【北京市住房保障体系建设存在的问题及优化建议探析18000字（论文）】

北京市住房保障体系建设存在的问题及完善对策研究目录187381绪论 1208191.1研究背景及研究意义 171.1.1研究背景 1230581.1.2研究意义 1100261.2国内外文献研究 2177041.2.1国内文献综述 2221581.2.2国外文献研究 3119462基本概念理论 5220472.1住房体系基本概念理论 546962.1.1保障性住房 5164032.1.2住房保障 6248642.1.3北京市住房保障体系 7191792.2我国住房保障制度的基本理论依据 89313北京市家庭住房及收入状况 1082883.1北京市房地产市场调控的政策分析 10148223.1.1北京的房地产调控逻辑 1043023.1.2从供给侧上下功夫 1024583.1.3成交量锐减，房价仍坚挺 11119933.2北京市房地产市场与居民购买力的分析 11142423.3北京市家庭住房及收入状况 12320993.3.1家庭结构分析 12283493.3.2北京市居民家庭收入状况 12271493.3.3北京市城市居民居住水平 1411443.4购买力分析 14247874解决现存问题及对策 1758564.1存在问题 17270194.1.1目前北京市住房保障体系措施不到位 17206154.1.2住房保障体系的范围窄 1816094.1.3住房体系的法律法规不健全 18199234.1.4北京市房价增长速度过快 195034.2北京市住房保障体系的改进建议 19137504.2.1完善“公共服务理念” 1963104.2.2居民树立正确的消费观念 19269454.2.3实行“货币补贴”政策 20285094.2.4完善住房体系政策法律法规 2022244.2.5加强房地产市场调控 2116245总结 2216857参考文献 231绪论1.1研究背景及研究意义1.1.1研究背景北京的房价问题一直备受关注。随着北京经济的发展，土地价值增长，经济适用房建设数量供给小于需求，导致房源紧张，致使房价攀升。房价增长的同时也带来了住房难的社会问题。高房价导致低收入家庭背负巨大的供房压力甚至部分家庭无法购买住房。“屋者有其屋”是我国传统的住房观念。住房是每个家庭生活的基本条件，是重要的组成部分。拥有自己的房子才可以称之为家。有了房子才可以称它为家。“家”是安定、幸福的象征。但对于居住像北京这样的一线城市来说，想要拥有属于自己的住房并非容易。北京是我国的首都，是政治文化中心，北京外来人口不断增长，2016年地最新数据显示截止2016年底，北京市的常住人数为2172.9万人，与2105年末相比增长2.4万人。其中有外来人口807.5万人，这一人数占到北京市常住人口的比例为37.2%。2017年3月北京的房价约为31571元m/²，环比增长0.53%。由于人口的增长速度过快，导致北京房价快速上涨，住房问题越来越重。高额的房价和收入之间的问题逐渐加深。因此很多生活在北京的低收入人群只能选择环境差的合租房满足日常住房问题。1.1.2研究意义为了解决低收入人群住房难问题，北京市政府相继出台了住房保障体系的政策，在2013年中共中央政治局第十次集体学习时中共中央总书记习近平强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。住房保障体系是社会保障的重要体现，保障性住房政策的制定和实施对构建和谐稳定的社会具有推动作用。“十一五”时民生问题就已成为国家关注的重点。“十二五”时国家已经把社会保障问题和民生问题放到了首要位置，积极推进保障房的建设，改善中低收入人群的居住条件，这一政策的实施可以让低收入人群获得“安全感”，利于社会和谐发展。但保障性住房依然存在相关问题。只有政府牢牢以德为主要中心，才能强化住房保障体系，保障房才能实现德政。解决好市场和政府之间的关系，住房发展才会平稳有序的发展，住有所居的中国梦才会得以实现。1.2国内外文献研究1.2.1国内文献综述卢有杰[[1]卢有杰.全面分析城镇住房保障制度.城乡建设，2004.4:21.城乡建设，2004.4:21]对我国保障住房与发达国家的[1]卢有杰.全面分析城镇住房保障制度.城乡建设，2004.4:21.城乡建设，2004.4:21曹海东（2006）认为，经济适用房对于改善低收入群体住房条件方面并未发挥显著作用，反而破坏了市场规则，造成了分配不公和贫富差距，因此应该停止开发建设经济适用房形成统一的房地产开发市场[[2[2]曹海东.经济适用房:“大手术”还是“安乐死”.南方周末,2006.8.3高岩、邱磊（2013）[[3]高岩，邱磊．山东省保障性住房制度现存问题及完善[J]．理论学刊，2013（12）：60—[3]高岩，邱磊．山东省保障性住房制度现存问题及完善[J]．理论学刊，2013（12）：60—65张建坤、王效容、吴丽芳（2012）[[4]张建坤，王效容，吴丽芳．“蚁族”保障性住房的PPT模式设计[J]．东南大学学报，2012（3）：23-25[4]张建坤，王效容，吴丽芳．“蚁族”保障性住房的PPT模式设计[J]．东南大学学报，2012（3）：23-25马红强（2013）[[5]马红强．浅谈我国保障性住房建设中的问题与解决对策[J]．