泰赢2014年4月郑州房地产市场月报

郑州市场4月份楼市月报泰赢咨询2014年4月目录宏观环境土地市场分析房地产市场分析楼市动态分析宏观环境1宏观形势楼市动态城市建设银监会：严防房地产领域信贷风险泰赢观点银行业金融机构不断重规加强对不良贷款、融资平台、房地产、非标债权业务、流劢性和市场风险等方面的风险管理，加强重点领域风险防控，能有效避免“一刀切”式的抽贷、停贷、压贷造成企业资金链断裂，切实提高服务实体经济质量。宏观形势一4月29日，中国银行业监督管理委员会于2014年第一季度经济金融形势分析会上提出，银行业要加强精细化管理，严防房地产领域信贷风险。继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范。加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理，大力服务保障性安居工程建设。会议提出，要加强银行业不良贷款余额和比率“双控”管理，积极防范化解突出信贷风险。加强重点领域风险防控，坚持“有保有控、区别对待”，避克“一刀切”式癿抽贷、停贷、压贷造成企业资金链断裂。河南省一季度GDP增长8.7%泰赢观点整体来看全省经济运行比较平稳，总体良好，但我省长期积累的结构性矛盾和产业竞争力不强问题仍然比较突出，经济稳中向好的基础还不牢固，下行压力依然存在。宏观形势二GDP增长8.7%产业集聚区贡献大  一季度，全省生产总值7456.88亿元，比上年同期增长8.7%。其中，第一产业增长4.1%，提高1.2个百分点；第二产业增长9.6%，回落0.2个百分点；第三产业增长8.2%，提高1.1个百分点。一季度，全省产业集聚区对全省GDP的增长贡献不少。全省产业集聚区工业增加值增长16.2%，同比提高2.2个百分点；占全省规模以上工业增加值比重48.2%，同比提高4.4个百分点；对工业增长的贡献率66.6%。全省金融机构人民币各项存款首次突破4万亿一季度，全省财政总收入1014.76亿元，增长13.9%，增速同比加快5.7个百分点。3月末，全省金融机构人民币各项存款余额40200.7亿元，首次突破4万亿，增长13.0%；人民币各项贷款余额24189.3亿元，增长14.4%。国土部：不动产统一登记3年后全面实施泰赢观点这一政策的实施，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业和群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度有重大意义。宏观形势三据国土资源部网站消息，我国不动产登记进入倒计时。从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。目前总的考虑是，2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。在实施统一登记后，新证书投入使用，原来已经颁发的各类证书继续有效，不会强制换证，而是逐步替换旧证书，确保不增加企业和群众负担。住建部：2014拟开建保障房700万套楼市动态一4月25日，中国住房和城乡建设部在官网刊发新闻稿称，今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，计划基本建成480万套。

此外，住建部确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市，试点城市要12月底前报送试点工作总结。其他省、自治区、直辖市也可以根据实际开展试点。

另外，在推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行方面，新闻稿还指出，会在6月底前出台并轨运行实施办法，指导督促市县在8月底前出台实施方案。

2014年底前，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现同意规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。楼市动态二

