第一编包头市昆都仑区第三产业发展详细规划样本

第一编包头市昆都仑区第三产业发展详细规划文本依照包头市昆都仑区“工业立区、三产兴区、科教强区”战略方针，结合昆都仑区在西部大开发优势环境下经济体制改革进程和经济机制市场化运作态势，尽快吸取国际化新经济、新技术都市经营理念，率先全面建成小康社会目的，特制定《包头市昆都仑区第三产业发展详细规划》（如下简称《详规》）。昆区第三产业发展详细规划常规格式一、《详规》基本宗旨1、《详规》目。包头市昆都仑区第三产业发展详细规划目是实现第三产业科学化构造体系，构筑第三产业与都市第一、二产业协调发展框架，以便社会整体消费网络，提高都市人口生活品位，增强都市经济实力。2、《详规》对象。包头市昆都仑区第三产业发展详细规划对象是昆区第三产业整体框架，商务中心区规模与构造；商业中心行业比例与组合；商业街网点分布；专业市场、物流基本、工业品直销中心规模与区位；金融、证券、IT业比例与构造；卫生、体育、教诲、房地产、旅游功能区域划分；其他第三产业布局。重点突出商贸服务业发展规划。3、《详规》范畴。包头市昆都仑区第三产业发展详细规划范畴分为两种类型。一是本区范畴，涉及商务中心区、商业中心区、商业街、专业市场。二是全市范畴，涉及物流基地、工业品直销中心、“金十字”工程。4、《详规》期限。包头市昆都仑区第三产业发展详细规划期限为－，分为近期规划（－）和远期规划（－）二、《详规》指引思想1、贯彻贯彻科学发展观，突出加快发展是第一要务方针。2、突出市场整体构造合理性，提高都市优质资源配备率。3、创造和改革市场环境，优化布局模式和提高人民生活水平。三、《详规》原则1、坚持都市一、二、三产业构造科学、合理、规范原则。突出包头市昆都仑区“工业立区、三产兴区、科教强区”战略意图，《详规》实现第三产业与第二产业有机组合。坚持以人为本，满足市场需求和创新消费服务方式相结合原则。在第三产业规划设计中，坚持以人为本，即以包头市居民消费水平和消费习惯为主。在市场化运作中引进先进创新消费服务方式。坚持区域型构造为主，带状布局为辅原则。包头市属于框架型规划都市，昆都仑区与青山区之间存在区域性经济粘合度，除此之外，与其她区之间区域性经济往来系数属微量范畴。第三产业规划强调昆都仑区区域型构造，其中涉及商务中心区，商业中心区，商业街和社区商业服务体系。坚持第三产业全面、科学发展原则。包头昆区第三产业当前发展不平衡，在整体发展相对滞后前提下，商业新兴业态和三产新兴行业发展较慢，当代物流体系和当代信息化系统尚处在初级阶段。因而，昆区第三产业发展要坚持全面性和科学性。坚持引进先进发展理念与本土实践经验相融合原则。包头市作为全国知名钢铁都市、自治区经济实力最雄厚工业都市，全面推动第三产业科学化发展，依然是新课题。在认真总结本区第三产业成功发展经验同步，大胆引进国内外先进发展理念与模式，用于提高和改造本区第三产业原有格局与构造，是十分必要。坚持国家、集体、个人共同发展区域经济原则。包头市昆都仑区第三产业发展，在转变政府职能时，充分发扬和运用全社会资源优势，兴办第三产业，走国家、集体、个人同步发展和发挥繁华之路，是此后相称一段时期内，必要要坚持一项原则。昆区第三产业发展目的体系第三产业总体目的1、定性目的昆区第三产业将来发展目的：十字骨架――－区域组团―――网络构造2、定量目的三次产业（）构造比例控制为：0：59：41（第一产业）（第二产业）（第三产业）三次产业（）构造比例控制为：0：55：45（第一产业）（第二产业）（第三产业）<1>社会商品需求总量目的：(以1998－7年人均可支配收入变化率为根据，城乡居民人均可支配收入为12039元)人均可支配收入（）目的为28000元人均可支配收入（）目的为56000元（元）年<2>社会商品供应总量目的：（以1998－7年社会商品消费品总额增长率为根据，社会商品消费总额为53.5亿元人民币）社会消费品零售总额（）目的为120亿元社会消费品零售总额（）目的为240亿元（亿元）年<3>第三产业市场规模总量目的：（以中华人民共和国百万人口大都市地均比例10000元/m2为根据,其中商业规模总量以1m2/人为根据。）第三产业市场规模总量为53.5万m2，其中商业规模总量为0.8m2/人。第三产业市场规模总量（）目的为120万m2，其中商业规模总量为1m2/人。第三产业市场规模总量（）目的为240万m2，其中商业规模总量为（万m2）年<4>第三产业增长值目的：第三产业增长值（）目的为240亿元。第三产业增长值（）目的为420亿元。（亿元）年二、第三产业发展详细目的1、都市第三产业整体构造昆区第三产业将来发展整体构造（以第三产业构造比例为根据，集中体当前老式行业总量与新兴行业总量比例构造和第三产业重要行业比例构造上）昆区第三产业模式构造变化图第三产业构造比例图 第三产业构造比例图 老式行业总量第三产业构造比例图昆区第三产业行业构造变化图三产行业构造比例图三产行业构造比例图三产行业构造比例图2、都市商业中心区<1>市级都市商业中心区―――－包头商业中心区（见图6）昆区是包头市政治、经济、文化中心，是都市整体构造中核心区，是市级都市商业中心区抱负选取地区。包头商业中心区规划界定：以钢铁大街和阿尔丁大街构成十字骨架为轴心，西起白云鄂博路，东至富强中路；北起青年路，南至情谊大街。其核心商圈半径为1km,重要商圈半径5km，边际商圈半径为20km。包头商业中心区规划面积：市级商业中心区第三产业规模总量规划为50万m2，占包头市第三产业规模总量（300万m2）17％，占昆区第三产业规模总量（120万m2）42％。<2>区域都市商业中心区――――昆都仑商业中心区（见图7）昆区第三产业相对集中在以包百为中心，东起林荫路，西至白云路；北起青年路，南至少先路长方形区域内。它是区域型都市商业中心区抱负地区，是构成包头商业中心区核心某些。昆都仑商业中心区规划面积：区域都市商业中心区第三产业规模总量规划为15万m2，占市级商业中心区规模总量（30万m2）50％。昆都仑商业中心区规划行业构造比例：商业面积（7.5万m2）占50%，其中大型店（1万m2以上）4个共6万m2；餐饮业面积（3万m2）占20％；娱乐业面积（1万m2）占6.8％；休闲业面积（5000m2）占3.8％；金融业（5000m2）占3.8％；IT业（5000m2）占3.8％；观光旅游业（5000m商业构造组合比例：大型综合百货商店（1万m2以上）2个共4万m2，占商业规划总面积53.3％；专卖店（1000m2以上）10个共1万m2，占商业规划总面积13.3％，其中服装专卖店5个共5000m2，书店1个共1000m2，工艺品店1个共1000m2，电器商店1个共1000m2，通风器材店1个共1000m2，小朋友用品商店1个共1000m2；大型超级市场（1万m2）1个共1万m2，占商业规划总面积13.3％；邻里型购物中心（1万m2餐饮业构造组合比例：风味餐饮店（m2）10个共2万m2，占餐饮业规划总面积66.7％；快餐店（3000m2）2个共6000m2，占餐饮业规划总面积20％；食品店（m2）1个共m2，占餐饮业规划总面积6.7％；咖啡店（500m2）2个共展销中心构造组合比例：常线展销场馆5000m2，占展销规划总面积33.3％；短线展销场馆1万m2娱乐业构造组合比例：剧院1个3000m2，电影院3个共3000m2，歌舞厅2个共m2，音乐沙龙1个1000m休闲业构造组合比例：酒吧1个1000m2，棋牌室2个共1000m2，健身房1个1000m2，瘦身俱乐部1个1000m金融业构造组合比例：银行（总行、支行）2处，共m2；储蓄所3个，共1500m2；证券交易中心1个1000m2IT业构造组合比例：昆都信息中心终端1个m2，网吧2个共m2，国际信息交流中心1个观光旅游业构造组合比例：旅行社3个共3000m2，那达慕模仿厅1个1000m2，蒙古式跤馆1个500m23、商务中心区———神华中央商务区神华中央商务区（CBD）是包头市唯一一种将来承担全市商务活动第三产业流通形态机构。