XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告

26三月2024XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告京高端住宅市场分析

竞争环境及项目定位

整体营销策略方案报告目录1、北京高端住宅总览2、北京高端住宅市场概况3、北京高端住宅客群分析4、北京高端住宅成功案例研究XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告部分豪宅项目目录序号项目名称市场报价实际成交价主力户型总价二环内项目1长安太和80000元/㎡87140元/㎡90-300㎡780-2600万2霞公府100000元/㎡96264元/㎡440-590㎡4200-5600万3西绒线胡同26号100000元/㎡80000元/㎡70-533㎡560-4200万4西单上国阙92000元/㎡59966元/㎡162-291㎡1000-1750万5天安国汇130000元/㎡45448元/㎡140-400㎡630-1800万6Naga上院80000元/㎡40725元/㎡300㎡1200万二环-三环项目7钓鱼台七号院110000元/㎡86317元/㎡300-600㎡2500-5100万8北京财富中心二期120000元/㎡61239元/㎡300-600㎡1800-3600万9圣世一品70000元/㎡69613元/㎡150-380㎡1000-2600万10当代MOMA70000元/㎡38469元/㎡130-800㎡500-3000万11中轴国际70000元/㎡45883元/㎡450-630㎡2000-2900万12缘溪堂65000元/㎡暂无370-900㎡2400-5800万13世茂宫园65000元/㎡暂无105-220㎡680-1400万北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告序号项目名称市场报价实际成交价主力户型总价三环-四环项目14合生.宵云路8号120000元/㎡53500元/㎡450—530㎡2400-2800万15禧瑞都68000元/㎡60313元/㎡110—400㎡660-2400万16四季世家85000元/㎡58829元/㎡240—318㎡1400-1900万17维多莉亚花园公寓80000元/㎡暂无280-500㎡2200-4000万18长安8号64000元/㎡暂无270-470㎡1700-3000万19红玺台64000元/㎡43905元/㎡220-300㎡960-1300万四环外项目20龙湖颐和原著100000元/㎡60445元/㎡888、897㎡5000-5500万21盘古大观100000元/㎡暂无660—680㎡6600-7000万22紫玉山庄（四期）80000元/㎡63376元/㎡300-500㎡1900-3100万注：本报告选取项目总价为实际成交价×主力户型面积；部分项目实际成交价暂无，总价为市场报价×主力户型面积部分豪宅项目目录北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别住宅、公寓建筑类别板塔结合、高层项目特色卖位置，卖产品（设计理念）总建筑面积6.8万㎡总户数283户容积率暂无交房标准精装修项目位置北京市东城区东二环内项目地址东城建国门内大街甲11号开发商北京利山房地产开发有限公司市场报价80000元/㎡均价实际成交均价87140元/㎡主力户型90-300㎡总价区间780-2600万开盘时间2010年12月入住时间2012年初长安太和基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告1室2厅1卫1厨120㎡5室2厅4卫1厨300㎡长安太和户型北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别住宅、公寓建筑类别多层项目特色中式地产总建筑面积2.7万㎡总户数74户容积率3.19交房标准精装修项目位置王府井项目地址王府井大街与东长安街交汇处西北角，北京饭店北侧，霞公府街开发商北京紫金世纪置业有限公司市场报价100000元/㎡实际成交均价96264元/㎡主力户型440-590㎡总价区间4200万-5600万开盘时间2010年8月入住时间2011年10月霞公府基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告4室2厅2卫1厨497㎡霞公府户型5室4厅3卫2厨800㎡以上北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别住宅、公寓建筑类别塔楼、高层项目特色二环内大宅总建筑面积8.36万㎡总户数151户容积率7交房标准精装修项目位置北京西长安街往南，宣武门内项目地址北京市宣武区西绒线胡同开发商复地集团市场报价100000元/㎡实际成交均价80000元/㎡主力户型70-533㎡总价区间560-4200万开盘时间2009年10月入住时间2010年6月西绒线胡同26号基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告西绒线胡同26号户型3室2厅2卫1厨173.67㎡3室2厅2卫1厨134.96㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别住宅、公寓建筑类别板塔结合、高层项目特色热点地区总建筑面积2.4万㎡总户数82户容积率4.43交房标准精装修项目位置西单时代广场，中组部南200米路东项目地址西单时代广场，中组部南200米路东开发商北京鹏睿房地产开发有限公司市场报价92000元/㎡实际成交均价59966元/㎡主力户型162-291㎡总价区间1000-1750万开盘时间B座2011年入住时间2010年2月西单上国阙基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告5室2厅2卫1厨291.45㎡2室2厅2卫1厨162.82㎡西单上国阙户型北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别住宅、公寓建筑类别塔楼高层项目特色地铁沿线,投资地产总建筑面积2.4万㎡总户数82户容积率4.43交房标准精装修项目位置美爵酒店东侧项目地址西城宣内大街西绒线胡同28号开发商北京天安天地房地产开发有限公司市场报价130000元/㎡实际成交均价45448元/㎡主力户型140-400㎡总价区间630-1800万开盘时间2007年4月入住时间2008年12月天安国汇基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告2室2厅3卫1厨392.67㎡天安国汇户型1室2厅2卫1厨229.91㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告Naga上院基本信息物业类别住宅、公寓建筑类别塔楼小高层项目特色创意地产,豪华居住区,地铁沿线,中式地产总建筑面积6.95万㎡总户数99户容积率3.15交房标准精装修项目位置东直门内项目地址东城东直门内大街9号开发商御嘉置地有限公司市场报价80000元/㎡实际成交均价40725元/㎡主力户型300㎡总价区间1200万开盘时间2007年7月入住时间2007年8月北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告Naga上院户型3室2厅3卫1厨300.37㎡5室2厅3卫1厨603.07㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告钓鱼台七号院基本信息物业类别住宅建筑类别板楼、多层项目特色景观大宅总建筑面积4.3万㎡总户数106户容积率2.58交房标准精装修项目位置北京市西城区西三环内玉渊潭公园北侧开发商中赫置地市场报价110000元/㎡均价实际成交均价86317元/㎡主力户型300-600㎡总价区间2500-5100万开盘时间2009年7月入住时间2011年5月北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告3室2厅4卫347㎡4室2厅4卫1厨411㎡钓鱼台七号院户型北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别住宅、公寓建筑类别塔楼高层项目特色地铁沿线,酒店式公寓总建筑面积72万㎡总户数180户容积率7.00交房标准精装修项目位置朝阳东三环北路23号(3501厂院内)项目地址朝阳东三环北路23号(3501厂院内)开发商北京香江兴利房地产开发有限公司市场报价120000元/㎡实际成交均价61239元/㎡主力户型300-600㎡总价区间1800-3600万开盘时间2007年8月入住时间2008年12月北京财富中心二期基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京财富中心二期户型4室2厅5卫1厨578.98㎡3室2厅2卫1厨169.93㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