株洲长城国际酒店式公寓营销策划报告

长城国际酒店式公寓营销策划报告二零一四年五月@版权归东莞瑞峰（湖南公司）瑞联置业投资顾问有限公司所有，未经许可，请勿传播赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分市场解析投资模型的建立目录第六部分项目理解价格定位整合推广销售策略及人员安排项目理解酒店式公寓酒店第一反应投资型产品公寓发展商承租能力经营状况地段位置周边配套诚信口碑资金实力回报高低期限设置风险控制物业增值产品认可关注项目理解产品的本质应该是A出售经营权给B，B再将物业租给A，A将物业转租给C，由A向C收取租金，给予B回报；8年强制回购是A将经营权出售给B后，与B约定在满8年时，在B当时购买的价格基础上加价回购该物业的经营权。第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分市场解析投资模型的建立目录第六部分项目理解价格定位整合推广销售策略及人员安排市场解析相关法规商业环境类似产品投资意向普调现行法律对“返租”“回报”“无产权”等相关的法律法规条文的规定；本案产品的两大特色是“高回报”“增值回购”本案产品分析：无产权、出售经营权、返租、强制性回购、等特点，如何突出亮点及规避风险，需要法律法规条文的支持。

出售经营权的合法性：本产品是商铺，而不是企业，不存在经营权转让的说法。应该是商铺承租权或者商铺使用权的长期租赁关系。所以本案销售模式应该为法律上租赁多少年承租权或者商铺使用权。返租：目前，尚无法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售管理办法》。经营性的售后返租，是指开发商将房产销售给买受人，再向买受人承租或代为出租的行为。市场解析相关法规商业环境类似产品投资意向普调中心广场商圈芦淞商圈响石广场商圈长江广场商圈红旗商圈主营项目以株洲百货大楼为中心，由王府井百货、平和堂、家润多超市等组成，以综合生活服务为主。以芦淞市场为中心、由南大门市场、金都等服装、布匹、鞋类市场组成，株洲服装产业为主。以铜锣湾购物广场为中心，文化休闲购物中心以长江广场为中心的新兴商业娱乐圈以株洲百货大楼、东都步步高为中心，以居家购物、生活服务、休闲购物类为主优势知名度最高、入驻品牌最大商业网点最密集、规模最大、集客能力最强、发展最成熟、辐射能力最广响石商圈距离长沙最近，是长株潭一体化的前沿周边汇聚行政机关、金融机构以及众多的高尚社区，配套设施相当完善品牌商家入驻本土区域，将红旗广场附近的居民全面辐射主要客群株洲本地居民株洲本地甚至省内外服饰批发商目前大多为石峰区的居民株洲大部分高档住宅居民、在河西行政区域工作的职工红旗广场附近及部分三三一客户市场解析相关法规商业环境类似产品投资意向普调如上表所示：将株洲商业基本可分为5大商圈，其中长江广场商圈、红旗广场商圈、响石广场商圈均因小区域内生活、休闲配套而逐步形成的；中心商圈和芦淞商圈实际上是一体的，要说界限也只有车站路对批发与零售做了个划分，中心商圈辐射整个株洲本土客群，芦淞商圈辐射的是本土及周边省市（集中了株洲80%以上的流动人口）；酒店业客源商务环境流动人口交通便利性市场解析相关法规商业环境类似产品投资意向普调株洲市场近两年所售酒店式公寓情况说明：楼盘名开发商地段位置酒店方售价开盘时间回报形式樱花地带丰源房地产公司株洲市石峰区建设北路64号天伦国际酒店均价45002012年先租后售，年平均回报大概8%华晨国际华晨房地产公司庐山路与珠江南路交汇处四季天伦酒店5100-59002014年先租后售，年平均回报大概8%（同属一家酒店）凯旋名门宏侨房地产公司人民路与芦淞大桥交汇处暂未确定均价53002013年年回报8%，两年回报直接冲抵房款爱丁堡城投房地产公司荷塘区红旗南路198号暂未确定均价62002014年，现在售返租15年，年回报8%，头两年可冲抵房款丰园广信房地产公司株洲市石宋西路1168号暂未确定均价6800-70002014年，在售租酒店三年一签合同，每月租金1500银天国际华兴房地产公司天元区天台路与黄河路交界处公寓产权式酒店均价12000元/m22012年9月每月返租60元/m2，租金每三年递增5%爱丁堡5月17日开盘，120套房源，当天去化100套，打出4万做房东，最高年均自由资产回报率达26%市场解析相关法规商业环境类似产品投资意向普调投资意向普调：调查人群：事业单位、芦淞市场群经营户、高端小区业主、随机抽调过来人流取样数量：300份有效问卷：287份(可多选)选择投资物业者占比遥遥领先占到36%承受投资额过30万总占比相加才占到12%小结：酒店式公寓因其投资额度较小，一般都有较稳定回报，市场上一直处于热捧状态，但一般情况下都能选择按揭贷款的付款方式，所以我们在设计产品的投资结构时一定要把握好投资额度第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分市场解析投资模型的建立