无锡金科南长区罗氏中亚地块项目定位策划书样本

《无锡金科南长区罗氏中亚地块项目定位策划书》签字人日期编制项目营销负责人所辖公司营销负责人所辖公司总经理/董事长编制人：涂相春12月18日目录第一某些：项目地块及周边环境简介………………3一、项目土地性质调查………………………3二、项目用地周边环境调查…………………4第二某些：市场调查分析及趋势判断………7一、项目所在地房地产市场概况……………7二、项目所在地商品住宅市场板块划分及差别阐明……9三、项目所在地房地产市场条件…………20四、项目所在地房地产市场概况…………45五、项目所在地商业市场概况……………51第三某些：土地属性分析…………………52一、规划条件………………52二、用地现状………………52三、土地价值分析…………52第四某些：项目定位建议…………………59一、项目形象定位…………59二、客户定位………………64三、产品定位………………70四、启动区产品物业及户型配比选取建议………………95第五某些：项目概念设计方案……………102第六某些：项目开发节点…………………102第七某些：项目经济指标测算……………102第一某些：项目地块及周边环境简介项目土地性质调查地理位置项目位于无锡市南长区中南路与金城路交叉口东北侧。四至为：东至运河西路，南至金城路，西至中南路，北侧为规划道路。7635432176354321项目土地现状项目用地性质为居住、商业（商业建筑面积不低于总建筑面积10%），占地207401平米，容积率2.2，总建筑面积456282.2平米。项目分为六个地块，A地块可建设面积约33435平米；B地块可建设面积约13089平米；C地块可建设面积约55462平米；D地块可建设面积约37759平米；E地块可建设面积约47158平米；F地块可建设面积约20498平米。2121江苏天圣达集团有限公司金城桥仓库江苏省纺织研究所有限公司4343帝斯曼柠檬酸（无锡）有限公司别克汽车4S店3535五洲饭店帝斯曼柠檬酸（无锡）有限公司7676高压塔无锡市纺织产品品种研究所有限公司

项目非净地出让，有地面附着物，多数为厂房，当前地块内部沿中南路南侧拆迁已经启动。地块内部有两条内部路，一条为隐秀路，规划市区道路，将来从隐秀路接近运河东侧架桥至运河东边；另一条道路社区内部路，级别及路尺度并未拟定。项目用地周边环境调查地块四周道路及环境地块东侧为运河西路，双向四车道，车流量相对较少；地块南侧为金城路，双向四车道，属于都市快车道、噪音大、人流停留性差；地块西侧为中南路，双向四车道，人流导入性相对最佳。与项目隔中南路相望，是90年代老社区，通过与南长区规划局访谈得知，社区近期并未拆迁筹划。该社区沿街面为商铺，业态为油条店、小吃店等，业态定位于此前厂房职工客群，相对低档。中南路对面尚有一所新联小学，当前已经拆迁，将来将还迁于地块内部，规划为36班小学；中南路西侧老社区将来将要还迁于地块围合内部小学地块北侧为规划路，详细状况未定。沿项目往西为芦庄地区，属于无锡市外来人口居住最密集地区之一，该地区形象相对较低，通过市场调研发现，该地区形象将会对将来项目高品位定位产生一定影响；项目南侧为金城路高架，车流较多，噪音影响较大；项目东侧为运河，但运河资源市场价值并未兑现。2、地块周边配套地块周边超市集中，车行10分钟范畴，内有涉及家乐福、沃尔玛、好又多、易初爱莲、乐购等多家超市；太湖广场地区位于中心城与太湖新城都市发展轴线上，并且也是东西新城连接区域，这块华东地区最大绿地广场被定位为“都市客厅”。太湖广场区域将汇集5家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入驻最多国际商务中心。增长“活动功能”，与普通绿地和休闲地块有所区别，使百姓能动态地与广场融合。从区域借势角度来讲，将来项目将依托太湖广场都市资源。项目地块项目地块清扬路租金5-12元太湖广场商圈租金13-18元南禅寺新天地租金4-6元阳光广场太湖半岛广场街口租金4元中南路租金1.2元项目地块项目地块阳光广场太湖半岛广场南禅寺新天地太湖广场商圈项目西南方向为太湖蠡湖资源，但通过市场调研发现，客户对两湖资源感知，心理距离不不大于实际距离，该资源并不能成为项目感知价值点。第二某些：市场调查分析及趋势判断项目所在地房地产市场概况.6-.9一年多内无锡整体市场经历了从低迷到爆发过程，上半年成交量接近全年成交量，销售均价呈U型上升，价格、销量整体上扬近年来南长区始终属于无锡销售价格高点区域，区域内品牌开发商陆续进驻，逐渐抬升了区域内高品位项目价格和接受限度

