小区日常物业管理

小区日常物业管理目录第一节商业用房的规范化管理 1第二节安全管理 1一、安全管理概述 1二、安全管理工作要点 7三、小区安全状态控制管理 8四、消防管理 17五、保密管理 20六、公共卫生安全管理 20七、突发事件处理程序 22第三节装修管理 24一、业主装修申报、登记程序 25二、现场管理 27三、处理违章装修的三个手段 28四、室内装修范围规定 28五、住宅装修违规行为 29六、垃圾管理 30七、装修验收 30八、工作时间选择 31第一节商业用房的规范化管理一、对商业用房加强环境卫生管理。管理处要监督商业用房保持周围公共部位的清洁，不乱摆放物品而影响小区环境等。二、对商业用房经营的管理，防止非法经营和超范围经营。三、对商业用房挠民的噪音进行管理，保持小区清静的环境。第二节安全管理一、安全管理概述我们将综合运用公司多年来管理高档住宅和办公楼物业的丰富经验，运用“五环安全网”的管理模式，科学组织日常安全管理。同时，采用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，提供高品位、高水准的安全管理，为XX住宅小区业主和使用人营造一个安全、文明、温馨、舒适的一流的居住环境。（一）安全管理目标1.公共秩序井然有序；2.居民安居乐业；3.突发事件迅速得到解决；4.无因管理原因发生火灾事故。5.无因管理原因发生重大治安、刑事案件。（二）安全管理原则坚持“外驰内张”、精心安排、科学组织、群防群治相结合的管理原则。（三）安全管理的内容1.治安管理：主要是防盗、防抢、防打架斗殴、防各种破坏活动，防止任何影响业主、使用人正常生活、工作的行为。保证办公和生活秩序井然有序，工作人员舒心办公，居民安居乐业。2.消防管理：主要是防火及防止各种自然灾害。3.交通管理：主要是维护物业内交通秩序，防止交通事故的发生和车辆受损被盗。根据本次招标要求，停车场管理不在本次招标范围内，物业公司仅负责车辆的在小区出入口的管理。（四）安全管理模式实行“五环安全网”的管理模式，共创安宁、温馨美好家园。1.“安全网”的定义：“安全网”是指通过人防、群防和智能化技防体系严密监控物业内安全情况。物业内层层检验，控制进出人员，掌握物业内各种动态，严格执行车辆检验、放行制度，突发事件出动“两队”（是指应急分队和义务消防分队），以安全、有序为原则，对物业内外各点、面进行有效控制，形成“点与点、面与面、点面结合”网状安全防范体系。2.五环安全网的管理方式：（1）第五环——总控（包括：监控中心、管理处经理、安全管理部部长、安全管理部教练兼督察）。由监控中心运用物业所设置的安全智能化系统，对物业进行全方位网状监控，发现问题及时向各环发出预警信息，同时负责总指挥调度。（2）第四环——外控（包括：小区四个大门固定岗、外围巡逻岗）。由四个固定门岗的保安值班人员对外来人员及车辆的检查、控制和登记；外围的巡逻岗通过对物业四周区域的目视和巡逻的方式进行外围控制，对各类事故苗头采用预警的方法，向三环及监控中心通报并做好防范措施。（3）第三环——门控（包括：楼宇进出口岗即每一栋楼的大堂岗、车辆进出口岗及密码门禁系统）。1）在每一个大门设置固定岗，对来访人员进行登记。2）对外来车辆的进入和停放。外来车辆在小区的固定门岗登记后放行。3）第三环在接到第四环预警的情况下，负责对相关可疑人员和突发事故进行严格控制和处理。若发现可疑人员已经通过本环，则立即向监控中心及一环通报。（4）第二环——群控（管理处全体工作人员、业主、住户等）。管理处所有人员对物业的公共秩序管理负有责任。发现安全隐患和可疑人员与保安人员沟通或汇报给监控中心。业主、住户发现可疑人员向管理处反映，形成群防控制网点。（5）第一环——内控（地下区域、天面、楼层内巡逻岗）。这是人防的最后环节，通过对地下区域、天面、楼层采用巡逻的方式检查监控，对前几环的预警信息进行识别、判断和采取措施及通报。同时，对楼层内的安全情况进行检查，发现安全隐患及时采取措施并报监控中心，对可疑人员进行跟踪，盘问直到消除安全隐患。3.“五环安全网”的运作原理在抓好安保队伍建设的同时，做好安全防范常识的广泛宣传，增强工作人员和居民的安全防范和自我保护意识；倡导邻居互相守望，培育和睦、团结、友好的邻里关系，形成人人安保全，个个护家园的良好风尚，携手共创安宁、温馨的美丽家园。