《资产评估》模拟试题(三)

《资产评估》模拟试题（三）非标准试卷一、单项选择题

1.下列关于美国《统一评估执业统一准则》（USPAP）对不动产评估书面报告的类型有关说法不正确的是（）。

A.评估报告必须是完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告这三种类型中的一种，并且必须在评估报告中明确列示所采用的报告类型。

B.报告的实质性内容决定了报告采用何种形式、格式或者类型。

C.当预期的使用者不是除了客户以外的其他方时（即仅仅提供给客户使用的时候），评估人员必须提简明型评估报告。

D.三种评估意见的根本区别在于报告所提供信息资料的内容和详细程度。

2.下列以财务报告为目的的评估所涉及的评估对象说法正确的是（）。

A．同一控制下的企业合并,所产生的以财务报告为目的的评估的评估对象有：合并中取得的被购买方各项的可辨认资产、负债及或有负债

B．资产减值测试评估的对象：资产、资产组、资产组合。

C．投资性房地产评估的对象：已出租的土地使用权和已出租的建筑物；持有并准备增值后转让的土地使用权；部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理房地产

D.金融工具评估的对象：基础金融工具、衍生金融工具和买卖非金融项目的合同

3.下来关于资产评估价值类型表述不正确的有（）。

A.资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。

B.不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。

C.不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是不同的，但是在数量应该比较一致，这是评估特定目的所要求的

D.资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值，是以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估时候使用的信息资料的来源划分的

4.复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（

）。

A、技术水平相同

B、制造标准相同

C、价格和功能水平相同

D、材料消耗相同

5.下列说法正确的是（）。

A.注册资产评估师不得以个人的名义承揽资产评估业务

B.注册资产评估师可以以个人的名义开展资产评估业务，

C.注册资产评估师可以同时在两家或两家以上资产评估机构执业

D.注册资产评估师进行价值评定时，有时还需要利用有关专家协助工作,协助的专家应该其结果负起相应的责任

6.某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于(

)万元。

A.1400

B.1700

C.1800

D.1970

7.甲公司账面有多项控股和非控股的长期投资，评估师运用加和法评估甲公司时，其原始资料应以(

)数据为基础。

A.甲公司报表及所有被投资的公司的报表

B.甲公司与控股公司的合并报表

C.甲公司与所有投资公司的合并报表

D.甲公司与非控股公司的合并报表

8.由于同类新型设备的出现，使得被评估设备出现了功能性贬值，据比较数据如下表，则被评估设备的功能性贬值最接近于（）元。项目参照资产评估对象月产量10000件10000件单件材料费用0.8元1.2元资产剩余使用年限3年折现率10%所得税税率33%A、79978

B、96480

C、119370

D、121910

9.被评估资产甲生产能力为60000件/年，参照资产乙的重置成本为5000元，生产能力为30000件/年，设规模经济效益指数x取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（

）元。

A、7300

B、6500

C、

7212

D、8123

10.一台数控机床，重置成本为200万元，已使用2年，其经济寿命为20年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费用为20万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额为（）。

A.38万元

B.18万元

C.20万元

D.30万元

11.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来哪个方案最可行？（

）。

A.建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米

B.建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米

C.建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米

D.建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米

12.某宗土地，单价10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价最低为（

）元/平方米。

A.5000

B.1250

C.800

D.20000

13.被评估对象为一项专有技术，在该项技术的研制过程中消耗材料21万元，动力消耗40万元，支付科研人员工资30万元。评估人员经过市场调查询证，确定科研人员创造性劳动倍加系数为1.3，科研平均风险系数为0.5，该项无形资产的投资报酬率为25%，行业基准收益率为30%，如采用倍加系数法估算该项专有技术的重置成本，其重置成本最接近于(