9月成交前十名项目名称区属套数诺卡花园锡山区171金科观天下崇安区164西城纪北塘区122山语银城滨湖区121愉景湾花园滨湖区106绿地波士顿公馆惠山区105九龙仓时代上城南长区103宝龙都市广场新区103融创抱负都市惠山区102魅力万科城滨湖区100下半年一级土地市场活跃，地王频出，截止当前为止，共成交54幅土地，其中23幅有居住性质；知名开发商频进，看好无锡后市发展。如下为下半年“地王”地块：龙湖地块龙湖地产与否在无锡拿地，第四批土地拍卖之前就吸引了众多关注，在本次土地拍卖会上，龙湖地产可谓毫无悬念地拿下了太湖国际科技园地块，起始价2.8亿，成交价6.44亿。溢价127.8%：位置:地块位于无锡（太湖）国际科技园TKY-HB-A-07、08号地块（湖景路以北、净慧西道以西）;面积（M2）:188496.2;用途：居住、商业;容积率:<1.1-1.2;建筑密度:<35%;绿地率:>35%;出让金起始价（万元）:28274;竞买保证金（万元）:5655绿城地块8月7日，绿城以总价29亿成功竞得无锡太湖一地块，创下近几年无锡市区土地招、拍、挂单宗地块总价新记录。溢价83.5%资料显示，该地块位于太湖大道以南、鸿桥路以东、隐秀路以西，土地面积222616.8平方米，土地用途为居住、商业、商务办公，容积率<2.0-3.0，土地出让起始价158000万元，楼面地价元7097.398/㎡。对整体市场进行总结，无锡市场相对于同等GDP水平都市，房价位于前列，全国知名开发商相继进入，带动房地产市场升级；市场基本面健康，处在迅速上升期，拥有较大溢价和价值拉升空间，并具备如下特点：住宅市场活跃，随着都市框架拉大，住宅市场供应呈现由市中心区域向优势发展区域发展，并引导和变化居民对于老式居住区域理解民营经济发展和新区产业园区发展带来购房门槛逐年升高，居民对于基本居住需求上升至对于居住品质追求，都市中心区首改及再改客户比例较大万科、绿地、龙湖、华润、绿城、金科、九龙仓、苏宁、恒隆等知名国内和香港开发商陆续进入无锡市场，带领无锡进入了迅速增长型市场别墅产品、花园洋房、小高层、高层、都市豪宅、科技住宅等各种产品共存，市场初步进入产品和客户细分阶段，但分化不明显通过一轮住宅市场调节，当前无锡房地产市场明显回暖，压制需求极大爆发项目所在地商品住宅市场版块划分及其差别阐明1、高品位住宅市场格局本项目地价水平天然决定了项目高品位定位，放眼整个无锡市场，资源导向型和都市驱动型高品位格局初步成形：太湖广场区域，崇安都市核心区，蠡湖新城区域为三个集中区域；都市价值与太湖资源价值得到市场充分认知。西水东西水东1洋房14000时代上城高层8500洋房13000朗诗1茂业10000蠡湖一号高层10000洋房15000世贸中心14000香榭一品9500绿城玉兰花园9800万科金域缇香高层11000洋房15500爱家金河湾高层7800洋房17000金域蓝湾11000太湖广场老城区蠡湖新城常工城尚城11000欧风新天地1市中心三个区域高品位楼盘价格表太湖广场片区，受到政府规划利好，成为最有国际化潜力高档居住片区，是都市旧改重点区域，近年来拆迁量不断放大。崇安老城片区，是无锡都市老式核心区，在无锡人心中位置不可取代，但土地资源稀缺。以解放环路为界，临近区域为都市旧改重点区域，中心土地出让增多，但由于拆迁成本、拿地成本等，开发商进入成本不断上升。蠡湖新城片区，强势资源优势，配套资源相对稀少，客户高认知区域。将来土地出让量较大，将成为豪宅集中区。2、板块细分细分板块下，各区域中高品位项目驱动特点鲜明。南长次中心板块南长次中心板块市中心板块河埒口板块蠡湖新城北块蠡湖新城南块太湖新城板块河埒口板块：以配套及品牌开发商驱动。代表楼盘为山语银城、万达广场、紫金英郡、阳光嘉园等。板块均价：洋房：10000元/平；高层：8500-9500元/平。客户特点：大多数为区域内自住改进型客户，看重区域环境及配套蠡湖新城北块：资源驱动。代表楼盘为瑜憬湾、蠡湖香榭、湖滨壹号、蠡湖一号、太湖锦园等沿湖均价：高层：15000元/平，洋房：14000元/平；客户特点：沿湖楼盘客户多以政府公务员和银行人士及生意人为主，看重环境改进型客户蠡湖新城南块：资源及品牌开发商大盘驱动。代表楼盘为太湖国际社区。洋房均价：15500元/平，湖景高层：14000-16000，小高层：9000。客户特点：洋房客户多为银行及政府人士，重要来自滨湖、崇安、南长，再改客户；高层客户刚需自住居多，也有某些投资客，看重居住环境。市中心板块：都市价值及景观、文化价值驱动。代表楼盘为西水东、万科金域蓝湾、香榭一品、欧风新天地。板块均价：洋房：1元/平，高层：11000。客户特点：多数为私企人员、政府公务员及银行人士，改进客户，以及拆迁客户回归，看重地段和景观资源。南长次中心板块：都市价值驱动。代表楼盘为朗诗将来之家、时代上城、茂业豪园、世界贸易中心、清扬御庭等。板块均价：洋房：13000-15000元/平，高层：8500-1。客户特点：多数为私企人员，多次置业再改客户，看中都市价值和将来潜力。项目位于南长区中心，运河西岸；南长区整体定位于都市产业创新区、文化休闲特色区、品质人居引领区，其中依托太湖广场、古运河休闲街等基本设施完善，将来规划为无锡副中心，成为都市外扩首位承办区，都市价值彰显。发展定位发展定位：根据1月《无锡市南长区经济转型优化发展规划研究报告》，区域定位于都市创业产业创新区、文化休闲特色区、品质人居引领区空间布局：依托产业发展基本，区域将打造¡°三大集聚区、三条产业带、十个特色街（区）¡±空间开发总体构造。¡°三大集聚区¡±指太湖广场国际商务集聚区、清名桥古运河历史文化文化创意集聚区、南长科技创新及服务外包集聚区¡°三条产业带¡±指古运河世界文化遗产旅游带、清扬路当代商业商务带、京杭运河滨水休闲风情带太湖广场国际商务集聚区清名桥古运河历史文化创意集聚区南长科技创新及服务外包集聚区古运河世界文化遗产旅游带清扬路当代商务商业带京杭运河滨水休闲风情带98452310176三大产业带十条特色街人民西路电子数码街西水东国际名品特色街振新路抗体休闲特色街阳光潮流生活街永乐路娱乐休闲特色街清名东路酒吧休闲特色街清南路餐饮保健特色街太湖半岛综合商贸特色街金城路汽贸特色街下甸桥当代物流特色街太湖新城板块：政府及品牌开发商驱动。代表楼盘为绿城玉兰花园。板块均价：高层：9800元/平。客户特点：银行及政府以及看重绿城品牌人士居多，拥有多套物业再改客户3、市场竞争总结综合各区域中高品位项目发现，在项目成型过程中，逐渐分化产生三种核心竞争力主导项目，地段＋资源型项目市场体现更好。无锡都市高品位住宅无锡都市高品位住宅核心竞争力地段/资源型产品型开发特点：拥有强势资源或地段，环绕资源做文章代表楼盘：蠡湖一号、太湖国际社区、西水东开发特点：重产品打造、精雕产品细节、高形象、高品质、国际化代表公司：朗诗将来之家、绿城玉兰公寓人文型开发特点：营销主导，重体验价值，重展示价值，善于挖掘项目人文资源代表楼盘：金域蓝湾从市场竞争来看，本项目所在南长次中心以及市区属于旧城改造，都市价值驱动型；环蠡湖片区属于生态资源驱动型；河埒口片区属于旧城改造，综合人居指数高；太湖新城属于新城+生态环境+规划导向型。对于本项目竞争区域，本项目所在南长次中心区域、市中心区域、环蠡湖片区会成为客户跨区域竞争优选区域，但环蠡湖片区别流预期将后置。南长次中心市中心环蠡湖片区河埒口太湖新城资源价值太湖广场、古运河、运河市中心都市资源蠡湖、太湖惠山、梁锡河、蠡溪公园、河埒广场蠡湖、太湖、长广溪湿地、雪浪山配套氛围超市、医院、商业配套齐全超市、医院、商业配套齐全配套缺少万达广场、大润发、家乐福超市、新体育中心、育红小学、四院、妇幼保健所太湖中学政府规划都市商务中心高档居住区无强势规划引导新城规划但基本配套缓慢无强势规划引导太湖新城，无锡新行政中心物业类型高层为主，少量洋房供应量少，高层、都市综合体为主别墅、高层、洋房公寓（多层转向小高层、高层为主）别墅+公寓（复合型市区及单一高层社区）开发商品牌朗诗、茂业、九龙仓恒隆、苏宁、盛高绿城、阳光万达、华润、阳光万科、华润、绿城吸引客户类型全市及区域内初次改进及再次改进客户，拆迁回归者，急于居住全市及区域内初次改进及再次改进客户，拆迁回归者、投资客再改客户、投资者、不急于居住，客户后市预期高初次改进型及首置客户为主，急于居住，依赖于相对成熟生活配套区域外倾向于吸引多次改进型客户及泛公务员阶层，市区价格外溢首置客户，投资者，不急于居住问题一：区域间竞争与否占优？——立于不败之地区域价值判断：南长区规划为当代纯粹居住和办公区，加上自身区位优势和太湖广场CBD强势带动，居住价值凸显；在区域竞争中具备优势

区域定位功能定位崇安区当前行政文化和商业贸易中心商贸居住＋文化艺术南长区具备文化特色集当代商务办公和居住为一体特色城区当代商务办公＋居住滨湖区规划将来五中心旅游＋科研＋商服＋行政文化

