欣欣嘉园物业管理方案样本

***物业管理有限公司简介***物业管理有限公司是由***有限责任公司、******物资有限责任公司出资成立。公司成立于4月，注册资本500万元，既有员工200多人，其中具备中级以上职称管理人员、工程技术人员38人，公司经理、部门经理、管理员90%获得了建设部颁发物业管理公司经理岗位证书，或省建设厅颁发从业人员岗位证书。公司根据《公司法》规定，成立董事会、监事会和总经理等组织机构，实行总经理负责制，下设有总经理办公室、工程管理部、生活服务部、保安保洁部、房产管理部、车辆管理部5部1室及印务公司管理处。公司涉及经营范畴广泛，从保安、保洁、绿化、物资配送、餐饮、医疗门诊、幼儿教诲到车辆维修、设备维护、工程维修等。为进一步扩大业务，公司还成立了非法人资格二级独立核算单位房屋修缮分公司和装饰工程分公司，并与深圳***物业服务有限责任公司合伙成立了“*********清洗服务公司”。公司成立以来，通过广大员工共同努力，当前，已经通过了ISO9001：国际质量体系认证。***物业管理有限公司是一种一业为主，各种经营综合性物业管理公司，公司质量方针是“科学先进管理、真诚高效服务、文明高雅环境、不断创新理念”，公司公司目的是“一流培训、一流人才、一流待遇、一流服务”，公司经营方针是“优化资源、打造品牌、规模经营”，公司倡导服务理念是“站着做人、跪着服务”。公司将在此后发展中，坚持上述理念，积极进取，开拓创新，争创全国一流物业管理公司。为什么选取***物业1、品牌优势：***日报诞生于抗战年代，有六十近年光辉历史，铸就了知名品牌，创造了骄人业绩，形成了科学完整管理模式。2、媒体优势：***日报是中共***省委机关报，在媒体中始终起着领唱队作用，是全国最有影响***集团之一。3、经济优势：******集团下辖八报两刊和六大经济支柱产业，即（***日报、农村***、齐鲁晚报、经济导报、生活日报、都市信报、半岛都市报、鲁中晨报）；两刊：《青年记者》、《小记者》；六大支柱产业：***物业管理公司、广告、发行、印刷、信息、置业公司。4、信誉优势：***日报从创刊之日起，始终是党喉舌，人民群众良师益友，她诚信有口皆碑，***物业管理秉承***集团诚信和优良老式，坚持合伙双赢理念。5、专业优势：物业管理公司总经理、部门经理、管理员90%获得了建设部颁发物业管理企业经理岗位证书，或省建设厅颁发从业人员岗位证书，所有从业人员都是通过专门机构培训专业人员，公司已通过ISO9001：国际质量体系认证，并获得了建设厅颁发“二级公司资质”证书。6、技术优势：公司员工具备中级以上职称管理人员、工程技术人员38人，高档工程师有7人，保洁绿化均有从业人员证书。7、培训优势：***物业公司成立了专门物业管理人员培训中心，是建设部在***省内唯一定点培训中心，定期举办全国物业管理公司经理培训班和对物业从业人员专业培训。8、学习优势：***物业公司已正在创立“学习型公司”，全体员工坚持业务学习，创立浓厚文化氛围，定期请物业管理专家授课，中层以上管理人员每周六组织学习。9、人员优势：物业管理公司人员年富力强，平均年龄30周岁，共有专科以上学历占85%以上，拥有先进管理理念。10、业务优势：***物业除了管理内部一、二、三宿舍以及经管大厦外，还接管了***集团四星级酒店新闻大厦，此外，还接管了投资2.6亿江北最大印务公司——***华泰印务公司。规章制度一公众制度***装修管理规定一、装修施工队和装修方案选取1、为了更好地配合管理处对装修管理，从业主和管理公司双方利益出发，建议业主装修尽量选取实力强、信誉好、通过培训获得合格证书装修公司。2、业主选取装修方案应符合规定，不浮现违章装修项目，管理处将对装修方案进行严格审查。二、装修申报1、住户装修，必要提前七天向管理处申报，围合事务助理对业主或使用人资格进行确认，并提供装修手册。2、业主领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范畴、原则、时间、施工图纸、施工队伍等。三、装修审批1、业主必要如实填报装修内容，并向管理处提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文（涉及消防规定应先向消防部门办理报批手续）。2、在接业主（住户）递交装修方案一周内，事务助理睬同工程技术部、保安部对方案进行严格审核，保证不浮现违章装修方案。