济南南丰领东国际新城80万方大盘项目策划定位报告样本

目录前言 31、项目自身分析 41.1项目区域形象分析 41.1.1项目区域在济南市位置及都市形象 41.1.2项目区域在经十路位置和都市形象 51.1.3项目区域在济南东部位置和都市形象 51.2项目地块状况 61.3S.W.O.T矩阵分析法 6“SWOT”矩阵 81.4物业优势及劣势分析 91.4.1Strength优势分析 91.4.2Weakness劣势分析 111.5物业机会及威胁分析 131.5.1Opportunity机会分析 131.5.2Threat威胁分析 151.6各因素交叉分析 151.6.1规避项目劣势交叉分析 151.6.2规避项目威胁交叉分析 181.7分析总结 192.项目定位 202.1市场定位 202.1.1市场定位决定因素 202.1.2市场最后定位 212.1.3市场定位支撑点 242.2目的市场（客户）定位 282.2.1目的市场构成分析 282.2.2目的市场需求特性分析 292.2.3目的市场（客户）结论 312.3形象定位 332.3.1形象诉求重点 332.3.2形象定位及支撑 362.3.3项目案名建议 372.3.4案名诠释 382.4价格定位 402.4.1定价原则 402.4.2定价办法 412.4.3定价方略 432.4.4最后价格定位 433.项目规划设计建议 533.1整体规划思路 533.2平面布局建议及因素 533.2.1整体规划布局 533.2.2住宅规划设计建议 563.2.3公共建筑规划设计建议 573.2.4交通组织及停车设施规划建议 603.2.5建筑类别配比 653.3建筑外观风格及园林建设建议 663.3.1建筑外观风格建议 663.3.2社区园林建设建议 733.4户型面积选取及组合建议 883.4.1户型设计配比 893.4.2户型设计特色建议 933.4.3户型构造面积 1003.4.4先进户型推荐 1013.4.5地下室设立建议 1103.5配套设施规划建议 1103.5.1楼宇配套设施建议 1103.5.2项目公共建筑布局 1173.5.3商业配套建议 1323.6物业管理 1353.6.1区域市场物业管理状况 1353.6.2物业管理建议 1373.6.3物业管理服务内容建议 1383.6.4物业管理费建议 1403.7项目智能化建议 1423.7.1住宅项目智能化建议 1423.7.2写字楼及公寓智能化 1453.8项目车位配备建议 1483.8.1产权车位与使用权车位比较 1483.8.2项目车位配比数量 1493.8.3项目车位面积大小建议 1513.9项目整体开发方略 1513.9.1开发时序 1523.9.2项目各期开发量建议 153结束语 154前言本报告是在市场研究及分析基本上，结合本案自身质素，提出有针对性项目定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案特有优势，消除或转化项目现存劣势，规避项目客观威胁，从整体上提高本案总体质素和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素参照意见。1、项目自身分析1.1项目区域形象分析1.1.1项目区域在济南市位置及都市形象1.1.1.1项目区域在济南市位置项目区域位于济南市东南部，二环东路以东，属于东部新城区域。项目附近市政建设相对落后，配套设施不够完善。但项目区域距离都市繁华区较近，且济南人素有“住东不住西”老式居住观念，项目区域位置和都市形象较西部和北部好多，是济南人首选居住区域，对项目定位和后期宣传推广会具备很大利好作用。1.1.1.2项目区域在济南市都市形象在济南都市规划发展中，济南二环东路以东，太辛河以西区域为济南东部新城区。项目地处东部新城与主城区交界处，西部近邻以千佛山为首南部旅游风景区，奠定了济南人对该区域良好心理定位，符合“住南不住北，住东不住西”居住习惯。项目区域在济南都市居住区域中凭借其良好自然环境、便捷交通和近都市繁华区域良好区位，成为济南富人居住区和最适当居住区域之一。1.1.2项目区域在经十路位置和都市形象经十路作为一条整合了交通功能、景观功能、都市经济发展动脉等功能分段多功能都市主干道，是一扇更新都市环境、代表都市形象对外窗口；更是一座整合都市功能、提高都市价值战略桥梁。项目地处经十东路西端，西近二环东路，作为经十东路西龙头地位，是外地从东面进入济南城区咽喉要道，既是济南对外居住形象工程，也是引领东部新城居住潮流龙头工程。1.1.3项目区域在济南东部位置和都市形象项目区域地处济南东部新城，紧临经十东路和燕山立交、东二环，东部近邻规划中奥林匹克体育公园。当前，正逢政府大力发展东部产业带和东部新城，项目处在非常有利历史时机，面临较好发展机遇。项目自身处在济南规划中东部新城区，西北部为繁华都市核心，周边为千佛山、浆水泉等旅游风景区。项目在经十路东部龙头位置，处在政府大规模规划发展区域，在济南经济飞速发展大好形势下，项目区域近揽都市繁华，坐拥良好自然环境，是济南人最为倾向居家区域之一。1.2项目地块状况序号项目内容1名称领东国际新城（暂定名）2发展商山东XX房地产发展有限公司3项目四至项目位于济南二环东路以东，北临经十东路、西临浆水泉路、东南依洪山、东北近季节性排洪沟4用地面积经十东路北部约46亩，南部约451亩，共约497亩5用地性质综合性居住用地6地块状况路南地块自北向南看，地块呈不规则“』“形，地势南高北低，被规划道路分为南北三块，并有高压线走廊斜穿地块。现地块内为代拆迁建筑物较多，拆迁量较大。路北地块近似三角形，地势相对平坦，既有代拆迁建筑物。7周边状况项目周边有正大花园、世纪城、华森·碧云天等新兴社区，有万嘉隆超市、省立医院、武警山东总队医院、妇幼保健所、省环保学院、建工学院、审计干部学院、下井庄小学、荆山庄小学等商业、医疗、教诲配套，配套设施相对较少，特别是金融、商业、邮政配套缺少。南部洪山山体缺少植被、且堆有大量生活垃圾，环境较差。1.3S.W.O.T矩阵分析法阐明:SWOT分析法可以较客观而精确地分析和研究一种项目现状，是市场竞争分析惯用办法。所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析思想，把各种因素互相匹配起来加以分析，从中得出一系列相应结论（对策）。运用这种办法，有助于市场竞争参加者对所处市场环境进行全面、系统、精确分析，借此制定相应市场对策，提高市场竞争力。SWOT分析法，涉及四个方面因素，即内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）和外部市场环境中机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats）四个方面。就一种房地产项目而言，所谓内部优势因素（Strengths），是该项目与竞争对手相比在某些方面所具备对方不可模仿独特能力，是在哪些方面比竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknesses），是该项目与竞争对手相比在某些方面缺陷和局限性；外部市场环境中机会因素（Opportunities），是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极正向作用方面，若能把握和运用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中威胁因素（Threats），是指外部环境变化趋势中对该项目产品营销不利、悲观方面，若不能回避或恰本地解决这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中优势。