安全管理的方式为以安全监控系统为主导的监控管理体制，加以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队等有力的人员保障，建立一个严密、可靠的安全网络。XX住宅小区安全岗位设置以填补硬件上的“盲点”为准则，根据小区实际情况，在大门设置固定岗和其他重要流动性岗哨，如区域内的巡逻岗，机动岗等；巡逻岗按指定路线和非指定路线两种方式交叉流动巡查。一般情况下的安全管理按定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务；特殊情况下的安全管理（如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置），则按事件的性质采取相应的应急措施管制，并在住宅小区的安全管理工作中，制订紧急事件处理方案和突发性事件处理方案，对员工进行一系列的强化培训，提高安管员处理突发、紧急事件的应急、应变能力，确安保全管理细致、周密。（五）组织建设管理处下设安全管理部，由安全管理部对所有安管员实行归口集中管理，具体负责值班人员的综合安排调度，组织进行科学训练和培训学习，不断提高军事素质、文化素质和良好的服务意识及应急、应变能力。1.安保队伍的组建和管理（1）安管人员优先退伍军人中挑选。（2）班组长实行内部竞争机制，经过严格地考核和审查，挑选政治可靠、思想稳定、作风正派、技术过硬、业绩优良的优秀员工担任。（3）安管队伍实行准军事化封闭式管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核。（4）严格执行请销假制度和交接班制度。（5）建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出，每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。在节日庆祝或天气恶劣时，全体待命，为庆祝活动或紧急、突发事件提供人员保障和支持。（6）实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向管理处值班领导报告岗位值勤情况一次，以及时了解各岗位和人员的值勤情况。（7）巡逻人员实行报到记录制度。中班每小时、夜班每30分钟，在规定签到点签到。（8）实行监管机制。物业管理处综合管理部和安全管理部管理人员对值班人员的工作进行督查、指导。2．岗位职责（1）门岗1）了解和熟悉本小区的情况；2）维护门岗区域内环境整洁和治安秩序；3）对外来人员执行访客登记制度；4）严格执行物品搬迁及人员出入管理制度；5）协助做好邮件收发工作。（2）巡视1）熟悉各执勤岗的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题；2）巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，并做好相关记录；3）维持辖区内的治安秩序；4）协助班长处理紧急情况；5）负责检查、督导工作，对有关工作提出改进方法及注重事项。（3）车管1）车管秩序维护员负责按规定标准收取驶入车辆的车位使用费；2）负责指挥驶入停车场（库）的车辆按画线车位整齐停放、负责监护和做好进出记录；3）负责对所辖停车场（库）的巡查。二、安全管理工作要点日常治安保卫服务内容包括：安全监控、大门的固定岗、区域内巡视检查等。（一）岗位要求1.上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。2.严格按岗位职责要求履行任务。3.保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。4.建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班口头和书面汇报。（二）固定值班岗的工作要点1.对来访客人，问清情况，有礼貌地执行验证工作，办理有关登记手续后方可入内。2.严格执行各项规章制度，端正工作作风，树立安管的良好形象。3.维持出入口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。（三）巡逻人员工作要点1.