长春工程学院学报，2013（1）：[5]马红强．浅谈我国保障性住房建设中的问题与解决对策[J]．长春工程学院学报，2013（1）：59-61宋春兰（2012）[[6]宋春兰．保障性住房建设资金问题研究[J]．经济研究导刊，2012（3）：104-106[6]宋春兰．保障性住房建设资金问题研究[J]．经济研究导刊，2012（3）：104-106王莹（2011）[[7][7]王莹．保障性住房建设中财政手段的创新研究[J]．上海金融学院学报，2011（6）：104-112韩冰、毛程连（2012）[[8][8]韩冰，毛程连．保障性住房建设的新构想与财政对策[J]．中国行政管理，2011（11）：46-50宋立根等（2012）[[9][9]宋立跟．河北省保障性住房建设实证研究[J]．经济研究参考，2012（44）：42-51马庆斌等（2013）[[10]马庆斌，刘妮娜．保障性住房问题研究[J]．中国市场，2013（7）：[10]马庆斌，刘妮娜．保障性住房问题研究[J]．中国市场，2013（7）：6-15林梅（2012）[[11][11]林梅．中国保障性住房建设面临的困境及路径选择[J]．中共中央党校学报，2012（4）：83-86目前，我国大多数大中城市建立了住房公积金制度和经济适用住房供应体系，部分城市启动了廉租住房制度，有的还实行住房货币分配政策。如上海、天津、广州和长沙等地己经建立了基本的住房保障制度，长沙还成立全国首家住房保障工作局。在保障方式上，以“人头补贴”方式直接对消费者进行住房补贴、租金补贴或购房货款贴息政策的方式的逐步推行，改变过去以“砖头补贴”方式直接对开发商补贴的经济适用住房和廉租住房的单一供应方式，对完善和发展住房公积金制度及政策性住房金融制度，提高消费者的购买力，帮助低收入群体到市场上购买或租赁住房以解决住房问题，取得了一定的成效。1.2.2国外文献研究住房保障也是发达国家社会保障的重要组成部分，国外住房保障相关研究起步较早，在理论研究方面已经比较成熟，研究主要集中在住房供给与需求，住房保障政策间的优缺点比较及住房保障措施的选择和住房政策的效率等方面。美国《人权宣言》中提出“每个人都不仅有权使本人及家庭获得衣、食、住、行等社会基本服务，还有权在疾病、失业、伤残、老龄化或不可抗拒因素带来的困难时获得社会保障。美国的霍尔曼斯[[12]Holmans.The1980’sNationalHousingPolicyReviewinRetrospect.HousingStudies63.July1991][12]Holmans.The1980’sNationalHousingPolicyReviewinRetrospect.HousingStudies63.July1991加尔斯特[[13]GalsterG.Comparingdemandsideandsupply-sidehousingpolicies:marketandspatialperspectives.HousingStudies[13]GalsterG.Comparingdemandsideandsupply-sidehousingpolicies:marketandspatialperspectives.HousingStudies近年来，以彼得森[[14]PetersonW.PrattenandJ.Tatch.AnEconomicModeloftheDemandandNeedForSocialHousingDepartmentofEnvironment.TransportandtheRegions.London1988][14]PetersonW.PrattenandJ.Tatch.AnEconomicModeloftheDemandandNeedForSocialHousingDepartmentofEnvironment.TransportandtheRegions.London1988阿瑟·奥沙利文[[15][美]阿瑟.奥沙利文.城市经济学.中信出版社.2003,56]对当前公共住房的有关政策城市低收入困难群体的影响进行了分析。他主张联邦住房政策造成的住房隔离，住房隔离加重了贫困，提倡改革住房政策解决城市贫困，指出现金支付比公共住房便捷，因为这样可以增加家庭的效用[[16]英国的切希尔考察了土地使用控制对控制严密和控制宽松两种区域住房供给的影响。][[17][15][美]阿瑟.奥沙利文.城市经济学.中信出版社.2003,56[16]英国的切希尔考察了土地使用控制对控制严密和控制宽松两种区域住房供给的影响。[17]（英）马歇尔.经济学原理.商务印书馆,1991:55～70综上所述，与国外相比,我国现阶段的经济适用住房建设与英、美等国家在四、五十年代大规模的普通住房建设有很大程度的相似。国外住房补贴政策和住房金融的发展方面有许多可供我国参考和借鉴的地方。在保障民众社会福利方面，西方国家已经走在我国的前面。这些国家的社会保障体系建立多年，各个国家针对自己的国情建立了相当完善的保障体系，有许多值得借鉴的地方。2基本概念理论2.1住房体系基本概念理论2.1.1保障性住房保障性住房，是政府对困难家庭提的优惠政策。在保障房建设标准、售价和供应对象方面做出相应的限定标准。同时，向住房困难的低收入家庭提供具有政策性的保障性住房。