置业投资分析-置业投资经济分析

居住物业置业（买卖）投资财务分析一、居住物业置业投资类型1．居住物业买卖投资：购置一段时间后转让（售）。2．居住物业租赁投资：购置后装修或不装修出租。3．居住物业自营投资：如投资装修后经营民宿。4．居住物业混合投资：自营一段时间后转让（售）。二、居住物业置业（买卖）投资成本分析

1．居住物业置业（买卖）投资的成本费用分析（1）购置价款：购买价、成交价。（2）贷款保险费：抵押贷款交纳的贷款保险费，保险费＝保险金额×保险年限×年保险费率。（3）贷款利息：根据贷款类型、金额、还款方式及其他约定计算。（4）交易税费：购房税为契税、印花税；转售时税费：房产税、增值税金及附加、个人所得税等、土地增值税。

1．居住物业置业（买卖）投资的成本费用分析

（5）公共维修基金：按房屋售价的一定比例或建筑面积交纳。

（6）维护改造与装修费用：为了某种功能需要而对物业进行的维护与整饰装修的费用。

（7）物业服务等费用：物业服务费、供暖费等。

（8）中介或经纪费用：经纪费用一般为一个月的租金。

2．房地产置业（买卖）投资的收入分析：销售价格，双方根据市场情况商定的价格。

三、居住物业置业（买卖）投资的财务分析

[例]：某人一次性付款购买了一套100m2的住宅，花费了80万元购房款，并分别以售价的1.5%和0.05%缴纳了契税和印花税。保险费及维修基金等其他费用不再考虑。假设该投资者购得该住宅后一直使之空置，在售出前没有因此增加任何收益和支出。3年后，该投资者把该住宅以120万元售出。卖房时的交易手续费、营业税及附加、印花税分别为售价的1.5%、1.5%、5.5%和0.05%；所得税税率为20%。评估、交易、登记等费用合计5000元。请分析该项投资的可行性。解：把该项投资的各指标值汇总并分析见表1。将如上得到的收益率与将该笔资金存入银行的收益率相比较来看该投资是否值得。如果将该笔资金存入银行，按现有三年期年利率2.75

计算，三年的利息额为67831.63元，扣除5

的利息税后净收益为64440.06元，总投资利润率为8.06

，年收益率（资本金净利润率）为2.69

，而该项目投资的资本金净利润率为9.93

。

很明显，储蓄投资比买卖投资的投资收益率低7.24

。如果没有通货膨胀，储蓄投资的风险低，收益稳定，但买房投资的收益却相对不稳定，存在较大变数，尤其在房价高企阶段。上面的分析是在假设房子空置的情况下，实际上如果该房产在三年内用于出租，其租金收益也应相当可观，至少相当于存银行的利息收益。如果在房地产市场行情看好的情况下，将有更高的收益。但如果房市表现平平甚至冷清，则只能靠租金和在适当时候卖出来收回投资了。课后作业：

1．住宅买卖的成本费用有哪些？

2．2009年，某投资者拟用3年时间以6000万元的价格按照分期付款的方式购买某一住宅楼，已知前两年的付款比例分别为20

、30

，余下在第三年付清，并在该年年末装修完毕，第四年即出租，当年的毛租金为800万元，经营成本为200万元，并预计在此后的8年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为10

，折现率为15

。出租8年后，该投资者把该楼转售给他人，获得12000万元的收入。如果本住宅楼投资项目在整个经营期间内的其他支出和收入情况见表2，并假设投资和经营期间的收支均发生在年末。在不考虑其他投资的情况下，判断该住宅楼是否值得投资？表2项目投资情况

年份20092010201120122013201420152016201720182019装修支出200300500转售成本720转售收入12000居住物业置业（租赁）投资财务分析一、居住物业置业（租赁）投资成本费用分析

1.购置价款：购买价、成交价。

2.贷款保险费：抵押贷款交纳的贷款保险费，保险费＝保险金额×保险年限×年保险费率。

3.贷款利息：根据贷款类型、金额、还款方式及其他约定计算。

4.出租税费：印花税、房产税、营业税金及附加、个人所得税等5.公共维修基金：按房屋售价的一定比例或建筑面积交纳。

6.维护改造与装修费用：为了某种功能需要而对物业进行的维护与整饰装修的费用。

7.物业服务等费用：物业服务费、供暖费等。

8.中介或经纪费用以及广告费用：经纪费用一般为一个月的租金。

9.租赁经营管理费用：为出租需要交纳的管理费。一、居住物业置业（租赁）投

资成本费用分析二、房地产置业（租赁）租

赁投资收入分析租赁净收益=租金-综合税金-出租期间的年折旧费（房价的1.5%-2%）-公共维修基金-中介公司的代理费用-保险费-机会成本2．房地产置业（买卖）投资的收入分析：销售价格，双方根据市场情况商定的价格。

三、房地产置业（租赁）投资财务分析

[例]：某公司以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为30000m2的住宅楼用于出租经营，该公司在购买住宅楼的过程中，支付了相当于购买价格6

的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30

的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70

的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5

、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该住宅楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在200元/m2，前3年的出租率分别为65

、75

、85

，从第4年开始出租率达到95

，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的30

。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14

。试从投资者的角度，计算该项目自有资金投资的净现值和内部收益率，并判断该项目的可行性。

解：本题的分析可根据Excel现金流量简表来进行：

根据下表可以得到该投资的所得税前财务净现值为6452.09＞0，内部收益率为19.87

＞14

，故该项目可行。

课后作业：

1.

居住物业置业（租赁）投资的成本费用有哪些？

2.某企业购买了一栋公寓用于出租经营，其建筑面积为3万m2，购买价格为1.5万元/m2。为此，该企业还支付了包括契税、手续费等在内的各种税费，总金额相当于购买价格的6

。其中该企业用自有资金支付了40

的购置款项及各种税费支出，另外60

的购置价款用抵押贷款方式偿还，该抵押贷款的期限为10年，固定利率为8

，每年等额偿还。该公寓出租经营期间，月租金固定为250元/m2，第