勤巡逻，勤思考，发现闲杂人员阻止其入内，夜间更需加强巡逻。2.巡视范围包括各住宅楼层、停车场、各机房、通道等。3.按巡更路线巡视检查，并适时变更巡逻路线，按规定点击巡更器，发现问题及时解决，遇重大问题通知部长，巡视中杜绝盲点。4.巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时向班长汇报。并注意消防设施及器材的完好性。5.巡视时有礼有节，认真回答业主、使用人的问询，实行文明服务。6.接到治安、火警报警，及时赶到现场了解情况和采取正确处理措施。三、小区安全状态控制管理我们将住宅小区报警的应急处理纳入安全状态控制管理。将报警信息分成两类：非确切报警信息、确切报警信息。根据报警信息反映的不同事件，定义了四种状态：一级状态、二级状态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度中心，相关管理人员为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的应急反应力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位。通过完善各状态应急处理的调动、组织、协调，保证及时、快速、有效地处理各类异常情况，为小区提供快速反应、保障有力的安全服务。（一）安全状态控制1.报警信息分类报警信息分类表类别内容/来源备注非确切报警信息消防电话报警及其他模糊报警信息。需确认核实确切报警信息业主、使用人报警、电话报警、管理处人员（安全管理员、其他人员）反映问题需派人前往处理2.报警事件分类报警事件分类表类别内容轻微事件报警系统误报；巡逻安全管理员能解决的小治安、交通违章…一般事件治安事件：盗窃、发现可疑人员、闹事；车辆管理：道路堵塞、疏导困难、车辆乱停放、轻微撞车撞人、车辆轻微损伤；设备设施故障，局部区域停水、停电。重大事件重大治安、刑事案件；水灾、火灾；大风、暴雨、大范围水浸；区内全部停水、停电；车场事故（车辆丢失、车辆严重损坏、撞人、撞车等）。3.治安状态分类治安状态分类表状态类别状态特征一级正常状态安全状态：小区公共安全井然有序，无异常现象。二级管理处接到报警信息；经确认为轻微事件；状态范围：警情发生点。三级报警信息经确认核实为一般事件；状态范围：警情发生的区域。四级报警信息经确认核实为重大事件；状态范围：全区。4.各级状态反应力量分类状态反应力量类别力量范围一级反应力量区域内巡逻安保和固定岗二级反应力量1.一级反应力量；2.当班巡逻岗和安全管理部长；3.工程管理部。三级反应力量1.一级反应力量+二级反应力量；2.当班安保员；3.安保应急分队。四级反应力量1.管理处在值全体员工。2.向公司请示支援，必要时向公安、消防求援。5.反应时间限定反应时间限定表各类反应人员接到通知至赶到现场的最长时间管理处值班人员1分钟（包括报警定位，报告值班负责人）一级反应力量4分钟赶到现场二级反应力量5分钟三级反应力量5分钟四级反应力量10分钟当班维修人员55分钟6.状态类别、反应力量类别与指挥体系的关系状态类别、反应力量类别与指挥体系的关系表状态类别管理处指挥现场指挥反应力量类别一级状态值班人员二级状态安全管理部长（综合管理部长戒备）当班安全管理部各班长、相关部长一级力量上阵二级力量戒备三级状态管理处经理相关部门部长二级力量上阵三级力量戒备必要时四级力量戒备四级状态管理处经理相关部门部长四级力量上阵（二）治安状态处理1.一级状态处理一级治安状态处理表范围住宅小区各功能区确定依据各功能区运作正常，未发生异常情况。职责各类人员履行正常运作职责，各部门各司其职。处理程序管理处各部门履行各自正常工作程序2.二级状态处理程序二级治安状态处理表范围发生报警点的巡逻分区确定依据报警事件类别为轻微事件职责1.安全管理部长履行指挥调度责职。2.值班人员随时向安全管理部长报告事态发展的情况；3.区域安保员服从管理处指挥调动，迅速前往报警点确认报警事件，作适度处置。处理程序小治安、轻微交通违章事件：由分区巡逻安保员自行处理，处理完毕后，及时向管理处汇报处理结果；安全管理部长得到确认和处理完毕的报告后，向相关分区宣布恢复为一级状态，解除二级戒备状态，并记录事件处理过程和结果。同时制定预防措施，避免今后发生类似的问题。3.