告圣世一品基本信息物业类别住宅建筑类别板楼塔楼小高层项目特色豪华居住区,地铁沿线总建筑面积11.6万㎡总户数530户容积率3.90交房标准精装修项目位置京广中心大厦北100项目地址朝阳白家庄西里5号开发商北京市双建房地产开发有限公司市场报价70000元/㎡实际成交均价69613元/㎡主力户型150-380㎡总价区间1000-2600万开盘时间2009年2月入住时间2010年5月北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告圣世一品户型2室2厅2卫1厨155.21㎡4室2厅5卫1厨381.51㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告当代MOMA基本信息物业类别住宅建筑类别塔楼高层项目特色地铁沿线、高科技住宅总建筑面积22万㎡总户数3500户当期400户容积率2.64交房标准精装修项目位置东城东直门香河园路1号项目地址东城东直门香河园路1号开发商当代节能置业股份有限公司市场报价70000元/㎡实际成交均价38469元/㎡主力户型130-800㎡总价区间500-3000万开盘时间2005年11月入住时间2008年6月北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告当代MOMA户型3室2厅2卫1厨230㎡2室2厅2卫1厨120㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告中轴国际基本信息物业类别住宅、公寓建筑类别板楼小高层项目特色创意地产总建筑面积3.85万㎡总户数30户容积率8.84交房标准精装修项目位置东城安定门外西滨河路19号项目地址东城安定门外西滨河路19号开发商北京新恒基创业房地产开发有限责任公司市场报价70000元/㎡实际成交均价45883元/㎡主力户型450-630㎡总价区间2000-2900万开盘时间2009年4月入住时间2009年5月北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告中轴国际户型4室3厅4卫1厨452.08㎡4室3厅4卫1厨530.30㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告缘溪堂基本信息物业类别住宅、普通住宅,公寓建筑类别板楼高层项目特色豪华居住区,地铁沿线总建筑面积12万㎡总户数300户容积率2.86交房标准精装修项目位置玉渊潭公园难，中华世纪坛西项目地址海淀玉渊潭南路北，中华世纪坛西侧开发商首创置业股份有限公司市场报价65000元/㎡实际成交均价暂无主力户型370-400㎡三居、395-550㎡四居、600-900㎡复式五居至六居总价区间2400-5800万开盘时间2008年5月入住时间2008年12月北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告缘溪堂户型4室2厅2卫1厨347.33㎡3室2厅4卫1厨414.19㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告世茂宫园基本信息物业类别住宅建筑类别板楼塔楼项目特色中式地产总建筑面积4.87万㎡总户数202户容积率8.70交房标准精装修项目位置紧邻团结湖公园项目地址朝阳东三环北路55号开发商北京鹏丽花园房地产发展有限公司市场报价65000元/㎡实际成交均价暂无主力户型680-1400万总价区间800-1700万开盘时间2010年11月入住时间2011年12月北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告世茂宫园户型3室2厅3卫1厨220.90㎡2室2厅2卫1厨185.52㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别住宅、公寓建筑类别板楼项目特色景观大宅总建筑面积70万㎡总户数1000户，推出328套容积率1.2交房标准精装修项目位置北京市朝阳区东北三环外朝阳公园北侧开发商北京新京润房地产开发有限公司市场报价120000元/㎡均价实际成交均价53500元/㎡主力户型450-530㎡总价区间2400-2800万开盘时间D5楼2008年12月，D2\3楼2009年6月入住时间2011年4月合生.宵云路8号基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告4室2厅5卫1厨450㎡合生.宵云路8号户型4室2厅5卫1厨520㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别住宅、公寓建筑类别板楼塔楼高层项目特色豪华居住区,国际化社区总建筑面积18.6万㎡总户数654户容积率3.50交房标准精装修项目位置东三环京广桥项目地址朝阳东三环京广桥东北角，泰康金融大厦东侧开发商首创朝阳房地产开发有限公司市场报价68000元/㎡实际成交均价60313元/㎡主力户型110-400㎡总价区间660-2400万开盘时间2010年7月入住时间2011年5月禧瑞都基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告禧瑞都户型3室2厅2卫1厨175㎡2室2厅1卫1厨112㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别住宅、公寓建筑类别塔楼、高层项目特色四季酒店总建筑面积25.4万㎡总户数206户容积率5.95交房标准精装修项目位置燕莎使馆区项目地址朝阳亮马桥路48号开发商长青有限公司市场报价85000元/㎡实际成交均价58829元/㎡主力户型240-318㎡总价区间1400-1900万开盘时间2009年12月入住时间2010年11月四季世家基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告四季世家户型3室2厅2卫1厨251㎡4室2厅2卫1厨318㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告维多莉亚花园公寓基本信息物业类别住宅、公寓建筑类别塔楼多层项目特色宜居生态地产总建筑面积4.8万㎡总户数208户容积率3.10交房标准精装修项目位置朝阳公园西项目地址朝阳朝阳公园西里南区15号开发商北京正旭晶典房地产开发有限公司市场报价80000元/㎡实际成交均价暂无主力户型280-500㎡总价区间2000万-4000万开盘时间2005年9月入住时间2007年1月北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告维多莉亚花园公寓户型3室2厅2卫1厨277.27㎡4室2厅4卫2厨368.89㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告长安8号基本信息物业类别住宅、公寓建筑类别板楼高层项目特色复合地产总建筑面积24.8万㎡总户数273户容积率6.50交房标准精装修项目位置左临金地中心,北临华贸购物中心，紧邻1号线地铁大望项目地址朝阳建国路86号（大望桥东南角）开发商北京耀辉置业有限公司市场报价80000元/㎡实际成交均价64000元/㎡主力户型270-470㎡总价区间1700-3000万开盘时间2010年6月入住时间2011年底北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告长安8号户型3室2厅5卫1厨480㎡3室2厅4卫1厨278㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告红玺台基本信息物业类别住宅、高档公寓建筑类别板楼高层项目特色宜居生态地产,地铁沿线总建筑面积13.5万㎡总户数469户容积率2.8交房标准精装修项目位置朝阳东北三环太阳宫桥向北800米项目地址朝阳东北三环太阳宫桥向北800米开发商懋源置业市场报价64000元/㎡实际成交均价43905元/㎡主力户型220-300㎡总价区间960-1300万开盘时间2010年7月入住时间2011年12月北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告红玺台户型4室2厅3卫1厨223.88㎡4室2厅3卫1厨268.78㎡北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别别墅建筑类别独栋项目特色区位优势、神秘营销总建筑面积13.2万㎡总户数91栋容积率0.49交房标准毛坯项目位置颐和园边上项目地址海淀区西苑二龙闸路开发商北京龙湖房地产开发有限公司市场报价100000元/㎡实际成交均价60445元/㎡主力户型888-897㎡总价区间5000万-5500万开盘时间2008年6月入住时间暂无龙湖颐和原著基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告龙湖颐和原著户型独栋别墅地下二层、地上两层（1000-2800平方米之内）.

