拆迁安置房建设项目可行性研究报告样本

目录TOC\o"1-2"\h\z\u1总论 11.1基本状况 11.2业主简介 21.3编制根据及研究范畴 21.4重要技术经济指标 31.5简要结论 42项目建设背景及必要性 52.1项目建设背景 52.2项目建设必要性 113项目市场分析 133.1项目定位 133.2项当前景分析 144建设内容与规模 164.1建设内容 164.2建设规模 164.3重要建设规模指标 165项目场址条件 185.1建设场地现状 185.2场地建设条件 186建设方案 216.1规划设计理念及原则 216.2设计构思 226.3平面布置 226.4建筑单体设计 236.5构造设计 246.6公用设施设计方案 266.6.5消防设计 317节能、绿化及环保 357.1节能 357.2绿化 357.3环保 368机构设立与人力资源配备 428.1项目建设管理机构 428.2项目人员配备 429项目建设进度 449.1建设工期 449.2建设进度筹划 449.3项目实行进度表 4410工程招投标方案 4510.1招标形式 4510.2资质规定 4510.3招标信息发布 4510.4招投标工作组织 4611投资估算与资金筹措 4711.1投资估算 4711.2资金筹措 4912经济评价 5012.1经济分析根据、原则和办法 5012.2基本数据 5012.3财务评价 5113社会评价 5313.1社会效益 5313.2社会影响分析 5313.3社会风险分析 5414结论与建议 5514.1结论 5514.2建议 56附表 571总论1.1基本状况1.项目名称：磁8地块拆迁安顿房建设项目2.项目性质：新建3.建设地址：重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村4.项目业主：重庆富源新农村建设投资有限公司5.业主地址：沙坪坝区西永微电子产业园6.法人代表：杨枫7.建设规模及内容：总用地面积4273.4平方米（约6.4亩），总建筑面积16347平方米，其中住宅建筑面积13500平方米，公共活动用房800平方米，商业面积547平方米，地下车库及设备用房8.项目建设工期：20个月（.9—.4）9.总投资:项目开发建设总投入5080万元，其中：工程费用2965万元(涉及建安工程费2745万元，市政设施配套费220万元)，工程建设其她费用1670万元，预备费226万元，建设期利息167万元，期间费用52万元。10.资金筹措:资金来源：公司自筹资金1580万元，占总投资31%；申请银行贷款3500万元，占总投资69%，银行贷款偿还资金来源所有为本地财政资金。1.2业主简介本项目业主是重庆富源新农村建设投资有限公司，该公司由沙坪坝区人民政府于12月组建，注册资本金5亿元人民币，是沙坪坝区国资局管理全民所有制事业单位，实行公司化管理，是具备独立法人资格国有独资有限责任公司，经营范畴为土地整治储备及存量建设用地开发运用；运用自有资金从事城乡统筹发展基本设施建设项目、社会公益项目和有关产业项目投资。重要负责沙坪坝西部地区交通等基本设施建设，是沙坪坝区四大新型投融资建设平台之一。积极参加西部八镇小城乡建设；引导、实行农民集中居住区建设，增进土地资源开发运用，功能完善；增进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完毕区委、区政府交办其她任务。1.3编制根据及研究范畴1.3.1编制根据1.《关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实行方案告知》（沙委发〔〕10号文）；2.重庆磁器口历史街区保护规划与设计；3.沙坪坝区用地规划；4.《投资项目可行性研究指南》（试用版）；5.《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）；6.业主提供区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基本性资料；7.本项目合用国家及地方原则、规范、法规等。1.3.2研究范畴依照项目业主委托规定，对本项目建设进行技术及经济方面研究和论证，涉及项目建设必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配备、项目进度筹划安排、项目效益评价等。1.4重要技术经济指标表1-1重要技术经济指标表序号项目计量单位数值备注一重要技术指标1总建设用地面积㎡4273.4约6.4亩2居住人数人768每户按3.2人计算3总建筑面积㎡16347100%3.1住宅建筑面积㎡13500所有为安顿房3.2商业面积㎡547可对外发售3.3管理与公共活动用房㎡8003.4底下车库及设备用房㎡15004停车泊位个504.1地面个104.2地下个405容积率3.56绿地率％357建设工期个月15二重要经济指标1项目开发建设总投入万元50801.1其中：自筹资金万元1580占总投资31%1.2银行贷款万元3500占总投资69%2销售收入万元4383销售税金及附加万元244利润总额万元—46661.5简要结论本项目所在地位于历史文化旅游区——磁器口古镇与红色旅游区——歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古镇风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，将来发展前景看好。本项目建设规模较小、基本功能齐全，总体规划符合都市区域发展规划规定，功能定位精确。项目建设前置条件已具备，建设地交通便利，具备较好建设条件。项目建成后，将为240多拆迁户提供居住保障，大幅度改进、提高拆搬家民生活、居住条件；有助于城乡统筹战略实行，为和谐社会构建提供积极支持和强有力保障，为进一步提高沙坪坝都市形象做出一定贡献；有助于增进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象。因而本项目具备较好社会效益。在经济效益方面，由于拆迁安顿成本较大，收支缺口达到4666万元，本工程属于政府民生工程，需要政府予以资金补贴与支持保持收支平衡。2项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1重庆市社会经济发展状况自直辖以来，重庆市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这一历史性机遇，努力发展，经济社会发展获得了巨大成就。开始，重庆市国内生产总值迅速增长直接推动了人均GDP高速增长。虽然在和持续浮现了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，-间平均增幅更是达到14.13%，超过GDP同期平均增幅（13.82%）（图2-1），直辖十年，市人均GDP增长两倍，城乡居民收入整体上增长１倍多，经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。图2-11998年—重庆市国内生产总值和同比增幅随着重庆市经济迅速发展，居民生活水平不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改进，社会更加和谐。预测到，人均GDP预测将达到18000元，年均增幅保持在10%左右。到，力求达到人均8000美元以上，重庆即迈入小康社会。收入是消费和投资前提，是社会经济循环中重要构成某些，近年来，重庆市经济高速增长，人均收入随之大幅度提高，整体消费、购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业刺激，极大地推动社会经济迅速发展。