归去来兮辞-课件179

03四月2024世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT02四月2024世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建1报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发展建议世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发2总体功能布局：

三城共荣的构想——内城、外城、卫城卫城（复合区）内城（居住区）外城（公建区）外城资源条件：临长安路，商业价值最大物业类型：大型集中商业+类公寓+酒店+风情商业街主要功能：依托核心驱动物业大型集中商业，形成项目价值与档次标杆，形象展示核；通过公建物业拔高容积率。为内城社区提供完善配套。内城资源条件：西邻解放军政治学院，相对私密、安静物业类型：住宅为主，南侧临友谊路部分商业主要功能：依托项目合力，树立高尚社区认知，实现快速资金回笼。后期实现价值突破。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT总体功能布局：

三城共荣的构想——内城、外城、卫城卫城内3总体功能布局：

三城共荣的构想——内城、外城、卫城外城资源条件：临长安路，商业价值最大物业类型：大型集中商业+类公寓+酒店+风情商业街主要功能：依托核心驱动物业大型集中商业，形成项目价值与档次标杆，形象展示核；通过公建物业拔高容积率。为内城社区提供完善配套。内城资源条件：西邻解放军政治学院，相对私密、安静物业类型：住宅为主，南侧临友谊路部分商业主要功能：依托项目合力，树立高尚社区认知，实现快速资金回笼。后期实现价值突破。卫城资源条件：回迁区住宅与商业位置已定，发展空间受限物业类型：商业、住宅主要功能：最先启动区域，保证快速回现。作为整个项目的功能补充。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT总体功能布局：

三城共荣的构想——内城、外城、卫城外城内城卫4总体功能布局：

三城共荣的构想——内城、外城、卫城卫城（复合区）内城（居住区）外城（公建区）外城——国际时尚区展示/开放/商业/交流城市功能内城——高尚居住区私密/高品质/安全中高端居住功能卫城——活力休闲区融合/过渡/复合/多元内、外城功能的补充世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT总体功能布局：

三城共荣的构想——内城、外城、卫城卫城内5北区之于项目整体的目标与功能自身条件先天不足，其功能定位必然是南区核心功能的补充与融合前期沉淀大量资金，北区最先启动，必须为后续大规模开发提供资金保障，因此，快速回现是北区开发首要目标。北区目标世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT北区之于项目整体的目标与功能自身条件先天不足，其功能定位6报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发展建议5#楼定位北区商业定位世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发75#楼定位探讨前提及探讨视角北区5#楼定位探讨开发商阶段目标——快速回现项目前期沉淀大量资金，北区最先启动，必须为后续大规模开发提供资金保障，因此，快速回现是北区开发首要目标。之于整体定位——规模较小，对整体功能定位影响有限政府规划审批部门未对中轴线两侧物业类型的强制性规定；住宅物业能满足规范要求前提；探讨前提经济效益角度——两种方案的收益测算；噪声处理对成本增加的影响分析探讨视角项目整体发展角度——5#在项目整体的关系与地位市场角度——住宅产品与公寓产品相比消化速度与消化风险相对小，在市场调整期内，这一结论将在1-2年内延续规划要求——具备居住物业设计条件政府规划审批部门未对中轴线两侧物业类型的强制性规定；住宅物业能满足规范要求前提；世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT5#楼定位探讨前提及探讨视角北区5#楼定位探讨开发商阶段目标85#的两种方案：方案一为公寓、方案二为住宅北区5#楼定位探讨方案一方案二物业类型：公寓建筑面积：1050平*27F=约2.8万,指标来源于最新版5号楼方案入口方式：从南关正街一侧进入立面形象：方正、公建对下部商业影响：占用临街商业面积，剪力墙相对较小物业类型：住宅建筑面积：700平*27F=约1.9万，指标来源于4.30.dwg入口方式：从北区社区内部进入立面形象：可设计成公建化意向对下部商业影响：占用商业内部面积，部分剪力墙落地世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT5#的两种方案：方案一为公寓、方案二为住宅北区5#楼定位探讨9市场角度——公寓除宏府项目，市场平均速度在15-25套/月，1000平米左右项目1月2月3月4月宏府西华门广场59568925013272.63假日国际公寓32678715931296.81阳光里汇总29283610331033南苑大厦(粉巷一号）292836756541.79和平大道汇总-217173532.08宇隆公寓(铂林.美域)4411241131305.97西旅国际--1300-1600

会展国际--600-800

单位：平米公寓项目20091月-4月销售面积情况说明：灰色部分数据来源于西安房管局,白色部分为市调估算值。宏府项目凭借稀缺的地段优势，一直以来是区域内销售最好项目，4月达到3千平米。同区域内的假日项目其每月销售速度1000多平米。其他项目销售速度基本在500-1000平米，即每月15-25套左右。北区5#楼定位探讨世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT市场角度——公寓除宏府项目，市场平均速度在15-25套/月，10项目1月2月3月4月平均万科新地城108640553000-400040004000左右荣城-21546899113846812荣城（18万）悦城（5.5万）自由自宅（5.5万）万科新地城（11万）九锦台（36万）凯旋城（老项目）瑞鑫摩天城（22万）长安路以东南二环沿线30010204050套/月单位：平米荣城与新地城20091月-4月销售面积情况北区5#楼定位探讨市场角度——区域内可见住宅项目供应不多，但个盘市场实现差异性大，荣城项目表现突出，09年月均销售约6812平米区域内目前住宅项目供应不多，可参照项目较少。荣城销售速度突出，从西安房管局的销售数据来看09年月均销售速度在60套左右。如项目周边悦城、自由住宅等小规模项目市场认知度不高，销售状况一般。说明：荣城2、3、4月与万科1、2月销售数据来源于西安房管局世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT项目1月2月3月4月平均万科新地城108640553000-11市场角度——近一年来，项目周边公寓产品月均回款额仅为住宅产品的一半；满足刚性需求的住宅产品回现能力突出当前市场情况对比：08年5月至09年4月，项目周边的公寓产品月均回款额仅为住宅产品的一半北区5#楼定位探讨项目周边公寓产品月回款区间为500-1300万，平均700万荣城约3700万九锦台约300万凯旋城约1700万500万1000万1500万2000万2500万3000万悦城约1000万自由自宅约1000万海星自由城约700万瑞鑫摩天城约1200万500万1000万1500万2000万2500万3000万粉巷一号约500万和平大道约550万阳光里约500万假日国际约600万宏府嘉会约1200万会展国际约450万项目周边住宅产品月回款区间为1000万-3000万，平均1500万万科约2800万世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT市场角度——近一年来，项目周边公寓产品月均回款额仅为住宅产品12市场角度——从世联在多个城市积累的市场经验以及西安本土市场表现来看，在市场调整期阶段，以满足刚性需求的住宅产品与公寓产品相比市场风险相对小北区5#楼定位探讨发展