因而，咱们找出本案客观存在重要内部优势因素（S）、劣势因素（W），及外部市场环境中机会因素（O）、威胁因素（T），运用SWOT分析法，提出相应市场对策，其目是为了可以提出更具备针对性物业市场定位，以及相对适合于此市场定位产品营销办法、手段。“SWOT”矩阵Strength优势分析Weakness劣势分析规模大，大盘开发优势明显；紧邻经十路、东二环，交通便捷；先进开发理念，产品差别化；处在市区与东部新城交汇处，地理位置优越；土地获得成本相对较低，成本优势明显；周边逐渐形成居住氛围，居住环境日益成熟；地块分裂不利于规划；地块内高压线影响开发；地块南垃圾山负面影响；紧邻经十路，噪音干扰大；经十路沿线不可拆除建筑物及不可开主出入口影响；区域内市政配套设施落后，其他配套缺少；Opportunity机会分析Threat威胁分析周边区域开发带动本项目；东部新城发展对项目带动作用；区域概念炒作升温，人气渐旺；市民居住偏好东部；项目东部奥林匹克花园建设带动作用；浆水泉路规划改造市场上各种潜在大规模楼盘竞争威胁；区域内在售高档盘竞争；1.4物业优势及劣势分析1.4.1Strength优势分析S1.规模大，大盘优势明显项目约500亩占地规模，近80万平米巨大建筑规模，在整个济南市场都是屈指可数大盘。大盘优势在于可以充分体现公司实力，强化公司品牌，市场影响力较大，消费者方面更容易得到认同。此外，可以对地块进行系统、综合性规划，进行综合性集中配套，有助于资源优化，能推动区域内经济效益、交通环境、人文资源总体水平全面提高。因而，在一定限度上也受到政府“推波助澜”。S2.紧邻经十路和东二环，交通便捷经十路贯穿整个济南市区，并和都市多条南北交通要道相连。其不但是连接东部新城、东部产业带、泉城特色风貌带、西部新城交通枢纽，也是连接都市经济隆起带和都市发展中心轴。本项目紧邻经十东路，西近东二环，可迅速出行到达繁华市中心、济青高速、绕城高速和姚墙国际机场等，交通四通八达、出行便捷。S3.先进开发理念，产品差别化贵司在南方都市先进开发理念、开发经验和我司对市场精确把握及操盘经验、资源优化组合，通过对项目进行准拟定位，进行产品差别化开发，使其成为本项目独具买点。S4.处在市区与东部新城交汇处，地理位置优越本项目处在市区与东部新城交汇处，是济南东部新城和繁华市区交界地带，“坐拥便利交通，近享都市繁华”，属于济南东拓重点开发区域，地理位置优越，项目升值潜力巨大。S5.土地获得成本相对较低，成本优势明显9月，经十西路150余万元/亩高价揭开了济南市土地市场整顿以来第一拍，从此各区域土地价格和房价一路飙升，特别是东部区域和南部区域。本项目相对较低土地获得成本有助于项目运作，也利于更多资金用于项目规划、园林建设、建筑和配套建设上，以此来提高项目综合品质和综合竞争力。S6.周边逐渐形成居住氛围，居住环境日益成熟随着济南东部新城和产业带迅速发展，项目所处区域内兴起了中润世纪城、正大都市花园、荷兰庄园、军安和平山庄、三箭平安苑等众多新型社区，有利地带动了区域发展，逐渐形成一定居住氛围，居住环境日益成熟。1.4.2Weakness劣势分析W1.地块分裂不利于规划项目地块整体形状不规则，且被多条规划路分割为零散几块，这种分裂给地块整体规划、外在形象、包装宣传等方面带来诸多不利影响，在和其她连贯整洁、规划统一楼盘竞争中处在劣势地位。W2.地块内高压线影响开发除了受规划路分割影响外，项目地块内有高压线横贯东西，而整顿时间不拟定，将对于项目整体开发时序和整体规划导致很大困难。如何规避高压线问题，就成了项目拟定开发时序核心。W3.地块南垃圾山负面影响项目地块虽然为山地形态，但项目南面洪山山体缺少植被覆盖，并且生活垃圾积累对周边自然环境与居住环境产生很大负面影响。项目建设没有自然景观可用，周边环境相对较差。W4.紧邻经十路，噪音干扰大经十路作为济南景观大道，同步也是济南都市交通命脉，交通繁华，车流量大，行车噪音较大。经十路沿线住宅项目虽然可以坐享经十路带来便捷交通，但同步也具备行车噪音干扰烦恼。项目地处济南市区窗口位置，是外界自东往西进入济南交通要道，交通繁华，车水马龙，噪音干扰较大，对项目将来业主具备一定影响。W5.经十路沿线不可拆除建筑物及不可开主入口影响经十路作为项目一种主卖点，不但为项目提供了便捷交通，并且也是项目对外展示形象窗口，是最值得发挥得地方，对项目开发意义重大。但由于经十路沿线黄金智业、济南市车管所等建筑物不能拆除，致使项目只有大概60米左右两段直接临经十路，可发挥空间受到限制，严重影响项目整体外观。且受经十路不能左转向硬性限制，经十路沿线不能开主出入口，相应地对业主出行带来一定不便，对运用社区主出入口展示项目形象目也导致了难度。W6.区域内市政配套设施落后，其他陪套缺少由于项目所处区域属于济南都市郊区位置，都市化进程较晚，区域发展相对落后，各种市政配套设施落后，其他如商业、金融、邮政等有关配套缺少，对于区域居住环境具备相称大影响。1.5物业机会及威胁分析1.5.1Opportunity机会分析O1.区域大开发带动本项目以二环东路中段为中心东部区域正在逐渐成为发展总部经济最具活力和潜力区域。发展思路重要是广泛吸引知名跨国公司、国内外金融机构、大公司、大集团来济设立区域总部、研发中心、运营中心、发展总部经济。本项目紧邻此区域，这些总部经济将给本项目带来直接有效目的客群。O2.东部新城，对本项目有带动作用依照济南都市规划，东部新城将至少有４个生活居住组团，人口规模在１５—２０万人；东部新城以东产业带区域人口规模将达到７０—９０万人。人口增长直接带来住房需求，本项目作为东部产业带和市区中间地带，是市区与产业带对接发展结合点，对于本项目面市将是有利机会点。O3.区域概念炒作升温，人气渐旺在济南市新都市总体规划中，“东拓”首当其冲。所谓“东拓”，即从济南市区向东沿“胶济产业带”形成将来都市重要产业发展带。这一规划出台带动了东部房地产市场迅速升温，房价普遍上涨。本项目正处在经济发展主轴胶济产业发展轴上，其发展前景非常乐观。O4.市民居住偏好东部“住东不住西，住南不住北”，是济南市民根深蒂固置业居住观念。住在东部是身份和地位一种象征，调研问卷显示，东部和南部是济南人置业首选区域。本项目可以依照济南市民这种居住偏好，进一步完善自身配套，体现东部置业优势。O5.项目东部奥林匹克体育公园建设带动作用依照济南都市规划，济南奥林匹克体育公园就为与项目东部附近转山一带，体育公园建设将进一步提高该区域都市功能和形象。而奥林匹克体育公园准备工作题上日程，进一步加快了东部区域，特别是项目所处区域发展进程，为该区域房地产项目开发带来巨大升值空间。O6.浆水泉路规划改造项目西侧浆水泉路规划改造工程已经进入实行阶段，预测到项目动工时可以贯通使用，对项目交通和形象具备很大提高作用。1.5.2Threat威胁分析T1.市场上各种大规模项目竞争威胁据理解，东部浆水泉区域、南二环区域、西部区域和阳光舜城等各种大规模项目筹划在近期面市，其产品包括了多层、小高层、别墅、Townhouse等各种物业类型，客群覆盖范畴非常辽阔，基本覆盖整个济南市区，与项目客群来源范畴有很大重叠，直接对项目形成竞争威胁。T2.区域既有高档盘竞争当前，项目所处东部区域已经面市中高档楼盘较多，像中润世纪城、悉尼花香、荷兰庄园、军安和平山庄等项目对选取此区域置业客群导致了分流吸纳。同步，这些项目二期、三期开发也正在积极酝酿之中，将对项目销售直接形成竞争威胁。1.6各因素交叉分析1.6.1规避项目劣势交叉分析“S1+S3+W1”——对于楼盘而言，地块分裂会对项目规划和对外形象产生不利影响。而对于大规模楼盘而言，虽不能避免这种负面影响，但可以运用项目规模大，开发周期长优势来减少这种影响，并且通过先进规划理念，依照各个地块特点规划不同风格园林景观和产品，分期推出，成为项目一种专有卖点，变不利为有利，化腐朽为神奇。“S1+W2”——巧妙运用开发周期，为高压线迁移争取时间高压线整顿时间不拟定对项目规划，特别是项目开发时序问题影响巨大，且这个问题又是不可回避。如何在不影响项目以最优地块准时开发基本上，为高压线整顿争取尽量多时间是制定开发时序前须解决问题。