地产大宗交易知识培训课件

地产大宗交易知识培训课件CATALOGUE目录地产大宗交易概述地产大宗交易类型及流程地产大宗交易风险评估与防范地产大宗交易估值方法与技巧地产大宗交易合同要点与签订流程地产大宗交易税务筹划与优惠政策解读地产大宗交易概述01地产大宗交易是指涉及较大面积、较高价值或具有特殊性质的房地产资产买卖、租赁等交易活动。定义交易金额巨大、交易过程复杂、涉及专业性强、受政策法规影响大。特点定义与特点地产大宗交易市场规模庞大，涉及住宅、商业、工业、农业等多类地产，交易金额巨大。随着城市化进程加速和房地产市场成熟，地产大宗交易市场规模将持续扩大，交易类型将更加多样化，专业化和规范化程度将不断提高。市场规模及发展趋势发展趋势市场规模政府部门制定相关政策和法规，监管地产大宗交易市场，保障市场公平、公正和透明。金融机构提供融资支持、风险评估等服务，帮助买卖双方解决资金问题。中介机构提供交易信息、撮合交易、法律咨询等服务，促进交易顺利进行。参与主体主要包括买卖双方、中介机构、金融机构、政府部门等。买卖双方分别是地产大宗交易的需求方和供给方，通过交易实现资产买卖或租赁。参与主体与角色定位地产大宗交易类型及流程02定义土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转让条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让程序申请、审批、签订转让合同、公证、登记。土地使用权转让定义在建工程转让是指房屋建设工程权利人在房屋建设工程竣工前，将经依法登记取得房屋建设工程权利的“在建工程”转移给他人的行为。转让条件土地使用权已经以出让方式取得，并已经支付全部的土地使用权出让金；土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证书；取得建设工程规划许可证和施工许可证；房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上。转让程序签订在建工程转让合同；办理土地使用权变更登记；办理在建工程抵押权注销登记（如有）；办理房屋所有权预告登记。在建工程转让房屋所有权转让是指房屋所有权人将其拥有的房屋所有权转移给他人的行为。定义转让条件转让程序房屋所有权已经依法登记并取得房屋所有权证书；房屋没有权属纠纷或者他项权利不清的情况。签订房屋买卖合同；办理房屋所有权转移登记；缴纳相关税费。030201房屋所有权转让交易流程买卖双方达成意向、签订买卖合同、支付定金、办理过户手续、支付尾款、交付房屋。注意事项核实产权情况，确保交易的合法性；了解房屋状况，避免后续纠纷；明确违约责任和争议解决方式；遵守相关法律法规和政策规定。交易流程及注意事项地产大宗交易风险评估与防范03地产大宗交易涉及金额巨大，市场价格波动可能导致交易双方利益受损。市场价格波动地产市场的供需变化会影响交易价格和成交速度，需密切关注市场动态。市场供需变化宏观经济环境的变化，如政策调整、经济周期等，都会对地产大宗交易产生影响。宏观经济环境市场风险

信用风险交易对手方信用状况了解交易对手方的信用状况，避免与信用不良方进行交易。合同履约风险确保合同条款清晰明确，双方权利义务对等，降低合同履约风险。欺诈风险提高警惕，防范交易过程中的欺诈行为，如虚假宣传、伪造文件等。地产大宗交易流程复杂，需熟悉交易流程，避免操作失误。交易流程复杂交易双方可能存在信息不对称的情况，需充分披露信息，降低风险。信息不对称合理控制交易成本，包括中介费用、税费等，提高交易效率。交易成本控制操作风险产权纠纷处理妥善处理产权纠纷，确保交易标的权属清晰，降低纠纷风险。法律法规遵守遵守相关法律法规，确保交易合法合规，避免法律风险。反腐败与合规审查加强反腐败和合规审查，避免涉及不正当交易和违法行为。法律风险与合规问题地产大宗交易估值方法与技巧04在市场中寻找与待估地产相似或可比的交易实例，作为估值的参考。选取可比实例对可比实例的成交价格进行换算处理，使各可比实例的价格口径一致、相互可比。