福州市房地产市场分析研究 工商管理专业

福州市房地产市场分析Abstract:WiththecontinuousdevelopmentofChina'seconomy,people'slivingatoppriorityinpeople'sthinking.RealestatalthoughthegoodmomentumofproblemsareaffectingtheorderlyandhealthydevelopmentoftherealestatemaThispaperembarksfromtheFofstatisticaldata,whichareallfromtthesedatacanreactmovingtrendsobjectherealestatemarketsituationofFuzhou,includingthesupplyanestate,houseprice,realestateinvetheproblemsexistingintherealestproblemswhichneedstobepasomecorrespondingcountermeasuhealthilyandcanpromotethedevelopmentofotherrelatedindustries. 1 11.1房地产市场概况 11.2房地产政策 2 3 32.1房地产价格 32.2房地产投资额 42.3房地产供应状况 5 6 6 73.1房价过高 73.2房地产投资不合理 73.3房地产供给问题突出 83.4相关政策不健全 9 94应对措施 4.4制定完善的政策 4.5规范土地市场 引言给房子定下了一个明确的属性，也让老百姓对中国的房地产市场投来关注。从1房地产市场相关概念及调查方法1.1房地产市场概况在2016年房地产开发企业计划总投资额为587857.24亿元。我国房地产开个，占全部房地产开发企业的95.22%,与1998年相比增加了70570个。从事房地产开发企业人员数从1998年的825888人跃升到2016年的2752298人，增加了1926410人。待开发土地面积从1998年的13530.70万平方米增加至35121.01万平方米，上升了21590.31万平方米。土地购置费用从1998年的375.40亿元增加至18778.68亿元，增加了18403.28万平方米。土地购置面积从1998年的10109.32增加至22025.25,共增加了11915.93万平方米。商品房销售面积为157348.53万平方米，增加了145163.23万平方米。2016年房屋施工面积为758974.80万平方米，房屋竣工面积为106127.71率为14%,房屋竣工造价为3039元/平方米，与之前相比房屋建筑竣工面积率呈现下降状态，房屋竣工造价呈上升趋势。2012年至2016年的房地产市场均价为5791元/平方米、6327元/平方米、6324元/平方米、6793元/平方米、7476元/平方米，总体呈现上升趋势。从1998年政府决定停止住房的实物分配开始，我的比例在持续增大，从1978年的2.2%到2016年的6.5%。房地产业在中国虽然仅1.2房地产政策所以在房地产市场及相关方面国家出台了许多的政策。其中包括，1998年务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房结束了以往住房的实物分配，使得房地产行业的发展扶摇布《关于房地产中介服务收费的通知》,规范了房地产了房地产交易市场的稳定。2003年4月，中国人民银行颁布了《关于进一步加商品房，应适当提高首付款的比例。2008年12月，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,为进一步扩市场的健康发展。2012年月7月，发布了《关于进一步严格房地产用地管理巩维护好房地产市场和土地市场的稳定。2015年式公布，保护了权利人的合法权益。以及在2018年第十三届全国人大一次会议2福州市房地产市场分析2.1房地产价格销售均价(元/平方米)增长率(%)从该表中可以看出，从2012年到2016年的5年中，福州市房地产市场的交产销售均价极高或者极低的极端现象。从2012年到2016年，全国房地产均价分别为5790.30元/平方米、6237元/平方米、6234元/平方米、6793元/平方米、7476元/平方米，呈现小幅度上升状态。福建省的省会城市，2016年末全市常住人口为757万，城市人口流动大，外来人口多，购房的需求大。