保障性住房建设工程是由政府主导，通过行政划拨或招标、拍卖、挂牌出让土地，统一规划，减免部分税费，承担部分基础设施建设，限制利润率，进而达到降低成本的目的。保障性住房并非完全意义上的商品房，是具有社会保障性质的普通住宅。具体来说，保障性住房具有以下三个方面的特点。1、保障性在各个国家中，中低收入家庭在社会阶层中所占比例相对最多，因此中低收入家庭的住房问题是社会问题关注的重要方面。为了实现社会居住目标，很多国家都建立健全了符合自身国情的住房保障体系，解决困难家庭的住房需求。同样，在我，解决中低收入群体住房问题的方法之一就是保障性住房。2、商品性保障性住房虽然具有社会保障性，但它是适应当前住房市场环境的一种特定住宅，具有商品房的基本属性，如市场供求原则、等价交换原则等，需要消费者以货币的方式去市场上购买，且在一定的前提条件下可以上市交易。3、经济性为了使中低端收入的家庭能有房居住，政府部门对中低端收入的家庭提供了价格低于商品房价格的保障性住房价格，使中低端收入家庭在住房方面不再为买不起房而担忧，与之代替可选择价格适合的保障性住房来居住，此行为体现了其经济性。在我国，大规模建设保障性住房这一举措有利于经济转型发展，对推动社会发展，改善民生具有重要意义。保障性住房是由廉租住房、经济适用房、限价房、公共租赁住房构成。其中限价房和经济适用房有住房产权，而对于廉租住房与公共租赁住房来说，这两种住房方式是没有住房产权的，只有使用的权利。都由政府为主导，限定保障住房价格“以租为主，以售为辅”的方式指向中低收入家庭提供的保障性住房优惠政策，改善困难家庭住房条件，实现人民安居乐业。此外，为了加保障性住房的建设力度，在“十二五”期间，政府收购各类保障性住房一百万套，并对十万户家庭进行租金补贴，同时建成各类保障性住房七十万套，使得保障性住房的申请家庭得到了充分的保障。2.1.2住房保障住房体系不断发展后的今天，通过政府或者社会机构来协助解决低收入者住房问题，在很大程度上是社会福利与保障制度的进步。住房保障涵盖范围很广。其中，“福利房”和“宅基地”曾在我国特定时期加以实行，这种具体形式属于住房保障的一种，是在生产力水平较低情况下，满足个人拥有住房的一种政策。住房保障制度是指在市场经济条件下，确保人人有房住通过政府的帮助，解决中低收入家庭的住房问题，而不是单一的依靠市场。在我国，社会保障体系由，住房保障制度、医疗卫生保健制度、失业保障制度和养老保障制度构成。通俗地讲，住房保障就是“住者有其屋”，保障人人“有地落脚”。住房保障是一个系统工程，它包括：1、保障的实施主体是政府或者相关社会部门；2、保障的对象主要是城市中低收入者、生活困难的民众，也包括在城市中生活的大量流动人口以及非城镇居民；3、保障的载体是保障性住房，其包括：廉租住房、经济适用房和公共租赁住房等；4、保障的提供方以及管理者是政府或市场。商品住房与保障性住房就表面概念来说都是针对中低端收入家庭在但住房价格与租房租金上的相对优惠政策。同时，政府为了达到这一目标，必须制定一些政策、法规、规章，用来确保政府职能的履行，这些政策法规规章的总称就是住房保障制度，这一制度为了保障和落实个人有房住，并且是使弱势群体享受权益的一项制度。在改革开放以前实行的是全民保障制度和福利分房制度。广义上的“宅基地”、“福利房”都属于这种。但到了改革开放之后，住房制度发生了巨大变化，从全面计划保障到由市场供应保障。市场经济体制的运行，拉开了社会的贫富悬殊，住房的供应也相应有满足不同层次需求的变化。相关研究表明，仅依靠政府提供的保障性住房用于解决北京市户籍内人口的住房问题，需要十年以上的时间，而若考虑暂住人口的住房需求，那么全面解决住房问题所需要的时间会更长。所以，建立多渠道的保障房供应体系，是解决问题的核心。为此，确保不同保障住房的供给规模应该以科学的方法衡量的应科学衡量保障性住房相关指标，并以此确定不同类型保障性住房的供给规模；扩大保障住房的供给途径，对土地出让收益进行严格的管理；促进和规范房地产二级市场的发展，盘活存量房;；对保障性住房实行只租不售的政策，建立建全动态的保障性住房供应机制。北京作为我国的首都，随着我国经济的发展，住房价格快速膨胀，房价价格不断被刷新商品住房价格使得大部分家庭无力承担，住房条件无法得到改善，中低收入家庭不能满足基本住房需求。平衡住房保障体系与低收入群体住房问题的供应关系具有重要意义。由此可见，调控房价，提出住房保障调控市场的必要性。2.1.3北京市住房保障体系北京市住房保障体系伴随我国住房保障体系政策的演化进程而发生变化。1991年提出对经济适用房进行发展。经济适用房是具有社会保障性的住房。以户型和面积低价向中低家庭收入出售，价格合理，在中低收入家庭可承受范围之内，是经济实用型住房；1998年和1999年，我国相继出台了有关城镇住房改革建设和城镇廉租住房的通知。政策明确指出对廉租住房的限定标准，即低收入群体，收入未达到北京市最低收入标准的人群，并对解决城镇中低收入家庭的住房问题进行说明，形成较为完善的廉租住房保障制度；2003年我国建设部首次推行了《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》为低收入人群住房谋福利。