)万元。

A.120

B.150

C.250

D.260

14.（）是评估无形资产使用频率最高的方法。

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.市场法和成本法

15.被估企业拥有某钢铁厂发行的3年期的一次性还本付息债券1000张，每张面值100元，年利率12％，按复利计算利息。评估时债券的购入时间已满2年，当时的国库券利率为10％。评估人员通过对该钢铁厂的了解，认为该债券风险不大，并已接近到期日，故按1％作为风险报酬率，并以国债利率为无风险报酬率。该钢铁厂债券评估价值近似为：

A.126570元

B.140500元

C.114032元

D.102732元

16.被评估企业一年前取得非上市企业债券10000张，每张面值1000元，期限为3年，年利率为10%，按年付息，到期还本，第一年利息已收取。折现率为8%，该被估债券的评估值最接近于（）。

A.1200万元

B.1035万元

C.1100万元

D.1054万元

17.根据资产评估原理，应收账款评估的基本公式是(

)。

A.应收账款评估值=应收账款余额-坏账准备-预计坏账损失

B.应收账款评估值=应收账款余额-已核销坏帐-坏账准备

C.应收账款评估值=应收账款余额-已核销坏帐+坏账准备

D.应收账款评估值=应收账款余额-已确定坏账-预计坏账损失

18.界定企业价值评估具体范围时应划为“待定产权”的是（

）。

A、无效资产

B、闲置资产

C、产权纠纷资产

D、无形资产

19.某企业计划拥有甲企业发行的面值100万元非上市普通股票，预期甲企业次年发放相当于股票面值10%的股利，且股利以3.75%的速度增长，在折现率为9%的前提下，该100万元股票的价值最接近（）。

A、190万元

B、200万元

C、100万元

D、120万元

20.某被评估企业账面长期待摊费用余额为110万元，其构成分别为：上年度排污罚款摊销余额40万元，设备维修费摊销余额30万元，房屋维修费摊销余额l8万元，尚未摊销的当年度房屋租赁费l2万元、设备租赁费l0万元，房屋及设备租期均为一年，租期从2007年1月1日起计算。评估基准日为2007年8月1日。经评估人员分析，上述各项支出费用均在合理范围之内，则长期待摊费用的评估值最接近于()万元。

A．0

B．7

C．9

D．22

21.β系数法中的系数α反映的是（

）。

A、所在行业风险系数

B、企业在行业中的系数

C、社会平均风险系数

D、行业平均风险系数

22.不属于以替代原则为理论基础的房地产评估方法有(

)。

A.路线价法

B.收益法

C.基准地价修正法

D.市场法

23.广义的资产评估报告是（）。

A.一种工作制度

B.资产评估报告书

C.咨询性意见书

D.公正性报告

24.已知某林木资产蓄积量为3000立方米，现时营林生产成本为15000元，参照物单位蓄积的成交价格为600元/立方米。经测定，物价指数调整系数为1.25，林分质量调整系数为0.85，则该林木资产的评估值最接近于（

）元。

A.1897500

B.1912500

C.

1921500

D.

1789500

25.A企业在产品评估基准日的账面总成本为300万元，经评估人员核查，发现其中有100件产品为超过正常范围的废品，其账面成本为1万元，估计可回收的废料价值为0.2万元，另外，还将前期漏转的费用5万元，计入了本期成本，该企业在产品的评估值接近（）

A.294.2万元

B.197万元

C.295万元

D.299.2万元

26.()是指资产价值量超出和高于其市场价值的部分,是由于该资产与其他资产存在物理性、功能性或经济性组合而产生的。

A.投资价值

B.保险价值

C.特殊价值

D.剩余价值

27.一般来说，科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会（

）。

A.偏低

B.正常反映其重置成本水平

C.偏高

D.不确定

28.下列关于资产评估的说法正确的是（

）。

A.资产评估是一种价格分析估算活动

B.评估结论是评估人员对被评估资产在评估基准日的交换价值估计数额

C.资产评估是一种事实判断估算活动

D.评估结论是评估人员对被评估资产在评估基准日的价格估计数额

29.有一宗地深度为15米,若标准深度为10米,按照“四三二一”法则,该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%,则其平均深度百分率为(

