美国住房抵押贷款中的政府干预及启示

美国住房抵押贷款中的政府干预及启示内容摘要:美国住房抵押贷款市场经过一百多年的发展,目前已经成为世界上最发达的住房抵押贷款市场。相比之下,我国住房抵押贷款市场则存在着市场结构不合理、市场主体不完善以及市场环境不健全等问题。美国住房抵押贷款市场最突出的特点就是政府对其的高度干预,这也是给我国住房抵押贷款市场发展最重要的启示。

关键词:住房抵押贷款住房抵押贷款市场

美国住房抵押贷款市场的主要特点

住房抵押贷款市场的完整性。美国住房抵押贷款市场不仅有完善的一级市场而且还有非常发达的二级市场,两级市场互相促进共同发展。在一级市场上各类型金融机构为购房者提供住房资金支持,由于存在发达的二级市场可以分散各种风险,这些金融机构无需过多为存在的风险担心,只要符合证券化的标准,这些贷款就可以在二级市场上出售,这反过来又使一级市场贷款机构可以降低贷款利率,从而使广大借款人能够更容易地得到住房资金支持。这两个不同层次的市场之间关系密切:一级市场发展离不开二级市场的支持,二级市场在化解市场风险、开辟融资渠道方面起着关键的作用;反过来,二级市场的发展也须以一级市场为基础,一级市场在风险控制和证券定价两方面起着基础性的作用。

住房抵押贷款市场产品的多样性。在一级市场上,美国开展住房贷款的金融机构根据借款人的收入特征、生命周期和消费习惯开发出了种类繁多、特色各异的贷款产品,以方便借款人根据自身特点进行选择。20世纪30年代初美国住房抵押贷款市场起步时,一级抵押贷款市场主要业务品种仅有固定还款抵押贷款和膨胀性抵押贷款,但从20世纪70年代以来,产品种类大大增加,出现了分级偿还抵押贷款、可调整抵押贷款、分享增值抵押贷款、循环住房贷款、“一揽子”交易抵押贷款和反向抵押贷款等产品。丰富的产品很好地满足了不同类型购房者的需求。在二级市场上,同样根据不同类型投资者对风险和收益的不同要求设计出了不同的产品,主要有抵押贷款传递证券、抵押贷款支持债券、抵押贷款转付债券和抵押担保证券等。

政府对住房抵押贷款市场的高度干预。对政府在经济发展中的作用和地位的争论由来以久,在过去实行完全的计划经济条件下,几乎全盘肯定政府在经济发展中的作用,视其消极因素而不见,而到了现在倡导发展市场经济的时候又几乎全盘否定政府的作用,视其积极因素而不见。美国政府对住房抵押贷款市场的干预主要体现在以下几个方面:

美国政府成立了联邦住宅管理局和退伍军人保险局等住房服务机构,为住房抵押贷款者提供保证和保险以促进一级市场发展,又相继成立了联邦国民抵押贷款协会、政府抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司等机构分别作为二级市场的做市商来推动二级市场发展。

政府给予购房人一系列税收和政府补贴以鼓励更多的购房人通过抵押贷款融资。如美国税法规定,使用抵押贷款购买住房者应按照其每月归还贷款数额,相应地减去一定比例的利息和财产税,并免去相应的财产增值税,并且住房购买者可以按照相关规定免缴个人所得税,如规定租金不可以从应税额中扣除,这样可以鼓励人们买房不租房,另外,规定55岁以上的美国居民,在销售自用住房的所得中一生一次可扣除125000美元无须缴纳个人所得税,但要求他在销售自用住房的前5年中,必须至少有3年居住或使用该住房,从而鼓励高中收人家庭购买高价值的新房,加快住房折旧,促进流通。同时,美国政府给予二级市场三大机构相应的政策措施以扶持其发展,如享有免除联邦税和地方收入税,免除证券交易委员会的登记和信息披露要求,延长企业信贷,联邦储备银行的记帐系统、存款信托公司和欧洲清算系统为其证券提供结算服务等诸多优惠。

美国政府在抵押贷款市场的发展中非常注重法律法规建设。美国政府在1933年罗斯福“新政”时就通过了住宅抵押再贷款法以及1949年国会批准新的住宅法等法规。在“储贷危机”过后,为规范二级市场发展,美国国会和政府又制定了房地产投资信托法、金融资产证券化投资信托法、金融机构改革复兴和强化法案、加强二级抵押贷款市场法案等法律法规,这些法律法规有力地推动了美国住房抵押贷款市场的发展。