都市价值资源价值人文价值综合居住价值崇安区★★★★★★★★★★★★★★★★★南长区★★★★★★★★★★★★★★滨湖区★★★★★★★★★★★★★★南长区与崇安中心区相比：地段稍差，但进入门槛更低南长区与滨湖区（环蠡湖）相比：资源稍差，但配套齐全，将来随着蠡湖新城发展将逐渐高品位，现状南长区竞争占优南长次中心区域在当前已经成为中高品位客户优选之地，区域规划利好，后势发展潜力大，在蠡湖新城配套完善之前，将具备明显竞争优势；后期客户将随对于都市价值与资源价值需求分流而自然分流。观点一：客户对于南长区居住老式认知强，项目所在南长次中心区已经成为无锡中高品位客户首选区域之一观点二：南长区规划利好，太湖广场、高星级酒店、集中商业、古运河改造、品牌开发商等进驻，后续发展潜力巨大观点三：南长次中心区域与市中心区域相比，具备供应充分、进入门槛较低，与蠡湖片区相比，具备配套完善等优势问题二：区域内部激烈竞争如何占位？——在当前竞争现实中，立足中高品位上层，贴近高品位突破（瞄准西水东）是相对稳妥占位产品产品资源规模配套品牌金域蓝湾将来之家茂业豪园世贸时代上城附加值项目核心竞争力万科金域蓝湾品牌；资源朗诗将来之家差别化科技产品茂业豪园配套时代上城规模品牌资源世贸国际公寓配套本项目市场机会+差别化当前市场主流高品位可以产生高价值，但是先天条件（地段及区域认知）不支撑，要获得足够量客户认同有困难；主流中高品位竞争相对激烈，但存在自身价值再造也许，突破竞争；主流中端无法实现高溢价，不支撑品牌和利润目的项目在都市价值与资源价值上均不占优，同步地价高于九龙仓，竞争突破凭借？资源价值：运河资源价值认知提高和体验？会所市场机会：需求未明显分化，集中于主流，产品序列是时间节奏把控抢占市场先机？配套价值：幼儿园+小学，优质教诲资源驱动？都市价值：特色商业提高都市价值体验，自我中心化？建立地标？产品价值：低容积率带来产品差别和竞争优势？多物业类型，附加价值提高？品牌价值：金科在无锡口碑。解决之道：竞争占位下方略1,朗诗将来之家1,朗诗将来之家2.万科金域蓝湾3.茂业豪园4.世贸国际公寓5.清扬御庭6.太湖国际社区240240140180160200220120260280300320户型面积（平方米）80100两房三房四房140360260280300320340160180200220240608010012040总价（万元）产品构造：两房总价集中在60-110万，主力面积在90-110平米。三房总价集中在80-160万，主力面积在120-160平米总价总价（万元）1,朗诗将来之家2.万科金域蓝湾3.茂业豪园4.世贸国际公寓5.清扬御庭6.太湖国际社区7.西水东8.九龙仓2402401401801602002201202602803001403603202602803003203401601802002202406080100120户型面积（平方米）406010080两房三房四房产品构造：两房总价集中在80-100万，主力面积在90-110平米。紧凑三房总价集中在100-150万，主力面积在120-140平米，舒服三房集中在140-220万（多数以洋房形式浮现），主力面积在160-180平米，产品面积段略有放大大面积公寓户型配比大面积公寓户型配比大面积公寓户型配比33%产品构造：与相比，三房，四房产品供应增大，两房及如下比例减少，大户型产品呈现供应增多面积增大趋势从市场现状成交来看，140-160面积段中，140-150这一段去化明显快于150-160，但后者呈现逐渐上升趋势，同步从金域蓝湾成交状况来看，158平米三房去化较好探求：区域将来客户演变带来相应户型产品演变。南京、杭州高品位住宅分化体系与无锡高品位住宅分化体系相比，发现无锡住宅供应分化体系存在断层，首改客户与再改客户未进一步细分。项目所在地房地产市场条件1、区域内住宅竞争项目调研：本区域——从形象、环境、交通、配套等各方面指数均达到较高原则，被以为是无锡将来最发达区域，并且因而对各类客户拥有最强牵引能力，区域内竞争激烈北塘区：北塘区：无锡老式印象中混杂区域，受惠于地段优势逐渐发展片区崇安区：成熟无锡核心区域，趋于老化锡山区：工业集群区和农业基地，非高品位新区：以高科技、工业园为拉动区域，客户文化层次相对较高南长区：近都市核心区域成熟区，客户最为多元化滨湖区：靠政府规划拉动潜力片区惠山区：主城区工业公司北迁区域，低端收入群体汇集本项目1）九龙仓时代上城——品牌开发商打造中高品位大盘项目A、经济技术指标占地面积：69000㎡总建筑面积：134100㎡容积率：1.44建筑形态：多层、高层、超高层B、无锡整体项目简介时代上城是九龙仓在无锡首个项目，在所有五个项目中，本项目先期启动，作为公司钞票流项目，后续新开72号地块，等待古运河改造完毕，会陆续启动古运河地块，打造都市中心稀缺低密度物业（别墅或洋房）九龙仓大厦：树立形象。集写字楼、商业和酒店为一体综合体项目，规划中拟建一种五星级酒店（马可波罗），当前规划在调节，已经由前期两栋超高层，改建为1幢超高层和3栋高层，如果规划通但是话，也许会退地。72号地块：催熟区域中端项目。34万方集高层、洋房和商业广场于一体综合项目，以住宅为主。71号地块：高品位项目。项目总建筑面积约24万平米，项目将打导致涉及住宅和商业高品位居住住宅。73号地块：高品位项目。物业类型有联排别墅、花园洋房、高层，紧邻古运河打造一种高品位住宅项目。C、本项目简介——B地块一期通过主打小户型产品立势，后续产品竞争力削弱品牌：作为品牌开发商在无锡拟建五个项目，本项目是规模最大一种大盘：规划设计融多层、高层、超高层于一体，总建筑面积约103万m2，容积率2.7，占地38万方，主城区唯一一种逾百万方超级大盘，沿河还将有9栋高达148米超高层分期开发：时代上城共分A、B、C、D四个区域开发，B地块率先启动，占地6.9万平米，建面13.41万平米，建筑类型为高层及四个地块中唯一小高层和多层建筑。A、C、D三个地块建筑类型为高层和超高层建筑及一定数量商业（规划未定）；沿运河排布48层超高层AACBD112345678910111213推售节奏：8月12日1#、9#、10#开盘9月5日加推高层小户型10月17日加推第二批洋房2#、3#、4#户型配比表：

名称面积(㎡)套数套数比例高层精致两房88、8932862.8%洋房三房125-15315028.7%四房188-216265%235-255183.4%一期B地块首推五幢户型配比表价格走势图8500价格走势图85001250080000400060008000100001140008月9月11月价格销售状况表：高层面积面积售价推盘量已售销售率两房89840032832799.6%多层三房125-1451300015010368.7%四房200-2161400026934.6%245-255900018738.9%多层总去化125-255-19411961.3%一期首推五幢销售状况产品：产品并无太大亮点，小户型依托总价低去化快，大面积洋房相对去化较慢；到当前为止总体去化446套，达到4.8万方89平米2房2厅1卫148-155平米3房2厅2卫客户：整体定位于追求九龙仓品牌中高品位人群；实际客户状况为：28层高层以年轻人和老人居多；洋房多以政府公务员、银行人士和公司管理层和南长区及周边生意人为主。2）朗诗将来之家——河西片区区域形象变化者，依托细分市场，获得客户青睐，奠定区域价格基本A、经济技术指标占地6万㎡，总建筑面积15万㎡，容积率2.5，总户数约2900户，建筑形态为小高层和高层B、推售节奏11111298101325466月开盘，第一次推出1#、3#、5#，第二次推出2#、4#、6#，8月推出二期8#、9#、10#，11月28日推出三期11#、12#C、户型配比表二期户型配比表：面积套数套数比例90-9539478.9%137-14010521.1%三期户型配比表

面积（平米）套数套数比例（%）一房556620.4%

656620.4%

1333310.2%三房1206219.2%142319.9%四房1723310.2%210319.9%D、价格走势图E、销售状况面积套数单价总价已售销售率90-953941约110万39098.9%137-1401051约165万105100%二期三幢高层销售状况F、产品——户型缺少赠送面积，同步因凹入式阳台影响了采光；当前一二期总销售967套，年均去化量为5.6万1111栋（33层）12栋（31层）13365555565172142120120210凹阳台到当前为止，一二期共980套，已销售967套，两年内总去化11.2万方三期原则层均为6户，中间是一房小户型，紧邻为三房，端头为大户型，共322套 因科技住宅恒温、恒湿、恒氧特点，为保证景观资源最大化，浮现东西朝向三期均价当前16000-17000G、客户客户整体定位于科技潮流住宅；中高品位首置或再改型中崇尚科技概念人群。相对前卫潮流具备个性一批置业者，具备海外经历，教诲限度和知识较为渊博，能接受新事业，崇尚科技环保生活；客户实际状况为：50-60平方米比较稀缺，50%以上是老客户再购；大户型为再改型客户，多为公务员、经融机构人员、企事业单位中高层、生意人客户对于项目认同点在于朗诗品牌；科技产品；区域将来发展前景；交通以便；55、65平米居住性一房；客户抗性在于缺少附送面积；大户型单位高总价；对科技住宅持久性疑虑；阳台采光3）万科金域蓝湾——优势地块及品牌开发商是项目重要价值点，但市场机会把握错失，整体销售状况欠佳A、经济技术指标占地15万㎡，总建筑面积36万㎡，容积率2.4，建筑形态为11栋高层+4栋超高层。B、推售节奏121213149月23日一期开盘，推出12#、13#，5月加推14#C、户型配比表