重庆市受国家宏观调控、金融危机影响，GDP增速放缓，前三季度重庆GDP3419.56亿，同比增长15.3%，预测GDP增速在15%左右。前三季度城乡居民人均可支配收入为11865元；人均消费性支出为8346元，增速回落4个百分点。居民购买能力受到一定影响。但是随着10月出台国十条政策进一步扩大内需增进经济平稳较快发展，无疑对此后提高民众信心，提振经济起到极大推动作用。从国家扩大内需效果来看，全国经济增长保8有望，重庆市前三季度增长率达到12%.5，发展势头强势。因而基于重庆历年社会经济发展良好基本积累，可以乐观预测在之后一段时期，重庆乃至全国范畴内社会经济发展仍将保持在一种比较稳定水平。2.1.2主城区空间构造规划为更好地维护和发展重庆特有“多中心组团式”布局构造，《重庆市都市总体规划(—)》提出了“一城五片、多中心组团式”空间构造。“五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。“多中心”为一种都市中心和六个都市副中心，都市中心涉及渝中半岛、江北城、弹子石在内重庆CBD地区，六个都市副中心由上轮总体规划中观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区及新增西永(即西部新城)、茶园中心区构成。都市总体规划在98版基本上进行了四个方向扩展，1.向北拓展跨过内环线向北拓展。经土地适当性分析，可发展区域适当都市建设用地约为338平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托都市建成区发展，没有大山大水地形阻隔，拥有机场、码头、火车站等交通枢纽，区位条件良好，同步可依托北部新区政策优势，有较强发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对较破碎。2.向西拓展跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间区域。可发展区域适当都市建设用地约为293平方公里，西部新城也由此而生。西部用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具备区域辐射能力，可以辐射市域西部城乡及加强与成都方向联系；但跨山发展，交通投入较大，生态环境比较脆弱，在缺少水源供应同步都市排水问题较大。如今过山隧道已经打通，与主城连通，出入十分便利，基本设施也已进入全面建设阶段。3.向东拓展跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山之间区域。可发展区域适当都市建设用地约为390平方公里。处在都市下游区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适当发展工业，但跨山发展，交通投入较大，都市向北发展动力局限性。特别是鱼嘴以北地区，由于该地区远离都市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养重要区域，都市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但都市发展动力较差。因而，该区域将来都市发展区域重要在鱼嘴以南地区。4.向南拓展跨过内环线，发展中梁山、铜锣山之间南部地区。可发展区域适当都市建设用地约为79平方公里，用地少，不适当作为都市将来重要发展区域。因而，重庆主城区面积由本来600平方公里放量为2737平方公里。都市圈面积由本来2500平方公里放量为5473平方公里。2.1.3磁器口古镇旅游发呈现状近年来，沙坪坝区按照打造先进旅游目地思路，着力景区开发建设，使全区旅游得到了迅速发展，接待游客量近925万人次，已成为全市名副其实旅游大区。磁器口作为重庆“历史文化名片”，旅游核心区域之一，旅游地位不可撼动。磁器口古镇三山相依，两溪环绕，区位极佳，是重庆主城区规模最大、保存最完整老式建筑格调历史文化街区。在政府大力保护、开发下，磁器口旅游日益兴旺，游客数量与日俱增，历年游客数量见表2-1。此外，沙区将红岩联线延长至磁器口古镇，实现了歌乐山烈士陵园与磁器口古镇红色旅游资源整合，‘红’与‘绿’有机结合，互为补充，交叉吸引游客，此后吸引游客数量定将大大超过当前水平。表2-1磁器口古镇历年游客量年份人数（万人）190264262280350400虽然拥有400多万旺盛游客量，但磁器口古镇旅游业呈现出局限性也显而易见，即“有人气、有市气但缺财气”；社会效益明显，但经济效益薄弱等，在经济增长方式上体现为“高投入、低消费、不协调、低效率”。究其原由，结点在于古镇商业配套局限性，难以满足多元化，多层次消费需求。古镇街内部商业均以小商铺构成，经营规模、档次较低，吸引力不够强，实现消费能力较差，对如此丰富游客资源形成很大挥霍。同步古镇外部，商铺均沿干道分布，长度接近1公里，商业形态比较单一，重要以特色餐饮为主，缺少必要休闲娱乐业态支撑，但是除了少数几家中高档次门店之外，别的绝大某些档次依然较低，这就大大缩小了游客消费选取范畴，导致大量中高层以上水平消费人群流失，而这一层次消费才是拉动旅游经济发展积极力之一。鉴于以上问题，当前沙区政府正着力规划，在5-内将磁器口全力打导致集旅游商品街、老重庆民俗风情餐饮街、休闲娱乐街、创意产业街和码头文化休闲街五大区域主题布局新古镇，同步不断提高磁器口档次和文化品味，解决当前政府高投入保护开发，却获得低旅游消费收入局面，强力带动整个区域旅游经济发展。2.1.4为进一步提高改进人民群众生活居住条件，重庆市对主城区1100多万平方米实行危旧房拆迁改造，将在三年内完毕786万平方米危旧房拆迁规模，五年内完毕所有改造任务。拆迁、改造量空前巨大，使都市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提高，很大限度上美化了都市形象。此外，重庆将会启动危旧住房改造第二个五年筹划，依照重庆经济发展状况，从到，改造面积起码达到过去5年总和，拆迁改造力度进一步扩大，住房改造升级，至少让10万户市民受益。当前重庆都市改造速度迅速加快。作为经济强区、科教文化名城，沙坪坝区是全市改造任务最重区域之一，其拆迁改造重点是环绕严重影响居住安全、所处地点比较密集、位于主干道两侧和窗口地区四个方面地块。但是当前沙区政府面临着拆迁改造迫切和拆迁改造范畴广、体量大、财力耗费过大等问题之间矛盾。如何提高拆迁效率，尽量减少政府拆迁财力改造投入，是本项目积极研究探讨、并较好实行完毕主线目的。底磁器口古镇荣获国家4A级旅游景区称号，依照磁器口古镇旅游发展规划，前，将磁器口要打导致为国家历史文化名镇。内，古镇磁器口将不再是如今弹丸之地，将打导致占地32.5公顷、涵盖功能更广更全新型古镇。当前磁器口除了提高档次，提高品味外，更规定扩大空间。”依照5月1日施行《重庆市磁器口古镇保护暂行办法》规定，磁器口古镇将扩展至东临嘉陵江、南接沙坪坝区中心城区、西界童家桥、北临石井坡区域。本项目地块位于国道和都市干道两侧，同步处在千年文化名镇——磁器口对面，依照磁器口古镇发展规划，将整体打造古镇风貌协调，全面提高古镇周边物业配套形象，增进古镇旅游产业提档升级。因而本项目提出一方面积极响应贯彻重庆市拆迁改造、美化都市筹划，一方面满足、相应磁器口古镇发展规划，该项目宏观建设背景十分利于项目推动。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设，利于提高都市形象本项目地块现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟都市发展非常不协调。