急速上升

下降

调整期时间世联通过在多个房地产市场的经验积累总结市场周期规律；东南沿海城市在07年四季度率先进入调整期，目前仍然没有明确的市场上升信号，调整期周期应在2年甚至2年以上。在宏观政策影响下，西安在08年第二季度进入市场顶峰。量平价滞；第三季度市场进入调整期，投资客户渐少，刚性需求突出，从现行调整的城市经验来看，未来一年内延续这一特征的可能性很大量升价跌量平价滞量价齐升小阳春市场景气程度世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT市场角度——从世联在多个城市积累的市场经验以及西安本土市场表13经济效益评价——经济测算基础北区5#楼定位探讨项目方案一（公寓）指标参照于最新版5号楼公寓方案方案二（住宅）指标参照4.30.dwg占地面积（基座面积）1050平700平建筑面积2.8万（1050平米*27层）1.9万（700平米*27层）土地成本1000元/平开发成本4314元/平米3495元/平米销售价格5500元/平7000元/平销化速度1000平/月说明：区域周边公寓产品市场平均水平在15-25套左右，个别项目如宏府市场表现突出，月售80套左右。本项目公寓销售速度按25套/月，月售1000平米计算。2700平/月说明：市场可比项目较少，荣城销售速度在40-70套左右，万科在高单价条件下实现30-40套左右销售速度。本项目按照30套/月，户均90平米左右，月售2700平米计算。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT经济效益评价——经济测算基础北区5#楼定位探讨项目方案一（公14附件：公寓开发成本北区5#楼定位探讨序号项目名称数量(㎡)单价(元/㎡)金额(万元）备注1土地费用

1.1土地成本10501000.00105.0项目总体土地成本为66700万元，总占地面积为6.4万平，容积率约10，故计算出单平建筑面积的土地出让金为1000元；为对比便利，两种方案统一以较大的基底面积作为占地面积，不考虑土地的交叉使用

土地费用小计

1000.00105.0

2前期工程费

2.1规划设计费2800040.00112.0包括整体规划、建筑单体和景观设计2.2其他前期各项费用2800010.0028.0含勘查、三通一平等

前期工程小计

50.00140.0

3建筑安装工程费

3.1地上建筑安装工程费280002700.007560.0

3.2装修28000800.002240.0

建安工程费小计

3500.009800.0

4基础设施配套费28000400.001120给大市政5管理费用

301.4=（1+2+3）×3%6不可预见费

251.1=（1+2+3）×2.5%7其他费用

7.1报建费2800090.00252.0

7.2工程监理费及其他行政性收费2800040.00112.0

其他费用小计

364.0

9合计280004314.8112081.5

世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT附件：公寓开发成本北区5#楼定位探讨序号项目名称数量(㎡)单15附件：住宅开发成本北区5#楼定位探讨序号项目名称数量(㎡)单价(元/㎡)金额(万元）备注1土地费用

1.1土地成本7001000.0070.0项目总体土地成本为66700万元，总占地面积为6.4万平，容积率约10，故计算出单平建筑面积的土地出让金为1000元；为对比便利，两种方案统一以较大的基底面积作为占地面积，不考虑土地的交叉使用

土地费用小计

1000.0070.0

2前期工程费

2.1规划设计费1900040.0076.0包括整体规划、建筑单体和景观设计2.2其他前期各项费用1900010.0019.0含勘查、三通一平等

前期工程小计

50.0095.0

3建筑安装工程费

3.1地上建筑安装工程费190002700.005130.0

3.2装修190000.000.0

建安工程费小计

2700.005130.0

4基础设施配套费19000400.00760给大市政5管理费用

158.9=（1+2+3）×3%6不可预见费

132.4=（1+2+3）×2.5%7其他费用

7.1报建费1900090.00171.0

7.2工程监理费及其他行政性收费1900040.0076.0

其他费用小计

247.0

9合计190003470.126593.2

世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT附件：住宅开发成本北区5#楼定位探讨序号项目名称数量(㎡)单16附件：防噪措施研究——目前区域内住宅、公寓项目多应用中空玻璃作为防噪措施，已成为区域购买基本平台要求，故住宅方案在防噪方面没有额外增加建筑成本北区5#楼定位探讨物业类型项目名称防噪措施公寓南门国际中空玻璃塑钢窗会展国际中空玻璃塑钢窗宏府嘉会断桥铝合金窗假日国际中空玻璃塑钢窗住宅翡翠明珠中空玻璃塑钢窗宏信国际花园中空玻璃塑钢窗九锦台断桥铝合金low-e玻璃（隔热降噪）通风降噪窗是较为先进的降噪设施，建安成本增加仅为千分之六无论住宅、公寓产品，中空玻璃塑钢窗已经成为市场平台要求，没有成本差异通风降噪窗：包括型材和安装费用，共约526元/平方米；普通塑钢窗：包括型材和安装等综合成本约360元/平方米；通风降噪窗每平米比普通铝合金窗约贵166元/平米，以窗户面积与建筑面积之比为1：10计算，则每建筑平米成本增加16.6元以高层建筑建安成本为2700元计算，成本增加仅为千分之六。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT附件：防噪措施研究——目前区域内住宅、公寓项目多应用中空玻璃17经济效益评价——从利润总额和利润率来看，公寓方案整体收益优势显著；但从回现速度与销售周期来看，住宅方案销售周期短，内部收益率高，具备较高的资金收益效率优势北区5#楼定位探讨序号项

目公寓方案指标住宅方案指标

单位1占地面积1050700平米2总建筑面积2.81.9万平3项目总投资137537485万元4项目经营收入1960010450万元5利润总额58472965万元7投资利润率（）42.51%39.62%

9财务净现值（FNPV）31781923万元10财务内部收益率（FIRR）19.84%50.88%

11动态投资回收期31.5年12销售周期2.50.6年13销售首年销售总收入840010450万元20090511_世纪龙城_5#公寓方案.xls20090511_世纪龙城_5#住宅方案.xls世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT经济效益评价——从利润总额和利润率来看，公寓方案整体收益优势18项目发展整体考虑——就项目整体来看，5#楼的投资额、供应量占比较小，其定位的影响局限于项目启动的头三年，对项目整体发展影响有限北区5#楼定位探讨之于项目整体发展——

