房地产地块开发风险分析与投资融资

2024/3/2116.1房地产投资特点房地产开发投资——

企业以获取期望收益为目的，将资本投入到房地产开发经营活动中的行为。房地产投资内容房产投资、地产投资占全社会固定资产总投资额的20%，国民经济增长的支柱产业。房地产投资形式股票投资、债券投资、储蓄、期货投资、房地产投资2024/3/212房地产开发投资的类型1.按房地产开发的经济内容分土地开发投资：旧城区、新城区房屋开发投资：2.按房地产投资的不同领域住宅房地产开发投资商业房地产开发投资工业房地产开发投资3.按投资方式划分。主要有两种：金融房地产投资。是间接性投资，如股票等有价证券。实物房地产投资。是直接性投资，把资本直接投资到房地产项目上

2024/3/213房地产开发投资特点

1.投资成本高：资金密集性行业。2.投资回收期长：受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场制约。3.风险大：4.投资收益高：稀缺性、不可替代性。有“保值、增值“优点。以钱博钱2024/3/2146.2房地产开发经营风险分析与控制手段房地产投资风险的主要类型财务风险（融资、房款回笼困难）购买力风险利率风险变现风险：区域性、周期长、价值高经营性风险社会风险和意外事故人为破坏风险2024/3/215房地产投资的风险分析风险——

低于期望利润率的事件发生的可能性。风险报酬原则——

风险越大则报酬越大，风险越小则报酬越小。2024/3/216房地产投资风险的盈亏平衡分析盈亏平衡点X=F/（P-V-T）产品销售利润＝产品销售收入—产品销售成本—产品销售税金X-盈亏平衡产量（销量）F-单位固定成本P-单位产品价格V-单位可变成本T-单位产品税金2024/3/217盈亏平衡点产量(销量)法平衡点

产量（销量）

0

Q

A

R

成本·销售额

总固定成本

盈利

总成本

销售额图3.6盈亏平衡分析基本模型图亏损

2024/3/218房地产项目实例南京某房地产企业年固定成本为5000000元，其正在开发的黄龙小区单位产品可变成本为3700元/㎡，单位产品价格为6000元/㎡，单位产品销售税金和附加费为300元/㎡，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为30000㎡，请计算该房地产企业达到盈亏平衡时的年产量？开发的黄龙小区是否有利可图？盈亏平衡时的年产量计算公式是：

BEPQ＝年固定成本/（单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金和附加费）

=5000000/（6000-3700-300）=2500㎡而该房地产企业开发的黄龙小区面积为30000㎡，远大于2500㎡，是大有利润可赚的。2024/3/219房地产投资风险的敏感性分析敏感性分析：通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定分析方法。目的：找到最大影响因素。2024/3/2110敏感性分析步骤：选择评价指标：财务净现值、投资回收期、内部收益率选择需要分析的不确定因素：销量、价格、成本、总投资确定变量的变化范围并计算变动幅度确定房地产开发项目对风险因素的敏感程度重要因素敏感点：最高土地报价、最低市场价2024/3/2111房地产投资风险的概率分析分析法，如乐观准则法、悲观准则法等数学期望值法模拟法，常用的有蒙特卡洛模拟法等。根据不同的情况和条件可以选择不同的分析方法，如采用数学期望值法，得出的标准偏差越小则说明房地产开发项目的风险就越小2024/3/2112房地产经营风险的控制手段2024/3/21136.3房地产项目的投资决策管理房地产开发的投资过程㈠投资决策分析：

市场分析、财务分析、可行性分析。㈡土地开发权的获得：㈢房地产建设开发：㈣房地产销售经营：

2024/3/2114房地产开发投资的决策类型定性分析决策定量分析决策确定型决策不确定型决策风险决策2024/3/2115房地产开发投资的决策方法定性分析决策：

经验法；

创造工程法定量分析决策：

确定型决策风险决策：期望值法；决策树法

不确定型决策

最大最小原则；

最大最大原则；

机会均等原则2024/3/2116房地产企业开发风险分析与投资决策过程

2024/3/21176.4房地产项目的融资管理房地产开发融资在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为房地产开发融资的特点1、融资规模大2、偿还期长：建设银行要求偿还期不超过3年3、融资证券化2024/3/2118房地产开发融资的分类1、间接融资：资金供求双方不直接见面，通过金融机构融资（房地产抵押贷款、开发建设贷款、流动资金贷款等）。2、直接融资：

房地产开发企业直接发行金融工具（股票、债券）。2024/3/2119房地产开发融资的主要形式1.银行贷款融资银行发放贷款要求自有资金不少于35%有“四证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》银行发放贷款类型①房地产开发企业流动资金贷款；②房地产开发项目贷款；③房地产抵押贷款（经营性、消费性）2.证券融资（债券、股票）3.房地产信托融资4.联建、参建5.典当、利用外资等2024/3/2120房地产企业的融资管理1、确定合理的规模

融资过多，则影响资金的使用效率低；融资过少，则影响开发进度2、正确选择融资渠道和方式，降低融资成本

融资成本——融资时的代价，包括筹措费、利息3、统筹考虑房地产开发融资与投资，提高资金使用效益。有利的资金投向；明确的资金用途4、按规定建立资本金制度政府规定（35%）5、优化房地产开发的资金结构

负债经营确保：投资利润率>资金成本率；优化资金结构，负债有恰当比例2024/3/2121房地产开发融资的决策房地产开发融资的决策指房地产开发企业的财务部门在企业融资目标的总体要求下，制定并选择最优融资方案的过程科学制定融资方案①欲筹集资金的币种、数额与资金来源构成②融资流量③融资风险与管理措施④融资成本预算⑤融资方法⑥融资组织2024/3/2122正确选择房地产开发融资方案

1、安全性（A-风险很小；B-风险较小；C-风险较大；D-风险极大）

2、经济性