汇丰国际整体推广方案样本

““同科·汇丰国际”项目整体营销策划报告同科集团营销策划分公司5月目录第一篇宏观篇一、连云港市国民经济总体概况二、连云港市房地产市场形势及发展趋势三、宏观环境结语第二篇住宅区域市场分析篇一、住宅市场供需分析二、住宅市场现状分析三、住宅市场结语四、板块内商业配套状况分析第三篇项目分析篇一、项目地块分析二、地块将来发展研究第四篇产品建议篇一、项目矩阵分析二、项目总体定位建议三、客户群分析四、产品建议第五篇项目定位与营销推广战略篇一、项目定位二、营销推广战略三、入市方略四、推广战役五、广告企划战略六、销售方略第六篇结论篇前言本次市场调研目是：使咱们能精确掌握连云港市整体宏观大环境和项目自身以及周边环境状况；为项目市场调研、定位提供真实可靠信息来源，为项目开发启动奠定基石。第一篇宏观篇一、连云港市国民经济总体概况1、连云港基本概况连云港市位于江苏省东北部，东濒黄海；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水县、盐都市响水县相连。东西长129千米，南北宽约132千米。陆地面积7446平方千米，水域面积1759.4平方千米。依照11月1日进行全国人口普查数据显示，连云港市常住总人口为468万人，其中市区人口67万人，自然增长率为4.73‰，全市都市化水平达38.11%。2、连云港市经济运营状况全市实现地区生产总值455.97亿元，比上年增长14.2%，是连云港近八年来经济总量增长最多一年。按可比价格计算，比增长16%，在全国中心都市综合实力百强排名中，排名提高到55位，较上一年度前移17位。，连云港市经济发展逐渐进入历史最佳时期，重要经济指标增长较快，增幅全面超越往年同期，且在全省位次前移。地区生产总值增幅由在全省十三市中位次靠后前移至并列第五位，农民人均钞票收入增幅列第一位，普通预算收入、在岗职工人均工资、工业用电量增幅列第二位，规模以上工业增长值、出口额、社会消费品零售总额、都市居民人均可支配收入列第三、四位。第一产业实现增长值64.22亿元，增长6.0%；第二产业实现增长值172.37亿元，增长19.2%，其中工业增长值138.85亿元，增长20.9%；第三产业实现增长值138.85亿元，增长15.3%。从运营态势看，今年以来全市经济增长速度稳步攀升。从经济增长地区构造看，东部城区投资持续升温。新一轮建设全面铺开，开发区、连云区完毕投资51.57亿元，同比增长38.5%；增幅较上半年有所放缓，但仍领先其她县区。港口建设速度加快，完毕投资11.79亿元，同比增长41%，在建11个项目中，有6个为今年新开工项目，有4个项目当年投资突破亿元。3、连云港市重要经济指标分析：地区生产总值（亿元）第三产业第三产业所占比重地区财政收入人均财政收入社会消费品零售额旅游收入4、连云港市人口分布状况连云港市面积7446平方千米，人口468万人（）。

新浦区面积259平方千米，人口36万人。连云区面积506平方千米，人口18万人。

海州区面积159平方千米，人口13万人。

赣榆县面积1408平方千米，人口107万人。灌云县面积1834平方千米，人口107万人。

东海县面积2251平方千米，人口114万人。

灌南县面积1029平方千米，人口73万人。5、居民生活水平是连云港市社会、经济、都市建设发展较快时期，都市建设、社会经济都迈上了新台阶。经济增长为改进人民生活，提高市民收入打下了基本。据资料显示，都市居民生活水平有了实质性提高：据记录，都市居民人均可支配收入为11266元，同比上年增长12.6%。人均消费支出为8080元，同比增长12.0%。主城区居民生活水平已基本实现“小康”。图示如下：公司职工年平均工资都市人均住房建筑面积单位（元）人均可支配收入778288721000611266人均可消费支出5768621872138080结语：从以上数据可以看出，连云港市经济正向良好方向发展，居民购买力正在逐年增长，随着收入水平提高，居民用于消费性支出在不断增长同步，非消费性支出也日益成为居民支出重要构成某些。二、连云港市房地产市场形势及发展趋势1、连云港市房地产市场形势当前连云港市房地产总体形势是：房地产投资规模持续迅速增长，商品房销售价升量增，产业发展理性化限度进一步提高，房地产市场秩序进一步好转。1)房地产投资迅猛增长，城乡住房告别短缺时代。，全市房地产完毕投资55.07亿元，比上年增长55.7%，占规模以上固定资产投资总额14.4％，比上年增长1.9个百分点。其中住宅完毕投资40.41亿元，增长82.9%。全市房地产投资和住宅投资均为以来增速最快一年。全市商品房施工面积达640.67万平方米，比上年增长59.8%。其中住宅施工面积522.22万平方米，增长70.8%。商品房竣工面积174.02万平方米，比上年增长38.3%，其中住宅竣工面积140.5万平方米，增长45.3%。，全市商品房销售面积183.52万平方米，比上年增长26.7%，其中住宅销售面积154.14万平方米，增长29.5%。商品房销售额42.68亿元，比上年增长27.6%，其中住宅销售额32.88亿元，增长35.7%。1996年以来连云港市房地产开发完毕状况表1996199719981999房地产投资额(亿元)4.354.234.547.496.599.6616.0719.7727.3235.3655.07房地产施工量（万平方米）78.1264.7383.09129.40106.71150.08190.28235.59306.12400.91640.67房地产竣工量（万平方米）38.5842.6643.8282.5461.8573.72105.80105.70146.49125.85174.02房地产销售量（亿元）20.1530.6536.5167.9246.1662.2277.30102.80132.59144.86183.52房地产销售额（亿元）1.773.153.757.265.117.549.6717.2227.2633.4542.682）连云港土地出让总体状况连云港共出让四轮土地，共共计70幅地块，出让总量达到396万平方米，可建面积突破696万平方米，总成交金额为323740万元，平均土地交易单价为55.70万元/亩。这一数据阐明连云港土地市场需求比较旺盛，也反映出连云港房地产市场迅速发展态势。连云港土地成交状况表区域数量（幅）比例面积（亩）比例平均土地规模（亩/幅）主城区2041%1818.5831%90.93开发区2041%2646.6246%132.33连云区1938%1347.1223%70.90总计49100%5812.32100%118.62结语：从以上图表可以看出：连云港土地市场三年呈现直线上升趋势，保持了高速增长趋势，特别是增长率甚至达到95.6%，达到峰值后土地供应量上涨幅度有所回落，同步出让单幅土地面积也有所减少，阐明土地供应势头有所回落，今年不排除在供应量400万平方米以上高位运营也许性。通过对土地市场总结，可以看出如下三大热点：东部城区土地大规模放量，区域土地价格猛涨连云区土地交易创历史纪录，近郊土地开始冲击主城区市场外来开发商瞄准大宗土地3）连云港月度销售状况对比-月度销售状况月份日均销售面积（m2）日均套数（套）销售面积（万m2）销售套数（套）.334451910.7601.441013411.5964.5.224273369.4786.72687198.3603.82255206.99619.92144186.43542.102933269.09821.1138673511.61063.1253404716.551451.152544816.291476.22489226.97619.336864011.421245.440133612.041071销售排行榜(市区)销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心677千叶花园城一期313温哥华国际花园304津华苑295文彦山庄291青岛花园286中茵-名都社区270三禾城中城248东方之珠226天景美地217销售面积排行（单位：平方米）序号12345678910项目名称面积津华苑36223东方之珠25350温哥华国际花园23245东城海岸22496青岛花园19158东方纽约城18840文彦山庄17003千叶花园城一期16943水木华园16588中房新天地二期16353销售金额排行（单位：万元）序号12345678910项目名称金额津华苑12531东城海岸11205大陆桥国际商务大厦8975温哥华国际花园6854东方纽约城6315青岛花园6273东方之珠5906三禾城中城5616连云港国际贸易中心5131