5#楼供应量占项目整体的比例不超过5%，投资额占比相对更低，其定位对项目整体发展的影响十分有限；从这一角度讲，住宅定位与公寓定位的对整体功能定位无重要影响。之于项目形象——北区整体形象对南关正街形象影响较大，若规划部门对沿街面有明确的形象要求，公寓形象展示较住宅优势显著。从项目形象来看，5#无论是住宅还是公寓，只要做到与整个项目和谐一致即可，对整体形象展示影响有限。之于项目资金安排——鉴于楼座体量，5#的收益对整个项目开发周期影响较小；但在项目启动前期，资金通常较为紧张，相比之下住宅方案回现速度更快。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT项目发展整体考虑——就项目整体来看，5#楼的投资额、供应量占195#定位方案评价：如果对启动期回现速度、以及启动资金有一定要求，建议选择住宅方案；如果对南关正街形象、利润率、利润总量相对关注，建议选择公寓方案方案评价角度评价结论市场实现性财务收益回现速度形象展示方案一公寓风险相对较大，在市场调整期内，客户中的投资需求相对谨慎总投资约1.4亿；利润率相对高，43%，税前利润5900万；财务内部收益率较低1000平/月，销售周期长，约为2年-3年公建立面形象，与南关正街的形象相对契合若政府对长安路形象有严格要求，且前期更为关注利润率、利润总量目标，建议选择公寓方案方案二住宅风险小，刚性需求一直以来是市场主流消费，尤其在市场调整期内市场风险较投资产品相对较低总投资约7500万；利润率相对低，40%；税前利润3000万；内部收益率较高49%2700平/月，销售周期短，6个月，回现速度快尽量通过公建化形象与长安街形象契合，但空间有限若前期启动资金有限，且对回现速度要求较高，建议选择住宅方案北区5#楼定位探讨对于5号楼的定位，无论是住宅还是公寓，其对整体功能定位影响不大，主要取决于开发商对北区的开发目标以及北区本体所面临的各种限制条件。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT5#定位方案评价：如果对启动期回现速度、以及启动资金有一定要20从当前项目进度与资源条件来看，北区之于整个项目来讲其主要功能：快速回现、功能补充本体条件住宅市场北区功能从住宅市场表现来看，区域内住宅供应稀缺，市场表现主要有五类置业客户，其中以首次置业与首次改善客户成交活跃。从本体条件来看，北区整体资源条件劣于南区住宅，且规模有限，其客户定位应迎合主流需求，降低市场风险住宅方案客户定位——从北区本体资源与目标来看，住宅客户定位建议以市场主流需求为主，以降低市场风险保证前期快速回现，后期南区住宅考虑客户升级与价值提升北区5#楼定位探讨世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT从当前项目进度与资源条件来看，北区之于整个项目来讲其主要功能21核心客户重要客户偶得客户核心客户——安居乐业的成长型家庭置业目的：首次改善重要客户——衣食无忧的准婚青年置业目的：解决基本居住需求偶得客户——改善需求的成熟家庭置业目的：居所改善升级住宅方案客户定位——从北区本体资源与目标来看，住宅客户定位建议以市场主流需求为主，以降低市场风险保证前期快速回现，后期南区住宅考虑客户升级与价值提升北区5#楼定位探讨世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT核心客户重要客户偶得客户核心客户——重要客户——偶得客户——22比例户型目标客户两居室50%80平米左右两居室首次置业准婚青年90平米左右两居室首次置业准婚青年部分首次改善成长型家庭三居室50%100-110平米紧凑三居室首次改善成长型家庭120-130平米三居室首次改善成长型家庭部分改善升级成熟家庭北区5#楼定位探讨住宅方案户型配比——若5号楼以住宅为定位，建议建筑形态与6号楼一致世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT首次改善成长型家庭北区5#楼定位探讨住宅方案户型配比——若523核心客户重要客户边缘客户公寓方案客户定位——自身体量不大，建议以市场主流客户为主，保证前期快速回现核心客户——投资客来源：城市中高收入人群、周边县市私企业主、政府官员等重要客户——过渡性居住需求来源：区域内年轻白领边缘客户——草创型、成长型企业办公需求来源：城市中小规模的成长型企业北区5#楼定位探讨世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT核心客户重要客户边缘客户公寓方案客户定位——自身体量不大，建24户型套数占比目标客户30-50平米一居室60-65%投资客过渡居住型客户60-70平米两居室25-30%过渡居住型客户投资客90-110平米紧凑三居室5-10%自住客户投资客北区5#楼定位探讨公寓方案户型配比——若5号楼以住宅为定位，建议建筑形态与6号楼一致世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT北区5#楼定位探讨公寓方案户型配比——若5号楼以住宅为定位，25报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发展建议5#楼定位北区商业定位多方案经济效益评价世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发26北区商业定位面临的主要问题：在现有技术限制条件与目标要求下，如何挖掘产品的商业价值北区商业定位本体条件市场表现整体定位本体条件对业态、业种、档次的限制问题契合本体条件业态的市场实现和发展机会北区定位需考虑与整体、南区的定位关系思考方向世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT北区商业定位面临的主要问题：在现有技术限制条件与目标要求下，27本体角度——不支撑形象要求高、楼层要求明确的百货、高端专业店进驻；可以发展昭示性要求高、楼层关注度低的业种北区商业定位优势——沿南关正街面约100米，具备较好的昭示性劣势——北区商业整体形象不高、整体价值有限；二层以上的竖向交通是关键限制条件首层高价值区有限——首层面积狭促仅1800平，其余为回迁商业与高价值核心商业区相对区隔——由规划路相对区隔整体规模较小北区回迁商业分布图结论1：本体条件不支撑对于形象要求相对高、楼层要求明确的业态、业种，如百货、高端专业店等；结论2：可以发展昭示性要求高、楼层要求不严格的业种世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT本体角度——不支撑形象要求高、楼层要求明确的百货、高端专业店28市场角度——市场上3层以上业态主要为休闲、娱乐、办公，承租面积在2000-7000平大厦名称总层数单层面积每层业态明细西安百货大厦地上8层，地下1层总进深35，总开间65，单层面积约2200负一层，迪厅面积约2200平米1层，银行、服饰主力店中行160㎡，哥弟服饰50㎡，鳄鱼服饰120㎡；光大银行220㎡；2层，千家粗粮王--餐饮生意火爆，餐点爆满3-5层，滚石新天地--KTV、自助、红酒吧计算总规模7000㎡6-7层，在装修，计划以后做酒店计算总规模4500㎡8层，办公、物业自用面积约2200平米海大天地商厦地上6层，地下1层总开间50，总进深56，单层2800㎡左右负一层，世纪金花-宜品生活面积约2800平米1-4层，世纪金花，必胜客占了1、2层少量面积世纪金花总营业面积15000余㎡，必胜客200-250㎡左右；5-6层，翡翠明珠KTV合计营业面积6000㎡左右后半部分7层属于华航风格酒店；华航风格酒店营业面积5000-6000㎡；陕西文物大厦地上6层，地下1层总进深70，开间30左右，单层2100㎡负一层，babyface电玩城（正在转出经营）面积约2100平米1层，服饰主力店太平鸟110㎡，E&You110㎡，贝拉维拉120-130㎡2层，太平洋百货，百富烤霸百富烤霸150㎡，太平洋百货3-4层，陕西文物总店，商务办公面积约4200平米5-6F，陕西文物大厦商务酒店面积约4200平米富豪大厦地上6层，地下1层总开间50，总进深44，单层面积2200㎡左右负一层，广济大药房展区一小部分，其余为仓库、广济大药房250㎡左右1层，工行、眼镜店，服饰主力店，芝麻开门摄影雅戈尔210㎡，登喜路210㎡2-4层，蒙娜丽莎、六本木料理蒙娜丽莎整体营业面积约5000平方米。二层六本木约800-1000㎡5层，塞纳河法国餐厅规模1300㎡；本层其余的为大厦部分业主的办公处6层，租户办公处面积约2200平米富豪大厦最南边的部分整栋租给工商银行每层300平左右，共6层外贸国际地下1层，地上7层总开间40米，进深26米，单层面积约为1100㎡左右负一层，动漫电玩城新开业，最近生意比较好1-2层，五环Novo生意一向比较好3层，零点酒吧新开业，最近生意比较好4-5层，美格菲健身中心营业面积有4000㎡；6层，静思瑜伽会所静思水疗纤美中心面积约1100平米7层，广告公司：川鹄设计/办公室面积约1100平米南大街商业：服饰类主力店主要集中于1-2层；餐饮类主要集中于2-3层；休闲、娱乐、办公集中于3层以上北区商业定位世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT市场角度——市场上3层以上业态主要为休闲、娱乐、办公，承租面29市场角度——休闲、娱乐、办公业态承受租金与零售业态相比相对较低，但承租面积大总结得出商业业态承租面积及租金承受力规律模型如下：不同业态租金承受能力（不完全统计）西安办公市场相对饱和，租金水平在1-2元/平/天不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下，坪效低的业态客流带动能力比较强，承受租金能力低；坪效高的业态客单相对较高，租金承受能力也较强。