F2主人的私密空间，是家庭居住层（主卧与次卧、儿童房、老人房各一间）；其中主卧与次卧配套功能相同，面积相近；F1层侧重于对外接待的功能，分为商务、礼仪、生活起居三种功能；主要功能有入室园厅、三个不同功能的接待区；中、西餐厅、中、西式厨房；家庭活动室、老人房、管家房各一间。B1层定位私人会所，适合更亲密些的朋友；主要功能有影视厅、休闲室（台球）、会客厅、佣人房（二室一厅）、游泳池、（外接下沉式花园）、健身房B2层主人的兴趣空间，主要是收藏、鉴赏空间；功能设置有金库、私密会客厅、酒窖、（鉴赏室）工作室。北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别住宅、公寓建筑类别板楼、高层项目特色豪华居住区,景观居所总建筑面积41.8万㎡总户数192户容积率7交房标准毛坯项目位置北京奥运村鸟巢西侧项目地址北京市朝阳区北四环中路27号开发商北京盘古氏投资有限公司市场报价100000元/㎡实际成交均价暂无主力户型660-680㎡总价区间6600-7000万开盘时间2010年9月入住时间2011年5月盘古大观基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告盘古大观户型A户型3室2厅1卫1厨B户型4室2厅1卫1厨北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告物业类别别墅建筑类别中式,联排,独栋,双拼项目特色宜居生态地产,地铁沿线总建筑面积14.6万㎡总户数共282套。第三期104栋联排；第四期独栋、双拼别墅共44套容积率0.33交房标准毛坯项目位置亚运村正北1.5公里处项目地址朝阳紫玉东路1号开发商北京紫玉山庄房地产开发有限公司市场报价80000元/㎡实际成交均价63376元/㎡主力户型联排300㎡独栋412-555㎡双拼312㎡总价区间联排1360-1960万，独栋2800-4200万，双拼2400万开盘时间2006年1月入住时间2007年2月紫玉山庄（四期）基本信息北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告紫玉山庄四期B户型地下一层地上一层地上二层地上三层北京高端住宅总览XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅市场概况地王信息关注2009年和2010年曾名噪一时的“地王”现在大都进入销售阶段，且多以豪宅形式投放市场，但销售形势冷热不均，个别项目借楼市回暖之机，通过调整开盘时间和价格等方式大力促销。1、在2010年引发市场强烈关注的地王“广渠路15号地”项目，已从去年4月起陆续开始预售。截至2011年4月初，名为“金茂府”的项目已有7栋住宅楼和2栋办公楼拿到预售许可证，住宅项目的最低预售价格超过45000元/平方米，最高价格则接近60000元/平方米。截至目前是项目4期，销售周期为22个月，该项目几乎售罄。2、相比之下，另一个“地王”项目的销售状况较为冷淡。“紫御华府”位于北五环外的安立路上，其前身是北京金力投资于2009年9月拿下的“奥运村乡安立路西侧居住用地”，与《金茂府》“地王”类似，拿地时的楼面价在15000元/平方米左右。2012年5月27日，该项目拿到两批预售许可证，将1号、2号、3号和5号住宅楼纳入预售范围，并于当天开盘销售，供应房屋147套。作为一个高端住宅项目，其拟售价格在69000元/平方米到73000元/平方米之间，但实际成交价格为47000-53800元/平米，截至今日共成交29套。数据截至日期：2013年1月31日XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅市场概况小结公寓代表豪宅项目销售冷热不均，主要受整体市场环境的影响。随着调控政策的不断发酵，2011年下半年以来，北京楼市陷入低谷，整体市场交易低迷，在此期间投放市场的豪宅项目也受到影响。同时，个别项目定价偏高，进一步影响了其销售进度。豪宅项目的销售情况，主要受到市场走势和入市时机的影响。其中，在2010年和2011年上半年入市的北京“地王”项目，多数获得了较好的销售成绩；而在2011年下半年或2012年年初入市的项目，则要经历一段时间的销售低迷期。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅客群分析高端项目客群案例案例naga上院、霞公府、贡院6号……Naga上院的目标客户群定位为“富而且贵”的社会精英，具备高素质、有责任心、乐善好施、成功人士四个特征。类型相关分析职业类型■各行业的企、事业高管■文化、娱乐、体育界名流人物■高科技领军人物■政府高级行政官员来源■国内的顶级富豪■港澳及东南亚的名流巨子■世界其他地区的顶级成功人士特征■具备一定的社会地位和思想内涵■靠勤奋、努力和智慧获得正当财富■个人素质属于上层水平■有稳定、可观的收入来源■讲究品位居住心理■100％自住■喜爱优良的居住氛围和生活环境■追求身份的尊贵感，注重自身的价值体现和生活质量，有独特的生活品味■喜好偏传统，比较喜欢厚重、大气的风格■能够接受高质高价的产品XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅客群分析高端项目客群案例案例naga上院、霞公府、贡院6号……霞公府自2010年8月开盘以来，共签约成交17套住宅，京内京外客户各占一半。由于单价高、面积大，客户范围只针对高端的成功人士。另外由于其所处的特殊地理位置，不售予外籍人士。北京玫瑰园业主中公司总裁、公司股东、私营企业主等占75%，自由职业者、画家、艺术家、杰出的运动员占25%。紫御华府的客户群体以商界人士、CEO级客户为主，自住及投资比例各占一半，已预订房子的客户包括来自国内外的房地产开发商老总、香港上市公司主席、大企业董事、外籍高级行政人员、专业投资者等。贡院六号的客户群都是一些行业的领军人物。有个人投资者，也有机构投资者，客户年龄基本在40岁以上。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究公寓代表：贡院6号大社区代表：金茂府单体结构代表：国悦府绝版地段代表：霞公府资源地段代表：缘溪堂XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告贡院6号北京高端住宅成功案例研究XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告相关经济指标：•项目规模：占地面积：9600平方米•建筑面积：87932.57平方米•绿化/容积率：容积率9.6•设备装修：精装修配送全套进口家具家电•配套设施：会所、洗车房、咖啡厅•车位：260多个,25万-35万/个•物业：物业费12.4元/平方米/月•物业公司：北京东方绿都物业管理有限公司北京高端住宅成功案例研究贡院6号公寓代表贡院六号坐落于北京市东城区建国门内长安街北侧繁华路段——贡院西街6号，项目西接光华长安大厦、国际饭店、交通部大楼，东邻中国社会科学院，南隔长安街与海关总署、中粮广场、恒基中心相望，北临贡院二条。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究贡院6号公寓代表功能设计‡设计理念：采用新古典主义设计思想，主体为三段式结构，建筑整体凸显尊荣华贵。‡设计是由曾经设计上海金茂君悦大酒店的法国人菲利普汉斯和两名意大利著名设计师共同完成的。三位世界顶级室内设计大师依项目特点细心打造168套精致居所，每层两至四个单元。‡六种风格各异的豪雅绝版户型，分别为：浪漫时尚的皇宫型（460㎡）、古典与现代合奏共鸣的TURRI总统型（343㎡）、华光重现的意大利贵族型（290㎡）、凝聚东方神韵的皇朝型（238㎡）、质朴内敛的经典型（220㎡）、张扬奇幻个性的高科技型（130㎡）、崇尚简约的现代型（156㎡）。“贡院六号”的每套房子都是用“规模定制”的方式打造，让一个设计师的理念贯穿到底，匠心独运。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究贡院6号公寓代表装饰手法无所不用其极的豪奢。尊贵、典雅与奢华，在这里挥洒得淋漓尽致。富人们摆阔的新意之一。装饰风格：“贡院六号”内有6种不同户型的装修，总体可用“披金戴银”来描述：马尾编制的床头、吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具；用手工贴制的金箔、银箔、丝、棉缎、桃花芯木等装饰的墙体；整块施华洛世奇天然水晶嘴开关，百年榆木树瘤装饰柱，牛皮墙面，整张马驹皮手工缝制茶几，可擦洗的真丝壁布；可自动升降、自动渗油的烧烤、煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机；可适用于金属器皿的微波炉……包括公寓大堂，所有室内的家具、地毯、金银箔墙面，洁具、冰箱等电器以及电梯、各类门扇等，都是根据公寓的房型布局在国外量身定制的。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究开发理念：采用新古典主义设计思想，主体为三段式结构，建筑整体凸显尊荣华贵。导入五星级酒店式管理服务理念，把产品保持到最好状态。物业服务区别于其他项目的高贵风格，保障每一位业主切身体会到尊崇感受。贡院6号公寓代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究贡院6号公寓代表主力户型解析贡院6号总统型四室两厅三卫350平方米户型贡院6号现代型两室两厅两卫150平方米户型贡院6号经典型两室两厅三卫220平方米户型XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告金茂府北京高端住宅成功案例研究XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究基本指标：占地面积：155919平米总建面：366302平米绿化率：30%容积率：2.25销售均价：45000元/平米户型面积：200-330平米地理位置：毗邻CBD核心区，位于大郊亭桥西北角，是距离CBD核心区最近的成熟生活片区，不国贸、华贸、百盛三大商圈车程不过5分钟；东至东四环路，南至广渠路，西至大郊亭中路，北至百子湾南路。