水木华园511701月销售排行榜(市区)销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数文彦山庄176千叶花园城一期165天景美地140三禾城中城119青岛花园118温哥华国际花园116水木华园96连云港德兰国际建材家93东方之珠84盛世嘉缘81销售面积排行（单位：平方米）序号12345678910项目名称面积水木华园10739文彦山庄10009东方之珠9684千叶花园城一期9350盛世嘉缘8868温哥华国际花园8627青岛花园7759连云港德兰国际建材家7455三禾城中城6545海宁公寓B号楼6478销售金额排行（单位：万元）序号12345678910项目名称金额青岛花园3333水木华园3150盛世嘉缘3011三禾城中城2815文彦山庄2727温哥华国际花园2541连云港德兰国际建材家2404东方之珠2194海宁公寓B号楼1857中房新天地二期179302月销售排行榜(市区)销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心188津华苑113温哥华国际花园48东方之珠45文彦山庄41中房新天地二期40东城海岸35瀚海国际28久和国际新城二期27

青岛花园24销售面积排行（单位：平方米）序号12345678910项目名称面积津华苑13722东方之珠4650温哥华国际花园3646东城海岸3527瀚海国际3438中房新天地二期3193连云港国际贸易中心2713久和国际新城二期2676兴业社区二期沿街综合2554

连云港开发区芙蓉社区2459销售金额排行（单位：万元）序号12345678910项目名称金额津华苑4718东城海岸1837连云港国际贸易中心1463久和国际新城二期1128东方之珠1100温哥华国际花园1089瀚海国际1070中房新天地二期937