从以上美国政府对其住房抵押贷款市场发展的各方面干预情况来分析,我们可以清晰地看到政府在住房抵押贷款市场的发展中所起到的关键作用,这也是给我国住房抵押贷款市场的发展最重要的启示。

我国住房抵押贷款市场现状及存在问题

住房抵押贷款市场是指住房抵押贷款创造和交易的市场。完整的住房抵押贷款市场由两个子市场构成,即创造住房抵押贷款的一级市场和住房抵押债权转让的二级市场。我国住房抵押贷款市场是在住房制度改革和整个住房金融发展中逐渐形成和发展起来的,实质性的发展是从上世纪九十年代末期才开始的,整个住房抵押贷款的规模从当时的不足200亿元已经增长到2005年底的2.77万亿元,平均每年的增长速度都在一倍以上,截至目前我国已经初步形成了一个规模庞大的住房抵押贷款市场。

然而,随着我国住房抵押贷款业务的蓬勃发展,住房抵押贷款市场出现了诸多问题,其中最突出的就是住房抵押贷款市场存在结构性缺陷,即二级市场发展严重滞后于一级市场。这带来两大主要后果:积聚在一级市场上巨大的风险无法通过二级市场来加以分散。若风险积累到一定程度将严重影响商业银行的正常运营,并给国民经济稳定带来危害。发生在上世纪六十年代末期的美国储贷机构危机就是最好的例证;商业银行等抵押贷款发放机构无法利用二级市场来开辟新的融资渠道获得更多可贷资金,从而限制了抵押贷款市场规模的扩大。而且,在我国住房抵押贷款一级市场上存在抵押贷款供给缺口较大、抵押贷款品种单一、抵押贷款管理不规范和贷款风险控制能力低下等诸多亟需解决的问题。

我国住房抵押贷款市场中应采取的政策措施

适时组建住房抵押贷款二级市场政府性机构

从建元和信元资产支持证券发行实践看,目前充当我国住房抵押贷款二级市场发行机构的主要是政策性和金融性的金融机构。这在发展初期是可行的,但是由于住房抵押贷款市场带有一定的外部性公共产品特征,因而应在适当的时机组建类似联邦国民抵押贷款协会、政府国民抵押协会和联邦住房抵押公司美国抵押贷款二级市场运作机构,在住房金融市场中充当蓄水池,购买或出售住房抵押贷款,对住房抵押贷款进行证券化,发挥其在二级市场中的核心作用。具体可以考虑由财政出资在住房公积金管理中心下设立附属公司,充当住房金融市场的造市商。

运用政府信用增强对抵押贷款的担保

目前我国的住房抵押贷款担保中心一般是以挂靠在政府房屋管理部门的公司形式存在的,这些公司名义上具有独立的法人资格,但实际上背后是以政府的信用担保为基础。由于这些担保机构最终不承担最后风险,这在一定程度上造成目前多数此类性质的担保部门出现过度担保和虚假担保等问题。因此,借鉴美国的经验,直接成立完全政府主导的住宅担保公司,将挂靠在各地的具有政府背景的住房抵押贷款担保中心整合起来,主要为中低收入者和一些弱势群体进行住房抵押贷款担保,同时在费率上国家给予相应的补贴,以满足这些人群的抵押贷款需求,促进住房业发展。为了保证国家住房担保机构的生存,政府要对国家设立的住宅担保公司给予相应的优惠政策,并且为住房抵押贷款担保业创造良好的发展环境和完善相应的配套措施,如政府要设立一套统一、完整的抵押物审核、评估和处置系统等等。

运用政府信用成立住房抵押贷款保险机构

我国住房抵押贷款保险目前主要由商业保险机构运作,主要的险种为财产保险,而担保性保险几乎没有开展。由于担保性保险具有明显的外部性和公共产品特征,因此政府应在此方面发挥更大的作用,以形成面向较低收入阶层的政府保险机构和面向中高收入阶层的商业保险公司共同参与抵押保险市场的格局。当然,政府也不是被动地承担所有风险,而是通过贷款限额、贷款比例保险费率、保险时间等方面设置和私营保险公司不同的标准和通过政府补贴等渠道来规避风险维持生存和发展。

制定相关法律法规促进市场发展

在法律法规建设方面,我国目前迫切需要完善有关市场发展环境的