但只有此政策对于一整个体系来说远远不够，于2015年的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》政策的推出，标志着北京市住房保障体系也逐步走向正规。2006年建设部相关文件提出对于抑制房价及调整住房供应结构的措施意见，强化了中低价位、中小型房型的土地供应。“限价房”政策的出台，使部分中低收入家庭在住房问题上得到了帮助。2008年，温家宝总理在十一届全国人大会议作政府工作报告中强调，要抓紧建立住房保障体系。并提出以下四点：1.完善廉租住房体系，加快保障房的建设及管理。2.对中低收入家庭制定合理地廉租住房规划和政策。3.有效运用税收、信贷和土地等方法，完善我国住房公积金的管理制度，防止房价快速上涨。4.维护市场秩序，禁止投机倒卖住房。保护低收入家庭住房问题；2010年发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出要引导城镇居民合理正确的住房消费必须建立建全住房供应体系，加强保障中低收入家庭的住房需求。调整市场，维护市场秩序，健康有序的建设公共租赁住房；2010年国税总局颁发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》对公共租赁住房建设完成后占地免征城镇土地税；2014年国务院发布的政策中明确指出，政府要对低收入住房困难的家庭、刚刚步入社会，参加工作并且没有房子的年轻人和已经有稳定工作的外来人员提供公共租赁房。这一政策能够有效地缓解有住房困难的群体，同时，可以引导人民理性消费，促进城镇的健康发展。其中，北京市城乡建设委于2016年发布《北京住房和城乡建设发展白皮书》，其中明确了“基本住房有保证、中档需求有支持、高档市场有调控”的发展思路，这将进一步完善住房保障体系制度。在住房市场调控方面，北京市也会依照不同情况制定不同的管理办法。如居民住宅和非住宅市场不同时，将进行差别化的调控措施。使房地产市场健康平衡的发展。加强北京周边城区的市场研究，必须严格履行限购政策、为维护北京房地市场秩序，要敢于担当，碰硬。依法严肃整治，坚决遏制倒卖炒房等为，进一步加强房地产市场的调控，进一步完善北京住房保障体系及房地产市场体系。促进北京市住房保障体系平稳、健康发展。北京市大力发展公共住房租赁市场，逐步实施自住型商品房建设，将《北京市住房租赁条例》加入立法的审议环节，全方位的落实购租并举这一政策的实施。同时，北京也对租赁补贴范围扩大，积极倡导低收入家庭承租公有住房从而解决住房难的问题，提高解决问题的工作效率，全面推行保障性住房精装修的成品交房。其中包括经济适用房、公共租赁房、两限房、棚户区改造的安置房和自住房。这一政策性住房的举措，也对北京市住房保障体系今后的建设有着良好的推动作用。2.2我国住房保障制度的基本理论依据根据各国住房保障相关的理论以及发展的经验，可以将住房保障的理论基础从以下几个方面加以分析：1、收入分配理论住房购买力取决于居民的收入水平。市场经济中所指的收入水平包括个人所有的以货币或者实物（可以及时流通兑换成货币）作为支付方式的收入。一般来说，包括个人的收入、福利待遇，住房出租后的收入、物品销售的利润和借给他人资金赚取利息等形式。所有按生产要素获得的受益，由于受劳动的质量与数量、能力与技巧存在差别、工种和强度不一致，这些均能够导致收入的水平差异，并随着科技因素的加入，这种差异呈几何倍数增长。随着收入水平差异越来越显著，贫富悬殊也就越明显，随之而来的大批低收入群体自我解决住房问题就越困难。2、公平效率理论从市场配置住房资源理论角度分析，市场配置住房，实质就是通过供求关系影响住房价格，从而达到调整住房供给的目的。理想的状况下，若住房价格高，投资前景看好，则进入该领域的资金多，直至到达市场饱和而实现供求平衡。当房价下跌，投资逐步从此领域退出，重新达到新的平衡，这样相互制约而形成住房资源的合理优化配置，从而达到调控的目的。从住房配置公平效率的角度分析，在经济资源和技术既定的条件下，如果该经济组织能够为消费者提供最大可能的各种物品和劳务的组合，那么这个经济模式就是最有效的。但实际上，往往公平与效率难以平衡，很多情况下，分配越是公平，越难以提高效率。想要提高住房资源配置效率可以通过市场竞争的方式完成，但难以实现住房分配的公平性。因此，从市场配置这一方面来说，公平、效率和保障是不可或缺的三个方面。3、政府干预理论市场经济的发展规律告诉我们，市场经济具有它的盲目性和投机性的一面，由于信息的缺失、行政过程的局限和对官僚机构的控制不足等原因，政府在行政过程中有可能倾向于某些特殊利益集团，这样就导致了政府干预的失灵。在住房市场同样是如此，如中央要求对中低收入家庭提供经济适用住房，但是，中低收入家庭的住房保障标准以及数量却是由地方政府制定的。地方政府和中央政府在某些方面难免不能够“默契”到一起，那么，在政府干预失灵的时候，那就要求当市场机制恢复正常，则应当立即退出干预，放松管控。3北京市家庭住房及收入状况3.1北京市房地产市场调控的政策分析3.1.1北京的房地产调控逻辑始于3月17日的限贷限购，之后10项调控措施密集出台。从将平房“通道”记入不动产权证、抬高非京籍购房缴税门槛、规定异形房一律不能登记、落户、入学，再到限离、严禁商改住和严查违规中介。北京这一轮房地产调控几乎将购房需求端的每一个重点环节堵死，堪称史上最严房地产调控。