设计到建成开业全过程要点集锦及星级酒店项目的前期筹划方案样本

五星级酒店从规划设计到建成开业全过程要点集锦27、电梯系统：①在建筑设计阶段就应当先拟定所选电梯品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿坑预留预埋工作；②高层建筑类酒店，切忌将观光电梯作为运送客人主电梯！观光电梯由于视觉因素速度都受到了限制，普通不超过1.75米/秒，太快了则会感觉头晕。但高层建筑主客梯速度若达不到2.5-3米/秒话，那绝对会经常浮现一大群客人等待电梯场面。我所在筹建河北邢台万峰国际酒店（五星级）就浮现了这个问题，当时由于桩基都已打好，没法改了。应当做到：以封闭式高速电梯为主+以少量观光电梯为辅。③考察过许多五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯是没有五星级酒店感觉；④对于厨房里用传菜电梯，由于只传菜，不能乘人，许多酒店都是用普通电梯厂制作出非标类“黑户”电梯：没有铭牌标示，也没有检查证明。这种“省钱”做法不可取。8、弱电系统：①需要上系统项目选取：按投资成本可提成如下三个档次：一方面，最底限是：建筑规范里规定必要有、国家强制性规定必要有、酒店五星级星评规定必要要有；另一方面，在底限基本上+舒服度及豪华感官度；最后，在底限基本上+舒服度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣传②最为核心是酒店客房智能控制系统及会议系统，这两某些是客人直接感官面对，这方面钱是不能省；③需要注意：当前弱电设计安装市场还不是很透明化，弱电公司在简介需要上各系统时也是比较夸张化。甲方要仔细对市场价格进行理解对比。9、游泳池设备：①所有投资不超过50多万，五星级酒店应当上各项系统都应当考虑：如臭氧消毒系统，重要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品；②要充分考虑维修以便性，维修配件可代替性；10、桑拿设备：①要考虑采用某些舒服性、娱乐性较强桑拿设备；②还要考虑安全、机房设立合理，维修易操作、维修配件易购；11、洗衣房设备：①一方面要按照酒店饱和布草洗涤量来考虑洗衣设备配备，其实是考虑与否外接布草洗涤业务？②选购洗衣房设备者自己必要熟悉酒店各洗衣设备性能，不同类型设备操作难易，布草破损率大体状况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚3米平烫机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高得多；③要明确高压蒸汽供应来源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉位置,输送管道方式；④考虑维修配件通用性或可代替性；

★当前可运用国家政策（节能，太阳能，地源热泵，运用低谷电价，投资返金政策）①对于采用地源热泵、水源热泵蓄能空调系统，国家均有一定补贴政策，如河北省，对于该项目补贴额度为有关投资费用15%-25%。②对于使用太阳能也有相应补贴，如河北邢台市出台了政策：按照审核后太阳能热水(开水)系统总造价10%予以补贴★节能降耗：1、建筑节能：☆外墙隔热：①尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；②采用外墙加隔热材料方式；☆门窗隔热：窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；☆内墙所有采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料代替了黏土砖；☆屋面采用加厚挤塑泡沫板保温技术；2、采用太阳能：3、采用中水系统：注意：采用太阳能及中水系统，相对于收效来说，初期投资较大，实际目是获得良好社会效应，经济效益次之。4、弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：①建筑设备监控系统

