商业银行个人住房贷款风险分析及防范-以工商银行为例

摘要中国人口——世界之最，自古以来，“成家立业”是中国传统文化中的主要理念之一，是中国人衡量自己的人生是否取得成功的重要标志，因此，从古至今住房问题一直受到中国社会的高度重视。改革开放以来，伴随着房地产市场的繁荣发展，个人住房信贷业务也实现了跨跃式的进展，成为了房地产市场中最重要的融资模式。以工商银行的个人住房信贷业务为例，至2016年末，工商银行的个人房贷余额达到了1.55万亿元，全年増加了2587亿元，增速达到了20%，充分显示出我国个人住房信贷业务强劲的生命力。但是，近年来，随着中国经济逐渐步入了新常态，经济增速逐渐回落，宏观调控政策纷至沓来，我国的房地产市场开始进入调整期，个人住房信贷业务的风险也逐步开始显现。至2016年末，工商银行的个人房贷业务的不良余额己达49.80亿元，较上年末增加了11.93亿元，増幅高达31.5%，而贷款不良占比则较上年末增加了0.03个百分点，由此可见，商业银行己经不能简单地将个人住房抵押贷款看作是风险最低的优良的信贷资产。因此，深入研究个人住房贷款的风险管理具有一定的意义。本文在上述背景下，选取工商银行为研究主体，将个人住房贷款风险管理作为研究对象，在对工商银行个人住房贷款的发展现状以及风险管理进行深入研究的基础上，提出具有一定针对性和可操作性的风险防范对策，这对工商银行的更好经营具有一定的现实和指导意义。关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范一、绪论（一）研究背景及意义1研究背景在最近的十多年来，中国的房地产市场逐渐的发展壮大，在二零一六年又出现了新的高点。房地产也成为国民关注的问题。房地产行业的迅速发展进一步促进了个人消费。为了获得新的利益增长点，中国的各种商业银行的个人住房抵押贷款事业也出台更有利于个人住房抵押贷款发展的政策。这些措施大大促进了房地产行业的繁荣，让买方能够享受到新的高品质住宅，改善生活环境，而房地产开发商则可以加速资本回收、提高销售额和获得更高利润。2016年初，为了促进不动产库存减缩、加速城市化，中国的中央银行和中国银行控制委员会分别发表了关于家庭住房贷款的新政策。除几个一流城市限制购房外，国内居住者在购买其他城市的第一个房子时，首付比例由25%降至20%;在国内居住的人购买第二套房子（第一家有住房贷款且付款没有完成）时，首付必须达到30%以上。由于这个政策的出台，居民对购买住宅的热情高涨，2016年房地产市场急剧上升，房价也急剧上升，部分城市创下了历史最高纪录。在此背景下，在2016年的国庆节里，20个以上的城市发行了住宅购买限制。房地产市场政策既复杂又不可预测，房地产市场的走向也越来越不确定。虽然还不知道中国的房地产市场将何去何从，但据统计中国人口红利的消失、老龄化状况的恶化，城市化的水平已经面临着更高水平的挑战。在一些城市，未完工的建筑物数量，还有空置的幽灵都市的现象都在增加。与此同时，银行不得不将很多违约房地产用现金循环利用。根据相关专业研究和过去的经验，个人住宅出售后的5至8年是家庭住宅贷款违约发生率很高的期间。不仅如此,房地产开发公司的资金筹措渠道变窄,在许多城市中,住宅价格上涨过快,房地产市场和消费者的接触越来越少,而住宅价格的不确定性使得银行的不良债权比例也大幅上涨。这些风险不仅影响银行资金的安全性，也影响到整个国民经济的安全和稳定的运营。受中国财政政策和金融政策变化影响，我国住房价格走势呈现不同趋势，甚至会出现巨大波动和泡沫现象。正如2016年初制定的一系列政策和央行新住房贷款政策一样，直接促进房价攀升，加剧商业银行住房贷款的风险和不确定性。