建筑品质：

社区环境：

品牌认可度：总体定位：力争打造北京CBD的新宜居地标，依托北京CBD的国际影响，创立世界城市中心宜居豪宅典范。金茂府大社区代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告项目配套：为实现项目的豪宅品质，项目自身设置了完善的高档配套设施；北京高端住宅成功案例研究金茂府大社区代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究项目新科技：节能环保：增厚墙体保温材料，减弱因墙体热传导而带来的热损失；采用天棚辐射采暖制冷系统，由毛细管网不地源热泵共同组成生态空调系统；加入全置换新风系统，解决房间及楼栋的空气及湿度问题；全智能家居设备：智能家居中夬空调、安防技术、照明系统、网络通信、综合布线、楼宇自动化、电动窗帘等技术；水循环系统：采用中水、雨水循环利用技术，实现社区水资源的合理利用；采用同层排水：配合吉博力品牉管材，实现降噪、减少卫生死角的目的；完善的安防系统：门禁一卡通、可视对讲、闭路电视、电子巡更、周界报警、红外线二级报警、紧急；呼救、可燃气体探测等技术及设施，保证业主居家安全；太阳能系统：社区照明采取太阳能照明系统；智能刷卡识别身份，电梯可谓与属电梯，刷卡即可达到居住楼层；金茂府立体化应用多项环保科学技术，全斱位实现家居节能化、智能化、信息化不艺术化的高舒适建筑，在整个CBD堪称地标级典范。金茂府大社区代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究装修标准：室内：户门单门/子母门：2400*1500子母门，带密码、钥匙、刷卡功能的智能锁玻璃窗的构造：双层中空玻璃＋LOW-E地板、地砖材质：复合实木地板、石材厨房：地、墙面：石材厨柜：（B1样板间）瓦伦道夫、（A3样板间）艾诺厨电：（B1样板间）嘉格纳、（A3样板间）库博士五金龙头：（B1样板间）弗兰卡、（A3样板间）摩恩卫生间设备：地、墙面：石材座便、浴缸：智能，按摩，厂家待定淋浴房：（B1样板间）当代、（A3样板间）劳芬台盆：（B1样板间）维宝、（A3样板间）高仦、五金龙央、（B1样板间）当代、（A3样板间）高仪金茂府在品牌、选材等各斱面都本着精益求精的态度，为业主提供最高级别的舒适。金茂府大社区代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究开发理念：依托本地块所处区位及周边未来的发展，将本项目打造成为CBD的新地标，代言世界城市人居标准。从规划设计、配套设施、新技术的运用、高标准服务的引入增加本项目的附加值，提升本项目的档次。金茂府大社区代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告金茂府北京高端住宅成功案例研究主力户型解析豪宅普遍使用的主次入口分布采用卡式识别分梯独立入户设计注重储藏功能主卧舒适度提升采用中西厨布置大社区代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究国悦府XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告基本指标：占地面积：240000平米总建面：160000平米绿化率：30%容积率：4.28销售均价：55000元/平米户型面积：260-600平米地理位置：雄踞西长安街不三环路交汇处，金融街商圈、翠微商圈、西奥商圈三大商圈交汇重地，独享盛丐厚泽。同时，与中华世纪坛，钓鱼台国宾馆比肩而立，近享长安街、金融街、西三环、中兲村四大交通枢纽便利，幵有地铁一号线直贯东西，瞬息间掌握全局，尊逸气魄不言自显。建筑品质：社区环境：品牌认可度：总体定位：极力打造一个西长安，私人首府。国悦府北京高端住宅成功案例研究单体结构代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告国悦府北京高端住宅成功案例研究项目配套：国悦府自身配备京西首席顶级商业MALL，国际影院、特色餐饮、外贸超市、养生会所、名品衣饰、人文书馆、艺术展览等高端生活配套一应俱全。教育：周边配有各级学校，教育资源充足；商业：金融街商圈、翠微商圈、西奥商圈三大商圈交汇重地；高档会所：会所采用健身房、桑拿间、雪茄吧、酒吧间、恒温酒窖等尖端配备，让惬意休闲不超凡的娱乐融亍大尺度空间之内，尊贵生活无可睥睨；单体结构代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告项目精装：从全球最受推崇的智能家居品牌——Honywel，到拥有261年尊贵历史的德国卫浴国宝——唯宝。从厨柜中的劳斯莱斯——德国劳斯，到代表世界最高花洒技术的——汉斯格雅。从手工拼接密合度高达99%的“木镶石”地板，到进涉重洋巨资订制的艺术墙纸。国悦府以不可思议的产品细节和顶级配置竣成不可复制的巅峰物业，为期待完美的人文展现一幕最为华美壮阔的帝王级生活图景。共性化服务：客户服务中心服务、客户维修服务、美化清洁服务、公交安保服务、环境景观绿化服务、社区文化服务；国悦府北京高端住宅成功案例研究品牌：管理：单体结构代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告国悦府北京高端住宅成功案例研究开发理念：国悦府秉承了京西贵胄血统，特聘东方简约派大师梁志天精研户型、雕琢空间，为西贵圈层量身定制生活的高端标准。