3、业主（住户）收到批复后，交纳装修管理按金（每平方80元），带领选定装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金（按施工人员每人1000元计）。订立《装修施工队伍责任书》，领取装修允许证。四、施工管理1、所有施工必要按照管理处审批方案进行，不得有任何更改。如实际状况需要更改，必要报管理处审批，出具更改告知后方可施工。2、施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府关于装修规定，按规作业，文明施工。3、装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不越过30天，如的确需要延期，要到管理处办理延期手续。4、施工时间：每天施工时间为8：00-12：00,14：00-18：00。5、装修施工用电不得越过该装修住宅单元装修表容量，禁止擅自乱接、乱拉电源线；超容量用电在管理处协商后，在管理处监督下，由管理人员指定位置处接暂时电源线，否则导致一切后果由业主(住户)负责。6、管道供气设施和燃气用品(必要符合国家规定)安装、装修、拆移、改装，必要由持有专业资格证书单位施工，上报有关单位审批，顾客不得自行安装、拆除、改装。7、装修施工，禁止打拆任何墙体，打拆墙体除责令恢复原状外，按30%-50%装修押金罚款。8、空调应按安装在管理处统一规划位置，空调架由管理处设计，统一式样安装。9、禁止封闭阳台，不得变化阳台用途，防盗窗花由管理处设计统一式样。10、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其她公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。五、验收1、装修工程完毕后，业主(住户)和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。2、隐蔽工程必要在隐蔽迈进行验收。如未验收，管理处可安排拆除隐蔽某些遮挡，再行验收，由此导致损失由业主(住户)自己负责。3、竣工验收后，由管理处验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时，限期改正，再行复验，直到合格。通过3次验收不合格者，管理处可另行指定施工单位进行施工，所发生费用由业主(住户)承担。4、装修验收合格并使用个月后，经管理处复验拟定工程无明显质量问题，将押金退回业主(住户)和施工队。***装修人员管理规定为保证住宅社区业主主线利益，并对装修施工队朝廷有序管理，特制定本规定。一、任何施工队进入本社区施工，都要接受资质审查，提供：济南市室内装饰公司营业执照；2、济南市建设局发执业允许证；3、济南市装修公司资质级别证书；4、法人公司技术状况状况表。同步，要接受管理处对其进行社区装修基本规定、行为规范、注意事项和违规惩罚等方面培训和管理。二、本社区内装修队实行凭《装修施工允许证》进场和施工人员凭《出入证》进出制度。各施工队还必要加强内部管理，不得使用三无人员，政府规定需持证上岗技术工种工人要证件齐全。三、装修施工时间：每天施工时间为8：00-12：00,14：00-18：00。超时施工，管理处有权责令停工，扣留或没收工具；如需延长施工工期必要向管理处申报。四、施工队在获得进入本社区施工资格并在接到工程后需办理如下手续：1、交纳施工押金，按施工人数乘以1000元计收；交纳施工管理费，按施工人员每人每天5元计收；办理装修施工允许证，每人交纳工本费20元；4、办理施工人员出入证，每位施工人员需交一寸免冠相片两张；办理一种交纳工本费10元。五、施工人员只能在“装修施工允许证”指定现场作业，不得乱窜现场地，违者每人每次罚款100元；更不得私下再接工程而不办手续，违者除补交关于费用外，每队每次1000元。六、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其她公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁安好和整洁。七、施工队应绝对按《济南市住宅装修管理规定》、《***装修管理规定》执行。八、施工后施工队和业主共同向管理处申请验收时交回进场“装修施工允许证”和“出入证”，如丢失“装修施工允许证”罚款500元，丢失“出入证”者每证罚款100元。