)。

A.117%

B.78%

C.58.5%

D.19.5%

30.受专利法保护的某发明专利于1998年10月1日提出申请，1999年10月1日获得批准，2000年12月15日作为评估基准日，预计在2010年1月会有更新的技术替代该专利技术在生产上得到广泛运用。该专利技术的预期收益期限较为合理的年限为（）。

A.20年

B.10年

C.9年

D.12年二、多项选择题

1.以财务报告为目的的评估中的价值类型主要有（）。

A．市场价值

B．清算价值

C．在用价值

D.持续经营价值

E．投资价值

2.当前规范我国资产评估评估报告的相关规定有（）。

A.《资产评估准则-工作底稿》

B.《资产评估准则-评估报告》

C.《企业国有资产评估报告指南》

D.《以财务报告为目的的评估指南》

E.《资产评估准则-评估程序》

3.房地产评估中必须遵守的原则有（）。

A、最有效使用原则

B、供求原则

C、替代原则

D、合法原则

E、实用原则

4.影响资产评估值的因素（或者说资产评估价值类型的确定需要考虑的因素）有（）。

A.资产评估特定目的，是最重要的因素

B.影响资产评估值的内因：评估对象自身功能、使用方式和利用状态

C.影响资产评估值的外因：市场条件及交易条件

D.资产评估的评估方法

E.评估师的个人喜好

5.关于版权的说法正确的有()。

A.版权中作者的署名权、修改权、保护作品完整权保护期不受限制，永远归作者所有

B.我国对作品的保护采用自动保护原则

C.作品的版权包括精神权利和经济权利

D.版权需要申请获得

E.版权的法律特性主要体现在时间性及地域性

6.狭义的资产评估程序通常包括的主要环节除现场调查、评定估算外，还应该包括()。

A.签订资产评估业务约定书

B.资产评估工作底稿归档

C.编制和提交资产评估报告

D.评估报告备案审核

E.编制资产评估计划

7.证明无形资产存在可以从以下哪几方面进行（）。

A.查询被估无形资产的内容、相关法规等，核实资料的真实性、可靠性和权威性

B.分析鉴定无形资产的应用能力

C.核查无形资产是否被委托者所拥有或为他人所有

D.分析评估对象是否形成了无形资产

E.只要查看相关的证书就可以了

8.关于资源资产的特性说法正确的有（）。

A、资源资产的特性包含自然属性、经济属性和法律属性

B、资源资产的自然属性包括天然性、有限性和稀缺性、生态性、区域性

C、资源资产的法律属性包含：资源资产必须能够为特定的产权主体所拥有和控制；资源资产的使用权可以依法交易

D、资源资产具有一般资产具有的特征

E、资源资产和自然资源的特征完全一样

9.下列说法正确的有（）。

A.资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可

B.企业单项可确指资产价值之和等于企业整体价值之和

C.资产评估的最基本的功能是评价和评值、以及鉴证和管理的功能

D.同一资产在公开市场假设、持续使用假设和清算假设下评估得到的价值类型分别是公开市场价值、持续使用价值和清算价值，其中清算价值一般最低，但是并不必然最低。

E.独立、客观公正是资产评估的工作原则

10.实体性准则针对不同资产类别的特点，分别对不同类别资产评估业务中的注册资产评估师执业行为进行规范。下列准则中，属于实体性准则的是(

)。

A．《资产讦估准则——工作底稿》

B．《企业国有资产评估报告指南》

C．《资产评估准则——无形资产》

D．《资产评估准则——机器设备》

E．《资产评估准则——不动产》三、综合题

1.被评估对象为l998年进口的A成套设备，并于当年l2月31日正式投入使用。评估基准日为2006年1月1日。

评估人员经调查获得以下资料及信息：

1.A设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产，至评估基准日已停产一年整，委托方希望尽快修复A设备，以便继续使用，要使A设备正常运转，必须对程控部分进行全部更换；