由于该地块特殊位置，一方面紧邻212国道，一方面处在磁器口古镇历史文化街对面，不但有损于沙坪坝区甚至重庆市都市形象，并且很大限度上破坏了磁器口古镇千年历史文化形象。本项目通过拆迁改造，依照发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，融入整个古镇风格之中，提高磁器口古镇以及都市建设形象。2.2.2可以大幅度改进、提高拆搬家民生活、居住条件地块内既有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。此外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同限度损坏，居住安全性较差，急需改造革新。同步本地居民拆迁改造意愿比较强烈，迫切但愿改进生活居住条件。基于以上种种因素，通过本项目拆迁，重新规划建设，将会大大改进提高本地居民生活环境。2.2.3盘活土地资产，充分运用土地资源普通拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地运用不充分，对土地资源日益紧张都市建设区来说，是一种资源挥霍。该项目根据都市规划，合理运用容积率，将地块这一稀缺资源空间运用发挥到最大；且由于该项目实行，盘活了周边大面积“城中村”土地，大幅度提高其原有价值，真正体现都市土地价值。2.2.4增进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象“文化”是沙区旅游发展王牌，而“千年古镇磁器口”更是王牌中王牌。磁器口“古”必然对周边建筑风貌提出了“古”规定，以求达到更完整和谐古镇风貌，更好地增进古镇旅游发展。该项目处在古镇风貌协调区，营造与古镇相仿建筑风格，对扩散古镇气息，美化古镇核心区周边形象有一定配套作用。综上所述，本项目建设是很必要。

3项目市场分析3.1项目定位3.1.1项目目的定位鉴于本项目是旧城改造项目，具备拆迁安顿特殊社会属性，因而从都市、地方区域、拆迁户、公司角度出发考虑项目开发目的定位为如下方面：（1）通过危旧房区域拆迁改造、提高都市区域形象；（2）通过拆迁、还建安顿拆迁住户，大幅度改进其居住生活条件；（3）顺应磁器口旅游景区提档升级，协调磁器口古镇整体风貌打造；（4）充分运用有限土地资源，将土地价值最大化运用；3.1.2项目业态定位项目地块临近都市主干道、紧邻磁器口旅游核心区，通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。经调查研究，分析得出如下二种业态为项目发展方向少量临街商业+普通住宅。临街商业为临街一层门面，重要以中高档品牌餐饮、娱乐为主，餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖；同步在商业二层及安顿房下面配以一定比例社区管理及公共活动用房，以满足社区内管理、活动需求。住房所有按照商定作拆迁安顿，档次定位中档稍偏低档次。3.2项当前景分析项目周边磁器口古镇和歌乐山烈士陵园在重庆市乃至全国旅游景点中具备较明显影响力，并且近年来游客数量逐渐上升。而本项目酒店、商业良好运营很大限度上要依托于磁器口古镇历史文化旅游与歌乐山红色旅游巨大旅游人气，重要是以吸引磁器口古镇旅游客源为主。磁器口旅游人气旺盛，旅游人数继续稳定在400万以上，随着沙区政府对古镇旅游开发建设投入力度加大，预测此后旅游人次逐年大幅度攀升，这无疑是此后本项目商业光明市场前景稳定保障。3.2.1项目临街商业市场前景分析磁器口商业基本上集中在正街内部和磁童路沿线。正街内部商业形态均为小街铺，包罗特色餐饮、地方小吃、旅游工业品等，档次偏低；磁童路两侧街铺沿线排布大概700米，均为2-3层建筑，商业面积有一定规模，但是档次依然偏低。两者基本饱和了中低消费市场，使得该旅游区域中高档商业消费人群大量流失，因而为本项目中高档次、少体量商业放量提供了大好机会。本项目临街商业走差别化路线，谋求中高档层次这一市场空缺，旺盛旅游人气加交通便捷性是人流量强有力保证。预测消费人群构成比例：磁器口旅游客源60%本地附近居民30%两侧道路过客及其她10%本项目与诸多商业有明显不同，其所拥有旅游人流量、交通、地段等核心资源依托优势是诸多普通商业所无法比拟，配以磁器口古镇商业商场中高档消费市场缺少切入，保证了日后商业门面经营兴旺，会吸引大批投资与经营者前来。因而本项目商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆；若对外发售，与其她普通商业比起来，发售更为容易。综合上述分析，本项目临街商业市场前景较好。3.2.2项目住宅前景分析依照与磁8地块所有拆迁户达到合同，本项目住宅所有为安顿房，不存在销售问题。

4建设内容与规模4.1建设内容本项目是磁8地块拆迁安顿工程，依照项目业主委托规定及其提供有关资料，本项目以安顿房建设为主，辅以少量商业门面。4.2建设规模总用地面积4273.4m2（约6.4亩）。总建筑面积16347m2（地上建筑面积14847m2，地下建筑面积1500m2），其中住宅建筑面积13500平方米，4.3重要建设规模指标总用地面积 4273.4总建筑面积 1（其中：地上建筑面积14847地下建筑面积1500m其中：住宅 13500商业5管理及公共活动用房800地下车库及设备用房15停车泊位50个其中：地上停车位10个地下停车位40个道路及活动场地1200m绿化面积 1容积率3.5可容纳住户240户

5项目场址条件5.1建设场地现状拟建地点：位于重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村。场地描述：本项目地块位于历史文化旅游区——磁器口古镇与红色旅游区——歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古镇风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业氛围较浓。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有建筑物将被拆除，区域交通便捷，环境宜人，适当本项目建设需要。项目总用地面积4273.4m2（约5.2场地建设条件沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江，西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。磁器口位于歌乐山下之嘉陵江畔，境内小山脉和小溪相间，具备典型山城山水特色，而形成明显冲沟地形。1.地形地貌沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区一某些，全区呈丘陵、台地和低山组合地貌构造。中部歌乐山海拔高度在550～650米之间，最高峰歌乐山云顶寺海拔680.25米。2.地质构造该场地地处新华夏系第三沉降褶皱带内川东南弧形构造带华莹山带状褶皱束与宣汉—重庆平行褶皱束交接地区，出露地层重要以侏罗系中、上统沙溪庙组紫红色泥岩为主夹薄层砂岩，砂质泥岩。第四系地层零星分布，为最新地层。据区域地质资料并结合本次调查分析，场地内无断层及构造破碎带通过，场地内构造裂隙不发育。3.地质灾害危险性评估依照调查成果表白：拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质现象，现状稳定；工程建设也许诱发地址灾害为填土不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小～中档，危险性小～中档。用地范畴适当本项目建设。4.气候气象沙坪坝区属于中亚热带湿润季风气候，具备冬暖夏热、夏多伏旱、秋多绵雨、雾日多、日照少、雨量充沛、湿度大、风速小、气温主体差别明显等特性。