面积推盘量套数比例两房9026444.4%三房1226611.1%四房15813222.2%1756611.1%2166611.1%一期首推三幢户型配比表D、价格走势图E、销售状况——项目总共推出594套，当前去化537套，达到6.9万方

面积推盘量已售销售率两房9026426399%三房122664569%四175666395%216665279%F、产品——项目在售14号楼，推出158和122两种户型，户型设计普通，紧凑四房销售状况较好122122㎡三房158㎡四房典型户型：158㎡户型空间布置合理；但是该户型相对以均衡为主，缺少亮点；客户关注亮点为入户花园赠送；122㎡户型南北不通透，且舒服度有限，去化相对较慢；当前在售14幢楼两梯三户两个单元，均价14000-16000，两种产品差价50万左右，不存在客户重叠G、客户客户整体定位于以运河精品住宅以及万科品牌为主线；重要注重历史地缘、万科品牌客户；实际客户状况为万科品牌追随客户，三分之一为万科品牌二次置业者；158㎡定位于成熟改进型客户；122面向年轻小夫妇改进型客户。客户认同点：万科品牌；梁溪河运河人文景观；精装修；交通便利；将来发展前景客户抗性为：缺少附送面积；船舶、汽车噪音；大户型单位高总价；当前生活配套不完善；建筑密度较大具备压抑感，高楼层抵触大4）茂业豪园——依托地段极度放大都市价值，定位中高品位综合体A、经济技术指标占地1.1万㎡，总建筑面积7.1万㎡，容积率6.5，总户数501，建筑形态为高层B、项目简介无锡茂业城规划集综合购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅为一体，近50万平方米商务休闲综合体，其中涉及大型百货商场、国际时装品牌连锁店、美食城及各种娱乐休闲配套设施，一应俱全住宅方面，打造四栋144米住宅楼，为无锡最高住宅建筑，气派豪华外立面，凸显都市潮流气息，分为两期，一期推出571套100平米以上房源，二期推出276套300平米以上房源。C、户型配比表

名称面积套数比例高层两房114、116、11715230%三房1498417%三房18216834%300平以上312、366、471、4859719%一期茂业户型配比表D、价格走势图E、销售状况——一期茂业豪园当前销售率达到78.6%。但重要通过降价打折拉动销售，对项目形象和开发商品牌受到极大影响；一期501套，去化395套，达到5.5万方，年去化2.8万方高层户型面积单价总价推盘量销售率两房113-11710000113-117万15278%三8490%三11166%300平以上312、366、471、48510000300万以上9790%F、产品——并无太大亮点一期一期149平米三房二期茂业天地观园大面积户型图二期茂业天地观园大面积户型图G、客户客户定位于无锡本地金字塔尖客户；实际客户状况为一期茂业豪园客户重要为无锡本地中高收入人群，其中经商为主，占到60%以上，其她涉及金融从业人员、大学教师等；二期茂业天地观园客群重要是经商，约占到80%。尚有温州炒房和开发商。政府官员不会买，当前处在蓄客期，实际成交状况待观望客户认同点在于成熟商业配套；便利交通；区域将来发展潜力；太湖广场核心区高品位商业住宅定位客户抗性当前周边环境；大户型较高总价；豪宅形象高度不够5）世贸公寓——同样依托地段极度放大都市价值，定义为都市顶级豪宅，石材立面品质较高，但产品过于超越市场接受限度，社区意向弱，去化缓慢A、经济技术指标占地面积55568㎡，总建筑面积30万㎡，容积率4.55，总户数487，建筑形态为高层B、项目简介——形象诉求为国际型豪宅原则、别墅后CBD王者生活、高层豪宅标杆C、销售状况面积区段价格总价范畴剩余套数剩余比257万26总共487套；已售145套，已售比例为30%183-20614500265-298万132214-27913900297-387万47290-31114700426-457万24286-495(商业)356001018-1762万9D、产品242242㎡358㎡242平米户型：双面大露台358平米户型：动静分明E、客户客户定位于顶级都市豪宅；高形象建立，定位为顶级都市精英专享官邸；实际客户状况为无锡金字塔顶层人群；注重大宅生活高品位商务人士；当前客户50%为大型公司私企主；30%为外企高层及大型公司高层；20%为外地投资者，涉及一某些浙江客户，但整体去化缓慢客户认同点成熟商业配套；便利交通；区域将来发展潜力；顶端豪宅定位；内部中心绿化；客户抗性为较高总价；对于大面积平层豪宅感知不强，某些别墅回归者；6）清扬御庭——非知名开发商之小规模项目，使产品各方面都落入中端A、经济技术指标占地面积93000平方米，总建筑面积为210000平方米，容积率为2.2，建筑形态为酒店式公寓、高层住宅、商铺B、客户配比表

面积供应套数套数比例两房80-904610090-10044100110-12044100三房120-1305293.9130-1405291.6四房160-1708797180-19075100200以上48100C、价格走势图D、销售状况