神华中央商务区（CBD）规划界定：CBD东起市府东路，西至市府西路；北起钢铁大街；南至少先路。其核心商圈为以神华国际大酒店为圆心，半径为2km区域；其地区空间设计为功能分区规划。1区2区3区4区神华CBD重要商圈以核心商圈为圆心，覆盖半径为100km涉及西起乌海，南到鄂尔多斯，东到呼和浩特，总人口600万范畴。神华CBD边际商圈以重要商圈为圆心，辐射半径为500km，构成中华人民共和国西北部冲击力最大商务圈。神华中央商务区（CBD）规划面积：CBD总体规模总量规划为20万m2，占包头市第三产业规模总量（300万m2）6.7％；占昆区第三产业规模总量（120万m2）16.7％。神华中央商务区（CBD）发展规划（功能分区示意图）：CBD4号区是CBD成熟商务区，即今日可运作功能（公务区）。它涉及已进入运作建筑面积4.2万m2（塔楼22层、地下2层、群楼3层）神华国际大酒店和与其比邻五星级饭店（规划建筑面积5万m2）。CBD3号区是CBD将来高档公寓、分担商务活动重要客源入住CBD功能（卧区），其规划为建筑面积为5万m2。CBD1号区是CBD与市级商业中心区渗入地带，起到软化商务活动与商业活动界面功能（商情区），其规划建筑面积为2万m2，与隔市府西路相望假日酒店和科隆大酒店共同承担商务与商业活动融合伙用。CBD2号区是CBD信息与金融服务区，是完善CBD整体效用信用服务区（汇兑区），其规划建筑面积为3.8万m2，重要为五大银行和国际资本提供市场运作空间。4、都市副中心商业区―――南部中心商业区（见图3）南部中心商业区是昆区借助铁路交通便利条件、有巨大开发潜力商业区。南部中心商业区规划界定：东起阿尔丁大街，西至昆都仑河；北起情谊大街，南至包兰铁路。其服务对象为两类，一是为大学区消费人口服务，二是为包头火车站流动人口服务。南部中心商业区规划面积与构造：新城商业副中心区规划第三产业规模总量为10万m2，其面积分派为：邻里型购物中心1个2万m2，专卖店5个2万m2，超级市场4个1.6万m2，美食城1个1万m2，休闲娱乐城1个1万m2，物流中心1个2万m2，邮电所2个4000m25、社区商业服务业体系―――昆都仑区社区网络昆区社区网络由社区商业中心和与之相适应众多便民店构成。昆区社区网络规划范畴（见图5）：12个社区和1个镇，涉及鞍山道社区、阿尔丁社区、团结大街社区、迈进道社区、情谊大街社区、白云路社区、林荫路社区、昆工路社区，少先路社区、黄河西路社区、沼潭社区、市府东路社区和昆河镇。昆区社区网络规划面积共计15万m2。规划面积分派比例为：社区商业中心区占总量70％，即10.5 万m2，便民连锁店群占总量30％，即4.5万m2。社区商业中心区面积分派比例为：小型购物中心（2万m2）1个，大型综合超市（1万m2）1个，专卖店（1000m2）8个，餐饮店（500m2）8个，美容美发店（500m2）8个，茶叶店（500m2）m2）5个，证券交易中心（1000m2）1个，租赁店（500m2）2个，宠物店（500m2）2个，洗衣店（500m2）5个，网吧（500m2）5个，茶室（500m2）2个，养吧（500m2）5个，花店（1000m2）2个，汽车维修中心（6、商业街――――立体形态商业街（见图6）昆区第三产业中形象工程之一商业街，由以钢铁大街为支点鞍山道北段和鞍山道南段步行商业街为核心构成，总建筑面积为37万m2。其中鞍山道商业街为20万m2，纽约新天地商业街为17万m2。<1>鞍山道商业街北段（包百商业街）―――开放式商业街。鞍山商业街界定：北起青年路、南至钢铁大街，东起林荫路，西至白云路，全长660m，路面平均宽度为26m，第三产业建筑总面积为20万m2，其中商业面积为16万m2，占商业街总建筑面积80％。鞍山商业街类型：鞍山商业街规划为开放式大众化老式购物型商业街。<2>鞍山道商业街南段×（纽约新天地步行街）―――休闲型商业街。纽约商业街界定：北起钢铁大街，南至少先路；东起林荫路，西至白云鄂博路，商业街全长1138m，路面平均宽度为22m，第三产业建筑总面积为17万m2，其中商业面积为8万m2，占纽约新天地总建筑面积47％（纽约新天地现已建成17万m2建筑总量，其中商业面积为83152m2纽约新天地步行街类型：纽约新天地步行街属于室内封闭式商业街。7、大型店―――三种类型大型店（见图3）昆区第三产业网络构造中最显眼、最有视觉吸引力是大型商店分布。其中三种不同类型大型商店，涉及老式综合百货店，大型超级市场（大卖场）和规模饮食城。<1>大型综合百货店大型综合百货店原则：建筑面积在5000－10000m2之间，10000m大型综合百货店规划界定：都市人口规模在20－100万之间，都市商业规划应坚持以大型和中型综合百货店同步发展原则，并适度控制大型店发展，特别控制超大型增长比例。大型综合百货店规模比例：大型店占商业规模总量比例控制在20％，其中大型综合百货店在保持原有规模基本上，进行构造性调节。昆都仑区市级商业中心区，大型综合百货店将来要控制在15－17个（每店以10000m2原则）之内，按昆区当前超大型店现状规模，，昆区大型综合百货店控制线为15个店（17.6万m2<2>大型超级市场（大卖场）大型超级市场原则：建筑面积在1000m2为原则超级市场，1000－3000m2为中型超级市场，3000－5000m2大型超级市场规划界定：都市人口规模在20－100万之间，商业规划可选取大型超级市场业态。大型超级市场构造比例：食品超市占65％，日用百货超市（家居超市）占25％，租赁超市占10％。<3>规模饮食城规模饮食城规划参照原则：都市规划人口在20－100万之间，商业规划可确立500m2（单店）以上风味饮食店和500－m年规划风味餐增幅为12％，快餐增幅为8％表二－昆区餐饮业零售额完毕状况表年份餐饮业零售额（亿元）增速（％）3.811.013.718924.58、购物中心―――都市享有型消费中心（见图7）。国际购物中心类型与规模：美国式郊区型购物中心是集休闲、娱乐、商务、购物为一体综合消费场合，选址在都市郊区，首要条件是总建筑面积为30万m2以上。英国式副中心型购物中心是集购物、商务、休闲、娱乐为一体综合消费场合，选址在都市消费人口副中心区，首要条件是借助原有商业环境，总建筑面积为10m2万以上。