用地、未利用地

农用地、工业用地、商业用地

A:

住宅用地、工业用地、商业用地

B:

农用地、工商业用地、军事用地

C:

答D:案：A

解析：【正确答案】A【答案解析】(P85)按土地用途进行分类，我国的土地可以分为农

用地、建设用地、未利用地。

4、【单选题】下列关于“小产权房”的说法中，正确的是（）。

小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权

小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权

A:

任何人不能取得小产权房的产权

B:

C:

农村居民都可以取得小产权房的所有权

答D:案：A

解析：【正确答案】A【答案解析】(P87)小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得

房屋的所有权。

5、【单选题】以招标方式出让国有建设用地使用权的主体是（）。

省、市、县人民政府国土资源行政主管部门

市、县人民政府国土资源行政主管部门

A:

市、县人民政府

B:

市、县、乡镇人民政府

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】(P104)招标出让国有建设土地使用权，是指市、县

人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其

他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

6、【单选题】建设用地使用权是指依法对国有土地享有的（）。

占有、使用、处分的权利

使用、收益、处分的权利

A:

占有、收益、处分的权利

B:

占有、使用、收益的权利

C:

答D:案：D

解析：【正确答案】D【答案解析】(P90)建设用地使用权是指依法对国有土地享有的占

有、使用、收益的权利。

7、【单选题】根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，新设立的房地产开发企业取得

的《暂定资质证书》的有效期为（）。

6个月

9个月

A:

1年

B:

2年

C:

答D:案：C

解析：【正确答案】C【答案解析】(P118)根据《房地产开发企业资质管理规定》的规

定，新设立的房地产开发企业取得的《暂定资质证书》的有效期为1年。

8、【单选题】申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，其管辖的法院是（）。

申请人所在地基层人民法院

申请人所在地中级人民法院

A:

房屋所在地基层人民法院

B:

房屋所在地中级人民法院

C:

答D:案：C

解析：【正确答案】C【答案解析】(P101)申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，

其管辖的法院是房屋所在地基层人民法院。

9、【单选题】下列建设用地中，可以以划拨方式取得土地使用权的是（）。

住宅用地

工业用地

A:

商业用地

B:

城市基础设施用地

C:

答D:案：D

解析：【正确答案】D【答案解析】(P102)根据《城市房地产管理法》第24条的规

定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础建设用地和公益事业用地；（3）国家重

点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。

10、【单选题】根据我国现行立法规定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（）。

40年

50年

A:

70年

B:

100年

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】(P92)出让取得的建设用地使用权，依《城镇国有土

地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，其最高年限按下列用途确定：（1）居

住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50

年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。

11、【单选题】根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，电气管线、给

排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期为（）。

1年

A:

2年

3年

B:

5年

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】(P138)根据《建设工程质量管理条例》的规定，建

设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工

程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生

间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

12、【单选题】建设工程监理的现场监理工程师享有的权利是（）。

行政命令权

处罚权

A:

审批监督权

B:

起诉权

C:

答D:案：C

解析：【正确答案】C【答案解析】(P134)按照国际惯例，现场监理工程师应具有以下

权利：（1）决定权；（2）审批监督权；（3）建议权。

13、【单选题】下列各项中，属于商品房预售条件之一的是（）。

已经开始施工建设

房屋已装修完工

A:

已发布预售广告

B:

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

C:

答D:案：D

解析：【正确答案】D【答案解析】(P143)商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付

全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许

可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%

以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

14、【单选题】建设工程投标保证金最高不得超过人民币（）。

10万元

20万元

A:

30万元

B:

50万元

C:

D:

答案：D

解析：建设工程投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式，一般不得超过投标总

价的2%,最高不得超过50万元。

15、【单选题】房地产抵押人的义务之一是（）。

将抵押的房地产交抵押权人管理

保持抵押的房地产价值

A:

就同一房地产不得再次设立抵押

B:

优先履行主债务

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】(P205)保持抵押的房地产价值是房地产抵押人的义务

之一。

16、【单选题】业主在物业管理活动中享有的权利之一是（）。

代表所在区、县人民政府房地产主管部门指导业主委员会的工作

参加业主大会会议，但不一定有投票权

A:

管理业主委员会的工作

B:

提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

C:

答D:案：D

解析：【正确答案】D【答案解析】(P184)依据《物权法》第76条和《物业管理条

例》第6条的规定，业主在物业管理活动中，享有提出制定和修改管理规约、业主大会

议事规则的建议，监督业主委员会的工作等诸多权利。

17、【单选题】我国推行住房公积金制度的起始时间是（）。

1994年

1996年

A:

1998年

B:

2000年

C:

答D:案：A

解析：【正确答案】A【答案解析】(P230)1994年11月23日，财政部、国务院住房

制度改革领导小组、中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，标志

着我国住房公积金制度的建立。

18、【单选题】物业管理的法律性质是（）。

行政管理

公共管理

A:

服务

B:

既管理，也服务

C:

答D:案：C

解析：【正确答案】C【答案解析】(P182)依据《物权法》第82条，物业服务企业或

者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监

督。物业管理的主要内容是服务，而不是管理。

19、【单选题】下列不得设定抵押权的房地产是（）。

所有权、使用权有争议的房地产

承包经营的农村土地

A:

城镇居民的自有房屋

B:

其他地上附着物

C:

答D:案：A

解析：【正确答案】A【答案解析】(P202)依据《物权法》第184条，下列房地产不得

抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用

权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单

位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不

明或者有争议的房地产；（5）依法被查封、扣押、监管的房地产；（6）法律、行政法

规规定不得抵押的其他房地产。

20、【单选题】房地产开发贷款不仅要符合贷款银行贷款担保的有关规定，而且要（）。

公开、公平、公正

合法、有效、足值

A:

充分、及时、有效

B:

合规、公开、有效

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】(P210)］房地产开发贷款担保要合法、有效、足

值，并符合贷款银行贷款担保的有关规定。以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程

部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。

21、【单选题】业主委员会是业主大会的（）。

监督机构

A:

决策机构

权力机构

B:

执行机构

C:

答D:案：D

解析：【正确答案】D【答案解析】(P186)业主委员会是业主大会的执行机构，是经业

主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案，在物业管

理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

22、【单选题】廉租房住户退回廉租房的情形之一是无正当理由连续未在所承租的廉租房居

住的时间达到（）。

2个月以上

3个月以上

A:

6个月以上

B:

12个月以上

C:

答D:案：C

解析：【正确答案】C【答案解析】(P227)在下列情况下，享受实物配租的家庭应当按

合同约定退回廉租住房：（1）将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的；（2）无

正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；（3）无正当理由累积6个月

以上未缴纳廉租住房租金的。

23、【单选题】下列属于公共租赁住房出租对象的是（）。

城乡低收入阶层

城镇单身职工

A:

家庭成员多的职工

B:

在城镇稳定就业的外来务工人员

C:

答D:案：D

解析：【正确答案】D【答案解析】(P227)公共租赁住房是指由公共财政投资或企业或

其他机构投资建设，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定

就业的外来务工人员出租的保障性住房。

24、【单选题】下列各项中，属于住房公积金制度特征之一的是（）。

救济性

互助性

A:

营利性

B:

扶助性

C:

D:

答案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】(P230)住房公积金具有以下特征：（1）强制性和义

务性；（2）融资性、互助性；（3）保障性住房公积金是我国住房保障体系的一项重要制

度。

25、【单选题】下列关于住房公积金管理中心的表述，正确的是（）。

属于事业单位

属于政府机关

A:

不得设立分支机构

B:

不具体从事住房公积金的核算

C:

答D:案：A

解析：【正确答案】A【答案解析】(P231~232)住房公积金管理中心是直属城市人民政

府的不以营利为目的的独立的事业单位，负责住房公积金的管理运作。县（市）不设立住

房公积金管理中心，有条件的县（市）可以设立分支机构。住房公积金管理中心与其分支

机构应当实行统一的规律制度，进行统一核算。

26、【单选题】下列情形中，可以免征土地增值税的是（）。

企业用于投资转让房屋

建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30％

A:

个人用于投资转让房屋

B:

个人居住满5年，由于工作调动而转让原自用住房，经申报核准

C:

答D:案：D

解析：【正确答案】D【答案解析】(P241)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自

用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；

居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增

值税。

27、【单选题】契税的征税对象是（）。

房屋租赁

房屋抵押

A:

房屋出售

B:

房屋继承

C:

答D:案：C

解析：【正确答案】C【答案解析】(P243)契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行

为，具体包括国有土地使用权的出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋

买卖、房屋赠与和房屋交换。

28、【单选题】下列各项中，属于商品房包销的特征之一的是（）。

稳定性

风险性

A:

规范性

B:

收益性

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】(P174~175)商品房包销具有以下特征：（1）合作性

和分工性；（2）风险性；（3）排他性；（4）包销商权限的广泛性。

29、【单选题】住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于

（）。

单位职工集体建房

担保

A:

购买国债

B:

公共设施建设

C:

答D:案：C

解析：【正确答案】C【答案解析】(P233)住房公积金管理中心在保证住房公积金提取

和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房

公积金管理中心不得向他人提供担保。

30、【单选题】下列不属于物业服务合同特点的是（）。

综合性

单一性

A:

有偿性

B:

双务性

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】(P191)物业服务合同具有以下特点：（1）物业服务

合同是综合性的合同；（2）物业服务合同是有偿、双务性质的合同；（3）物业服务合同

的标的是行为。

31、【多选题】国家征收集体土地的条件包括（）。

国家需要

集体同意

A:

公共利益需要

B:

足额补偿，妥善安置

C:

遵循法定的程序

D:

答E:案：CDE

解析：【正确答案】CDE【答案解析】(P77)

32、【多选题】国有土地上的建设用地使用权的设立方式包括（）。

国有建设用地使用权出让

国有土地租赁

A:

国有土地使用人作价出资

B:

国家对集体土地征收

C:

建设用地使用权划拨

D:

答E:案：ABCE

解析：【正确答案】ABCE【答案解析】(P91~92)国家可以通过与建设用地使用权人的合

同设立建设用地使用权，也可以行政划拨的方式设立建设用地使用权。其中合同设立包

括：（1）国有建设使用权出让；（2）国有土地租赁；（3）国有土地使用权作价出资和

入股。

33、【多选题】《物业服务企业资质管理办法》将物业服务企业资质等级分为（）。

特级

一级

A:

二级

B:

三级

C:

四级

D:

答E:案：BCD

解析：【正确答案】BCD【答案解析】(P188)《物业服务企业资质管理办法》第3条把

物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低

等级核定，并设1年的暂定期。

34、【多选题】房地产信托融资与REITs的区别有（）。

REITs实质上是证券化的产业投资基金，而房地产信托融资主要是债权式投资

REITs可以直接持有运营不动产，并享有法律上的权属，而房地产信托融资不转移信托财产

A:

的权属

B:

REITs通过专业化的管理，从事多样化的投资，而房地产信托融资以单一项目为主

REITs产品周期较长，一般为10～15年，而房地产信托融资产品周期较短，一般为3—5年

C:

REITs的投资份额流动性较差，而房地产信托融资具有较高的流动性和变现性

D:

答E:案：ABC

解析：【正确答案】ABC【答案解析】(P220~221)

35、【多选题】房地产估价的原则包括（）。

独立、客观、公正原则

合法原则

A:

替代原则

B:

最高最佳原则

C:

估价时点原则

D:

答E:案：ABCDE

解析：【正确答案】ABCDE【答案解析】(P170)除了独立、客观、公正原则外，《房地

产估价规范》要求房地产估价还应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时

点原则。

36、【问答题】房地产

答案：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质的实体和依托于物质实体上

的权益。

37、【问答题】商品房销售广告

答案：是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用各种有形物质或者

无形媒介为载体，发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产

项目介绍的广告。

38、【问答题】买卖不破租赁规则

答案：是指房屋在租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖而发生的所有权的变动的，不

影响租赁合同的效力，原房屋租赁合同继续有效。

39、【问答题】住房公积金

答案：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城

镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工，依法缴存的长期住房储

金。

40、【问答题】土地增值税

答案：是指对转让房地产并取得收入的单位和个人，一起转让房地产所取得的增值额为计

税依据而征收的一种房地产税。

41、【问答题】简述房屋登记与土地登记的关系。

答案：（1）在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级

以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并

颁发房屋所有权证书。（2）房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管

理部门申请房产变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更

改土地使用权证书。

42、【问答题】简述建设工程施工合同承包人的一般义务。

答案：（1）按照设计文件和施工合同严格施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减

料；（2）接受发包人的必要监督；（3）按期完成和交付合格工程；（4）保修责任和损

害赔偿责任。

43、【问答题】简述申请购买限价商品住房应符合的条件。

答案：（1）申请人须具有完全民事行为能力；（2）申请人具有本市户籍或具有本市常住

户籍并达到一定的年限；（3）单身家庭、离异家庭提出申请的，需满足年龄、离异时间

上的要求；（4）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准；（5）申

请家庭成员在一定时限内没有住房交易记录。（1分）

44、【问答题】简述作为居间人的房地产经纪机构的权利和义务。

答案：（1）在开展房地产居间活动时，房地产经纪机构作为居间人促成合同成立后，有

权向委托人收取约定的报酬；（2）未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求

委托人支付从事居间活动支出的必要费用；（3）居间人有如实报告的义务，应当就有关

订立合同的事项向委托人如实报告；（4）故意隐瞒与订立合同有关重要事实或者提供虚

假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

45、【问答题】试述房地产开发项目运作中项目公司融资的类型及内容。

答案：（1）房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房

屋建设的项目。它是一项高投入、高风险的投资经营项目，需要大量资金支持。许多房地

产开发项目都设立项目公司，以项目本身信用为基础进行融资，已成为房地产开发及各种

工程资本运作的核心。（2）项目公司股权式融资，将投资者资产与项目资产独立开来，

彼此没有追索权。项目公司股权式融资主要有两种方式：一种是由项目投资者设立一家专

门为一个特定项目而成立的公司，由该公司和其他投资者组成投资机构进行项目融资；二

是由项目的投资者共同出资设立一个项目公司，该项目公司对项目资产拥有所有权，并负

责项目的建设、经营和融资。（3）项目公司银行贷款融资，以项目公司本身的现金流和

收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物，往往应用于现金流稳定的大型

基建项目。主要有两种形式：一是无追索权的项目融资，贷款的还本付息完全依靠项目的

经营效益，贷款银行以该项目拥有的全部资产做担保。二是有限追索权的项目融资，贷款

银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保，但担保人仅以其提供的担保金额为限承担

责任。（4）项目公司股权转让，项目公司在运营一段时间后，通过股权转让来吸引新的

投资者，从而为项目开发注入新的资金。

46、【问答题】（1）马某与孔某签订的房屋抵押合同是否有效?为什么?

答案：（1）马某与孔某签订的房屋抵押合同有效。因为马某将房屋出租给聂某仅仅转移

了房屋的占有权和使用权，并没有转移所有权，因此，他有权将出租的房屋设定抵押权，

设定抵押权并不影响聂某对该房屋的继续占用和使用。而且马某与孔某是自愿订立抵押合

同，亦并未违反法律和社会公共利益，且办理了抵押登记手续，故该抵押合同有效。

47、【问答题】（2）马某与孔某签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?

答案：（2）马