【中小企业成本控制的问题及对策：以万科房地产企业为例6600字（论文）】

中小企业成本控制的问题及对策—以万科房地产企业为例目录一、相关理论概述 3（一）成本控制的含义 3（二）房地产企业成本控制的意义 3（三）房地产企业成本管理控制系统的组成 4二、房地产企业成本控制现状及问题 4（一）万科房地产企业成本控制现状 4（二）万科房地产企业成本控制存在的问题 6三、加强万科房地产企业成本控制的对策 7（一）成立完善的成本控制机构 7（二）完善全方面的企业成本控制 8（三）强化成本分析以及绩效考核 8（四）企业成本控制要把握好战略立足点 8（五）创新成本控制的模式和手段 8（六）健全成本控制管理体系 9四、结论 9参考文献 10摘要：随着城乡一体化的迅猛发展，房地产行业在中国炙手可热，其竞争也愈演愈烈。可是近几年，由于房价过热，银行信贷利息增高等多方面因素的影响，致使市场供大于求的现象非常严重。房屋成交量下滑，致使房地产企业产出过剩，企业压力陡然增大。当前的房地产企业在成本控制方而存在一些问题。论文通过对现行万科房地产企业成本控制的现状进行分析，提出了一些措施，希望对其他房地产企业有所助益。关键词：房地产企业；成本控制；措施住房一直是人们关注的焦点，现代生活和住房有千丝万缕的联系。据调查据显示，2016年，全国房地产开发投资95979亿元人民币，较上年增长了一个百分点。但是国家为了抑制房价过高，在一二线城市相继出台“限购令”，致使为保证成交量，房地产行业销售价格下跌，要想维持房地产企业的利润，只能合理降低成本。因此，如何合理地控制房地产企业的成本己经成为现在房地产企业生存和发展的核心工作。一、相关理论概述 （一）成本控制的含义成本控制是根据预先建立的目标成本管理的企业，在其职权范围内的成本控制主体，在生产成本控制过程中，采取了一系列的预防和控制措施，采取了成本控制的各种因素和条件，以保证成本管理目标是购买行为的管理[1]。（二）房地产企业成本控制的意义对房地产企业的成本控制，利润增长是控制房地产企业的成本非常重要，可以通过业务创新来降低企业的生产成本，促进企业经济效益的提高。房地产企业成本控制、管理水平的提高有很大的帮助。公司可以建立管理目标，优化整个企业的管理和管理，以达到预定的战略目标，以促进企业生产效率的提高；企业的成本控制在促进企业市场化的一个非常重要的角色。成本控制的实施，可以使企业在激烈的市场竞争中发挥优势，从而获得市场竞争的最终胜利[2]。在房地产企业的内部竞争中，有利于最大程度的降低企业产品的生产价格。因此，努力降低企业生产成本，对企业的发展具有重要的意义。（三）房地产企业成本管理控制系统的组成成本控制必须与房地产企业组织机构相适应，即企业成本预算是由若干分级的小预算组成，每一个小的预算是一个功能性的财务计划，并在预算成本控制的基础，如实际数据的记录，并提出控制报告。成本控制所需的信息系统是指责任会计系统，负责对成本控制的有用信息的测量、传递和报告。其工作主要包括编制责任预算、实施预算会计、分析和评价报告的三个部分的表现。建立相应的考核制度，其主要内容包括，规定各责任中心目标的考核项目如销售额、净利润、投资收益率、市场分额等，并提出对应考核项目的唯一解释方法和计量方法。规定各职能部门业绩报告的内容、时间、详细程度等[3]。明确奖惩办法的规定，使绩效考核与奖惩之间的关系，并引导人们在实际工作中相应地约束自己的行为，尽可能的表现良好。为了保持成本控制系统的长期有效运行。二、房地产企业成本控制现状及问题 （一）万科房地产企业成本控制现状 1.公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”品牌成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱。

万科房地产企业董事会由多名股东组成，下设营销、工程、财务、行政四大总监，分别设置有投资发展部、营销策划部、项目开发部、工程技术部、项目经理部等14个部门。董事会董事会总经理营销总监