该系统充分体现酒店舒服和豪华性，根据暖通空调、给排水、电气等专业规定，对酒店内机电设备（供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）进行集中监视、控制和管理，使机电设备安全、可靠、高效地运营，同步节约能源、减少维护人员、提高工作效率。5、给排水、供电干路、支路安装计量器：6、经营管理上节能办法：①用节水型坐便器，可以节水一半以上。在水箱内安装节水芯，每只马桶一年可节水30吨左右。员工浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工8分钟，女员工12分钟，控制用水量。公共卫生间安装感应节水龙头。房间卫生间可安装流量节水龙头，恰当控制水流量就可以节约1/3。对饭店各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据依照使用率额定合理用水量。酒店中央空调冷却塔会形成大量水雾，一年就要飘掉近5000吨水。可以安装收水器，大大减少水雾损耗。②采用新型节能光源。至少可节电70%以上。采用智能节电调压开关。依照日照条件和需要营造氛围调节电压和照射度。可节电20%左右。倡导采用LED半导体灯，可以节约75%用电量。③将夏天空调温度设定在28℃绝对没有五星级感受。少用机械通风，多用自然通风。④不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。节约纸张。采用无纸化办公。⑤不勉励客人过度消费。倡导适度消费，勉励打包。⑥用蒸汽洗车取代老式高压水枪洗车，可节水节电达90%。⑦单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔70%-80%太阳能。外墙可因地制宜采用浅色涂料，提高阳光反射率减少能耗。酒店建筑墙窗面积比增长10%，能耗增长近30%。玻璃幕墙比普通墙体多耗能2-3倍。酒店玻璃天顶可采用天幕智能控制。依照气温和光线变化自动调节。用反射窗帘可反射50%热量。多采用屋顶绿化，可以挡掉50%太阳辐射。室内一棵树一天可蒸发40公升水。⑧洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。⑨餐厅厨房冰箱内存储容积以80%为宜。⑩采用锅炉排烟废气余热运用技术。普通可提供十几吨约70℃热水。★装饰目、手法：如何能真正地吸引顾客、为酒店获取最大额利润？下面分别从餐饮、娱乐、会议等三方面来阐明。①餐饮：第一，设计上必要保证私密性：当前普通请客吃饭都乐意坐包房，豪华包房饭桌普通是不正对包间门，要设立单独传菜窗口供服务员使用，避免房门频开让楼道路过客人看见里面。更要设计某些4-6人小包房，装修设计突出细腻、品位、舒服度和私密性，专门接待某些吃燕鲍翅高档客人，这一类请客或赴宴普通都是人物，消费较高，不肯熟人见到，因此一定要保证私密性，进出通道最佳与其她包房相分隔。第二，针对不同客源群，装饰上对每个包房要赋予寓意：例如为满足升官晋级此类客人需求，将一间餐厅包房取名为"得举轩"，取范进中举之意。墙面设计为宫廷贺喜粉红大花软包造型，壁灯造型为一枝刚刚破土嫩芽，预示前程无量。职位升迁了客人举办宴席就特别爱慕此类包房。再例如接待宾客豪华包房，某些采用纯中式装修，墙面木作造型内，采用汉代名人书法壁布，天花为皇家房檐硫璃瓦造型及宫廷实木窗隔造型，吊灯为宫廷古典式，尽显五千年中华人民共和国古典文化。采用目性照明，直射餐桌，使菜品与配用金餐具色彩斑斓，氛围浓烈。主人坐龙椅由红木雕刻而成，其她椅子也是仿宋朝雕刻。休息区主题背景墙内嵌入等离子电视，包房内单设豪华卫生间。该类包房经常是设了8800元起订费还爆满。

②娱乐（OK厅包房和桑拿包房）：第一，最重要还是私密性问题，这对于政府要员及其她重要人物来说，名誉及人身安全是至关重要。要考虑几种豪华包房，其进出通道此外专设，不需要通过服务台，引领、结帐等工作由酒店派专人直接负责；第二，一定要设计考虑一种隔音良好、较为清静小场合专供客人放心接打电话。诸多酒店OK厅包房隔音较差，走在过道上或是在一空房间里也躲不开此起彼伏噪音，想在电话里说自己不在OK厅都不也许；第三，一定要考虑设计歌手及按摩技师紧急疏散通道，从容应对各种紧急状况；第四，音响效果、通新风、隔音等问题是不用说都必要考虑。③会议：第一，要考虑高科技设备使用，犹如声传译（至少四声道）、自动升降液晶电脑桌、电子签到系统、电视电话会议系统、会议摄录象系统、中央控制系统、手拉手会议系统、自动升降会标杆（涉及室外门牌位置）、投影显示系统（自动升降投影屏幕）、监控视频系统、DCN（数据通信网）系统、移动音响车、多媒体投影、宽带、电视光纤、电话、电铃等等。许多政府会议及高级别专业会议，要就是高性能会议硬件设施来体现酒店档次，以此争光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考虑接待宾客设计：宾客间位置、宾客间内部设计、宾客间进入主席台通道、从主席台撤离会场专用通道；第三，当前会议室都是按照多功能设计，既可开会、表演，也可举办大型宴会、小型商务展示，提高运用率。设计时就必要考虑相应足够储藏间、工作间、化妆间及有关通道。第四，当前会展市场越来越大，若有条件，可以考虑某些大型网架式层高较高会议室，设计时充分考虑会议室面积、地处位置、门前广场面积、进出通道、电力负荷、各种视频、网络、电话等综合布线设计、有关停车场面积等等因素星级酒店项当前期谋划方案酒店项当前期谋划如果说，酒店是一座抱负大厦，那么，酒店筹办工作就是建造这座大厦基本。酒店公司开业筹办规划从总体上说是“两个重点”及“三个主线”。“两个重点”指是酒店开业筹办中硬件筹办和软件筹办。硬件筹办重要是指酒店工程筹建工作，软件筹办则是指酒店开业经营管理筹办工作。“三个主线”指是酒店开业筹办所通过三个时期，即先期谋划期、工程建设期和预开业经营管理筹办期。第一某些：酒店项当前期谋划需要考虑问题酒店项当前期谋划将促使酒店决策者和预开业筹办经营管理者全盘考虑一下几种问题：（一）：酒店究竟是为谁建造

进行酒店项当前期谋划时，要一方面考虑是酒店是为谁建造？是为客人建造吗？看似简朴问题仔细想想就不那么简朴了。

很明显，不同客人有不同需求，客人会依照个性化需求来寻找适合自己酒店。影响客人消费行为也许有价格因素、地理位置因素、个性化差别因素、习惯性因素等各种因素。对酒店而言，在实行项目工程前，必要遵守“先定位，再选取”原则，明确酒店市场市场定位，明确酒店是为哪些层次客人服务。

