如何建立房地产金融的风险转移与共担体系样本

如何建立房地产金融风险转移与共担体系摘要：当前，国内房地产金融还处在初级阶段，房地产市场融资状况不容乐观，对银行信贷资金依赖限度很高，银行资金在房地产行业集中度也很高，房地产市场风险过于集中在银行部门。本文一方面简介了当前国内房地产市场融资状况；然后分析了上述融资状况形成特定因素及经济环境；最后提出应通过创新金融产品，建立多层次房地产金融市场，形成多元化融资体系，建立一种转移风险、分散风险机制，来解决国内住房金融存在问题。一、国内房地产金融概况（一）房地产对银行信贷资金依赖性很强众所周知，房地产业是资金密集型行业，当前国内房地产融资方式重要是银行贷款。近年来，银行信贷资金支持在一定限度上减轻了房地产公司运营压力，极大地增进了房地产业发展。从房地产贷款余额来看，1998年房地产贷款只有3106.23亿元，底达到26306.3亿元，6年间年均增长42.8%。其中，1998年房地产开发贷款只有2680.1亿元，到达到7810.9亿元，年均增长20%；1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元，增长到16002.3亿元，年均增长83.0%。毋庸置疑，房地产贷款罕见、高速增长有力地支持了房地产市场发展，见图1：图1：房地产贷款、投资增长率

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数据来源：国家记录局国内房地产开发商自有资金较少，负债率普遍偏高。据国家记录局关于数据，房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源43.1%；第二大资金来源是房地产开发公司自筹资金，为5207.6亿元，占所有资金来源30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，占资金来源18.4%。从表面看，银行贷款所占比重并不高，但事实上，房地产开发公司自筹资金重要由商品房销售收入转变而来，大某些来自购房者银行按揭贷款。如按平均七成按揭计算，公司自筹资金中有大概70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%资金来自银行贷款，因而，房地产开发资金中使用银行贷款比重在55%以上，如图2所示。SOHO中华人民共和国董事长潘石屹称，按揭贷款对整个建房过程支撑逐年加重，当前必定已超过50%。如果将开发商以“假按揭”套取银行信贷资金状况考虑在内，该比重还要高多。现实中，尽管很难获得精确数据，但据预计，国内房地产开发商通过各种渠道获得银行资金占其资产比率在70%以上。图2：1997－房地产开发公司资金来源构成单位：亿元、%

数据来源：依照国家记录局有关数据计算（二）银行信贷资金在房地产行业集中度很高房地产贷款占金融机构人民币贷款比重，可以用来衡量银行信贷资金在房地产行业集中度。1998年终房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额3.6%，究竟这一比例提高到14.8%。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中比重呈上升趋势，从30%左右，预测会上升到40%或更高。全国性商业银行贷款行业投向占比状况也可以充分地反映这一趋势，见图3。并且，房地产贷款占金融机构中长期贷款份额逐渐增长：3月末，这一份额为27.2%，6月底达到32.1%，底为34.3%，3月底上升到了34.5%。图3：全国性商业银行贷款行业投向占比