流畅的线条；色彩稳重而丌夭现代感的空间格局；将细节肌理不奢华艺术相融，简约精致而不乏细节的室内空间；“豪而不俗”的艺术豪宅一如皇家私府紫禁城，以不可复制的稀贵华宅凌驾西长安。现代风格建筑不独特庭院设计，精致、考究中，将东方浪漫情怀不西方简约巧妙融合，传统、精华和西为中用的态度构铸不可复制的尊贵私府。单体结构代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告国悦府北京高端住宅成功案例研究奢华玄关次入口及工人房布置双主卧设计且尺度奢华分梯独立入户主力户型解析单体结构代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究单体结构代表霞公府XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告西部与中国心脏天安门相邻，东部紧邻北京最繁华金街：王府井大街，与高端商贸地标综合体建筑东斱新天地一路相隔。学校：景山中学，166中学，25中学等北京市重点学校环绕周边。文化娱乐：国家大剧院、中国国家博物馆、长安俱乐部、长安大戏院、王府井书店、首都剧院。五星级酒店:北京饭店、东斱君悦、首都大酒店、王府井希尔顿酒店、王府半岛酒店、丽晶酒店、励俊酒店、丽亭酒店、香港马会会所等。霞公府北京高端住宅成功案例研究绝版地段代表霞公府位于北京东长安街不王府井大街交汇处，属于城市核心区超白金地理位置。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告霞公府北京高端住宅成功案例研究绝版地段代表基本规划北京饭店二期是集商业、酒店式服务公寓、会议中心、高档公寓等相关配套设施为一体的高端综合物业，霞公府为其公寓豪宅部分。E3:将依托传统商业建成国际一线品牌的10万平米购物中心；E4:首层分设会议中心和酒店大堂，二层以上为220套酒店式服务公寓；E5:豪华住宅霞公府，地上建筑面积3.5万平斱米，地下189个车位，由南北两栋7层板楼围合成意境园林，每单元三梯两户，440-590平米豪华户型，共72套豪华精装住宅。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告霞公府北京高端住宅成功案例研究绝版地段代表外墙：西班牙原装进口Faveton(法奥通)陶板霞公府低调而奢华的陶板外幕墙，外观上优雅温暖、平整美观，而陶板优秀的节能、无辐射、耐久的性能更赋予了霞公府独特的内涵。窗户：比利时REYNAERS（瑞那斯）窗平直挺拔的线脚，轻巧耐久的五金，明亮安全的玱璃。比利时布鲁塞尔的瑞那斯铝业对于完善铝合金窗的不懈追求，霞公府引入欧洲原汁原味的双层外幕墙窗技术。园林：园林方面由于受项目体量的限制，面积较小，整体设计融合了中国皇家园林不日式精致园林的特点，综合运用传统技艺不现代理念。项目装修XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告霞公府北京高端住宅成功案例研究绝版地段代表精装修外墙：西班牙进口陶板窗户：瑞纳斯（比利时）窗户五金：索宾科（比利时）大堂门：全自动水晶旋转门波斯（德国）橱柜：博德宝，爱米默同档次品牌电器：美诺电话洁具：唯宝、杜拉维特、劳芬同档次品牌五金：当代、离仪、汉诺格雅同档次品牌精装修标准：13000-15000元/平米主要设备及品牌XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告霞公府北京高端住宅成功案例研究绝版地段代表主力户型解析南楼A户型：3室2厅2卫建筑面积：351平方米，使用面积：272平方米，使用率78.5%；客厅：客厅不餐厅结合为一体，减少了占地面积。客厅的格局为方形，居住起来比较舒服。客厅面积比较大，除摆放基本的日常家居外还可以根据喜好摆放一些小型家具。卧室：主卧超西，采光比较不错，带有独立卫生间，保证了私密性。次卧分成朝西和朝东，带有落地窗，通风和观景效果都不错。卫生间：脸池，马桶，壁柜，满足起居生活。缺点为暗卫，通风效果欠佳，阴湿时节要多开窗通风。厨房：独立性厨房虽然占用了使用面积，丌过保证了卫生，不会让油烟飘得到处都是。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告北京高端住宅成功案例研究绝版地段代表缘溪堂XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告缘溪堂北京高端住宅成功案例研究基本指标：占地面积：18000平米总建面：160000平米绿化率：30%容积率：2.86销售均价：60000元/平米户型面积：260-560平米地理位置：位于北京西部政务区核心路段，位于二、三环之间，东至钓鱼台国宾馆，南至长安街仅需1分钟车程，地铁1号线就在项目附近。总体定位：精心打造了三栋22层独立纯板建筑，亲手为极少数高品位精英人士量身定制300套低密度城市公寓。资源地段代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告缘溪堂北京高端住宅成功案例研究项目区位配套及交通：学校：蓝天幼儿园、田华小学、工大附中、北京工业大学；银行：建设银行、中国银行；综合商场：沃尔玛、燕莎奥特莱斯、百盛、乐购、美罗城、红星美凯龙、伊力诺依、法国迪卡侬

