2024年高等教育经济类自考-00168房地产经济学笔试历年真题荟萃含答案

2024年高等教育经济类自考-00168房地产经济学笔试历年真题荟萃含答案（图片大小可自由调整）答案解析附后卷I一.参考题库(共25题)1.可预售面积2.级差地租有哪些特征？3.房屋实测面积4.试述房地产市场的运行机制。5.房地产市场细分的可衡量性是指对（）进行衡量。A、规模及购买力B、量化及收益能力C、发展及潜力D、反应及应对性6.资金成本由筹资费用和使用费用组成，以下（）属于使用费。A、发行债券申请费B、银行借款手续费C、向债权人支付利息D、借款手续费7.住宅不仅可以自己享用，而且可以作为遗产遗留给后代，体现了住宅的（）功能。A、生活资料B、发展资料C、社交D、资产8.楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的地价成本，它等于总地价除以（）。9.某项投资的净现值为零时的贴现率称为（）A、内部收益率B、最低收益率C、临界收益率D、平均收益率10.“炒房”作为房地产投机需要是（）需求的一种特殊表现形式。A、生产性B、生活性C、消费性D、投资性11.建筑容积率12.房地产营销的中心是实现商品的交换，完成销售。13.房地产广告的图形要素中，占据房地产广告最大版面的是（）。A、主题画面B、区位示意图C、物业外观D、户型图14.耕地使用税15.某企业2010年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税，计算该企业当年应缴纳的房产税。16.下列关于地租的说法正确的是（）。A、最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式B、封建制度时期，地租包含了直接生产者（佃农）的部分剩余生产物C、社会主义时期，地租以实物地租为主要形式D、资本主义地租是国家用以调节社会生产的经济杠杆17.关于逆城市化，下列说法不正确的有（）。A、逆城市化现象主要出现在亚洲国家B、逆城市化是大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程C、逆城市化的结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的增长率为负值D、20世纪60年代到80年代初期，英、美、日本等国都曾发生过逆城市化E、逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化18.地价的变动趋势？19.（）是指在生产过程中大部分损失掉，不会转换到制成品中去。20.什么是内销房？21.房地产投资的风险是指（）.A、投资者负债融资的不确定性B、总资产收益率无法达到的可能性C、投资项目所处经济环境的不确定性D、投资者面临的收益不确定性22.房地产投资结构控制主要包括（）.A、住房结构、商业用房结构和办公用房结构B、地产结构、房产结构和房地产结构C、客体结构、时间结构和空间结构D、资产结构、资金结构和产品结构23.从本质上讲，抵押贷款证券化是（）.A、一种资产证券化形式B、一种产权证券化形式C、一种基金证券化形式D、一种信托投资证券化形式24.利润25.满足人们求知、学习需要而产生的房地产需求属于（）。A、生产性需求B、生活性需求C、消费性需求D、投资性需求卷II一.参考题库(共25题)1.使用率2.多层建筑利用其首层的一种较为典型的户型作为样板房，同时利用样板房的各个房间充当各功能分区，实现售楼处的基本功能的售楼处形式是（）。A、二合一型售楼处B、联体型售楼处C、分散独立型售楼处D、立体式售楼处3.韦伯提出原料指数的概念，是用来论证（）对工业区位的影响。A、运输成本B、货物重量C、企业规模D、劳动力成本4.工业部门的布局指向一般分为（）A、原材料指向B、市场指向C、能源指向D、科技指向5.通常情况下，进行房地产投资时，投资于（）风险较小。A、未开发土地B、办公房产C、出租性住宅D、购物中心6.一般而言，在工业生产过程中使用纯原料，其原料指数（）。A、>1B、<1C、=1D、=07.房地产抵押8.若土地使用者（）年内不搞投资开发，国家将无偿收回土地使用权。A、1B、2C、3D、49.城市级差地租可分为（）几种存在形式。A、绝对级差地租B、区位级差地租C、功能级差地租D、规模级差地租10.市场运行机制11.房地产开发12.房屋租赁13.区位14.土地价格的特点？15.建设监理16.简述一般房地产投资的程序？17.房地产需求的价格弹性18.土地管理制度19.为什么房地产投资仍有风险？它有哪些风险？如何控制这些风险？20.房地产开发企业应具备的条件有哪些？21.房地产市场营销主题定位准则中，哪一项是主要准则？（）A、受众导向准则B、差异化准则C、全局一致准则D、经济可行性准则22.简述物业管理的发展趋势？23.当某项投资方案是可取方案时，是指（）A、内部收益为零B、内部收益率大于零C、净现值大于零D、净现值最大24.简答房地产投资信托及其分类。25.投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大。卷III一.参考题库(共25题)1.房屋赠与2.城市土地利用的原则是（）A、公平公开B、出价最高者使用C、最高最佳使用D、各行业均衡分配使用3.货币政策4.我国城市房地产价格的基本构成要素有（）A、管理费和销售费B、土地取得费用C、前期工程费和配套费D、建筑安装工程费E、税费、利息和利润5.