兴业社区二期沿街综合736

文彦山庄65603月销售排行榜(市区)销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心261中茵-名都社区76东方纽约城63津华苑55青岛花园54天景美地52千叶花园城一期50东城海岸48文彦山庄48一品苑B区43销售面积排行（单位：平方米）序号12345678910项目名称面积津华苑6767东方纽约城6694东城海岸5265中德国际商务大厦5070东方之珠4504恒利.金茂花园4138连云港国际贸易中心3775青岛花园3712文彦山庄(锦华房开)3360阳光国际中心3243销售金额排行（单位：万元）序号12345678910项目名称金额东城海岸2719津华苑2347东方纽约城2241连云港国际贸易中心1602阳光国际中心1586恒利.金茂花园1163东方之珠1060一品苑B区1031久和国际新城二期1011温哥华国际花园95904月销售排行榜(市区)销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心168中茵-名都社区167津华苑81青岛花园77东城海岸59日月花园52东方纽约城46东方之珠40千叶花园城一期40久和国际新城二期35销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心168中茵-名都社区167津华苑81青岛花园77东城海岸59日月花园52东方纽约城46东方之珠40千叶花园城一期40久和国际新城二期35销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心168中茵-名都社区167津华苑81青岛花园77东城海岸59日月花园52东方纽约城46东方之珠40千叶花园城一期40久和国际新城二期35结语：国家一系列房地产调控细则相继出台，对广大消费者购房行为产生了一定影响，并对房地产市场导致一定冲击。在最初几种月中，连云港房地产开发投资以及销售均浮现不同限度下跌，但这种局面并未持续太久时间，从10月开始，消费浮现回暖，市场浮现复苏。可以必定是，在经历这次政策调控风波之后，消费者购房行为将会更加理智，开发商在憧憬将来市场繁华同步，投资行为也应更加合理。4)连云港房价走势变化状况连云港1-4月价格走势01月每天价格走势02月每天价格走势03月每天价格走势04月每天价格走势结语：据市房地产交易中心监测数据，一月连云港市商品住宅销售均价为2882元/平米，二月销售均价则为3088元/平米，三月销售均价为3018元/平米，四月销售均价为3151元/平米，五月销售均价为3220元/平米；而12月平均成交价历史性突破了3000元/平米大关，达到3013元/平米。这一数据相比同期2529元/平米提高了近500元，上涨幅度为16%。全年连云港市商品住宅平均成交均价为2770元/平米，比同比增幅10.4%。连云港楼市在国家宏观调控下，发展较为波动。购房者在长时间持币观望之后岁末开始有需求释放迹象，价格也不断上扬。关于部门预测连云港楼市将会有新热点和变化。5)主城区稳定发展，东城区逐渐升温至底，该区域住宅均价为2850元/平方米，比上涨了32.56%，涨幅为全市各区域之最，且有进一步增长之势。从土地出让状况来看，东部城区出让面积为222万平方米，占整个市区成交面积三分之二，这也预示着该区域下阶段将掀起房地产开发一轮新热潮。2、连云港市房地产发展趋势综合考虑市场供需、都市规划、政策导向以及消费者心理等因素，连云港房价将来一年时间将会维持大盘稳中略涨，各城区之间价格将逐渐拉开趋势。因素重要有如下几点：近年来市区经济合用房开发面积加大，每年均有近千套经济合用房投放房地产市场；城区开发面积大，原本地理位置普通地区商品房大面积开发，一定限度上变化了市民选取。这些大手笔、大投入建设大型住宅区，设施配套完善，且交通将会更加便利；随着连云港对外开放进一步进一步和产业规划进一步实行，将吸引越来越多房地产开发商来连云港投资，导致一定期期内房地产市场处在供求平衡或供略不不大于求局面；由于旧城改建、动迁等各因素所释放新购买力有限，购买空间不大；随着房地产业被社会和国家关注限度提高，国家尚有也许相继出台新居地产宏观调控政策，市场观望氛围加重同步也会抑制一定投资行为；随着都市东部大开发不断推动，东部房价将不断攀高，其她城区将保持一定稳步发展态势。三、宏观环境结语随着都市化和房地产市场化进程加速，连云港市房地产市场发展空间很大，通过市场构造调节和市场秩序整顿，增量市场和存量市场互相增进，互相补充，将来市场会继续供需两旺。这重要是由于：（1）当前连云港都市化率为38.11%，目的为55%，每年增长将近2个百分点，将对连云港房地产业发展带来很大需求空间。（2）土地市场化进程加快，市场透明度增强，将推动房地产市场发展。（3）加速旧城、旧房改造，在这一“刚性需求”拉动下，房地产市场将浮现持续购销两旺局面，将长期拉动房地产业发展。（4）随着都市经济基本提高，人均收入提高，居民购买能力增强，必然能支撑较高购房能力，导致房地产较快提高。在看到连云港市房地产市场巨大发展潜力同步，咱们也应清晰看到其存在风险因素，涉及：连云港市二手房市场发展与一手房市场不能协调发展；土地成本存在上涨趋势，效益减少风险加大；连云港市居民收入处在较低水平，没有足够有效需求支持房价持续上涨。因而咱们在介入连云港房地产业时，必要高度注重产品构造问题。在市场经济下，只能由产品供应构造去适应产品消费构造，而不也许让消费者去购买不适应她们消费水平和兴趣产品。同步，在详细建筑类别选取上，应考虑到连云港市土地价格上涨对资金供应规定和利润空间压缩。第二篇住宅区域市场分析篇一、住宅市场供需分析1、按供销比分析，连云港市区批准商品房预售面积为147.39万平方米（含经济合用房9.89万平方米）。比上年增长38.17万平方米。增长幅度为34.95%。其中，住宅批准预售面积为112.97万平方米。，比上年增长34.20%。在供应节奏上呈现前轻后重局面。上半年上市面积为48.94万平方米（住宅39.71万平方米），而下半年供应量有较大增长，为98.45万平方米（住宅73.26万平方米）。下半年上市量占全年比重为66.8%。全市市区商品房成交量为96万平方米（不含经济合用房），同比增长15%，存量房交易为76.70万平方米，同比增长17.29%。从批准预售面积来看：基本呈连年上升趋势。批准预售面积是1.8倍，而批准预售面积略低于全年供应量。从实际销售面积来看：经历、房地产市场热潮后，商品房供销旺盛，实际销售面积达到100万平方米，为近几年之最。受国家宏观调控政策影响，投资、投机甚至是正常消费需求都受到一定限度抑制，商品房实际销售面积是批准面积65.13%；从商品房供销比值来看：除以外，-，供销比值持续三年半不不大于1，特别是，供销比值达到1.53。受全国房地产形势影响，我市商品房投资迅速增长，市场供应量逐年加大，需求量呈现逐年上升趋势，但较之供应量则相对平稳。2、按户型供销分析总来看，住宅供应仍以100-120、120-140、144-180平方米为主，占总供应量75.90%，其成交量也占到总成交量71.48%。这三类住宅依然是市场供销主体。详细来看，120-144平方米商品住宅供应量占总供应量34.62%，成交量占总成交量35.76%，其供应和成交比例皆为七大类住宅之首，供销两旺，构造合理；90-100平方米商品住宅供销业基本持平；60平米如下、60-90平米、100-120平米、180平米四类住宅供应量不大于成交量，呈现较为明显供不应求市场态势，其中尤以100-120平米住宅最为明显；而144-180平方米住宅，则体现为供应充分，销售不畅。二、住宅市场现状分析鉴于本项目开发产品特性及区域特性，因而，在如下住宅市场分析中，将分为——A、板块内住宅产品B、区域内住宅产品分别加以阐述。另，本次市场楼盘调研，重要以本项目为中心点，项目周边1—2公里以内在售楼盘为重点调研对象，区域性楼盘为辅助调研对象。整个调研大范畴南起海宁大道、北至解放路；东起学院路、西临幸福路。板块内住宅产品区域范畴以项目周边南起海宁东路、北至解放路、东至学院路、西到郁洲南路区域范畴为板块内楼盘市场调研区域。个案分布板块内楼盘相对较为集中，分布也比较密集，从这些楼盘分布特性来看，可细分为二个片区（1）市府区：水木华园金秋情缘苍梧·河滨花园海连新天（2）环府区香溢·世纪花城凯旋广场名都商务公馆金盛花园东城·名郡区域楼市特性（1）大体量分期开发为本板块楼盘共性在本项目板块内楼盘大体量集中体当前项目周边四个楼盘，其开发体量范畴基本都在17—20万平米之间，在整个区域板块内均属于大体量开发项目。