购物广场整合推广方案

PAGE中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录市调分析结论前期活动总结全案战略总纲全案推广策略全案销售策略

市调结论分析一、市调分析结论▲分期付款已成为投资者的首选付款方式。投资者心目中商铺的理想总价是10～29万元，占67％，理想的付款方式是分期付款（62％）和银行按揭(31％)，一次性付款仅占7%，银行按揭方式中最感兴趣的按揭方式是首期3成。▲调查对象认为合理的投资回报率在10%以上最佳，其次是8%-10%之间，最后是5%-8%之间。▲选择商业物业时考虑的第一因素是地理位置，占24%，第二是周边环境，占19%，第三是商业物业的价格，占13%，第四是发展商声誉，占11%，第五是交通，占9%，第六是商业物业的面积，占8%，第七是物业外观，占7%，第八是付款方式，占5%，最后是广告，占4%。▲选择隆发购物广场的物业首先是商场，占67%，其次是步行街，占33%。▲商场的需求面积最多的是26-34平方米之间，占45.8%，其次是35-55平方米之间，占38.6%，最后是10-25平米之间，占15.6%；选择步行街的需求面积最多的是60-75平米之间，占22.4%，其次是85-100平米之间，占20.5%，再次是110-125平米之间占19.3%，选择135-150平米之间的最少占▲调查对象的家庭月收入在1000元以下的最多，占39%，其次是1001-2000元之间的占36%，再次是2001-3000元之间的占16%，而3001元以上的仅占9%。▲调查对象在25-30岁之间的最多占27%，其次是31-35岁之间占24%，再次是36-40岁之间占17%，第四是25岁以下的占11第五是41-45岁之间的占10%，46岁以上的占11%；文化程度为高中、中专的占61%，其次是初中以下文化程度占24%，再次是大专、本科的占14%，最后是研究生以上的占1%。▲是否同意由专业管理公司对商场进行统一管理的问题上，有89%的人选择同意，11%的人选择不同意。前期活动总结一、前期活动总结通过4月26日4月26起至今，售楼部共接听来电243通，来客约25批次。其中客户主要关心热点为（受众焦点）A、步行街/独立铺位的租售价格B、商场的租赁价格C、商场/步行街的开业时间D、同时部分客户强烈表现出要大面积购买步行街的愿望E、普遍认为地理位置的偏僻二、结论1、来电及来客中很少提及“全产权”，对日后商场的分割销售的方式带来一定的阻力（投资理念）2、广大受众对县规划发展北移不清晰，宝塔商圈的概念需要强化（区域价值）3、产品本身特质未全方位说明，受众对产品本身特质及相关内容模糊，本项目的“短平快”的成功与后期关于产品本身特质的传播密不可分（产品特质）4、对购买商铺的客户进行远景规划和描述，树立其购买信心，引发其购买欲望（远景描述）。全案战略总纲1、项目市场定位项目主题定位：西北首家城市风尚情景式购物公园项目核心市场定位：渭南首家全产权托管式购物公园2、目标消费群体：大荔县及周边地区有一定货币积蓄的中高层投资群体主目标客户：自用型客户所占比例将超过50%次目标客户：其他方式投资的客户占45%商业部门：银行、通信等约占5％3、核心推广概念：精确锁定目标，完成市场认知，先用政府的声音来叙述县政府北移的规划发展前景，并将全力打造宝塔商圈的决策，完整的传播“渭南首家全产权托管式购物公园”的概念，全面向目标客户传达全产权托管式商铺的概念，展示隆发购物广场的特质，如功能划分、建筑风格、商业环境、建筑工期等；整体推广期间结合广告、公关活动、促销策略等手法，用有效的战略部署来进行整合传播推广。项目推广策略第一篇项目分析一、投资分析1、大荔县商业环境以大荔县现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态较为落后，经营方式比较传统，需要进行新商业概念的输入和引导。从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，大荔现有各大商场均缺乏准确的定位和固定的客户群。现有的商业存在传统百货商品重复雷同、无产品特色且无市场价格标准的状况。大荔县市场环境发生改变后，这种局势显然不能迎合当今商业发展及社会购买力的进步。在对整个商业市场进行分析后，结论如下：只要填补了大型综合购物中心--流行百货、超市、主题商场、专业店、专卖店的空缺，就可以在大荔商业市场独领风骚。2、商铺投资特点A．商铺投资的稳定性特点投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短。而商铺的租约通常为1至3年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增客观保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。B．商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它不会因时间的推移而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓是无价之物。C．商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的全部投资过程。D．商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念已在全面普及，而大荔的商业铺位与住宅的价格之比还远不到成熟市场的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。3、商铺投资者商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会购买商铺进行经营，即购买一些商铺的产权或经营权，自己经营；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺，转租或用做其他方面。