业态租金（元/天.平米）超市0.5-2百货1-5（高端6-10）娱乐0.5-3餐饮1-2（西餐2-4）电器2-3（部分可达4-5）大型家居1-2健身2-6体育用品2-10美容美发2-10服装3-20化妆品10-50最高最低其次最小零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表眼镜、通信最大特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大型主力店：百货公司、超市、影院次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心北区商业定位世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT市场角度——休闲、娱乐、办公业态承受租金与零售业态相比相对较30市场角度——新兴大面积业种种类日趋多元，其选址共同点在于对交通、昭示性有较高要求，对楼层相对不敏感大面积业种选址要求共同点对交通、昭示性要求相对较高对楼层不敏感、租价承受能力不高承租面积其他要求常见楼层教育培训1000-3000平交通便利/目标人群相对聚集/处于一个整层2F-6F，办公楼/底商裙楼医疗体检2000-4000平交通便利/处于一个整层/竖向交通便利2F-4F，办公楼/底商裙楼KTV1000-3000平昭示性好/交通便利/首层独立出入口2F-5F,独立商业/底商裙楼婚纱摄影1000-2000平交通便利/商圈内部/昭示性好/明确的竖向交通1F-3F独立商业/底商裙楼电器店500-3000平交通便利/明确的入口1F-3F美容/美发300-500平人流密集/明确的竖向交通1-3F足疗300-500平昭示性好，明确的竖向交通2-3F北区商业定位适合北区发展的大面积业种世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT市场角度——新兴大面积业种种类日趋多元，其选址共同点在于对交31整体定位的角度——从项目整体发展考虑，北区可以作为南区休闲娱乐业态的补充，发展与shoppingmall相融难度较大的休闲、娱乐、商业业态项目南区的shoppingmall为项目的核心商业；项目整体定位于RBD，但有一些业态的选址要求与shoppingmall融合性不高，可以将这些业态布置于北区：主要有两类：对昭示性要求较高的外向型业态，电器专业店、品牌服装专业店与shoppingmall客群融合度不佳的业态，如教育培训、体检中心等北区商业定位卫城外城卫城——配角/补充业态：与shoppingmall相融难度较大的休闲、娱乐、商业业态；外城——主角/核心业态：一站式shoppingmall，涵盖零售、休闲娱乐、餐饮、超市等业态世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT整体定位的角度——从项目整体发展考虑，北区可以作为南区休闲娱32北区商业发展策略北区商业定位作为南区的功能的有益补充，使得区域休闲、娱乐形态丰富多元；通过昭示性强、弹性分割的外向性商铺，与shoppingmall经营方式形成一定差异，以满足商户的差异化选址需求；通过竖向交通的合理设计，增强铺面的外向性，带动人流上行世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT北区商业发展策略北区商业作为南区的功能的有益补充，使得区域休33商业定位北区商业定位多元商业裙楼——以购物、餐饮、休闲、办公等功能复合的商业裙楼keyword：复合、时尚、活力、弹性世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT商业定位北区商业多元商业裙楼——以购物、餐饮、34业态业种定位北区商业定位一、二层以服装品牌专业店、电子电器专业店、品牌餐饮为主，功能为目的性购物、餐饮；三、四层以KTV、美容、棋牌等休闲业态为主，补充体检、培训、婚纱摄影等业种；考虑到招商工作推进，多数位置考虑到备选方案。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT业态业种定位北区商业一、二层以服装品牌专业店、电子电器专35在裙楼南北两端及中部临街位置分别设置竖向交通，以保证各铺位的竖向通达性北区商业平面布局三组竖向交通即可保障各铺位相对独立的通达性各套竖向交通均建议设置电梯、步梯系统；注：北端竖向交通需占用临街散铺、公寓楼的位置；中部交通需与回迁商户协调位置商业垂直交通体系电梯步行梯四号楼北侧楼体占据面积北端竖向交通占用四号楼部分面积ABC客流走向世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT在裙楼南北两端及中部临街位置分别设置竖向交通，以保证各铺位的36业态业种定位及布局——一、二层以服装品牌专业店、电子电器专业店、品牌餐饮为主北区商业定位4#北侧楼体回迁商业4#北侧楼体首层总建面1800平二层总建面4300平152343567894序号面积主推业态1500平电器电讯店2700平服装专卖店/品牌餐饮3600平一拖二服装专卖店/品牌餐饮4300平一拖二服装专卖店/品牌餐饮5300平一拖二服装专卖店/品牌餐饮6700平品牌餐饮7700平电器电讯店81200平电器电讯店/品牌餐饮/运动专业店91100平品牌餐饮/婚纱摄影世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT业态业种定位及布局——一、二层以服装品牌专业店、电子电器专37业态业种定位及布局——三、四层以KTV、美容、棋牌等休闲业态为主，补充体检、培训、婚纱摄影等业种北区商业定位4#北侧楼体三层总建面1800平四层总建面4300平171615序号面积业态定位排序101000平婚纱摄影111000平运动专业店121000平美容/足疗13600平餐饮14600平餐饮151000平KTV/体检/办公161000平KTV/体检/办公171000平KTV/体检/办公18600平KTV/教育培训19600平KTV/教育培训4#北侧楼体12111013141819世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT业态业种定位及布局——三、四层以KTV、美容、棋牌等休闲业态38报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发展建议5#楼定位北区商业定位多方案经济效益评价世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发39以调整后的北区商业开发目标为前提，从市场实现、经济测算、本体条件等角度出发，对三个方案展开综合评价北区商业形态评价原北区商业发展目标：快速回现作为北区主要开发目标;保证项目开发体量，在市场可实现的情况下提高容积率当前北区发展目标：不完全以快速回现为主要开发目标；在中期（约15年）成本可回收的前提下，可以考虑部分持有。