2.在程控部分损坏前，A设备一直满负荷运转；

3.除程控部分外，A设备其他部分均处于可正常运转状态，在停产期间由于保养良好，未发生影响使用寿命的情况；

4.经现场鉴定，除程控部分外，A设备其他部分若保持90%的负荷率可继续使用l0年；

5.要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买；

6.在评估基准日，与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为1000万美元，其中程控部分占设备价格的l0%，但是如果单独购置程控部分，则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价格高10%，而且卖方不再负责安装调试所需费用；

7.在评估基准日，若成套进口全新A设备，海外运输保险费为21.43万美元，海外运输费为离岸价的5%，关税税率为13%，增值税税率为l7%，其他进口环节费用为到岸价的3%，国内运输费为到岸价的l.5%，配套费用为到岸价的2%，设备的安装及调试费用含在设备的价格之中；

8.在评估基准日时，若单独购买程控部分，海外运输保险费为2.93万美元，海外运输费为离岸价的4%，关税、增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变，安装调试费用为到岸价的0.5%，不再需要配套费用；

9.被评估A设备不存在功能性及经济性贬值；

10.引进设备采取货到企业后立即付款方式；

11.评估基准日时美元对人民币的汇率为1：8。

假定不考虑残值，并不再考虑其他因素。

根据上述条件试求被评估设备的评估值。

2.有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素待估宗地1.130A6902001.8.10+2%1.038-1%B7002000.8.1+7%01.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：时间199920002001200220032004指数100107110108113115另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。该类土地的折现率为8％。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题:

（1）

为什么要进行交易情况修正？

（2）

上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的

信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？

（3）

根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

3.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；

2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；

3.专业费用为建筑费用的10%；

4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；

5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；

6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；

7.房地产综合资本化率为8%；

8.每年按365天计算：

9.本项目不考虑所得税因素。

根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。

4.⑴评估目的：为C股东拟转让所持有的乙企业的5%股权给投资人D提供价值参考意见。

⑵乙企业基本概况：

①评估基准日乙企业经过审计后的账面总资产l500万元，流动负债200万元，长期负债300万元，所有者权益l000万元；

②乙企业为非上市股份制企业，共有A、B、C三个股东，A股东持有60%股权，B股东持有35%股权，C股东持有5%股权，本次转让的股权为C股东的5%股权；

③经评估人员调查，在评估基准日，乙企业全部资产中，正在运营的资产占企业总资产的85%，另外l5%的资产为企业的在建工程，该在建工程的形象进度为40%，其评估价值与账面价值基本相符。

⑶乙企业未来收益预测情况：

①乙企业评估基准日后未来5年的企业自由现金流量分别为100万元，130万元，l20万元，140万元和145万元(未考虑在建工程预期收益情况)；

②与企业未来预期收益相对应的折现率及资本化率均为l0%，乙企业持续经营。

要求：根据上述条件回答以下问题：

⑴写出本项目评估的技术路线及基本步骤；

⑵给出评估结论并做出必要的解释和说明。

5.被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。

评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：

1.由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；

2.企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%,管理费用约占主营业务收入的5%；

3.财务费用(利息支出)约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；

4.主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；

5.企业所得税税率为33%。

6.该企业的折旧总额是200000元，由于企业可预见的年限内不会有产能的扩张等因素，这个数额将保持稳定。

2003年利润表项目行本年累计数一、主营业务收入11000000.00减：主营业务成本3550000.00主营业务税金及附加555000.00二、主营业务利润（亏损以“-”号填列6395000.00加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7减：营业费用880000.00管理费用9100000.00财务费用1080000.00其中：利息支出1180000.00三、营业利润（亏损“-”号填列）13135000.00加：投资收益（亏损以“-”号填列）14补贴收入15300000.00营业外收入16减：营业外支出17150000.00四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18285000.00减：所得税（所得税税率为33%）1994050.00五、净利润（净亏损以“-”号填列）22190950.007、评估人员经过分析认为企业的客观收益情况在可预见的时间内是稳定的，与2003年保持连续。

8、该企业所在行业的β系数是1.2，企业特定风险调整系数为1.3，现行无风险回报率与历史平均无风险回报率都是4%，市场期望报酬率是10%。

9、企业的带息负债的市场价值是32万元，与账面价值一致。

10、该酒店能够持续经营。

要求：根据上述资料运用收益法评估该酒店整体价值。(运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数)。

答案部分一、单项选择题1.