气候特性为：气候温和、雨量充沛、降雨集中在5-9月份，占全年降雨量三分之二，冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、盛夏炎热多伏旱、秋多阴雨、雨热同季、无霜期长、湿度大、风速小、云雾多、日照少气候特点。大气污染物导致污染限度与风频、风速密切有关，从全年平均状况来看，污染系数较大NW至E方位，又以NW、N、E方位最大。依照重庆市沙坪坝区气象站近年来常规气象资料监测成果气象参数为：年平均气温1极端最高气温42.8极端最低气温2.6平均相对湿度81％年均降雨量1年均日照时数1314天无霜期341.6天平均风速1.6m静风频率17.5％冬夏两季主导风频为22％主导风N-NE5.水文沙坪坝区水体除嘉陵江外，梁滩河、虎溪河、清水溪、凤凰溪、詹家溪、南溪口溪是区内较大溪河。嘉陵江发源于岷山与秦岭山区，经昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天门汇入长江。嘉陵江在重庆境内长153.8km，流域面积8164km2，据北碚水文站资料显示，嘉陵江近年最大流量为44800m3/s，近年平均流量为2120m3/s；最高水位6.施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足规定，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分运用场地内空间，减少对周边人们生活及商业活动不利影响，尽量减少施工中环境污染物。可见，项目建设地各项条件满足项目建设与运营需要，无明显不支持项目因素。

6建设方案6.1规划设计理念及原则6.1.1规划设计理念规划设计要依照《重庆市都市总体规划》及《重庆市磁器口古镇保护管理办法》，针对磁8地块现状及周边环境分析，特别是鉴于磁器口古镇现状和发展规划，以增进古镇旅游配套提档升级，美化古镇整体形象。（1）文化性：在功能、层次上满足旅游消费者需求同步，还必要与古镇旅游主题文化相联系。（2）合理性：依照地块特点和项目建设目的规定，合理布局空间，最大限度满足目的规定。（3）统一性：项目规划设计与古镇整体风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统。（4）人性化：规划设计体现以人为本精神，给消费者、住户等营造生态、舒服空间环境。6.1.2规划设计原则本项目规划设计遵循沙坪坝区及磁器口古镇规划对建设土地运用保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性原则。（1）协调性原则：建筑风貌不得破坏古镇整体形象，要符合古镇文化特性，做到协调一致，体现古镇文化特色。（2）生态性原则：通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求前提下，创造一种具备良好居住环境。（3）经济性原则：充分节约土地，提高土地运用率，将土地经济价值发挥到最大。6.2设计构思项目地块为三角形地块，地势高低不平，地块东北角高程最高达到224米，最低只有202米，地块内部起伏很大。在尽量减少土方量前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放。道路设计力求与临街道路良好通连，内部贯通，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住社区环境。6.3平面布置由于地块内有一条110KV高压线穿过，为规避高压线影响，将临街商业与安顿房以高压线为轴线，分开摆放，并在高压线下施以绿化。详细布置见图6-1。底层为商业门面；二层为管理及公共活动用房底层为商业门面；二层为管理及公共活动用房管理及公共活动用房图6-1项目平面布局6.4建筑单体设计6.4.1住宅住宅建筑均为30层高层建筑，户型以中小型为主，每单元8户，大某些户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势，最大限度地运用景观资源。建筑立面设计遵循磁器口古镇保护规划，采用仿明清古建筑风格，做到与古镇风貌协调统一。建筑选址依照既有地形，尽量减少土石方量，避免高压线影响，将道路干扰对住户影响降至最小。并在考虑与古镇风格呼应同步有所突破，力求继承中求创新，运用高层建筑挺拔形体，强调体块穿插，虚实对比、简约大气、层次分明，运用色彩对比与协调，充分体现古镇简约仿古、有艺术气息，朴实淳朴生活风貌。住宅建筑为一栋，为轴对称单元建筑构造，单栋住宅建筑原则层面积为857平方米，东西长37米，南北向32米，均为30层高层建筑，各栋由两排相对独立住户连接单元并排构成，均采用2梯8户，为了减少公共交通面积，建筑以电梯为中心布置住户，电梯旁边设立紧急逃生楼梯。安顿房户型有：序号户型套数占比135-40平方米12户5%240-50平方米36户15%355-60平方米43户18%460-70平方米149户62%共计240户100%6.4.2商业商业门面为临212国道建筑底层门面，沿街长度大概66米，进深8.3米。商业面积共计6.5构造设计1.设计根据（1）《混凝土构造设计规范》（GB50010-）；（2）《砌体构造设计规范》（GB50003-）；（3）《建筑构造荷载规范》（GB50009-）；（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-）；（已过期）（5）《建筑地基基本设计规范》（GB50007-）；（6）《高层建筑混凝土构造技术规程》（JGJ3-）；（7）《钢筋混凝土高层建筑构造设计与施工规程》（JGJ3-）。2.设计规定建筑构造安全级别：二级建筑构造设计使用年限：50年地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组：6度，一组人防设计及级别：无基本风压：0.4KN/m23.设计荷载原则值（1）车库：4.0kN/m2（2）商场：3.5kN/m2（3）卧室、客厅等2.0kN/m2（4）厨房、卫生间2.0kN/m2（5）楼梯:住宅2.5kN/m2消防疏散楼梯3.5kN/m2（6）挑出阳台2.5kN/m2（7）屋面:普通上人屋面2.0kN/m2种植屋面按实际状况考虑（8）消防车道20.0kN/m2（9）设备房.电梯机房7.0kN/m2（10）其他均应按国家相应规范规程执行4.构造类型及材料住宅30层，均采用钢筋混凝土框架构造；临街商业只有1-2层，所有采用钢筋混凝土构造形式。在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒剪力墙构造，共同承受水平荷载。重要构造材料：混凝土C25～C45;钢材HPB235,1型冷轧扭钢筋，HRB335,HRB400。5.基本形式本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基本形式依照地质报告拟定。6.6公用设施设计方案6.6.1给排水设计1、给排水1）水源本工程属沙坪坝自来水厂供水范畴，社区进水由地块周边道路市政给水管引入，进水管管径不不大于DN200mm。2）用水量用水原则：住宅：200L/人.d K=2.5，153m商业门面：5L/m2.d7m道路及绿化1.5/m2.d 4m用水量：并考虑10%不可预见用水，日均用水量180m3/d，日最高用水量3)排水制度采用生活污水和雨水分流制。4)排水量污水量：按生活给水量85%计算，每天排放污水量约153m雨水量：按重庆市暴雨公式计算，即：q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷)其中P=2年，地面迳流系数取0.75。雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300-d700mm，雨水管管径为d300-d1100mm，分别排入社区雨污水管。5)污水解决社区、商业门面，酒店等生活污水先采用原则化粪池解决，必要达标后方能排放至市政污水管；商业门面、酒店等餐饮厨房废水必要经隔油池解决后才干排入市政污水管。6.6.21、设计根据1）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；（已过期）2）10kV及如下变配电所设计规范（GB50053-94）；3）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（）；4）低压配电设计规范（GB50054-95）；5）住宅设计规范（GB50096-1999）；2、强电设计1）电源社区附近有一间10kV开闭所，可直接引入。2）荷载指标及负荷估算70平方米住户按每户6kw计算，60平方米左右住户按照每户5kw计算，45平方米住户按照每户4kw计算，商业门面每百平方米按10kw计算，酒店每个客房按4kw计算，公共建筑按照30W/平方米计算，道路按照2W/平方米计算。负荷指标及负荷估算负荷名称PsKxcosφPjsQjsSjs变压器(kW)(kW)(kvar)(kVA)70平方米住户1600.50.75806060平方米住户2700.50.7513510145平方米住户1100.50.755541商业门面1350.60.756750道路及其她500.50.752518小计725362270乘KΣ=0.9652325243405无功补偿86补偿后652325157361配电变压器选取361*1.17=422500经测算，项目变压器总负荷为422kva,项目拟采用一台500kva干式变压器，此外备用一台315kva变压器，以备检修及发生故障。3）照明依照功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。4）电缆敷设社区、商业等室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以某些直接埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物引至室外去电缆，通过墙上预埋钢管引出，并做好防水解决。5）防雷接地社区建筑均为二类防雷建筑,按规范对各建筑设立防雷设施。保护接地型式采用TN-S制。3、弱电设计1）通信普通住宅每户考虑一门电话，商业门面按80平方米/门，另考虑10%富余量，约需电话280门。电话电缆由社区侧市政电信接口处引入，电话设备间设在地块东角弱电机房内。数据通讯采用宽带接入，设备间与电话设备间共用。2）电视普通住宅每户考虑一种电视接口，商业按每80平方米一种计算，另考虑10%富余量，项目约需电视顾客点280个。电视系统采用都市有线电视网，有线电视电缆由南侧市政有线电视接口处引入，电话设备间与电话机房共用。3）弱电线路敷设弱电线路室外敷设采用塑料排管为主，个别地方采用直埋地敷设。6.6.3燃气设计社区共有住户240户，商业门面接近30各种。天然气用量住户按1m3/户.日计，商业按10m3/户.日计，并考虑10%不可预见用气量，共计天然气由都市天然气管道供应。就近接入市政天然气管道接口，天然气供应压力为0.2～0.4MPa。室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅、商业、酒店等顾客使用，分别设立流量计单独计量。室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。6.6.4采暖通风与空气调节设计1、室外气象参数室外气象参数表6.-2序号名称单位数量备注1本地区气象台位置北纬(°)29o35’东经(′)106o28’海拔m259.12室外计算干球温度采暖04通风冬季7夏季33空调冬季2夏季37.13夏季空调室外计算湿球温度027.34室外计算相对湿度冬季最冷月月平均%82夏季最热月月平均755室外计算风速冬季平均m/s1.2夏季平均1.46主导风向及频率冬季C44%N11%夏季C39%N7%7大气平均压力冬季kPa991.2夏季973.22、通风系统设计地下车库和设备用房产生废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及构成详见消防专篇中防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：换气次数表6-3房间类型换气次数地下车库6次/小时变配电室8次/小时水泵房6次/小时住宅内卫生间通风由顾客自理，厨房采用变压式排风道进行排风。柴油发电机房及储油间设独立通风系统。6.6.5消防设计1、建筑消防项目住宅为30层高层建筑，为一类高层建筑，合用《高层民用建筑设计防火规范》。每个建筑单元设一种防烟剪刀楼梯间及一部消防电梯、一部普通客梯。消防电梯前室面积均不不大于6.0㎡，均有直接自然通风或正压送风系统。所有通向防烟前室及封闭楼梯间、防烟楼梯间门均为向疏散方向启动可自行关闭乙级防火门，设备管井门为丙级防火门，所有地下室与地上层共用楼梯间均在首层与地下或半地下层出入口处设立耐火极限不低于2.00h隔墙和乙级防火门隔开，并设有明显标志。社区停车大某些采用地下车库方式，地下停车库设自动喷淋，防火分区之间以防火墙及复合防火卷帘分隔，每个防火分区均有不少于两个人流疏散出口。所有设备用房与地下车库及疏散前室之间门均为甲级防火门。别的用于疏散口门均为乙级防火门，并向疏散方向启动。2、构造防火建筑内防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房墙体均采用加气砼(或页岩砖)砌筑，其他内外墙体采用加气混凝土。电缆井、管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。耐火极限不不大于3h。3、消防给水□用水量室外：30l/s；室内：40l/s；自动喷洒：30l/s。□室外消防给水系统水源：为都市自来水，采用生活和消防合一制供水，进水管1条，管径为150mm。室外管网呈环状形敷设，干管管径为150mm。。消火栓沿道路布置，间距不不不大于120m。□室内消防给水系统室内消防采用暂时高压制，在住宅、商业用房、地下车库设立消火栓系统，在地下车库设立自动喷水系统。4、化学消防在储油间设立七氟宾烷气体灭火系统。别的建筑依照其面积和耐火级别及功能配备一定数量化学灭火器。5、防排烟设计不具备自然排烟条件地下车库均设排烟系统，排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区建筑面积不超过m2，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区划分采用从顶棚下突出不不大于0.5m梁划分，排烟风机排烟量按换气次数不不大于6次／小时计算拟定。车库无直接通向室外汽车疏散口防烟分区，同步设立进风系统,且送风量不不大于排风量50%。不具备自然排烟条件地下室均设排烟系统，排烟风机排风量为：肩负一种防火分区时，按每平方米不不大于60m3/h计算，但单台风机最小排烟量不不大于7200m3/h；肩负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不不大于地下室所有排烟、送风风机均选用消防高温排烟风机，并设于机房内。不具备自然排烟条件防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前室均设机械加压送风系统。