；缘溪堂向北行则紧邻昆玉河及玉渊潭公园，玉渊潭公园75公顷天然绿色植物园林，形成天然的氧吧，郁郁的绿色带营造出静谧、安详的氛围；向南行经由玉渊潭南路则连接长安街、金融街、西三环、中关村四大交通中枢，业主出行十分顺畅；地处西长安街不三环路交汇处，京城罕有地段；向比肩中夬电视台、军事博物馆，国人皆识；资源地段代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告缘溪堂北京高端住宅成功案例研究顶层绝版楼王打造世界级第一观湖会所——“玉渊会馆”特色：要打造“玉渊会馆”的PENTHOUSE楼王并不对外出售，为了令每位“缘溪堂”的尊贵住户享受到绝佳的“观湖”感受，亿万级顶层楼王将由美国的顶级与家设计师团队，按照美国顶级名流的生活标准，同时结合中国悠久的皇家历史文化，将“玉渊会馆”量身打造成北京最顶级的私人观湖会所。入会资格：业主和部分富豪高端定位：★★★★奢华指数：★★★★私密空间：★★★★欲望指数：★★资源地段代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告缘溪堂北京高端住宅成功案例研究缘溪堂以门为理念，彰显东方传统处世哲学“入世、出世”的境界。它是财富之门、成功之门、北京之门。三座楼自西向东呈阶梯状排列，沿湖面顺势展开，风景如画一般。项目由三栋80米高的南北向纯板建筑构成，其寓意为城市之门。放眼城市之门：出，则面对城市寓意入世；退，则出世，享受千年皇家园林后花园般的宁静意境。开发理念：资源地段代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告次入口设计分梯独立入户主卧设计功能齐全中西厨设计保姆房配置主力户型解析缘溪堂北京高端住宅成功案例研究资源地段代表XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告贡院6号贡院是京城最早一批绝版地段及酒店公寓代表项目之一，无论硬件还是软件方面都做到无所不用其“奢”，可称为古董级珍藏豪宅。缘溪堂开发商为顶级人士量身定做的Penthouse豪华户型产品。户型设计完美，即实现功能的齐全，体现奢华，又没有浪费面积；且充分利用了周边的自然环境弥补自身绿化的不足。霞公府霞公府未作过大型推广，主要是高端客户相互传播，凸显豪宅的神秘感。雄踞内城皇极之地，执掌中国现代豪宅风骨。国悦府开发商将国悦府打造成为“西长安、私人首府”，而且从项目硬件、软件个方面下足了功夫，将本项目建设成为“豪而不俗”的艺术豪宅。金茂府开发商致力于将其打造成为一个城市豪宅项目，但是在规划、设计、新科技的采用上均有所欠缺，但从硬件上来看其只能算是一个准豪宅产品。项目分析小结北京高端住宅成功案例研究对本案的启示？XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告重要经济指标对比案名区位售价（元/㎡）物业类型户型（㎡）绿化率（%）容积率总建面（㎡）剩余产权（年）自身优势贡院6号东二环100,000高层公寓130-460307.7723,31338纯富地段金茂府东三环55,000高层住宅51-389302.25280,12166地王国悦府西三环50,000高层公寓69-404306.5170,00044公主坟商圈霞公府东二环100,000多层住宅342-591253.19260,07162王府井缘溪堂西三环80,000高层住宅293-550308150,00062玉渊潭公园杰宝公寓北二环----高层住宅----359.1586,00057公园地产对本案的启示北京高端住宅成功案例研究总结从报价方面看位于二环的贡院6号以及霞公府报价均为10万元/平米，其中霞公府2012年整年共售出5套，其成交均价为93,000/平米，年销售额为2.3亿元。建筑类型以高层为主，主流产品户型为大户型，金茂府及国悦府为新一代豪宅代表项目，户型迎合了部分刚性需求，其中金茂府2012年整年共售出660套，其成交均价为48,000/平米，年销售额为85亿元。容积率方面本案为最高达9.15，为高层住宅，绿化率为35%，项目规模小，产权年限渐少，建筑形式为“凹”形，户型的设计取决于定位的不同。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告京高端住宅市场分析

竞争环境及项目定位

整体营销策略方案报告目录1、周边竞品楼盘分析2、高端竞品楼盘分析3、项目定位4、产品策略XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告项目竞品楼盘梳理周边竞品楼盘分析距本案3公里内在售住宅项目共4个，金澳国际、德胜君玺和胜古誉园为尾房销售状态，其中胜古誉园为尾盘（无后续供应量），奥东18目前还有1万平米的供应量待开发。目前对本案产生直接竞争的同区位楼盘为德胜君玺及金澳国际项目，目前均为二手房。奥东18号在售胜古誉园尾盘德胜君玺尾房金澳国际尾房XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告项目竞品楼盘梳理周边竞品楼盘分析德胜君玺基本信息物业地址西城区黄寺大街26号建筑类别2栋16层小高层;总建筑面积298,474㎡当期建筑面积109,185㎡容积率3.0绿化率30%

