房地产开发流程及实施细则样本

地产管理制度——房地产开发流程及实行细则目录TOC\o"1-3"\h\z一、目 1二、范畴 1三、地产管理 21、项目发展管理 21.1地产投资管理 21.2征地管理 31.3项目实行前管理 31.4市场调查管理 52、营销管理 52.1营销策划管理 52.2销售管理 62.3销售人员守则 72.4销售合同管理 83、资料文献管理 83.1人员安排 83.2文献收发基本规定 83.3资料文献保管规定 83.4资料查询 9一、目1、规范公司地产发展项目管理，实行目的管理，减少投资风险，提高经济效益和社会效益。2、规范地产部与公司其他部门工作职责范畴，使之分工明确、关系协调、合伙密切，达到提高工作效率目。二、范围合用于广州市××房地产开发有限公司地产项目投资、规划设计、寻常设计管理和物业销售管理。三、地产管理1、项目发展管理地产项目投资具备资金密度大、风险高特点。地产项目定案之前，须在详细调查和研究基本上，做好周密可行性分析，逐级报请公司领导审定，积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段经营管理，力求减少风险，获得较好收益。1.1地产投资管理地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四环节进行。A、地产发展项目立项⑴地产部或公司其她人员接触土地项目后，指定地产部专人与土地简介人联系，查询项目状况，并做初步调查，对所得信息归纳整顿归档。⑵对接触到项目，依照初步调查及关于资料先做简要经济测算，向部门经理报告后，进行部门内某些析讨论，把有价值项目报送公司总经理和主管地产副总经理审批。B、地产项目投资论证经公司总经理、主管地产副总经理审定后，地产部组织力量对有发展潜力项目进行详细调查。调查内容如下：⑴项目产权及关于法律文献（涉及《建设用地规划允许证》、《建设用地告知书》、《红线图》、《征地允许证》、《规划设计要点》、《国有土地出让金合同》、转让公司股权状况、地块有无抵押等关于资料）。⑵现场状况（既有土地使用状况、交接状况、拆迁量、拆迁合同、七通一平状况等）。⑶项目周边状况（周边环境、交通状况、市政配套现状及规划状况、区域发展远景等）。⑷项目所在区域内物业状况（涉及用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用状况、建筑原则、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等）。⑸项目所在区域内我公司接触过或有理解其她地块可比资料。⑹合营/转让单位资讯实力报告（财力、人力、经营操作等状况）及简介人状况。⑺合营/转让单位盼望规定。C、地产投资项目报批在上述调查基本上，由地产部牵头，财务部、工程部联合撰写项目可行性报告，逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。D、地产投资项目签约项目一经总经理批准后，由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同关于事宜，同步委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等关于法律文献，报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。E、项目正式签约后应建立完整项目档案。F、由地产部牵头，财务部、工程部协助拟定详细发展筹划，进入项目发展阶段。1.2征地管理在做好项目投资决策基本上，地产部指定专人负责办理项目征地手续。征地程序如下：A、与地方洽商关于征地补偿及关于工作等事宜。B、办理《建设用地规划允许证》和《建设用地告知书》。C、申请《规划设计要点》。D、办理拆迁关于手续。E、向区和市国土局办理用地结案手续。F、向市房地局办理土地估价，签定《土地出让合同》。G、向市房地局办理《建设用地批准书》。1.3项目实行前管理项目实行前期阶段分为项目规划设计、项目报建两某些。A、项目规划设计管理规划设计是项目实行阶段首要工作，建设工程技术与否先进，经济上与否合理，设计将起着决定性作用，设计文献则是安排建设筹划和组织施工重要根据。⑴设计单位选定，普通通过招标来拟定。⑵项目规划设计招标与评比：①依照公司发展筹划，由地产部编写设计任务书及设计招标文献，报公司总经理和主管副总经理审批。②地产部拟定适当设计公司参加设计方案招投标。③召开设计方案评审会，选中方案及设计单位，经公司总经理及主管副总经理审批。