方案二：2层商业+5#（30层住宅）；1-2层商业销售方案一：4层商业+5#（27层住宅）；1-2层商业销售，3-4层持有出租方案三：空中洋房的个性化产品方案方案评价视角：本体条件市场实现经济评价注：1.考虑到测算前提统一，假设5#楼定位于住宅，对测算的趋势结论影响不大;2.2层商业的竖向空间可以补充3层住宅或公寓世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT以调整后的北区商业开发目标为前提，从市场实现、经济测算、本体40通过两种算法研究方案一、方案二的经济收益性北区商业形态评价研究对象：3、4层商业租金收益研究目的：考察3、4层商业的租金收益水平，即3、4层商业在市场租金水平下，动静态回收周期与行业平均水平的比较关系。研究方法：动静态经济测算算法一研究对象：方案一整体收益与方案二整体收益研究目的：考察两种方案的收益能力，即研究两种方案在经济收益、避税能力、资产沉淀方面的优劣表现；研究方法：动静态经济测算；考虑方案一租金的长期收益，将以10年、15年作为不同的结算周期进行比较分析算法二世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT通过两种算法研究方案一、方案二的经济收益性北区商业形态评价研41方案一、方案二经济测算基础项目方案一方案二基础数据商业面积1800（1F）+4300*3（2F-4F）=147001800（1F）+4300（2F）=6100平住宅面积700*27=18900平700*30=21000平占地面积4300平总建筑面积33600平27100平成本数据土地成本1000元/平商业建安3500元/平住宅建安2700元/平销售周期住宅为2700平/月；商业为8000平/年（参照08年前10名平均业绩）租售数据住宅售价均价5500元/平商业售价首层20000元/平，二层10000元/平商业租金租金从第三年开始收取，年租金增长率为5%；算法一中，3、4层租金起步为40元、50元/平/月两档，算法二以50元/平/月计算北区商业形态评价世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT方案一、方案二经济测算基础项目方案一方案二基础数据商业面积142算法一：若起步租金实现50元/月，第15年实现动态收益平衡；若起步租金实现40元/月，第19年实现动态收益平衡；北区商业形态评价指标保守收益方案乐观收益方案起始租金水平（元/月/平)4050计算周期（动态平衡收益周期）15年19年建筑面积（平米）4300*2-86004300*2-8600开发成本（万元）37883788租金收益（万元）1054213178税费（万元）（营业税及附加/印花/房产税）19012396租赁/招商的营销费用（万元）316395利润额（万元）45376618利润率75.55%100.89%世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT算法一：若起步租金实现50元/月，第15年实现动态收益平衡；43算法一：若起步租金实现50元/月，即可在第11年实现静态收益平衡，第15年实现动态收益平衡第11年实现静态收益平衡第15年实现收益动态平衡独立考虑三、四层商业的租金收益分析——租金实现50元/月/平北区商业形态评价世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT算法一：若起步租金实现50元/月，即可在第11年实现静态收益44算法一：若起步租金实现40元/月，即可在第12年实现静态收益平衡，第19年实现动态收益平衡第12年实现静态收益平衡第19年动态收益平衡独立考虑三、四层商业的租金收益分析——租金实现40元/月/平北区商业形态评价世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT算法一：若起步租金实现40元/月，即可在第12年实现静态收益45算法一：三、四层商业的独立分析小结独立核算商业的三四层，在10-15年获得静态收益平衡，15-20年获得动态收益平衡满足行业平均水平多角度验证，项目所在地段的三、四楼可以实现40-50元/月/平的起步租金；北区三、四层商业独立测算收益水平可以满足行业平均水平，自身能够在10-15年获得静态收益平衡，15-20年获得动态收益平衡。南二环餐饮三、四楼租金：45-55元/月/平南关正街底商租金水平：200元/月/平南关正街写字楼租金水平：30元/月/平通常商业首层、三层的租金比例为1：0.3；通常商业项目整体测算在10年左右获得静态收益平衡是行业平均水平北区商业形态评价世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT算法一：三、四层商业的独立分析小结独立核算商46算法二：方案一、方案二整体经济效益比较主要能力方案方案一方案二结算周期2年（租金尚未产生）10年15年2年（售罄即结）1.资金收益能力资金投入（万元）14784157871667311926整体收入（万元）18295230662727919450静态投资回收期（年）2年2年2年1.5年动态投资回收期2年2年2年1.5年内部收益率35.42%38.71%32.73%61.06%利润总额35117279106067524利润率（缴纳销售/营业/房产税，未考虑所得税）23.75%46.11%63.61%63.09%方案二的短期资金收益能力相对突出，利润率、内部收益率相对较高，回收周期仅1.5年；15年以后，方案一的整体利润率超越方案二，具有长期较高的收益能力。北区商业形态评价注：3、4层租金起步设为50元/月/平起步世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT算法二：方案一、方案二整体经济效益比较主要能力方案方案一方案47算法二：方案一、方案二整体经济效益比较主要能力方案方案一方案二结算周期2年（租金尚未产生）10年15年2年（售罄即结）2.避税能力税后利润率（不考虑土地增值税）23.75%46.11%63.61%63.09%土地增值税（万元）724万423万157万1734万税后利润率（考虑土地增值税）18.85%43.43%62.67%48.55%3.资产沉淀能力银行抵押能力（估价）8400万8400万8400万0避税能力——由于出租物业收益可不计入土地增值收益，故方案一的避税能力显著，以2年结算为例，节省额度超过1000万元，相当于3000平米商业的建安费用。资产沉淀能力——以每平1万元的估价计算，方案二可为项目提供8400万的抵押贷款，以每建筑平米需要1000元作为建安启动费用，则该笔贷款可启动8万平住宅，为项目住宅总量的一半。北区商业形态评价世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT算法二：方案一、方案二整体经济效益比较主要能力方案方案一方案48算法二：若着重短期收益，方案二为优选方案；