昆区购物中心：规划建筑面积为15万m2，基本借鉴英国购物中心设计模式。昆区购物中心选址：在两个市场区域（商业中心区、商务中心区）之间区位上，详细界定在北起钢铁大街、南至少先路，东起民族西路、西至林荫路地下空间内。昆区购物中心构造：规划为A、B、C、D、E、F六大区域。其功能定位为：A―――国际名牌中心（巴黎中心）B―――主题娱乐中心（大陆普京）C―――豪华夜总会（东方拉斯维加斯）D―――草原闲吧（中华文化总汇）E―――海洋秀场（海洋公园）F―――袖珍高尔夫（绿绸雅酷）9、专业批发市场―――工业产品型批发体系昆区专业批发市场，因其“工业主区，三产兴区，科教强区”特殊发展方针，工业型都市专业批发市场不同于综合功能共性都市专业市场规划模式。昆区专业批发市场类型：原料型批发市场（钢材、建材、煤炭）和终端型批发市场（副食品）。昆区专业批发市场规模：昆区近期专业批发市场规模总量为15万m2，占昆区第三产业（）120万m212.5％；远期专业批发市场规模总量为30万m2占（）240万m212.5％。10、工业产品直销中心―――出超型商品交易系统。昆区工业产品集中是其独特资源优势，，其第二产业增长值为132.7亿元，比第三产业增长值86.2亿元多46.5亿元，相称于第三产业当年增长值53.9％。具备规划工业产品直销中心基地资源优势。昆区工业产品直销中心类型：资源型工业产品直销中心―――草原水泥直销中心；环保型工业产品直销中心―――内蒙古绿色农畜产品直销中心；科技型工业产品直销中心―――中华人民共和国稀土材料直销中心；加工型工业产品直销中心―――西部不锈钢产品直销中心；集约型工业产品直销中心―――小肥羊系列产品直销中心。昆区工业产品直销中心规模：昆区五大直销中心共同特点是工业集中生产优势，市场辐射范畴辽阔、市场交易额度大。因而五大直销中心选址应集中在昆区南部区域内，充分发挥昆区南部区土地选取系数大、交通条件优势系数高特殊条件。昆区工业产品直销中心近期规模总量为20万m2，占昆区第三产业（）120万m217％；昆区工业产品直销中心远期规模为40万m2，占（）240万m28.4％。11、物流基地———中华人民共和国西部规模物流发展格局。昆区物流应纳入包头市大物流体系，成为推动中华人民共和国西部规模物流发展格局原子核。昆区物流基本类型：重要服务型物流为生产性物流，即突出包钢及其辐射圈内系列钢材产品单一物流。另一方面区域型物流为都市消费性物流，即与都市生活消费形成物流入超型物流为复合型物流，并在大物流体系发展中与都市消费型配送中心同步发展。昆区物流既服务于包钢产品交易，又有别于包钢单一物流体系，特别重点发展第三方物流，形成物流社会化格局。昆区物流应选取在昆区新市区西部与南部区域内。昆区物流基地充分运用昆区南某些区可开发资源条件，物流基地规划规模总量10万m2，将来规模将占昆区第三产业（）120万m212.5％和（）240万m25.8％。昆区将来第三产业整体规模构造规划为商业中心区50万m2,占规划总量（120万m2）42％；商务中心区20万m2，占规划总量（120万m2）16％；工业品直销中心10万m2，占规划总量（120万m2）8.4％；社区商业网络10万m2，占规划总量（120万m2）8.4％；专业批发市场10万m2，占规划总量（120万m2）8.4％；南部中心区10万m2，占规划总量（120万m2）8.4％；物流基地10万m2，占规划总量（120万m2）8.4％。昆区将来第三产业整体规模构造规划为：工业品直销中心30万m2，占规划总量（240万m2）12.5％；商务中心区30万m2，占规划总量（240万m2）12.5％；商业中心区50万m2，占规划总量（240万m2）20.5％；专业批发市场30万m2，占规划总量（240万m2）12.5％；物流基地25万m2，占规划总量（240万m2）10.5％；社会服务业20万m2，占规划总量（240万m2）8.4％；南部中心区20万m2，占规划总量（240万m2）8.4％；社区商业网络20万m2，占规划总量（240万m2）8.4％；大型购物中心15万m2，占规划总量（240万m2）6.3％。12、非物质性三产发展目的。昆区三产除以商品流通为核心内容行业外，还涉及以资金流和社会服务为重要行为内涵诸多行业，在将来历程中，同样需要按战略规划去发展和建设。金融业在5年内逐渐引进5大银行入驻，到其增长值将占昆区三产增长值7%，将达到8%。保险业在将来中将从增长值占昆区三产增长值0.1%，提高至1%。IT业在将来内，将从增长值占昆区三产增长值0.2%，提高至2%。卫生业在增长值占昆区产值总量3%基本上，将达到7%。体育产业增长值从0.2%，上升到2%。教诲产业增长值保持0.5%增速比例不变，在教诲质量与构造上有所突破。房地产业从2%，飞速发展到10%。旅游业和中介机构增长值从零起步，两者分别达到1%。昆区第三产业发展规划基本要点一、第三产业整体布局框架设计1、昆区“金十字”工程（钢铁大街、阿尔丁大街）昆区是包头政治核心区与经济重心区，它不但承担昆区都市发展重任，并且还要肩负包头市战略发展历史使命。以钢铁大街为东西轴，以阿尔丁大街为南北轴共同构成十字都市骨架，并由此构成都市肌理，是关系到昆区、包头市乃至中华人民共和国西部经济发展总体格局全局性设计，因而是名副其实“金十字”工程。昆区“金十字”工程构造（见图13）昆区“金十字”工程涉及：以钢铁大街（东西轴）为轴骨包头市商业中心区、昆区商业中心区、鹿城购物中心（MaII）、青山商业中心区和包钢特殊经济区。以阿尔丁大街（南北轴）为轴骨神华商务中心区、新城商业副中心区、生态旅游文化区。以两条大街为轴骨构成“金十字”构造网络，其中有专业市场区、工业产品直销中心、东河商业中心区。昆区“金十字”工程市场商圈范畴：核心商圈：北起莫尼路，南至包哈公路，东起包银公路，西至包白铁路线。重要商圈：包头市城区边际商圈：北至蒙古国，南至鄂尔多斯市，东至呼和浩特市，西至巴彦淖尔市2、昆区神华中央商务中心区（CBD）神华中央商务中心区（CBD）是全市商务功能集中承载区域。CBD核心商圈：以神华国际大酒店为圆心，以2公里为半径区域范畴。CBD重要商圈：以阿尔丁广场为圆心，以100公里为半径区域范畴。CBD边际商圈：以昆区为圆心，以500公里为半径区域范畴。神华中央商务区（CBD）构造组合比例：酒店（5万m2）2个共10万m2，占CBD规模总量50％；会馆（5000m2）6个共3万m2，占CBD规模总量15％；休闲商业步行街区1处2万m2，占CBD规模总量10％；康乐中心1处2万m2，占CBD规模总量10％；信息中心1处5000m2，占CBD规模总量5％；金融中心1处5000m2，占CBD规模总量5％；中介服务机构（1000m2）5处共鞍山道市级商业中心区包头市级商业中心区（鞍山道）是市域范畴中影响力最大、商圈覆盖范畴最广商业区域。鞍山道市级商业中心区核心商圈：北起青年路，南至情谊大街，西起白云鄂博路，东至富强中路区域范畴。鞍山道市级商业中心区重要商圈：北起莫尼路，南至包兰铁路，西起包钢东路，东至厂前路区域范畴。鞍山道市级商业中心区边际商圈：包头市域范畴。