2研究意义理论意义作者搜集、整理并阅读了大量的有关个人住房贷款的报刊、书籍与文章，了解了国家对房地产市场、个人住房贷款市场的最新政策动向以及国内、外对这一课题的最新研究成果，它还为促进商业银行的个人抵押贷款的相关业务的稳步发展提供了一些有益参考和一系列在对于实践方面的相关的意义。（2）实践意义本文的研究中，系统并且全面地研究了人抵押贷款业务的实施，对于商业银行的作用和商业银行在这些业务方面所进行的相关的风险管理，而且还对现有的或潜在的风险，进行了客观而且详细的分析。并针对这些风险提出了一些有效、可行的应对的策略。从而达到提高商业银行的对于风险的管理能力，以及扩大与贷款相关业务的规模和银行员工在工作过程中的效率。使得业务的发展和安全的扩大业务规模这两者之间，可以达到有机的统一。使得商业银行在业务发展的速度和质量，效率和成本上的统一相结合。从而使得个人抵押贷款业务能够稳步的进行发展。（二）国内外研究综述1国外研究现状在上世纪的五十年代末和六十年代初期，Markovvitz（1959）和他的学生Sharp（1964）以及Litner（1965）就提出了现代投资组合的相关的理论。对于给定的收益率，投资组合风险显着降低。现代投资组合理论是现代风险管理的基础，也是商业银行衡量和管理房地产开发贷款的基本理论。Minskey（1991）提出了金融不稳定假说，指出商业周期对房地产业有重大影响。有人指出，当房地产市场陷入萧条时，商业银行将不可避免地收紧信贷。对于房地产开发商来说，很难借入流动资金来维持业务。现金流不足和资本周转困难将不可避免地涉及与之合作的金融机构，最终将导致一系列连锁反应，从而就会导致金融危机的出现。Altman（1968）的研究理论引领了古典信用风险管理从定性分析到定量分析的质的飞跃，并创建了一个五变量z评分模型。上世纪的八十年代，《巴塞尔协议》提出了规范信用风险的权数的管理方法，规定了商业银行必须达到的最低的资本要求，从而最大限度的降低相关的金融风险。它规定了商业银行必须满足的最低资本要求，以尽量减少金融风险。在本世纪初期，《新巴塞尔协议》基于内部模型建立了信用风险管理的新思路。外国研究人员对个人住房抵押贷款及其风险管理的研究侧重于个人住房抵押贷款的信用的风险。2国内研究现状中国对商业银行抵押贷款风险和预防的研究主要集中在信用风险分类，识别和原因的分析上，研究和结果主要集中在本世纪的最初的十年里，具体表现在以下几点。首先，我们分析了影响房地产贷款的主要原因，即：罗晓华（2006）和易宪容（2008）来自宏观经济政策的变化。中央财经研究生创新基金特别工作组（2009）从监管和管理角度对商业银行房地产信贷风险解释了相关的影响的因素。何勇（2008）和李兆霞（2009）对房地产信贷风险的内部因素进行了相关研究。其次，实证研究。冯佳（2009）结合我国的股票市场，结合了十多家上市银行的具体情况，使用压力测试来衡量房地产行业在房价下跌时对银行业净收入的影响，以及在银行信贷风险管理中使用压力测试的实施提出了一些建议。最后是政策研究。随着2010年上半年房价飙升，国家加大了对房地产市场的宏观调控力度，所以相关的专家学者对于相关的政策建议的学术研究也增加了不少。秦风伟（2011）基于抵押贷款的参与者：银行，开发商和购房者进行了研究。从参与者的角度来看，有人指出，这三者中任何一个的违约都会使银行面临更大的风险。根据参与公司的潜在违约情况，提出了两项政策建议：向购房者说明开发商的责任以及使保险业全面的参与抵押贷款的过程中。（三）研究思路及方法1研究思路本文的主题是工商银行的个人抵押贷款风险管理，结合个人抵押贷款风险管理的概念和相关理论，描述了工商银行个人抵押贷款风险的发展。深入研究现阶段工商银行个人住房贷款风险的影响因素，最后提出防范措施以及建议。