九、每项工程验收后，经1个月再复验，拟定无质量问题和其她违章现象时，可退回施工押金。***围合内物品搬进(出)管理规定一、目。本规定旨在加强、规范物品搬进(出)管理。有效控制偷盗等治安案件。维护区内居民及商家、单位利益。二、申报制。住宅区住户及商家、单位凡有物品搬出本区，须事先向管理处管理中心申报，管理中心应及时告知围合事务助理，并向其他部门传达周知，并保证在搬进(出)物品时提供以便。三、盘查制。管理处治安队人员均有责任对所有物品搬进(出)进行盘查；发现可疑状况及时解决，并在有需要时联系治安大队增援；本区出入口岗亭值勤治安员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑状况及时进行检查、解决。四、应急解决。区内发既关于可身经百战疑状况并且当事人逃脱时，应及时以对讲机、电话等迅速与出入口岗亭及执勤治安队员联系，报告关于特性并请示截停，关于人员接到截停请示时须及时反映并予截停、盘查。五、案件解决。经盘查发既有违法现象时，须及时移送派出所解决。六、登记。发现可疑状况，及时向治安大队长报告，治安大队长应精确及时记录在案，做到凡事有案可查；记录时间、地点、人、事等要素齐全。二内部岗位职责***管理处重要岗位职责管理处主任是由公司聘请，授权到住宅社区实行物业综合管理负责人，对公司和住宅区业主委员会负责，保证住宅环境舒服优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常、文化娱乐活动丰富多彩，住户生活宁静。除带头遵守各项房管法规定、政策法令及公司各种规章制度外，还必要履行下列职责：一、依照房管法规、政策法令、公司各项规章制度和住宅区物业管理合同规定条款，实行“管理目的、经济指标”责任制，对住宅区房屋、公共设施组织验收、接管，对住宅区交通车辆治安、卫生绿化、维修养护、财务收支及关于区政建设、社区文化等实行全面管理。二、依照公司和住宅区管委会授权，主持、审查、签定对外各项经济合同。三、结合住宅区实际，建立、健全各项规章制度，检查、督促员工认真贯彻、执行，并督促员工坚持原则，秉公办事，敬业守纪，维护集体荣誉。四、组织员工学习政治、业务，严格按培训制度培训各类员工，提高管理服务水平。加强员工团队协作，定期对员工进行考核，公正、公平地评价员工工作和奖惩员工，关怀员工生活、福利，调动员工积极性。五、审批房屋、公建设施维修、养护筹划和住户装修申请，组织维修人员准时保质完毕各项任务，并检查督促住户按规定进行装修。六、坚持“取之于民、用之于民”收费和使用原则，审批资金收支，严格按财务制度办事，努力增收节支，合理使用管理费，不得挪作她用，或向住户乱摊派，乱收费。七、对外来参观访问和住户来信来访，要热情接待，接受居民监督，提高服务质量，及时解决住户投诉，总结、推广管理新经验，提高管理水平。八、参加物业管理业务培训，不断提高自身素质，完善社区各项管理规章制度和岗位责任制度。九、组织开展社区文体娱乐活动，依照管理规章制度规定举办文体娱乐竞赛和各种培训班，丰富居民生活内容，搞好精神文明建设。十、积极配合关于部门做好住宅区关于工作。十一、定期向公司请示报告工作，完毕公司交办其他任务。***管理处副主任岗位职责管理处副主任在管理处主任领导下，组织领导本部门员工对楼宇、公共设施、治安、交通、绿化、清洁等实行全面管理，并向主任和住户负责。一、负责本部门职责范畴内工作策划、指引、监督、把关。二、负责每月向主任提交本部门工作筹划及工作总结。三、负责对本部门员工进行定期、不定期考核，向主任提交本部门员工工作绩效报告。四、向主任提交本部门用人筹划。五、积极参加时事政治和业务学习，自觉地遵守国家和地办法律、法令、政策以及管理处各项规章制度。六、坚守岗位，准时上下班，着装整洁，持证上岗，热情接待住户和来访客人，对住户投诉要有耐心解释，及时解决(普通在24小时内解决完毕)。投诉解决率达100%。七、熟悉住宅区楼宇构造、楼宇排列、单元数、户数；管线走向；各种设备操作办法和开关位置；楼宇和公共设施维修养护要领和常用故障、惯用维修办法；住户各类、数量、居住人员状况；督促本部门员工及时收缴管理费，收缴率达99%。