我司建议充分运用项目规模大、开发周期长特点，在比较成熟地块中选用面积较大、开发周期较长地块作为首期开发，为高压线整顿争取时间。“S2+S3+S4+O4+O5+W3、W4”——相对整个项目区域优势形象而言，无自然景观和南面垃圾山带来负面影响作用较小，可以通过与政府部门协调、专业包装、推广来解决这一问题。项目南部垃圾山对环境影响属暂时性因素，其存在时间不是长期，随着项目区域都市化进程加快、东部奥林匹克体育公园兴建、浆水泉路贯通，南部垃圾山不利因素将顺利解决，在推广中避免浮现这一硬伤，在销售过程中向提起客户强调其“暂时性”。同步在项目推出时，做好项目工地、围墙、接待中心等处包装来美化局部环境，运用本项目优越地理位置、先进规划设计、占地规模大、园林、发展前景等优势来渲染项目以及项目辐射区域美丽蓝图，以达到项目“整体美”效果。“S3+O6+W5”——由于经十路沿线某些不可拆除建筑物分割，及不能开主出入口，致使项目对外形象发挥空间受到限制。我司建议凭借先进开发理念，与项目北侧布置超高层建筑，并进行济南均有双立面设计，丰富项目北立面，树立项目别具一格形象。此外，在经十路沿线设立次出入口，按照普通项目主出入口规模和理念进行设计，充分运用经十路这个窗口展示项目形象。而沿浆水泉路设立主出入口，由于浆水泉路拓宽改造，形象有所提高，在项目西立面做文章，丰富项目西立面同步，尽量使自主出入口开始景观长廊通透宽敞，可以使视野从外面进一步到项目内部，全方位展示项目形象。“S1+S6+O5+W6”——提供完善配套，针对本项目周边生活配套不完善弱点，正好运用本项目规模优势做好社区生活配套，为业主提供便捷生活。配套设施较少，这就给在这里居民带来居住、生活上不便，同步以上内容也是购房客户在选购房产时非常注重问题之一。只有凭借项目自身配备各种社区配套设施诸如：超市、商店、快餐店、洗衣房等服务设施，并且为了显现本项目独有优势，建议在会所内，为业主提供高档餐饮、娱乐、文体等方面服务，让业主真正体会大型社区高度舒服，营造出只要在社区内生活就可以满足业主一切寻常生活之所需便利生活享有。同步，随着项目区域新兴楼盘增多，区域配套不断发展，项目区域各种配套设施也将不断完善，将一步完善区域居住环境。1.6.2规避项目威胁交叉分析“S2+S3+S4+S5+O5+T1、T2”——本项目作为大规模楼盘，须面对是整个济南市场大型楼盘及周边楼盘竞争，故我司建议本项目应瞄准市场空白点精准定位，运用项目自身优势塑造个性化产品，与市场既有项目形成差别化竞争。在产品上，本项目可以运用地块优势，在园林、智能化、配套设施在硬件上超越其她项目。在构造体系、户型设计、外立面设计等方面做到新颖、独特，从而在产品上与周边项目形成区别。以我司经验，市场竞争激烈状况下，为了在众多项目中脱颖而出，吸引目的客户群，除了在产品上有足够吸引力外，还须有针对性推广。1.7分析总结以上所阐述内容，是在市场调查分析基本上，结合本项目自身质素，提出有针对性项目分析，旨在通过S.W.O.T矩阵，最大限度强化本项目特有优势，消除或转化项目现存劣势，规避项目客观威胁，指引项目市场定位，从整体上提高本项目总体质素和市场竞争力。综合项目地块诸多优劣势因素分析，我司以为项目地块区位优势形象明显，具备做中高档产品基本。综合市场机会、威胁因素，中高档产品市场竞争激烈，本项目要想从中脱颖而出，在不具备项目专有卖点状况下，必要走产品差别化路线。本项目应充分体现产品个性化，如园林景观、社区智能化、建筑风格、服务配套等，以求形成与市场差别化竞争。依照将来市场竞争激烈状况，项目要想迅速切入市场，占据一定市场份额，入市价格须要具备很强性价比。根据市场状况和项目中高档定位取向须采用专业且创新推广手法（专业、新颖现场包装和宣传形象，精确入市时机，灵活多变销售手段等），直命目的客户群体，抢占市场份额。2.项目定位2.1市场定位市场定位是勾画公司形象和所提供产品价值行为。它根据产品消费对象、消费对象对产品需求特性及其竞争产品、代替产品状况而为产品自身设计、塑造区别于其她产品个性和形象，它最后要向消费者阐明本产品与其她产品区别。2.1.1市场定位决定因素切合实际市场定位，对于任何物业而言，都是至关重要。只有对整体市场状况、物业自身特点及同类物业市场状况做出对的分析，拟定了物业合理市场定位，才干为物业销售工作奠定坚实基本。拟定一种物业综合素质、最后市场定位以及由它们所引起销售业绩，基本上是由如下几种方面因素拟定。项目整体现状及规模；项目地理位置；区域环境及特质条件；发展商及物业管理商实力及信誉；物业硬件设施及装修水平；物业配套附属设施；物业推广上市时机。项目市场定位将会指引咱们完毕如下房地产开发前期详细工作：生产什么样产品？（即产品特性和个性，这种个性应具备巨大吸引力，是其他竞争者无法模仿）为什么人生产？（即产品所面对目的客户群）如何生产本产品？（在产品规划设计中，通过谋求利润与成本合理结合点，实现利润最大化）应当提示注意是，产品市场定位不是去创造某种新颖或与众不同事物，而是去整合已经存在联系。市场定位将通过一系列营销努力把产品与众不同之处有效传达给目的客户群，从而使产品在市场中具备其恰当位置。2.1.2市场最后定位1）项目现状及规模——现状，项目周边无明显特质因素；规模，项目具备500亩之规模，属市场大盘；2）项目地理位置——在市区二环以外，属规划中东部新城，将来都市次中心；3）区域环境——区域内无明显行业特点，也无明显特质氛围；4）发展商等硬件品牌——开发商在本地属初次开发，无背景及其她品牌效应；5）物业硬件及装修水平——属将来待定事宜，在定位中不做过多考虑；6）物业推广上市时机——在此方面不具特别优势，将来一年内市场竞争项目较为激烈；综合项目上述所提因素，定位可延伸方向重要有：项目规模、区位和项目综合品质，规模和区位在将来供应楼盘中属共有优势，综合品质应是项目最有力机会点，建议项目市场最后定位：济南首席第五代住宅示范社区——坚持都市可持续发展方向；社区生态环境与都市环境进一步融合；前瞻性产品设计理念；更加完善社区生活配套；当代化物管、高科技智能化设施；第五代住宅提出住宅是离人们寻常生活近来也是生活中必不可少一种特殊商品，像其她社会产品同样，随着时代发展和人民生活水平提高，住宅也需要更新与换代，从最初仅仅满足人们生存居住单一功能逐渐发展成为集居住、文化为一体多功能产品。中华人民共和国建筑大师陈世民曾在深圳召开“世纪创新论坛”会上就近二十年来国内住宅发展概况，以最早浮现高层塔楼及相应社区为主线，将住宅划分为五个时代，并提出了以“环境、空间、文化、效益”为综合设计理念发展第五代住宅新观点，在国内房地产业界引起了广泛关注。第一代经济节约型——满足起码功能需求，追求高容积率，不考虑朝向、户间干扰；第二代合用经济型——在经济节约基本上，关注景观，避免干扰，注重总体规划，少量增长了公用设施；第三代发展转变型——改进了采光与通风条件，注重空间完整性和公用设施齐全性，由经济节约型户型向舒服性发展，并浮现了某些豪华“包装”，总体趋势在于追求改进，提高居住条件；第四代景观舒服型：高层塔楼每层户数由8户减至4—6户，并依照朝向和景观分别设立大小不同户型，户型平均面积增大。大户型厨房面积加大，卫生间数量增长，并设立了贮藏室及工人房；小高层有更大变化与发展，顶层、底层增设复式户型；多层大多变为一梯两户大户型，有某些还增长了电梯；社区在基本服务设施基本上，新增了会所、健身中心、大型停车场等更多配套设施；绿化面积增大，普通都设立颇具特点中心公用庭院，注重和强调景观设计；增长智能化通讯、视听及物业管理体系；第五代生态文化型：这是当前各开发商、建筑设计单位和媒体都在研究和探讨新一代住宅，这一代住宅典型特性是以人为本，根据消费者动态需求，创造出舒服人居环境，将空间、环境、文化、效益四方面有机地结合，力求做到人、住宅与自然环境、社会环境之间恰本地融合与共生，因而，这一代住宅既不是简化节约型，亦不是浮躁包装豪华型住宅，而是品牌性住宅。