房地产供给6.在戴维斯提出的对CBD中的零售业布局的结构模式中，受特殊通达性的影响最大的是（）。A、汽车修理厂B、家具展销店C、咖啡馆D、娱乐设施E、办公楼7.关于生产集聚，下列阐述正确的有（）。A、又称技术集聚或纯集聚B、是由企业外部因素引起的C、它是一般集聚因素，又是集聚的固定内在因素D、工业区位选择主要考虑一般集聚因素E、它对工业效益的影响主要通过两种方式：一是由工厂企业规范的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化8.影响房地产需求方面的因素，通常可归纳为（）A、人口B、消费偏好C、购买力D、投机9.商品房现售10.适于我国的住宅贷款证券化的模式为（）A、政府管理的住宅贷款证券机构B、政府支持，商业方式运作的住宅贷款证券公司C、完全是私人持股的住宅贷款证券公司D、社会法人机构11.集聚因素是影响中关村发展的关键因素，其中主要指（）。A、社会集聚B、生产或技术集聚C、纯集聚D、偶然集聚12.下面的地租理论中不属于马克思主义地租类型划分的是（）A、绝对地租B、级差地租C、垄断地租D、经济地租13.国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或人股和（）。A、土地使用权转让B、土地使用权出租C、国有土地租赁D、土地使用权抵押14.廉租住房15.商业用房16.完全限制的转递证券17.马克思认为资本主义地租的实质是（）。A、超额利润B、经营利润C、平均利润D、正常利润18.房地产产业政策的目标为（）.A、房地产业发展水平目标、结构协调目标和效益目标B、房地产业行业目标、地区目标和企业目标C、房地产业技术发展目标和企业管理目标D、房地产业经济效益目标和社会效益目标19.简述减少房地产投资风险的一般对策？20.楼盘销售中最主要、最有效、最简洁的广告形式是（）。A、电视媒体广告B、海报广告C、报纸广告D、户外媒体21.什么是产权置换？22.房地产业23.房地产24.从业资格人员25.土地使用权出租卷I参考答案一.参考题库1.参考答案:是指报告期内，经批准预售仍未竣工的商品房面积连同上期结转的可预售总建筑面积之和。2.参考答案:级差地租的四个特征： ①级差地租不参加商品的一般生产价格的形成，而是以一般生产价格为前提。 ②级差地租不是产生于所用资本或它所占劳动的生产力的绝对增加，而是由于一定的投入一个生产部门的个别资本，同那些没有可能利用有利生产条件的投资相比，相对来说具有较高的生产率。 ③生产力不是形成级差地租的超额利润的源泉，而只是超额利润的一种自然基础。 ④土地所有权，对于剩余价值的创造没有任何关系3.参考答案:实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。4.参考答案:房地产交易关系的形成，须具备三个元素： （1）房地产市场交易主体，即从事房地产交易的当事人； （2）房地产市场交易的货币媒介； （3）房地产市场的交易客体——土地或物业。 在房地产投资、开发和流通过程中，上述这些元素的相互联系和相互作用的集合，形成房地产市场的运行机制。 主要包括动力机制、供求机制和价格机制和竞争机制5.参考答案:A6.参考答案:C7.参考答案:D8.参考答案:总建筑面积9.参考答案:A10.参考答案:D11.参考答案:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。12.参考答案:正确13.参考答案:A14.参考答案:是对占用耕地建设房屋或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。15.参考答案:自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征。 自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3 =19.2+2.4=21.6（万元） 出租的房产按本年租金从租计征=5×9×12%=5.4（万元） 企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27（万元）16.参考答案:A17.参考答案:A,C,D18.参考答案:地价是呈波浪式增长的。 （1）土地价格呈总体上升趋势，主要受下列因素影响： A.社会经济发展水平提高； B.人口数量及家庭户数增加； C.土地投机，土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地的虚假需求，在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。 （2）土地价格变动呈现周期性特征 A.土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响； B.土地价格变动受政府调节的影响； 总体来讲，地价虽然波动，但由于其供给的有限性，变动趋势应为长期增长。19.参考答案:失重原料20.参考答案:内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。21.参考答案:D22.参考答案:A23.参考答案:A24.参考答案:是指房地产中介服务机构从事经营活动所产生的利润。25.参考答案:B卷II参考答案一.