鞍山道市级商业中心区规划重要行业类型：有以包百大楼、王府井百货、金荣商厦、荣资商厦、为一商厦，达丽雅商厦为代表综合型百货商场；以图书馆、北国城、海德电脑城、同仁堂药店为代表专卖店；以北京华联、东华货仓为代表超级市场；以神华国际城、海德俱乐部、锡华俱乐部、包头宾馆为代表商务活动中心(CBD面积所占比例此外计算，不在此列)；以小肥羊、上岛咖啡、全聚德、狗不理、聚龙美食城为代表餐饮服务业场合。有以中华人民共和国银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行、商业银行、新时代证券、银河证券为代表金融业营业场合；有以包头邮电局、包钢职工医院、市中心血站、包钢三医院、包钢设计院为代表社会综合服务业营业场合；以包钢职工大学、内蒙古科技大学医学院、包头医学院、包头市钢院成人教诲学院、包钢党校、昆区党校、包头电大等一批社会文化教诲机构；以包头市日报社、晚报社、晨报社为代表新闻机构；以1、5、11、22、25、29、33、40、101、134、游一路为代表公共交通网络和各景点旅游线路。除此之外，尚有以包钢集团、包头一、二电厂、一机集团、北重集团、鹿王集团、华资集团、燕京啤酒集团、包铝集团、但愿铝业、稀土高科、伊利集团、蒙牛集团等大中型公司机构。共同构成昆区市级商业中心区重要行业体系，也是将来规划与设计基本。包头市级商业中心区鞍山道规划行业构造比例：三产规划总面积为50万m2，其中商业面积（25万m2）占规划总量（50万m2）50％，商务面积（5万m2）占10％，餐饮面积（15万m2）占30％，金融面积（1万m2）占2％，IT面积（1万m2）占2％，社会服务业面积（1万m昆区购物中心（MaII）昆区购物中心是包头市唯一一种借鉴于国际都市副中心购物中心模式而设计集休闲、娱乐、商务、购物为一体综合消费场合。昆区MaII核心商圈：北起青年路，南至情谊大街，西起三八路，东至富强中路区域范畴。昆区MaII重要商圈：北起防洪沟，南至富林路，西起包钢东路，东至民主路区域范畴。昆区MaII边际商圈：包头环城路区域。昆区MaII主体构造：地面依然保存绿色生态植被覆盖，地下按六大区域、三层局部主体设计，其中A、B、C、D四区位主体复合层设计；E－F为单层平面设计。5、昆区“立体形态商业街”<1>鞍山道北段开放型商业街鞍山道北段商业街是包头市鞍山道市级商业中心区核心地区，是一条倍受社会关注综合型商业街。鞍山道北段商业街特点是大众化、开放型、老式消费模式商业街。鞍山道北段商业街构造设计：大型综合百货店占商业街规模总量75％，涉及既有王府井百货、包头百货、为一商厦、荣资商厦、北国城在内共6万m2商业设施；专卖店占商业街规模总量15％，涉及既有图书城为代表1.2万m2商业设施；其他（银行、信息、服务、租赁、中介）第三产业行业占商业街规模总量10％。<2>鞍山道南段（纽约新天地）休闲型商业街鞍山道南段（纽约新天地）休闲型商业街是带有国际流行设计趋势室内半封闭式商业街。鞍山道南段（纽约新天地）休闲型商业街特点是新潮、追风型休闲商业街。其中服务群体非消费大众，而是消费风潮一族。鞍山道南段（纽约新天地）休闲型商业街构造设计：专卖店（精品名店）占商业街规模总量35％，主题消费店（青春新潮店）占商业街规模总量25％，餐饮店（四海美食）占20％，水吧店（水世界）占15％，健身俱乐部（莠美天地）占5％。6、昆区“四种专业市场”（总规模30万m2）<1>情谊蔬菜市场（建筑面积10万m2）情谊蔬菜市场选址：蔬菜专业市场当前情谊大街与民族西路交点右下方。现占地5万m2，建筑面积1.6万m2，将来规划面积10万m2。情谊蔬菜市场规划建筑目的：按昆区55万人口人均1斤菜/天消费水平，一天需交易55万斤菜。按1万斤菜/摊位·天为原则，需要55个摊位。按100m2/个，需要5200m2面积。按1/2比例，全场应达10.4万m2。由此，情谊蔬菜市场规划面积为10万m情谊蔬菜市场布局“四便”原则：一是以便货品吞吐原则。菜市场主通道规定不少于30m宽（机动双车对开），辅通道规定不少于20m（人力双车对开）。二是以便商品展示原则。既菜市场展台高度为0.8－1.0m，展台宽度为1－1.5m。三是以便商品养护原则。即10万m2菜市场，其通风窗面积不得少于m2。四是以便紧急疏散原则。即1万人次客流密度，其紧急通道不得少于10个（100人/分钟<2>鹿畅达钢材市场（占地面积55万m2）鹿畅达钢材市场选址：当前钢材专业市场在昆河北桥以西、团结大街以北，占地面积50万m2，封闭库房办公场合5万m2。鹿畅达钢材市场规划建筑目的：钢材不需要封闭存储，但商品经营商户需要有入驻环境。按既有市场5000m2、80户商户、100万T吞吐量，到，入驻商户将要达到150户，到将会接近450户。据此，鹿畅达钢材市场为商户服务建筑目的将达到1万m2（）和3万m2（）。<3>沼潭煤炭市场沼潭煤炭市场选址：煤炭市场应选取在铁路货运站附近。在包头火车站广场北侧、沼潭东路南端，规划煤炭专业市场比较科学。沼潭煤炭市场功能有两项：一是为包头市240万人口（涉及昆区55万人口）生活用煤提供服务。二是为包头市钢铁、铝业、电力、化工、稀土、装备制造六大工业基地提供煤炭供应。<4>林荫建材市场（建筑面积20万m2）林荫建材市场选址：本规划所指建材市场系指民用建材市场。在包头火车站广场西侧、林荫南路与白云路之间、包兰铁路线以北，规划建材市场比较合理。林荫建材市场建筑目的：民用建材除很少量可露天存储外，别的所有需半封闭式存储。按昆区55万人口，人均住房面积30m2（原则），共需1560万m2；按800元/m2建筑成本原则，将有124.8亿元建材市场规模总量。按商业专业市场地均10000元/m2·年，需要124.8万m2面积。按市场周期为5年，加市场系数（5％），林荫建材市场规划建筑目的20万m27、昆区“五类工业产品直销中心”（总规模40万m2）<1>西部不锈钢产品直销中心西部不锈钢产品直销中心选址：昆河以西、2号路以北地区。西部不锈钢产品直销中心（二冶钢材交易中心）建筑规模为10万m2（含生产厂房）。西部不锈钢产品直销中心构造比例：生产车间5万m2，物流仓库2.5万m2，板材样品展示厅1万m2，交易谈判区1.5万m2。<2>中华人民共和国稀土材料直销中心中华人民共和国稀土材料直销中心选址：情谊大街以南、黄河路以北、万青路以西、幸福南路以东地区（属昆区经济辐射区）。中华人民共和国稀土材料直销中心建筑规模为5万m2。中华人民共和国稀土材料直销中心构造比例：产品研发中心2万m2，稀土高科技术开发区（孵化器）2万m2，谈判、交易中心1万m2。<3>内蒙古绿色农畜产品直销中心内蒙古绿色农畜产品直销中心选址：幸福南路以西、情谊大街以南、沼潭东路以东区域（属昆区经济辐射区）。内蒙古绿色农畜产品直销中心建筑规模为10万m2。内蒙古绿色农畜产品直销中心构造比例：肉类产品直销中心5万m2，皮革、皮毛直销中心3万m2，生物工程（转基因研究）0.5万m2，农畜产品优生、优化基地实验室1.5万m2。<4>小肥羊系列产品直销中心小肥羊系列产品直销中心选址：较抱负地点在林荫中路以西、新光西路以南、黄河路以北地区。小肥羊系列产品直销中心建筑规模为10m2万。