这中间有约50%自营目的购买商铺，另外有45%的人是为了买后出租或在买进卖出中赚取差价。一个可信的投资方向和投资载体，最能吸引投资者的眼光。商铺投资市场的热点可能在整个盘中突出，一方面商铺要具有较高的素质，另一方面发展商还应具备灵活的市场应变能力和高超的推广策略。从街头询问及抽样调查分析，大荔投资者普遍希望这座新建起的隆发广场在结构、楼层分布、销售模式、经营方式及理念方面都不要重复现有的其他商场模式，经过在意向投资者中的详细调查，结论如下：A．投资者要求商铺配套设施方面：89%的人希望商铺内具有专业商业公司管理。B、投资者要求的商铺面积：商铺购买者以面积为26～34m²的需求者为主，占45.8%，其次是35～55mC、投资者要求的商铺价格：中卫投资者心目中商铺价位是每平方米2500-3500元,占68.7%，另有20.7%的投资者表示可以接受3000-4000元/m²的价格。D、投资者要求的付款方式：分期付款方式是投资者首选付款方式。投资者心目中商铺的理想总价是10～29万元，占67％。理想的付款方式是分期付款为62％，银行按揭付款为31％，一次性付款为7%。商铺作为买家的经营用地，具有增值价值，同时又存在相当的经营成本回报率的风险。因此，具有长远眼光的发展商会让专业的策略提供商和专业的商业管理公司经营管理商铺。二、项目SWOT1、项目优势（Superiority）①黄金区位及巨大升值潜力隆发购物广场占踞了大荔县未来商业中心——宝塔商圈的核心位置，东对文姝宝塔，南眺北大街，毗邻一零八国道，其升值潜力不可估量，极具投资价值。②专业策略提供商本道策划机构以其多年丰富的从业经验及独特、新颖、实用的操盘手法对隆发购物广场整体项目的策划及跟踪服务。③全产权崭新经营理念隆发购物广场项目，本道提出的全产权式的商铺经营模式在整个大荔地区业界尚属首次，崭新理念引导本地商铺经营的二次创业。④名家机构的专业管理大荔隆发购物广场将是大荔地区首家引进专业商业管理公司管理的大型商业购物中心。⑤项目超大规模及自助完善的配套设施隆发购物广场项目从建筑规模、内部结构体系及业态划分等方面都荣登大荔商业之榜首。项目硬件、软件配套齐全，为消费者提供一个良好优质的购物空间。⑥项目开发商在当地的业界影响力及良好信誉度隆发购物广场项目开发商在大荔县本地发展多年，实力较强，在本地居民群体中拥有良好的信誉度和支持度。2、项目劣势(Weakness)①所在县区地理位置相对偏远②所在县区物流滞后，交通不便③所在县区经济发展速度相对较缓慢④所在县区超前消费意识淡薄3、项目机会点(Opportunity)政策支持，区域价值大荔县经济中心北迁据国家有关部门及当地政府的相关文件（计划性草案）获悉，大荔县经济中心将向北移，全力打造宝塔商圈，几年内这里将成为大荔县的经济、文化、贸易、金融等中心，发展前景不可估量。政府将拓宽道路，加大绿化、市政设施、配套设施等建设力度，未来的宝塔商圈将有完善的生活、商业等配套设施，交通便利，教育发达、购物方便。在这里将呈现一片繁荣、生机勃勃的景象。项目的远景发展隆发购物广场项目是整个渭南地区规模最大、配套设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的ShoppingPark，目前业界其它百货商场无法与之抗衡，在此平台上项目本身需进一步完善发展，使隆发购物广场处于商业领袖地位，成为大荔地标性商业项目。③县区支柱产业经济实体蓬勃发展以绿色果蔬种植为主的县区支柱产业经济实体稳步发展，不断带给整个大荔县新的经济利润增长点。4、项目威胁点(Threat)老牌商场短期内依占市场份额太平洋百货等老牌商场短期内在大荔县居民心目中仍占据主要地位，隆发购物广场进驻大荔消费者心理市场还需一定的时间和过程。城市发展后带动商业竞争激烈在大荔县经济不断发展的大环境下，业内各百货商场将各显其能，争夺消费群体，形成竞争局面。渭南及省会城市西安对中高档消费商品的垄断性由于大荔县内商业界整体服务意识不健全，业态陈旧，划分不合理，缺乏品牌产品的引进，致使本区域中、高收入的消费群体消费区域转向相邻的西安、渭南等地。投资者思想观念转变较慢隆发购物广场商铺投资者由传统承包租赁的投资观点，转变为购置现代全产权托管式商业不动产的全新投资理念，思想观念转变速度较慢，还需进一步加大力度进行引导。三、项目综合分析结论1、根据大荔县城的总体规划，人们的物质需求和文化娱乐业并未形成区域性的划分。由于大荔县群众受到经济条件和投资意识的限制，投资者都将投资定位在商业经营。大荔主要商场业种相对齐全，业态普遍滞后。从商品结构、购物环境、商场形象及楼层分布来看，现有的商场均缺乏准确的定位及固定的客户群。各商场货品重复、雷同且无特色，中、高档消费品在业内目前还是空白，消费者买不到高品质、高档次的东西，同类商品无参照价格。适度高端的商场定位将有助于日后的经营竞争。隆发购物广场将改变整个大荔的传统投资理念，以一种对财富负责、充分利用现有的财富去创造更多财富的态度，送给大荔居民一个全新的投资理念。新投资理念的引导尤为重要。发购物广场集未来宝塔商圈黄金区位、超大规模、投资低门槛、领先业态、统一专业管理、景观购物、休闲娱乐为一体，以保障商铺投资者收益为根本出发点，同时带给投资者巨大的商铺升值空间及稳定高效的回报率。投资隆发购物广场将是大荔百姓家庭超前的新投资计划，它将引导大荔商业消费新时尚，构建大荔商界中货品和服务超全的商业航母！因此对宝塔区域价值的炒作提升、投资者投资远景的正面描述实为项目成败的关键！第二篇项目定位综合目标群体定位在各方资料的信息收集整理和数天的市场调研后，暂分析得出目标客户主要共有四类：大荔县城经商人士；大荔县城的政府公务员及中等偏上的工薪阶层（如老师，企业主管以上人员）；大荔县周边富裕乡镇的经商人员以及种植、养殖户银行、电信等金融商业部门；其中自主经营超过50%，而投资经营则占45%左右。以上所罗列的目标客户类型还有待在销售的初期阶段进一步梳理。项目营销定位渭南首个全产权托管式商铺操作结论性定位全产权托管式商铺推向市场并要获得成功。