并且各楼盘开发商都不具备一次性开发实力，都选取进行分期开发，滚动前行规则。现已有某些楼盘一期交付入住，二期销售也已展开，将会是板块内供应与需求一种高峰期。（2）景观、生态、人文成为楼盘重要卖点本板块内楼盘除了在开发体量上优势，各楼盘对社区产品、周边配套等进行了一定层次挖掘。在社区内配备大型景观花园及水系环境，以高绿化率大打生态、景观牌作为楼盘买点，如：水木华园；另则对遍及板块周边各大中院校做文章，高举人文卖点，如：海连新天；此举将各楼盘附加值大幅提高，所售楼盘价格亦得到相应支撑。（3）政府背景人员购房成板块一大热点因本板块地处连云港市市政府行政大楼旁，为区域内行政中心，各楼盘所针对客户群体亦以政府公务人员为主。并且，加之先前苍梧三期（苍梧·河滨花园）项目所持有政府背景开发，所购买客群均以政府人员（公务员）为对象，使本项目地块内住宅已在政府人员心中得到认同，形成了有效居住群体氛围。（4）物业管理流于形式，水准有待提高当前板块内楼盘物业管理优良屈指可数，多数物业提供服务只为老式安全防卫，而板块内楼盘购买客户均较为注重个人私密性以及居住环境，良好信誉物业公司将提高项目知名度，提供高安全、人性化服务不但能使社区品质价值充分体现，也是使其加速营销去化重要筹码。可见，在物业管理上尚有很大潜力可进行挖掘。楼盘状况分析（1）产品类型当前板块内在开发项目在建筑形态上多体现为多层、小高层、高层三种产品类型，但各楼盘产品开发都较为单一，如：水木华园其建筑类型就以单纯高层建筑为主，而海连新天、金秋情缘等楼盘则以多层、小高层产品为主导，没有有效形成多元化产品类型社区，给市场提供了相应机会点。（2）房型面积各在售楼盘在房型设计上因开发时间不同，所设计房型亦不全面。如：金秋情缘因开发时间较早，其房型相对较为单一，而其二期之房型亦只以二房、三房为主，主力面积在93—130平米；水木华园由于高层住宅，其房型较为极端，统一以大房型为主，面积只有137平米与141平米二种；而海连新天在房型设计则较为齐全，一房至四房，面积亦控制较完善，主力面积在78—128平米。（3）建筑风格本板块内在售楼盘整体建筑风格、外立面均较为单一，缺少较为明显建筑类型风格，没有夺人眼球效果感觉，基本都属于简朴、简洁建筑设计类别。由此可见，在本板块内如浮现一定建筑风格，外立面较为醒目建筑将有助于项目形象有效树立，并得到区域内广大客户承认。（4）价格带当前板块内在售楼盘价位区间在2700—3300元/平方米之间，有某些成熟社区三期某些价位已突破3500元/平方米，更有甚者楼盘接近3800元/平方米，板块内楼盘总价范畴在20—40万之间。同步，随着板块内可开发土地减少、板块环境进一步改进及居住气候形成，此板块优势还将不断突现，楼盘销售价格尚有持续走高迹象。（5）去化状况楼盘去化存在两极分化特性，即：小户型一房、二房，三房，面积控制在物业80—130平方米相对去化较快，而大房型，面积在130平方米以上房型则去化相对缓慢。小户型去化接近95%，而大户型去化仅达60%。显然，客户仍较钟情面积控制合理房型，并普遍能接受其价格。但就各项目整体销售去化而言，板块内楼盘销售去化均属中上水平，基本都能达到预期效果。（6）销售表达综观板块内在售楼盘，在销售表达上体现不如人意，集中体当前销售人员素质及销售道具完整性二个方面。销售人员新手上岗较多，缺少规范专业与礼仪培训，以及对自身产品深度结识，不能予以客户相应亲切感与详尽诠释。而销售道具则显现极其不完善，多数楼盘在销售道具上准备不完善，仓促上马，不能体现项目楼盘自身优势与卖点。将来供应量及走势由于板块内先期大力度开发以及土地市场资源有限，将来住宅供应量将逐年减少。因而，本板快内楼盘无论是在价格还是去化速度上都将有较大幅度提高。代表个案分析（重点）板块重要在售楼盘表案名地址规模总户数均价（元/m2）主力面积（m2）总价（万元）交房时间海连新天（二期）科苑路99号13万平方米1000余户310078—12824—40二期3月水木华园（一期）学院路18号20万平方米1600户3300137、14145—474月金秋情缘（二期）学院路建设路18万平方米1200户337户（二期）320093—13029—425月东城·名郡（三期）郁洲北路6万平方米270户3800110-13540-5112月凯旋广场朝阳东路巨龙路6万平方米400户320096—13030—4212月金秋情缘项目地址：新浦区学院南路28号开发商：连云港联通置业有限公司、南通台联三通房业经济发展公司规划：社区占地15万平方米，总建筑面积21.75万平方米,共1060套，由多栋多层、小高层构成，车位400个。主力面积：二房、三房，单套面积为93—130平方米单价范畴：3000—3240元/平方米均价：3200元/平方米总价：29—42万物业管理费：0.35元/平方米/月（多层）、0.6—0.8元/平方米/月（小高层）销售状况：一期已售完，二期小高层于今年11月底开盘，二期多层于上半年开盘。容积率：1.45绿化率：35%交房日期：一期现房，二期5月交房得房率：多层93%，小高层80%个案评述：连云港联通置业有限公司为主力出资开发兴建大型社区，位于新浦区学院南路28号，朝阳东路南，学院南路西，建设东路北，中央绿化大道东，接近市政府新行政中心大楼和博物馆。当前周边配套较少，生活环境普通，交通不便，仅3路、24号公交车停在朝阳东路上，周边学校有新海中学、淮海工学院。项目整体品质感觉不高。水木华园项目地址：新浦区学院路18号开发商：连云港市新电房地产开发有限公司规划：占地面积8.59万平方米,社区总建筑面积20万平方米，共1335户，由多栋高层构成，车位约330个。主力面积：三房，单套面积为137、141平方米均价：3300元/平方米总价：45—50万物业管理费：0.8元/平方米·月容积率：2.3绿化率：65%交房日期：4月得房率：80%—82%个案评述：该案是由连云港市新电房地产开发有限公司开发兴建大型社区，位于新浦区学院路东侧，接近市政府新行政中心大楼，社区绿化率较高，达到60%左右。当前周边配套较少，生活环境普通，交通不便，仅3路、24号公交车停在朝阳东路上，周边学校有新海中学、淮海工学院。当前销售状况普通。相对1600余户家庭数量，仅仅20%车位数量显得局限性。海连新天项目地址：新浦区科苑路99号开发商：连云港云龙开发有限公司投资商：连云港鹏博置业有限公司规划：社区占地160亩，总建筑面积13万平方米，共1000余套，由多栋多层、小高层构成。主力面积：一房、二房、三房、四房，主力面积为78—128平方米均价：3100元/平方米总价：23.4—40万物业管理费：0.35元/平方米·月（多层），小高层待定销售状况：二期于12月开盘，接受预定达70%。一期在售均为四房，剩余不多，面积约为160平方米左右，100平米如下均已售完。容积率：1.28绿化率：42.1%交房日期：12月1日得房率：82%—87%个案评述：该案是由连云港鹏博置业有限公司投资、由连云港云龙开发有限公司开发兴建大型社区，位于新浦区科苑路99号，南临海宁东路。当前周边配套较少，生活环境普通，交通不便，周边没有公交线路。该项目一期已交房，整体品质感稍好。当前二期接受口头预定达70%，在12月开盘时预测会大幅度减少。B、区域内住宅产品区域范畴南起海宁大道、北至解放路；东起学院路、西临幸福路楼盘分布本项目区域内楼盘呈密集性，在分布上也为有规则集中分布。并大体可分为四大板块：（1）海宁路板块景山秀水澳城118中茵·名都香江花园安达·海宁之都（2）朝阳路板块文彦山庄天景美地顺安馨城新贵都盛世嘉缘津华苑（3）海连路与陇海路板块东方纽约城新港国际地壹街区万润怡景苑山水丽景广场（4）解放路与苍梧路板块日月花园一品苑温哥华国际花园东经·SOHO公馆祥源·锦绣苑东壹时区区域楼市特性（1）配套完备性为区域楼盘共性在连云港居民心目中，拥有良好生活环境，周边有较好学校、医院、商业等，同步又离工作单位近是最佳居住地选取。而住宅地段性、配套性则相应被放在较为从属位置上。在售各楼盘都将此作为营销卖点，以此来吸引购房者目光。（2）启动较早，开发周期长区域内楼盘某些属于开发周期较长个案，大多数当前售楼盘都为项目后续开发，如：万润·怡景苑、温哥华国际花园、天景美地、顺安馨城等，虽然项目开发周期长，但整体销售态势则呈上升区间。