三级状态处理程序三级状态处理表范围发生报警点的巡逻分区确定依据报警事件类别为一般事件职责1.管理处经理履行管理处指挥调度权。2.值班员按分工密切关注事态发展，并随时汇报和记录各类信息。3.发生一般治安事件、车辆管理类问题、火警、火情，由安全管理班长担任现场指挥，行使现场指挥调度权、处置权；4.发生设备设施故障，局部区域停水、停电事件，由工程部部长行使现场指挥处置权。5.安保人员，服从管理处指挥和现场指挥的调遣，协助现场指挥，处理各类事件。处理程序1.治安、火警、水情等一般事件：（1）安全管理部长立即通知二级反应力量和安全管理班长赶往现场（时限5分钟），由安全管理班长履行现场指挥权，同时通知三级反应力量戒备。（2）接到管理处命令的二级反应力量、安全管理班长迅速赶往现场，由安全管理部班长指挥，按突发事件处理程序处理相关事件，同时向管理处汇报处理情况。（3）若二级反应力量不够，安全管理部部长可直接调动三级反应力量，速往现场增援（时限5分钟），同时向管理处报告。（4）值班人员与各方面保持联络，同时记录事件处理过程。在三级反应力量上阵时，由管理处指挥通知四级反应力量戒备，同时向管理处经理报告事件的处理情况，必要时需向相关单位（公安机关、车辆管理单位等）报告并请求支援。（5）事件处理完毕，现场指挥需向管理处汇报事件处理全过程，必要时递交书面报告。（6）值班人员认真记录事件处理全过程和处理结果。（7）安全管理部长在事件处理结束后，宣布恢复一级状态，解除四级力量戒备状态，指定人员妥善处理善后工作，并向管理处经理汇报全过程。2.设备、设施、局部停水、停电故障一般事件：（1）管理处经理立即通知工程部部长赶往现场（时限5分钟），由工程部部长履行现场指挥权。（2）接到命令，工程部部长、水电维修工迅速赶到现场，检查故障设备设施。必要时向公司请求技术支援。若属责任范围以外原因造成的停水、停电、迅速报告管理处，同时通知受影响的业主（住户），并作合理解释。（3）管理处接到上述报告，速与相关单位（供电局、自来水公司）联系，请求支援及解决问题。（4）事件处理完毕，宣布恢复一级状态，解除四级力量戒备状态，指定人员妥善处理善后工作，并向管理处经理汇报全过程。4.四级状态处理程序四级治安状态处理表范围整个住宅小区确定依据报警事件类别为重大事件。职责1.管理处经理履行指挥调度权。2．各部部长履行现场指挥调度权。3.管理处值班人员负责与各方面联络。4.安全管理部负责防范、火场灭火、车场事件处理。5.工程部负责消防设备运行、水电、煤气供应及抢修。6.综合管理部人员物资疏散抢救工作，并协助现场警戒和善后处理工作。处理程序1.报警事件为重大刑事案件：（1）管理处经理立即命令安全管理部长带领副值班人员前往出事现场，限时5分钟。并命令监控中心值班人员向110报警，管理处其他人员坚守岗位全面戒备。（2）被调遣的四级反应力量到达现场，尽力制止犯罪行为，并留守现场，待警务人员到达，协助处理案件。（3）禁止任何人员在警务人员到达现场前触动任何物品，必要时，封闭现场，劝阻工作人员或访客暂停出入，防止罪犯逃跑。（4）值班人员与各方面保持联络，同时记录事件处理过程。（5）事件处理完毕，向管理处经理汇报事件处理过程，并递交书面报告。（6）管理处经理在事件处理结束后，宣布恢复一级状态，解除四级反应力量戒备状态，指令综合管理部，处理善后工作，并召开部长以上人员参加的事件分析会，分析事件发生的原因、吸取的教训及应采取的纠正预防措施，并向分公司汇报上述事件处理情况。2.报警事件为火灾、火警时，按火警、火灾应急处理程序处理。3.报警事件为大风、暴雨、大范围水浸时，按突发事件处理程序处理。4.报警事件为全区停水或停电：管理处经理命令各部门各岗位各就各位，坚守岗位，严加防范，并立即向供电局或自来水公司询问情况，请求支援，同时命令工程部协助上述单位处理故障，直至恢复供水、供电。5.报警事件为智能系统瘫痪：管理处经理命令安全管理部各当班安全管理员加强巡逻，严加防范，坚守岗位，命令工程师迅速排除故障，必要时向供应商、公司总部求援。6.报警事件为车辆管理事故时，按车辆事故处理程序处理。四、消防管理消防管理工作贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合。借助先进的消防设备设施，做好日常消防防范工作。