工程总监

财务总监

行政总监投资部营销销售部分项目开发部技术管理部项目经理部材料设备部财务部

审计部行政部

人力资源部

综合办公室图3.1公司架构图2.万科房地产企业成本控制现状第一，人力成本。人力成本是指企业经营过程中所支付的用于劳动、建设等费用总额。它并不等同于职工薪酬，它还包括员工的获得成本、开发成本、离职成本等等。总体上看，万科房地产企业存在用工荒的现象，不仅需要大量的类似导购、司机、跟车送货员等的普通员工，类似财务会计主管、经理助理等人才也非常需要。之所以存在这个现象，一方面是由于万科房地产企业人员流失快，另一方面是由于万科房地产企业仍在不断地发展壮大。因此，公司每年都会支付比较多的代理机构费给各人才招聘网，在人才的招聘和培训上支付相关的费用比较多[4]。除了上述的情况外，万科房地产企业与其他地区同行业的其他公司相比的人员薪酬水平相差不多，是比较合理的。第二，土地成本。其影响因素有不同情况下引起的生存率变动、单位面积净收益等等。万科房地产企业的上地包括建立项目等的上地和投资开发的上地，公司的上地成本是按照使用年限分别对上地使用权计提的待摊费用。上地取得成本就是开发商通过招、拍、挂等方式取得上地的价格。上地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在实际工作中，在管理方面的要求下，一般会进一步将上地取得成本分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。第三，采购成本。房地产企业采购成本，其概念不难理解，即在日常经营中，由于开发建设采购带来的开发建设物资而产生的资金。万科房地产企业由采购引起的物资成本主要由以下方面组成上地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市场营销及物业服务等过程中直接用于物资开发建设的成品、半成品等等。另外，除了上述所说采购成本外，还有公司物资开发建设过程中采购人员的成本费用、开发建设物资所需大量运输费用、开发建设过程中的保险费用等等，在核算成本时都会列入到采购成本当中。第四，开发建设成本。房地产企业在开发建设过程中产生的成本，主要由以下两大方面构成，即用于开发建设的直接成本和间接成本。用于直接项目开发及开发建设的原材料、辅助材料、用于开发建设的劳动成本。还包括参与到直接开发建设中的人工费、激励费用、职工补贴等，还有开发建设中大量的灌溉费用、操作费用等。后者则包括隐性的职工工资、考核奖金，由于经营开发建设带来的大量水电费、机械维修费、场地租赁费、物料物资运输费、职工开发建设活动保险费、保护费、开发建设消耗材料费、开发建设场地职员办公费、折旧费、用于房地产项目开发的实验费、季节性和修理期间的停工损失以及其他间接费用等等[5]。（二）万科房地产企业成本控制存在的问题1.机构设置不完善万科房地产企业在成本控制机构设置上不完善，只有一个财务部门，要面对繁重的工作任务，难以对项目建设的全过程进行成本控制，只能对项目建设阶段的成本进行控制，其他阶段则忽略了成本控制的重要性。2.企业成本控制与管理的涉及方面不够全面企业成本的控制和管理，不仅是针对万科房地产企业生产的资本成本，而且是企业在销售过程中的控制和管理成本。万科房地产企业只注重生产成本在这方面的成本控制和管理，而忽视了万科房地产企业的其他方面的成本控制和管理成本。控制万科房地产企业的规模，按照企业应有的规模去建立企业的规模，以避免太大或太小，带来企业经济效益的负面影响。万科房地产企业将大量的浪费和浪费的现象，虽然，对企业产品宣传的高投入没有错，但是做到宣传应要的效果就可以了，没必要过多的在这一环节铺张浪费。万科房地产企业存在不称职的员工，在其位不谋其职，万科房地产企业的寄生虫就应该进行产出，聘请优秀的工作人员谁真正努力工作，这也是一种手段，是为了降低企业成本。因此，万科房地产企业的成本控制和管理涉及到一个全面的，以有效地提高企业的整体经济效益[6]。3.成本分析力度和绩效考核不到位长期以来，计划经济对企业在市场经济体制的影响下，市场经济体制下的企业仍然只注重企业生产过程的管理，而忽视了对企业生产的分析。对于成本控制也仅限于生产材料的成本，技术所造成的浪费却没有钟毫的发觉。这种局部的成本分析，对企业的做出正确决策造成了一定的影响。万科房地产企业对于成本的管理，仅仅表面的工作，他们在进行成本的控制的时候，只是对表面很明显的成本浪费现象进行控制，那些用肉眼看不到的成本控制，则当作不存在，这使得万科房地产企业的成本控制与管理在不经意间失去了它原有的价值：第一，企业不能创造自己的品牌；第二，企业不能测量潜在的成本。4.缺乏长远的战略立足点就目前的万科房地产企业成本控制与管理水平来看，万科房地产企业对成本的动态变化认识还存在不足现象，缺乏市场观念、现代管理方法和管理成本不足；传统的计量模型依赖于财务会计制度。因此，难以提供及时、准确、真实的信息管理决策在深圳的信息管理决策。这也是大量的长期和战略意义的信息。企业成本控制与管理缺乏长远的战略立足点，也使得万科房地产企业在整体业务上无法实现战略发展[7]。5.成本控制模式不合理企业的成本控制应该是系统的、全面的，从产品的设计和开发阶段，生产阶段，供应阶段，最终在市场销售和产品的销售反馈，每个环节的成本控制管理。