不具备自然排烟条件内走廊采用机械排烟，排烟量按60m3/h•m2计算。6、消防电气本工程消防保护级别拟定为一级，消防控制室设在住宅楼。消防用电设备由变电所及发电机分别提供电源，发电机房设在住宅楼，报警系统另配UPS电源。6.6.6防雷安全设计本项目建筑物均按二类防雷建筑物设计防雷，运用建筑物金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，共用天线避雷针保护，运用构造钢筋作引下线，并运用建筑物混凝土基本钢筋作为自然接地体。为防侧击雷，从30m以上每三层设立均压环，所有金属门窗均应与作防雷引下线钢筋连通。防雷接地、变压器中性点接地、电气安全接地以及其他需要接地设备，均共用接地装置，接地电阻不不不大于1欧。为用电安全，本建筑作总电位联结，在地下一层变配电房内安装一总电位联结端子箱，把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑物金属体及建筑物金属构件与总等电位联结端子箱连通。在游泳池、卫生间等处作局部等电位联结。7节能、绿化及环保7.1节能7.1.1设计根据1.《中华人民共和国节约能源法》；2.《节约能源管理暂行条例》；3.公用等专业提供有关资料；4.节能专业关于规定及原则等。7.1.2设计范畴重要是项目各建筑物和构筑物土建和公用系统节能设计。7.1.3重要节能办法1.项目外墙以减少太阳光辐射吸取颜色设计。门窗选用密闭性能好塑钢材料制品，门窗玻璃考虑采用中空玻璃。2.给排水节能设计选用节水型卫生器具及配水件。给水系统采用竖向分区方式，控制最不运用水器具处水压不超过0.35Mpa。3.电气节能设计合理选取导线，减少线路损耗。灯具选用高校、节能灯具，所有气体放电灯及节能灯均规定公路因数≥0.9。采用智能灯光控制系统，对公共照明分回路定期控制。7.2绿化绿化具备美化环境、减少污染和噪声功能。本项目规划拟采用点、线、面相结合手法，在社区道路两旁种植行道树和草皮；在社区西南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉，形成立体绿化；同步对社区内较大空地进行绿化时，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，给居民一种优美休憩场合以期获得多层次绿化效果，使社区一年四季均有良好观赏效果。此外，要同步妥善安排好绿化与地下管线关系。7.3环保7.3.1建设场地环境现状1.空气质量现状项目所在地块现状重要为住宅用地，有少量工厂公司和商业门面，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有某些生活废气排放，对项目区空气有一定影响，但项目区内空气质量总体良好。2.地表水环境质量现状项目区东侧临清水溪河，本地已有都市污水解决及排水系统，会使污水经解决后流入清水溪河，对地下水和清水溪河影响不是很大。3.声环境质量项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。4.生态环境现状项目区重要为建筑用地，现已规划和开发成都市用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有建筑物将被拆除，生态环境较为简朴，不敏感。7.31、施工期重要污染源1）噪声施工期噪声是建筑工程敏感环境问题之一，重要来源于不同施工阶段各类施工机械和工具使用，涉及：土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运送车辆等。混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运送车辆）、振捣棒等。构造施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。2）废水重要涉及施工废水、雨水等。施工现场应设立独立雨、污水管网，雨水、污水经解决后排入市政管道。3）废气涉及各类燃料动力机械作业时排放燃油废气以及施工中二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.5—3.0mg/m3。4）固废重要是土石方工程及混凝土浇筑中产生废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目固废以施工人员生活垃圾为主。5）扬尘重要涉及：土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾存储运送、锅炉、厨灶等产生易散落、易飞扬细颗粒材料。2、营运期重要污染源1）噪声项目建成后，建筑物配备机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定噪声污染，其噪声源强介于65-95dB；片区重要道路212国道、磁童路等交通噪声，以及商业门面经营所带来噪音将对本项目产生影响。2.废水项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。3.废气项目建成后，进出车辆排放汽车尾气、柴油发电机废气、以及居民厨房油烟，将对环境导致一定影响。4.固废重要为生活废弃物。7.1、施工期环保1）噪声依照GB12523-90《建筑施工场界噪声原则》，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其他阶段限值为55dB，因而，应倡导文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备施工机械，建立健全控制噪声管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采用控制办法。常用控制办法有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期土建施工阶段产生，随施工结束而消失，但由于噪声较强，且日夜持续工作，将会对周边声学环境产生严重影响，极易引起人们反感，应予以注重，建议采用如下噪声防治办法：①采用较先进、噪声较小施工设备，并加强维护和保养，以减少声源声级；②施工尽量在白天进行；③将有固定工作地点施工机械应尽量设立在距居民区较远位置，并采用恰当封闭和隔声办法；④高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染夜间施工作业。施工场界噪声控制应达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）规定。2)废水施工期产生含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。3)废气为减少施工期空气污染对环境影响，建议采用如下办法：①施工期必要加强施工机械使用管理和保养维修，提高机械设备正常使用率，缩短工期，减少燃料废气排放量；②对开包水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运送产生扬尘采用洒水、限制车速抑尘办法，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量影响；③运渣车辆不得超高运送，并覆盖塑料布，以免洒落。4)固废施工期应对固体废弃物产生、排放、收集、储存、运送、运用、处置全过程进行统筹管理，不但应着眼于对已产生固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生固废进行综合运用，以实现固体废料“减量化、资源化、无害化”。