小肥羊系列产品直销中心构造比例：优良畜种哺育中心1.5万m2，产品加工基地5万m2，直销信息中心0.5万m2，谈判大楼0.5万m2，产品开发基地2.5万m2。<5>草原水泥直销中心草原水泥直销中心选址：水泥直销中心是以生产基地为核心、对环境有一定破坏力产品直销地。草原水泥直销中心规划地点应为白云鄂博路南段以西、包兰铁路线以北、宋昭公路以东区域。草原水泥直销中心建筑规模为5万m2。草原水泥直销中心构造比例：生产厂区3万m2，产品周转库区1.5万m2，接待中心0.5万m2。8、西部大物流产业基地昆区物流规划应纳入包头市西部大物流产业基地规划方案。昆区物流应在包头市以九原区为当代物流基地前提下，规划昆区自己单项物流，其中在情谊、阿尔丁蔬菜副食品市场基本上规划昆区副食品物流配送中心基地；在小肥羊为主体前提下，规划生产、加工、销售一体化小肥羊品牌餐饮原材料直销配送物流基地；在鹿畅达钢材市场基本上，规划建设钢材物流转运基地。三项单项物流基地总规划面积为25万m2。9、老式服务业规划要点昆区第三产业中除老式商业外，还涉及老式服务业，老式服务业涉及餐饮业、娱乐业、旅游业等经济型行业和卫生、体育、教诲等产业。老式服务业增长值占昆区第三产业增长值38.5%（）。其中餐饮业占20%，娱乐业占4%，旅游业占1%，卫生业占7%，体育业占2%，教诲产业占0.5%。餐饮业规划布局方向为：商业中心区、商务中心区、购物中心布局中外风味餐饮网点和品牌快餐网点；社区、都市副中心区、物流园区、经济开发区布局大众型快餐网点和主食厨房型食品供应网点。10、当代服务业规划重点昆区第三产业中当代服务业，将会迅速发展，其增长值占昆区第三产业增长值比例为22%（）。其中以资本运作为核心金融产业总量将占第三产业增长值8%，采用集中布局在商务中心区和商业中心区，以及在专业市场、直销中心、物流基地、社区网络中配套金融网点方案。房地产业将从零起步，发展到占第三产业增长值10％（）规模，其发展重点是提高城市人口居住环境和居住质量。IT业将占第三产业增长值2％。保险业、中介服务业将分别占1％。二、昆区第三产业规划推动序列1、加快推动神华商务中心区（CBD）建设速度，尽快实现当代商务中心功能。<1>按规划区域4号区→1号区→2号区→3号区域开发建设顺序，争取先易后难方式进行建筑规划开发。<2>近期（）实现4号区商务中心功能配套项目，其中涉及神华国际大酒店、神华公寓、阿尔丁大会堂续建项目和增建项目。<3>促使1号区内光彩大厦早日竣工，2号区内金融大厦投入使用和3号区内聚龙美食娱乐广场辅助工程项目完毕。<4>远期（）实现CBD完整功能体系，形成以神华CBD为核心、辐射周边包头宾馆、科隆酒店、假日大酒店、阳光大酒店、包钢大酒店、悦峰大酒店、锡华俱乐部、兴苑大酒店、荣资大酒店、丽都大酒店和香格里拉大酒店包头市商务中心综合功能区网络。<5>吸引国内外知名大商社、集团、融资机构、名牌代理机构和国际化连锁公司入驻神华CBD，逐渐形成以总部经济为主导商务中心区。全力支持鞍山道商业中心区配套改革，促其发挥市级商业中心区冲击波作用。<1>重点扶持王府井百货、包百集团、为一商厦、荣资商厦、金荣商厦配套改造工程项目，涉及商场经营面积扩大与调节、商场进入口方向与数量改造。<2>积极引导大型综合百货商场向品牌型和主题型经营战略方向转移，促使大型公司实现正常市场化良性循环。从战略上为大型老式综合百货业店铺向当代理性经营模式转变创造条件，使其接近国际化水平和跻身于当代化公司运转行列。<3>进一步改进市级商业中心区市场环境，保障商业中心区商业活动正常而有序进行。一方面要有较超前市政环境，特别是商业街各种管线力求一次铺装到位，做到前不再重复建设。另一方面要建立一整套社会化物业管理集团，实现商业中心区人流、车流、物流、货流、资金流（五流）科学合理流转。<4>建设鞍山道市级商业中心区市场管理委员会，负责市场将来发展战略目的制定、公司经营政策协调、公司与消费者之间纠纷仲裁、市场信息发布。加快昆区南部新型当代商贸区规划进程，使都市副中心区与CBD形成互补、互动格局。<1>昆区南部新型商贸区规划涉及从情谊大街往南、沿阿尔丁大街西侧直达南环城公路区域。从包头都市总体框架构造中可以看出，包头市分为旧城区（九原区、东河区）和新市区（昆都仑区、青山区）。在新市区中昆区又分为昆区北部区和昆区南部区（以情谊大街为界）。在昆区南部区中又分为已开发区（阿尔丁大街南端）和未开发区（白云路南端）。<2>昆区南部新型商贸区定位。一方面，昆区南部已开发区规划为都市商业副中心区，以本地消费人口和过境流动人口服务综合消费区域。另一方面，昆区南部未开发区规划为都市物流区，以专业市场、会展中心、物流配送基地为基本流通形态而构成大流通区域构造。南部区别为两某些基本理由是包头市经济模块决定。即包钢集团在昆区西北向，昆区南部未开发区处在下风向、下水向，加之既有一化、二化等污染严重工业用地，将来开发建设只能选取物流形态而不能选取人流形态，特别不能规划生活居住区。<3>昆区南部未开发区可规划为都市绿肺―――湿地。在未开发区内，可沿铁路线规划建材市场、会展中心和小肥羊产品直销中心等物流形态；沿昆都仑河两岸（昆河以东、包兰铁路以北、白云路以西、昆工路以南）可规划为湿地，为动植物生长制造一种抱负场合，为昆区居住者提供一种与自然对话都市空间。重新规划大物流基地，强化第三方物流体系形成。<1>充分运用包头较完善铁路与公路构成交通网络，制造昆区大物流系统。在前以完善在专业市场基本上形成副食品、钢材、小肥羊产品三大单项物流体系为重要建设项目，到前以建设第三方物流为目的，使包钢物流与昆区都市物流统一纳入社会第三方物流系统，形成大物流体系。<2>在规划大物流体系过程中，分期分批调节污染严重工业产品生产地点。一方面，将包钢集团所有产品纳入大物流系统。另一方面，将都市北部水泥及水泥制品转移到昆区南部，进而并入大物流网络。最后，实现都市居民消费物流归入大物流体系。变线开发旅游资源，使昆区旅游开发形成产业规模。<1>唱响“草原生态”主旋律，拉近昆区与达茂旗草原距离。规划阿尔丁北大街至昆北路段微缩草原游沙龙工程，使昆区变成牧民家和草原根，让游客在昆区能闻到草场芳香和牛奶香醇。<2>充分运用“包钢厂区”和“白云鄂博矿区”，形成昆区是游客“工厂游”和“矿区游”始发站和卧城。<3>完善阿尔丁北大街旅游沙龙工程，吸引包头全市旅游客源集聚在观光、休闲、餐饮、商务为一体旅游黄金线上。昆区第三产业发展规划实行一、都市总体规划推动力度1、市政：依照《包头市都市总体规划》（1996年修编）昆区涉及给水、排水、供热、供暖、燃气、电力、通风七条管线所有铺装到位，为昆区第三产业发展提供了良好设计能力。将来不存在第三产业发展中“马路拉锁”现象。2、交通：依照《包头市都市综合交通规划》，昆区道路网规划已实现以“钢铁大街、阿尔丁大街”为十字轴心，以“五纵六横”（五纵：白云鄂博路、林荫路、民族西路、阿尔丁大街、民族东路；六横：情谊大街、少先路、钢铁大街、青年路、团结大街、莫尼路）为骨架，与众多次干道共同构成昆区交通网络体系，为将来昆区第三产业发展创造了先决条件。3、住宅：包头市人口为240万人，昆区人口为55万人。