【正确答案】

C【答案解析】

参见教材545页。【答疑编号15038,点击提问】【加入我的收藏夹】2.

【正确答案】

B【答案解析】

A的正确说法是“非同一控制下的企业合并，涉及合并对价分摊的问题,所产生的以财务报告为目的的评估的评估对象有：合并中取得的被购买方各项的可辨认资产、负债及或有负债；以及构成合并对价的非现金资产、发行或承担的债务、发行的权益性证券等”。同时注意它的评估对象和企业整体评估的评估对象是不同的，企业价值评估注重的整体性，而企业合并中涉及的评估对象是被并购企业的具体资产。B中还应该包括“将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的租赁业务涉及到的建筑物”，其次“部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理房地产”，必须是“能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；”否则不能够确认为投资性房地产。D的说法错误在于“买卖非金融项目的合同不属于金融工具”。【答疑编号15039,点击提问】【加入我的收藏夹】3.

【正确答案】

C【答案解析】

教材10页第一段，C正确的说法是“不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。”D是资产评估价值类型的分类。【答疑编号15040,点击提问】【加入我的收藏夹】4.

【正确答案】

C【答案解析】

见教材P63,资产的重置成本。二者的共同点体现在都是以现时价格来计算的。同时不论是复原还是更新重置成本，都要求与被评估资产具有同等功能。【答疑编号15041,点击提问】【加入我的收藏夹】5.

【正确答案】

A【答案解析】

参见教材506-511页。【答疑编号15042,点击提问】【加入我的收藏夹】6.

【正确答案】

A【答案解析】

本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下的计算公式：，本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r=10%，n=20。【答疑编号15043,点击提问】【加入我的收藏夹】7.

【正确答案】

A【答案解析】

甲公司账面有多项控股和非控股的长期投资，不但要有甲公司的报表，还要有被投资的公司的报表。【答疑编号15044,点击提问】【加入我的收藏夹】8.

【正确答案】

A【答案解析】

10000×（1.2-0.8）×12×（1-33%）×（P/A,10%,3）=79978。【答疑编号15045,点击提问】【加入我的收藏夹】9.

【正确答案】

D【答案解析】

见教材P68公式2-32。【答疑编号15046,点击提问】【加入我的收藏夹】10.

【正确答案】

A【答案解析】

20+(200-20)(2/20)＝38万元。【答疑编号15047,点击提问】【加入我的收藏夹】11.

【正确答案】

C【答案解析】

容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积,综合比较,C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率.【答疑编号15048,点击提问】【加入我的收藏夹】12.

【正确答案】

B【答案解析】

参见教材167页。

楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率=10000/8=1250元/平方米【答疑编号15049,点击提问】【加入我的收藏夹】13.

【正确答案】

C【答案解析】

本题采用倍加系数法公式：

无形资产重置成本,参考教材270页。【答疑编号15050,点击提问】【加入我的收藏夹】14.

【正确答案】

C【答疑编号15051,点击提问】【加入我的收藏夹】15.

【正确答案】

A【答案解析】

到期价值=l000×100×(1+12％)3=100000×1.4049=140492.8(元)

债券评估价值=140492.8×(1+11％)-1=140492.8×0.9009＝126570(元)【答疑编号15052,点击提问】【加入我的收藏夹】16.

【正确答案】

B【答案解析】

〔（10000×1000）÷10000〕×10%×（P/A,8%,2）＋（10000×1000）÷10000×(1+8%)-2

=1000×[10%×1.7833＋0.8573]=1035.63万元。【答疑编号15053,点击提问】【加入我的收藏夹】17.