分析起来，顾客接受并购买会因为四大理由：1）对近期宝塔区域土地升值的信心；2）了解、认可产权式投资的方式与操作者；3）对经营有信心；4）认可物业本身的价值；5）认为有利可得。一般的商铺销售模式，卖的只是物业价值，全产权托管式商铺多出了三个卖点，这也是其将会火爆的原因。所以，在商铺物业价值不利的情况下，采取全产权托管式的模式，增加卖点。不过全产权托管式商铺的成功，万变不离其宗，都离不了这五个基本点。这五个点相辅相成，形成综合优势支持销售，但在不同的项目，每个点的侧重情况有所不同。我们通过专业的分析，得出结论：隆发购物广场全产权托管式商铺操作要确保成功，要做好以下这五个方面：1）大力宣传大荔县经济中心北移带来的宝塔商圈这一地域发展前景及升值潜力；2）挖掘提升物业价值；3）用有力商业概念来真正增加顾客对经营的信心。这个商业概念和地段相合，对物业价值能起到点睛的功效；4）解释全产权托管投资模式，化不利为有利，释放投资热情；5）为顾客设计适合的有吸引力的投资计划。第三篇商业规划及产品提升商业规划定位概念定位根据本商铺的特点，及周边商业人流、环境等因素再加上商业管理的引入，本项目商业定位为：集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物公园（ShoppingPark）。隆发购物广场由三层商铺和步行街构成，有风景怡人的广场，绿化绿高，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，称之为公园名副其实。注解：ShoppingMall{StartupHope(开启希望)OverlookingPacesettingPlaza（俯瞰购物中心之先导）InitiateNewGround（占据新平台）ModernAtmosphere(现代氛围)LuxuriousLeader(领袖豪华)}起源于欧美的先进零售商业模式，以大规模，所经营、服务的项目全而著称。2000年中国首家ShoppingMall铜锣湾广场在深圳面市，3年来经营火爆。中国消费者亦逐渐接受了这一新理念，ShoppingPark的普及是必然趋势。本道在经过专业的调查摸底后得出结论：隆发购物广场商业概念核心定位：西北首家城市风尚情景式购物公园项目核心市场定位：渭南首家全产权托管式购物公园2、项目零售品消费者定位零售品消费主流定位为拥有大荔县80%财富的20%居民，是县内的中高端消费群体。①主群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。②次群体：城市及乡村居民。城市内职业工作者,企业员工,自由打工者，辖区乡镇从事农业的生活群体。3、项目经营理念隆发购物广场的开发建设模式以“改变大荔人投资理念”为主导，形成整个城区百姓的“一站式”购物天堂，海阔天空，任游任逛。她将引导大荔县甚至整个渭南地区商铺前沿创新理念，掀起一场商铺地产风暴，致力成为大荔钻石级商圈——宝塔商圈内首家具有国际标准和城市风景的ShoppingPark。4、项目功能定位隆发购物广场集购物、餐饮、休闲、娱乐、观赏等多种综合功能为一体，是商业楼群中的标志性建筑和当地商业第一品牌聚集地。项目的实施会对整个大荔商圈带来全渗透、全履盖的全新战略，成为百姓购物首选和购物天堂。5、项目商业规划►商业功能规划隆发项目商业区域建筑面积约28000平方米，整个建筑成框架结构。根据产品整体状况及当地民意调查情况，为达到广场整体能够聚集人流、突出主题、主流线通畅等目的，促进产品总体营销推广。项目提升（一）软件提升项目概念提升突破传统百货商场的所有落后模式，打造适度超前、具有城市风景的西北首家城市风尚情景式购物公园。2、项目经营提升①提高日均人流量，吸引人流为目标②延长顾客人均停留时间为目标③提高日均销售额及利润为目标3、专业管理公司的介入为将隆发购物广场发展成为整个渭南地区规模经营最大、品味层次最高的大型购物公园，加快隆发购物广场的建成及运营进程，彻底改变大荔县商业市场多、小、散、乱的整体局面，建立科学化、规范化、市场化的可行性管理体制，整顿市场经营秩序、安全消防和综合治理，引进专业化管理公司是非常有必要的。管理公司、发展商、投资者通力合作，利用其先进管理经验保证投资者获得稳定的高额回报。（二）硬件提升1、商业功能设计a)商场的布置：目前的设计将步行街及百货商场割裂开来，不利于商业人流及商气的顺畅流动，为此我们提出将步行街和百货商场做一体化设计。步行街为半室内形式与商场相连，二层在步行街和百货商场之间架起多道天桥，并将百货商场的南面打开，做为步行街的一部分，形成百货商场三面环街的商业形态，聚集商气，合理引导人流。可尝试将百货商场中央打开做一个共享中庭带，一直延续到步行街中的广场位置，是步行街和商场成为一个完整的融合体。b)楼梯位置可将南面的楼梯调整和北面的楼梯对齐，便于后期商品的布置和走道的安排。c)卫生间设计一层的满足商场及步行街的人流，稍显紧张，建议只对步行街开放。二层三层的卫生间设在办公区，建议设在购物区，满足购物人群需要。d)办公室设计商场内应有相应的管理办公用房，建议将设计中办公用房数目减少。办公室位置建议做调整，与运货口相结合设计，放在商场西南侧。e)立面设计本方案入口设计不够突出，大面的色彩设计过于跳跃，与品质不吻合，建议做适度调整。步行街设计特别提示步行街设计形式应灵活多样，改变直线性设计。将步行街设计为半室内空间，可挡风避雨，提高品质感，同时用造型别致的透明顶设计，易于营造和谐的商业气氛。二层设计与对面沟通的天桥，可做多条直线型及斜线性设计，加强联系，增加趣味。去掉步行街中央的林阴设计，成排的大树不利于商业气氛的合理流动，降低了品质，建议在中央位置布置小型的花坛、小品及座椅等。将步行街作成双面互动型，将沙锅农场沿步行街位置打开，作为沿街店面，对街设门。步行街主要是经营服装、鞋帽等精品店，目前的店面面积为140或180平方米左右，太大，而且为两层独立设计，不易客户使用，导致无法销售，建议将一层二层作为独立门面，并将店面面积控制在30~50平方米之间，如需面积大，可多个组合。柱距控制在4.2~6米，进深控制在8~12米。