本文一共分为五部分：第一部分是首先介绍了本文的研究背景和意义，然后讨论了国内外的研究现状，并分析了本文的主要研究思路和方法。第二部分概述了个人抵押贷款和风险理论，首先解释了个人抵押贷款的概念，然后总结和阐述了个人抵押贷款风险理论。第三部分是工商银行个人抵押贷款发展的现状和风险分析。首先，介绍了工商银行的基本情况，然后解释了个人抵押贷款业务的发展状况，最后解释了个人抵押贷款业务的风险。第四部分从外部环境因素、申请人自身因素、内部因素三个方面对工商银行个人住房贷款风险的影响因素进行了分析。第五部分为研究结论，根据本文的研究内容，对论文进行了总结，针对所提出的各类风险提出了针对性的控制措施和建议。2研究方法（1）文献研究法：该论文在写作的过程中所查阅的资料主要来自中国知网上的期刊、优秀硕士和博士论文等，有些数据来自网络资源。本论文运用文献研究法，确定关键词后进行文献检索，大量阅读并收集相关资料。（2）案例研究法:本文以工商银行为例，对商业银行个人抵押贷款风险管理进行了探讨和研究。二、个人住房贷款及其风险理论概述（一）个人住房贷款概念在中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》中，个人抵押贷款的定义如下：个人抵押贷款是贷款人向借款人发行的购买房屋的贷款。借款人必须在贷款人发放个人抵押贷款时提供担保。如果借款人无法在到期时偿还贷款本金和利息，那么贷主有权根据法律处置抵押物，或担保人将连带偿还本金和利息。（二）个人住房贷款风险相关理论1个人住房贷款风险理论(1)信用风险相关理论信用风险其实也就是指一种道德风险。意思就是，在当事人签订合同后或者做了口头保证以后，由于一方当事人不遵守合同内容，从而损害另一方的利益。风险的主要原因是信息的不对称，受害方了解的信息较少，也没有较好把握他方的行动特性和性格特性。由住房抵押贷款的参与主体来看，信用风险主要分为开发商信用风险，借款人信用风险和抵押品信用风险。根据Jackson和Kaserman（1980）的观点，抵押贷款的信用风险理论可以概括为权益理论和还款能力理论。正常还款，拖欠还款，提前偿还和未付违约是权益理论认为在此期间住房的贷款人将可能做出的四项决定。需要借款的人会根据自己的成本收益而做出决策，最大化的收益是其想要达到的主要目的，如果违约成本过大，其成本大于继续还款所带来的收益那么借款方不会选择违约，相反他们可能会选择违约。当然这种分析是需要借款人为“经济人”且行为理性为前提的。另外三个决策的分析与此决策大致类似。权益理论若是算作一种主观决策理论的话，那么还款能力理论则是基于客观事实偿还能力的决策。该理论觉得借款方违约的理由是财务紧张。每月偿还贷款时,贷款家庭可用于偿还贷款的可支配收入部分大于每月的应还款额，借款的人就不会违约。因此，借款人的家庭净收入和每月的还款额度与抵押贷款的信用风险有关，与其他因素无关。（2）市场风险的相关理论市场风险主要是指，由于供需机制，竞争机制和市场价格机制的共同作用下，资产的价值发生变化，从而影响商业银行的利润的风险。一般而言，造成市场风险的主要原因是政治，经济和意外事件的发生。这些因素的变动，反映在市场中并将在短时间内引起快速的市场变化。市场风险分为利率风险，汇率风险，股票价格风险和商品价格风险。在利率风险方面，自从商业银行的股权控制的制度产生以来，中国的利率市场化程度进一步提高。利息基本上反映着资金的需求和供给的水平。但是受行政介入、宏观经济预期、政策负担以及民营银行的不足等多重影响,银行业界的竞争仍然是不够的,商业银行的主要地位及主权没有被充分保证,因此设定的利率政策和市场需求之间还有一些差距。