房地产价格形成与变动原理（房地产估价课件）

房地产价格形成与变动原理概述

房地产价格形成与变动过程有基本规律房地产价格是客观存在的不能把主观“数字”强加给估价对象“发现”“探测”房地产价值或价格房地产价格形成与变动的经济原理是房地产估价的基础预期、竞争、替代、变化、供求、收益递增和递减、均衡、适合、贡献、剩余生产力、外部性、增值和贬值等房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理预期原理决定房地产当前价值或价格的因素不是过去的因素是未来的因素某宗房地产当前的价值或价格不是基于该房地产过去的价格、开发建设成本、收益以及市场状况是基于当前的市场参与者对其未来能够产生的收益或从中能够获得的满足、乐趣等的预先推测或判断收益性房地产的价值，取决于市场参与者对其未来收益的预期自用住宅的价值，取决于市场参与者对其能够带来的舒适度和满意度的预期预期原理历史资料推知未来解释说明预期的合理性增加估价的说服力过去现在未来基础值、参考值预测值估价对象近3年实际收益类似房地产当前收益合理预测估价对象未来收益房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理竞争原理竞争房地产市场上交易各方为了自己的利益最大化而进行的努力卖方与买方之间的竞争卖方与卖方之间的竞争买方与买方之间的竞争卖方为了贵卖，会极力抬高价格买方为了贱买，会极力压低价格成交价格高低，取决于哪—方影响力较强是卖方市场还是买方市场为争夺买家，相互压低价格为买到手，相互抬高价格房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理替代原理在同一个市场上相同的商品有相同的价格理性买者货比三家购买效用最大、价格最低的商品同时存在两个以上相同价格的相似商品理性的买者会购买效用最大的卖者相互竞争同时存在两个以上相同商品理性的买者会购买价格最低的房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理变化原理房地产价格是不断变化的影响房地产价格的因素是不断变化的房地产市场是不断变化的房地产本身是不断变化的建筑物变得陈旧过时周围环境有所改变等同一房地产，不同时间，价格不同。要遵循价值时点原则在估价报告使用期限内使用估价报告房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理供求原理市场的供给面待租售的房地产市场的需求面房地产的消费者房地产需求1.房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。2.决定房地产需求量的因素该种房地产的价格水平消费者的收入水平消费者的偏好相关物品的价格水平消费者对未来的预期房地产需求（1）该种房地产的价格水平价格上升，需求减少需求规律需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品（2）消费者的收入水平正常商品：当消费者的收入增加时，会增加对该种商品的需求低档商品：当消费者的收入增加时，会减少对该种商品的需求（3）消费者的偏好当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加房地产需求（4）相关物品的价格水平与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。（5）消费者对未来的预期当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现时需求当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求房地产供给1.房地产供给的含义是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。潜在供给量＝存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新竣工量2.决定房地产供给量的因素该种房地产的价格水平该种房地产的开发成本该种房地产的开发技术水平房地产开发企业和拥有者对未来的预期房地产供给（1）该种房地产的价格水平价格越高，房地产开发商愿意开发的数量就会越多供给量与价格正相关，供给规律（2）该种房地产的开发建设成本开发建设成本上升，房地产开发利润率就会下降，房地产的供给减少（3）该种房地产的开发技术水平开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。（4）房地产开发商和拥有者对未来的预期如果房地产开发商和拥有者对未来的市场看好，减少房地产的现期供给房地产均衡价格1.房地产的需求曲线房地产均衡价格2.房地产的供给曲线房地产均衡价格3.房地产均衡价格房地产供求状况的分类①全国房地产总的供求状况②本地区房地产总的供求状况③全国同类房地产的供求状况④本地区同类房地产的供求状况房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理收益递增和递减原理揭示了两种投入产出关系投入量的变动、产出量的变动

一种投入量变动，其他投入量固定

所有投入量变动收益递减规律也称为报酬递减规律、边际收益递减原理可变投入量↑产出量的增加

递增产出量的增加

递减土地的利用强度容积率建筑规模建筑高度建筑层数规模收益也称为规模报酬规律①产出量的增加比例＝投入量的增加比例，规模收益不变②产出量的增加比例＞投入量的增加比例，规模收益递增③产出量的增加比例＜投入量的增加比例，规模收益递减在扩大规模时规模收益↑－↓房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理均衡原理建筑物与土地相比较规模过小、过大档次过低、过高建筑物与土地搭配不当房地产效用不能有效发挥房地产价值降低某块土地上有建筑物，但该建筑物不为最高最佳利用状态，如老旧、过时、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要作减价调整。空地的价值＞有建筑物的土地价值买者取得有建筑物的土地后，还要花费代价拆除建筑物该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值均衡原理[例]某宗房地产的土地面积为360平方米，建筑面积为250平方米，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。请计算该房地产相对于空地的减价额。

房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理适合原理当估价对象与其外部环境相协调时，则为最佳用途在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专卖店并不一定能获得高收益房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理贡献原理房地产各个组成部分的成本不一定等于其价值各个组成部分的价值对整个房地产价值的贡献假设缺少该组成部分会造成整个房地产价值的减损作用解决房地产价格和价值分配问题土地成本或重置价格建筑物成本或重置价格土地成本或重置价格＋建筑物成本或重置价格建筑物价值土地价值增值？房地产价值房价快速上升，土地供应充足，房地产开发周期较长，新建商品房一时供应不上。增值部分→建筑物价值房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理剩余生产力原理传统经济理论认为地租或土地净收益＝土地上所产出的农产品市场价格－（相关生产成本＋经营利润）运用到土地价格和价值上土地剩余技术和剩余法(即假设开发法)逐渐扩展到建筑物剩余技术房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理外部性原理外部性也称为外部效应、外部影响某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。有利的外部性（正的外部性、外部经济）有害的外部性（负的外部性、外部不经济）某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。工厂向河流排放废水、汽车产生噪声某人在自己的院子里种植花草树木、美化环境房地产因不可移动，受到外界因素的影响会更大。外部性原理认为可能是积极的，也可能是消极的房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