【正确答案】

D【答案解析】

参见教材352页。同时注意，应收账款的评估值与会计和审计确定的坏账和核销的坏账没有关系。【答疑编号15054,点击提问】【加入我的收藏夹】18.

【正确答案】

C【答案解析】

参见教材364页，待定产权资产可以列入企业价值评估的一般范围。【答疑编号15055,点击提问】【加入我的收藏夹】19.

【正确答案】

A【答案解析】

100×10%÷（9%-3.75%）=190.48万元【答疑编号15056,点击提问】【加入我的收藏夹】20.

【正确答案】

C【答案解析】

（12+10）/12*5=9.17万元。【答疑编号15057,点击提问】【加入我的收藏夹】21.

【正确答案】

B【答案解析】

参见教材391页。【答疑编号15058,点击提问】【加入我的收藏夹】22.

【正确答案】

B【答案解析】

市场法的基本原理就是替代原理,路线价法和基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理.【答疑编号15059,点击提问】【加入我的收藏夹】23.

【正确答案】

A【答案解析】

参见教材409页。【答疑编号15060,点击提问】【加入我的收藏夹】24.

【正确答案】

B【答案解析】

参见教材240页市场法。

P=600×1.25×0.85×3000=1912500元【答疑编号15061,点击提问】【加入我的收藏夹】25.

【正确答案】

A【答案解析】

300-1-5+0.2=294.2万元。【答疑编号15062,点击提问】【加入我的收藏夹】26.

【正确答案】

C【答案解析】

参见教材537页，同时市场价值以外的价值分为3类，包括：实体特定价值、资产互换特定价值及有法律和合同特别定义的价值，以及公允价值、投资价值、特殊价值、协同价值的含义。【答疑编号15063,点击提问】【加入我的收藏夹】27.

【正确答案】

C【答案解析】

见教材P67,价格指数法只考虑了价格指数的变化，没有考虑技术进步带来的影响。【答疑编号15064,点击提问】【加入我的收藏夹】28.

【正确答案】

B【答案解析】

A和C正确说法是“从本质上讲，资产评估是一种价值分析估算活动”。注意价格和价值的区别，资产评估是评估价值而不是价格。【答疑编号15065,点击提问】【加入我的收藏夹】29.

【正确答案】

B【答案解析】

参见教材221页，记住四三二一法各个深度的单独深度百分率。

标准深度为10米,级距就是10/4=2.5米

累计深度百分率=∑各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%=117%

平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度

=117%×10÷15=78%【答疑编号15066,点击提问】【加入我的收藏夹】30.

【正确答案】

C【答案解析】

参见教材266-267页，无形资产具有超额获利能力的时间才是真正的无形资产的有效期限，该无形资产在2010年1月就被替代了，以后的年份不能够提供超额收益。【答疑编号15067,点击提问】【加入我的收藏夹】二、多项选择题1.

【正确答案】

AC【答案解析】

《资产评估价值类型指导意见》中将价值类型划分为市场价值和市场价值以外的其他价值类型。市场价值以外的其他价值类型包括在用价值、投资价值、清算价值、残余价值和特定用途价值等。会计准则下的公允价值一般等同于评估准则下的市场价值；会计准则涉及的重置成本或净重置成本、可变现净值或公允价值减去处置费用的净额、现值或资产预计未来现金流量的现值等计量属性可以理解为相对应的评估价值类型。但是会计准则下的计量一般不涉及清算价值，因为清算价值不是在会计基本准则中规范的，而是采用专门的清算会计。“重置成本或净重置成本可以理解为资产评估中的重置成本”、“现值或资产预计未来现金流量的现值可以等价于评估中的收益现值”、“持续经营价值一般涉及到企业的整体评估，以财务报告为目的的评估中不涉及企业整体评估”、“可变现净值或公允价值减去处置费用的净额属于哪种评估类型需要根据是采用可变现净值还是公允价值而不同，可以参见教材452页表12-2”、“以财务报告为目的的评估中可能会涉及到投资性资产价值，但是肯定不会涉及到投资价值的，注意投资价值和投资性资产价值的区别”。【答疑编号15068,点击提问】【加入我的收藏夹】2.