隆发购物广场的构建，以投资者和消费群体为核心出发点，广场完善的配套设施及巨大宽广的经营面积开创大荔地区居民投资创富新模式。广场设施配套齐全，室内购物环境悠雅通透，设有多处景观，并由国内著名专业商业管理公司统一管理，集购物、休闲、娱乐、观赏为一体大型购物公园。第五篇推广策略由上而知，大荔隆发购物广场进行市场推广，目前需要从以下两点先行入手，即要根据市场调查的结论来作出切实可行的策略，亦要为接下来的销售阶段打好市场基础。对大荔县经济中心北移的全方位炒做，渲染政府全力打造宝塔商圈的决策及未来发展前景和升值潜力，借政府之势宣传宝塔区域价值以提升项目价值。预埋项目升值信息。1、侧重区域周边环境改善方面来传播。政府将完善宝塔商圈的市政设施，拓宽道路，加大环境绿化，商业、金融配套设施等建设力度，未来的宝塔商圈将有完善的生活、商业等配套设施，交通便利，教育发达、购物方便，将成为大荔县的核心商业区。这一方面运用电视、电台、报纸等媒体进行宣传，主要是政府规划局等机构出面进行阐述，同时改善项目本身景观，再结合事件营销来加大在大荔县广大客户中的影响力，从而达到最好的区域价值炒做效果。全力打造宝塔商圈。宝塔商圈的概念要深入人心，做到童叟皆知的效果，必须加大宣传和未来远景规划的力度，渲染宝塔商圈的发展前景和价值。这一方面运用公关活动，引导大荔县人民向北看，明了宝塔商圈的区域位置的价值和升值潜力，配合政府的宣传来达到最佳的效果。以上两方面的软文、硬广、新闻发布等主题待定。从投资理念方面入手，运用软文阐述全产权托管式商铺的概念、成功案列、全产权投资模式（益处），使广大目标客户理解和逐步接受这一概念，并有兴趣和信心购买隆发购物广场，为销售做好准备。这一方面运用软文、硬广在各个媒体上宣传，再结合事件营销来达到整合推广的目的。后阶段将从产品特质、远景描述和规划等方面进行宣传，从而完成对荔隆发购物广场整体的推广步骤，并结合不同时期的实际情况，及时做出策略的调整，达到推广效果。全案销售策略行军打仗要运筹帷幄，充分了解敌情，这样才能百战不殆，决胜于千里之外。隆发ShoppingPark经营过程中运用各种相关的战略与战术，就是为了扬长避短、避实击虚，以形成操作性极强的、行之有效的、充分发挥该项目竞争优势的营销推广及销售实施方案，从而获得项目整体项目营销的成功。一、项目整体运营模式为了营造隆发购物广场整体营销气氛，使前期营销活动聚集人气，根据项目区域地产市场状况以及未来发展走势、经济生活水平等等原因，项目的销售建议如下：隆发广场整体以售为主，以租为辅；先推出三层商铺，分割出售，再推出步行街，引来更多的目标客户群体。二、销售实施策略1.五点一线整合攻击手法营销策略五点：（1）现场包装（2）卖场包装（3）媒介推广（4）卖场推广（5）拜访推广一线：事件营销动线五点一线整合攻击手法：提倡与招商目标客户的更多实效性与时效性沟通，讲究“走出去、请进来”，以阶段性重点招商活动节点（事件营销）为引爆点。在全案的销售控制中，围绕阶段性的事件营销动线配合五大传播推广重点形成本案的销售浪潮。五点一线形成对目标客户的立体合围，在整个销售流程中做到滴水不漏、颠覆推广、精确打击。(见下图：)2、项目营销渠道策略隆发广场总体营销渠道以现场为主，多点突破：①加强现场包装、广场导视系统。确保现场销售部的主力阵地地位。适时开辟项目区域（地点可定为同州广场）第二卖场。②投资者组织化：将已有投资者纳入组织管理系统，保持经常联系，并且通过各项消费活动与情报咨询的提供，成为有组织的客户群，亦即落实顾客管理的系统运作。3、营销价格策略价格是消费者和投资者最为敏感的话题，更是投资利润能否最终实现的关键所在。在房地产营销过程中，房地产的定价是最根本、最有效、也是最易于调控的，它是房地产营销过程的核心和关键性问题。考虑到项目所处区域版块形象、房地产市场发展现有状态和趋势、区域消费水平、区域内消费人群消费特性。1）考虑到产品整体销售推广过程中的高价阻力（商铺售卖过程中如出现高价阻力点，整个产品营销过程将因此产生巨大影响），实现商铺低价入市，高价收盘，商铺整体实际售卖总价为亿元人民币。同时尽可能的用灵活多变的方式促动销售进程，为目标客户群减压，提供按揭、分期付款等方式。为达到刺激销售获得最佳利润的目的，根据市场售卖进度适时调价，封顶至进驻开业之间享有%的升值空间。2）隆发广场商铺最终价格可根据项目成本因素和同类房产供求因素确定。根据商业价值差价、楼层差价、边间差价、面积差价、视野差价、及口彩差异等因素来决定销售价格，以获取利润、回笼投资资金为定价目标，采用一次性付款、分期付款、银行按揭等多种灵活的付款方式，完成整个营销推广策略。产品营销时间段划分及策略1、项目形象的树立——蓄水期营销策略：确立第二卖场（暂定同州广场），开展咨询展示活动，实施商铺销售优惠额度。该阶段本项目主要是预热市场，结合各种媒体传播，有效的向目标客户逐步灌输隆发购物广场的区域地段的升值潜力，全产权投资理念的引导，产品特质的全方位说明，未来远景的规划等方面的内容，加大炒做力度，为接下来的开盘等阶段奠定良好的市场基础和聚集人气。媒介策略：用45—60天时间完成预热，强力度的宣传本项目的优势，周期性的在报纸、电视、电台等媒体上发布信息，主要针对大荔县及周边区域的目标客户，阐释本项目所在的地段优势、增值潜力、全产权投资理念的引导和出售方式；再结合DM单张、车体广告、户外广告、售楼中心等同时进行推广，达到理想的效果。报纸广告（系列）：政府北移，全力打造宝塔商圈政府北移，给我们带来了什么大荔的新经济时代即将来临一个创富的神话，一个幸福的传说全产权托管式商铺模式，引领大荔商业光荣与梦想铺王之王，赚钱之城隆发购物广场全产权托管式商铺是赚是赔，让隆发为你算算帐电视广告：大荔县经济中心北移，规划宝塔商圈的专拦对大荔县有关领导的专访大荔县经济中心北移的远景规划模拟短片电台广告：聆听城北的声音，缔造财富的神话一铺养三代，坐在家里收钱，隆发给你最好的赚钱途径户外、车体、DM单张广告语（待定）：买一个铺，就是一个养老金库，就是多拿一份工资，就是让你的钱再生钱！无限商机，无限优势！百年机遇，岂容错失！一铺养“三代”，超值投资，超值回报。

