计算房地产收益价值-直接资本化法（房地产估价课件）

收益法报酬资本化法的公式一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式收益期和持有期的测算收益期和持有期的确定净收益的测算净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题报酬率的确定报酬率的实质、报酬率的求取方法直接资本化法直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系投资组合技术和剩余技术土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术收益法总结估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配直接资本化法概述直接资本化法将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的毛租金潜在毛收入有效毛收入净收益

收益法报酬资本化法的公式一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式收益期和持有期的测算收益期和持有期的确定净收益的测算净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题报酬率的确定报酬率的实质、报酬率的求取方法直接资本化法直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系投资组合技术和剩余技术土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术收益法总结估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配收益乘数法的种类收益乘数毛租金乘数潜在毛收入乘数有效毛收入乘数净收益乘数收益乘数法毛租金乘数法潜在毛收入乘数法有效毛收入乘数法净收益乘数法收益乘数法的种类毛租金乘数→“租售比价”当采用月租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以月租金求得的毛租金乘数；当采用年租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以年租金求得的毛租金乘数。1．毛租金乘数法房地产价值＝毛租金×毛租金乘数

收益乘数法的种类1．毛租金乘数法优点①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计缺点①忽略了房地产租金以外的收入②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅（特别是公寓）的估价。计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个补充。收益乘数法的种类2．潜在毛收入乘数法房地产价值＝潜在毛收入×潜在毛收入乘数

潜在毛收入乘数法相对全面考虑了房地产租金以外的收入没有考虑房地产空置率和运营费用的差异如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异不大，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。总的来说，比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。收益乘数法的种类3．有效毛收入乘数法房地产价值＝有效毛收入×有效毛收入乘数优点不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产的价值时，是会考虑空置率的差异的。

缺点没有考虑运营费用的差异，因而也只适用于做粗略的估价。收益乘数法的种类4．净收益乘数法房地产价值＝净收益×净收益乘数

净收益乘数法能提供更可靠的价值测算净收益乘数与资本化率互为倒数

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