【正确答案】

BC【答案解析】

参见教材410页，另外关注“《企业国有资产评估报告指南》要求注册资产评估师根据企业国有资产评估管理的有关规定执行资产评估业务，编制和出具企业国有资产评估报告，应当遵守该指南。金融企业和行政事业单位国有资产评估报告另行规范。”

以及“《国际业务约定书评估准则》和美国《专业评估职业统一准则》对资产评估报告的规定都是从报告类型和报告要素来进行规范的，而《资产评估准则-评估报告》是根据要素和内容对评估报告进行规范的重要评估准则。”【答疑编号15069,点击提问】【加入我的收藏夹】3.

【正确答案】

ABCD【答案解析】

参见教材161页。注意房地产评估肯定是必须遵守一般的评估原则的，但是房地产评估还需要遵守最有效使用原则和合法原则（这两项是房地产评估特殊的原则），没有实用原则这个说法。【答疑编号15070,点击提问】【加入我的收藏夹】4.

【正确答案】

ABC【答案解析】

教材21页，关于资产评估的价值类型的确定因素，历来是考试的重点，大家需要准确掌握，比如内、外因都具体有什么内容，实质上内因指的是资产自身的情况，外因指的是交易当时的市场交易情况。【答疑编号15071,点击提问】【加入我的收藏夹】5.

【正确答案】

ABCE【答案解析】

参见教材303-304页。【答疑编号15072,点击提问】【加入我的收藏夹】6.

【正确答案】

ACE【答案解析】

参见教材81，同时要注意广义评估程序的内容。【答疑编号15073,点击提问】【加入我的收藏夹】7.

【正确答案】

ABCD【答案解析】

参见教材259页。【答疑编号15074,点击提问】【加入我的收藏夹】8.

【正确答案】

ABCD【答案解析】

参见教材231-232页，其中D，资源资产属于资产，当然应该具备资产一般特征。【答疑编号15075,点击提问】【加入我的收藏夹】9.

【正确答案】

ADE【答案解析】

B正确的说法是“企业单项可确指资产价值之和加上商誉的价值等于企业整体价值之和，单项可确指资产不包含商誉”，C正确的说法是“资产评估的最基本的功能是评价和评值，管理是辅助性和过渡性功能，鉴证是资产评估的作用，不是功能”。【答疑编号15076,点击提问】【加入我的收藏夹】10.

【正确答案】

CDE【答案解析】

参见教材517-523，注意凡是准则的名字后面带有“指南”的都属于资产评估指南，凡是准则的名字后面带有“指导意见”的都属于资产评估指导意见。【答疑编号15077,点击提问】【加入我的收藏夹】三、综合题1.

【正确答案】

1.成套设备的重置成本：

(1)海外运输费：l000×5%=50(万美元)

(0.5分)

(2)到岸价：l000+50+21.43=1071.43(万美元)

(0.5分)

(3)折合人民币：l071.43×8=8571.44(万元人民币)

(0.5分)

(4)关税：8571.44×13%=1114.29(万元人民币)

(0.5分)

(5)增值税：(8571.44+1114.29)×17%=1646.57(万元人民币)

(1分)

(6)其他进口环节费用：8571.44×3%=257.14(万元人民币)

(0.5分)

(7)国内运输及配套费用：8571.44×(1.5%+2%)=300(万元人民币)

(0.5分)

(8)重置成本：8571.44+1114.29+1646.57+257.14+300=11889.44(万元人民币)

(1分)

2.程控设备修复费用：

(1)设备离岸价格：1000×10%×(1+10%)=110(万美元)

(1分)

(2)海外运输费：ll0×4%=4.4(万美元)

(0.5分)

(3)到岸价：ll0+4.4+2.93=117.33(万美元)

(0.5分)

(4)折合人民币：ll7.33×8=938.64(万元人民币)

(0.5分)

(5)关税：938.64×13%=122.02(万元人民币)

(0.5分)