昆区人口到为55万人。昆区生活居住区将来共分四种类型区，总计为13个商业社区。一类居住区（北部区―――莫尼路以北）规划为优质环境、高品质别墅区。二类居住区（河东区―――包钢职工生活区）规划为舒服、便利生活区。三类居住区（中心区―――都市中心区）规划为拥挤、低环境高容积率区。四类居住区（新区―――南部区）规划为简易、中环境暂住区。不同类型人口居住群落，为昆区第三产业规划提供了市场消费主体。4、环境：包头市新市区将来规划形成三个公共中心，即以阿尔丁广场为核心形成市级商务中心区，以鞍山道为核心形成市级商业中心区，以娜琳商厦为核心形成青山区商业中心区。三个公共中心，有两个已先期规属于昆都仑区，这为昆区第三产业发展规划提供了抱负平台。二、强化政府服务职能1、加强法制建设。<1>强调都市规划严肃性。严格建设项目审批制度、修改办法和报审程序。<2>控制第三产业开发规模总量。凡超过500m2第三产业营业性场合新建、改造项目，均按照商务→规划→土地→工商<3>对第三产业项目投资人要实行使用资信审查制度。2、突出协调机制。<1>第三产业规划要服从都市总体规划，并纳入都市总体规划文本。严格禁止超范畴、越规建设项目上马。<2>第三产业建设项目要建立公众参加规划和项目听证制度。凡涉及到消费者权益和人民切身利益建设项目，要组织听证活动，并将听证成果纳入项目决策方案之中。<3>第三产业规划要集中与分散相结合协调方式。商业中心区、商业街、商务中心区要相对集中，提高土地运用密度指数。依人口居住区布局便民店要分散设立。3、保护投资行为。<1>建立稳定昆区都市第三产业建设资金引进制度。吸引境内外、不同所有制投资人，投资昆区第三产业开发建设。建立公平、公正、公开引资招商有关条例，拓宽运用外来资金渠道。<2>定期发布昆区第三产业招商引资项目信息。倡导第三产业利益资源区域共享方针。<3>科学、合理制定市场允入条款和规定。按照国际惯例，昆区引资采用国内外利益一致原则。4、严格土地供应。<1>第三产业开发建设项目用地，要依照都市总体规划和第三产业规划规定，合理运用土地。<2>房地产商以住宅配套名义申请土地使用项目，不得以减少公共用地盲目扩大住宅面积比例。<3>采用一次性所有征收储备土地、分期开发建设项目，使用单位不得自行转让或出租土地使用权。<4>住宅底层商铺项目，原则上不再审批。凡有环境污染、带来都市噪音第三产业项目，一律从严审核。三、推动三产规划指引意见控制总量规模。<1>控制老式商业建筑规模总量，特别严格控制属于重复建设大型商业建设项目。严格执行商务部《都市商业网点规划管理案例》中项目审批制度。<2>控制当代服务业中房地产业开发建设规模与速度，特别控制都市豪华别墅区开发建设项目和住宅建设配套中搭建高档大型商业设施项目。监督业态业种变性。<1>对已建项目中1000m2以上和改建项目中<2>分布在社区网络中1000m2以上网点设施，变化场合使用性质，要采用居民代表――主管部门实行听证制度。<1>整体规划方案制定与实行，需进行主管部门可行性分析、政府用地性质报告、都市总体规划发布与实行一系列规范程序，并同步采用社会媒体、人民代表大会系统听证制度。<2>开发建设项目在10000m建立健全市场闲置资产优化体系。<1>由政府主管部门牵头，设立市场闲置资产优化办公机构，建立闲置资产备案审查机构、资产优化配备市场化策划机构、闲置资产仲裁机构。<2>由国资委牵头，协调国土、银行、房地产、商业等机构，每半年实行对市场资产存量进行审查、清理，每一年向昆区政府报一次全区不良资产优化改造报告与方案。<3>针对现存第三产业资产现状，建立闲置资产评估体系，组建由政府监督部门、项目投资者、市场经营者、项目优化策划者资产优化常设机构，对其运作项目承担法律责任。第二编包头市昆都仑区第三产业发展详细规划说明书目录昆区第三产业发展详细规划根据阐明规划背景阐明区位背景。政治背景。经济背景。发展背景。规划原则阐明1、都市规模原则。2、国民经济发展原则。3、人文消费原则。4、都市管理原则。5、流通形态原则昆区第三产业发展详细规划剖析一、昆区第三产业资源评价1、资源优势。2、资源劣势。二、昆区第三产业规划布局当代理论1、中心圈层区位模式。2、零售引力磁场模式。3、扇形模式。4、星座模式。三、昆区第三产业规划目的体系构成与框架1、“金十字”工程战略思考。2、“扇形”网络构造体系。3、“生态型”目的发展模式。昆区第三产业发展详细规划技术阐明一、规划文献术语阐明1、商业中心区。2、商务中心区。3、专业市场。4、工业品直销中心。5、购物中心。6、商业街。7、物流基地。8、都市副中心区。二、规划文献编制办法论图表法。头脑风暴法。记录法。案例法。第二编包头昆都仑区第三产业发展详细规划阐明书针对包头市昆都仑区第三产业发展详细规划文本中提出规划宗旨、规划指引思想、规划原则、目的体系、布局重点和实行纲要规划要点，结合国际化都市第三产业发展规律，特对《包头市昆都仑区第三产业发展详细规划》作有关阐明。第一章昆区第三产业发展详细规划根据阐明规划背景阐明1、区位背景（见图1）。包头市位于东经109°50´至111°25´、北纬41°20´至42°40´中华人民共和国北部边疆内蒙古自治区中部，是中华人民共和国中西部区域交通枢纽，是内蒙古自治区最大工业都市，是自治区冶金、机械、稀土工业基地和经济迅速发展中心都市，素以“草原钢都”、“塞外新城”而闻名遐尔。昆都仑区位于包头市行政区域最南端——－包头市城区核心区域。昆都仑区土地面积87km2,占包头市土地面积27768km20.3％；占包头城区土地面积813km210.7％。昆都仑区位于包头都市总体格局中新市区中心区位。2、政治背景（见图2）。昆都仑区是包头市行政中心，包头市政府、中共包头市委及有关委、办、局办公地点均设在昆区，是包头市政治中心。3、经济背景。昆都仑区生产总值为219.12亿元人民币，经济总量占内蒙古自治区8.1％，位居自治区旗、县、区首位。实现财政收入10.2亿元人民币。社会消费品零售总额达到53.5亿元人民币，城乡居民人均可支配收入达到12039元人民币。4、发展背景。昆都仑区经济构造发生巨大变化，三产比重从1998年0.1：66.0：33.9发展为0：61：39。昆区引资招商成效明显，成功引进了北京王府井百货、北京华联、宁波华生、宁波秋益、西水创业等一批国内知名公司入驻昆区。引进资金（实际到位）44.66亿元，持续五年位居包头市第一位。在此基本上，昆区浮现一批拉动全区经济迅速增长知名公司，其中内蒙古鹿畅达钢材交易市场已进入中华人民共和国钢材营销30强行列，小肥羊公司荣获“中华人民共和国成长公司百强第一名”并进入全国连锁经营30强排行榜。昆区以包百集团、王府井百货、海德电脑城为核心鞍山道市级商业中心区和以神华国际城为中心中央商务中心区战略构想，已引起社会极大关注。仅以鞍山道商业中心区客流构成比例（昆区占56％，青山区占26％，东河区占9％，九原区占3％，其他地区占6％）就可以看出昆区第三产业发展旺势。中共昆都仑区党委书记红洁在《中共昆都仑区八届六次全委（扩大）会议》上指出：坚持工业立区、三产兴区、科教强区，坚定不移抓好经济建设方针。