（3）集中规划，上市总体量大本区域内楼盘在开发中明显以集中性大批量上市为特点，几乎所有项目个案都在同一时间段内入市销售，并且各楼盘地区区位亦相对集中，如：文彦山庄与天景美地等。致使楼盘在去化中存有一定客源分流现象，为潜在营销危机。（4）景观性楼盘销售成热点区域内楼盘开发另一特点就是沿河进行开发。当前有某些楼盘除遵循区域配套完备特性外，还对临近水景进行深层次挖掘，以高层建筑形式浮现，从而大大增长了楼盘景观性，将个案附加值大幅提高，例如：万润·怡景苑、津华苑等，亦导致区域楼盘价格上扬。楼盘状况分析（1）产品类别在区域内楼盘普通多为占地少，容积率高点式高层产品。由于受区域地区限制，各楼盘可开发规模基本都不大，建面在5—8万平方米项目居多。亦有个别楼盘属于大规模开发进行，但相对都不在市区中心，在本区域边沿地块，如：中茵·名都、一品苑等。（2）房型面积当前区域内在售高层产品，明显显现出房型所存在弊端，很难保证某些房型采光和通风，且面积配比不合理，突显出狭隘、局促分布。（3）建筑风格本项目区域内楼盘整体建筑风格不明显，除个别楼盘建筑与立面显现出特定风格外，如：中茵·名都、温哥华国际花园、东方纽约城等，别的楼盘均走普通化、大众化建筑类别线路，给人千篇一律感觉，在建筑风格上无任何优势可言。（4）价格带区域内在售楼盘均价普通在2900—3300元/平方米，某些老牌开发商开发楼盘，因地段及知名度关系，销售价格突破3800元/平方米，而某些地段区位较差楼盘则销售价格控制在2400—2600元/平方米之间。（5）去化状况因区域内楼盘需求相对较大，所在售楼盘均显现较为热销局面，并有某些楼盘呈极端销售，未开盘即认购达80%—90%，但其中有一定泡沫成分需引起注重。（6）销售体现区域内各楼盘销售基本上有营销公司参加，因此销售人员专业与素质有一定体现，但仍缺少系统性培训，个别销售语无伦次，对产品缺少深度结识，前景不容乐观。将来供应量及走势因区域在市政府规划中为居住区域，土地上市量亦能得到充分满足。并且，老城区概念已进一步区域人心。故区域楼市在将来发展中价格仍将继续上扬，成为楼市房价领头军。代表个案分析区域重要在售楼盘表案名地址规模总户数均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万元）交房时间万润·怡景苑解放东路8号10.5公顷1000户3800109、13841—5212月安达·海宁之都海宁大道南极南路1．11公顷224户280090—14025—3912月日月花园解放东路、郁洲路11万平方米467户（一期）330096318月中茵·名都海宁西路9号35万平方米户290093—12626—3612月津华苑海连中路6.47万平方米176户35001103812月温哥华海连东路262亩1960户32001324212月底(二期)万润·怡景苑项目地址：解放东路8号开发商：江苏万润房地产有限公司规划：占地面积10.5公顷，高层，小高层共20栋。总建筑面积20余万平方米，总户数1000余户，分三期开发。规划面积：二房、三房，109—138平方米均价：3800元/平方米总价：40.3—53.8万物业管理费：1元/平方米·月销售状况：一期北部剩两套，南部正在销售，二期开盘待定容积率：1.8绿化率：45%交房日期：12月31日得房率：80%—82%个案评述：该项目由江苏万润房地产有限公司开发建设社区，位于市中心繁华地段——解放东路。项目交通便捷，有多路公交线路通过；周边配套完善，属于成熟地段。综合以上有利因素，该项目售价较高，超过连云港市楼盘均价达1000元/平方米，当前售价均价为3800元/平方米，但销售状况依然较好。该项目景观设计公司为贝尔高林公司，在业内具备很高知名度。安达·海宁之都个案位置：海宁大道与南极南路开发商：江苏金海投资有限公司基地面积：1.11公顷总建筑面积：2.845万平方米,由2栋高层和商铺构成总户数：210户规划面积：两房、三房主力面积：90—140平方米单价范畴：均价2800元/平方米销售状况：12月开盘，10层如下已预定完得房率：80%容积率：2.55绿化率：38.17%交房日期：12月个案评述：该案是江苏金海投资有限公司兴建大型社区，位于海宁大道和南极南路交叉口。当前是一期建设，工程进度40%出地面。，周边商业配套不是很齐全，生活环境很普通。但其在房型设计上独推270度转角飘窗及南北景观阳台，具备一定优势。并在建材选用上将采用国家推广使用绿色环保等新材料，来迎合市场。中茵·名都个案位置：海宁西路9号开发商：连云港中茵房地产有限公司投资方：中茵集团规划：社区总占地面积18万平方米，总建筑面积35万平方米，规划有多层、小高层，总户数为户左右，分三期均价：2680元/平方米。房型：二房、三房主力面积：93—126平方米销售状况：一期推出5栋，已售90%绿化率：35%容积率：1.8得房率：82%—85%交房日期：一期12月底个案评述：该项目品质感较高，属于连云港市中高档楼盘。项目位于海宁西路，从位置来看该案所在地交通比较便利，有多辆公交线路到达，同步社区寻常生活购物较为便捷，规划有大型购物中心、商业街。社区环境优美，中央有个大型水景带。建筑风格为地中海式，房型面积控制得体，当前销售状况较好。津华苑个案位置：海连中路（盐河桥）开发商：连云港市城建房地产有限公司规划：占地面积64700平方米，总建筑面积21万平方米，12栋高层，3栋小高层主力房型：两房、三房单价范畴：3500元/平方米销售状况：分三期开发，一期是2栋高层，2栋小高层。一期小高层已预订90%，高层预订30%开盘时间：12月交房时间：12月绿化率：40%得房率：81%容积率：1.6个案评述：该案是连云港市城建房地产有限公司兴建社区型居住区，位于海连中路，近盐河公园，以水系景观为特色。从规模上来看，本项目属于大型社区，需依赖周边配套。周边商业配套以及生活设施比较成熟，附近有大型超市农工商，及沿街小商铺。出行交通非常便捷，有多路公交线路通过社区。开盘价格均价为3500元/平方米，且尚有提高空间。当前销售状况较好。温哥华国际花园个案位置：海连东路56号开发商：连云港巨龙花园房地产有限公司投资方：北京富腾房地产有限公规划：占地面积262亩，小高层（11）层，共1960余户建筑面积：30.15万平方米均价：3200每平方米房型：50—150平方米主力房型132平方米物业管理费：0.5元/平方米·月绿化率：40%得房率：80%容积率:1.8交房日期：一期已交房，二期12月底。个案评述：该项目在连云港市属于中高档楼盘，请了明星代言。项目位于海连东路，从位置来看该案所在地交通比较便利，有多辆公交线路到达，同步社区寻常生活购物较为便捷，附近有特易购大型超市。社区环境优美，中央有个大型水景带。建筑风格和房型面积都很有特色，销售状况较好。但是由于近来被电视台曝光了某些关于楼盘交付和其她方面问题，直接影响了其销售工作（危机公关没有做好）。三、住宅市场结语从“国六条”、九部委“十五条意见”再到强征个税，不到四个月时间内，关于房地产行业调控举措接二连三并且不断升级，新政出台后对港都市区商品住宅销售产生一点影响。但是随着都市化进程不断加快，住宅功能不断完善，社区配套设施投资加大，预测市区商品住宅价格还将稳步增长，为本项目入市提供了区域大环境保障、有利开发契机与营销时机。四、板块内商业配套状况分析1、现状分析依照本次市场调研，咱们可见，在本项目地块周边缺少明显既有商业配套支撑。而本区块内各开发楼盘虽在规划设计中都设有底商，但因区块整体居住氛围、居住人气未能形成，缺少对底商有力支持，致使缺少既有商机，使区块内商业配套未能有效形成。现对区块而言，商业支撑仍以北部苍梧路商圈、西部香溢·世纪花城商圈为依托，但随着各项目开发进程加速，社区人气汇集，此现象将会在短时间内得以改进，形成有效社区、区块商业配套基本。2、销售价格状况区域商业销售价格表（代表底商）区位类型售价（元/平方米）香溢·世纪花城沿街商铺（朝建设路）7000-8000澳城118沿街商铺（朝海连大道）14000凯旋广场社区底商8500-11500日月花园沿街商铺（朝解放路）9000新贵都（二期）沿街商铺1层10000，2层8500顺安馨城青岛花园（二期）沿街商铺（朝振海路/建设西路）一层3380,二层2300第三篇项目分析篇项目地块分析（一）地块现状分析1、区位本项目位于连云港市新浦区东北方位，紧邻连云港市市政府行政大楼，周边分别为交通主干道与次干道，南邻苍梧路，西为巨龙路，北面紧邻海连东路，即是新行政中心周边住宅区，亦是集市级行政、文化、娱乐、科技、教诲和地区性商业、金融、居住为一体当代化新都市中心区。