(6)增值税：(938.64+122.02)×17%=180.31(万元人民币)

(1分)

(7)其他进口环节费用：938.64×3%=28.16(万元人民币)

(0.5分)

(8)国内运输及安装费用：938.64×(1.5%+0.5%)=18.77(万元人民币)

(0.5分)

(9)修复费用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1287.90(万元人民币)

(2分)

3.实体性贬值：

(1)程控部分贬值额：l287.90

(0.5分)

(2)其他部分实际使用年限7-1=6（年）

(1分)

(3)其他部分贬值率：6/（6＋10×90％）×100％＝40％

(2分)

(4)其他部分贬值额：(11889.44-1287.90)×40%=4240.62

(1分)

(5)贬值额合计：l287.90+4240.62=5528.52

(0.5分)

4.评估值：11889.44-5528.52=6360.92（万元人民币）

(1分)

第3和4两步还有以下几种不同的解法

方法一：

3.程控部分以外的成新率：

（10×90％）/（6＋10×90％）×100％＝60％

(3分)

4.评估值：(11889.44-1287.90)×60%=6360.92（万元人民币）

(3分)

方法二：

3.成新率

(1)程控设备贬值占成套设备价值的比率：1287.90/11889.44×100％＝10.83％(1分)

(2)其他部分贬值率：6/（6＋10×90％）×100％＝40％

(1分)

(3)成新率：1－[10.83％＋（11889.44－1287.90）/11889.44×40％]＝53.5％（3分）

4.评估值：11889.44×53.50%=6360.85（万元人民币）

(1分)

方法三：

3.(1)程控设备价值占成套设备价值的比例：1287.90/11889.44×100％＝10.83％

(2)程控设备以外部分的成新率：（10×90％）/（6＋10×90％）×100％＝60％

(3)计算综合成新率：l0.83%×0%+(1-10.83%)×60%=53.5%

4.评估值：11889.44×53.5%=6360.85（万元人民币）【答疑编号15078,点击提问】【加入我的收藏夹】2.

【正确答案】

1、（5分）房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：

（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；

（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

〈3〉买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。

2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。（2分）

3、容积率修正，建立容积率地价指数表。（3分）容积率1.0地价

指数100

105110115120125

=100+100*5%[（1.5-1）/0.1]128

=125+100*3%[（1.6-1.5）/0.1]4、土地使用权年限因素修正。（2分）

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正．修正系数计算如下

交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-(1＋8%)-30〕/〔1-(1＋8%)-38〕=0.9517

D使用年限修正系数：〔1-(1＋8%)-30〕/〔1-(1＋8%)-35〕=0.9659

5、案例修正计算（4分）

6、评估结果（2分）

案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

因此，待估宗地的评估值为：

=(713.85+717.47+712.98)÷3=714.77（元/平方米）【答疑编号15079,点击提问】【加入我的收藏夹】3.

【正确答案】

1.1——2楼面积

3000×2=6000(平方米)

(0.5分)

2.3——5层面积

1900×3=5700(平方米)

(0.5分)

3.6层及6层以上面积25000—6000—5700=13300(平方米)

(0.5分)

4.年总收入(元)

6000×2000+5700×2×365×(1—10%)+13300×2.5×365×(1-10%)

=12000000十3744900+10922625

(3分)

=26667525

5.年总费用(元)

26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%

=6000193.13+82500+750000=6832693.13

(3分)

6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元)

(0.5分)

7.大厦价值==233558686（元）

(3分)

8.建筑费用

3000×25000=75000000(元)

(0.5分)

9.专业费用

75000000×l0%=7500000(元)

(0.5分)

10.开发商利润

(75000000+7500000+5000000+地价)×25%

=87560000×0.25+0.25×地价

(1分)

=21875000+0.25×地价

11.利息

=0.1576×地价+648631.61+3758526.61+814937.53

(2分)

=0.1576×地价+5222095.75

12.地价

地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25×

地价-0.1576×地价-5222095.75

地价+0.25×地价+0.1576×