但万科房地产企业进行成本控制时仅停留在生产阶段，对产品的生命周期成本没有进行有效的预测；万科房地产企业将大量的精力都放在了企业内部成本的控制上，对企业外部环境的发展不够重视，法律是不利于科学、合理的成本控制。6.没有形成科学的成本控制体系成本控制带有随意性，没有形成相关的成本控制标准。目前，万科房地产企业成本控制较为粗放，成本控制方法较为落后。万科房地产企业还停留在人力核算阶段，没有借助信息技术实行现代化的成本控制，没有形成制度化和规范化。在考核和监督方面的力度不够，管理责任不能落实到人，致使成本控制存在漏洞。还容易出现施工质量不合格的情况，不利于企业健康发展。不能借助市场信息及时准确提出降低成本的策略，从而给企业增了亏损的风险。三、加强万科房地产企业成本控制的对策 （一）成立完善的成本控制机构 房地产企业成本控制并不是单一环节的控制，而是在项目开发的各个环节，如在项目准备阶段、设计阶段和工程建造阶段以及完工阶段，都要进行成本控制。针对当前很多房地产公司缺乏有关成本控制机构的问题，应该成立完善的成本控制机构，专门对项目开发进行全过程、全方位的成本控制。在对成本进行控制的过程中，要善于发现控制的重点，建立行之有效的控制制度。对于项目开发的各个环节都要进行控制，全面地对项目的成本进行管理。另外也可以成立招标部门，主要负责发布项目的有关信息，编制有关的审核文件，建立完善的账簿进行记录，帮助项目建设顺利进行。可以成立工程建设部，主要负责工程建设方面的事宜，提高对材料的使用效率，避免出现浪费的现象。成立审计部门，对财务的核算进行审核，对工程物资的使用情况进行检验，防止出现违法乱纪现象。成立财务部门，对项目建设过程中的资金使用状况进行记录和检验，把握资金的流向。成本控制需要各个部门之间的配合，需要对施工的全过程进行把握，只有实现各个部门之间的相互配合，才能保证制定的成本控制措施能够落实到位。（二）完善全方面的企业成本控制对当前万科房地产企业成本控制和管理的众多企业所涉及到的这一现象是不够的，要完成整个企业的成本控制和管理的整个环节就显得尤为重要。企业成本涉及到企业生产的各个阶段，以及整个生产过程和产品销售的全过程。万科房地产企业要达到降低成本、提高企业经济效益的目标，就要把握每一个环节和整个过程。例如，企业的规模必须掌握避免金钱对建筑产品的不必要的浪费，促进初步设计可以达到预期的宣传，避免过度的大力推动；企业员工的选择，避免选择“寄生虫”的员工，增加员工的努力和面试安排。后期的工作表现合理，为员工增加激励、工作态度严肃查处甚至开除员工，可以提高员工的工作效率，最终会提高企业的经济效益。因此，提高万科房地产企业的成本和管理的各个方面，可以更有效地提高企业的经济效益。（三）强化成本分析以及绩效考核确定万科房地产企业的实际成本管理是否是评价其评价结果的重要依据，必要。首先，会计信息的结果应作为评价的结果。其次，考核时，应注重对成本指标和具体情况的销售业务发展的分析，而分析的结果作为考核的重要标准，因此，根据建立好的奖励和惩罚制度。以万科房地产企业为例，对动态成本和目标成本进行对比分析，查找差距、分析原因；同时对整个项目成本控制的水平进行客观分析。（四）企业成本控制要把握好战略立足点针对万科房地产企业在成本控制和管理中存在的问题，把握企业成本控制与管理的战略立足点是非常重要的。把握战略立足点，企业的成本控制和管理成本的企业动态的理解应该是足够的；市场的观念，提高现代化管理手段，成本计量模式，改变传统的管理依赖于财务会计核算系统。企业可以及时、准确地获取相关信息，为企业成本控制和管理，使企业能够跟上时代的步伐，不仅不能不堪重负的大趋势，而且人才脱颖而出。因此抓好成本控制和管理的企业长期战略的立足点，也能够使万科房地产企业在整体业务中实现战略的进步。 （五）创新成本控制的模式和手段 万科房地产企业在成本控制方面，有创新意识，积极寻求更合理的成本控制模式和方法，如何挖掘自身的潜力，如基于活动的成本核算是成本控制的创新模式，作业成本法将成本控制精细化模式，企业成本损失的因果关系的分析；积极采用计算机技术是成本控制的另一个创新手段，传统的成本控制方法是手工操作。随着信息技术的进步，计算机的优势日益显现出来，万科房地产企业可以建立成本控制管理技术平台、高端信息处理技术的应用他更准确地保证了信息。（六）健全成本控制管理体系成本控制管理体系是将项目工程的成本进行层层划分，根据各层的成本进行分析做出预算，将预算落实到实际的项目执行上。通过实施计划中，目标计划和实际计划的差异，找出差异原因，并且形成有效的改进措施。建立完善的成本控制管理体系也应该做到:第一，准确把握市场形势，制定切合实际的项目成本，客观反映项目成本的信息;第二，在成本控制的流程上进行规范，针对各阶段的成本目标进行细化的标准制定;第三，对于项目实施的关键环节和工程的侧重点，在施工时做到分工明确，责任到人，建立相关操作标准，全面强化并且健全考核、监督制度;第四，定期进行市场调查，对于新型建筑技术和建筑材料的价格等相关资料予以记录，建立企业内部信息库，为房地产企业的可行性分析提供真实依据。四、结论成本控制在房地产行业的发展中具有十分重要的作用，只有控制项目建设的成本投入，才能真正提高项目建设的效率，提升房地产企业的利润空间。成本控制涉及到方方面面的因素，需要进行综合考量，对于项目