如采用水土保持办法，减轻水土流失对水体污染；产生弃土和施工废料应运往指定地点填埋；施工人员生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。5）扬尘可采用现场设立围挡，实行淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等办法进行控制。2、营运期环保1）噪声选用高效低噪及振动小设备，振动设备基本均设立橡胶或弹簧减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架，水泵基本加减振垫。通过这些办法，可以有效减少营运期机电设备噪声对周边声学环境影响。噪声控制参照《工业公司厂界噪声原则》（GB12348—90）执行。2）废水所有生活污水经生化解决达到一级原则后，排入市政管网。污水解决工艺流程：生活污水→沉砂隔油池→厌氧酸化池→二级生物滤池→过滤池→达标排放。生活污水排放原则应按《污水综合排放原则》（GB8978—1996）一级原则执行。3）废气平时地下车库设通风风机，车库内排气经竖井引至楼顶排放，对空气环境影响不大；如社区内提供餐饮服务，应安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境影响很小。油烟排放浓度应达《饮食业油烟排放原则》（GB18483—）规定，即排放浓度应不高于2.0mg/m。4）固废生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，都市垃圾解决场统一处置，不得导致二次污染。7.3.4环境影响评价项目建成后，经所采用污染物防治办法后，生活污水经生化解决达到一级原则排放长江，废水中重要污染物大幅度减少，对地表水长江影响不大；生活垃圾通过社区物业管理部门定期对垃圾袋装收集，清运到指定垃圾解决场，对区域内环境卫生影响不大。8机构设立与人力资源配备8.1项目建设管理机构公司设董事会和监事会，董事会下设总经理1名，总经理下设分管工程建设、房屋销售及物业管理副总经理各1名，同步还设立分管财务工作财务总监1名。副总经理和财务总监下设各职能管理部门。详细如下:行政管理行政管理人力资源管理会计核算财务审计前期策划营销手续、客户服务工程管理设计规划筹划管理合同管理及物业工程造价管理公司领导综合部财审部营销部施工部经营部技术研发8.2项目人员配备8.2.1项目部是由公司组建并领导进行项目管理组织机构。它是开发项目现场管理施工管理组织机构，负责开发项目从开工到竣工全过程施工管理工作，既是公司某一开发项目管理层，又对各外包单位负有管理和服务双重职能。8.2.2□项目经理1人□工作班子：设土建组、设备安装组、安监组、成本控制组、后勤组□土建组下设施工管理、技术洽商、筹划记录、物资供应□设备安装组下设施工管理、技术洽商、筹划记录、物资供应□安监组下设安全检查□成本控制组下设预决算、合同管理、招投标□后勤组下设资料归档、手续办理□工程技术部主管土建组、设备安装组、安监组、后勤组，经营筹划部主管成本控制组。□采用部门控制式项目组织，不打乱公司现行建制，按照部门职能分工，相应项目管理机构，由部门负责组织实行项目管理。9项目建设进度9.1建设工期参照建设项目本地实际状况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易限度、施工条件和使用规定等状况，项目建设总工期筹划按20个月控制（自9月起计）。9.2建设进度筹划2月前：完毕工程建设前期手续办理、征地拆迁、场地平整与地灾防治工程、施工图设计和施工准备。3月-4月：完毕基本工程及地下工程，开始主体工程建设；5月—12月：主体工程所有竣工；开工室内装饰工程、水电安装工程、设备安装工程；完毕水电工程70%、装饰工程60%、设备安装工程70%。1月-3月：完毕余下水电安装工程、设备安装工程、室外装饰工程、室外环境道路工程等。4月底验收投入使用。9.3项目实行进度表依照以上进度筹划规定，结合工程各施工建设阶段工程量和复杂限度，对建设时序做出安排，并使各阶段工作互相衔接。10工程招投标方案本项目业主将依照《中华人民共和国招标投标法》，对项目工程施工、工程监理以及与工程建设关于重要设备、材料等采购进行招标，并依照国家发展筹划委员会第3号令以及重庆市关于招标文献规定，结合项目详细状况，组织完毕招投标工作。10.1招标形式本项目拟采用公开招标形式进行招标工作。由项目业主自行组织或委托具备甲级资质招标代理机构对设计单位、施工单位、工程监理单位、重要设备（如空调机组、电梯）供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）进行公开招标拟定。10.2资质规定设计单位：甲级工程施工单位：一级建筑安装施工工程监理单位：甲级。建议在同等条件下，有类似工程经验优先。重要设备、大宗材料供应商需有良好信誉，具备较强技术经济实力，优先考虑国内供应商。10.3招标信息发布依照原重庆市发展筹划委员会贯彻国家《招标公示发布暂行办法》实行意见，依法必要招标项目招标公示必要同步在指定报纸和信息网络媒介上发布。指定报纸为《重庆商报》，指定信息网络为《重庆经济信息网》，网址为。本项目招标信息将分别在上述两种媒体上同步发布。10.4招投标工作组织项目业主自行组织或委托具备甲级资质招标代理机构实行项目招投标工作。招标时应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰原则，组织完毕编标、公示、资审、评标等工作。参加公开投标设计单位不得少于3家，工程施工单位不得少于5家，工程监理单位不得少于3家，供应商不得低于3家。11投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算范畴本项目投资估算范畴涉及前期准备、场地平整、基本地下室工程、主体构造工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其他零星工程。11.1.2投资估算内容本报告投资估算内容重要涉及固定资产投资估算。重要对本项目涉及土建、安装、设备、室外附属设施及管网等工程费用进行测算，并对项目涉及工程建设其她费用：土地拆迁安顿费用、勘察设计费、建设管理费、建设监理费、都市建设配套费、预备费等进行估算。11.1.3（1）各级政府主管部门颁发文献。（2）项目业主提供关于资料。（3）《重庆市建设工程设计概算编制规定》（渝建发[]47号）、《重庆市建筑工程概算定额》（）、《重庆市市政工程概算定额》（）、《重庆市安装工程概算定额》（）、类似工程估算指标及现行市场材料价格等资料。（4）国家关于主管部门规定取费类别和收费原则及有关土建、公用工程投资估算指标。11.1.4有关投资估算阐明（1）土地拆迁安顿费用本次项目（6.4亩）范畴内安顿房用来原地安顿整个磁8地块（28.4亩）201拆迁户，以及附近地块39异地拆迁安顿户。本项目占用土地拆迁安顿成本按照平均分摊原则计算，即按照整个磁8地块（28.4亩）总拆迁安顿成本进行均摊。磁8地块约有380拆迁户，有原地安顿、货币安顿、现房安顿及期房安顿4种安顿方式。依照重庆市拆迁安顿补偿原则及业主提供有关拆迁记录资料，整个磁8地块拆迁安顿成本约3800万。则本项目土地拆迁安顿费用为6.4/28.8*3800=856万元。其中重要安顿补偿原则如下：=1\*GB3①拆迁户人均补偿面积不得低于15平方米/人，拆迁面积低于最低原则，安顿面积应补足。=2\*GB3②对于提前搬迁，给与10000-30000元/户特别奖励费。=3\*GB3③货币安顿补偿原则参照本地房价平均水平，约3500元/平方米。=4\*GB3④期房安顿与现房安顿方式拆迁面积补偿原则比货币安顿补偿原则略低。