福州市包括一个地级市、六2.2房地产投资额表2.2福州市房地产投资情况从该表可以看出，福州市房地产开发投资额在逐年上涨，且2016年达到16794355万元，该年福州市全社会固定资产投资额为52180695万元，房地产开发投资额占总投资额的32.18%。对比前几年的投资情况，房地产投资额虽然持着十分重要的位置，虽然在2015年有略微的下降，但随后有呈现快速回升的趋2.3房地产供应状况表2.3福州市房地产开发企业竣工面积从该表可以看到福州市在2007年—2016年中房地产开发企业的竣工面积，面积的总和。从2007年到2013,除了2008年房地产开发企业的竣工面积在400万平方米以下，其余的年份都在400万平方米以上。且2012年到2016年呈现上涨趋势，2015年是这10年中的最大值，达到1064.05万平方米。对比房地产的2.4房地产的需求状况表2.4福州市房地产市场需求状况销售面积(万平方米)(元)增加了414.99万平方米的销售面积。虽然在2014年、2015年有所下降，但也都保持在900多万平米，且在2016年时销售面积快速回升达到了1221.33万平现象，销售额除了在2014年出现过较大下降外，其余年份都呈上升状态。表2.5福州市房地产开发企业购置土地面积土地面积(万平方米)增长率(%)购置土地面积是指在本年内通过各种方式(划拨方式除外)获得土地使用权的土地面积。该市购置土地面积的增长幅度较大但总体呈现下降的趋势，在2013年的土地购置面积达到390.44万平方米，而2016年的土地购置面积仅仅只有3福州市房地产市场中存在的问题3.1房价过高多的高校毕业生、外地人口。随着城镇化进程的不断加快，在2016年末福州市的常住人口为757万人，其中具有市外户籍迁入人口1230143人。全市常住人口格，真正想买一套满意的房子远远不止这个价格。福州市平均人均工资为30653.2房地产投资不合理从表2.2中可以看到福州市房地产业的投资额一直保持着较高的状态且在逐年上升，在福州市全社会固定资产投资中所占的比重特别高，在2016年达到3.3房地产供给问题突出经过长年的开发，土地面积必然会不断的减少。福州市在2016年商品房住宅批准预售面积同比下降了14%。“物以稀为贵”这是地贵，那么房地产开发企业必然会通过增加房价的手段来提高自己的收益。在2016年中，全国贷款余额同比增长了33.36%,由此可见房价的上涨并未影响人3.4相关政策不健全标志着房地产全面开始市场化。到今天整个房地产市场在中国的发展仅仅只有20年的时间，相较于其他产业来说，房地产业还属欠是一个严重的问题，在2016年9月虽然就有关于治理农民工工资的相关政策3.5土地供应不规范4应对措施4.2规范房地产市场投资福州市房地产市场供应中一个很大的问题就是，在近年的房地产供应市场中，房地产开发企业的供应结构不合理。应该要切实调整供应结构，从政府的层面出发，适当加大经济适用房、廉租房的有效供给，完善住房保障体系，使得老百姓能够买得起属于自己的房子。开发中低档小区，在满足高档住房市场的有效供给后，房地产开发企业应该积极将目光投向中低档小区的开发，可以满足中低收入人群的住房需求，可以减少高档写字楼、高档小区供过于求而产生的空置情况。使得开发的房地产项目不仅能够满足市场上对中低档小区的需求，同时可以减少房地产市场的空置率。福州市政府还应该主动制定住房计划，对福州市开发的房地产项目的结构比例做出规定，使得福州市的房地产市场能够适应当前福州市的住房结构需求，保证住房的有效供给。房地产政策是否真的适用于房地产市场还应具体问题具体分析，中国幅员辽阔，想要通过国家发布的政策去解决每一个省市、地区的问题，都需要经过很长时间才能做到。房子对于中国人来说是特别重要，那么作为拥有房子的主体来说，可以从购房者出发，政府制定引导性政策，改变人们非理性的消费观念，以及该变人们满目攀比的情况，从自身的收入条件、购买能力、实际需要入手，去选择自己需要的房屋类型而不是不顾实际情况盲目跟风购买。政府还应制定相关的社会保障政策，减少人们在其他地方的支出，来提高中低收入购房者的购买能力。在我国，土地市场包括土地一级市场和土地二级市场，设用地使用权划拨和出让，还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从政府取押。首先，土地的供应量会直接影响房地产市场的开发量，为了避免房地产市场的供求失衡，土地市场应做好合理的预测，给出适合当年的土地供应量。其次，土地市场当年的供应结构会影响房地产市场的供应结构，导致高档写字楼、高档小区和中低档小区的结构出现失衡。土地市场供应时应调整供应结构，先满足中低档住宅和经济适用房的土地供给，适当的增加高档住宅、写字楼的土地费用。从而使得普通商品房和高档商品房的