⑶项目规划设计方案拟定①地产部就入选方案征求各方面意见，指引设计公司修改方案，直至符合公司对该项目发展设想，并通过政府关于部门审批。②督促设计单位按发展筹划完毕扩初方案及施工图设计，直至获得政府规划部门及其他专业部门批准。③地产部经理需全面理解项目特性、规划局批复设计要点，分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段，召集关于部门及专家对图纸进行详细会审，会审纪要报总经理和主管副总。④按照发展筹划，对设计进行必要修改，重大修改须经主管副总及总经理审批，所有修改告知单需由修改人、审核人联名订立。⑤上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段设计深度均应按建设部颁布《建筑工程设计文献编制深度规定》执行，并严格遵守国家关于设计规范及《广州市都市规划条例》与《广州市都市规划条例实行细则》等关于文献。⑷内外装修与设备选型依照公司制定项目发展筹划，从使用功能及建筑美观角度，参加内外装饰材料及关于设备选取。①装修原则制定。地产部编制项目装修原则应报公司总经理及主管副总批准。②装修材料及设备配备选用。在保证质量与装修效果前提下，一方面考虑选用国产与合资产品，不能满足规定期再选用进口产品，并做到货比三家，重要装饰材料选用、变更必要报主管副总审定后方能生效。⑸样板房设计、施工管理通过样板房设计、施工管理，为此后大面积项目开展，提供必要保证，减少不必要挥霍，应遵循下列准则：①地产部依照售楼对象需求编制装修原则，报公司总经理及主管副总经理审批。②联系有实力装修公司参加室内设计投标，在拟定设计中标单位后，完毕室内装修施工图设计。③在样板房施工过程中进行全面跟踪。土建施工期间，样板房施工管理由地盘负责，地产部拟定所有装修原则、材料及颜色等。④会同工程部对样板房造价进行结算。⑤样板房验收应由工程部牵头，地产部、物资部、地盘参加，以上部门联合发出整治意见供地盘参照。B、项目报建管理在做好项目投资决策、规划设计基本上，地产部指定专人负责办理项目报建手续。报建程序如下：⑴向市、区计委办理投资筹划任务书、项目筹划及转正手续，获得省、市委对拟建项目批文。⑵办理《建设用地规划允许证》。⑶申请规划设计要点。⑷送审总平面方案。⑸送审四图一书（道路、管线、绿化、竖直图和规划阐明书）。⑹送审单体建筑设计方案。⑺送审初步设计方案。⑻各专业部门报建（涉及市政、消防、人防、卫生防疫、交通、供电、供水、煤气、电话、电视、民航、文物等）。⑼施工图报建。⑽办理市政配套设施费、档案合同、报建费。⑾办理《建设工程报建审核书》。⑿办理《放线册》、《余泥排放证》。⒀办理《建设工程规划允许证》。1.4市场调查管理A、地产部应成立市场调研小组，多渠道、广泛地收集关于房地产市场信息，特别是广州市。在科学记录基本上，精确分析广州市房地产市场行情、消费取向，建立地产信息数据库，为项目可行性研究、发展策划、发展筹划及销售策划提供信息支持。B、市场调研重要方式及内容通过各种调研方式，对房地产市场进行寻常调查，如土地批租量、房地产市场中各类物业存量、空置率等，并对已调查项目进行跟踪对比研究。⑴收集大众传播媒介各种房地产市场信息。调研小组每日翻阅《广州日报》、《羊城晚报》、《南方日报》、《南方都市报》等报刊、杂志以及其她大众传媒上广告及地产专版，收集涉及各楼盘租赁信息、专项房地产评论、关于政策法规在内房地产信息，以及对房地产市场有影响各类记录数据。⑵采用上门实地调查或参加展销会形式。每周至少有一天外出收集广州市房地产市场第一手资料。积极参加房地产展销会，力求全面理解楼盘信息，涉及楼宇类型、位置、高度、面积、户型及比例、设备及装修原则、入伙时间、租售价格、付款方式、发展商/投资商、预售时间、租售状况等，并对该物业做出综合评价。⑶对于特定任务进行专项调查研究或针对某一物业进行专门调查研究。C、市场调研信息解决⑴对于接触过每一种地块项目要做详细记录，并整顿归档，建立广州市地价信息库。以此为基本，分析相邻地块经济收益。⑵对于收集到资料、信息进行分类、汇总、分析、提炼、整顿、归档，建立各类物业信息库。在科学记录基本上，分析房地产市场中各类物业走势及消费者市场取向。⑶将所有信息、资料进行整顿，建立一套有效、便捷、灵活电脑信息管理系统。2、营销管理2.1营销策划管理营销策划是市场经济条件下（物业）营销方略及筹划，是物业营销成功核心，是公司拓展市场、实现预期效益重要手续。营销策划管理是地产部重要工作内容。A、营销策划工作由公司主管地产副总经理直接主管，地产部详细负责，由分别负责市场调研、销售策划、地产估价工作管理人员构成地产部营销策划队伍。