绿地市值超万科居行业第一或成全球第一房企4日，绿地集团借壳标的金丰投资再度无量涨停，报收于8.43元，股价在5个交易日内已大涨61.19%，这意味着绿地的市值已超过万科而高居行业第一位。除绿地借壳上市为上海国资改革首单外，绿地自身业绩的高成长、近期地产股利好众多等，均为其受到市场追捧的重要因素。41.6亿高溢价北京夺地恒大回归一线城市心切4月24日，北京土地市场迎来新一轮推地潮，共有5宗经营性用地集中出让。当恒大地产旗下的北京正浩置业有限公司以41.6亿元，溢价率180%，夺下大兴黄村地块时，此次竞拍被推向高潮。万科也以7.63亿元拿下同区域一宗纯商业用地，另一大赢家经开集团以32.34亿元连夺亦庄3宗土地，总建筑规模约47万平方米。保利地产2013年净利107亿元增长27.36%4月1日，继万科、中海、恒大等房企之后，又一家“千亿级”房企保利地产公布了2013年业绩。2013年，保利地产实现营收923.56亿元，归属于上市公司股东净利107.47亿元，同比分别增长34.03%和27.36%。2013年，保利地产销售签约金额达到1252.89亿元。”绿地市值高居行业第一，恒大欲回归一线城市，保利2013年业绩显著郑州地铁建设节奏快预计今年将开工4条地铁线泰赢观点地铁网的织建，将很大程度上缓解郑州道路交通面临的压力，拓宽城市立体发展空间，提升郑州都市形象，推动房地产的升值，促进商业繁荣，催生新的商圈。城市建设一地铁1号线二期预计2014年6月底实现全线开工。目前，地铁1号线二期工程外围已经开工，站点开工已经提上建设日程。地铁2号线主线2015年底通车试运营。今年5月中旬，郑州市南四环至郑州南站城郊铁路(以下简称地铁2号线南延工程)将开工建设，预计将在2016年12月31日竣工。地铁3号线世行贷款项目争取年底开工。地铁5号线9月底开工建设。郑州地铁5号线是郑州地铁线网中唯一一条环形线路，与规划的其他地铁线路全部有换乘站。继郑州地铁1号线一期工程平稳运营百余天后，今年郑州地铁的建设也将驶入“快节奏”。据了解，今年郑州将开工4条地铁线。三环快速化工程通车范围25日公布月底有望全线通车泰赢观点郑州市目前正在进行的道路交通，特别是三环快速路的打通将有助于缓解当前拥堵的交通，市民出行更加便利，同时也将给周边房地产带来新的发展契机。城市建设二

25日上午，市交巡警支队对三环快速化工程通车范围予以公布。据了解，目前，三环快速化工程已初步具备通车条件，通车匝道共20处，其中北三环10处、西三环6处、南三环4处；快速路地面系统新增信号灯26处。本月底，三环快速化工程有望全线通车。

据介绍，三环快速化新建工程全长32.5公里。目前，北三环、西三环、南三环、中州大道北段主线地面系统已初步具备通车条件。其中，西三环主线高架桥、上下匝道桥全线通车。西三环高架共6个上下匝道，分别是中原路、淮河路、长江路上下匝道。三环快速路全线开通后，将充分収挥智能交通系统的作用，在保证地面通行的情况下，根据车流量使快速公交优先。同时将在高架桥上下增设22处信息诱导显示屌，及时更新通行信息，提醒出行人员避开拥堵路段。郑州三环快速路生态走廊开建7座立交桥5座已绿化施工泰赢观点生态廊道及城市绿地建设既能改善我们的城市环境，提升城市形象，又一定程度上优化区域的经济发展和招商引资的环境，同时对于提升区域土地价值意义重大。城市建设三据记者工地探访，目前除京广路南三环立交桥和中州大道南三环立交桥不具备进场条件外，其余5个立交桥下的生态走廊建设已经全部进场施工。

三环快速化道路红线内绿化工程是郑州市“两环三十一放射”景观生态廊道建设工程的重要组成部分，其设计内容包含分车带和7处立交桥的绿化景观设计，总面积约89.9万平方米。其中红线内分车带绿化面积约为44.6万平方米，7处立交桥绿化面积约为45.2万平方米，在红线以外的区域由各区进行绿化建设。土地成交土地供求土地价格郑州土地市场分析24月土地供应同比下滑预计随后将会出现反弹土地供应继2014年2月、3月连续两月无土地供应之后，4月郑州市土地供应共计11幅，土地供应面积为22.5万方，较去年同月份下降69%。