消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强员工的消防意识和技能培训，保证员工优良素质。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试，定期进行消防演习，提高员工防火、灭火技能。（一）组织建设物业管理公司的所有人员都是义务消防员。1.公司总经理为公司消防工作的总负责人。2.管理处经理为本管理处消防负责人，负责组织消防工作的具体实施，组织和建立义务消防队。3.管理处各部门（班组）负责人为本部门（班组）管理范围内的消防负责人。4.管理处设XX名安全员（兼职，由安全管理部长负责）负责管理处日常消防管理工作的检查、监督。（二）制度的建立1.日常管理：《消防管理程序》，《公司消防组织机构》，《动火安全操作规程》等。2.消防设备设施管理：《消防报警系统操作规程》，《消防报警系统巡视维护规定》，《气体消防系统操作规程》，《气体消防系统巡视维护规定》，《供水系统操作规程》，《供水系统巡视维护规定》（消火栓等水系统管理）。（三）消防事务管理1.物业管理处经理作为物业防火负责人，负责组建义务消防队，建立本物业《紧急联系电话一览表》、《重点安全防火部位登记表》、《客户主要联系人名单》（名单根据客户的变动情况及时进行修改）。不定期检查、指导大楼消防管理工作及处理消防管理中的重大问题。2.管理处安全员（兼）定期对小区消防管理工作进行检查和指导。3.坚持“预防为主、防消结合”，做好小区的消防工作。4.做好消防培训工作，使所有员工都具备相应的消防知识，能够熟练使用各种消防器材、设施。根据《消防演习方案》，每半年至少进行一次消防演习。5.做好消防宣传工作，利用宣传栏等宣传有关消防及逃生知识，组织消防知识竞赛，使所有业主（住户）都能具备一定的消防常识。加强对义务消防员的消防知识和业务技能的培训，定期进行消防实战演习，内容包括：人员逃生、救生、常用消防工具的使用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统的功能检测等。6.需要在物业辖区从事动火作业时，需填写《动火作业申请表》，严格按《动火安全操作规程》操作。7.工程部负责人根据消防设备设施情况进行责任区分工，责任到人，由责任人负责对消防设备设施的管理。（四）防火管理防火管理是消防工作的重中之重，小区重点区域的防火工作如下：建立区域消防责任制，按照严格规范的消防管理条例及完善的监督体系运作。按防火分区设置责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生。（五）消防设备设施管理1.各消防系统管理维护方案对水消防系统、气体消防系统各设备设施进行每日、每周、每月、每年的定期检验和维护，确保各系统的处于正常状态以备用。2.设备设施的巡查在下列场所，应增加巡视频率：（1）扑灭火灾后的现场。（2）在动火作业的前后。（3）重点防火的位置。（4）装修施工现场。五、保密管理严格人员录用，注重保密法规学习，提高思想认识，堵住文档意外流失之源，从各个方面积极防范，配合物业管理主管部门，共同做好住宅小区的保密工作。（一）进行保密的专门培训，经考核合格后方能上岗。（二）对发现的遗失文件、资料，及时通知物业管理公司，由物业管理公司上交物业管理主管部门。（三）不泄露住宅小区业主的私人电话、工作时间及生活规律。（四）物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用。六、公共卫生安全管理公共卫生管理是通过预防和控制疾病、伤害、残障来促进大众健康及生命质量的提高，特别是发生非典、禽流感等传染性较强的疾病时的特殊时期。我公司在对小区的管理服务中，将公共卫生安全管理作为安全管理的重点内容。（一）建立防护网络健全的公共卫生管理体系应该包括建立疾病防治预警系统、监控系统、疫情信息报告体系、社区防控体系的建设等多方面内容。而一个充满活力的公共卫生防疫体系就应该是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情和突发公共卫生事件的“快速反应网络”。（二）定期演习如何建设一支实践经验丰富、技术过硬、训练有素的疾病控制预防队伍，来应对突如其来的疫病、险情的挑战呢？我公司认为，捷径只有一条，就是“实地训练”。