本次北京房地产调控是为了具体落实“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，和以往重拳打击炒房，抑制房价上涨过快的目标类似，但这次拿出的控思策略却略有不同。早在这一轮房地产调控启动之前，北京市政府等有关部门多次提到将“疏堵结合”，北京市市长蔡奇曾多次在公开讲话中强调精准发力，深化房地产供给侧结构性改革。但基于一直没有实质性的措施出台，加上市场普遍认为北京的土地供应已经非常紧张，这一信号在当时并未引起市场的充分注意。从供给端发力，同时结合需求侧的政策收紧，这一做法与多位分析人士提出的控制房价的基本逻辑相同，即“均衡土地供求关系，稳定市场预期”。事实上，这一思路在北京市2017年政府工作报告中早已明确：“把握住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，金融、财税、土地、市场监管等多措并举，探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”3.1.2从供给侧上下功夫在3月29日的整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上，住建部表示，北京的房地产调控经验值得各地认真学习。所推介的经验不离这次会议的主题，即北京综合施策，严抓二手房市场的经验，但不止于此。政策围绕改善住房供求关系，稳定市场预期，一定程度上融汇了北京此轮房地产调控的一些经验。同时，这也是自北京开启全国房地产调控升级后，住建部第一次出台全国房地产调控的统领性安排。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。“这明显有别于过去宏观调控政策的‘一刀切’，在具体的措施上指出了具体计划，分类清晰，操作性也比较强。”北京做法符合2017年政府工作报告和去年中央经济工作会议的核心诉求。2017年政府工作报告中，“稳”字出现了49次。“既要抑制资产泡沫，又要防止大起大落，房地产只要基本稳住，没有大跌，不出大乱，就是对中国经济的最大支撑。”3.1.3成交量锐减，房价仍坚挺北京调控加码至今，市场似已冷静不少。一组数据显示，2017年4月2-4日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交163套，成交面积2.07万平方米，同比分别下滑83%、75%，成交量创下近四年的同期新低。成交量锐减的同时，房价依然坚挺。在不少中介口中，房主们依然相信北京、甚至环京一些区域房产的保值功能。4月10日，经过一周低迷后，北京房地产呈现逐步回暖趋势。网易房产数据显示，当日北京一手房成交均价环比上升12%，成交套数则环比上升118%。基于北京、上海、深圳等一线城市的调控目的主要在于疏解大城市人口压力，未来这些城市很可能会保持长期限价，但严重供需不足将促使北京房价在一定时间内保持量缩价稳。增加有效供给是抑制房价上涨最有利的手段。这一次住建部出台的土地供应与库存、人口状况挂钩的政策，正体现为增加供给。3.2北京市房地产市场与居民购买力的分析目前北京市各收入阶层新建商品住房的房价收入比的数值差别较大，表现为从低收入阶层到高收入阶层的房价收入比呈现明显的阶梯状分布。对于高收入家庭和中高收入家庭而言，其房价收入比的数值远远低于9.21这一上限。对于140平方米的住房，高收入家庭对应的房价收入比为5.60，中高收入家庭对应的房价收入比为7.49。而对于70平方米的住房，两类家庭对应的房价收入比分别为2.80和3.75。这表明他们对各种面积的住房都具有有效的购买力。不同的收入阶层家庭的房价收入比数值随着住房面积的不同而不同。对于90平方米及以下的小户型而言，中等收入阶层的家庭具有有效的购买力。其中，90平方米以下住房的房价收入比为5.63,90平方米的为7.24，均在当前房价收入比的合理范围内。对于70平方米及以下的住房，中等收入阶层的家庭具备购买力。其90平方米对应的房价收入比数值为9.24,低于公积金住房优惠贷款政策得出的房价收入比上限10.13，这表明在金融机构政策性优惠贷款的可获得情况下，部分中低收入阶层的住房购买力可以得到有效提升，可以通过贷款购买到90平方米的住房。但是越接近房价收入比的上限值，住房负担就越大。通过这种途径取得住房对这部分家庭来说，压力也是较大的。而在目前的新建商品住房价格水平下，低收入阶层的家庭几乎对各种面积类型的住房都不具备有效购买力，房价收入比值均偏高，尤其是对140平方米的住房的房价收入比高达19.94，目前他们不能对新建商品住房形成有效需求，来改善自己的住房条件。综上所述，在北京市当前的新建商品住房价格水平下，高收入阶层家庭和中高收入家庭对各类面积的新建商品住房均具有有效的购买力，住房消费对他们来说不是主要消费，不会对他们的生活造成较大的负担。而低收入阶层家庭对各类面积的新建商品住房均不具有有效的购买力，住房消费对他们来说只是潜在消费。中等收入阶层家庭和中低收入阶层家庭对一定面积的住房具有一定的购买力。住房公积金贷款的优惠政策也在一定程度上提升了这三类部分家庭的住房购买力，提高了住房的有效需求。3.3北京市家庭住房及收入状况3.3.1家庭结构分析住宅是一种生活消费品,并且是家庭的“公共消费品”。