按照历年的土地供应趋势，预计随后的三个月土地供应会出现周期性的反弹。4月郑州土地市场成交明显下滑，且成交土地主要集中在金水区土地成交走势：4月份土地成交市场，成交土地总量下滑明显，共成交土地2宗，环比下降81.82%，同比下降66.7%，成交面积为3.9万㎡，环比下降93.19%，同比下降76.07%。价格：本月郑州市土地成交均价为63.79万元/亩，其中一幅为普通商品用地，位于红旗路东段，成交面积4.5亩，成交均价较低为42.13万元/㎡；另外一幅为经适房用地，成交面积为53.7亩，成交均价为65.81万元/亩。区域：4月份土地成交区域在金水区，其他区域均无成交。商品房市场商品住宅市场商业市场郑州房地产市场分析3办公市场4月商品房市场“量价齐升”商品房市场供求：4月份供应面积73.8万㎡，环比增长28.13%，同比下降48.6%；本月销售面积67.4万㎡，环比增长38.97%，同比下降11.8%。4月房产市场较3月略有回温；价格：4月份郑州市商品房成交均价整体上涨226元/㎡，4月份商品房销售均价为9682元/㎡，环比上涨2.39%，同比上涨12.0%。4月份区域商品房价格多下滑，高新区供应量第一，郑东新区销量第一商品房市场区域供求：4月份高新区投放量最大，达到25.8万㎡，占全市商品房供应总量的36.2%；其次是中原区和金水区。郑东新区销售第一，销售面积为12.8万㎡，占总销量的19.1%；其次是中原区和二七区，销售面积分别为12.3万㎡和11.4万㎡，占比分别为18.4%、17.0%。4月，高新区供应量最大，郑东新区销售量最大。价格对比：郑州市区域商品房成交均价大多环比下跌。其中郑东新区、管城区和经开区下跌明显，跌幅分别达到18.5%、11.8%和10.5%。其中郑东新区成交价格为9111元/㎡，单月跌幅达到2073元/㎡，为跌幅最大的区域。4月住宅市场供不应求，成交价格连续三个月下降商品住宅市场供求：4月商品住宅预售面积39万㎡，环比下降22.8%，同比下降55.4%；销售面积48.7万㎡，环比增长24.9%，同比下降22.4%；4月住宅市场较3月继续回温，出现增长态势。价格：本月商品住宅成交均价为8378元/㎡，销售价格较上月下跌181㎡/元；环比下降2.1%，同比上涨9.9%；2月以来商品房成交均价受市场等因素影响出现了连续三个月下跌。4月份纯住宅市场供不应求，供应量高新区最多，销量中原区居首商品住宅市场供需对比：4月份，商品纯住宅预售面积39万㎡，环比上涨6.8%，同比下降51%；销售面积48.8万㎡，环比上涨25.1%，同比下降14%。4月份供求比为0.8，市场供应继续回升。区域对比：4月份，高新区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一，供应量为16.4万㎡，占全市供应总量的42.3%；其次是金水区，预售面积8.8万㎡，占全市供应总量的22.7%。4月商业市场“量价齐升”商业市场供求：4月份商业预售面积较上月有大幅增长，达8.66万㎡，环比增长154.71%，同比下降49.9%；本月销售面积5.74万㎡，环比增长173.33%，同比上涨27.23%；4月供应量和成交量均有大幅回升。价格：本月商业市场销售价格有所回升，较上月增长193元/㎡，成交均价为16850元/㎡，环比上涨1.16%，同比上涨2.32%。4月份高新区供应量最大、二七区价格上涨幅度较大商业市场区域供求：4月份郑州市商品房整体供应量及销售量均有大幅回升，其中高新区供应较多，供应量为4.56万㎡，占总预售量的55.5%；其次是中原区，供应量为1.12万㎡，占总预售量的13.6%；郑东新区商业销量最高，为1.66万㎡，占全市总销量的29.1%，其次是金水区商业销售1.28万㎡，占总销量的22.5%。区域价格：4月份郑州市各区域商业用房成交均价有涨有跌，其中二七区价格上涨幅度较大，中原区跌幅较深。4月二七区的价格为22562元/㎡，上涨幅度为86.8%；中原区成交均价为19616元/㎡，下跌幅度为44.6%。4月办公市场供大于求，销售价格环比上涨办公市场供求：4月份办公产品预售面积为21.79万方，同比下降17.5%；销售面积为12.75万㎡，环比增长67.8%，同比增长40%。