2、交通本项目周边分别紧靠三条交通干道和一条生活用道，而项目地块则在其包围中。苍梧路：为海宁大道东部段，向西可以到达港城西部区位，向东与学院路相连，道路南侧即为都市规划中大型社区——凤凰新城。巨龙路：南北走向，与苍梧路和海连东路相连接。文昌路：东西走向，属于生活用道。人流量较少。海连路：此路为一条贯穿市区主干道，呈东西走向；西面穿过市中心可达东海县，东面穿过开发区可直达连云区港口。3、环境地块现状本项目地块当前为连云港职业技术学院和连云港师范高等专科学院校区，由于新校区还没有建成，故暂时还没有进行拆迁工作。商业环境当前区域内某些在售楼盘（金秋情缘、海连新天）在规划中设有底商，分别在建设路沿线，因入住客户人气尚未形成，导致其底商不成规模及气候，严重缺少商业环境氛围。就观其市政将来规划商业用地亦集中在中央景观大道二侧，加之某些商业楼盘内启动（八佰·都市走廊），将会有形成区域内有效商业区，以此带动及改进区域内商业环境。居住环境本项目所在区域板块内基本都为中、大型住宅社区，如：温哥华国际花园、八佰都市走廊、金秋情缘、海连新天、水木华园，整体相对较为集中。就住宅而言，其购买者大某些都是区域内机关公务员及相对整体收入中档以上都市白领群体，另有某些本区域以外周边区县客户。因区域内各楼盘尚处在开发建设期间（现只有金秋情缘、海连新天一期、温哥华国际花园某些已交付入住），整体入住客户尚局限性以形成人气，但整体居住板块概念已形成，并初具崇高居住社区雏形。人文环境本项目周边文化、人文环境相对具备较强优势，本项目东南边为市府行政中心，连云港市博物馆及将来规划中体育馆，项目东侧为新海高档中学（高中部）、淮海工学院等大中院校密集地，可谓人文环境优越、文化底蕴浓厚。4、基地服务设施地块内基本设施不是非常完善，重要还是依托苍梧路有关配套。但随着区域内各居住社区形成及本项目开发启动，区域内基本服务设施将会得到明显完善与改进。5、周边配套当前本项目周边配套比较齐全，如：超市、银行、医院、邮局、公交站点等等均有，但此类配套在本区域内重要集中在苍梧路沿线，而紧邻本项目周边配套仍旧相对缺少。二、地块将来发展研究本项目地块区域在市政府将来规划中体现为：把握连云港“山——海——城”为一体都市格局，融入绿色生态观念，突出“新城区、新形象、新人文”规划主题；与东部区域板块形成一轴二翼同步并进局面；打导致集市级行政、文化、娱乐、科技、教诲和地区性商业、金融、居住为一体当代化新都市中心区；第四篇产品建议篇一、项目矩阵分析1、一方面分三个层次来把握项目地块地理特色：1）从整个连云港市来看，此地块位属连云港市区，接近市政府行政办公区，是连接新浦区和连云区纽带。2）从市区来看，此地块位属市区东部，而相对市区来说东部城区定位是：●全市大型崇高住宅社区积聚地●具备独特地理条件和自然条件生活区●有凝聚力都市生活空间3）从东部区域来看，此地是将来东部新城核心位置，距市政办公区仅咫尺之遥，这里有着港都市民固有浓厚空间方位感沉淀，又有着深厚片区文化氛围、基本配套完备条件。2、市场特性分析●房产市场发展处在起步阶段，将来发展有一定上升空间连云港市场近几年时间就有了飞速发展，但从楼市成熟度看，与其她房产发达都市比较，仅还处在起步阶段，楼市还将有长远发展空间。●经济型户型受到客户青睐当前在连云港市场中，经济型户型销售占住宅销售主导，其中面积控制在90—135平方米以内二房、三房，总价在30—40万以内户型受到购房客户青睐。由于市场尚处在起步阶段，多数客户所能承受依然为某些经济型户型，而中高档户型虽有一定市场潜在客户，但毕竟只属于某些。由于本项目规模较大，开发进程也相对拉长，从长远来看，在项目建设初期就应当树立经济型户型市场形象将更有助于项目后期开发。●营销环节薄弱，推广方式有待加强在当前销售某些住宅项目中，很少有针对性推广，少数楼盘更是只注重追求广告覆盖面，而愈发背离真正意义品质空间及生活方式。显然，有效增强针对性推广方式无疑是争取客户有力手段之一。3、优势本项目位处连云港市市级行政区----东部城区，借助这固有环境优势，此地区已成为连云港市民公认新崇高居住区域。●产品力具备广泛发展空间既有住宅产品力单薄，为区域市场留下了巨大上升空间。●物业管理潜在卖点本区域内物业管理较为薄弱，无任何知名品牌介入，所提供服务较为简朴。如本项目在物业管理上能引进国内知名品牌物管公司，即能树立项目市场形象，又能提高项目产品附加值，为营销创造优势卖点。●大盘优势还将延续大规模建筑容量随之带来大景观、大绿化成为各案重要特点和卖点。●区域前景好，具备了一定潜力将来几年，随着住宅消费群体构造变化以及都市新贵加入，住宅需求将得到有力依托。随着供应量上升，需求量也在稳步增长。新浦区特有地区优势，对周边区县有着强大吸引力，一旦市场成熟，外来购房者将纷纷涌入，需求量将有大幅度上升。4、机会●品牌塑造机会：如果品牌塑导致功，将极大地推动项目成功销售●规划机会：社区当前处在规划阶段，如果可以寻找有利市场空隙，在房型、环境、配套等规划上创新突破，将为本案形象概念提高、价格保证提供重要保证。●地段机会：苍梧路作为老式旺地前景看好:苍梧路作为连接东西城区一条重要干道；随着路段周边和东区楼盘陆续开发建设，东区将迅速成熟起来，成为市区第二城。●市场机会：由于本区域乃至整个市区没有人们抱负中大型、综合高档住宅区，本案高姿态入市将会带来大量向往高档住宅区客源。●进入时机：当前连云港楼市持续升温，需求旺盛；这将给本案入市提供良好时机。4、威胁●供应大辐增长威胁：将来两年房地产市场供应量急剧增长，将会浮现不少新楼盘与本案形成竞争●大盘竞争威胁：新浦区近年来先后浮现了30万平米以上大盘，这将给本案客源导致分流。●热点区域楼盘冲击：新浦区楼市热点区域如市区、南大门地区、东区一带将崛起大量房产项目●既有竞争威胁：本案周边既有楼盘重要是东部板块内楼盘、沿苍梧路线上楼盘，在价格、规模、环境规划、户型等方面对本案构成竞争威胁4、综合评价从项目所处优、劣势比较来看，显然是利不不大于弊。尽管存在某些不利因素，但也存在诸多利好因素。依照前一年和当前市场行情来看，预测下年度楼市即将加速启动，因而本项目在推广上具备“地利”、“天时”，只要再抓住时机、营销得法（“人和”因素），相信可以创造出优秀销售业绩。项目总体定位建议定位背景综述要将市场内潜在需求达至最大化有效需求，是需要清晰明确项目所面对市场范畴，充分理解目的客户群消费取向、心理特性、生活形态，并以此作为项目开发基本，才干精确寻找到“密码对的”定位。通过明确具可辨认性物业各项定位后，才有也许满足不同类型市场需求，增强消费者对本项目归属感及满足感，从而建立项目竞争优势，树立品牌效应，赢得良好经营业绩及社会效益。整体物业定位档次定位高档精品式崇高生态住宅物业本项目因规模较大，容积率较低，完全具备做成高档物业条件，因而放大项目优势，建议档次定位为中高档次，符合市场接纳客观规定。本集团已具房地产开发经验，配合之强强联手，引进名牌规划设计院及其她有关伙伴公司，理应做成精品式物业。本项目得天独厚地理、环境资源不是任一项目所具备，所以应重点在物业档次中体现出来。功能定位“视野无限，回归人本”自然型生态健康居所回归人本，视野无限，强调了本项目规划设计处处为住客着想，从每一处私有空间及公共设施，都要体现当代居家先进理念。而紧贴大自然，崇尚健康生活指向，则在本项目每一丝细节中充分得以体现。形象定位城中之城，独享自然与健康一线生态崇高住宅物业现时消费者对住宅规定已不再局限于单一性需求，而逐渐开始追求综合生活享有，诸如居住质素、安全感、自由感、环境美感、生命感受及楼价保值等方面；特别对某些拥有特别素质物业憧憬及追求更甚。因而，有必要勾划出一幅自然现实又具想像空间形象画卷，是增长客户消费信心与增进其购买重要条件。现时环境景观物业不外乎强调外在景观因素，而忽视了物业自身所具备特质。因而，倡导自然与健康居住理念，是可以在物业软硬设施配合下，将大自然美景与健康生活状态联系在一体，更加强化美景内涵与外延，树立本项目个性特性。消费者置业时，极强调环境质素，在本项目中，环境质素的确是重要之特色卖点，项目东临沿河边景观带与自然融合美景,故而在形象定位中必要重点体现“一线生态家园真实感受”，以求突出本项目之优良居住内外部环境。形象定位绝版地段、港城稀有新生态源地、值得您永久珍藏突显本项目绝版地理位置，并位处“市区东部一线沿河景观带”之核心位置，属港城稀有新生态源地，并传达作为独具特色生态、自然及健康主题清晰规划原则。项目卖点分析"八个超一流·五个创新"领航精英崇高生活；