面积供应套数成交套数去化率两房80-90464610090-1004444100110-1204444100三房120-130524994.2130-140524892.3四房160-170878597.7180-1907575100200以上4848100E、客户客户整体定位于交通以便中档楼盘；客户实际状况为以本区域客户；拆迁客户；30岁到50岁改进型客户为最重要群体2、项目所在区域将来土地供应状况南长区将来土地供应量大，多为住宅用地，且优势地块陆续推出，但随着拆迁成本增长，拿地成本将不断上升。香江集团：财富港香江集团：财富港正在与香江集团接洽，拟打造一种高档综合体。建面94095；容积率不大于2.0-2.3夹城里振新路地块南长区最佳一种地块，5000户居民，拆迁难度大，出让状况不明确，刚开始拆迁公交三厂地块、职业技术学院地块建面124100方，容积率不大于2.0-2.4；绿地率不不大于30%九龙仓70号地块华润地块也许在来年10月份前面市豪宅项目，位置在梁溪河附近，金域蓝湾西侧海岸城项目建面7.7万叶片厂地块建面85620方；容积率1.7-2.0五爱北地块建面83070方；容积率1.4-1.6严巷地块建面54760方；容积率1.4-1.6，绿地率不不大于35%新苏机械厂地块建面106994；容积率2.0-2.3；九龙仓71、73号地块71号地块建面24万方九龙仓72号地块建面：34万方本项目3、区域外住宅竞争项目调研1）市中心板块——以解放环路为中心，向外辐射2公里范畴内，覆盖北塘区、南长区等都市旧改项目，成为无锡市民向往之地，点式项目突围，为本项目重点竞争区域西水东——盛高在无锡首个项目，却依托市中心地段稀缺性、外部景观资源、配套及荣氏历史文脉，将楼盘打导致为一种全市范畴内高品位住宅形象A、经济技术指标占地面积25000㎡，总建筑面积147000㎡，容积率5.88，建筑形态为多层、高层、超高层。B、项目简介优势地段：北面解放路是无锡都市核心象征，沿健康路步行10分钟及可到达市中心商圈核心；南为太湖广场商务区，为无锡行政及商务设施汇集地；酒店、商业配套：项目规划一幢280米都市地标，含一种五星级酒店以及沿河西水东国际名品特色商业街，从豪华配套已经树立起项目高品位形象；文化价值深耕：荣氏文化底蕴深耕，以情系西水东系列推广树立客户心目中高品位口碑C、开发思路——首期推售以稀缺低密度产品及创新复式产品提高高品位形象，主流高层产品增长客户接受度泓府共由10栋楼宇构成，共规划顾客680余户，6层到49层.项目一期户型由84--110㎡精致两房、118-135㎡紧凑三房、145-180㎡舒服大三房、216-240㎡宽敞四房、以及300㎡以上珍藏版空中别墅构成，楼层高度从6层到49层不等高层2#和5#共260套，可售242套，产品为紧凑两房（93.5万）和舒服三房（184-204万）多层8#和9#共51套，可售41套，产品线丰富，从137-399不等，有三成是300平以上大平层和顶复产品，总价在500万以上D、户型配比表高层面积面积单价（元）总价（万）推盘量销售率紧凑两房891050093.5131100%舒服三20411198.1%多层紧凑三房1371500020620100%舒服三房183130002382100%宽敞四房196-230（复式）14000280-32513100%300平以上300以上（复式）16000500万以上16100%E、销售状况——地段优势以及对荣氏历史文脉深耕和推广使得项目高调起势，迅速去化完毕，高层产品当天去化率达到99%，当前总体去化约4.6万方高层面积面积单价（元）总价（万）推盘量销售率紧凑两房891050093.5131100%舒服三20411198.1%多层紧凑三房1371500020620100%舒服三房183130002382100%宽敞四房196-230（复式）14000280-32513100%300平以上300以上（复式）16000500万以上16100%F、产品——初次推售产品线丰富，户型通透且赠送面积较大，客户承认度高设备平台设备平台空中花园设备平台入户花园空中花园电梯入户3.84.73.3户型长处：空间花园、入户花园、实用飘窗及设备平台总送面积大，设备平台可变为一种房间，135㎡电梯入户，私密性好，客户感知强烈设备平台设备平台大尺度横厅二层一层观景阳台家庭厅G、客户——定位于全市范畴内改进（再改）及少量投资人群，最看重项目地段稀缺性以及周边配套客户描述：无锡本地居民较多，占比80%左右，其中约15%为市中心拆搬家民；30%为政府官员，属于投资及再改型客户；20%为周边企事业单位员工及高层管理人员；此外15%为父母为子女购房；现场来人约20%为浙商及沪商投资客。客户特性：现场约20%为28-38岁客户，大某些客户年龄约为40岁以上。置业目：70%约以改进型居住为主，此外30%以投资为主，后期以收取租金及出售为重要动机。客户关注点：非常承认此项目地段，以为此处适当居住，周边配套齐全，投资客则以为此地段与地块稀缺性，以及出众产品规划和后期浓厚商业氛围，以为非常适合投资且保值。H、市中心板块将来竞争状况————都市旧改力度较强，竞争项目及出让用地较多，都市价值较高，为重点竞争区域茅泾浜地块茅泾浜地块可建设用地面积34850平，容积率不大于2.2-2.4，用地性质为居住、商业、办公用地探矿机械厂地块可建设用地面积约48610平，地块容积率1.8-2.0，用地性质为商业金融居住用地中百一店地块可建设用地面积14577平，容积率不大于8.5，用地性质为商业、办公、酒店用地华仁凤凰城欧风新天地香榭一品吾爱人家天元世家金域缇香一级市场：市中心及周边将来出让地块有限，当前仅有两个地块含居住性质，且体量较小二级市场：市中心及周边后续存量及面市楼盘点式分布，体量大，且都为中高品位楼盘，是项目将来重点竞争区域西水东2）河埒口片区——初期成型，中期停滞，现又得到都市建设发展机遇，区域配套逐渐成熟，日趋形成都市中央生活区，依托适中区位、完善配套成为无锡首改客户优选之地，但由于区域发展规划有限，3-5年内高品位项目较少上世纪上世纪80年代80年代初到21世纪近近邻老式商业中心密集型居住区独有梅园和荣氏家族、江南大学、轻工业大学等人文旅游资源背景兴建了一批市政配套设施如无锡展览馆、无锡博物馆、江南商场等进入21世纪河埒口商圈成为无锡最早成型成熟商圈之一奠定基本该区域并没有再浮现大规模改造和建设。初期规划政策导向变化太快，河埒口商圈发展近浮现了停滞状态区域配套成熟，河埒市民广场一期已经正式开放，二期工程正在建设中，年内全面建成开放。青祁路高架贯通以及万达广场进入，极大带动了片区发展，其适中区位、完善配套成为无锡首改客户优选之地都市规模扩容，河埒口商圈得到新机遇，日趋形成都市中央生活区，万达广场——无锡万达广场合在滨湖区河埒片区，当前属于城中心边沿板块，政府规划导向下价格透支形成价格高地，市场接受度较高A、经济技术指标总建筑面积70万方，容积率3。产品类型为小高层、高层、商业、办公、酒店、公寓。CC地块D地块E地块A地块B地块区位：项目所在滨湖片区是片区是仅次于次中心区价格高地；市场：居住氛围局限性、配套有待完善，但在政府良好规划及宣传导向下，品牌开发商进驻仍使得该区域成为接受限度较高、广泛承认区域；客户：客户以滨湖区原有人群为主，某些市区及其她区域客户，置业目重要是自住及养老。B、推售节奏重点重点时间轴C区二批12月产品面积10月精装公寓主力户型55平米小高层（大平层）楼王D区第三批9月D区第四批10月高层70-144平米两房至三房高层及小高层D区第二批8月79-140平米两房至三房高层D区第一批6月128及140小三房及三房沿街商铺及高层C区第三批4月高层及小高层108-150平米两房及三房C区一批9月高层90-140平米两房及三房165-170平方商铺：45-200平方C、产品——启动区选用市场主流住宅产品率先入市，住宅底商紧随其后，楼王在住宅后阶段推出（170平米四房）

建筑面积所属地块户型推出套数去化套数价格去化状况酒店式公寓（精装修）3万方B主力户型55平方5215218700元/平方销售完毕住宅（高层、小高层）12.3万方（B区尚未推）C、D、E139-143三房96358000元/平方总体去化84%124-127三房26422789-94两房39035665-72一房264236（住宅小高层楼王，毛坯）C、D总高10层，大平层，165-170平方545011000万/平方当前还剩顶楼及3、4层沿街商铺3万方C、D50-200平方，一附二层