参考题库1.参考答案:住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。2.参考答案:A3.参考答案:A4.参考答案:A,B,C,D5.参考答案:C6.参考答案:C7.参考答案:是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。8.参考答案:B9.参考答案:B,C,D10.参考答案:指在房地产投资、开发、流通和消费过程中，房地产交易的三个要素，及房地产交易主体房、地产交易客体和房地产交易法规及其监督者管理者。三个要素的相互联系相互作用的集合所形成的。11.参考答案:是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。12.参考答案:是指房屋所有人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。13.参考答案:区位不仅指现在所处的位臵，还要考虑与周围的联系，有什么可利用的潜能资源等，是综合的优势。14.参考答案:地租的资本化即地价。 土地是一种特殊的商品，其价格形式与本质有着与一般商品价格不同的特点。 （1）土地价格是土地的权益价格； （2）土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价； （3）土地价格主要由土地需求决定； （4）土地价格呈总体上升趋势； （5）土地价格具有强烈的地域性。15.参考答案:建立的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技术手段。16.参考答案:一般房地产投资程序：投资机会，寻找与筛选→细化投资方案→可行性研究→合同谈判→正式签署有关合同协议→工程建设→竣工投入使用→房地产资产管理.17.参考答案:房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。18.参考答案:是国家对全国的土地，在宏观上进行管理、监督、调控的制度，以及机构和手段的综合。19.参考答案:无论是传统的财务分析方法，还是现代的财务分析方法，分析的预期结果与实际投资结果完全吻合的情况几乎没有过，即使有那也是很偶然的。这种预期与现实之间的差异，是由于我们不可能将未来发生的情况完全精确的预测到。这种差异的大小及其发生的可能性，确切地说是发生的概率，就是风险。 由于我们一般只需要考虑不利的风险，因而风险往往是指实际收益低于预期的可能性，实际上也可能出现实际收益高于预期的有利的风险。导致风险产生的因素有政治、经济、财务、法律、经营、自然等多个方面。从投资管理的角度看，一般将风险分为系统风险和非系统风险。系统风险指那些影响所有投资者即整个房地产投资市场的因素引起的风险。例如，通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。 这些因素波及到所有投资者，因而不可能通过投资多样化来分散，因此，又称不可分散风险。非系统风险指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。 例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低于预期收益或投资失败，这类风险可以通过多样化投资组合来分散或消除，因此，又称可分散风险。从理论上讲，不可分散风险是无法消除的，应予以投资风险补偿；一般是在财务分析中以提高投资者所期望的收益率来调整，而不可分散风险则不能在收益率中考虑。20.参考答案:房地产开发企业应具备的条件有： ①房地产开发企业必须取得资质审查合格证； ②必须有自己的企业名称、组织机构和章程； ③必须具有固定的经营场所和必要的设施； ④必须具有符合国家农业用地法律规定的资本数额和从业人数； ⑤必须具有承担民事责任的能力； ⑥必须具有从事房地产开发的条件和能力，达到资质审查要求的标准21.参考答案:B22.参考答案:物业管理将与城市现代化发展规划融为一体；物业管理将走向个性化、规模化；物业管理将进入社会化、网络化、智能化创新管理的新时代。23.参考答案:C24.参考答案:房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购置、建造、租赁、经营房地产的行为，是一种融资与融物相结合的方式。 房地产信托机构经营业务内容较为广泛，按其性质可分为： ①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等； ②代理业务，即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等； ③金融租赁、咨询、担保等业务。25.参考答案:正确卷III参考答案一.参考题库1.参考答案:是指房屋所有人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。2.参考答案:C3.参考答案:指一个国家的中央银行通过一定的措施调节和控制货币的供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的政策手段。4.参考答案:A,B,C,D,E5.参考答案:指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。6