因此在住房保障研究中，家庭结构问题在研究中不可或缺。在人口类型划分方面，北京市将城市人口划分为五类，即低收入群体、中低收入群体、中等收入群体、中高收入和高收入群体。而家庭结构化分为五个阶段：包括已婚夫妻，尚无子女；有子女的年轻家庭；子女离家后的中年夫妻，形成的空巢期；退休后的老年夫妻；单身丧偶群体。3.3.2北京市居民家庭收入状况近年来随着我国房价持续上涨，2012年至2016年期间，北京市房价与居民家庭收入之间的关系日趋明显，居民收入高购买能力越强。但是大部分居民不会选择将所有的资金投入住房，会根据生活需求进行再分配，因此面对房价急速上涨的，居民的支付能力较低。北京市统计信息网发布的数据中可以看出，近年来北京市城乡城市居民家庭可支配收入的情况。表3-2历年北京市职工年平均工资2016-01-12年度全市职工年平均工资（元）2015850382014775602013695212012626772011560612010504152009484442008447152007398672006360972005328082004283482003240452002207282000180922001157261999137781998122851997110191996957919958144数据来源：北京市统计局从图中数据可以得知，2005年北京市职工年平均工资与1995年相比，上涨76894万元。2015年北京市职工年平均工资与2005年相比，上涨52230万元。1995年与2015年北京市职工年平均工资相差76894万元，2015年的职工年平均工资已是1995年的10倍。3.3.3北京市城市居民居住水平随着经济的发展，北京市居民消费水平明显提高，居民居住水平发生了瞩目的变化。“十二五”期间北京市一共完成旧住宅整治1678个，建筑面积6562平方米其中包含楼房1.37万栋，受益居民81.9万户，圆满完成了北京市政府在“十二五”期间的任务目标。北京市将根据“十二五”期间发展纲要贯彻落实相关住房政策。重视居民居住水平，加强住房保障的力度。政府积极进行棚户区建设服务工作；倡导北京市国有企业积极参与棚户区建设工作，在住房公积金和开发性金融等相关政策性的资金作用，相互作用下引导企业投资开发建设棚户区改造与相关基础配套设施。“十三五”期间北京市将继续进行小区公共部分改造、旧房改造及棚户区的建设改造。构建不同层次的住房保障和供应体系需求。坚定“以租为主”的住房保障方式。北京市政府期望在2020年完成北京市重要发展区域的棚户区建设任务。北京市经济的发展使得北京市居民消费水平明显提高，居民居住水平发生了瞩目的变化。虽然居民收入在稳步增长，但与快速上涨的房价相比还是有着较大的差距。2015年末北京市人均居住面积为31.69平方米。新住宅与去年相比增加22.34万套。与全国其他城市相比，北京市居民人均住宅面积位于前列。2017年北京市政府将最低收入标准进行调整，人口划分采用5等分法把人口分为5个等级，2016年北京人民生活水平得到提高。人均可支配收入为52530元。城镇居民的人均可支配收入为入57275元。2016年北京市中低收入家庭的人均可支配收入为1420元每月，中低收入家庭的人均可支配收达到收入要求的，如若未达到标准的将设定为中低收入家庭。3.4购买力分析住房制度改革中的两个重要问题为住房供应问题和住房需求问题。不能为了满足住房需求而不考虑支付能力。所以，必须认真研究居民对住房支付的承受力，在分析购买力的基础之上，才有可能建立一个合理的住房供应体系，以满足不同家庭的住房需求。判断一个家庭是否有能力购买或租赁住房要看这个家庭是否有住宅的支付能力。主要评价指标如下：买房支付能力指标及判断标准：1.房价收入比。按照国际惯例，房价收入比的合理区间是3～6倍。房价收入比越高，居民的购房支付能力越弱。2.家庭月房产支出收入比。月房产支出收入比是银行在审查个人住房商业贷款资格时常用的一个指标，按银行规定，借款人住房贷款的月还款收入比例应控制在50%以下（含50%）。比例越低，说明居民的购房支付能力越强。3.月房产消费结余。每个月的家庭收入去除每个月的住房还款后的剩余收入，如果剩余收入越多，则证明居民购买住房的消费能力越强。4.月租房消费结余。租房家庭可以提取公积金余额，用于支付住房租金，提取的总额不能多于实际的缴纳的房租。基于公积金可以交纳住房租金，可以将每月交纳房租后剩下的钱定义为每月的家庭收入和每个月的交纳房租后住房公积金的总钱数，再去除每月住房租金后的余额，余额越大，居民的购房能力越强。表3-32016年居民消费价格涨幅度单位%指标2016年居民消费价格1.4食品烟酒3其中：粮食-0.9鲜菜10.3畜肉类6.5鲜果-2.1衣着0.2居住3.7生活用品及服务-0.8交通和通信-3.4教育文化和娱乐-1.7医疗保健2.6其他用品和服务4.3数据来源：北京市统计信息网图3-42016年居民消费价格月度同比指数数据来源：北京市统计信息网从图中数据可以看出2016年居民的消费价格与2015年相比增涨1.4%，食品价格与上年相比增长3.3%，消费品价格与2015年度相比增长了0.5%。而服务方面的价格增长了2.7%。2016年农产品的生产价格与2015年相比则下降了0.4%，工业生产者的生产价格生产者全的年农产品生产者价格比上年下降0.4%。