着重长期收益，方案一相对更优方案主要差异方案形式方案优势方案劣势着重长期收益，方案一相对更优若着重短期收益，方案二为优选方案北区商业形态评价方案二3层住宅销售2层商业+32层住宅；1-2层商业销售短期资金收益能力强，回收期短没有长期收益能力没有避税、资产沉淀功能方案一3、4层商业持有出租4层商业+29层住宅；1-2层商业销售，3-4层持有出租以10年以上作为结算周期，资金收益、避税、资产沉淀能力均较强；3、4层物业出租盈利可以满足行业平均水平承担持有物业、租赁过程的常规风险世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT算法二：若着重短期收益，方案二为优选方案；着重长期收益，方49关于方案三的探讨:空中洋房方案收益风险大，建议作为定制化备选方案北区商业形态评价消费群体模糊、收益高风险——通常个性化产品的消费群体较难捕捉，销售（招商）周期相对较长，风险大经济效益初步考量本体条件相对制约整体环境相对低端、私密性相对较差——北区回迁物业相对集中，住宅、商业的档次与南区相比相对较差；北区规划形成百米高层围合状态，无法保证私属露台、花园的私密性、安全性难以保证空中洋房方案收益风险大，建议作为定制化备选方案;待需求相对明朗，再进一步探讨其方案的可行性及收益能力世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT关于方案三的探讨:空中洋房方案收益风险大，建议作为定制化备50北区商业形态评价小结北区商业形态评价方案市场实现市场风险经济收益能力本体条件评价结论方案一（4层商业）持有部分商业，即市场风险大于方案二；方案一具有长期较高的收益能力可以在本体条件限制下，通过合理的定位使得商业价值最大化若对长期收益相对重视，建议选择方案一。方案二（2层商业）销售、招商的市场风险均相对较低短期收益能力强：利润率高、回收周期短、内部收益率高可以在本体条件限制下，通过合理的定位使得商业价值最大化若对短期收益相对重视，且风险偏好较低，建议选择方案二。方案三（空中洋房）消费需求不明确，市场风险最大个性化产品的收益能力不明确本体条件对个性化产品的支持度不够建议作为定制化备选方案。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT北区商业形态评价小结北区商业形态评价方案市场实现经济收益能力51报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发展建议北区交通体系北区5号楼形象建议北区住宅物业发展建议北区商业形象建议世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发52回迁住宅出入口居住物业出入口建议楼座布局调整平面交通体系社区次要出入口社区主要出入口社区次要出入口商业、商品房车库出入口社区出入口的建议原则——主要出入口设置于交通最为便利的街道，展示社区形象；通过人流组织减少回迁居民和商品房居民的混合机会建议——主要出入口设于规划路上住宅出入口的建议原则——增加首层商业面积；回迁居民与商品房居民不交叉建议——住宅出入口向社区内部开设，5#、6#出入口相对聚集地下车库出入口的建议原则——地块相对狭小，尽可能使各类车流相对分离建议——通过物业管理实现：南部地下车库出入口为商业与商品房共用出入口；西侧车库出入口可供各类居住人口使用回迁房、商品房车库出入口南关正街规划路社区出入口车库出入口新增住宅出入口世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT回迁住宅出入口居住物业出入口建议楼座布局调整平面交通体系社区53居住人口交通流线建议回迁住宅居民地面交通区域商品住宅居民地面交通区域南关正街规划路楼座布局调整平面交通体系南关正街规划路人流车流人流车流世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT居住人口交通流线建议回迁住宅居民地面交通区域商品住宅居民地面54商业物业出入口建议楼座布局调整平面交通体系南关正街规划路商业、商品房车库出入口商业出入口的建议原则——提高二层以上的商业价值，关注人流向上带动能力建议——三个竖向通道的设计，可以满足人流带动要求，提高上部楼层铺位的外向性。地下车库出入口的建议建议——使用北区地块南部出入口，与商品房住户共用。车库出入口商业出入口世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT商业物业出入口建议楼座布局调整平面交通体系南规划路商业、商品55商业人口交通流线——实现商业人群和居住人群的相对分离楼座布局调整平面交通体系南关正街规划路商业人流地面交通区域人流车流世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT商业人口交通流线——实现商业人群和居住人群的相对分离楼座布局56地下平面交通——车辆停放就近分区，减少各类人流穿插地下停车及分区标示利用电梯前室设置专用地下大堂回迁住宅停车区住户约1100户停车位约220个新增住宅停车区住户约540户停车位约180个5、6#专用通道及地下大堂商业停车区停车位约100个楼座布局调整平面交通体系世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT地下平面交通——车辆停放就近分区，减少各类人流穿插地下停车及57地下平面交通——停车位分区测算分区标准车位数总面积测算过程商业裙楼停车区每百平米营业面积0.7-1个70-100个2500-3500平2.3万平（商业裙楼建筑面积）*0.6（使用率）/100=车位数车位数*35平=车库建筑面积回迁住宅停车区每10户2个车位220个8000平11万平（回迁房建面）/100平米（户均面积）/10（户）=车位数新增商品住宅停车区每3户1个车位180个6500平5.4万平（商品房面积）/100（户均面积）/3（户）=车位数合计500个1.8万平地下车库以一层为主，局部设置两层楼座布局调整平面交通体系世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT地下平面交通——停车位分区测算分区标准车位数总面积测算过程商58报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发展建议北区交通体系北区5号楼形象建议北区住宅物业发展建议北区商业形象建议世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发595号楼形象建议原则无论是住宅还是公寓定位，都要突出城市化、公建化意向——