30000元/平方当前只剩150-200平米大户型购物中心23万方B——

————五星级酒店4万方A——

————商务楼2.7万方(两栋）A——

————休闲广场3万方B——

————D、客户——定位于区域范畴内初次置业型、初次改进型及少量投资人群，最看重项目周边成熟生活配套以及自身打造商业体客户描述：多为河埒本地客户，占比80%左右，大学教师和有一定工作资历收入较高公司管理阶层等泛公务员阶层。置业目：买住宅客户，投资较少，占20%左右，公寓投资就比较多了，占80%客户关注点：以为此处适当居住，周边配套齐全，距离市中心适当，价格相对适中，品牌开发商和商业驱动效用优势明显投资客承认万达整体规划以及将来升值潜力E、河埒口板块将来竞争状况——非都市热点出让区域，将来供应较少，非重点竞争区域仪表厂地块仪表厂地块总建面25200方，容积率不大于1.5-1.8，绿化率不不大于20%，用地性质商业、商务办公用地3）沿蠡湖片区——资源竞争性区域沿蠡湖片区政府规划预期高，存在大量未出让用地，随着品牌开发商陆续进驻，政府将控制出让节奏，将来是项目重点竞争区域中心区中心区中央公园休闲度假、酒店商业街商业居住学校商业办公居住商业居住政府对于蠡湖新城清晰复合功能定位，成功引导了蠡湖新城发展走在一种对的方向，为蠡湖新城发展奠定了良好发展基本。代表楼盘有蠡湖一号、长广溪湿地别墅项目、太湖锦园，依托太湖资源，实现溢价，客户多为再改或投资客户。蠡湖尚郡蠡湖尚郡占地面积:45800平方米总建筑面积:7平方米物业类型：联排、公寓5月31日开盘，均价11000当前多层共90套，已售77套，去化率86%别墅总价460万，271套，已售229套，去化率85%客户：再改第二居所客户，某些客户来自长三角地区太湖锦园占地面积:403600平方米总建筑面积:242237平方米物业类型：多层、小高层、别墅5月开盘，独栋2500-3100万，联排420万，公寓均价1当前小高层共418套，已售224套，去化率54%别墅42套，已售35套，去化率83%客户：三四次置业以上再改客户，某些客户来自上海、香港，本地客户以滨湖区居多蠡湖一号占地面积:453700平方米总建筑面积:710000平方米物业类型：联排、湖景高层、洋房6月开盘，湖景高层、别墅18000，洋房1当前多层共140套，已售90套，去化率64%高层816套，已售535套，去化率66%客户：重要为再改客户，高层投资客占到50%，上海和浙江居多，本地客户以改进为主蠡湖新城片区将来出让土地量大，涉及绿城在内土地供应达到1021亩，但由于政府对片区远期价值看好，会恰当控制出让节奏。民房民房蠡湖一号湖滨1号蠡湖人家规划CBD中心蠡湖公园度假村度假村中学餐饮、酒店山明水秀大酒店空地规划商业街中央公园蠡园经济开发区蠡湖太湖鼋头渚规划会展用地空地体育中心景华苑空地绿城4）太湖新城片区——高品位项目价值兑现偏远期；太湖新城依托生态+都市驱动，但成熟偏远期，政府进驻对高品位项目拉动效果有限77123456城中区：居住生活为主，承担都市综合职能太湖新城：教诲、科研、旅游、高品质居住蠡溪区：以旅游居住商贸体育为主综合区山北区：居住功能为主，保存老式工业东亭:以工业、居住、商贸为主综合区锡北区：居住、物流、工业及高科技园新区：以工业、居住、物流为主综合区，是无锡最重要高新技术产业区1234６７５无锡七片一带规划太湖新城市区太湖新行政中心太湖新城距离中心城区车程在20分钟以内，是一种开放式、生态型当代化新城；重要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心从无锡在无锡市城区“七片一带”总体布局构造中规划为高品质居住区当前区域内有绿城高品位项目以及华润太湖国际社区、万科魅力之城非沿蠡湖即靠政府，别的地带高品位项目浮现偏远期太湖国际社区——凭借蠡湖自然资源、都市级地标配套以及户型创新优势走都市高品位路线开放式公园开放式公园户型创新滨湖东区滨湖西区中央港湾区国际艺术中心国际商业中心社区配套商业邻里中心蠡湖大桥公园主题广场滨湖步道36万方中央港湾配套户型配比表：开发周期物业类型名称户型配比套数比例一期6月开盘推量套花园洋房舒服三房135~143平米11413.18%舒服四房161平米384.39%舒服五房210平米384.39%多层（6层）舒服二房100.6平米485.55%紧凑三房124.43平米485.55%小高层（9层）舒服二房120平米364.16%紧凑三房131.35平米364.16%小高层（11层）紧凑三房128.05平米8810.17%高层（20层，两梯四户）紧凑二房89.81平米809.25%舒服二房130.85平米404.62%舒服三房140.57平米404.62%推出高层（20层，一栋两梯四户，一栋两梯两户）紧凑二房89.81平米404.62%舒服三房135.17平米10011.56%舒服三房140.57平米202.31%二期小高层（11层）舒服一房72平米111.27%舒服二房106~107平米222.54%紧凑三房132~139平米222.54%舒服三房142平米222.54%舒服三房150平米222.54%总体销售状况：物业类型销售面积年去化量多层62716.8427874.15小高层77868.3734608.16高层16165371845.8客户：刚性需求客户，注重住房经济实用性、交通便利性，总价敏感受区域环境及将来价值吸引，注重物业管理、户型、周边配套关注区域价值、价格和品牌绿城玉兰花园——核心优势在于雄厚客户基本、产品品质及精致园林搭配，走高品位路线经济技术指标：占地面积18.1万方，容积率2.05，总建筑面积39.82万方，产品形态高层。09.10.11一期推出1、5号楼西单元，共180多套，所有售完户型配比表：户型面积区段总套数比例单价总价销售率%2房1034826.1%10198105万95.8%3房168-1835831.5%9940167-182万96.6%4房205-2127842.4%9893203-210万93.6%共计184184

客户：太湖新城将来竞争——土地供应量较大，但客户预期较远，非重点竞争区域信城道东侧地块信城道东侧地块可建设用地213411平，分为A、B、C三块，容积率不大于3.2，B地块容积率不大于2.2，C地块容积率不大于2.2，用地性质为商业、商务办公、居住用地信城道西侧地块可建设用地138540平，分为A、B、C三块，容积率不大于3.2，B地块容积率不大于2.2，C地块容积率不大于2.2，用地性质为商业、商务办公、居住用地威尼斯花园东侧地块可建设用地158600平，分为A、B两个地块，容积率不大于1.3-1.5，A地块为酒店用地，B地块为居住用地，容积率不大于1.6-1.8将来将尚有连片大面积土地出让，但当前周边居住氛围较差，配套不完善，客户对片区认知成熟预期较远太湖新城太慌了，没安全感，住在那边，晚上出去，就像去找鬼同样。那边当前居住氛围太差了——规划局陈杰客户语录5）其她区域————以品牌开发商品牌影响打造中高品位项目，点式突围，对本项目会形成竞争干扰，代表楼盘，万科金域缇香。竞争优势为：品牌绝对影响力、稀缺物业产品（4+1退台洋房）金域缇香——依托营销及产品图片破新区区域形象，明星产品洋房奠定价格基本，成功与九龙仓洋房产品直面竞争57575859192120323534332360项目属于新区门户，距离市中心及太湖广场均只有10分钟，且周边配套完善10月31日开盘，推出9层小面积楼中楼产品，2#3#面积在78-105之间，预测后期推出60#两梯四户90平米高层A、经济技术指标占地面积12.2万㎡，总建筑面积30.5万㎡，容积率2.5，总户数约2170套，建筑形态为多层、高层B、户型配比表