目录第六部分项目理解价格定位整合推广销售策略及人员安排投资模型投资品类对比长城酒店式公寓投资模型支撑点投资品类投资额度投资周期盈利模式利润一周期后所得定期存款30万8年利息：定期1年，按四大行存款利率3.25%，定期5年利率4.75%按最高5年存款利率计8年利息为114000元414000元银行理财产品30万8年年回报：按年给予回报，商业银行发行回报较高，年回报达到6%8年，每年回报按6%计，总回报为144000元444000元小户型公寓30万8年租金+增值：剔除装修3万，27万购得一公寓，月租金收入一般在900—1100之间；物业年增值5%8年租金收入为：94800元；物业增值：78000元，合计172800元472800元投资模型投资品类对比长城酒店式公寓投资模型支撑点经营权回租，8年强制回购，投资30万一间锦江之星“返租式酒店公寓，创新盈利模式8年所得=投资额度【0.8+（1+0.03）8】以投资30万为例，8年所得就是572040元详解：平均每年8%的租金回报，外加3%物业增值8年所得，租金回报为192000元8年后物业强制回购，回购价按最初购买价每年增值3%计算，即8后回购价为380040元合计十年所得572040元，财富增值近1倍，比投资其他小户型公寓多出10万元！投资模型投资品类对比长城酒店式公寓投资模型支撑点8年租金分红回报从第1年到第8年分别为6%、7%、7.5%、8%、8%、8.5%、9%、10%3年后由客户决定，即可开始回购，未满8年回购者租金分红回报按以上比例支付，但不计算前3年物业增值，即刚满3年回购则回购价为初始购买价，满5年回购则回购价较初始价增值两个3%回租租金回报细则投资模型投资品类对比长城酒店式公寓投资模型支撑点与公司相关联或旗下私募基金公司，以纯粹的投资产品来包装！其他可供参考的投资产品形式在销售的过程中为了尽可能规避法律风险，我们建议就以认购经营权的模式，在认购经营权的同时与客户签订回购协议和回租协议投资模型投资品类对比长城酒店式公寓投资模型回报支撑点何以支撑如此高回报？投资模型投资品类对比长城酒店式公寓投资模型回报支撑点我们来计算一下锦江之星的盈利能力：锦江之星在长沙南湖路的酒店的住房卖价由150到210，年平均单日开房率为98%，即一间房一个月的开房所得最低为150*30*98%=4410元，除去人员、运营成本及其他配套约1100元，盈利为3310元，房间面积约为30㎡，细分下来最高可承受租金为110元/㎡/月，单间房10年的盈利能达到397200元。投资模型投资品类对比长城酒店式公寓投资模型回报支撑点锦江之星株洲酒店签约15年，即将开业株洲店共计面积为3675㎡，有近200㎡的高端茶餐会所，116间客房，因其所处的地理位置要远好于长沙店，我们按如下方式估算：平均住房售价：180元/间开房率：98%月开房销售所得为613872元平均到每平方盈利为176.65元/㎡/月按单间房计算8年盈利为：35㎡*176.65*0.75（减成本）*12月*8年=445158元而我们8年共计返租金回报是19.2万第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分市场解析投资模型的建立目录第六部分项目理解价格定位整合推广销售策略及人员安排价格定位定价原则基本数据支撑商业的定价基于对产品认识，区别于以往任何一个返租式酒店公寓，所以我们在定价的原则有三点：1、价格不宜过高，在市场上不能竖标杆；2、单间总价尽可能控制在30万以内3、定价要与后期返租成本相挂钩，结合酒店租金，按照市场给予回报的基数点来大致估算范围；4、定价要与物业增值的基数相挂钩，基于我们是无产权销售，越发要考虑回购时的物业增值。酒店式公寓价格定位原则：价格定位定价原则基本数据支撑商业的定价以此原则，建议酒店式公寓分红权销售价格区间在8000—9000元/㎡参考数据：项目名称长城国际华晨国际丰园爱丁堡樱花地带项目参考权重

45%25%15%5%

PXPaPdPfPb项目比重

5800680050004500区位20%98767升值潜力8%97887交通15%88878酒店品牌8%88667商业环境8%97887发展商品牌8%67876回报比15%98887酒店配套8%78876商业管理5%88876停车位5%78866合格定位定价原则基本数据支撑商业的定价因地段的稀缺性，建议发展商一楼纯商业物业长期持有，营销环节上做两种考虑：一、先行招商，需考虑品牌审核，选择承受租金能力较强的资源，再行考虑是卖经营权或是产权；二、直接卖10年经营权，区域内临街商铺的租金范围大都在400—600之间，根据租金的反推，建议10年经营权售价在50000—60000元/㎡一楼街铺价格定位：第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分市场解析投资模型的建立目录第六部分项目理解价格定位整合推广销售策略及人员安排一个关于规划理财的故事您来续写故事的结局张女士，