单位：%数据来源：依照中华人民共和国工商银行年报，中华人民共和国银行招股阐明书，中华人民共和国建设银行、交通银行、华夏银行、深圳发展银行、招商银行、浦东发展银行、民生银行年报发布有关数据计算二、形成因素及风险在国内以银行信贷为主住房金融体系中，商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑公司流动性贷款和土地储备贷款等各种形式信贷资金，基本形成了“银行贷款建房，银行贷款购房”发展模式。并且，市场深度仅限于一级市场，房地产市场运营中各个环节市场风险和融资信用风险集中于商业银行。如果经济环境发生变化、房地产业浮现过热，房地产价格浮现周期性波动、调节，就会影响房地产公司资金链条、赚钱水平，借款人还款能力，抵押物价值等，进而影响银行信贷资产质量，还也许会影响到金融机构稳定性。显然，这不符合利益与风险对等原则，不符合商业银行安全性经营规定。追本溯源，上述高风险融资状况形成有一定历史因素和特定环境。（一）消费需求是国内经济发展基本立足点，住房消费是国内城乡居民本轮消费构造升级中最大热点发展消费信贷是扩大国内需求有效办法。国内个人住房按揭贷款随着住房制度改革深化而产生，在扩大内需经济环境下得以迅猛发展。1997年以来，该业务占个人消费贷款比重始终在75%—97%之间，对拉动国内需求，推动国民经济发展起到了积极作用。几年间，国内个人住房按揭贷款业务始终保持迅速增长，得到长足发展，并初见规模。据人行货币政策执行报告，底国内居民个人住房按揭贷款占GDP比例为11.7%。但与西方发达国家相比依然偏小，尚有较大发展空间。欧盟国家居民按揭贷款占GDP比率平均达到了39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。对于国内来说，尽管受税收制度、消费习惯、收入增长等因素影响，该指标会低于上述发达国家，但国内居民个人住房贷款增长潜力巨大是勿庸置疑。（二）发展个人住房按揭贷款业务可以改进商业银行信贷资产构造，减轻流动性过剩压力在发达国家商业银行，个人信贷业务已有较长历史，其利润贡献度并不亚于机构信贷业务。据欧元区未合并报表数据显示，家庭信贷占到了银行贷款组合30%，并且该业务增长是1999年后银行贷款增长重要动力。在国内，始终以来，着力于解决机构融资问题是商业银行工作重点，形成了“重机构轻个人”经营理念。随着金融改革进一步，银行间竞争日益加剧，为改进信贷资产构造，各银行开始注重个人金融业务，将其作为利润增长点。在商业银行看来，对个人贷款安全性要远远高于对公客户贷款，个人按揭贷款属于优质资产，对该业务竞争非常激烈。而房地产商往往规定只有提供开发贷款银行才干提供按揭贷款。因而，在风险管理尚不能形成硬约束状况下，银行选取参加房地产从开发到销售各种环节。此外，由于对将来预期不拟定及投资渠道缺少，国内储蓄率始终居高不下，在当前阶段商业银行面临巨大流动性过剩压力。利差收入是银行利润重要来源，利息成本增长使得银行有较强放贷冲动。由于行业竞争激烈、利润率低，近年来投向制造业等行业相称多信贷资金形成了巨额不良贷款，而在房地产行业高速发展背景下，房地产公司获利颇丰，商业银行必然有进入极大诱惑和动力。并且房地产贷款违约率相对较低，有房产抵押作为最后还款来源，商业银行有明显倾向性。（三）商业银行发展住房信贷积极性来自于对于房地产市场乐观预期近几年，由于处在经济景气上升时期，国内房地产市场持续高速增长，商品住宅销售价格迅速上涨，见图4。北京、上海、深圳等大都市住宅价格增速更为突出。在国家调控政策作用下，某些地区房地产价格有一定回落，但整体增长趋势明显。并且，受消费构造升级、都市化、土地供应价格上升、人民币升值预期等各种因素综合影响，不但某些沿海地区都市，某些内陆中小都市房地产价格涨幅也较大。12月，高于全国房地产平均涨幅都市中就有为数不少内陆中小都市，见图5。图4：全国商品住宅销售价格走势图

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数据来源：1997-《中华人民共和国记录年鉴》图5：12月房地产增幅高于全国平均水平都市