（2）工程建设前期费用工程建设前期费用重要涉及策划费、规划设计、勘察费、都市建设配套费、施工图设计费、建设管理费、工程监理费、工程造价征询费等，各项收费均按照有关收费原则文献或行业平均水平计取。前期费用总计813万元。11.2投资估算成果项目开发建设总投入5080万元，其中：工程费用2965万元(涉及建安工程费2745万元，市政设施配套费220万元)，工程建设其她费用1670万元(涉及拆迁安顿费用856万元，前期费用814万元)，预备费226万元，建设期利息167万元，期间费用52万元。关于计算和金额详见附表1《总投资估算表》。11.3资金筹措资金来源：公司自筹资金1580万元，占总投资31%；申请银行贷款3500万元，占总投资69%。12经济评价12.1经济分析根据、原则和办法1.评价根据（1）本项目财务评价以原国家计委颁发《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）为根据；（2）本项目成本、效益等方面财务测算，按财政部颁发《公司财务通则》和《公司会计准则》关于规定为根据；（3）本项目税金测算，按国家颁发税种、税目及有关规定为测算根据。2.评价原则（1）本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干重要静态指标分析；以定量分析为主，定性分析为辅原则；（2）本项目经济评价在计算期内销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素；（3）本项目经济评价遵循收入与费用计算口径一致原则；3．评价办法本项目财务评价按新建项目评价办法进行效益分析和测算。12.2基本数据1.计算期拟定本项目为拆迁该赞哦啊项目，住房不存在销售环节，只有少量商业需要对外销售，可在竣工后不久即可售毕。故将计算期设定为项目建设工期，即15个月。2.销售（或租赁）内容及面积总建筑面积16347m2（除去住宅13500m2□商业面积：512.3财务评价12.3.1项目投入估算项目投入费用由项目工程建设投资和经营费用两某些构成用。□工程建设投资5028万元□期间费用52万元，其中：管理费用39万元，营销费用13万元。项目开发建设总投入费用共计为5080万元。12.3.2销售商业销售收入为438万元。销售收入及税金测算详见附表2《销售收入及税金测算表》。12.3.4□利润总额=438-5080-24=—4666万元12.4财务评价成果从以上评价成果可知，项目投资收不抵支，存在较大亏损。经济评价中详细数据及计算，详见附表：附表1：《总投资估算表》；附表1-1：《前期费用表》附表1-2:《建安工程费用表》附表1-3:《市政设施配套费用表》附表2：《销售收入及营业税金测算表》；附表3：《重要经济技术指标表》。社会评价本项目是重庆市沙坪坝区旧城改造重要构成某些，其建设将为拆迁户提供住房保障，有助于提高都市形象，有助于增进瓷器口古镇风貌协调，并为其提供有关商业配套。综合分析该项目风险较小，且有着明显社会效益、经济效益和极大社会影响力。13.1社会效益重要体当前：完善所在地段规划功能、提高都市形象；提高市民人居质量；增长社会有效需求，增进地区社会经济协调发展。13.2社会影响分析□可以推动所在地段都市建设进程，增进周边公用设施配套完善，提高本地原有居民生活质量；□增长所在地区服务业就业机会；□项目建设，将增长对建材、设备、劳动力需求；□项目建成后，车流、人流都将增长，加大了环境卫生工作量；同步增大了对本地公用服务设施需求，但也有助于增长社会有效消费需求。□项目与周边两大文化旅游区相联合将使得本项目社会效益更加明显。13.3社会风险分析项目业主已与政府有关部门订立土地使用合同，涉及非自愿移民安顿问题可以有效解决；由于项目建设得到关于部门大力支持，项目引起社会矛盾也许性不大。在项目建设期，应选取合理施工方案，加强施工现场管理，并采用恰当安全防护办法，将负面影响减少到最低限度；与所在地区政府保持畅通沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果保护，认真贯彻环保部门规定，尽量减少对周边地区环境容量需求，避免环境因素引起社会风险。基于社会评价角度，本项目建设是可行。结论与建议14.1结论本项目所在地作为磁器口古镇风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，将来发展前景看好。本项目建成后可以提高都市形象，将为拆迁户提供居住保障，大幅度改进、提高拆搬家民生活、居住条件；有助于城乡统筹战略实行，为和谐社会构建提供积极支持和强有力保障，为进一步提高沙坪坝都市形象做出一定贡献；有助于增进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象；有助于丰富完善沙坪坝区商业内容和环境。因而本项目具备较好社会效益。本项目占地6.4亩，总建筑面积16347平方米，其中住宅建筑面积为13500平方米，安顿社区管理及活动用房800平方米，商业面积547m2，地下车库项目开发建设总投入5080万元，其中：工程费用2965万元(涉及建安工程费2745万元，市政设施配套费220万元)，工程建设其她费用1670万元，预备费226万元，建设期利息167万元，期间费用52万元。资金来源：公司自筹资金1580万元，占总投资31%；申请银行贷款3500万元，占总投资69%。在经济效益方面，由于拆迁安顿成本较大，本工程又属于政府民生工程，需要政府予以资金补贴与支持方能保持收支平衡，收支缺口达到4666万元。银行贷款偿还资金来源所有为本地财政资金。14.2建议1.政府予以拆迁改造方面资金补贴与支持；2.严格执行国家及重庆市房地产开发管理程序和规定，按预定筹划和目的，优质、高效地实行开发建设。3.建筑物建设顺序应配合营销策划案进行；住宅户型设计一定要体现灵活性、个性化，突出楼盘特色；注意对社区绿化成果、环境设施保护。4.加强物业管理及物管费用贯彻，保证项目投入使用后可以正常使用和得到维护，以发挥更好效益附表总投资估算表附表1序号费用名称投资估算额(万元)备注一工程费用2964.71建安工程费用2745.1详见表1-22市政设施配套费219.6详见表1-3二工程建设其他费用1669.81土地费用856.3将拆迁安顿成本作为土地使用费计算2前期费用813.4详见表1-1三预备费226.7四建设期利息167.0工程建设投资共计5028.2五期间费用51.71管理费用38.62营销费用13.1项目开发建设总投入5080单方造价(元/m2)3108前期费用表表1-1序号成本类型工程量（平方米）单位成本计价单位成本（万元）备注1策划费16,347.001.00元/平方米1.632规划设计费16,347.0015.7元/平方米25.60按设计收费原则（计价格[]10号）计算3建设工程规划允许执照费0.005.34按工程造价1.8‰计4环境影响征询评价费16,347.007.76按环境影响征询收费原则（计价格[]125号)计算5地质勘查费19,196.005.00元/平方米9.60占地面积6地质灾害评估16,347.000.10元/平方米0.167施工图设计费16,347.0047.0元/平方米76.808施工图设计文献审查费16,347.001.50元/平方米2.459施工图预算和标底管理费12.36按累进制收费10招标代理费27.03按累进制收费11工程建设监理费0.0195.62按累进制收费12都市建设综合配套费16,347.00190.00元/平方米155.30可享有减免政策优惠13工程征询及结算审查费-0.007.41按工程造价2.5‰计14检查实验费16,347.002.00元/平方米3.2715房产测绘费16,347.