32岁，某私营企业中层干部，其夫何先生是一名中学教师，有一个4岁的女儿，家庭年收入12万元，年终奖约2.4万元，居住在株洲。

目前有一套80平方米的按揭住房贷款10.5万元（贷款年限10年），每月支付1130元，已付5年，住房目前价值45万元。另有学校分配住房一套，50平方米，现出租，年租金8000元。

目前有存款30万元。

平时家庭开支（含房屋按揭）4500元，个人开支1500元。张先生单位有养老保险、住房公积金，无商业保险；冯女士有养老保险，另购有重大疾病商业保险7万元（保额），年缴费2700元；女儿有重大疾病保险5万元（保额），年缴费1500元。

理财目标：

为孩子准备一份教育基金，时间至大学毕业；

增强家庭的保险，特别是张先生的保险（5万元）；

计划在五到八年内换一套120平方米的房子，计划首付大概40万元；

为女儿准备一笔资金，作为其进入社会后的创业基金，预计其大学毕业时24岁，资金额度为5万元；计划将现有小车置换新车差价8万元40万5万5万8万+++=58万按照目前存款30万，年收中大部分用来支出，如何实现这一计划？整合推广推广调性媒体策略炒作性营销产品推介活动目标客群第一圈层第二圈层第三圈层核心客户重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户客户描述：有了余钱一般只存银行，很少接触投资产品，一般在50—60之间，需要为退休后或子女未来继承打算关注要素：资金安全、回报高低购买目的：提高自身保障客户描述：有较雄厚的资金实力，一般现在在经商，对现金流比较看重，通知也有购买物业的打算关注要素：风险抗性购买目的：财富保值客户描述：年龄在30—50岁以上，有投资概念，善于通过理财使得财富增值，一般投了部分基金、银行理财产品关注要素：回报比购买目的：财富增值，规划理财整合推广推广调性媒体策略炒作性营销产品推介活动目标客群我们将客户分为三个圈层，锁定的途径有哪些？第一圈层：通过基金公司、信托投资公司、银行理财中心等投资途径第二圈层：通过对芦淞商圈、中心商圈等几大商圈行销扫街锁定第三圈层：通过纯粹的广告面覆盖、吸引，主动上访整合推广推广调性媒体策略炒作性营销产品推介活动目标客群锦江之星酒店上市品牌盈利能力长城酒店式公寓回报市中心仅有地段风险控制后续商场开发溢价回购核心竞争力整合推广推广调性媒体策略炒作性营销产品推介活动目标客群由事件营销、话题传播引起市场的关注：我们一直在思索！由“锦江之星开业”事件做引申，联合酒店方全城设点派发VIP联动卡凭卡享受酒店开房优惠、认购长城物业优惠、商场开业后购物优惠；以“六一”或支灾为切入点，每办一张卡我司就代卡片持有人为灾区或贫困儿童捐赠5元由“张女士、何先生”规划理财故事，由人内心对于未来生活的预期与我司产品回报相结合，形成话题传播…….整合推广推广调性媒体策略炒作性营销产品推介活动目标客群媒介传播示意为减少试错成本，在前期了解市场和客户需求后我们在进一步制定媒体投放方案！整合推广推广调性媒体策略炒作性营销产品推介活动目标客群主题一锦江国际集团是中国规模最大的综合性旅游企业集团之一。集团以酒店、餐饮服务、旅游客运业为核心产业，并设有酒店、旅游、客运物流、地产、实业、金融六个事业部。注册资本20亿元，总资产170亿元。“锦江”商标为中国驰名商标、“上海最具影响力服务商标”，列2007年“中国500最具价值品牌排行榜”第53位、上海地区第5位。锦江之星—亚洲第一酒店集团整合推广推广调性媒介传播炒作性营销产品推介活动目标客群主题二截止2008年12月底，锦江国际集团投资和管理465家酒店，客房总数超8万间（套），分布于全国31个省（直辖市、自治区）的120个城市。在全球酒店集团300强中排名第17位，列亚洲第一位，获“中国最具影响力本土酒店集团”称号！锦江之星—单间房8年盈利可达45万整合推广推广调性媒介传播炒作性营销产品推介活动目标客群主题三截止2008年12月底，锦江国际集团投资和管理465家酒店，客房总数超8万间（套），分布于全国31个省（直辖市、自治区）的120个城市。在全球酒店集团300强中排名第17位，列亚洲第一位，获“中国最具影响力本土酒店集团”称号！锦江之星酒店公寓—三年起溢价回购

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