B、市场调研人员应结合专项调研，经常性地收集广州市土地批租、房地产开发与销售市场信息，力求透彻理解广州市房地产市场动态、整体及区域发展规划，汇编关于房地产方面政策法规，及时整顿楼盘价格、市场走向等有商业价值房地产信息，定期向主管副总经理、地产部经理，供营销策划时参照。C、在项目开工后，负责地产估价管理人员着手制定楼宇销售报告书，拟定楼价系数方案，报请总经理、主管副总经理审批。D、在预售前三个月委托并督促房地产管理部门承认测绘所，进行可销售面积测算，办理商品房（车位）预售允许证。E、销售报告书批准后，即制定销售价目表、付款方式、购房须知，编写合同文献及起草其他关于销售文献，报总经理、主管副总经理审批后实行。F、选取和管理好广告公司，把项目包装做好。地产部拟定适当广告公司参加招标，通过评审，报总经理、主管副总经理批准后拟定广告公司。地产部对广告公司关于项目包装要严格把关，力求达到公司项目销售目的。2.2销售管理楼宇销售是实现地产发展项目预期收益最后环节。其管理核心在于按既定销售筹划，采用一切行之有效办法，最大限度、最迅速度地推动楼宇销售工作展开和完毕。A、楼宇销售职能由地产部详细履行，财务部负责做好楼款结算工作，工程部、地盘及物业公司协助地产部及时解决客户提出合理工程改建、整修方面规定。B、销售方式。楼宇销售业务以公司售楼处直销为主，委托代理商为辅。C、销售程序：⑴征询→⑵洽谈→⑶填写认购书→⑷收款→⑸订立契约→⑹催交楼款→⑺收楼→⑻办证D、培训、考核与奖励⑴定期组织销售人员学习政策法规和业务知识，全面理解和熟悉公司发展项目状况和现行政策法规。⑵依照工作业绩对销售人员及销售管理人员实行奖励，逐渐建立一套既能体现按劳分派，又能增进公司楼盘销售奖励机制。⑶每半年进行一次销售人员业务知识培训，并进行应知应会考核，建立考核档案，作为年终奖励参照根据之一。E、分工负责⑴销售人员应认真对等每笔业务，及时掌握客户线索，跟踪老客户，不断挖掘新客户。对销售客户实行一人负责制，谁负责登记，谁负责跟踪，一跟究竟。实行对客户从洽谈→订立认购书→订立预售契约→收款交楼，由一人负责服务，以以便与客户联系。⑵指定专人负责楼宇销售记录工作，准时、精确填报各项销售记录资料，真实反映公司经营业绩和存在问题，为公司领导经营决策提供可靠根据。⑶指定专人负责销售合同管理工作，做到合同填写清晰，订立程序合法化，并及时将合同整顿归档，建立电脑客户资料系统。F、常规规定⑴对来访客户建立登记制度并进行跟踪服务。⑵销售人员每周递交一份销售书面报告，及时反映销售状况。⑶销售人员必要每天记录工作日记，对当天来电、来访客户状况建立登记制度，掌握原始资料。2.3销售人员守则A、基本素质规定⑴积极积极、尽职尽责、自觉奉献、忠于职守。⑵销售人员必要以公司利益和名誉为第毕生命，秉公办事，不得有任何损害公司利益言行。⑶销售人员应熟悉销售资料，掌握销售技巧，严格按照关于政策、法规办事。⑷自觉遵守公司各项规章制度，在工作时间内不做任何私事。⑸服从领导安排，做好本职工作，完毕领导交办各项工作。B、基本操作规定⑴对待客户要态度诚恳、以礼相待、热情大方，保持与客户良好关系。⑵接听客户电话要礼貌，逐渐摸清客户需求心理，掌握交谈技巧，吸引对方前来现场洽谈。⑶在与客户接触过程中，销售人员必要有整体观念、团结和睦、互相配合、沟通协作，不得争抢客户。⑷售楼处应保持整洁、干净，备齐资料夹、计算器、签字笔等销售工具，每日工作结束后将桌面和环境收拾干净。C、服装仪容规定⑴销售人员必要仪表端庄、精神饱满。男士必要着衬衫、领带、西服；女士必要化淡妆，穿统一制服。⑵挂牌上岗，微笑服务，诚恳亲切，以博得客户信赖。⑶售楼处不得大声喧哗嬉闹，不得互相聊天、闲谈，不得擅自离岗。D、禁止事项⑴未经公司允许，禁止擅自为已购客户转让楼盘。⑵未经公司允许，禁止对外泄露公司客户任何资料，涉及姓名、电话、地址、购买或拟购买之物业名称。⑶禁止收受或索取客户或与公司业务关于任何人士之打赏或利益。⑷未经授权之事，不得擅自书面或口头答应客户规定。⑸未经公司允许，不得擅自接受她人委托代管、代租楼盘。⑹不容许在工作时间内看报纸和打私人电话。2.4销售合同管理A、指定专人负责楼宇销售合同管理工作。B、销售合同管理人员职责范畴：⑴填写合同基本规定：笔迹清晰，用字、句规范，订立程序合法。⑵办理销售合同公证、房管局交易所临鉴证、登记所登记；协同关于人员办理房产证领、取、发放事宜。⑶配合财务部协助客户办理银行按揭，直至楼款拔付到我公司财务帐号为止。⑷合同签定后，协同财务部做好楼款收取和催收工作。C、销售合同整顿与归档将销售合同、暂时合约按合同编号登记，并将关于楼盘资料输入电脑