无论住宅还是公寓定位，该楼座位于城市龙脉位置，不管是从政府角度还是从项目城市综合体的定位出发，在形象上要突出城市化、公建化的意向。明确与南区关系，在突出南区高形象前提下，与其保持和谐——作为项目的一部分，与色调、建筑形象上与整个项目要保持和谐一致，突出整体项目形象，与之和谐共存，不宜采用过于夸张的表达手法。北区5号楼世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT5号楼形象建议原则无论是住宅还是公寓定位，都要突出城市化、公60住宅方案形象建议——突出纵向线条，树立简洁、现代、大气的城市意向，当前方案较好处理了住宅“公建化”意向的表达北区5号楼——对于住宅方案，整体形象应考虑与北区其他住宅楼座有所呼应，尤其是与邻街4#、6#的呼应，使得北区邻街形象相对统一当前方案的评价相邻窗体、多个楼层窗体的整体勾勒，非常好的消除了通常住宅立面的“细碎”印象；竖向线条的强调，突出了高层挺拔大气的特征；整体上较好处理了住宅“公建化”意向的表达。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT住宅方案形象建议——突出纵向线条，树立简洁、现代、大气的城市61公寓方案形象建议——现代公建意向，可以通过统一的符号或立面构图与南区公寓打造“展示墙”、“形象脸”北区5号楼对于公寓方案与北区住宅形象形成对立——建筑形象与北区的其他住宅形象形成对比，突出5#与南关正街相邻的地段优势联合南区公寓打造“展示墙”、“形象脸”——与南区公寓协同考虑，统一形象，形成项目的“形象脸”烟台阳光100——公建与住宅在形象上的对比世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT公寓方案形象建议——现代公建意向，可以通过统一的符号或立面构62公寓方案形象建议——通过统一的符号或立面构图与南区公寓形成打造“展示墙”、“形象脸”，楼体灯光可以突出构图展示，实现24小时形象展示北区5号楼北京大成国际中心阶梯符号立面——晚间局部配合阶梯状动态灯光，形象十分突出北区公寓5#南区公寓世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT公寓方案形象建议——通过统一的符号或立面构图与南区公寓形成打63报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发展建议北区交通体系北区5号楼形象建议北区住宅物业发展建议北区商业形象建议世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发64住宅设计原则与要点原则：在现有规划条件基础上，最大限度的提升住宅价值，实现收益最大化。设计要点：从规划角度尽量与回迁房建立区隔，树立项目的私属感和社区感。现有产品布局基础上，进一步挖掘产品价值。通过共享南区专业物管，设置独立门禁系统等手段提升产品品质。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT住宅设计原则与要点原则：在现有规划条件基础上，最大限度的提升65规划产品住宅价值体系标志性社区入口立体交通分流立体园林景观户型优化建议物管赠送手段专业物管世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT规划产品住宅价值体系标志性社区入口立体交通分流立体园林景观户66主入口设计强化住宅社区的私密感受，具有一定的气势和昭示性，以标定项目的高品质住宅主入口的设计要具有较强的昭示性，形象上与两侧的商业风格相契合，体现住宅社区的私密性，标定住宅的高品质；入口两侧的商业顶部设置玻璃穹顶相连接，在入口上方形成鲜明的标志性符号，在形象上形成亮点，同时增强入口的标识性。标志性主入口主入口玻璃穹顶世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT主入口设计强化住宅社区的私密感受，具有一定的气势和昭示性，以67设置汽车、人行双大堂，实现人车立体分流，体现社区档次感立体分流——双大堂停车场交通层，设置汽车大堂商业屋顶的空中花园为商品房的一层的人行大堂停车场商业住宅一层B1F1-5住宅空中花园若在在商业一层设置独立大堂，一方面会耗用商业面积，贬损商业价值，另一方面在一层商业步入住宅需要绕行一段距离，难以形成大堂感受；以商业顶部的空中花园为住宅的大堂，能够避免在商业一层设置独立大堂的弊端，且较易保证住宅社区的私密性，体现社区档次。设计时需要考虑商业车流与住宅车流的分离，尽可能分别设出入口，保证居住的纯粹性。观光电梯大堂入口地下车库大堂地上大堂世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT设置汽车、人行双大堂，实现人车立体分流，体现社区档次感立体分68立体分流——景观电梯设置观光电梯直接到达空中花园，解决了住宅居民的入户问题，且增强了住宅社区的私密性观光电梯的设置为住宅提供了独立的交通；玻璃盒子、标志灯塔本项目观光电梯位置设置观光电梯，居民可通过观光直梯到达空中花园，换乘住宅电梯到达各个楼层；停车场商业住宅一层B1F1-5/F1-6住宅空中花园观光电梯世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT立体分流设置观光电梯直接到达空中花园，解决了住宅居民的入户问69立体园林设计要点立体分流——空中花园充分利用有限的空间，打造中心广场和空中花园相结合的立体园林，提高社区的档次感；保证两栋商品房都能共享空中花园，以连廊等方式进行连接，强化商品房居民专属感与社区感，以提高商品房住宅的档次和私密性。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT立体园林设计要点立体分流充分利用有限的空间，打造中心广场和空70案例：北京建外SOHO北京建外SOHO朝阳区东三环中路39号占地面积：16.9万㎡；建筑面积：约70万㎡（含地下面积）；共20栋楼，4栋SOHO别墅，20个空中花园设置，以绿化为主；立体园林——空中花园世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT案例：北京建外SOHO北京建外SOHO立体园林世联西安中71利用商业顶层设置空中花园，增加临街住宅的半开放型公共空间，创造专属的社区感受立体园林——空中花园利用商业顶层设置空中花园，为商业上方的住宅居民打造专属社区，与回迁房之间形成一定区隔；建议空中花园以大面积绿植为主，设置曲折小径，尽量控制建造成本，采用成本较低、后期易于维护的绿植和设施。空中花园世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT利用商业顶层设置空中花园，增加临街住宅的半开放型公共空间，创72空中花园景观结合休闲桌凳、凉亭等设置，以增添情趣空间空中花园应结合绿植辅以别致的休憩桌凳、凉亭等，可供人群休息、停留，也可增加情趣性。立体园林——空中花园世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT空中花园景观结合休闲桌凳、凉亭等设置，以增添情趣空间空中花园73设置空中连廊将入口东西侧的空中园林连接，形成共享的社区感设置空中连廊，将入口东西两侧的空中花园连接，便于两栋商品房居民之间的联系与交流，形成较强的社区感。立体园林——空中连廊空中连廊北京当代moma世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT设置空中连廊将入口东西侧的空中园林连接，形成共享的社区感设置74中心广场园林以绿化为主体，体现生态和健康中心广场是园林和社区相互融合的重要节点，起到转化路线及区隔回迁房与商品房的重要作用；为减轻围合建筑内部的压抑感，建议中心广场内部绿植丰富化，使得行人视觉范围内以绿色植物为主，1.5m以上以高大成树为主，1.5m以下以精致化、多样化、有层次感的低矮灌木为主；立体园林——中心广场精致而富有设计感，以绿化为主，体现空间的自然过渡，具标志性又富生态感广场边缘设置简易健身设施，聚集人气，尽量将回迁区的居民的活动范围集中在广场内回迁房周边种植高大乔木，起到一定的区隔左右世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT中心广场园林以绿化为主体，体现生态和健康中心广场是园林和社区75景观结合小型标志物、喷泉、绿植迷宫等小品设置，打造精致、生态、闲适意向中心广场以绿化为主，附以精致的小型标志物、喷泉、绿植迷宫等小品，可增强园林的情趣性，以聚集人气。