详细说来，第五代住宅在环境方面更加注重社区生态环境塑造，同步加强与区域环境结合；在产品方面除了考虑健康性因素之外，在空间布局上更加注重其灵活性和延长其有效使用时间；强调更加完善生活配套，有当代化物业管理和智能化设施。从以上几代住宅发展演变可以看到，第一代、第二代住宅只是简朴地解决基本居住问题，更多是追求生存空间数量，而第三代、第四代住宅已逐渐过渡到追求生活空间质量和住宅产品品质，发展到第五代住宅已开始着眼于环境，追求生存空间生态、文化环境。当今时代，生态环境问题已得到高度注重，人们更加渴望回归自然，使人与自然可以和谐相处，生态文化型住宅正是在满足人们物质生活基本上更加关注人们精神需要。2.1.3市场定位支撑点总体规划方面充分运用项目交通、区位等优势，力求在交通路网、社区文化等方面与区域环境形成良好统一；社区开发与都市发展同步进行；社区配套建设同步完善都市配套；社区所塑造形象与东部发展形象相符；社区生态环境塑造100%超高绿化率概念提出；社区首层架空，设计分年龄层交往空间和绿化景观；多重平面、立体景观塑造；绿树制氧、绿色廊道系统；具备文化氛围都市庭院（宅间绿化）；完全人车分流道路交通组织；各主题会所设立及随处可见运动场合；户型产品健康性满足户型健康性规定；更加人性化设计，和新空间元素、设计理念提出；坚持板式小高层，高层不超过一梯四户；注重户型细节解决，保证良好私密性；产品市场特点参照按照国家制定人均居住面积规定，适应市场需求，户型设计以舒服型户型为方向；根据市场发展规律，设计符合市场需求户型构造和户型面积；依照目的客群家庭构造特点，户型设计时考虑其分割组合灵活性和延长户型有效使用时间；产品功能空间生态性户型功能空间更加合理，减少污染；更加完善社区配套；社区内15000平米商业配套定向招商，及2万多平米设施配套，小学、主题会所、双语幼儿园、超市、社区医院等完全满足社区居民生活需求；节能环保设施应用；社区设立中水解决系统；所有采用中空玻璃窗，提高防尘、隔音效果；采用新型墙体保温材料，及某些非承重墙采用新型墙体材料，提高保温效果和空间运用率；产品高科技应用三星级智能化原则提出；社区网络化，互联网、社区局域网设立；智能安防系统；卫星电视转播，VOD电视点播系统；物业管理网络化，电子布告栏、信息查询、电子邮件等信息支持；时代感建筑风格简约潮流建筑风格符合目的客群需求；社区其她建筑都作为建筑小品与景观环境协调统一，且从建筑风格到装饰风格都规定具时代感；总述：以上从整体产品塑造、社区氛围形成、景观环境营造、配套设施、物业管理、社区智能化等方面营造了整体社区生态品质，除了对社区环境营造且尽量加强社区周边区域内环境改进及与其衔接，以社区综合品质形成赢得市场。住宅产品发展是时代象征，同步产品也是项目重要核心竞争力，因此，项目开发宗旨是要在产品、居住环境、生活舒服限度上综合提高，社会生态型社区，不但提高了社区内部环境质量且把社区建设与都市发展步伐联系在一起，生态型社区在济南也是初次提出，符合项目长时间发展战略，可以随着时代发展，不断加入新时代更利于生态、环保等方面理念和元素，使其内容更加充实，相对市场更具新意。项目推广随想：以概念入市，以第五代住宅——生态住宅，最优生活空间，最先进设计理念、最新颖景观系统、惊人绿化概念加上项目优越区位导致市场震撼！携手知名建筑设计公司、园林设计公司、物管公司等形成项目品牌效应，以新闻发布形式，强强阵容引爆市场重型炸弹；斥资营造售楼部高雅、尊贵氛围，以及售楼部周边环境，展示公司实力，坚定客户购买决心；（济南以此取胜项目屡见不鲜）2.2目的市场（客户）定位2.2.1目的市场构成分析依照项目规模及档次特性，本案目的市场不再是单纯片区划分，更多是吸纳整个济南市区客户。本案目的市场应以东部和中部城区为主，辐射整个济南市区。按照区域划分，济南可分为东西南北中五个区域，中部和东部相对其他区域是最具购买力，人群和行业分布也属素质较高和科技含量较高区域，结合项目总价分布，符合项目购买力人群在上述区域分布较多，项目在东部区域内，易导致口碑传播，形成区域传播效益。东部和中部作为项目重要目的市场，但本案目的市场应涉及为整个济南市区；在前期市场调研中，城区居民对项目所在地——市区东部都具备较好印象；东部，象征着但愿、将来繁华、科学布局新城中心、环境优美、文化浓郁等等，因此项目只要具备足够号召力，相信可以得到整个城区居民青睐。2.2.2目的市场需求特性分析每个市场供求关系决定着市场开发量、销售量，从微观划分，供非所求，需求无供，也可导致市场怠滞现象，这也正是济南现今市场中存在问题；上述提到目的市场，应是整个城区范畴。在此区域中，我司分析具备如下几种特点：需求客群分析：随着都市化进程不断迈进，住房需求量逐年平稳上升，但队伍壮大较快应属中档及中低档楼盘需求者，需求者年龄也逐渐年轻化，新兴都市白领队伍逐渐壮大，在需求市场中占具越来越多份额，而都市中产阶层始终是市场购买力重要构成某些，但她们壮大速度较慢，且容易受到客观因素影响，购买较为谨慎；购买动机分析：一次置业、变化居住环境、投资等基本构成了住宅购买潜在动机。在此其间，对于东部市场购买动机应以变化居住环境和投资为重要购买动机，加息政策对市场投资行为未导致较大影响，各商业银行相对较宽松信贷政策更有助于按揭购房投资行为；价位分析：据市场调查数据分析，末平均市场价格在4197元/平米，比年初上升了14.4%；在新开盘项目中，3500元/平米如下项目占39%，3600-4500元/平米项目占到52%，开发商越来越注重楼盘品质塑造，价位固然也有所攀升，但与市场购买能力相比还是略显偏高，以都市经营在都市建设中起到重要作用今天，拆迁成本及土地价格决定了市场销售价格不能以市场购买能力为转移，这也是现今市场中供求矛盾所在；户型面积分析：户型需求重要由需求客群家庭构造及功能需求决定，受购买能力限制，二室及110平米如下户型在市场上较为紧俏，在同类户型中，舒服型户型较豪华型更受市场欢迎；市场中，140平米如下户型面积属市场较可接受面积，销售状况尚可，随着市场逐渐成熟，客群对产品理解也逐渐可观，户型设计不合理，得房率低，健康性差，成为产品滞销重要因素；随着客户群体逐渐年轻化，重要购买力家庭构造由三代家庭向两代家庭变化，人均居住面积虽然在增长，但单套面积有走小趋势。总结：在目的市场中，存在相称大购买力，但存在供非所求供求矛盾，市场供应与市场购买力存在一定差别；在重要购买人群家庭构造向两代家庭发展趋势下，单套面积有走小趋势；建议本项目以舒服型户型设计为方向，尽量合理运用空间，以满足寻常居住功能为出发点，使产品充分得到市场承认。2.2.3目的市场（客户）结论2.2.3.1主力客群定位鉴于本案（按当前市场原则计算）主力户型总价在40万~66万左右，首付能力在12万~20万左右，月供能力在1900元~3200元产品特质，及目的市场中主流客群划分，建议本案主力客群定位为：知识中产阶层VS都市精英本案主力客群定位具备济南区域特点，购买客群中，按经济构造划分，占市场份额较大应是都市中产阶层，她们具备较强购买能力，有近年积蓄，有较为固定经济收入，有较多投资经验，且咱们在这一人群中选取了知识中产阶层，从行业上将知识、技术含量较高一类作为本案重要吸纳对象和形象诉求重点，与项目市场定位文化氛围相切合，拥有较广客群范畴。都市精英，也可以定义为金领和高档白领，是对购买价格敏感度较低，对产品性价比规定较高一类群体，她们在市场中所占份额不是太大，但她们存在多次购买也许。她们购买行为较为理性，不易被说服，对新生事物接受度较高，追求较高生活品质，最为认同当代消费方式，因此，生活舒服限度、社区所推崇生活方式是她们购买时关注重要因素。