单位：%数据来源：国家发展和改革委员会网站当前房地产贷款是商业银行赚钱重要增长点。商业银行对房地产市场盲目乐观，容易产生急功近利倾向，多将扩大市场份额和赚钱作为首要考虑因素。在经济景气上升阶段、房地产市场价格持续走高，只要项目不太差，销售就不成问题，隐含潜在风险被掩盖。并且房地产贷款多为长期贷款，风险暴露期较长，普通在4—8年后才会开始显露。因而，尽管银行都加大了对资产质量考核和惩罚力度，但在当前业务考核体制下，有关业务人员更倾向于完毕当期上级下达贷款任务。由于谁最能满足开发商规定，谁市场份额就迅速增长，因而银行在操作中存在某些不理性、不规范问题，例如放宽审查原则、违背业务规程等，不也许做到积极控制当前尚为优质贷款房地产开发和个人住房消费信贷。甚至在与央行和银监会博弈中，商业银行和开发公司会默契地达到潜规则，想办法规避有关规定，从而影响了有关调控政策严格执行与贯彻，导致了更大隐患和风险。总体来看，当前四大国有商业银行房地产贷款质量较好。末除农行不良贷款率相对偏高以外，其她三大行不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总不良贷款率4.6%。个人购房贷款资产质量明显高于开发商贷款，不良率只有1.5%，开发商贷款不良率达到了10.5%。但是，正如上文所述，该业务风险暴露期较长，国内银行开展房地产贷款业务时间还很短，所积累数据尚局限性以看出中长期水平，并且，尚未通过经济周期变动考验。普通来讲，银行信贷与经济增长之间存在着紧密正有关关系，商业银行信贷会浮现超前循环。在经济上升阶段，银行减少信贷原则，大力开展业务，资产不良率较低；但当经济周期逆转时候，不良资产率大幅增长。已有实证研究表白，当前信贷增长与四年后可疑资产比率上升间存在着明显正有关关系。随着经济周期性发展，房地产市场周期性波动也不可避免。此外，国内经济存在较严重构造性问题，已经进入了大规模产业构造调节时期，这加大了居民收入波动性和不稳定性，一旦收入状况变化或者房产价格下跌，借款人违约概率将大大增长，虽然完善个人征信系统也无济于事。国内房地产对银行信贷高度依赖，将成倍数地增长房地产波动对银行资产质量影响。商业银行并不应对个人住房贷款盲目乐观，要吸取日本房地产泡沫教训。三、建立风险共担住房金融体系当前，国内住房金融还处在市场发展、哺育、开拓初级阶段，金融体系是“蓄水池”式，由商业银行贯穿整条业务链，大某些风险沉淀在银行部门。住房信贷产品普通具备周期长、信用风险高、管理难度大等特性，如果只有住房抵押贷款一级市场，没有相应二级市场，外部金融市场就不能提供相应风险分散和共担工具和产品。商业银行发放住房抵押贷款后，在十几年、二十几年、甚至长达三十年贷款存续期间必要被动地持有。一方面，房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，使得房地产投资市场风险和融资信用风险集中于商业银行，另一方面，银行无法通过相应金融市场和产品对风险进行转移，信贷资金流动性、银行系统稳定性都受到极大威胁。其实，与国外银行相比，国内房地产贷款在银行信贷资产中所占比重并不算高。以美国为例，20世纪80年代以来，房地产贷款在美国商业银行信贷资产中所占比重始终不断上升，，房地产贷款在前十大银行信贷资产中所占比重为20%强；第101到1000家银行房地产信贷占其信贷资产比重更是高达近40%。尽管如此，美国银行面临风险却大大低于国内银行。这是由于依赖于丰富金融衍生品和完善金融市场，银行直接持有住房抵押贷款余额并不高，金融市场深度和流动性改进对银行所承担风险进行了有效分散。因而，房地产投融资多元化，将在一定限度上化解房地产业给银行业所带来风险，分散银行信贷风险，同步也为金融机构金融产品创新带来了机遇。要解决国内住房金融存在问题，不能只依赖于某一类金融产品或金融机构，应当创新金融产品，建立多层次房地产金融市场，形成多元化融资体系，建立一种转移风险、分散风险机制。（一）拓宽房地产开发融资渠道房地产公司融资方式有两种：一是内部融资，即开发公司运用公司自有资金来支持项目开发。内部融资不需要对外提供公司财务报表等资料，约束、限制条件少于外部融资，是重要融资方式。内部融资重要涉及自有资金和预收购房定金或购房款。二是外部融资，涉及银行贷款、上市融资、信托融资、债券融资等方式。房地产是资金密集行业，房地产公司单纯依托内部融资不能满足资金需求，更多资金是通过外部融资获得。开拓新融资渠道，可以减少房地产公司对银行依赖，并且能提高公司运营能力，有助于房地产业健康持续发展。1、上市股权融资在国内，对于房地产公司来说，上市股权融资是以较低资金成本获得融资重要渠道，万科、天鸿、万达等上市公司就是例证。通过资我市场融资或再融资，房地产公司和股市投资者共同承担了相应风险，可化解各种宏观调控政策带来不利影响，缓和资金需求方面压力。但是，由于当前国内房地产公司大多规模较小、运作不规范、财务记录不透明，较难达到上市公司规定，在短期内还难以实现。随着房地产市场规范发展，在市场优胜劣汰竞争中，会有越来越多房地产公司达到上市规定，并选取上市融资作为获得资金重要途径。2、房地产信托投资基金（REIT）房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrust）普通被定义为一种管理房地产或房地产有关资产组合公司。其基本类型有资产信托（EquityREIT）、抵押信托（MortgageREIT）和混合信托（Hybrid