推动第三产业整体水平迅速提高，增强中心地区吸引力和辐射力。加快发展新型商业业态和当代化服务业。规划原则阐明都市规模原则。都市人口规模低于20万人口数量，都市商业规划中应选取以中型综合百货商店（建筑面积500－5000m2）、超级市场（建筑面积300－3000m2）、便利店（建筑面积500m2如下）商业业态为重要形态。限制购物中心、大型超级市场项目开发。商业规模总量控制在20万m2。都市人口规模在20万－100万之间人口数量，都市商业规划中应选取以大中型综合百货（建筑面积5000－10000m2）、大型超级市场（建筑面积3000－5000m2）、便利店（建筑面积500m2如下）、中型批发交易市场（建筑面积10000－30000m2）和小型商业中心区（建筑面积10万m2）商品流通形态。限制购物中心、步行商业街、仓储式大卖场项目开发。商业规模总量控制在100万m2。都市人口规模在100－1000万之间人口数量，都市商业规划中应选取大型综合百货店（建筑面积1万－5万m2）、大型超级市场（建筑面积3000－5000m2）、便利店（建筑面积500m2如下）、大型批发交易市场（建筑面积3－5万m2）、中型商业中心区（建筑面积10－50万m2）、商业街（含步行商业街）（建筑面积5－20万m2、总长度3km，其中步行街为0.5km）和仓储式大卖场（建筑面积5－10万m2）商品流通形态。商业规模总量控制在1000万m2。都市人口规模在1000万以上人口数量，都市商业规划中应选取大型综合百货店（建筑面积1－5万m2）、大型超级市场（建筑面积3000－5000m2）、便利店（建筑面积500m2如下）、超大型批发交易市场（建筑面积5－20万m2）、大型商业中心区（建筑面积50－100万m2）、大型综合性商业街（建筑面积20－80万m2、总长度3－5km）、专业性商业街（建筑面积5－20万m2、总长度3－5km国民经济发展原则。都市人均GDP（人均国民年收入）低于800美元，都市商业规划项目中不得申报购物中心、大型商业街、CBD（中央商务区）。都市人均GDP（人均国民年收入）在800－1500美元，都市规划项目中不得申报购物中心、CBD（中央商务区）。都市人均GDP（人均国民年收入）在1500－3000美元，都市规划项目中不得申报CBD（中央商务区）。都市人均GDP（人均国民年收入）在3000美元以上，都市规划项目中可申报上述项目，并可申报大型娱乐中心。人文消费原则。都市消费人口年轻化构造都市商业规划，可适量增长综合娱乐场合面积和数量，其扩大系数为10％。都市消费人口老龄化构造都市商业规划，可适量增长老年活动中心面积和数量，其扩大系数为5％。都市文化消费浓重都市商业规划，可适量增长以图书、音像、信息征询、论坛为核心内容专营场合和设施，面积与数量扩大系数为10％。都市消费人口中高档消费人群相对集中都市商业规划，可适量增长夜总会、酒吧、健身中心、高尔夫球场、游泳场馆、滑雪场馆为核心内容专营场合和设施，面积与数量扩大系数为5％。都市居民中有浓重宗教、信奉、习俗、习惯而形成历史性消费规定，都市商业规划中应提供相应场合、场地、设施，面积与数量扩大系数为3％。都市管理原则。都市化率（居民人口占都市总人口比例）未实现50％，都市商业规划应按均衡布局模式设计。即按人均占有0.5－0.8m2比例进行设立，其网点布局构造以满足寻常消费为主，并按人口分布密度布局商业设施。都市化率已实现50％－80％，都市商业规划应按流向布局模式设计。即按人均占有0.8－1.0m流通形态原则。流通形态涉及老式商业业态和新兴商品交易形态两大某些。商业业态指综合百货商店、超级市场、专业店、专营店、专卖店、折扣店、旧货市场、租赁店；风味餐饮店、快餐店、食品店。新兴商品交易市场形态指商业区、商业街、社区商业、连锁商业、大卖场、购物中心、休闲娱乐中心、网吧、氧吧、商务中心。综合百货商店原则：由各种类型商品品牌经营专卖区构成。有固定经营场地和永久性建筑设施，服务对象为复合层消费群体，设计形式为平面设计或立体设计，建筑面积500－5万m2，其停车场面积与商店本体面积比例式0.5：1，客货畅通度为80％。超级市场原则：有永久性、固定经营场地建筑设施。经营场合所有开架式自选销售，采用统一配送、统一定价、统一销售、统一收银原则化经营管理模式，服务对象为大众化复合层消费群体，设计形式为平面设计或立体设计，建筑面积300-5000m专业店原则:指生产、销售一体化、以销售某一大类商品为核心商品经销店。涉及社会化、规模生产专业店和前店后场式现场加工专业店两大类。专营店原则：指销售或服务某一大类商品或某项服务项目商品销售店或专项服务店，涉及以商品为核心专营店和以服务为核心专营店两大类。第二章昆区第三产业发展详细规划剖析昆区第三产业资源评价资源优势。<1>第三产业经济增长幅度贡献比突出。，昆区第三产业占国内生产总值比重达到40.5％，对国民经济贡献比达到36.8％。<2>第三产业发展势头强劲。,昆区第三产业在GDP中份额继续保持增量趋势,第三产业增长值增速达到30%。，昆区第三产业增长值达到86.2亿元，新增税收1.3亿元。<3>第三产业已成为昆区产业投资新热点。，在昆区固定资产投资中，投入第三产业资金总额为20.79亿元人民币，占昆区固定资产总投资额29％。<4>老式行业发展已成为第三产业迅速发展重要力量。,昆区以包百、王府井百货、鞍山道商业步行街为中心商贸区和以神华国际城为中心商务区，已初见端倪。社会消费品零售总额已达44亿元人民币。社会消费品零售总额实现53.5亿元，同比增长27.4％。<5>龙头公司崛起活跃了市场经济氛围。在昆区“一线两翼”构想中，引进不同规模、不同层次、不同水平、不同经营理念知名公司入驻，进而带动了昆区第三产业整体发展速度。浮现了以北京王府井、华联、国美等境外公司不同经营理念和经营模式市场氛围。神华商务中心、小肥羊餐饮连锁公司等公司同步得到迅速发展。鹿畅达钢材、海德电子城等一批专业市场相继形成，从而活跃了市场经济整体氛围。<6>前期良好都市总体规划框架为第三产业发展创造了基本条件。上个世纪50年代初期包头作为重工业都市功能设计，其畅通路网设计和宽松市政基本设计规划，为昆区第三产业今天发展提供可直接进入便利。资源劣势。<1>经济区域化与行政属地化矛盾明显。在包头市区内，石拐区、九原区、东河区与昆都仑区因距离较远，其间经济联系系数较小。而青山区却与昆都仑区同属一种经济区域范畴，但因归属于两个行政区域，从民族东路至富强南路为界人为切成两个独立区域空间。这使昆区第三产业规划不得不放在全局去设计自身发展空间，给将来规划实行带来一定难度。<2>产业区域构造与行业构造发展不合理。以钢铁大街和阿尔丁大街为骨架、以阿尔丁广场为核心昆区网格式布局，适于人口居住出行和行政属地管理。这种街坊式网格布局模式来源于中华人民共和国唐朝长安，而把它移植到工业型都市包头，已经违背了世界工厂选址惯例（等边三角形中心点），使工厂原料、辅料、半成品、成品运送只能走弧形线，而不能走直线。对于第三产业布局规定扇形区域，显然非常被动。<3>第三产业内部构造与社会化服务体系不协调。