重度消费客群行为特质分析：年龄在25-45岁左右，至少具备3年以上工作经历，有一定积蓄，以改进居住环境为重要购买动机；收入相对稳定，首付能力在12万以上，最低家庭月供能力在1900元以上；从事技术知识含量较高行业；家庭人口在2—3人，以两代家庭为主；初次或多次置业，注重实用性，注重生活舒服度；对物业规定较高，在房型设计、楼层选取、地段位置、内外配套完善等方面均有较多对比考虑，理性置业；讲究物业和社区品质，满足其健康规定和精神层次需求家居氛围；对社区内部景观规定很高；对社区人性化服务及物管有较高规定；对当代消费形态较为承认，对会所功能性有较高规定。2.2.3.2目的客群细分由以上拟定主力客群细分，并加入其他可影响购买客群层面，做出如下划分：大中型公司中层及中层以上职工；小型私公司主；行政、事业单位工作人员（项目周边大专院校师资队伍是后期推广中重点对象之一）；自由职业者；周边居民；投资者。2.3形象定位形象定位是将物业优势、外部机会用简朴形象词汇进行概括，将项目卖点呈现完整，并能产生联想。形象定位直接影响到客户对项目直观感受，因此在形象定位时一定要精炼、精确并有创意。2.3.1形象诉求重点我司从本项目优势及机会点着手分析，将本项目形象诉求点归纳为：优越地理位置项目地处济南东部新城，紧临经十东路、东二环，东部近邻规划中省政府和奥林匹克体育公园。是经十路东部龙头位置，处在政府大规模规划发展区域，近揽都市繁华，坐拥良好自然环境，是济南人最为倾向居家区域之一。巨大开发规模项目占地面积约500亩，总规划建筑面积约80万平米左右，在整个济南市都是屈指可数大盘之一。作为大盘，可以对地块进行系统、综合性规划，进行综合性集中配套，有助于资源优化，能推动区域内经济效益、交通环境、人文资源总体水平全面提高，充分体现项目大盘优势。超前规划设计理念我司建议整合各方面优势资源，引入超前规划设计理念，按照可持续发展开发理念，全新打造全新“生态社区”，创立一种天蓝、地绿、水清、空气清新、人际关系和谐、居民安居乐业社区。世界风情主题园林依照项目地块各自特点，建设不同国家风情为主题园林景观，一方面与市场上其他项目形成明显产品差别，另一方面形成不同组团之间产品差别，使每时期均有不同产品独卖点，增强项目市场竞争力。人性化户型设计我司建议项目户型采用人性化设计，打破老式小高层、高层住宅弊病，通过板式设计和科学布局，在保证私密性前提下，增强采光通风性，做到户户观景、户户有景。户型面积多样化，从平层、错层到复式应有尽有，无论是甜蜜自在二人世界，或是三世同堂天伦之家，均能满足市场不同需求。智能化安防系统“家不是保险柜，但比它安全”。作为当代新型社区，社区安防智能化已经是基本规定，但现实中却少有社区可以做到真正智能化。我司建议本项目安防系统从围墙红外线监控、车库自动控制和远程监控到单元入户门门禁等安防设施实现真正智能化，打造一种“比保险柜还安全”家。完善社区配套作为七八十万平米规模大型社区，具备普通社区布局建设大型配套条件。在周边生活配套设施缺少条件下，我司建议充分运用项目规模优势，建设特色商业街和超市等大型商业设施，除理解决本社区居民寻常生活所需外，为区域内居民提供生活便利，提高区域生活环境，成为项目区别于区域内其她项目卖点。组团式尊贵会所“组团式尊贵会所，享有无处不在”。由于项目四块分散，考虑到居民生活便利性，建议采用组团式会所布局，视地块大小状况，与各组团内建设会所或社区服务中心，使各组团业主可以就近享有到便利服务，体现项目人性化和高品质性。先进教诲配套对于身为父母业主而言，教诲配套也是她们购房置业所关怀重要因素之一。在当前新型社区中，许多项目都建设涉及幼儿园、小学甚至中学在内教诲配套；许多项目还凭借其双语教学，成为市场热点。我司建议本项目采用双语教学，虽然不能成为项目独卖点，但可以增长项目竞争力。通过以上形象诉求点整顿分析，我司以为项目将来在市场上要树立是一种高品质物业形象，并充分向客户呈现入住项目后美好生活前景。2.3.2形象定位及支撑2.3.2.1最后形象定位语品质，成就东部第毕生活高度2.3.2.2形象定位支撑依照项目SWOT综合分析，本项目核心竞争力在于产品差别化。这种差别化不是单纯产品形式差别，而是以产品差别为形、产品品质为实差别化，这种差别化缔造是项目较高综合品质。而这种高综合品质缔造则是健康、舒服、尊贵当代生活方式，并由此奠定了项目在东部住宅市场中领头羊地位——“东部第毕生活高度”。整个形象定位不是空虚缥缈，而是建立在项目产品基本之上：教诲——双语教学小学、幼儿园；商业配套——大型超市、风情步行商业街；园林——不同国家风格世界风情主题园林；科技——真正智能化社区、新技术新材料应用；物业服务——医疗、家政、尊贵会所；产品－板塔结合高品质社区……2.3.3项目案名建议一种项目案名是项目理念集中体现，也是项目宣传推广中一种区别于其她项目重要标志。由此，我司建议本项目命名遵循如下原则：最有力体现产品风格与特性符合项目定位，提高项目形象易于读写，以便辨认文字浅显，容易理解基于以上原则，特提供案名如下：领东国际新城领东鉴筑东城领秀东方逸景誉名·天下南丰世家重点推荐：领东国际新城2.3.4案名诠释领东国际新城“领东”——一方面点明项目优越地理位置，都市中心与东部新城中间位置；另一方面奠定项目在东部城区住宅市场地位——东部住宅市场“领导”地位；“国际新城”——项目运用国际先进开发理念和技术进行开发，全力打造一处当代人向往国际化居所，引领济南生活方式。同步又能体现项目规模和档次；此案名琅琅上口，容易识记，同步又尊贵大气，颇有领袖风范，从市场中脱颖而出。东城领秀依照地理位置命名。项目地处经十东路，属东部城区，抓住济南人“住东不住西”置业习惯，在命名上重点突出；“领秀”，领袖谐音。一方面突出项目园林景观秀丽无比，傲居前列；另一方面强调“领袖身份”，引领东部居住潮流，傲视群雄；该案名体现出项目高品质性，强势易记。东方逸景“东方”，点明项目所处区域位置，迎合济南人“住东不住西”置业习惯，于案名中重点强调突出；“逸景”，谐音“一景”。谕示项目社区环境秀美无比，为东部城区一道亮丽风景。领东鉴筑该案名富有诗意，同步，又颇有领袖风范，意寓引领东部住宅市场发展潮流。琅琅上口，容易识记；“鉴筑”，不言而喻，充分体现出项目产品独特艺术魅力，不但是居住场合，并且是可以鉴赏、传世艺术珍品。誉名·天下谐音“域名”，潮流易记，并且非常容易辨认；“誉名·天下”暗含美誉满天下之意，揭示出项目高品质性；此案名大气磅礴，有谁与争锋霸气，气势逼人。南丰世家以开发商作为项目案名构成某些，对于树立开发商品牌有极大协助，宣传项目同步宣传公司品牌，为公司在山东长远发展奠定基本；“世家”，谕示项目高品位品质和档次，是新时代传世豪宅；案名尊贵大气，有效挖掘高品位客户需求。2.4价格定位在房地产营销过程中，定价是最敏感最重要事，开发商对此也最感兴趣。楼盘能赚多少钱，能达到多少预期利润，全在定价一举。价格定高了，会被购房者所回绝而导致滞销；如果定低了，虽然能在很短时间内抢购一空，但发展商就会少赚诸多利润。在详细制定房地产价格过程中，要考虑诸多因素，拟定最恰当价格，获取最适当利润目的。2.4.1定价原则依照市场研究分析、开发公司经营目的、影响客户置业因素分析，结合中原近年操盘经验，我司以为本项目定价应当遵循如下几点原则：市场定位决定物业价格普通而言，物业定价高低，取决于其综合市场定位高低，物业综合素质高，其市场定位高，价格自然高，反之亦然。一种恰当符合物业市场定位价格，辅之以行之有效销售方略，便容易获得良好销售成绩。反之，违背其真实市场定位所拟定销售价格，便会违背市场规律，极易导致销售工作失败。项目附近中润·世纪城便由于首期开发入市价格过高而阻碍了项目顺利迅速销售。价格制定要符合社会环境稳定政治局势，繁华经济环境，良好供应关系以及有利政治金融政策，能促使物业价格一路走强；同样，经济萧条、物业明显供过于求、政治金融政策限制约束行业发展时，物业就要变相降价或者重新定位、包装。定价要保持一定竞争性开发商定价时无论采用何种定价办法，其所制定价格都应具备一定市场竞争性。由于价格是房地产销售中令广大客户最为敏感因素之一，故应保证项目在推广销售时（特别是在推广销售初期）价格具备一定竞争力，此举有助于项目在入市之初就能吸引客户关注，尽快抢占市场份额，并创造较旺人气，为后期销售打下较好基本。