突发事件发生后，每个人都是应急体系中的“末梢神经”，都要对危机作出迅速反应。定期对全员和业主/业主（住户）进行应急培训，以增强他们面对突发疫情或险情的敏锐程度是非常必要的。（三）公共卫生安全管理是安全管理的重要内容，也是物业公司各部门和全员都必须重视和参与的工作，如：环境管理部门必须严格实施清洁和消毒工作规程，严格做好消毒防疫工作，预防“非典”病毒及其他流行性病毒的传播。我公司曾在非典、禽流感等传染病的预防工作中，采取了大量的措施，同时也积累了丰富的经验。根据以往的经验，我们在今后特殊时期的管理工作中，首先在小区内加大相关知识的宣传力度，增强小区业主对各类传染病的了解，思想上引起高度重视，提高业主的预防意识。同时，物业管理处协助小区物业管理主管部门采取各项预防措施，在小区内动员业主积极配合物业管理处的工作，共同参与物业管理处组织的各项预防工作中；物业管理处将对来访人员进行严格检查，有效控制外来人员将传染病菌带入小区；对物业内及周边有可能产生病菌的孳生场所加强消毒措施（每天一次），对物业内其他区域每周至少进行两次全面消毒，除采用对各传染病有针对性的消毒药品进行消毒外，特别对人流较多、空气流动相对较差的电梯每两小时用消毒水进行一次灭菌清洁；加大物业内其他清洁保洁工作的力度，缩短物业内各垃圾桶、箱的垃圾存贮时间。七、突发事件处理程序（一）目的：迅速、果断进行处理，保护生命财产安全。（二）适用范围：盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、业主（住户）水电发生故障、水浸、火灾防盗报警系统误报、自然灾害等异常情况。（三）职责1.管理处经理负责组织员工进行突发事件及异常情况处理能力的培训。2.值班人员严守岗位。3.安全管理部负责安全防范，工程部水电维修人员负责水、电供应及抢修。4.其他员工听从上级领导的调遣，积极参与救护或抢修。（四）突发事件的处理1.暴力事件在执勤过程中，如遇一些暴力事件，保安员应立即报警并制止犯罪行为，通知相关人员控制相关通道及出入口，同时向公安机关报警，向物业管理处经理及有关领导汇报。应急分队进行紧急疏散，协助公安机关将犯罪分子制服。2.聚众闹事事件处理原则：平息冲突，驱散聚众闹事者，保证住宅小区的正常运作。对聚众闹事者，可通过疏导、劝说或与事件代表交涉，共同协商解决问题地最佳方法，以保证小区正常生活，并将现场情况及时报告上级主管部门和领导。必要情况下，根据事件严重性质向公安机关报警，请求援助，严防局面失控，造成混乱。3.执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理线索来源：门岗执勤、巡逻执勤、群众举报。处理方式：（1）查验证件，开箱检查物品。（2）必要时交公安机关进一步审查。（3）对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。（4）严格按有关条例执行，严禁超越权限违规行为。（5）增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在。4.大风等自然灾害的预防和补救（1）预防措施1）应急工具齐备且性能良好，防灾设施落实到位。2）急救基本药物齐备。3）保持天台、沟渠、管道、地漏的畅通无阻。4）紧闭所有门窗，同时做好防火措施。5）加固所有树木，搬离空中悬挂物及高处放置的物品。6）密切关注受灾情况，及时将最新信息通报给工作人员。7）值班员工必须与监控中心或本部门部长联络，听候指示。8）灾害来临期间，员工轮流值班，随时做好抢险准备。⑨采取安全措施，注意自身安全。（2）灾害来临后的补救措施1）加大巡查力度，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即在关键的时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部门的联系和沟通，做好协调配合工作及灾后的补救工作。2）及时进行检查及填报大风损毁报告；以最快速度保证灾后系统恢复稳定工作。第三节装修管理房屋装修和改造可能会使房屋结构、荷载发生改变。不合理的装修和不科学的施工方法可能直接危害到房屋建筑的安全性及房屋建筑外观的整体美观，同时，盲目选用不合适的装饰材料，也会破坏人们的工作生活环境，危及人体健康。