商品价格风险主要是担保风险。我们知道，住房抵押贷款是用房子作为抵押物来进行贷款的，从美国的金融危机中可以看出房地产市场上抵押贷款的风险较小。但是，一旦形成下降趋势，房价的价值储存功能就会消失。特别是在当前情况下，中国住宅流通市场仍然不健全，担保物变现较为困难，实现成本高，因此银行在处理担保物上的难度增高。2个人住房贷款风险管理理论分析理性违约与被动违约理论从理论上讲，合同违约可分为理性违约和被动违约。主要区别在于借款人的主观意愿，即选择理性违约的是一种主动违约的行为。理性违约一是如果借方确定违约损失低于持续还款损失，则交易者选择违约。当借款人的经济能够支付全部还款额时，它会选择提前偿还全部或部分还款以减少利息支付。任何形式的理性违约都会给商业银行带来信用风险。被动违约的最重要的形式是借款人的偿还能力降低，贷款的本金和利息无法按时偿还。商业银行可以通过某些措施防止被动违约的发生，如提高贷款审查的严格程度，加强贷款动态监控，及时监控债权人的信用状况，提高商业银行内部控制的标准。（2）信息不对称理论信息不对称理论最初是由三位美国经济学家提出的，他们为市场理论奠定了广泛的基础，是现代信息经济学的核心。商业银行和借款人之间存在非常典型的信息不对称，包括声誉，担保的条件，项目风险和利益，借款人对贷款制度有很好的理解，但商业银行却不是。因此，商业银行由于对信息缺乏准确全面的判断，只能参照以往的经验进行验证，必然会导致借款人为了达到自己的借款的目的，对银行所提供的情况的失真，造成借款人质量的下降。三、工商银行个人住房贷款发展现状及风险分析（一）工商银行基本情况简介中国工商银行的建立是在上世纪的八十年代，正处于我国的改革开放的初期阶段，这就要求该行需要有能力和强烈的责任感进行全面的担负起原来由于中国人民银行进行办理的工商信贷的相关的业务和百姓的日常的储蓄的业务，从而进行发展和积累了社会财富，在支持国家建设中发挥着重要作用。在本世纪初以来，中国工商银行首先完成了股份制的改革，正式更改名字，从而称为了“中国工商银行股份有限公司”(以下简称“ICBC”)。并且在2006年ICBC在上海和香港都同时的发行了相应的股票。ICBC在中国有着为数不多的市场地位、高质量的客户基础、多样的事业结构、强有力的革新力、市场竞争力、优秀的品牌价值。这就使得ICBC在不断地发展的过程中所希望达到的向前迈进的目标就是:建立和发展世界级的现代金融公司，帮助全球客户管理其资产，并通过诚信的服务和专业的能力去创造更多的财富。（二）工商银行个人住房贷款业务发展现状1997年的个人住房贷款项目成立以来,庞大数量的消费者提供服务的经营理念,秉持市场扩大和对风险的预防共同发展的事业方针,展开住宅贷款项目在全国的组织体系和营销网络,个人住房贷款事业一直维持这稳健且高速的发展。据财经数据报导，2017年工商银行个人住房贷款余额3.94万亿元，同比增长21.53%，占工商银行全部贷款比重为27.67%。2018年末，中国全国个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速较上年末低4.4个百分点。此后也呈现出急速的发展趋势。图3-1工商银行2017年个人住房贷款额图3-2工商银行2017年个人住房贷款额来源：本段中数据来自《中国国民经济和社会发展统计公告》。（三）工商银行个人住房贷款业务风险分析1个人信用评估严重缺乏如今，各大商业银行之间的竞争越来越激烈，ICBC的口号是加快贷款投放的速度，提高市场竞争力。借款人所在单位开具的收入证明等资料是银行评定信用的基础,,其时效性及可靠性是很难判断,个人的信用状况缺乏合理且完整的标准。故而有效的事前控制就成为了工商银行面临的困难之一。