2.4.2定价办法对于房地产价格评估，重要并非过去，而是将来，由于房地产价格是由反映其将来预期收益所决定。预期收益越大，房地产价格越高，而预测原则与变动原则是有关联。变动原则含义是：房地产价格是各种因素互相作用成果，随着这些因素变动，房地产价格也必然随之增减。房地产价格评估普通惯用办法有成本定价法、市场比较定价法和顾客感受定价法等。成本加成定价法将产品成本加上预期利润（普通为两成左右），详细额度可由发展商自行控制，即为最基本定价办法。成本加成定价虽然较简朴，也可以充分满足开发高对利润追求，但由于缺少考虑市场接受限度，具备一定盲目性。市场比较定价法市场比较定价法合用范畴是要在近邻地区或同一供需圈内类似地区中，与类似房地产交易实例相比较，以此决定待估房地产价格，其特点是结合区域市场特质，令所制定房地产价格更加贴近市场。该种定价办法是普通房地产价格评估最惯用一种办法。顾客感受定价法即根据购房者对地产项目和开发公司承认限度和心理价格来制定价格。房地产和其她商品同样，品牌信誉在很大限度上影响着于消费者消费心理。结合以往定价经验、供需市场状况以及本案详细特点，我司建议本项目定价采用市场比较定价法，参照顾客感受定价法来厘定项目价格。对于本项目而言，采用市场比较定价法问题是区域内可供参照项目较少。咱们应用改进市场比较定价法解决这一问题，基本思路：针对整个济南市场选用可比样本，通过综合品质比较拟定本项目定价。先通过对可比样本和本项目进行综合质素评估，比较本项目与样本综合品质；运用市场比较法，通过综合品质比较计算本项目整盘预计均价；结合本项目产品类别，通过物业类型比较计算各形态物业整盘预计均价。2.4.3定价方略物业定价方略，是指在物业整体定价拟定前提下，在销售过程中，采用何种方略，依照物业及市场发展状况，引导价格发展走势价格方案。在不同物业中，由于物业自身各项素质差别很大，加之市场状况不同，每个物业会依照自己特点采用不同方略，以引导物业价格对的发展。普通，物业定价方略方式并不是单一，会浮现几种方略共用状况。也不会在销售工作开展之初一经拟定便一成不变，应依照市场变化状况随时予以调节，以争取获得最佳销售成果。针对本项目自身状况及当前市场状况，建议本项目采用“低价入市，平稳推动”定价方略。低价入市有助于在前期推广时吸引客户关注，尽快在先期积累一定数量客户，汇集“人气”，形成良好市场氛围，以抢占市场先机；待物业达到一定知名度时，再逐渐抬高售价，给客户以本案定能“保值、增值”信息；同步，运用购买物业“买涨不买落”心理给迟疑不决客户导致一定急迫感，以促使其下决心最后成交。2.4.4最后价格定位2.4.4.1住宅物业均价厘定由于当前济南住宅市场高层住宅物业较少，因而，咱们综合考虑物业类型、规模、档次等因素，放大到整个济南市场，针对本项目以小高层、高层为主特点，选用小高层住宅为主物业为比较样本先推算出项目小高层住宅均价，然后推算出高层物业均价。小高层住宅均价厘定如下是本项目综合品质评估和整盘预计均价计算状况，需要特别指出是：具有各种物业形态项目综合品质评估时已事先刨除其他物业形态影响因素；本项目各项得分，是考虑了济南市整个市场状况和项目预期形象综合而来。表1选用样本及售价项目名称销售均价（元/平方米）中润世纪城5500三箭吉祥苑5500新世界阳光花园4500汇科旺园4600伟东新都4400阳光1003800富翔天地4300新东方花园3800表2各要素及权重地理位置道路交通周边环境规划设计楼体构造及户型社区配套物业管理25%10%10%15%20%15%5%表3各权重比例图表4项目综合品质评估名称地理位置周边环境道路交通规划设计楼体构造户型社区配套物业管理综合品质中润世纪城9085908585859087三箭吉祥苑9590908590858589新世界8085958580859586汇科旺园9090859090808587伟东新都9085858590908587阳光1008080809595958587富翔天地8590859090859088新东方花园9080858085758082本项目9075858585908585依照以上表数据，再运用市场分析法，按可比项目价格及综合品质值，可推算本项目小高层住宅预计均价如下：假设本项目小高层住宅评估均价为X，则X1=（世纪城均价×本项目综合品质）÷世纪城综合品质X2=（吉祥苑均价×本项目综合品质）÷吉祥苑综合品质……表5计算值列表项目名称代码项目均价（元/平方米）综合品质项目计算值（元/平方米）中润世纪城箭吉祥苑X25500895253新世界X34500864448汇科旺园X44600874494伟东新都X54400874299阳光100X63800873713富翔天地X74300884153新东方花园X83800823939依照上表推算本项目小高层住宅预计均价为：X=（X1+X2+……+X8）÷8=（5374+5253+4448+4494+4299+3713+4153+3939）÷8=35673÷8=4459元/㎡综上计算，我司建议本项目小高层住宅均价为：4450元/㎡高层住宅均价厘定成本比较厘定法普通状况下，房价由如下某些构成：建安成本、土地成本、税收、配套费、银行利息、管销费用及开发商预期利润。对于同一种项目内不同类型产品而言，土地成本、税收、银行利息、管销费用等成本是一致，不同最大差距在于建安成本方面。当前，济南市多层住宅建安成本约在700——900元/㎡，小高层建安成本约在1100——1300元/㎡，高层建安成本约在1500——1600元/㎡，超高层建安成本在1800——1900元/㎡。由此方面考虑，再刨除其他可变成本后，同项目内小高层与高层住宅房价差距大概在50——150元/㎡，超高层与之房价差距约在150——300元/㎡左右。据此，咱们可以推算本项目高层住宅销售均价为：18层高层住宅销售均价约为：4550元/㎡30层高层住宅销售均价约为：4650元/㎡综合因素厘定法除上述运用构成房价成本比较厘定不同物业价格外，咱们还可以通过综合考虑市场因素、高层与小高层物业各自特点等因素来推算出项目高层住宅销售均价。对于6层以上住宅而言，楼层越高，往往视野越开阔，景观系数佳，通风采光好，噪音和空气污染较少等优势。并且，随着市场发展，需求市场对高层物业接受限度越来越高，居住观念正逐渐变化，高成了业主身份、地位和财富象征。基于以上两点及成本因素影响，市场中小高层和高层物业普通是楼层越高价格越高。据此，咱们可以通过对高层和小高层进行价格比较最后厘定本项目高层住宅销售均价。第一步，拟定楼座均价层。按照业内定价规定，普通选用楼座中间层为均价层，以均价层为基数，向上按照层差价依次递增，向下按照层差价依次递减，依照实际状况首层和顶层可做特殊解决。奇数层楼取中间层，偶数层楼取中间两层。因而，11层小高层均价层为6层，18层高层均价层为9、10两层，30层高层均价层就为15、16层。第二步，拟定小高层、高层住宅层差价。依照调研显示，当前济南各类型物业层差价集中在50-100元/层之间，各个项目多人为而定，没有严格原则。按照行业规定，各类型物业层差价如下表所示（详细可视项目状况进行微调）。本项目小高层、高层层差价遵循市场状况下参照行业原则。原则楼层差1-2层2-6层6-10层10-16层塔楼￥302.5倍2倍1.5倍1倍板楼/塔楼（13层以上）￥402倍1.5倍1倍10-13层0.5倍板楼（12层如下）￥502倍2-3层1.5倍3-6层1倍6-10层0.5倍原则楼层差16-20层20层以上顶层塔楼￥300.5倍0.25倍等同顶层向下数第2层板楼/塔楼（13层以上）￥4013层以上0.25倍同上板楼（12层如下）￥5010层以上0.25倍同上1、2层差价是假设1层没有特别卖点，如花园及送下跃层；顶层层差是假设了不是复式、跃层、空中花园、1梯1户等特殊状况。原则：越高层楼层差越少。第三步，高层与小高层进行价格比较。一方面拿高层11层（含11层）如下楼层与11层小高层进行比较。