超一流项目规模：占地30万多平方米，总建80万平方米，按国际先进人居小城原则规划布局，开发设计充分。

超一流配套设施：拥有豪华会所配套，康体娱乐、休闲、餐饮、商务会谈等一应俱全，又有一座独立商贸做社区商业配套，便利豪华近在咫尺间。

超一流景观环境：拥有无敌河景，以"江、湖、泉、池、溪"等小主题概念设计社区内景观，配以高绿化率新加坡式亚热带园林，区内移步换景，户户有绿。

超一流教诲环境：区内人文环境优越，连云港最佳大学淮海工学院，最佳高中新海中学尽在此区，其她大中院校积聚一堂，一流师资与水准为精英再造将来辉煌。

超一流建筑设计：拥有跃式、复式、别墅等各种户型开间，当代潮流功能尽情满足，每栋楼宇间距合理，每户单元通风采光、方正实用，又可四望观景，令空间更开阔。

超一流硬件配备：直饮水、智能家居、智能安防，让住户静享当代智能化，便捷与安全，成为市区率先进入超智能时代社区。

超一流物业管理：全封闭大型屋苑管理，由高素质专业人士构成服务队伍，提供24小时安全保卫，远红外线监测，紧急呼喊、报警等智能安防设备及系统，保证居家安然无忧。

超一流社区氛围：社区住户均为高学历、高素质成功白领人士或公司主，崇尚"和谐互助、友爱关怀"社区居住文明，在这里人与人之间用美善沟通、专心灵对话，淳美人情让人更贴近。