十大投资保障，十足投资信心。最大型的商场、最火红的生意、最兴旺的行业——隆发购物广场。舒心、放心、省心、称心、开心，五“心”级商铺，让您稳操胜券！掌印权门，源远流长——隆发购物广场祝您兴隆发达！放心的投资，快乐的收钱，隆发购物广场就是这样的让你财富增值！选择投资，当然要选择最好、最有保障的商铺！隆发购物广场于月日正式开盘发售，将有无限精彩等着你！谋其面而托付一生，值得信赖的商铺，隆发购物广场！站在这样的高度，依旧脚踏实地，实力使然！机会就在眼前，把握即是财富：月日——隆发购物广场正式开盘！隆发购物广场于月日正式开盘发售！不用辛苦奔波，坐在家里收钱，在这里就可以立刻实现。财富、悠闲、成功、满足，隆发购物广场统统给你！开启财富大门，公元2005年月日，隆发购物广场隆隆开盘！因为这个商场足以带动市场的繁荣红火，因为这个商场足以让你我骄傲！好铺开盘，怎能视而不见？把握财富新起点，就在月日隆发购物广场正式开盘之际。月日与您共同开启隆发购物广场的财富之门！隆发购物广场，于月日隆重开盘，轻松投资，快乐收益！正确的投资眼光+强大的经营实力=财富！稳操胜券的事情，为什么不做？抢占隆发购物广场，就在月日！事件营销：在预热期后期，可举办新闻发布会、酒会、专业知识讲座研讨会等活动，目的是为了更好的树立隆发购物广场的市场形象。（具体方案附后）现场包装：售楼处的现场包装于6月26日前完成售楼处的现场包装。售楼处作为销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。因此，售楼中心的各方面资料和装备，从所见、所听全方位让买家了解信息。售楼处的现场包装设计其中包括售楼处中心室内外展示设计