立体园林——中心广场广场局部点缀水景增加空间趣味与活力社区标志与绿化相结合建造设置迷宫或亭台等别致的景观小节点，注重细节处理，增强园林的情趣性世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT景观结合小型标志物、喷泉、绿植迷宫等小品设置，打造精致、生态76规划产品住宅价值体系标志性社区入口立体交通分流立体园林景观户型优化建议物管赠送手段专业物管世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT规划产品住宅价值体系标志性社区入口立体交通分流立体园林景观户776号楼现有方案在有限的用地条件下，从整体布局到户型设计充分提升了产品的舒适性，实现了产品整体的均好性现有方案评价1.充分挖掘南向面：在有限的地块条件上，现有布局充分挖掘了南向的优势资源，使得更多的户型有南向采光；2.户型通透性大大提升：现有风车型的平面布局，使得部分户型实现了通透，大大提升了产品的舒适性。3.户型格局舒适实用：户型格局方正、使用，舒适性均好。N世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT6号楼现有方案在有限的用地条件下，从整体布局到户型设计充分提78在此基础之上，世联从销售角度考虑，建议进一步挖掘产品价值，实现住宅物业整体的价值最大化在现有产品布局基础上，从销售终端考虑，以最大化的挖掘产品价值为原则，依照位置、资源等条件的优劣势情况，形成一定价值梯度，使得资源、条件较好的户型实现高价值，资源条件一般的产品尽量控制面积以降低风险；户型优化建议世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT在此基础之上，世联从销售角度考虑，建议进一步挖掘产品价值，实796号楼资源条件分析6号楼户型优化建议N南区西区北区东区世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT6号楼资源条件分析6号楼户型优化N南区西区北区东区世联西安中806号楼资源条件分析N户型优化建议南区西区北区东区南区——资源条件相对最好南侧可享受商业区、住宅区域景观，视野较为宽阔；正南正北朝向；西区——资源条件次之南侧受南区遮挡影响，商业景观共享受限；西侧为回迁房；西南北朝向；东区——资源条件次之东侧可俯瞰长安路，但临街位置相对吵杂；东南北朝向；北区——资源相对最差北朝向，在市场中与南向产品有一定价格梯度。资源排序：南区〉东区、西区〉北区世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT6号楼资源条件分析N户型优化南区西区北区东区南区——资源条件81户型优化调整建议F1:82.9F3:131.5F2:83.5F4:141.1F5:94F6:96.8F7:87.9F8:87.4户型优化建议调整建议：以最大化的挖掘产品价值为原则，依照位置、资源等条件的优劣势情况，形成一定价值梯度。资源最优位置，南向视野宽阔，应布局舒适性最优产品，充分挖掘资源价值。建议适当拉长南向面，排布120-130平米三居室。资源次之位置，西南、东南朝向且部分产品有一定通透性。建议东北南与西北南户型排布100-110平米紧凑三居室，东南与西南向受南区面宽拉长影响排布90平米左右两居室。资源相对较差位置，西北、东北户型，目前83平米两居室即可。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT户型优化调整建议F1:82.9F3:131.5F2:882户型优化调整建议F7、F8位于最优资源位置，但户型面积略小；F3、F4位于西南、东南向，三居室面积略大；F5户型现有布局为紧凑三居室，该户型南向采光面少，视野与通透性均不佳，其最主要缺陷为客厅采光较差，必须与餐厅共享，整体户型的舒适性不高，为后期销售留下隐患；F1:82.9调整前调整后户型优化建议F3:131.5F2:83.5F4:141.1F5:94F6:96.8F7:87.9F8:87.4F7F8120-130平米三居F5F6100-110平米紧凑三居90平米两居F1:82.9F2:83.5F4100-110平米紧凑三居F390平米两居说明：该图示为示意使用，非最终规划布局，建议以设计师排布方案为准。调整后，南向排布F7、F8面积最大户型，实现价值最大化。F5、F6户型改为两居室，可重新排布格局，取消东南侧卧室，将厨房位置改为客厅，使客厅、卧室均有南向采光，原餐厅位置可排布厨房。F3、F4户型建议缩小面积，以100-110平米紧凑三居室为主。世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT户型优化调整建议F7、F8位于最优资源位置，但户型面积略小；83北区两栋住宅户型配比建议户型配比比例户型目标客户两居室50%80平米左右两居室首次置业准婚青年90平米左右两居室首次置业准婚青年部分首次改善成长型家庭三居室50%100-110平米紧凑三居室首次改善成长型家庭120-130平米三居室首次改善成长型家庭部分改善升级成熟家庭世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT北区两栋住宅户型配比建议首次改善成长型家庭世联西安中贸世纪龙84赠送创新解析4.入户花园2.凸窗/阳光房说明：户型产品的创新，会带来建筑成本的相应增加，最高平均增加30元/平方米；相对于价格的提升和销售速度的提升，成本提升的代价物有所值；1.阳台/法式阳台面积赠送的主要方式面积赠送3.空调机位/衣橱世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT赠送创新解析4.入户花园2.凸窗/阳光房说明：1.阳台85方式：赠送一半面积阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。1.阳台/法式阳台面积赠送世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT方式：赠送一半面积阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一86不可赠送面积的凹阳台——“小于5.0米开敞面时，其凹入深度不应超过2.5米；大于或等于5.0米开敞面宽度时，其凹入深度不应超过3.0米。”无论其是一层高，还是两层高的凹阳台或凹露台，“新规定”禁止其超过3.0米。实际上，这控制了诸如“中信•红树湾”（一层高）、“天悦龙庭”（两层高）、“香蜜山”（两层高）、“左庭右院”的空中廊院或空中院馆。新规定：凹阳台的对外开敞面宽度（阳台宽度）小于2.0米时，其凹入深度（进深）不应超过2.0米。对外开敞面宽度大于或等于2.0米且小于5.0米时，其凹入深度不应超过2.5米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0米时，其凹入深度不应超过3.0米，否则，无论上盖高度如何，阳台进深超过允许值以内的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。半封闭阳台：当阳台开敞宽度小于其宽度的1/3时，该阳台视为封闭阳台，计算全部建筑面积。当阳台封闭宽度大于其宽度的1/3时，封闭部分计算全部建筑面积。1.阳台/法式阳台面积赠送世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT不可赠送面积的凹阳台——新规定：1.阳台/法式阳台面积赠送87方式：赠送全部面积进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建筑面积在原设有窗户的地方设置法式阳台，既可以增加室内与自然的交流空间，也可以养花以美化环境，是颇有积极意义的设计指引。1.阳台/法式阳台面积赠送世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT方式：赠送全部面积进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建筑面88凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，