筑铸好品质"五大创新"成就水畔花园城；户型创新：间隔新颖、面积适中，家居更加灵活自由。园林创新：独有生态阳台、引绿入室，与自然密切接触。智能创新："社区网"将社区住户联为一体，成为住户另类沟通。建材创新：环保节能材料，住出绿色健康好心情。服务创新：全程式"管家服务"。三、客户群分析本项目目的客户定位（1）客户群分析依照咱们对连云港市商品住宅消费群体调查，当前购房客户大体分为两种类型，即实用家庭型、二次置业型。她们在消费动机、人员构成等方面各有侧重及特点，现分述如下：中高收入阶层：指政府机构及各类公司中层管理及技术人员，此类客户具如下特点和需求：特点：以初次置业为主；以中青年层面为主，年龄构造在26-35岁之间；家庭构造：2-3人；文化素质较高，月收入较高；工作年限较短，积蓄不多，普通采用银行按揭付款；重要购买中小户型（2房或3房）住宅，面积为80-120平方米；但愿满足心理需求，规定物业综合素质高；对物业景观有强烈向往和追求。需求：但愿物业有一定档次；公共交通以便；规定物业具时代感；楼价不能太高；付款方式灵活；社区内住户普遍文化认同感；外观设计及社区内部环境；物业管理收费；各种康体配套设施。白领阶层：指全市各类公司中高档管理阶层及金融证券界从业人员，有车一族或有一定经济基本占相称比例。此类客户如下特点及需求:特点：有一定经济实力有车一族；年龄构造在32-34岁之间；家庭构造：3-5人；重要购买3房以上住宅，面积约120-160平方米；但愿被人认同和尊重，喜欢与成功人士为邻；追求享有型生活环境与设施；对物业景观有强烈向往和追求。需求：追求个性、品味、档次；追求健康身体与潮流生活方式；环境绿化限度；室外空间大小；社区内住户普遍身份地位认同感；外观设计及室内设计；物业管理水平；会所设施。业主阶层：指都市成功人士，由于她们较向往都市综合环境，对本区环境和升值潜力情有独钟。此类客户具备如下特点与需求：特点：以二次置业为主，初次置业为辅；属守业者一族，年龄构造在32-40岁之间；家庭构造：3-4人；通过一番创业并获得一定成就；但愿改进居住环境与质素；重要购买中大户型（3房以上）住宅，面积为120-250平方米。需求：有品味生活状态；将来升值盼望；对外部景观质素规定；外观设计及社区内部环境；物业管理水平；社区配套设施及保安办法。（2）、本项目目的客户定位依照以上对客户群体分析，咱们结合本项目实际区位条件，将目的客户比例大体定位如下：中高收入阶层白领阶层业主阶层30%30%40%（以上定位根据是咱们通过对现时市场状况分析及结合本项目实际状况综合考虑所得，实际细分将视于对市场进一步预测而拟定。）四、产品建议重点在寻找市场空隙，提高社区综合品质，环境上创造突出卖点，房型上迎合市场并创造需求，配套上有独到之处，并做到主题明确。（一）、环境建议1、方案一：具文化底蕴中华人民共和国园林风格各组团特色感整体以绿化、水景、特色主题为体现概念。主题概念五行生生不息环境，天地圆圆满满人生住宅精神解义景以情合，情由景生设情以绘景，欣喜而赞誉求景以托情，绘景而取舍寄情以抒怀，托物而寄兴化景以触情，触象而感怀景点建议一心二带五组团中心广场+二条林荫绿化带+五个特色组团（1）、组团一：水（水榭、喷泉、墙上浮雕）水（水苑）：位于社区中间位置，由几幢建筑围合成园区内最大组团，景观组织从环形主干道辅展开来，拾阶而上，进入逐渐抬高水苑广场，沿中轴线两侧展开景观空间，穿过环形道，视点落在社区会所中心小广场上，视野开阔阔，形成了以水苑为主体社区中心花园景观组织。水苑景观平面呈现蝴蝶状，以生命体有机形曲线构成其外轮廓。由南向北抬高地势，由水构成了一种有机、变化丰富、极具动感景观场合。水苑景面硬件由三某些构成：A：接近北环道小朋友嬉水池B：南主入口用天然石材铺砌落水台阶C：东、西两侧展开呈现裙状浅水池。（2）、组团二：石（雕塑小品、石凳、石椅）石（石苑）：在围合空间中央设立圆形天然石材拼贴图案，布局成环形石阵（大片草坪+天然石料，广场砖铺设宅道配以自然石头“花边”，其他地方种植大小面块不同植物，和石阵相印成趣），采用天然鹅卵石铺设健康步道，旁置可供休息石凳或大石块，稍加人工雕刻，既具观赏性又具实用性。（3）、组团三：竹（竹林、小亭、假山、长椅）竹（竹苑）：这一地块是顺应地块形状，另一方面也出于对整个社区平衡考虑。在前几种围合空间中其本呈点状，而竹林打破了这种局面，高低错落不等竹林将几幢楼围合，共享了竹林清幽。曲径通幽处，几条用天然石铺就小径，弯延进入园区。考虑到采光需要，整个竹林高度总体上控制为园区中高边低，疏密有致。为突破大片竹林呆板形式，可在中设计一种小型喷水池。在浓密竹林中增长了一种生动景观。轻风中摇弋竹梢，让人感到回归了真正大自然，体验着四季变幻节奏与韵律。（4）、组团四：木（长廊、健身桩）木（木苑）：基本构想是建一种具小朋友游戏性质园区。其重要形式是将直径在30-40厘米圆木成长短不等木桩，呈曲线排例插入地面，构成类似排萧形状，可供人们在上面行走，具备娱乐、游戏、健身之功能，可与小朋友滑梯、翘翘板等游戏结合。草坪与拼花地砖构成简洁明快整体效果。该园具备某种当代园林地特性.（5）、组团五：沙（沙雕、小朋友游戏园）沙（沙苑）：椭圆形沙苑由一条曲径分为东西两某些。园区中央设立了几种直径大小不一沙坑，周边用天然石材作固基，提供小朋友玩耍场合，并在其中设计了一两个旋转滑梯。这种场景将小朋友带进乐园，将成人带回童年，轻松而布满童趣，让人得到开阔、明亮、自由自在感受。建议：先做出某些环境概念（售楼处附近），再配合现场销售2、方案二：潮流当代欧洲风格细观本案地块资源，所处地理位置及区域内文化氛围，应是新浦区一种以休闲生活为主体崇高社区。欧洲生活风格解读房型简洁明朗，特色鲜明，兼具实用性。保证观景性，社区大环境是中庭集中绿化，住户小环境是延景入室概念。有广告炒做主题，有名牌楼盘底蕴。主题概念欧式规划&当代欧洲生活体验崇高家园开放式景观，休闲、浪漫、处处体现深厚人文情怀社区整体布局绿化贯穿空间本项目地块占地较大，在景观设计上应当注重多维绿化、空中绿化综合运用，让环境成为居民共享资源。中庭绿化延伸、楼间绿化分主题设计、小景设计和景观小品如欧式主题雕塑、座椅等可以在很大限度上弥补绿化空间缺陷，同步绿化和景观延续以及小品景观设计可以让环境成为真正共生共享、可休可憩园林艺术。景点建议社区风格休闲、开阔，充盈欧洲浪漫风情。以健康为主题，处处是体现欧式小品细节·入口广场----如法国夏乐宫广场，将雕塑、喷泉、块状绿化巧妙结合为一体。或社区建筑标志。·绿化----简洁、大片草皮、球状灌木、几何性质组合，梧桐树。·广场雕塑----可充分发挥想象力，为社区锦上添花，如巴黎蓬皮杜文化中心当代雕塑，特罗加德罗广场雕塑。·景观小品----简朴又别具匠心主题休闲座椅，欧洲特色路灯和庭园灯。·会所----设计上强调通透，使用大玻璃、270度观景、玻璃穹顶、屋顶花园观景性：屋顶“阳光吧”、“景吧”运动性：网球场、羽毛球场、健身房（二）建筑立面建议（1）欧式主基调，外立面线条简洁、配以大开间落地窗都将成为本案亮点；（2）外立面选用高档涂料，更能体现品质感。（三）建筑类型建议（1）为了实现利润最大化目的，需要咱们充分运用地块既有资源，在物业类型上考虑排屋、小高层与高层结合。（2）当前连云港楼市中小高层、高层逐渐被消费者所接受，但高层抗性依然存在，因而在物业类型考虑上应以小高层为主。（四）房型配比建议一、区域现状分析通过本次对连云港市房地产市场初步调查，依照过往经验与理解，咱们对当前连云港市区房地产产品开发状况归结如下：1．由于当前连云港市房地产市场呈现供不不大于求状况，事实上在投资型买家逐渐撤离本地房产市场后，其性质正在开始从投资型向自住型实现逐渐过渡；2．总价承受力明显提成两个档位，第一档控制在：30万-50万元/套（毛坯）；第二档控制在60万以上，即中间档位50万-60万/套房价是真空地带，高不成低不就，接受度最低；3．单价承受力控制在3000-5000元/㎡（毛坯）；4．户型需求以三房两厅两卫，即120-144㎡“大三房”为主，110-120㎡“小三房”和100-120㎡“大二房”为第二主力户型，向下兼顾100㎡如下两房和单身公寓。5．从当前本项目所处地块状况看，由于地理位置绝佳，且周边生活氛围已经形成，再加上周边已开发有相称规模中、低档住宅社区，如温哥华国际花园、金色家园等，如果再开发同类型产品，只会增长本项目日后销售压力，同步在市场上关注度也不会太高，因而，结合各方面综合因素以及日后远景规划，咱们以为本项目开发应向高品位方向发展，这样在后来市场竞争当中才具备较强竞争实力。二、产品开发建议结合本项目地块基本资料和实际状况，要打造满足市场需求适合产品，咱们以为在进行前期规划时候，应从产品开发上进行多方考虑，而在总体规划、户型设计及配比喻面，应考虑如下因素：1．本项目位于新老城区结合部，位置绝佳，且属于当前市区内最大、最具影响力地块，人气及生活氛围都已基本形成，因而，本项目开发定位应为高品位档次；2．按公司以引领市场为开发理念原则，在户型设计上应突破连云港市场既有产品，打造具备强烈鲜明特色户型产品，设计上应糅合面积、功能、性价比等各方面因素，打造具备很高综合质素高品位产品；3．从市场调查所知现时市场对户型面积范畴规定，本项目主力户型面积范畴应锁定在120－144平方米；4．为提高本项目整体质素及形象，大面积户型设立是必要实行手段；5．恰当考虑小房型，当前区域内小户型比较少，但从市场状况看这某些需求比较旺盛，是一种市场空隙点，因而恰当考虑设计某些小户型公寓作为突破口综合上述因素，咱们以为本项目户型分类和设计规定如下：1、户型：单身公寓面积范畴：85平方米以内阐明：该户型以面向单身买家和投资客为主，由于本项目邻近一所连云港市最佳大学—淮海工学院和一所最佳高中—新海中学，故购买此房作为投资之用客户将占大某些比例，这也是本项目拓宽客户源一种有效补充，同步也是本项目日后提供量去化速度保证；建议该户型主力面积设定在60平方米左右，以区别于市场主流其她小户型，建议目是为了在销售总价不会有大幅提高前提下，使该户型成为享有型小户型，满足目的客户群享有需要。2．户型：二房二厅二卫面积范畴：85--120平方米左右阐明：该户型以面向实用型新婚或小三口之家买家为主，由于本户型面对目的客户群以初次置业者居多，而该某些客户群均是连云港市场上自住性需求刚性主体，在考虑到其经济收入、承受购房总价等各方面综合因素下，因而，户型面积设定不应过大，设计上以稍舒服型为主，但为增长户型竞争力，可在某些使用功能上进行优化，如客厅南北对流、两房朝南、双阳台、全明厨卫等。3．户型：三房二厅一卫（三房二厅二卫）面积范畴：120-130平方米阐明：由于在市场调查中发现连云港市场上开始浮现二次置业呈现增长趋势，预测将来二次置业数量将会逐渐增多，因而，该户型设立是为了面向具备这一需求客户群；户型设计属于稍紧凑型三房设计，但各方面功能须达到最优化设计，亦是体现本项目高品位档次主力产品之一。4．户型：三房二厅二卫面积范畴：130-144平方米阐明：该户型是本项目主力户型。在本次调查中发现，现时市场上购房需求主流集中在120－140平方米范畴，而据预测这一需求在将来发展中不会浮现较大变化，在考虑到销售总价前提下，建议该户型主力面积设定在138平方米左右，目是为了满足改进居住环境或追求享有型买家需要；户型设计方面，由于现时市场上130－140平方米主力户型放量较多，但诸多户型设计都不尽完善完美，因而，可在上述两房户型设计基本条件上，增长更多优化元素，如错层设计等，提高该户型在市场上竞争力。5．户型：四房二厅二卫面积范畴：145-160平方米阐明：该户型是本项目原则层户型中最高品位产品，面向客户群以高品位消费人群为主，重要是连云港市公司管理高层人员、私营公司主等，她们所需要是宽敞舒服生活空间，并且有高质素生活享有，因而，在户型设计上除了考虑空间布局等因素外，还需要增长更为吸引性功能，如大型景观阳台、、空中花园、走入式衣橱等。6．户型：五房二厅二卫（复式）面积范畴：180-220平方米阐明：作为提高项目形象与整体质素手段，复式户型设立是必要途径，因此，本项目考虑设立复式户型一方面是出于提高档次需要，另一方面是满足更为高品位客户群居住需要，此外，作为本项目的志性产品，复式户型不但仅只是单纯地设于每幢原则层顶层，这样户型设计会因原则层户型布局而受限制，出于优化产品需要，在规划条件允许状况下，建议复式户型可考虑单独设立楼幢。7．户型：阳光排屋面积范畴：220-270平方米阐明：该户型是本项目中最高品位产品，在当前国家限制别墅开发量状况下，低密度联排产品将是代替别墅最佳产品，同步也是提高项目整体素质一种必要产品，建议划分一种独立板块来做此高品位产品。三、户型比例建议综合上述资料与户型设计建议，咱们建议有关户型配例如下表：房型面积（平方米）比例（%）公寓85如下5二房小二房85-1001026大二房100—12016三房小三房120—1302653大三房130—14427四房145—16010其他（错层、复式）180-2203阳光排屋220-2703上述户型配比是咱们以为本项目在开发规划时所能考虑最为优化分派建议，但由于在进行实际规划设计时，有也许需要符合国家90平方米户型政策规定，因而，咱们建议，在必要符合国家政策条件下，把某些户型进行设计调节，以“1＋1”并联户型形式进行解决，即“1套大户型＝1套中户型＋1套小户型”，详细调节办法举例如下：调节户型一：138m2（三房二厅二卫）＝88m2（二房一厅一卫）＋50m2（一房一厅一卫）调节户型二：180m2（四房二厅二卫）＝120m2（三房一厅一卫）＋60m2（一房一厅一卫）经初步预测，实行“1＋1”户型调节后，户型配比变化不大，由于小户型比例会有所增长，因而应可满足国家政策规定，但详细户型配比喻案，建议由专业规划设计院作进一步核算。（五）物业管理建议（1）社区服务●送餐服务、送货服务●健康管家：引入保健医学机构，创立家庭健康档案，定期健康检查，并提供24小时医疗征询。创造24小时—HOME物管●由于当前本地物业状况普通，建议为提高品质可聘请外地知名物业做顾问（2）24小时安防（六）智能化建议（1）社区局域网（2）信息增值服务：远程教诲、远程医疗、VOD点播（3）家庭智能化系统：家庭安全防范系统、家庭保健系统、家庭办公系统（七）配套建议●强调会所对社区居民作用，并在功能上有所突破，例如在运动、交流方面功能塑造和挖掘，创造泛会所概念●在本案建议以休闲生活为主题，在配套上予以重点考虑。社区规模大、档次高，因而配套上力求做精品，充分考虑每一项配套功能定位，并环绕“休闲文化”主题塑造系列配套产品。第五篇项目定位与营销推广战略篇一、项目定位同科·汇丰国际港城OR（ORIGINALRELAX）生活特区（一种新兴中产蓝色生活模式）主题解析：同科·汇丰国际：一种缔造蓝都市地方建筑与自然环境互动与融合，自然与人类默契创意与协作，有了符合当代都市生活需求蓝色生活世界。同科·汇丰国际：创立港城从容生活同科·汇丰国际，作为港城一种全新登场高档社区，将作为一种OR生活特区去完全破译休闲真正意义。颇具特色内环境设计、便利轨道交通、功能完善VIP会所配备，三点优势构架出一种“不假外求”生活城堡。同科·汇丰国际：当代知本族理性蓝生活RELAX：休闲，是生活中必不可少构成某些，但社会高速发展使现时社区慢慢陷入一种休闲误区，成为只是一味追求高档会所配备和完善周边生活机能配套。不可否认，这是实现“休闲生活”工具，但运用不当，效果同样等于零。都市效应加快了生活节奏，每一天，咱们都在与时间赛跑，劳累一天后，仅仅是某些器械或是娱乐，并不能给自己带来“休闲与放松”感觉。休闲应当还回它原貌，OR（原休闲）生活：一种由内而外生活态度。二、营销推广方略品牌建立全面打造品牌引起港城关注由于集团进驻连云港时间不久，故还没有被本地人们熟知，建议从项目启动前3个月开始集合各种媒体和广告手法对集团品牌展开全方位宣传，争取使港城人民在一夜之间从不懂得集团到理解集团，并对集团布满信任和期待。详细办法：在项目启动3个月前保持低调，基本不做任何品牌广告和形象宣传在项目启动前2个月内集合各种媒体和广告形式对集团品牌展开全方位宣传（以公司形象和品牌为主，基本不涉及项目）在项目启动前1个月内广告宣传内容开始涉及详细项目，为下一步项目启动奠定市场基本蓄势厚发做好预认购工作，集团认购针对本案目的消费群特性，应当重点做好前期“高台蓄水”工作，即在项目开发前期注重客源积累。详细办法：（1）先做好接待现场，接好电话线，通过一定途径（例如围墙、广告牌）开始作前期宣传，对区域客源进行楼盘开发告知，从当前开始就进行客户累积，这对于后来正式行销将起到至关重要作用，有助于后来迅速引爆市场。（2）结合开发理念组织2-3次公关活动，扩大楼盘在区域内影响，树立一定知名度，并逐渐建立楼盘品牌。（3）注重集团认购。由于本项目规模较大，如果可以在集团认购