房地产项目销售与物业经营

2024/3/21112.1房屋销售价格房地产定价原则

供需原则、替代原则、收益递减原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预期原则定价方法

成本加成定价法竞争价格定价法加权点数定价法顾客感受定价法单个产品定价法“一房一价”分批定价法时点定价法分市场定价法开盘价格策略

低价开盘策略高价开盘策略2024/3/212房地产定价依据成本加成定价法竞争价格定价法加权点数定价法朝向差价楼层差价采光差价面积差价视野差价产品差价设计差价顾客感受定价法2024/3/21312.2项目销售渠道与促销推广销售渠道就是项目产品从开发公司进入客户消费的途径，选择商品住宅销售渠道是住宅销售的基本组成部分。我国的商品住宅销售渠道主要有开发公司销售部门直接销售房地产中介公司交易所代理销售等。开发公司选择销售渠道主要应根据市场条件和销售量来决定。在买方市场条件下，开发企业就必须寻求多个销售渠道，如果待售的数量不是很多，企业自身的销售又很强，那么开发企业也可以采取直接销售的形式，否则就应该委托房地产中介机构代理销售。无论采用哪一种销售渠道方式，都要充分利用网络销售渠道。

2024/3/214促销推广

项目整体市场促销推广就是用最专业实效的广告形式、最有创意的文案和设计、最经济的广告预算、最佳的媒体资源整合传播，在最短的时间内，最大限度地彰显物业的价值，为项目找到最有潜力的目标消费者，从而达成销售目标的有效实现广告策略媒介策略媒体策略派员销售营业推广（SP）活动策略2024/3/215促销推广树立品牌形象打造VI系统⑴品牌形象定位。提炼品牌核心基因“概念”，以突出“概念”为内容定位品牌形象⑵产品VI系统打造一是产品视觉形象的基础部分，包括案名、案标、项目定位语、产品调整性策划与设计二是产品视觉形象的应用部分，包括工地包装、售楼处包装、样板房包装、城市包装、媒体宣传、销售资料、销售道具、办公环境、人员形象2024/3/21612.3项目销售管理1.销售预备工作⑴房产项目合法的审批资料预备⑵销售资料准备⑶销售人员准备⑷销售现场准备2.项目销售实施工作程序⑴客户接待与谈判⑵定金收取及认购合同签订⑶交纳首期房款、签订正式楼宇买卖合同。⑷缴纳余款或办理按揭。⑸其他售后服务项目销售管理3.销售进度控制⑴楼盘销售控制含义⑵主要销控措施①时间控制②价格与房源控制③禁止虚假的不合规的销控做法4.商品房预售操作管理⑴商品房预售⑵商品房预售的条件①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。②持有建设工程规划许可证和施工许可证。③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。④开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2024/3/217项目销售管理⑶商品房预售许可①含义②申请商品房预售许可a.商品房预售许可申请表b.开发企业的《营业执照》和资质证书c.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证d.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明e.工程施工合同及关于施工进度的说明f.商品房预售方案③房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查询⑷商品房预售合同登记备案2024/3/218项目销售管理5.商品房现售操作管理⑴商品房现售⑵现售必须符合以下条件：①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件③持有建设工程规划许可证和施工许可证④已通过竣工验收⑤拆迁安置已经落实⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备具备交付使用条件⑦物业管理方案已经落实。2024/3/219项目销售管理6.商品房交付使用管理⑴房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人⑵房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续2024/3/211012.4房屋买卖程序与合同1.房地产买卖原则房屋买卖是指买方支付房价，向卖方取得房屋的所有权。房屋买卖是一种民事法律行为，应遵守以下主要原则：⑴平等自愿⑵协商一致⑶公平合理⑷履行法定手续2024/3/2111房屋买卖程序2.房屋买卖经营程序⑴确认资格⑵签订买卖合同⑶付款成交⑷房地产过户2024/3/21122024/3/2113房屋买卖程序与合同房屋买卖合同是指房屋所有人将房屋交付他方所有，对方接受房屋并支付房屋售价的协议2024/3/2114房屋买卖合同买主姓名、联系地址、电话及签约日期。房屋所在地理位置、地形图及产籍号。贷款申请及定金支付情况，最后达成的物业成交价格。卖方提供的产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明。规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等。规定产权过户的交接日期。买方出价截止日期。附加条款。买卖双方签字2024/3/2115商品房交付使用管理按期交付开发企业按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算所有权登记房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。2024/3/211612.5售后服务——物业管理程序售后物业管理物业管理是售后服务的重要内容房地产企业搞好售后服务就是要提供高品质物业管理。物业管理作为房子的售后服务，已经成为房地产市场中一个极为重要的竞争要素，中国楼市已经进入一个比服务、比品质的阶段，没有较好服务的房产最终将无法在市场上立足。售后物业管理的意义：良好的地段、宜人的环境固然重要，但如果没有一个好的售后服务即物业管理，那么所购的房产依然算不上一个好的物业，更谈不上保值增值了2024/3/2117物业管理早期介入物业的前期介入开发企业邀请拟从事物业管理的有关人员，参与该物业项目可行性研究、小区的规划、设计、施工等阶段的讨论，提出一定的建议前期介入作用：可以减少使用后遗症可以全面了解所管物业可以为后期管理做好准备前期介入内容：物业管理公司接洽物业管理业务建立与业主之间的联络关系勘察工程建设现场设计管理模式及草拟和制定管理制度建立服务系统、构建服务网络办理移交接管事宜2024/3/21物业的接管验收⑴接管验收指接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验⑵接管验收的作用⑶接管验收中应注意的事项182024/3/2119楼宇交付业主的工作物业管理公司的工作签订契约2024/3/212012.6房屋租赁经营与程序房屋租赁的核心问题