名称面积套数比例小复式两房784028.7%三房10553.5%多层二房825035.9%三房1202014.3%洋房三房12564.3%14464.3%160128.6%C、销售状况小复式面积面积单价（元）总价（万）推盘量销售量销售率两房781000078万402973%三房10512500131万5240%多层两房821000082万504896%三房12012400149万201995%退台洋房三房12513000163万64666117%16018000288万1200D、产品——退台洋房户型赠送尺度大，但由于总价过高，去化较慢。当前项目单月去化1.1万方洋房顶楼洋房顶楼160㎡洋房144㎡洋房120㎡E、客户整体定位于交通以便高档楼盘，实际客群状况为以本区域客户；40%左右泛公务员群体和公司中高层；25%左右生意人。项目所在地商业市场条件项目周边太湖广场商圈商业体量多，已拟定商业面积27.5万平米，将来预测增长供应12.5万平米。区域商业将来供应将集中在至，周边商业竞争明显，本项目商业体量不占优势，应与竞争对手差别化经营。 由于项目周边为无锡市新开发商业区域，因而重要开发量集中在后来；后来，特别是、，预测随着太湖广场商圈几种大型商业项目建成，区域内将有大体量商业集中供应；本项目上市时间预测在左右，届时将面临大规模体量商业项目直接竞争和挑战；由于后来商业项目单体体量规模均在6万平方米以上，而本项目受自身地块限制，难以发挥规模优势，因而，应突出项目主题，与之错位竞争。项目商业机会判断：项目无锡当前商业属于单核心构造，但将来太湖广场有望成为无锡第二商业副中心。考虑太湖广场及周边环境对本项目影响，本项目商业条件介于集中型商业和街区商业之间，参照周边商业竞争形态，可依照开发力度灵活调节商业方向商业中心单核发展，其她区域人口密度较弱局限性以支撑商业发展；中心区域消费能力强，消费观念老式，跟风意识明显，追求新鲜商业形态和主题商业中心单核发展，其她区域人口密度较弱局限性以支撑商业发展；中心区域消费能力强，消费观念老式，跟风意识明显，追求新鲜商业形态和主题无锡当前商业市场研判：当前将来区域将来商业市场预测：随着南长区太湖广场商圈逐渐成熟，太湖广场有望成为无锡第一种商业副中心，南禅寺、古运河商业街有较大发展，吸引旅游客户，阳光都市花园及太湖半岛依托自身超市拉动人气形成区域商圈。思考优势商业项目总结：社区型商业凭借自身超市拉动人气，形成区域商业中心。购物中心凭借周边商务氛围成熟拉升区域品质吸引人气，带动高档消费典型项目：阳光都市花园SKIPIF1<0SKIPIF1<0SKIPIF1<0SKIPIF1<0项目存在集中式商业开发机会，但较有风险，销售型沿街商铺发展成熟，可依照规划详细贯彻体量，原则上尽量控制商业体量。项目商业几乎有三种，本项目建议第二种方案。运用超市业态发力，形成区域商业氛围，带动住宅发展。（本项目周边超市已饱和，不具备再发展条件）运用超市业态发力，形成区域商业氛围，带动住宅发展。（本项目周边超市已饱和，不具备再发展条件）1发展集中式商业，主体三层为主，但从操作难度来看，需要充分考虑公司战略转型需求，功能依然是打造一站式商业场合23商业发展沿街商业为主，沿重要街区排布形成主题都市街铺，成为几种社区共享（九龙仓+本项目+朗诗）一站式商业场合5、公寓调研公寓市场——当前无锡小户型公寓分布格局：重要分布在市中心区域，滨湖区及新区市中心：市中心：红豆国际广场（投资型）甲壳虫2933（投资型）爱家金河湾（居住型）哥伦布广场（投资型）D-PARK国际（居住型）名品城二期（居住型）滨湖区：阳光嘉园（居住型）世家名门（居住型）湖滨杰座（投资型）天鹅湖Ⅱ（居住型）蠡湖国际公寓（投资型）万达广场（投资型）锡山区：汇坚国际五金城（投资型）蔚将来（居住型）惠山区：宝龙湖畔花城（居住型）融创抱负都市（居住型）明发商业广场（投资型）中威国际公寓（投资型）奥林匹克花园（居住型）新区：博客山新都会花园公寓香梅人家梅里新街口万商美寓（投资型）润泽东都中锐瑞城国际社区（投资型）宝龙都市广场（投资型）南长区：朗诗将来之家（居住型）南禅寺紫金广场（投资型）时代国际（投资型） 无锡公寓产品成交客户，购房性质以投资兼自住为主投资兼自住投资兼自住纯自住纯投资公寓成交客户购房性质：总体居住需求不不大于投资需求此类客户购买力低，对总价极为敏感；随着着总价调节，自主类产品客户口径伸缩力度强，对产品舒服度规定更高。此类客户最关怀总价，投资回报率，当前无锡公寓总体回报率较低。周边投资型产品选取面多，投资公寓重要是看重该片区租赁市场及较商铺低投资门槛。在产品选取方面，更倾向于投资写字楼产品。关注点是地段，总价，投报率刚性初次置业客户此类客户重要是对公寓年限，水电费有抗性，但看好公寓产品低投资门槛及将来升值空间。涉及一某些商办自用客户，需求面积较小，可以灵活分割。此类客户倾向与购买现房。公寓市场产品供应特点——当前无锡小户型公寓供应充分，产品竞争较激烈。公寓整体主力均价6000-8000元之间，某些高品位楼盘报价1元，主力面积为40-80平米楼盘名称参照价格所属板块主推户型楼盘名称参照价格所属板块主推户型红豆国际广场18800元/㎡崇安区50-140平米精装公寓哥伦布广场7600元/㎡崇安区45-79㎡单身公寓甲壳虫29335500元/㎡崇安区29㎡、33㎡、62㎡户型湖滨杰座9000元/㎡滨湖区47-108平米精装修房朗诗将来之家1元/㎡南长区55平米至65平米一居室南禅寺紫金广场1元/㎡南长区40-80平方米精装修公寓世家名门6000元/㎡滨湖区49.19㎡、51.07㎡爵世风华8500元/㎡滨湖区40-170平方米精装修公寓博客山6000元/㎡新区43.29-56.50㎡单身公寓香梅人家4600元/㎡新区57.03㎡、65㎡精致小户新都会花园公寓待定新区37.70㎡-85.20㎡户型梅里新街口22万元/套新区40-80平米精装修公寓爱家金河湾6500元/㎡崇安区69-92平米MINI户型万商美寓5000元/㎡新区一居小户型单身公寓宝龙湖畔花城2850元/㎡惠山区29㎡单身公寓明发商业广场5500元/㎡惠山区30-70平精装酒店式公寓汇坚国际五金城14000元/㎡锡山区42㎡、70㎡中威国际公寓4800元/㎡惠山区42㎡-150㎡精致小户万达广场8700元/㎡滨湖区55㎡蔚将来待定锡山区76㎡小户型公寓市场——客户居住型小户型公寓有需求，投资型公寓不被市场认知，非刚性需求客户对投资公寓持反对态度公寓不会买，自己也买过，当前公寓算一算，回报很低，都不如银行利息，必定不要，至少回报要到公寓不会买，自己也买过，当前公寓算一算，回报很低，都不如银行利息，必定不要，至少回报要到5%才干考虑，增值空间更没有，我自己公寓想卖掉，都卖不出去。——金科东方王榭洋房23#楼业主叶先生小户型公寓：之前打算买哥伦布，当前不考虑了，后来再说，投资要看环境，当前涨厉害，要等等——金科洋房客户戴先生50-60平方米项目比较稀缺，周边基本没有。咱们项目老客户再购比例很高，50%以上（无锡大某些项目都挺高），小一点给父母，大一点自己住；另一种是大买给小孩住，小就老人搬出去住，当前都喜欢分开住，但又离得不是很远；咱们项目整体总价、档次都比较高。——朗诗国际业务员陈莲第三某些：土地属性分析一、规划条件地块规划用地性质为居住和商业（商业建筑面积不低于总建筑面积10%），建筑密度<30%，绿地率>40%，公用绿地不不大于1平方米/人。建筑风格：当代，体现时代特性。色彩：淡雅。开放空间：1，沿路、沿河绿化必要对外开放，不得设立封闭围墙。2、沿金城路、运河西路应开放通透，不适当设立沿街店面用路。3、由开发商代建都市道路必要对外开放，不得封闭。四周规划道路红线宽度：东30米，南60米，西40米，北14米；围墙后退规划道路红线：东25米，南20米，西15米，北无。建筑后退规划道路红线：东：地上30米，地下25米，南：地上28米，地下20米，西：地上20米，地下15米，北：地上5米，地下5米。出入口限制：沿金城路北侧、运河西路西侧、中南路东侧不得开设机动车出入口。停车位：机动车方面，住宅楼1车位/百平方米建面积；商业按60车位/万平方米建筑面积。非机动车住宅楼3.5平米/户；商业500平米/万平米建筑面积。配套方面故意托儿所不不大于10800平米。二、用地现状占地207401平米，容积率2.2，总建筑面积456282.2平米。分为六个地块，当前处在拆迁启动状态。三、地块价值分析1、住宅价值分析：1）住宅价值评价模型——住宅功能排布前提，依照金科项目住宅价值评价模型，对本地块进行内部资源评价项目资源评价要素项目资源评价要素12345邻里区位5%地块间关联昭示与进入25%外部展示进入性景观与配套资源30%运河资源景观地块尺度15%地块大小地块形状外部影响25%外部环境2）项目价值分析——项目被分割较碎，暂时受外部形象和小学影响较大，运河景观价值在短期市场难以发挥高价值高架高架高架中南路运河西路九龙仓项目运河123456老旧社区规划小学研究所地块地块有利资源：项目紧靠运河，可运用临河资源风光北边靠着九龙仓项目，将来形象较高几乎每块地周边都规划有绿化带，私密性较好地块不利资源：项目东南面某些接近高架项目西南面是都市老社区和工业园区，都市形象较低大量绿化带规划，严重阻碍商业氛围地块被分割破碎，被小学和研究所隔断内部有小学噪音干扰各地块要素评分