、售楼处功能分区提示、售楼处大门横眉设计、售楼处形象墙设计

、台面设计、展板设计、售楼处导视牌

。楼书、折页、手带、礼品、影视资料、样板间等的设计、销售人员服装设计提示

、销售用品系列设计

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工地现场包装作为项目施工现场作为向大众展示的一个方面也要作好相应的包装。除了已经有的工地墙体外，应该在项目现场悬挂一个巨副项目立体图，以此来吸引当地居民的眼球，带给咨询项目的人以信心，树立开发商的良好形象。在售楼处建设完毕之前就应做好。媒体投放计划：时间：2005年6月1日――2005年7月31日6月1日至6月30日30天为市场预热期，7月1日开始派筹登记。广告媒体选择1、主媒体：报纸、电视、电台、户外广告、直投广告2、次媒体：公关活动3、辅媒体：其它活动广告推广计划如下：市场预热期2005.6月到7月阶段性广告传播时间主题广告性质媒体规格或时长备注预热期待定硬广告户外（待定）待定软、硬直投周期性发放待定硬广告墙体喷绘工地现场待定硬广告海报待定硬广告车体待定硬广告挂旗待定硬广告条幅分路段悬挂2005.6.初县规划局有关领导专访（主要针对城北硬件设施建设方面）软广告电视10分钟15天内连续播出2005.6.中旬大荔县经济中心北移，规划宝塔商圈的专拦软广告10分钟15天内连续播出2005.6.底政府北移的远景规划模拟短片软广告30秒阶段内连续播出2005.6.28对有奖征文活动等的新闻报道，软广告30秒2005.6.1政府北移，全力打造宝塔商圈——地段篇一软文报纸半版具体报纸待定2005.6.5政府北移，给我们带来了什么——地段篇二软文报纸半版具体报纸待定2005.6.10大荔的新经济时代即将来临——地段篇三软文报纸半版具体报纸待定2005.6.15全产权托管式商铺，引领大荔商业光荣与梦想——投资篇一软文报纸半版具体报纸待定2005.6.20铺王之王，赚钱之城，隆发购物广场全产权托管式商铺——投资篇二软文报纸半版具体报纸待定2005.6.25是赚是赔，让隆发为你算算帐——投资篇三软文报纸半版具体报纸待定2005.6.30隆发购物广场正式内部认购硬广报纸半版具体报纸待定2005.6.1~6.15聆听城北的声音，缔造财富的神话电台15秒整点滚动播出2005.6.16~6.30一铺养三代，坐在家里收钱，隆发给你最好的赚钱途径电台15秒整点滚动播出2005.6中旬大荔县经济中心北移研讨会高档酒店半天时间内部认购做准备2005.6.18-24中小学生有奖征文活动7天时间以政府名义举办2005.7.1新闻发布会及酒会高档酒店半天时间附一：大荔县经济中心北移研讨会（简）时间：6.15上午地点：黄河宾馆参会人员：政府负责人、土地局负责人、工商局负责人、经商者、各企业负责人、开发商会议主题：大荔县经济北移活动流程：9：30人员到位，会议开始9：35政府负责人发言9：40—10：00其他参会人员发言。10：00酒会活动开始11：00酒会活动结束同时媒体进行跟踪报道附二：中小学作文征集大赛（简）时间：6.18—6.24举办方：大荔县教育局赞助方：隆发集团参加对象：所有大荔县中小学生作文题目：《我心目中的文殊宝塔》和《文殊宝塔和我家》作文体裁：不限制奖品及奖金：共评选一等奖2名，二等奖4名，三等奖6名证书、一等奖奖金300元、2等奖200元、三等奖100元活动内容：所有参赛作品（可由教推荐师作品）均由大荔县作家协会评选，评选结果于6.24由电视和教育局直接通知。6.26在隆发购物广场项目现场举行颁奖活动并进行优秀作文展示。媒体进行跟踪报道。活动流程：（6月26日上午）10：00颁奖仪式开始10：00县教育局领导讲话10：10一等奖作品获得者朗读作品10：40宣布获奖名单10：50颁发礼品和奖金11：00颁奖仪式结束11：00—下午5点所有作品进行展示媒体进行跟踪报道。2、项目形象的拓展——开盘期营销策略：开展开盘活动期间有奖活动（待定），销售的持续跟进工作。开盘期运用报纸、户外、DM直投、电视、电台等媒体进行广告宣传，结合开盘庆典仪式和其他事件营销、促销方式达到有效的营销效果。