开发商北京颐西房地产开发有限公司最新报价40,000元/㎡装修标准3,000元/㎡外立面风格欧洲意大利乡村风格近期营销2012-12-27德胜君玺项目目前在售，房源为顶层(17层)91、98平米两居；16层和19层113、140平米两居；143平米三居、213、230、260平米四居，精装修现房。均价40000元/平米，目前购房一次性付款享受97折，贷款99折优惠。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告德胜君玺项目成交情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2012年12月3,5752643,240154,583,0002012年10月92137,2003,422,4002012年7月189137,4007,068,6002012年6月701437,40026,217,4002012年4月129137,4004,824,6002012年3月300237,40011,220,0002012年1月134137,8005,065,200汇总5,12036-212,401,200德胜君玺项目产品细节规划评述君濠国际由美国利杰登酒店设计公司负责，按五星级酒店标准设计。物业公司戴德梁行物业顾问有限公司外墙面砖大堂石材电梯品牌西子奥的斯高速变频智能化设施门禁对讲供热系统24小时热水园林风格欧洲风格进户门进口高档实木门及户内实木推拉门窗材双层中空电梯厅首层石材安保系统车辆进入一卡通供水系统市政供水空调新风系统预留空调机位项目竞品楼盘梳理周边竞品楼盘分析德胜君玺XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告项目竞品楼盘梳理周边竞品楼盘分析德胜君玺日期预证号推案量(㎡)套数(套)销售状态报价(元/㎡)2007/8/2京房权证西股字第120311号102,7112154售罄小高层:35000-400002004/6/28京房售证字(2004)235号6,47447售罄小高层:20000-20000名称套数(套)配比(%)二房3472.34138.42-143.02㎡3472.34一房1327.6683.01-83.01㎡1327.66推案情况户型配比报刊名称次数(次)参考费用(元)费用百分比(%)北京晨报1800004.74北京青年报8147560087.44信报21320007.82合计111,687,600100广告牌类型广告牌位置数(个)最早投放时间最近投放时间参考费用(元)费用百分比(%)看板广告1912003/6/122006/5/98095245100合计191--8,095,245100广告信息德胜君玺项目硬广投放截至到2006年5月，共投放约1,000万元人民币，并无在网络上过多的上推案信息，目前剩余部分房源已过户于公司股东，已二手房形式出售。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告项目竞品楼盘梳理周边竞品楼盘分析德胜君玺推广方式XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告项目竞品楼盘梳理周边竞品楼盘分析胜古誉园基本信息物业地址海淀区北三环马甸桥西北角建筑类别1栋7层多层;总建筑面积97,839㎡㎡当期建筑面积26,694㎡容积率3.61绿化率30%

开发商北京盛达兴业房地产开发有限公司最新报价47,000元/㎡装修标准5,000元/㎡外立面风格中式现代近期营销2012-12-02项目一期第一批推案，共1栋楼，为4#改造居住建筑，推案面积为26694.01平米，推案套数为257套，主力户型为78.17-111.07平米二房和112.47-154.62平米三房，位于小区南部。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告胜古誉园项目成交情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2013年1月2,7922644,438124,065,2482012年12月20,03619745,942920,494,943汇总22,828223-1,044,560,191胜古誉园项目产品细节规划评述胜古誉园是北三环安贞区域唯一在售新盘，为7层电梯板楼。物业公司北京房修一物业管理有限公司外墙涂料;面砖;石材;大堂石材电梯品牌国际名牌供热系统市政园林风格绿地进户门实木门窗材断桥铝合金安保系统24小时保安巡逻供水系统市政供水空调新风系统预留空调机位项目竞品楼盘梳理周边竞品楼盘分析胜古誉园名称套数(套)配比(%)二房14957.9878.17-111.07㎡14957.98三房10038.91112.47-154.62㎡10038.91一房83.1144.55-68.76㎡83.11户型配比XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告项目竞品楼盘梳理周边竞品楼盘分析胜古誉园项目名称日期预证号推案量(㎡)套数(套)销售状态报价(元/㎡)推案描述胜古誉园2012-12-02京房售证字(2012)276号26,694257尾盘多层:49565-49565项目一期第一批推案，共1栋楼，为4#改造居住建筑，推案面积为26694.01平米，推案套数为257套，主力户型为78.17-111.07平米二房和112.47-154.62平米三房，位于小区南部，京房售证字(2012)276号，2012-12-2推案情况广告牌类型广告牌位置数(个)最早投放时间最近投放时间参考费用(元)费用百分比(%)翻转板广告22012-11-112012-11-1117925851.08看板广告12012-11-092012-11-0917170348.92合计3--350,961100广告信息胜古誉园项目广告投放集中于开盘前一月，多描写产品及特价，由于价格方面的优势使得项目当天销售率超过90%，广告投放总额仅35万元人民币。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告项目竞品楼盘梳理周边竞品楼盘分析胜古誉园推广方式XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告区外可借鉴楼盘分析高端精品楼盘分析基本信息物业地址朝阳区亮马桥路48号建筑类别酒店式公寓总建筑面积250,000㎡当期建筑面积65,514㎡容积率5.95绿化率30%开发商北京亚北棕榈泉房地产开发有限公司;成交均价100,000元/㎡装修标准5,000元/㎡外立面风格现代风格近期营销北京四季世家剩余5种户型户型面积为242-262平米2居、256-318平米3居，精装修现房。北京四季世家XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告区外可借鉴楼盘分析高端精品楼盘分析北京四季世家北京四季世家项目产品细节规划评述高端酒店式公寓，地理位置优越，周边为高档商业及金融区外墙石材;幕墙;大堂高级防滑磁砖地面、高档品牌磁砖到顶。电梯品牌国际知名品牌智能化设施可视对讲系统，一卡通供热系统地板采暖其他配置以光缆连接的有线电视系统，并预留多处插座园林风格新古典主义风格进户门高级四防实木防盗门，配进口防盗门锁窗材高级断桥铝合金电梯厅高级装饰面料安保系统24小时电子安保监控供水系统24小时生活热水供应，采用澳大利亚克兰铜管经过至每户，达到欧洲饮水标准北京四季世家项目成交情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2012年12月266177,60320,645,6132012年11月862382,50771,092,0462012年09月532270,26437,386,2872012年07月1,873748,22290,337,3312012年06月1,873738,00071,175,1402012年05月1,707547,80881,599,9702011年03月1,618454,49288,159,5402011年02月242171,59417,352,9342011年01月2,7151072,767197,553,546XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告区外可借鉴楼盘分析高端精品楼盘分析北京四季世家XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告区外可借鉴楼盘分析高端精品楼盘分析禧瑞都基本信息物业地址朝阳区南湖南路10号（大西洋新城G区）建筑类别3栋27层高层;总建筑面积186,000㎡当期建筑面积79,072㎡容积率3.5绿化率31%