总投资与2015年相比下降了0.3%。4解决现存问题及对策4.1存在问题4.1.1目前北京市住房保障体系措施不到位目前，经济适用房和廉租住房构成了北京市住房保障建设住房的主体内容，这两种房屋形式是通过实物补贴方式来实现住房保障目标。但相比于商品住房，该类房屋的发展滞后,并不能很好解决大多中低收入家庭的住房问题，使得北京市住房保障体系建设还存在较多措施露洞。经济适用房和廉租住房的特点及问题主要表现为以下几个方面。对于经济适用房来说，其问题体现为购买对象失控、户型面积普遍偏大以及地理位置偏远、配套设施不完备。①购买对象失控。按照《北京市城镇居民购买经济适用房有关问题的暂行规定》中的规定来说，经济适用房的购买者需是没有住房、住房没有达到标准且家庭年收收入不足万元或万元以下的北京市城镇居民；根据相关证明就可以购买经济适用房的包括，夫妻双方的都是机关工作职员或者教师家庭、拆迁房及危房改造需要经过政府的批准。但在实际实施过程中,由于北京市家庭收入情况难以准确计算,导致购买对象界定困难，无法有效控制购买对象。这种现象带来的影响是使得部分中低收入家庭无法直接享受到经济适用房政策，得到相应的政府财政补贴，加之开发商及高收入群体进入经济适用房市场，从而造成住房分配的不合理及不公平发生。与此同时，由于房屋市场难以真实反映中低收入者的消费水平,导致经济适用房的住房标准被推高,吸引投资者大量涌入经济适用房市场，导致市场秩序混乱,经济适用房购买变得困难，对中低收入家庭及其它适用群体的权益造成较大损害。②户型面积普遍较大。考虑经济适用房购买人群及购买力水平，使得这住房的住宅面积和市场价格应具有一定标准。据国务院有关文件规定,经济适用房的户型以中、小户型为主,用于满足和解决中低收入家庭的基本居住需求。在政策实施之初，经济适用房总体运行良好。但由于这类住房存在巨大经济利益空间，开发商开始在户型和住宅面积上进行调整，大户型房屋出现且比例不断增加,这些户型的出现实则超出了一般中低收入群体的购买能力，因此破坏了政策设计的初衷。由于房屋建设标准上的失衡和失控,造成住房市场的消费主体错位,将部分中低收入群体挤出经济适用房市场；同时，在经济效益驱使下，更多消费群包括具有商品房购买能力的消费群体逐渐流向经济适用住房市场,造成市场失调，进一步损害中低收入群体的利益。另外，伴随经济适用住房面积的增大，在有限供应的土地上建造的住房数量总体下降,导致住房资源的浪费。③地理位置偏远,配套设施不完备北京市兴建的各种经济适用房项目分布表现为向东-朝阳区和向南-丰台区特点和布局，另外也包括了向北及向西的发展趋势。绝大多数项目位于中心环路之外,从地理位置来看经济适用房远离中心城区，造成交通及其它生活条件的不便利,例如这些住宅距离公路、地铁和公交站点较远，通勤时间较长，同时住宅周边的商场、超市、医院、学校等服务设施不健全，这在一定程度上与中低收入家庭的购房预期有所差别，也是经济适用房推广过程中面临的一个突出问题。2.廉租住房①租住房的需求量过大城市的生活居住用地不能仅有一类居住用地低层高档区及一般居住区高、多层住宅区,也应该有为社会弱势人群生活的廉租住宅区,这样有利于合理组织城市生活、方便生活管理，但低收入或经济困难群体的基数大，使得廉租住房总体建设面积的需求量过大。②项资金紧缺北京市曾通过财政政策制定了万元专项资金，但这些资金折算的人均住房面积仅为几个平方米，保障人群数量不到万人，对于众多适用人群来说，这些居住需求是难以满足的,所以紧缺的资金来源是限制廉租住房发展的主要瓶颈之一。此外，城市用于住房保障的资金渠道尚不规范，资金渠道不够稳定，这也限制了廉租住房的发展和效用。4.1.2住房保障体系的范围窄上文提及，经济适用房和廉租住房是北京市住房保障的主要形式,这两种住房政策的适用对象皆是针对北京市城镇居民，但对于非城镇居民、外来务工人员等并不适用。在住房改革的初期，这种保障范围对改善居民居住条件、促进社会稳定方面发挥了重要作用,但伴随社会的发展和经济形式的变化，特别是外来务工人员、城乡结合土地被征后的农民群体是需要加强住房保障的重点对象，并且在城市城镇化过程中，这些群体的数量将不断增加，因此早期的住房保障体系适用的人群范围已存在局限，难以保障这部分人群的住房问题，从而对城市发展造成较大压力和负面效应，从城镇化长远发展考虑需要扩大住房保障系统的适用范围。4.1.3住房体系的法律法规不健全当前，国家及各个地区城市针对居民住房的相关法律及法规还不健全，目前是以相关规定、通知等形式进行约束和规范的，对于保障性住房及市场管理来说法律约束力并不强，如缺失有关住房保障的住宅法、住房法等，一方面有助于规范和稳定房屋市场，另一方面也有助于保障住房者的各项权益。4.1.4北京市房价增长速度过快由于北京土地资源少，开发成本高，北京市的外来人口越来越多，对房子的需求量增大。导致房源供需矛盾。限购政策的实施对群众购买房子的欲望增大。也同时带来倒卖炒房，变相涨价现象导致低收入群体无力购买住房，早已超出承受范围。因此也将影响社会和谐稳定的发展。4.2北京市住房保障体系的改进建议4.2.1完善“公共服务理念”首先，让“新公共服务”理念在决策层扎根，提高宗旨意识。住房保障是社会政策的一部分，社会政策的研究和决定是以政策制定者的信仰体系或价值观念为前提的。