昆区第三产业基本上以老式产业为主，有半数公司集中在老式商业、餐饮业、交通运送、邮电通讯业上，新兴行业比例偏小，社会化服务体系尚未成型。昆区是包头市政治、经济中心（详见表一）。作为包头市区中心核心吸引力而存在规模商务活动，却未形成规模化和规范化中央商务中心区。与之相适应物流、金融、会展、科研开发、信息征询、中介机构等社会服务体系，没有形成清晰战略主线。表一：昆区占包头市经济指标比例登记表（）项目国内生产总值工业增长值固定资产投资财政收入社会消费品零售额36.550．119．613．930．1（资料来源：笔者依照包头记录年鉴整顿）<4>昆区第三产业发展缺少完善政策配套方案和开放式都市经营理念。发呈当代服务业，特别是知识密集型产业，对昆区第三产业发展是个长期而艰巨任务。在当前第三产业管理阶层中，高层次服务人才严重短缺，反映在公司功能定位、市场控制力度和公司经营战略上初级现象普遍存在。在机制、资源与管理上，当前第三产业缺少自我造血能力。昆区第三产业规划布局当代理论中心圈层区位模式。<1>理论内涵以德国知名经济区位学家克里斯泰勒（WaltarChristaller）为代表商业区位论学派，主张都市商业活动是按从都市中心向都市四周，以圈层环状向外延伸和扩张。在人口呈三角形自然分布过程中，形成六边形市场商圈，并形成中心圈层扩展三层商业分布带，即核心商圈、重要商圈和边际商圈。<2>理论应用德国克氏理论在全球从1933年后来，得到广泛推广和应用。几乎所有大都市商业消费区，都是大、中、小三层商圈设计形成。北京都市以王府井、西单、前门三点构成了都市核心商圈，以分布在北京三、四环线17个区域商业中心构成了都市重要商圈，以多中心浮现10大居住组团和11个卫星城为核心，构成了都市边际商圈。<3>理论指引商业区位论（克氏理论）对于昆区中央商务中心区功能辐射范畴测定，提供理论蓝本。神华CBD核心商圈在昆区范畴内，重要商圈在包头市域内，边际商圈在中华人民共和国中西部地区。零售引力磁场模式。<1>理论内涵以英国知名都市经济学家斯肯耐尔（G.W.Shinner）为代表零售市场引力磁场学派，主张都市商业中心区对分布在都市不同类型区域消费者，都具备磁场吸引作用，但同步又存在某些离心作用。<2>理论应用英国斯氏理论已经指引世界大型都市以商业为核心第三产业规划活动开展。上海都市商业规划中发现，在大量消费人口涌入南京路和淮海路两大商业中心区同步，徐家汇地区商业规模在日益膨胀。<3>理论指引零售引力磁场论（斯氏理论）对于昆区内市级商业中心区规划设计，既要着手于前商业中心区构造组合，又要着眼于前都市多中心发展趋势。开发昆区南部并形成都市副中心商业区，已势在必行。扇形模式。<1>理论内涵以美国知名都市人口学家郝爱特（H.Hogt）为代表人口呈扇状形态分布扇形学派，主张都市人口当代移动浮现向心与离心倾向，种族性人口定向分布在芝加哥都市已成定局，第三产业经营空间地带从区域向交通线发展。<2>理论应用美国郝氏理论对于具备移民倾向当代都市第三产业构造布局，具备现实指引作用。中华人民共和国都市商业构造布局中，以乡音、乡域、乡情出当前深圳、广州、北京等大都市边沿带上，已形成从都市中心区向一侧定向发展趋势，如北京南城片区，从市中心区前门商业中心区天桥→永定门→沙子口→木樨园→大红门，形成人口密度大，购买力集中、商品集散能力强市场交易带。<3>理论指引扇形理论（郝氏理论）对昆区将来专业市场发展、大物流基地建设和工业产品直销中心规划，具备直接指引意义。星座模式。<1>理论内涵以中华人民共和国知名商业地理学者王希来为代表都市批发商业布局呈星座状规划星座学派，主张都市批发商业布点应针对都市物流变化方向和人流变化规律而拟定。批发商业布局，特别是销地批发商业布局，要选取在都市交通环线与都市放射状路网干线相交最外环带上。此种批发商业物流与都市物流、人流不发生交叉和冲撞，不存在迂回运送和倒流运送。<2>理论应用“星座论”是以都市为拟定恒星，以都市环线为行星轨道，以路网交叉为行星重叠点，构成一整套都市批发商业布局构造网络体系。此理论在1990年新加坡亚太都市经济理论研究论坛上获得大会“东方新布局”学说证书。<3>理论指引“星座论”对昆区第三产业规划中物流规划、工业产品直销中心规划、专业批发市场设计和昆区MaII建设，都具指引作用。昆区第三产业规划目的体系构成与框架1、“金十字”工程战略思考（见图13）。<1>昆区都市区域组团是包头“链球”型都市框架构造“球体”。包头市区都市经济重心图是以旧城区为柄、以连接新旧城区建设路为链、以昆区、青山区共同构成新市区为球体“动态链球”式模型。而昆区则是包头市动态链球体系球体，是包头都市经济发展重心。<2>“金十字”是构造昆区经济战略发展体系骨架。在昆区空间发展地区内，有中华人民共和国十大钢铁联合公司之一包钢，有承担包头市商务中心功能神华CBD，有肩负市级商业中心区功能鞍山道商业中心区，有以鹿畅达钢材市场和小肥羊直销中心为代表知名公司集团。而这些经济坐标点，所有靠以钢铁大街和阿尔丁大街构成十字骨架予以支撑。<3>“金十字”工程是将来昆区发展战略工程。以阿尔丁广场为核心，“金十字”是包钢工业经济组团、鞍山道商业经济组团、神华商务经济组团、青山商业经济组团、沼潭都市副中心经济组团、南部新区物流经济组团、北部旅游经济组团轴心。“金十字”工程是拉动昆区乃至包头经济稳步发展战略方案。2、“扇形”网络构造体系（见图14）。<1>“扇形”网络构导致因。为将来不导致都市第三产业物流与都市生活消费品物流对峙和交叉，昆区大物流体系布局规划应考虑物流基地条件优势，特别以包钢为代表单一大批量物流运动，要借助于都市交通网络体系。<2>“扇形”网络构造诠释。以物流形态为重要流转内容商品移动，集中在昆区西部和南部郊区，一是可以运用交通网络，二是存在可运用都市商业用地，三是共同享用都市可运用资源，四是不发生与都市生活质量提高相矛盾物流行为。3、“生态型”目的发展模式。<1>框架型包头都市规划有益于都市战略发展。包头市区由昆都仑区、青山区、九原区、东河区、石拐区共同构成框架式区域。行政区之间用道路链接、用绿地间隔，是一种人性化抱负模式设计。在行政区之间预留一某些土地闲置，以备都市将来发展。而昆区在将来发展中，都市规划也应积极放闲某些土地，为昆区将来第三产业战略发展创造也许性条件。<2>昆区“生态型”构造布局适应都市人居环境规定。昆区都市绿化覆盖率已达到35.9％，以包钢公园、八一公园、阿尔丁广场、情谊广场为代表都市中心区绿地空间，给都市带来活力，为都市居住者创造了优质生存空间。在将来第三产业规划中以爱惜都市生态环境为标尺，严格保护都市绿色环境。<3>昆区南部新区第三产业开发、运用与发展要解决都市绿肺问题。在昆都仑河两岸规划自己战略模型，是昆区有别于其他行政区资源优势。第三产业规划应从保护都市环境、维持生态平衡和实现都市经济良性循环角度去设计。在南部新区昆河两岸高油房、三家梁（阎、豆、窦）地区，保存土地原貌，给都市将来留下可呼吸生存空间，是昆区第三产业规划方案中必要要阐明一点。第三章昆区第三产业发展详细规划技术阐明规划文献术语阐明商业中心区：是指商业、餐饮业、社会服务业公司高度集中，服务对象为复合层消费群体商品交易