2银行经营管理风险的控制力较薄弱首先，由于ICBC信贷部门的巨大工作负荷，导致贷主调查中经常出现错误的直接原因是，职员的责任感不强，综合事业的质量不高。其次，审查不够严格，审批过于形式化，导致贷款时审查的失误。给不符合条件的贷款者提供了个人住房贷款。最后,基层负责人未能充分发挥贷后管理的作用。因此,贷款后的检查出现失误。不能使银行发现贷款的隐藏性危险，不能采取有效的预防措施。上述贷款前、贷款期间以及贷款后的管控很弱。因此，引发个人住房贷款风险的可能性大大增加。3操作风险知识的学习不足工商银行重视操作风险的组织层次的学习，但潜在操作风险管理能力波动相对较大，应加强对银行员工层次及团队层次的组织学习，促进操作风险知识的积累，从而有效提升操作风险管理能力。4工商银行的市场化激励机制现时工商银行的激励机制是直接的物质奖励，工商银行在给予信贷员及客户经理物质奖励的同时往往忽略了某些行政上的激励和思想教育，从而导致客户经理为获得更高的报酬而长期与其他商业银行去争夺一些高风险高效益的项目。四、工商银行个人住房贷款风险影响因素分析在本篇文章中，我们使用了工行的分支机构抵押贷款的相关的业务数据进行了分析。截至2016年共5327笔业务，经过对样本的筛选，剔除信息不完全和不符合要求的样本，最后选取了3043个样本。（一）外部环境因素1贷款金额特征分析表4-1贷款金额统计表根据上述统计，未满30万元违反合同的比例在30万元以上，最高比例在10(包括)-20范围内。和正常组相比较而言10(包括)-20范围内的债务不履行的比率较高,可能是因为地域房价较高，借款方的月收入较低,每月可用于偿还的款项不是那么充裕,虽然每月不用还太大的金额，但是家庭的负担仍然较大。从贷款的绝对金额的观点来看，与默认没有明显的关联。2贷款期限特征分析表4-2贷款期刊统计表贷款年限（年）违约阻正常组合计（人）人数百分比人数百分比1-92921.01%48816.80%51710-198259.42%183262.75%190520-302719.57%59420.45%621合计138100%2905100%3043该图表显示，这段时间在10到19年内的违约概率远高于其他两段时间，可能是因为贷款期限相对于1到9年较长，违约可能性相对较大。仅仅从统计结果来看，贷款周期和违约之间存在的关系并不明显。但是一般的贷款期限长,贷款期间存在房价下跌的可能性等,面临着不确定的因素,住宅抵押贷款的价值低于贷款金额的价值,买家有可能不履行。（二）申请人自身因素1申请人的年龄特征分析从下表可以看出，银行申请个人住房贷款业务的人数最多的年龄段在30到40岁之间，可能是这个年龄段的人收入比较稳定，存款比较少，住房需求也比较大，但是很难全款买房。关于不履行债务的违约率来看，30（含）到40岁的债务人是不履行债务最多的。可能由于这个年龄段的人们有较低的存款率，每月较多金额用于日常花销，家庭支出比重较大。表4-3申请人年龄特征分析表年龄违约阻正常组合计（人）人数百分比（%）人数百分比（%）20（含）-30岁2921.0176426.3079330（含）-40岁6647.83113739.14120340（含）-50岁2719.5785029.2687750（含）-60岁128.691234.2313560岁以上42.90311.0735合计138100290510030432申请人职业特征分析表4-4申请人职业特征分析表组别职业违约阻正常组人数百分比（%）人数百分比（%）一组公务员、教师、医生、事业单位2719.5767823.34二组金融、电信、电力等1510.8737112.77三组其他企业职员5136.96104736.04四组私营业主1712.312538.71五组其他2820.2955619.41合计1381002905100一般来说，职业和贷款者的收入水平、收入的稳定性、收入的倾向都是紧密相关的。