政府决策层应该将“新公共服务”理念作为一切行动的指导原则，始终将“公共利益”作为执政的目标，一切其它目标都应该围绕于此，采取切实措施妥善解决公民的基本住房问题，着力改善居住环境和居住水平。其次，在新的公共服务理念下，提高政府及住房相关部分的服务效能。“新公共服务”作为一种价值理念，成为决策层制度设计的指导原则，但在具体的行政事务中略显疏松，还需要“新公共管理”理论来维持行政效率和秩序。各级政府住房保障部门应该做到事权财权统一；引入竞争机制，提高公共产品供给效率；树立需求导向，切实解决公民困难；让市场真正起到资源配置作用。强化各级政府住房保障责任。必须强化政府的主体责任，从纵向和横向两个方面落实分工。在纵向分工中，中央政府在财政支出、制度建设方面应该承担比地方政府更重要的责任，推动全国范围内实现均等化；在横向分工中，政府要与社会主体充分合作共同承担起供给责任，在规划制定、资源供给、协同组织、分配监督方面发挥主导作用。4.2.2居民树立正确的消费观念伴随我国经济社会的不断发展，居民收入水平日益提高，居民消费观念也不断进步。政府在制定住房保障政策时应当注意到市场经济比较发达、收入水平较高的国家,并不是每个家庭均拥有私人产权的住房当中低收入家庭倾尽全力购买住房时,如果采用按揭购房方式的话,在房价出现下跌时,就会形成负资产解决住房问题,应强调因地制宜、因人制宜,租售并举政府最主要的任务是保证有价格合适的住房来满足社会低收入阶层的住房需求。政府应该保障少数服从多数的观念构建经济适用房和廉租住房供应目的,是为满足中低收入家庭住房的需要,政策应当引导居民树立“买房和租房都是住房消费的合理形式”的观念。4.2.3实行“货币补贴”政策北京市应逐步将“砖头补贴”“转变为”“人头补贴”即由政府出面认真核实统计,给真正的低收入者发放补贴,然后通过市场体系来解决住房问题,对中低收入家庭实行购房补贴,对最低收入家庭实行租房补贴。这一政策的实施不仅将政府的优惠政策真正落到实处,也可以避免政府直接参与经济适用房的建设,对消费者而言也增加了选择住房的机会。政府应引导中低收入家庭利用政府的住房补贴政策来购买成本相对较低的二手房,从而降低二手房市场的交易税,降低首付款的比例,加强管理二手房交易市场,促进二手房市场的发展。4.2.4完善住房体系政策法律法规1.针对北京市住房市场供应的现状，确定建立有层次的住房体系。北京市住房的供应矛盾较为明显，房价一直居高不下；城市人口庞大，中低价位及中小户型商品住房供应量少。居民收入差异较大。在这种情况下，中低收入家庭住房压力不断加大，政府需要在住房难问题上建立分层全新地住房供应体系，根据社会现状，给予相应保障。根据实际情况，北京市住房和城乡建设委员会在充分调研后，协同相关部门制定了新的住房政策供应思路：首先通过市场对中高收入家庭提供相应的商品住房。其次对中低收入家庭自主性需求，解决中低收入家庭住房自主性的需求。最后改进经济适用房相关政策。政府的隐性投入，使低收入家庭有能力购买住房，对没有购房能力的家庭提供廉租住房。廉租住房建设和补贴资金全部由政府承担。2.强化属地政府的住房保障责任。属地管理是我国行政管理的基础，住房保障是政府的重要责任。我国的行政管理基础，政府职责中重要内容之一是住房保障。从住房保障工作的职能看，市、区、街道及城乡各级政府的参与，都是住房保障工作至关重要的环节。首先，住房保障工作要明确保障对象。街道、乡镇、居委会是行政管理时的基层组织，政府要贴近民生才有利于工作的进行，对群众的生活、居住情况有进一步了解；其次，各区政府是行政和分级财政的主要部分，解决本区居民住房问题是各区政府的主要职责，需要各区政府无论是在财政、房源建设等方面都需要投入大量的力量。北京市人口流动性大，人口增长速度快，贫富差距大，这些是政府应解决的主要问题，如何解决这些问题，也是实现住房保障的重要工作内容；与此同时，市级政府应与各区政府互相协作合作，在政策方面要做到步调一致，政府财政之间一起承担居民住房保障的责任，解决没有住房保障用地的区域开发建设用地，有利于保障性住房的顺利建设。所以，各级政府间需要共同合作承担住房保障工作，建立建全住房保障管理体系，是完善住房保障体系的重要方式，同时，政府应该对困难家庭进行统计，做出相应的住房保障计划。以此解决低收入苦难家庭的住房保障问题，政府协调统一保障房的房源。为了确保困难家庭住有所居，政府合理分配房源还需要做到以下几点：第一，政府分配房源时必须公开、公平、公正。三级政府必须相互监督，严格把关，真正解决困难家庭住房难的问题。第二，必须杜绝造假、暗箱操作等违法行为，如有发现必须严惩，增加房源分配的透明化。第三，困难住房应达到标准的居住户型。但同时需要降低房屋面积，可以满足基本生活需求即可，这样可以降低房屋总价，使困难家庭有能力支付住房资金，使保障性住房政策变的有意义。第四为防止对廉租房倒卖行为发生，应制定相应条例，在适用住房期间内禁止买卖。4.2.5加强房地产市场调控高房价问题一定程度上限制了人才的引进，从长远来看将对城市人才储备、城市未来创新发展造成影响。北京市要完善房价控制制度，加强房地产市场的调控，想要长效管理必须要落实责任，形成合力。但只是单一的控制高房、减少北京经济增长和财政收入对房地产的依赖不是权宜之计。我认为解决好这一问题的关键是要知道房子是用来居住的，而不是用来“炒”的。