开盘活动方案开盘活动内容：主题名称：隆发购物广场开盘庆典开盘活动共包括以下四个内容：1、开盘剪彩仪式2、联合签约仪式3、新闻发布会4、招待午餐开盘活动时间2005年月日上午9：00——11：30活动地点销售中心前广场、高档酒店组织结构筹备委员会：名誉总指挥：总指挥：执行总监：联络组负责人：媒介组负责人：接待组负责人：会场布置组负责人：主持演说组负责人：（以上组别负责人待定）伍、会议议程一、开盘剪彩仪式部分1、8：30-9：00被邀嘉宾、业主到销售中心签到、领取礼品、商铺资料、初步交流2、10：00主持人宣布会议开始，介绍嘉宾（5分钟）3、10：05欢迎辞（5分钟）4、10：10政府领导讲话（5分钟）5、10：15主持人宣布项目开盘，邀请五位领导剪彩（10分钟）二、联合签约仪式：10：25签约仪式：签约（15分钟）10：40业主发言（5分钟）新闻发布会：10：40开始至11：30四、招待午餐：11：30开始陆、会场布置一、现场布置：秀台主背景板多媒体投影、无线话筒、音响、照明演说台喷绘展板大小模型条桌、椅移动酒水台二、会场外布置：接待台会程展板形象喷绘指示系统三、室外布置：酒店广场布置气球条幅4条工地布置气球条幅20条售楼部现场布置气球条幅6条柒、来宾邀请来宾总人数控制在200人内媒体记者：10人工作人员：30人其他嘉宾：150人业主、市领导、县领导、银行代表、企业家代表、商家代表等嘉宾邀请方式：函请邀请时间：7月30日以前另：酒店迎宾小姐：大堂2名、领班1名、礼仪小姐7名玖、费用预算具体费用视具体情况而定。3、项目形象的确立——强销期营销策略：整个商铺公开出售，达到高销售率。该阶段主要运用事件营销，结合各个媒体广告进行大力宣传，促进销售。该阶段接近春节，并且节假日不断，可以做各个节假日的促销活动，跟进意向客户，了解其需求，促进销售。该阶段亦需进行开业筹备，商家进驻隆发购物广场，营造浓厚的商业氛围和聚集强势人气。注：上述销售时间及广告模拟须根据销售实际阶段和情况做适时调整。综上所述，四个营销阶段为：蓄势预热期1个月（6月1日至6月30日），开盘期1个月（正式开盘，月日至月日），强销期1个月（月日至月日），持销期3个月（月日至月日）。A、推广策略：各阶段报纸、DM、户外形象广告、卖场形象包装、TV、电台齐头并进，以DM和户外作为传播重点，随具体情况及时改变策略。Ｂ、广告诉求重点:大荔首家全产权式商铺隆重登场C、阶段诉求:隆发购物广场整体VI系统；项目所处顶级经济黄金区域；全产权投资理念项目的自身特质；项目具有极强的前瞻性和可塑性；具有其广阔的市场前景和升值潜力；项目属于大荔区域内唯一的规模化、品牌化、专业化的黄金商铺；商铺内外配套设施完善。3、项目市场形象推广①在项目区域内树立较大的广告牌，高空轰炸，快速建立项目形象。②在项目区域内制作车身广告，直接面对目标客户群。③项目现场体验式营销环境的创造（售楼中心的独到设计和包装、外立面设计装修、工地包装等）。4、广告营销费用建议广告营销费用按房地产的广告投放比例，具体待定。广告费用包括媒体、户外路牌以及销售现场包装、小型公关活动的所有费用。销售前准备：批文及销售资料（后附附件）批文：公司营业执照、商品房销售许可证；楼宇说明书：项目销售百问、商场分割图、交楼标准、物管内容；价格体系：价目表、付款方式、按揭办理办法、利率表、办理产权证有关程序及费用；合同文本：内部认购书、销售合同标准文本、保险合同、公证书；销售人员组建销售工作进度表销售控制与销售进度预算表销售费用预算表一、销售管理类图表（附件一） “隆发购物广场”销售文件目录 前期准备文件□开盘现场联合检查表□售楼处家私家电音响等设备到位检查表现场管理文件□售楼处排班□销售人员签到轮序本□会议记录□备忘录、传真记录本□售楼处现场规章制度□月总结及下月计划表□现场接待操作流程□销售人员分工职责□工程问题汇总表□销售业绩龙虎榜□月度业绩光荣榜□定金（或临订）收据领取登记本□认购书领取登记本□销售控制表□业主推荐表销售业务文件□客户认购须知□客户付定金程序流程□办理购房税费须知□办理按揭须知□置业计划□按揭费率表、保险系数表□付款方式□商铺价格表□成交客户资源存档□每日销售记录□项目销售问答□销售确认单□认购书□楼盘资料更改表□托管协议□重点意向客户分析表□应收帐款控制□《房地产买卖合同》范本□预留单位协议书□销售日统计表□销售情况周报表业务表格明细□进线电话统计表□客户接待登记表□广告日业务统计表□周业务统计表□项目结算表□业务员每周业绩跟踪表项目用地资料建设规划用地许可证□用地总体规划图□建设工程施工许可证□预售许可证□国有土地使用证□建设工程规划许可证□其他：项目有关图纸□建筑总平面图□标准销售平面图□标准业态规划平面图□商业功能分布楼层平面图二、工作协调类图表（附件二）“隆发购物广场”工作协调类文件目录□开盘现场联合检查表□需配合工作详情单□阶段费用结算清单成交客户需求详情表□阶段工作文件送达登记表三、置业顾问主要培训内容（附件三）“隆发购物广场”置业顾问主要培训内容目录□房地产基本知识□营销心理建设□各种销售应用表格的正确填写广场销售问答□置业顾问销售实战技巧四、成功案例（附件四）为论证本项目“ShoppingPark”形态的可行性，在大量调查大荔商业现状的同时，选择了国内商业较为发达地区的成都、深圳、广州的较为典型的“购物中心”项目进行考察（在此各选取两个典型的ShoppingPark项目进行描述）