综合考虑成本因素、物业差别因素和市场需求特点因素，高层11层如下楼层作为高层住宅下半某些，从视野、景观系数和楼层高度相比都略逊于自身为11层小高层，因而，同楼层相比价格要稍微低于小高层价格。依照我司近年操盘经验，18层左右高层与之价格差距约为10元/㎡，30层高层与之价格差距约在20元/㎡。因而，有如下推算过程：本项目小高层均价为4450元/㎡，小高层原则楼层差价为50元，均价层为6层，7-10层楼层差价为原则层差0.5倍，10-11层楼层差价为原则层差0.25倍，10层楼层系数为+4，则11层价格（不考虑其他影响因素）为：均价+（层差价×楼层系数）=4450+（25×4）+（12.5×1）=4562.5元/㎡。则18层高层11层价格则为4552.5元/㎡，18层高层原则楼层差价为40元/㎡，均价层为9、10层，10-13层楼层差价为原则层差0.5倍，11层楼层系数为+1，则9、10层价格（不考虑其他影响因素）为：11层价格-（层差价×楼层系数）=4552.5-（20×1）=4532.5元/㎡。同理可得，30层高层11层价格为4542.5元/㎡，超高层塔楼原则楼层差价为30元，均价层为15、16层，10-16层楼层差价为原则层差1倍，11层楼层系数为-4，则15、16层价格（不考虑其他影响因素）为：11层价格-（层差价×楼层系数）=4542.5-[30×（-4）]=4662.5元/㎡。综上计算，运用综合因素厘定法，本项目高层住宅价格为：18层高层住宅销售均价约为：4530元/㎡30层高层住宅销售均价约为：4660元/㎡通过以上两种办法推算成果，充分考虑项目推售方略和将来市场供需变化，建议项目高层住宅价格为：18层高层住宅销售均价为：4530元/㎡30层高层住宅销售均价为：4660元/㎡住宅物业最后定价综上几种办法计算，在济南当前市场供需状态下，我司建议项目住宅物业整盘销售均价为：小高层住宅：4450元/㎡18层高层住宅：4530元/㎡30层高层住宅：4660元/㎡住宅物业首期入市价格建议房地产项目最后入市价格，特别是首期入市价格，重要取决于房地产开发商自身条件和开发理念，以及项目规模和市场变动因素。对于本项目而言，我司以为首期入市单位价格重要取决于如下因素：作为占地近500亩，开发周期8年有余项目，须走可持续开发、利润与建立品牌双赢路子。首期入市价格必要具备很高性价比，具备随其他因素变动可调性；项目地块自身特性和周边环境，以及大区域环境，决定了项目档次定位为济南竞争最激烈中高档、客群定位为济南争夺最激烈中产阶级，市场竞争异常激烈，入市价格将成为项目能否迅速入市立足核心；项目“平庸”自身特点，开发初期难以呈现大盘优势和项目优美内部环境、产品品质，致使项目首期入市与市场中其他较成熟在售项目比不具备任何优势；作为外地开发商开发项目，要在本地市场树立品牌和形象为市场合承认接受，具备一定难度。首期入市必要迅速切入市场，实现“短平快”销售，奠定市场基本；因而，我司以为本项目首期入市价格不适当过高，应当定位在济南较具竞争力价格段中（当前，济南市场同类型物业竞争最激烈价格集中在4300——4500元/㎡，本项目入市单位价格应当脱离这一价格区间）。由于该区域内高品质项目较少，因而本项目应当着重提高产品品质或是做出自身特色，以较高性价比来吸引购房者目光。此外，配合相应销控手段和推广技巧，实现项目首期推出单位“短平快”销售局面，然后通过后期销售价格上调来最后达到项目整盘均价。综上考虑，我司建议项目首期入市单位均价控制在如下范畴：4000——4200元/㎡2.4.4.2商业物业均价厘定当前，项目周边区域商业氛围较淡，重要以沿街店铺为主，档次相对较低，且多以租赁为主，区域内缺少可比性在售项目。据此状况，我司建议本项目商业采用“租金反推售价”办法厘定价格。表1区域内沿街店铺租金列表临街店铺位置租金（元/㎡·天）橱柜专卖浆水泉路1.2发艺店浆水泉路1.2康洁洗衣浆水泉路1.6银座超市浆水泉路1.4中华人民共和国联通姚家营业厅浆水泉路1.3床上用品专营经十东路0.9星泉装饰经十东路1.5中润世纪城经十东路租金1.1/售价7500元平均租金1.3由上表可见，周边区域临街店铺租金多在1.2—1.5元/㎡·天，运用算数平均计算可得区域内临街店铺租金约1.3元/㎡·天。由于项目为独立商业步行街，规模较大，规划设计及档次较高，因而，租金水平要高于当前区域市场上商业租金平均水平，建议本项目商业租金取1.5元/㎡·天，投资回报率取8%。按照“租金反推售价”法，计算本项目商业步行街价格为：商业街售价=（租金×360天）÷投资回报率=6750元/㎡综上计算，本项目商业步行街均价为：6750元/㎡3.项目规划设计建议一种房地产项目产品是它核心，特别现今，在济南房地产市场竞争天益激烈状况下，咱们更应当从产品设计入手，提高项目内在品质，这已经成为竞争中核心一环。本建议从规划、景观、建筑外观、户型、配套设施、智能化、车位配备、物业管理等几方面对产品设计进行阐述。3.1整体规划思路规划设计是一种房地产项目产品统领，规划思路直接影响项目后续各个阶段运作进行，注重总体规划设计是打造一种好产品基本。建议项目整体规划思路为：因地制宜、错落有致、人车分流世界风情园林主题、组团式居住社区3.2平面布局建议及因素3.2.1整体规划布局由于项目地块相对零散，我司建议依照规划道路分割及地块面积大小状况划分为五个相对独立组团（每个组团为一种开发周期），形成组团式社区格局。在楼体类型布局上，充分考虑项目天际线美观、开发时序合理、推广销售符合市场需求，以及将来天照系数等多重因素，建议结合项目南高北低地形走势，设计有曲线顶部构造，并以高度变化营造优美楼顶曲线，获得动感、浪漫天际线。按照这一原则，各地块北部布置高层、南部布置小高层。园林景观建设上，每个组团都具备精心设计中心花园或带状中心景观，环绕不同世界园林主题各成特色，楼间绿化保持与组团园林风格一致下重点细部解决。组团中心花园或带状中心景观与楼间绿化有机联系起来，形成相对通透又相对独立公共交往空间。以中心花园为绿色主体绿洲，空间延伸到住宅区内，由各楼座形成小岛伸向绿洲，使住宅群体宛如绿洲上小岛，创造别具一格居住环境。同步，各楼座围合间又各自拥有较独立中心区域。植物和水体是社区绿化环境载体。楼间绿化、中心花园广场、景观步行道路，车行道绿化，构成点、线、面平面绿化系统，又以空中绿化、地面绿化和地下绿化等多层绿化营造，构成社区立体景观系统，达到建筑与环境自然融合。社区公建配套布局应遵循服务半径最小化原则，依照各种配套各自服务性质和服务人群，选取最佳位置布置。3.2.1.1住宅群体空间组织建议本项目各组团建筑群体组合布置建议采用半围合方式。半围合方式即楼座环绕组团中心园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场合，有规律地布置，从而得到丰富建筑群体空间。这种形式既有效保证了私密性，又便于社区管理，还可节约道路等设施外线投资，使社区真正体现出其内部环境魅力。3.2.1.2组团特色建议居住区在进行各组团设计时，应结合整个社区特点，每个组团可以依照地形恰当加以变化。特别在组团主出入口处要重点解决，以形成各自特点，突出其空间个性，建议每组团以不同名称进行命名，增强趣味性和辨认性。3.2.2住宅规划设计建议3.2.2.1户型规划布局建议虽然本项目楼体类型相对单一，但户型面积相差较大，致使单位总价相差也较大，针对目的客户群不尽相似，建议尽量将相近总价款户型集中排放，以便相似档次客群汇集居住，这样比较符合客群消费心理。3.2.2.2楼座布局建议依照地块形状和地势高低，建议楼座呈半围合状布局，更好保障业主私密性及加强区域内业主之间良好沟通，也可考虑不同楼型组合排列，产生高低错落感，打破惯常“行列式”布局，形成错落有序当代布局，创造丰富空间与建筑景观和住户居住环境均好性。尽量避免楼座倾斜放置，保证住宅正南正北，拥有良好朝向、采光和通风。