评判要素地块1地块2地块3地块4地块5地块6评判要素邻里区位权重5333222昭示与进入权重25554332景观与配套资源权重30344233地块尺度权重15143155外部影响权重25333332结论总分3.23.953.552.353.252.75从居住角度对本地块分为三级：1123456高价值地块低价值地块中价值地块根对地块资源挖掘和不利条件分析，将地块价值由高到低分为3级地块价值不同则相应开发强度和产品档次也相应不同地块价值分级是产品分布、价格分布、开发方略选取重要根据2、商业价值分析：1）商业价值评价模型——商业功能排布前提，依照金科项目商业价值评价模型，对本地块进行商业价值评价项目资源评价要素项目资源评价要素12345对外辐射度25辐射范畴辐射级别进入及昭示性20外部展示进入性人流汇集度30连接区域带来人群属性汇集人气能力沿街状况15沿街面长沿街面方向商业尺度10尺度大小形状2）本项目价值分析——对项目内部路和外部路路况进行分析以拟定各条路商业价值，大量市政绿化带规划大大贬损了项目商业价值高架高架中南路运河西路九龙仓项目运河123456隐秀路内部路1内部路2金城路内部路3高架老旧社区外部道路状况分析：运河西路：双向四车道车流量相对较少中南路：双向四车道南为老社区，有公交通过金城路：双向四车道都市快车道、噪音大、人流停留性差九龙仓规划路：预测可以与九龙仓形成双面街内部道路状况分析：内部路——隐秀路：规划市区道路，与市区接通内部路1—内部路2：社区内部路，级别及路尺度未拟定从商业价值层面给出项目内部路和外部路评分

评判要素运河西路中南路金城路隐秀路内部路1内部路2内部路3评判要素对外辐射度权重251423221人流汇集度权重302314222商业尺度权重103413222沿街状况权重151413221进入性昭示性权重202433322结论总分1.83.71.653.52.221.6商业价值高商业价值高商业价值低商业价值中3、地块价值分析小结：优势：都市核心区大规模地块，运河资源，完善教诲配套。劣势：受老旧社区影响，认知易陷入中桥区域，地块较零散，规划受限制面宽窄，不利于产品排布，空间有限，产品价值低；运河资源价值区：高价值区域；外部环境影响区：受老旧社区形象影响；噪音影响区：受金城路高架影响第四某些：项目定位建议一、项目形象定位定位原则：公司目的公司目的项目本体差别化竞争从公司目的出发：需要建立项目高品位形象，实现溢价本体条件出发：地块较为破碎，沿街面长商业面积大用地相对紧张与九龙仓形成差别化竞争“漫”街区生活“小上海¡”无锡工商文化定义自身：与九龙仓形成反差九龙仓九龙仓都市建筑高、密本项目大规模容积率高当代感强中档规模容积率较低洋房感街区化街区生活反差反差依照以上原则，我司提出项目形象定位：SKIPIF1<0本项目是一种融合（建筑形态融合、历史与潮流融合、中西融合）、优雅惬意漫街区生活方式。什么是街区生活？——街区生活理论SKIPIF1<0SKIPIF1<0街区生活四要素：广场广场街道园林建筑半私密，走出去开放、公共风情、通行居住、建筑美学街区生活有机融合广场街区生活符号：幽默——社区内幽默符号，街头雕塑街区生活符号：沟通——给客户一种休闲沟通环境，街区生活意向街区生活符号：童心——呈现活泼可爱你，幼儿园及文体设施设立、迪斯尼小朋友街街区生活符号：浪漫——体验温馨、浪漫一刻，街角祝愿，街头问候街区生活符号：欣赏——懂得欣赏，懂得品味人生，商业都市show场，品味建筑二、客户定位客户定位原则：依照项目入市节奏，主打客户群体从购买能力来区别呈现逐渐递增。以客户购买因素为切入点，根据项目开发节奏同区域价格平台及区域发展——太湖广场中心地位加强，将目的客户分为：---区域紧凑型高层三房总价突破180万*市场价格变动率前期首改客户少量首置一某些再改及养老客户中期再改客户为主，某些首改及养老客户后期追求极度舒服度再改顶端客户茂业、西水东等中心区项目浮现不不大于250平米高层平层或复式产品，且走量稳定目的客户：1）前期客户：前期重要以南长区都市价值及产品力打动客户，在产品及户型设计上照顾其实际支付能力，赠送面积及一定总价控制对价格敏感；对价格敏感；关注总价；对配套依赖度较高；对交通便利度规定高；对居住环境有点规定拆迁客户在乎区域回归此类客户对于洋房此类区域内稀缺物业产生感知本类客户追求都市生活，容易被接近CBD中心都市价值所打动产品力是增进购买竞争焦点，需要将户型赠送设计、偷面积发挥到最大，做到同总价享有更多功能，同样功能产品总价有优势置业关注点区域内首改客户具象化区域内拆迁客户区域内外再改客户本地养老及其她需求客户少量首置客户核心客户重要客户2）中后期客户：随着区域价格平台抬高，首改客户支付能力有限，挤出至河埒口片区，区域内以再改客户需求为主，对于产品舒服性及其关注社区感、温馨居住氛围社区感、温馨居住氛围产品舒服度景观价值感知强某些拥有别墅居住体验，追求生活氛围多次置业经历使其对于产品舒服度和建筑质量等产生了相称经验，更注重体验对此类客户而言，再买一套住房理由完全基于对产品自身舒服度和社区居住氛围追求区域价格推高，以及高层居住体验感积累，会促使某些再改能力相应较差客户分流至高层舒服户型当客户对于舒服度追求到了一定限度时，对于大平层产品需求将凸显，此时真正意义豪宅时代来临，其价格承受能力更高，与普通住宅价格会浮现明显分化。（可时刻关注市中心西水东及茂业成交状况判断）置业关注点区域内外再改客户具象化某些首改客户某些养老客户核心客户重要客户目的客户需求特性：1）、客户对于高品位项目详细规定通过市场调研及访谈形式，得到无锡客户对于高品位项目价值认知排序如下：一方面，价格是前提。客户以为单价达到一定梯度以上必定是高档项目，但梯度会随着市场变化变动，例如，去年无锡客户以为单价7000以上是高品位项目，今年以为单价10000以上是高品位项目。在价格认知前提下，客户以为还必要有地段、开发商品牌、产品形态及户型以及外立面及材质等四方面作为高档项目价格支持，那么四者重要限度排序依次为：地段>开发商品牌>产品形态及户型>外立面及材质A：地段地段是支撑高档项目（高价）首要条件。她们以为好地段可以带来生活便利，可以带来物业保值增值功能，同步好地段占有也可以彰显客户身份感和标签感。例如西水东，客户对项目地段认知非常高，离市区近，可以完全享有都市价值，同步对稀缺地段物业占有也让客户在圈子里体现了身份。由于无锡整体都市扩张速度较慢，客户心理认知依然集中于解放环路以内，同步又由于近年来解放环路附近未浮现大量住宅供应，随着无锡这1-2年来都市旧改力度加强，解放环路周边区域价值认知非常高。对于本项目地段，专业人士和客户有趋同观点，以为本地段总体是不错，属于市中心南长区范畴（南长区为无锡客户老式认知较好区域），且离太湖广场比较近，但当前项目周边受到