开发商首创置业股份有限公司成交均价68,000元/㎡装修标准6000元/㎡外立面风格中式现代近期营销首创·禧瑞都尾房在售，户型面积为110平米，一次性、按揭付款均享98折。精装修，现房入住。1号楼为24层塔楼，3.3米，3梯8户，共184套，项目位于朝阳区东三环京广桥东北角，东三环CCTV北50米。XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告禧瑞都项目成交情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2013年01月573471,19240,827,6252012年12月550564,59735,510,6502012年11月222265,00014,417,0002012年10月728662,77645,698,1242012年09月109162,0006,777,2202012年08月397364,41425,562,7952012年07月638450,43732,183,9992012年06月1,448962,89591,070,6302012年05月281266,53118,676,6052011年11月1,9191362,073119,147,8802011年10月971665,24963,343,5212011年09月174159,00010,247,120区外可借鉴楼盘分析高端精品楼盘分析禧瑞都禧瑞都项目产品细节规划评述建筑外立面设计为以红色调为主，与半闭合式现代园林相结合外墙金属板，涂料;大堂地面：高档石材；墙面：高档石材，局部为高档环保胶漆电梯品牌三菱智能化设施自动报警系统，消火栓灭火系统，燃气报警系统供热系统市政供暖，24小时热水其他配置空调新风系统园林风格现代进户门钢质入户门窗材断桥铝合金，双层中空玻璃电梯厅地面：高级石材安保系统各单元门设置可视对讲主机供水系统市政供水XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告区外可借鉴楼盘分析高端精品楼盘分析禧瑞都禧瑞都项目房型信息名称套数(套)配比(%)一房27649.4695.84-113.36㎡18432.9796.46-113.33㎡9216.49三房27649.46167.87-175㎡18432.97168.13-174.64㎡9216.49二房61.08164.7-164.7㎡40.72200.92-200.92㎡20.36禧瑞都项目平面广告投放比例报刊名称次数(次)参考费用(元)费用百分比(%)安家25450007.07北京晨报2261826.513.4北京青年报16516398366.98北京晚报11980002.57楼市486200011.18新京报3679154.48.81合计287,709,964100禧瑞都项目户外广告投放比例广告牌类型广告牌位置数(个)最早投放时间最近投放时间参考费用(元)费用百分比(%)看板广告602009/5/52011/10/52521881393.41人车行道广告1782009/4/62011/1/617800006.59合计238--26,998,813100XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告区外可借鉴楼盘分析高端精品楼盘分析禧瑞都平面表现XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告同类竞品楼盘分析高端精品楼盘分析Naga上院基本信息物业地址东城区东直门内大街9号建筑类别3栋12层小高层总建筑面积186,000㎡当期建筑面积69,545㎡容积率3.15绿化率34%

开发商御嘉置地有限公司成交均价80,000元/㎡装修标准6000-8000元/㎡外立面风格现代简约风格近期营销2009-12-28项目起价55000元/平方米。一次性付款97折，贷款99折XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告Naga上院项目成交情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2011年12月302124,8857,525,6442011年6月1,210144,63954,000,0002011年5月302119,8406,000,0002011年1月1,515239,59960,000,0002010年12月305160,56018,500,0002010年10月609139,42524,000,0002010年9月914244,30040,500,0002010年7月910341,74438,000,0002010年5月2,132365,953140,595,4002010年4月1,833637,94569,548,0002010年3月2,436544,385108,137,5002010年2月914243,75340,000,000同类竞品楼盘分析高端精品楼盘分析Naga上院Naga上院项目产品细节规划评述东方古典庭院美学、天人合一的居住理念，与现代简约建筑手法相结合外墙石材;幕墙大堂地面：石材空调系统分户式中央空调智能化设施自动报警系统，消火栓灭火系统，燃气报警系统供热系统市政供暖，24小时热水其他配置空调新风系统园林风格现代风格进户门高级防盗门窗材德国旭格窗电梯厅地面：石材安保系统红外探头供水系统市政供水XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告同类竞品楼盘分析高端精品楼盘分析Naga上院Naga上院项目房型信息名称套数(套)配比(%)三房7172.45300.4-302.36㎡7172.45四房1919.39603.18-603.18㎡1919.39五房88.16600.8-1209.44㎡88.16Naga上院项目平面广告投放比例报刊名称次数(次)参考费用(元)费用百分比(%)安家228040010.16北京青年报344790016.23参考消息256000020.29福布斯351270018.58经济参考报21200004.35时尚家居置业11517005.5时尚时间（钟表）1811002.94新地产338500013.95中国之翼22211008.01合计192,759,900100Naga上院项目户外广告投放比例广告牌类型广告牌位置数(个)最早投放时间最近投放时间参考费用(元)费用百分比(%)看板广告1072004-12-042007-02-07419783489.36擎天柱广告22007-06-142007-06-144000008.52合计112--4,697,571100Naga上院项目电视广告投放比例频道名称次数(次)参考费用(元)费用百分比(%)北京3套(科教频道)(24)684194276078.47北京5套(财经频道)(24)7225180010.17北京电视台科教频道(24)16336001.36北京卫视(24)7924752010合计8512,475,680100XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告同类竞品楼盘分析高端精品楼盘分析Naga上院平面表现XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告豪宅定义

豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。豪宅分类远郊豪宅近郊豪宅城市豪宅项目定位XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告城市豪宅拥有一定的环境与地区优势资源；距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲配套；产品容积率相对高，建筑形态一般以高层为主，多层、TH、独栋别墅相对较少；相对主流产品拥有很高的溢价，多作为第一居所。本案综合属性具备成为城市豪宅的素质，本案可运用多元化营销手法突破自身价值实现价格提升项目定位XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告价值实现途径硬件设施提升软件服务提升产品包装升级价值峰值突破实现利润最大化项目定位XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告本案SWOT分析——优劣势优势：地理位置极佳成熟现房，周边配套成熟交通环境良好，多条公交地铁邻近地坛，周边公园环绕生态休闲优势明显劣势：老旧项目产权年限已缩短空置时间较长，项目口碑不佳项目规模小容积率高绿化率地，整体素质拔高空间有限产品户型两极分化严重，多为大开间型，市场热销户型少，东西朝向户型较多车位数量少项目定位XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告本案SWOT分析——机会威胁机会：区位稀缺较为明显市场政策的利好产品改造的价值提升地段稀缺性的巨大潜质威胁：区域内竞品的威胁区域外高端项目的威胁二手高端物业的威胁高端产品租赁市场的威胁项目定位XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告SWOT分析——结论本案项目位置得天独厚，位置优势十分明显，劣势主要是项目产品方面的硬伤比较多，机会主要是政策以，项目的合理化调整改造也是成功的关键。威胁方面主要是由于项目产品硬伤方面使得客户选择时的参照面扩大，项目主要是拿巨大的位置优势优势去应对劣势与威胁，而今后的销售价格是否合理也成为客户成交时最重要的平衡线。优势劣势机会威胁销售价格项目定位XX北京豪宅杰宝公寓营销策划报告本案形象定位京都·人杰圣地

本案项目位置得天独厚，此优势已经不用体现在推广表现上“地铁沿线”“环线周边”等完全不用特意强调。本案应从项目内涵上多做文章，毗邻地坛