3.2.3公共建筑规划设计建议3.2.3.1公共设施规划特性系统化其规模、项目功能均有特有服务功能，可以有效满足社区居民物质与精神生活多层次需求。综合化紧张生活节奏使人们对闲暇生活寄予更多规定，丰富多彩、各种选取是消费潮流。因而公共服务设施将购物、饮食、娱乐、文化、健身、休憩等各种功能综合配备，这样不但以便使用，提高设施效率。同步，集中建设可节约用地、减少费用并利于经营管理。步行化保证购物环境地安全、舒服，将车行和步行分离，创造宽松购物环境和氛围，闹中取静。景观化在保证使用功能同步组织局部环境景观，恰当配备绿化、铺地、小品等，提高公共设施环境文化艺术品味，可活跃社区空间，利于呈现社区形象风采。设备完善化适应公共活动和购物行为需要，从安全、卫生、交通、休息、交往等行为所需，配备相应设施和设备。3.2.3.2公共建设设施规划布置建议会所位置建议由于项目地块分散,咱们依照地块位置、大小、形状及建筑规模来布置组团会所，以更好以便业主使用。建议C1、C2、B地块各建设一种会所。其中，C1地块内会所位于组团主入口纵深位置；C2地块内会所位于经十路出入口附近；B地块内会所位于组团主出入口附近。A地块内设立中型规模社区服务中心，具备社区会所普通功能。优势：充分呈现会所外立面，有助于社区形象建立；经营效果好，便于交通组织；兼顾其他组团居民使用；在人流量较大区域，减少对社区内部安全及噪音影响。销售后期可作为销售中心；商业设施位置建议由于经十路沿线不容许建设商业，项目地块最具商业价值区域为浆水泉路沿线某些。建议商业设施沿市政重要干道浆水泉路设立，把休闲、购物集一身，既可展示社区形象，又可以便寻常生活。（详细形式和业态详见3.5.2）教诲配套设施位置建议依照社区规模、地块特点及开发时序，建议分别于C1、B地块内设立一所幼儿园，C2地块内设立一所小学。小学位置于C2地块南端，临近旅游路，既不临都市主干道，又相对交通便利。运动休闲设施位置建议建议每个组团结合园林景观设立简朴运动器械和小朋友游乐设施，并依照每组团不同目的客户行为喜好设定主题活动场合,如:网球场、排球场、篮球场等。3.2.4交通组织及停车设施规划建议3.2.4.1停车方式建议为体现社区整体秩序感，建议社区停车采用业主半地下停车，访客地上集中暂时停车方式。车库采光井实景图半地下车库采用人性化设计，设计了地下车库观光井和通风采光口（如图），既能保持车库具备良好通风采光，还能通过观光井进入社区园林。此外，汽车入库后，业主可直接通过设在车库内电梯入口处直达住所，并运用车库壁画和背景音乐，使业主充分感受半地下车库舒服，同步有助于车库销售。车库采光井实景图访客暂时停车采用地上集中停车方式。各组团暂时停车位采用集中停车方式，接近组团主入口附近建设。访客进入组团后，直接驶入暂时停车场，然后通过组团内景观步行道路，按照道路沿线批示牌到达访问楼座。优势：节约建设成本。半地下停车库低于地面半层，土方开挖深度浅，节约建设成本。丰富规划平面。本项目地势具备自然高差，而半地下车库可充分运用地势高差，于地势低处设计通风、采光口，楼宇首层与车行道路有一定高差，在园林绿化与道路关系上，层次感比较强，可营造高低错落规划平面。3.2.4.2交通组织规划建议组团出入口建议从项目地块周边道路作用看，经十路作为济南市景观和交通主干道，是项目对外展示形象最佳和最重要窗口位置；而浆水泉路通过拓宽改造后，将成为自经十路到浆水泉公园重要交通干道，也是项目南部地块对外展示形象重要窗口。如何运用经十路和浆水泉路窗口作用来展示项目对外形象，是项目设立出入口时应当考虑核心问题。分析经十路和浆水泉路交通状况可知，项目沿经十东路位置车辆左转向受限，业主出行市里不是十分便利，因而，经十路沿线位置不适合设立主出入口，但可以设立次出入口，成为项目展示对外形象重要窗口。浆水泉路作为市政次交通道路，车流相对较少，车辆没有转向限制，业主进出都十分便利，因而，建议各组团主出入口重要设立在浆水泉路上。设立在浆水泉路上主出入口由于正对是楼西立面，相对单调，建议通过在西立面设计飘窗或阳台或饰板来丰富西立面，增长入口景观效果。其中：C1、C2地块:建议C1、C2路网合并使用，减少道路面积，并便于社区管理。依照C地块周边交通状况，建议C地块主出入口设于浆水泉路沿线位置中间，C1、C2地块沿经十路位置各设立一种次出入口，C2地块沿南部规划路设立一种次出入口。B地块：建议B地块主出入口设立于浆水泉路沿线位置中间，南北规划路各设一种次出入口。A地块：建议A地块只设一种出入口，位置于地块北部规划路接近浆水泉路附近处。D地块：建议D地块主出入口设立于浆水泉路与经十路交接处附近。人车行径建议项目定位目的客户群私家车拥有比例较高，故道路系统及交通组织是项目重点，良好交通组织会给业主带来切实体贴和便利。考虑到项目有地块形状极其不规则状况，因此实际道路组织等也许受到诸多客观条件制约，如下只是初步建议。人车分流方式建议项目通过环状道路系统和停车系统相结合方式，有组织地将人行与车行路线分开，居住区内禁止机动车辆进入，从而为居民提供安全、宁静居住环境，真正打造安全、宁静“步行社区”。各组团业主车辆从主入口进入组团外围环行车道，直接进入半地下车库，访客则由主入口直接驶入主入口附近地上集中暂时停车场。业主汽车入库后，业主可直接通过设在车库内电梯入口处直达住所，也可以由阳光井直接进入社区园林；访客在暂时停车场停车后，可直接通过社区内景观步行道路，按照社区内批示牌到达访问楼座。居住区内禁止汽车进入，使组团居民远离了汽车烦扰，创造组团宁静、清新环境，给老人和孩子提供了一种温馨、休闲、娱乐场合，同步也较好地解决了机动和非机动车辆停放问题。组团道路系统各组团道路系统进行分级设立，机动车道作为组团一级道路以环形沿组团外围设立，车库入口沿机动车道沿线布置，车辆不进入居住区域即可驶入半地下车库。居住区内部道路由二级非机动车道和三级步行道路构成，非机动车道作为组团内部交通主干贯穿组团，从组团中心花园向四周散射出一条条景观步行小路，可以便捷到达每幢单元入口，形成一种从组团内部向组团外围延伸步行系统。这样，外围机动车道和居住区域步行道路系统构成了各组团道路交通系统，有效保证了车行与步行系统互不干扰。社区公交站点建议相对社区规模，建议向公交公司申请1~2路直接可达社区公交站点，结合经十路某些公交线路，建议在C1地块经十路沿线处设立一处；此外，建议在浆水泉路B地块主入口附近设立一处，此位置线路也许要考虑旅游路交通干线；3.2.4.3道路设立要点组团机动车道重要沿各组团外围设立，应当通而不畅，并具备良好景观效果。应在道路两侧种植高大乔木，除遮挡噪音，减少对社区居民干扰外，增长景观效果。组团内交通主干道路重要供非机动车使用，采用景观道路形式，并通过适度弯度变化，实现景观转换，制造移步移景社区景观效果。组团内部重要干道应设立指路牌，批示各楼座和公建配套走向，既可以反映社区特色，又可充分体现开发商对业主关怀。人行道可采用硬石地面，增长两侧景观绿化，沿线增设座椅、花架等休闲设施和小品，增长各种生活趣味。3.2.5建筑类别配比根据土地价格和成本限制，综合市场可接受因素，建议住宅楼体类型为：19层如下高层为主小高层、高层建筑面积比例为：小高层比高层=37%：63%注：高层住宅中，以19层如下高层住宅为主，19层以上高层住宅为辅。其中，各地块物业类型建筑面积配例如下：物业类型/地块C1地块C2地块B地块A地块D地块小高层47.5%27%25%45%高层（13-18层）50%44%34%50%高层（19-30层）20%35%配套2.5%9%6%5%酒店30%商务公寓35%写字间35%3.3建筑外观风格及园林建设建议3.3.1建筑外观风格建议3.3.1.1建筑风格对住宅重大意义建筑是内容和形式统一体，它要达到实用和美观两个目。由于风格总是和形式联系在一起，因而它成了建筑不可或缺构成某些。从这个意义上说，风格对住宅开发具备重要意义，这重要体当前三个层面：从建筑自身来说，是通过风格来获得两重效果：一是美观，二是辨认（犹如CI设计）从发展商