（一）成都

成都-—四川首府，素来被称为“天府之国”；这里气候宜人、土壤肥沃；由来已久的良好经济条件以及闲散的生活习惯使这里成为中国“最适合居住的城市”之一；再加上丰富的旅游资源，有大量的外来人口来到这里。正因为此，这里的商业消费异常兴旺，激烈的商业竞争使成都的商业发展走在了其他城市的前面；各种商业业态也较为典型：

A.成都国际会展中心

结构会展中心分分为展览区（1号、2号）和东区组成。

概况占地150亩，总建筑面积达21万平方米，由美国加州集团和成都市人民政府共同投资14亿元人民币。其中1号展厅为一层，2号为2层。东西由八楼组成。

楼层规划一层：购物中心，渔人码头、中餐厅，中厅为真冰溜冰场。

二层：人民商场超市

三层：顺兴老茶馆、老成都名小吃城、蓝色多瑙河夜总会，加华新城、广场、加州大观园、儿童乐乐宫。

四层：金山岛（餐饮）、火烈海鲜火锅超市、健身房、美容美发、桑拿浴、保龄球馆、夜总会

五层：贵宾楼、城市游泳馆，室外花园、宴会厅、金色歌剧院、精品购物廓、香满园川菜沪菜美食城、樟香花园、总台、成都厅会议室。

六层：客房区、茶楼包间、办公区

七楼：客房区、总统套房、会议中心（银槐厅、银桦厅、银杉厅、金兰厅、金竹厅、金菊厅、银桂厅）

八楼：金色歌剧院包箱，会议中心（青年厅、武厅、锦红厅、金牛厅、金芙蓉厅、迎宾厅、银杏厅）

加州花园酒店共有客房156间，豪华套房2间，跃层式套房14间，标间74个，单人间40个，7个商务单间。配套设施：加州会所，美食中心、康体娱乐中心、会议中心、歌剧院

成都国际会展中心是一个以餐饮、娱乐设施带动其商业部分的典型ShoppingMall项目；真正用于商业经营的面积并不多。但丰富多彩的娱乐设施和针对儿童的教育/游乐设施成为很多成都家长携带小孩长期光顾的靓点。其酒店部分和会展部分也因为鲜明的定位使此项目呈现出独有的个性。B.成都罗马假日购物广场

物业形态--由四层的多层建筑构成室外商业街区和一栋商业主力店构成的“shoppingmall”物业。

业种组合--街区一层：时尚服饰、化妆品、美容、婚沙、珠宝、小饰品、小吃街、工艺品。二层：服饰、美容美发、茶楼

主力店一层：正在招商，二、三层：好又多贩量超市

罗马假日广场建筑形态为欧式的多层建筑和现代风格的商业裙楼构成。在销售过程中