建立价格可比基础排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常交易情况下的价格。进行交易情况修正将可比实例在其成交日期时的价格调整为估值时点时的价格。进行交易日期修正市场比较法收益还原法搜集有关地产经营、财务状况的信息资料包括租金、费用、空置率、经营期限等。选择和确定收益还原法公式根据地产的具体情况，选择合适的收益还原法公式进行计算。测算有关参数包括收益年限、年总收益、年总费用等参数的测算。计算地产价格将各参数代入公式进行计算，得出地产价格。成本逼近法搜集有关地产开发建设的成本、税费、利润等…包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等。测算重新购建价格根据搜集的资料，测算出重新购建与待估地产相同或相似地产所需花费的成本和费用。测算折旧根据地产的使用年限和实际情况，测算出地产的折旧额。计算地产价格将重新购建价格和折旧额代入公式进行计算，得出地产价格。0102区位状况调整包括交通便捷程度、环境景观、公共配套设施完备程度等因素的调整。实物状况调整包括土地面积、形状、地势、地质、日照、通风、采光等因素的调整。权益状况调整包括土地使用权年限、他项权利设立情况、特殊交易方式等因素的调整。市场状况调整包括市场供求状况、竞争状况、政策变化等因素的调整。注意事项在运用各种估值方法时，要注意各种方法的适用条件和局限性，根据实际情况进行灵活运用和综合分析。同时，还要关注市场动态和政策变化，及时调整估值策略。030405估值调整因素及注意事项地产大宗交易合同要点与签订流程05交易双方信息交易标的描述交易价格及支付方式交易流程和时间表合同基本要素和条款设置包括买卖双方的全称、注册地址、法定代表人等基本信息。明确交易价格、支付期限、支付方式（如一次性付款、分期付款等）。详细阐述交易地产的位置、面积、用途、产权状况等重要信息。规定交易的具体步骤和时间安排，如尽职调查、交易谈判、合同签订等。03保密义务规定双方在交易过程中及交易完成后对涉及的商业机密和保密信息的保密义务。01陈述与保证买卖双方就交易标的的状况、权属等作出的陈述和保证，确保交易的真实性和合法性。02违约责任明确双方违反合同约定的情形及相应的违约责任，包括违约金、赔偿损失等。双方权益保障措施违约情形认定明确构成违约的具体情形，如逾期付款、交付标的物不符合约定等。违约责任承担规定违约方应承担的违约责任，包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。争议解决方式约定双方在合同履行过程中发生争议的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。违约责任及争议解决方式阐述合同的起草、审查、修改、签订等具体流程，确保合同的合法性和有效性。合同签订流程明确双方对合同执行的监管措施，如设立监管机构、定期报告制度等，确保合同的顺利履行。合同执行监管规定在特定情形下双方可以协商变更或解除合同的条件和程序。合同变更和解除合同签订流程和执行监管地产大宗交易税务筹划与优惠政策解读06增值税所得税印花税土地增值税涉及税种及计算方法01020304按照交易价格的5%计算，由卖方缴纳。根据卖方所得计算，税率为20%，但可扣除相关成本和费用。交易双方均需缴纳，税率为0.05%。针对土地增值部分征收，税率根据增值额的不同而有所差异。通过资产重组、股权转让等方式降低税负。选择合适的交易方式积极了解和利用相关税收优惠政策，降低税负。利用税收优惠政策通过合理规划交易结构，降低交易过程中的税负。合理规划交易结构确保相关凭证的完整性和准确性，避免因凭证问题产生不必要的税务纠纷。妥善保管相关凭证合理避税策略探讨企业所得税优惠政策针对特定行业和地区的企业，实行所得税减免或优惠税率政策，鼓励企业发展。印花税减免政策对特定交易或特定主体实行印花税减免政策，降低交易成本。增值税留抵退税政策允许企业将未抵扣完的增值税留抵税额退还给企业，缓解企业资金压力。