确定租金房屋租赁的基本原则房屋所有权与使用权分离的原则用费双方权利义务相一致的原则合理确定房屋租金的原则2024/3/2121租赁双方的权利与义务承租方的权力与义务承租方的权力：在租期内有合法的使用权有要求保障房屋安全有优先购买权对房产经营部门执行国家政策有进行监督、建议的权利承租方的义务：按期缴纳租金对所使用房屋设备妥善保管、爱护使用维护原有建筑遵守住房法令、政策2024/3/2122出租方的权力与义务出租方的权力：按期收回租金监督使用房屋依法收回房屋（租方违规、到期）制止租方违法出租方的义务：有保障承租人对房屋合法使用的义务有保障承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务有保障承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务有接受监督、倾听意见，不断改进工作的义务2024/3/2123房屋租赁契约⑴制定契约的原则①符合国家法律和政策②平等互利、协商一致的原则⑵租赁契约的建立和终止。①租赁契约的建立②租赁契约的终止⑶契约纠纷的调解和仲裁①协商②调解③仲裁④诉讼2024/3/212412.7房屋的抵押与程序1.设定抵押权设定抵押权一般是通过抵押人和抵押权人之间签订的抵押合同而设定注意①多人共有的房产设定抵押权时，需征得房产共有人的书面同意②抵押人就其出租、发包的房产设定抵押权时，需书面通知承租人、承包人，原租赁、承包合同继续有效，发生抵押房产被处分时，原租赁、承包合同应依法变更出租人、发包人③抵押价和抵押贷款的数额由双方当事人商定，抵押当事人应对抵押的房产进行估价④依法应就登记而末登记的房产或存在产权争议的房产不能设定抵押权⑤原出租的房产，租赁期满房产所有权自动转到承租人的房产，不得以其设定抵押权房屋的抵押2.房产抵押贷款合同房产抵押贷款合同在签订时应当写明下述内容：①抵押人、抵押权人的名称或姓名，住所、营业场所、银行账户、所有制性质②借款的金额、币别、用途、期限、利率、支付方式、归还本金利息的方法和日期③抵押房产的坐落位置、层次、房号、面积、抵押价、所有人及权利义务情况④抵押房产的占有方式，保管责任，收益归属及意外毁损的风险承担⑤抵押房产的保险情况与保险权益⑥违约责任与争议解决方式⑦签约的日期、地点2024/3/2125房屋的抵押3.抵押登记应向登记机关交验下列证明文件①抵押申请书②房产抵押贷款合同③抵押人、抵押权人的身份证明④证明抵押人对房产享有所有权或经营管理权的文件⑤其他有关的证明文件。4.抵押房产的占有、保管5.抵押房产的处分2024/3/212612.8物业其他交易经营方式1．房屋典当⑴房屋典当法律关系指出典人和典权人