价格：郑州市办公市场近几个月来成交均价走势起伏波劢，4月份郑州市办公市场成交均价为11874元/㎡，环比上涨0.3%，同比上涨0.03%。4月中原区供应量最大，郑东新区销量居首，金水区价格上涨幅度最大办公市场区域供求：4月份郑州市办公市场中原区供应最多，为8.3万方，占全市总供应量的38.4%，其次为高新区，供应量为6.3万方，占全市总供应量29.2%。本月郑东新区成交居首位为7.0万㎡，占全市成交总量的56.5%，其次为高新区成交量为1.7万㎡，占全市成交总量的13.7%。区域价格：本月各个区域办公产品销售价格有涨有跌。其中金水区办公产品均价11125元/㎡，环比上涨15.9%，上涨幅度最大。办公产品均价下降最大癿区域为中原区，均价8184元/㎡，环比下降17.6%。楼市活动典型楼盘简析楼市动态分析4郑州市2014年4月主要楼盘动态楼市活动2014年4月郑州市重点项目开盘一览表区域项目名称开盘时间当天来访量（组）当天成交（套）推售房源（套）去化率均价（元/㎡）金水区英地·天骄华庭2014.4.26.44028934185%14000中原区升龙天汇广场2014.4.26.45034745476%8400-8500高新区正弘高新数码港2014.4.26.78060580275%8200中原区非常旺角2014.4.12.1007610275%7550管城区七里香堤2014.4.13.1458912571%8500经开区金沙湖高尔夫观邸2014.4.20.1260830130864%9500金水区天宏咖汇2014.4.2610000九龙城九龙城2014.4.27.757217042%85004月共有8个项目开盘，开盘去化率大多在50%以上。其中以英地天骄华庭项目开盘效果最好，去化率高达85%。英地·天骄华庭二期楼市活动开盘监控推案开盘时间2014.4.26.推案体量341套建筑形态4#楼，32F，东单元2梯4户，西单元2梯3户，推出217套；9#楼，32F，2梯4户，推出124套，1F均为架空层认筹认筹时间2014.2.20-2014.3.28.认筹客户600组到访客户440组到访率73%销售表单价12000-16000元/㎡，均价14500元/㎡成交价两房成交均价13500元/㎡，三房成交均价15000元/㎡成交情况289套去化率85%解筹率48%优惠活动认筹2万享优惠1%，一次性优惠5%，按揭优惠2%开盘分析——销售：本次开盘共推出341套房源，当日成交289套，去化率为85%。当日最高表单价为16000元/㎡（9#楼），开盘效果较好；产品分析：主力户型为88-89㎡两房和138-143㎡三房。其中两房所占比例较大，共推出217套，当天售罄；客户分析：主要以金水区客户为主，二七区、中原区客户较少，年龄约在25-50岁之间，大多为自住型置业客群，部分改善及投资客群；活动效果：本次开盘在售楼部举行，选房按摇号顺序进行选房；两房售罄，三房剩余约50套房源。产品主力户型以88-89㎡两房、139-143㎡三房为主楼栋房型户型面积（㎡）推出套数占比销售套数销售占比（%）4#两房2*2*188-8912436.4%124100%三房3*2*2139-1439327.3%4144.1%9#两房2*2*188-899327.3%93100%三房3*2*2139319%31100%总计341100%28984.8%开盘现场开盘在售楼部举行，选房按摇号顺序依次举行，下午1点左右选房结束。升龙天汇广场楼市活动开盘分析——销售：开盘当天去化率达76%；去化房源主要为45㎡一房、77-89㎡三房；132㎡大户型房源成交较少；客户：以项目周边客户为主，主要集中于中原区，年龄段在25-40岁，以刚需型为主。产品：本次推出的房源以89㎡左右的三房为主；其中南户和东南户较为热销。价格：开盘当天最高报价8850元/㎡，均价8450元/㎡。在同区域内价格较低，价格优势明显。现场：本次开盘到访客户按排号顺序依次选房，现场可临时排号；此次优惠力度一般。开盘现场监控推案开盘时间2014.4.26.推案体量454套，4.42万㎡建筑形态7#，1个单元，2T6户，32层，2层底商。8#，2个单元，33层，2层