我们在房屋的管理工作中，重视对二次装修和改造的审批、登记制度，加强现场管理，全程跟踪监督，严把验收关，确保房屋使用安全。XX住宅小区的房屋总建筑面积大，各业主入住、装修时间不可能统一，对室内装修标准、布局要求各有不同，有些业主还极有可能擅自改变外部的门、窗尺寸，改变阳台的用途等。同时，业主装修时不可避免地涉及到动火、拉接临时电源等特殊要求。为确保建筑结构安全，保证小区外观协调统一，符合消防安全要求，为业主、业主创造一个温馨、安全、舒适的居住环境，达到合理、安全使用物业的目的，物业管理处将按《住宅室内装饰装修管理办法》，按程序对房屋装修实施有效管理和控制。一、业主装修申报、登记程序（一）小区业主进行房屋装修时，某些方面汲及到小区内所有业主的共同利益，包括建筑物外观的整体统一、建筑物的结构安全、公共设施的安全，小区的治安保卫，业主生活环境、清洁卫生、生活习惯的影响等，业主进行装修时应向XX住宅小区物业管理处综合管理部申报，经批准后方可装修施工。（二）业主在进行装修申报时应会同装修施工单位填写《装修申请表》，如实填报装修项目、范围、标准、装修施工单位应提供施工人员名单、使用机电设备的容量、装修施工方案、装修施工图纸线图（盖章），提供装修施工单位有效资质证书复印件。主要负责人通迅地址、联系方式。以便保证业主的装修质量和双方利益。为保证小区的安全，装修施工单位进出小区的人员需在物业公司客户服务中心办理临时出入证，物业公司、业主、装修施工单位三方协商后签订《治安责任书》和《装修管理责任书》。（三）为保证小区全体业主的共同利益，不出现违规装修影响建筑物主体、公共设施的安全、维护小区的公共卫生秩序和整体美观，业主须根据当地收费标准向物业公司综合管理部交纳装修管理押金，装修工程完工后，经物业公司综合管理部验收，无违章装修或未对建筑主体造成渗、漏、堵等损坏情况，押金可全额退还，如出现以上违规情况，用押金进行修复，不足部分仍由装修户业主负责。（四）严格装修审批，并做好登记工作依据我们多年管理住宅小区的经验，在审批过程中，将会出现一些不良现象，如个别业主为了个人利益，利用人情关系等手段达到违章装修的目的。为此，我们建议服务中心要加强装修审批人员的内部管理，以确保装修审批严把人情关和技术关，同时并做好登记工作。装修审批重点如下：1.保证房屋设施的正常使用功能。审核重点：房屋结构，供水、供电、供气管线。2.保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、空调安装及管线走向。3.装修材料符合消防规范要求。二、现场管理业主装修施工，物业公司综合管理部将实施“全过程”跟踪监管。每天巡视施工现场，并在每个装修现场设置巡视检查表，巡视时间、巡视具体内容在巡视表上体现。通过现场巡查及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展。物业公司的安全巡查员、环境巡查员等对装修进行监管。形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，天天巡查，天天把关，消除管理盲点，维护好公共管线安全，杜绝违章搭建，把违章装修消灭在萌芽阶段。动火作业按消防管理程序办理，并由监管人员负责监督。对出入施工场地的材料、工具等由保安员查验放行，严格控制易燃、危险品等材料进入小区，确保房屋建筑的安全。严禁装修施工人员进入装修场所以外的其它区域，以保证区域内的安全和安静。加强保安巡逻、保安监控的作用，保安员按巡逻时间，把装修现场作为一个重要巡逻点进行巡视，并做好巡视记录。三、处理违章装修的三个手段（一）情理手段业主出现违章装修，房管员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主解释装修规定，耐心地向业主说明违章装修造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取业主的支持和理解，让业主自觉接受整改要求。（二）经济手段在业主装修申报时，依据装修管理有关规定交纳装修押金，出现违章装修，除了采取说服教育促使其整改外，针对违章情况，采取扣除装修押金、罚款等经济手段控制，从经济上控制业主的违章装修。（三）法律手段业主装修申报手续中，物业管理处分别与业