REIT）三种，其中资产信托占有重要份额，本文所说REIT是指资产信托。REIT设计创造性地满足了市场各方不同需求。对于房地产开发公司而言，房地产信托投资基金是一种融资方式，能为房地产公司发展提供重要资金支持。对于投资者而言，它将房地产这种投资额巨大而流动性较低产品转化为高流动性和具备相对稳定可预测收入金融工具，同步还可提供其她上市资产无法享有税收优惠政策和税务透明度。并且，尽管房地产行业相对来说是一种受经济周期影响严重产业，由于REIT所涉及是以房地产租金为持续钞票流入资产构造，波动性较低，收益较为稳定。这一融资方式为普通投资者提供了共享房地产开发与经营收益机会，有助于资金流动，实现资源合理配备。同步可以将房地产市场与资我市场联系起来，信托公司、信托投资人与房地产公司共同承担了项目风险。作为世界上第一种发展REIT市场国家，美国通过近年运作，从1971年34个REIT、共15亿美元市值，到197个REIT、共3307亿美元市值，REIT已处在一种相对稳定期期，对推动房地产业发展起到了重要作用。客观来讲，想要建立一种成功REIT市场，中华人民共和国还需要某些不可或缺重要条件，例如，有关法律完善、房地产业透明度、税收及会计准则改进等。但正如雷曼兄弟公司亚洲房地产部总裁PeterKim所说，中华人民共和国绝对是将来REIT发行潜力最大市场，REIT崛起对于中华人民共和国房地产业和资我市场来说都将是自然发展过程，由于这两个领域在将来十年中将会逐渐结合。3、债券融资房地产公司可以通过发行公开上市公司债券这一形式获得外部融资。投资者通过投资该类债券参加进来，与开发公司分享房地产市场收益与风险。公开上市公司债券有较好流动性，以便投资者进入与退出。当前国内对公司发行债券限制条件诸多，门槛还比较高。随着金融市场完善，债券融资也将成为国内房地产公司重要外部融资方式之一。（二）完善房地产金融市场服务体系纵观各国，可以发现众多专业机构通过提供专业化服务，在房地产金融中发挥了重要作用。国内香港地区银行住房按揭贷款市场发展就得益于香港构造完整、功能齐全中介机构，得益于中介机构特有自主性与责任性、公平性与公开性、以及高度专业与敬业精神，如律师事务所、资产评估事务所、担保公司、保险公司、评级机构等。上述专业机构不但增进了房地产金融市场发展和深化，客观上还能为银行分散某些风险，例如，住房抵押贷款一级市场上保险和担保制度，就是由专业机构为符合原则抵押贷款提供全额或某些保险和担保服务。1、担保服务担保公司对住房贷款提供担保服务，承担连带责任，一方面，可以减少贷款人风险，另一方面，提高了借款人信用水平，有助于实现即期消费。并且，与银行相比，住房抵押贷款担保公司具备对住房处置、变现优势，能从专业角度，对抵押物房地产风险作出预测和防范。由于有借款人提供抵押反担保存在，担保公司一旦履行保证责任，可以协助抵押人重新购买或承租与其能力相称住房，从而得以处分抵押物，弥补损失。国内当前已经开展贷款担保业务品种有住房公积金贷款担保，可在此基本上积极拓展，丰富业务品种。还要通过行业协会等机构进行严格管理，保证担保公司资金实力和专业水平。2、保险服务普通来说，个人住房贷款保险重要分为三类：一是抵押住房财产保险，重要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损风险；二是贷款者信用人寿保险，重要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡状况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，当投保人由于失业等商定因素无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同步行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。上述保险产品可以有效地分担银行所承担风险。当前国内保险公司推出住房贷款保险产品只有抵押住房财产保险。由于各银行对个人住房按揭贷款业务竞争激烈，先后有多家银行宣布取消借款人必要购买该类保险规定，这反映了国内商业银行风险意识不够，急功近利。从长远来看，应加大研发合理保险产品力度，充分发挥住房贷款保险产品风险分担职能。（三）发展房地产抵押贷款二级市场住房抵押贷款二级市场，是指已经发放住房抵押贷款交易和流通市场，是解决自身业务需求，实现资产退出有效手段，也是银行调节信贷资产构造，实现各金融机构之间优势互补可行方式，符合新巴塞尔合同对银行风险管理基本规定。在二级市场，通过间接投资住房抵押贷款，资我市场资金得以进入信贷市场，打破了信贷市场和资我市场阻隔。并且，引入更