要做出精确市场定位，就要理解酒店所在地区域有什么样市场需求，将来客源构造是如何？如果酒店位于都市中心商务区或交通枢纽带，客人大某些有商务旅游需求，那么，酒店最佳定位为商务酒店；如果酒店位于旅游胜地或风景区，旅游客流量比较大，那么，酒店最佳定位为度假型酒店；如果酒店周边有大量长住商旅或会议展览客源需求，那么，酒店很也许定位为公寓酒店或会议型酒店。（二）：如何开发合理酒店产品

适合目的市场产品才是酒店作为公司生存和发展主线。通俗地说，客人最喜欢消费产品也就是合理产品。在拟定了酒店市场定位和经营范畴后，要把其重要产品按照不同定位和客人需求进行仔细分析，对客房、会议设施、餐饮设施、公共区域规模和比例进行合理调配，集中发挥资源优势，最大限度地满足客人需要。

在构建产品构造时，尚有考虑到酒店运营经济性，对于预期可以获利较大酒店产品要相应加大投入，保证酒店有足够市场竞争力。（三）：酒店公司需要实现什么样目的

酒店公司需要实现什么样目的呢？

对酒店业主来说，这个目的就是酒店在将来经营中能获得如何经济效益和社会效益，详细体当前酒店项目投资回报、有形资产保值增值和无形资产形成这几种方面。

对酒店预开业经营管理和将来经营者来说，这个目的就是有各种短期目的构成，它涉及酒店刚刚进入市场哺育期、业务拓展期和经营成熟期等不同步期目的。每一种阶段目的所带来收益是不同。在酒店市场培养期，如果酒店业重规定管理者实现一定经营利润，这是不现实。由于在这个时期，酒店重要任务是树立品牌形象，尽量扩大客源市场，其运营管理成本和人力资源成本相对会高些。当酒店通过一两年市场哺育期进入到业务拓展期和经营成熟期后，其市场形象已经确立，经营管理模式相对固定，收益能力日趋稳定，实现相应经济任务也就水到渠成了。（四）：酒店业主和将来经营者对酒店心理预期有何不同

在这一问题上，酒店业主和将来经营管理者心态是不同：酒店业主更多地看中是经营成果，她是从宏观上把握和解决问题；而酒店经营者由于市场不断变化和实际经营压力，则更多地注重经营目的实现过程，她是从微观上解决问题。心理预期不同，行为方式就会有所不同，这就需要酒店业主和经营管理者都要站在对方角度考虑问题，按照酒店客观发展规律办事，为酒店长远发展考虑，不要急于求成。（五）：如何减少酒店投资风险每一项酒店投资就要经营风险、财务风险、又有市场风险。相对于其她行业来说，酒店项目投资风险更大。由于酒店项目是凭借各种设备设施所提供服务来获得收益。而服务这种产品自身具备不可储存性，一旦投资决策失误或旅游市场需求发生变化，酒店产品销售就会受阻，预期投资效益就会无法实现，甚至亏本倒闭。因而，只要加强投资风险管理，进行科学决策，才干减少风险带来损失，提供投资经济回报。（六）：如何合理规划酒店项目投资规定和投资环节规划酒店项目投资规定，需要投资者做到三点:一方面，是建立严密投资管理程序；另一方面，是制定投资筹划；最后，是进行投资酒店项目资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金局限性导致半截子工程，影响投资效益。考虑酒店项目投资环节时，为保证投资有序性和有效性，需要确立酒店项目投资管理程序和办法：环节一，是项目预可行性研究。在正式拟定投资意向前，进行必要可行性研究。环节二，依照投资意向进行可行性研究，规定制定出若干个投资方案以供筛选。环节三，是逐个筛选投资方案，对每一种方案进行经济评价，最后选出最优方案。环节四，是制定详细投资筹划，监督资金合理使用。（七）：酒店经营中如何平衡业主、管理者和员工之间利益酒店是由业主、管理者和员工三某些人员构成一种团队共同经营。酒店经营目的角度来说，这个团队利益是一致，她们都盼望酒店能在市场上得到丰厚经济和社会效益。但从单个群体个人目的出发，她们利益又有所不同，重要体现为：（1）对于酒店业主来说，她们是酒店投资者和所有者，所有业主都会把酒店投资行为最为是一种期待回保经济手段来进行市场化操作。业主利益在某种限度上说，就是酒店能否成功走向产业化发展道路、能否迅速收回投资且带来收益和回报，但这种期待有一定风险，其中有市场经营风险也有金融风险。从整体上讲，酒店业是一种高投入而相对地产出行业，中高档酒店投资回收期普通要七八年。当酒店钞票流支付不了经营成本、管理费用、税金、折旧、贷款利息等费用而不能产生一定利润话，就意味着项目亏损，如果这种亏损不能得到及时控制和变化话，很也许会使投资失败。（2）大多数酒店管理者都是酒店业职业经理人，她们利益一方面是获得薪水和超额完毕经济指标物质奖励，另一方面是在业内得到更好发展。（3）员工基本利益是有工资、福利和各种保险，能参加专业培训、获得职