从这个图可以看出，公务员、教师、公共机构和私营业主不履行债务比较少，收入也比较稳定。从上面的图来看，其他企业职员不履行债务的可能性最高，可能是因为他们的整体收入高但不稳定，并且很大程度上受到事业运营、资本回转、宏观经济环境等的影响，因此该组借款人容易违约。（三）内部因素本文所选择的样本周期相对较大，且每个周期的房价都不同，因此本章节只分析住房类型和抵押区域的特性，不分析价格特性。1住房类型特征分析表4-5住房类型热症分析表住房类型违约阻正常组合计（人）人数百分比（%）人数百分比（%）一手房期房11381.89222576.592338现房1611.5936112.43377二手房96.5231910.98328合计13810029051003043从表中不难看出,一手期房的违约概率最高,可能是由于期房不确定性更大,可能出现开发商不能按时或按照承诺建成并交房。2抵押房产面积特征分析表4-6抵押房产面积特征分析表抵押房产面积（平方米）违约阻正常组合计（人）人数百分比（%）人数百分比（%）90以下1510.8741214.1842790-1202921.0277126.541000120-1506144.20119541.141256150以上3323.9152718.14560合计13810029051003043从统计图上看，大多数买房者愿意购大于120平方米的房子，即使最初有较大负担，也不打算选择更小的房子。一般来说，面积越大，合计金额就会越高，贷款额也会越多，不履行债务的可能性就会越高。统计结果显示,拥有超过120平方米的住宅贷款面积借款方不履行债务的概率高于120平方米以下的,因此,银行在贷前审查阶段,对超过120平方米的借款方的审查更需要注意。五、研究结论及建议（一）研究结论最近一段时期以来，随着房地产市场的快速发展，利用商品房进行相关的个人抵押贷款的业务发展也取得了一些进步，但在利用个人的住房进行抵押贷款的相关业务中，所存在的相关风险的管理就需要得到进一步的加强和完善。对金融行业和房地产行业的稳定起了重要作用。本文浅析商业银行个人住房贷款的发展，并借工商银行为例，对其风险存在的成因分析，最后提出了对其风险的防范措施。如设立专门的信用机构、评估系统、加强法律追踪、预防法律风险等。希望能有效地为商业银行个人住房贷款中存在的风险进行有效的防范，使得我国商业银行和房地产市场健康稳健的发展。（二）风险防范措施及建议1个人住房贷款风险的内部防范措施在介绍房地产市场并且引入房地产市场的调控和管制政策的背景下，对中国商业银行的商业住房贷款业务现状和风险进一步研究，寻找有效的预防对策，这一举措是必不可少的。最近的一段时间以来，中国的大多数的商业银行已经开始进行调整了信贷的相关的结构，因此，就使得银行开始积极的实施零售战略的发展计划，个人的信贷业务也就成为了提高资本盈利能力和促进商业银行可持续发展的重要途径。在这个业务的不断发展中，还是要十分注意可能会产生的风险，那么关于个人的住房贷款风险的公司内部注意事项如下。(1)强化银行的责任感和内部业务的管理关于信用交易业务，加强信用交易违规的防范和管理，增强银行员工团队精神，提高银行员工关于管理风险的知识和能力，防止信贷人员的不作为和不正当行为。(2)加强个人住房贷款贷前合作项目的审查和预售房款的监管商业银行应当根据，科学合理且相对严格的评估制度，对房地产开发商的抵押贷款的业务进行评估。对于其正在运行的项目质量以及相应的购买率、买卖价格等因素，进行严格的，全方位的评估。除此之外，还可以制定一系列的严谨的