八、熟悉地方关于物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定，并能纯熟运用；负责制定住宅区管理服务工作筹划，监督、指引、检查本处维修、绿化、治安、清洁、消杀等员工做好本职工作，保证住宅区内各项管理指标达到市、省、国家文明住宅区规定，负责解决住宅区内重大违章、违法、违章行为和重大突发事件；懂得发生火警、电梯困人、台风、治安案件时应急解决办法，并且可以有效及时地组织、安排解决。九、坚持定期详细巡逻住宅区，检查本部门及其他部门工作，发现存在及潜在问题，及时安排解决并改进关于工作。十、负责指引、监督建立健全员工档案管理制度，定期查询档案状况，如有档案不全或丢失状况，应及时组织补全。十一、督导关于员工向住户宣传国家方针政策，及时传达政府和公司各项告知、规定，配合公安机关、居委会搞好人口管理和筹划生育工作。十二、完毕主任交待其他任务。***管理处信息调度员岗位职责管理中心是整个住宅区控制纽带，负责对接到各类停息进行解决，及时反馈、调度并安排关于人员执行。它集各类业务信息解决中心、交通指挥中心为一体。其详细职责是：一、信息调度员必要熟悉住宅区管理处各类管理人员职责范畴及特长，熟悉住宅区楼宇构造、楼座排列、单元户数、业主、住户状况及各类设备、器材布置及其控制范畴。二、理解住宅区管理处各类人员每天工作安排及行动去向。三、通过各类通讯设施，及时告知关于人员解决关于事宜。四、受理顾客投诉，及时调配人员解决或报上级解决并做好记录。五、密切监视报警系统、指挥系统信号，及时解决并做好记录。六、通过监视器密切监视出入社区人员状况，发现可疑状况及时告知附近关于人员予以注意并妥善解决，将发生状况和解决成果记录在案。七、指挥解决各种紧急状况，下达作战方案，必要时告知关于领导或向社会机构求助，并做好详细记录。八、协调好维修人员、保安员、保洁员之间衔接工作。九、住户装修或专业技术人员需要暂隔离某报警点时，应积极配合及时恢复并做好记录。十、参加管理处组织召开业主、住户座谈会，做好沟通工作，争取业主、住户对管理处工作理解和支持。十一、完毕管理处主任交办其他任务。***管理处工程技术部主管岗位职责工程技术部主管在主任直接领导下，对工程技术部进行实务性管理，组织维修工对住宅区物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工寻常工作，保证住宅区内物业管理正常运转，详细职责如下：一、服从主任领导及工作安排，依照管理处管理目的，制定住宅区内物业维修及养护实行方案。二、必要具备工民建关于知识，能编制工程预结算，懂得房屋构造特点以及使用规定。三、必要具备物业关于管理知识，熟悉《***省住宅社区物业管理条例》与管理处关于规章制度。四、掌握住宅区内房屋分布状况、构造类型，地上及地下管道走向、分布和起止点。五、接受住户报修或征询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决住户疑难问题。六、组织维修员对住宅区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，保证地下排污、雨水管道畅通。七、经常巡视住宅区及检查维修工工作状况，发现问题及时解决。八、定期对维修工进行思想教诲与维修技术培训，提高维修工思想和技术素质。九、响应并参加管理处组织公益活动，积极配合其他部门做好各项物业管理工作。十、完毕主任交给其他任务。***管理处工程维修员岗位职责在管理处部门主管直接领导下，对住宅区房屋、水、电、公共设施，进行维修养护管理和向住户提供维修服务(服务内容见管理处对外服务制度)，其职责如下：一、熟悉住宅区各类房屋分布状况、房屋内外部构造、附属设施，各水、电、气、消防系统管线走向、分布状况以及管线主控位置，以及设备性能和使用状况。二、加强学习业务知识，具备工民建基本知识，能识读施工图纸，绘制简朴平面图、管线大体系统图，能清晰精确地在图纸上标出发生故障位置。四、经常巡视住宅区，掌握公用设施运营和完好状况，如发既有损坏、隐患或其他不正常状况，应及时组织人员抢修，以保证公共设施完好、设备运转正常。五、经常巡视住宅区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度规定每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化粪池每年清理一次。保证住宅区污水不外溢。六、土建维修工在维修楼地面时，必要一方面精确地找到漏、渗水真正因素，做到一次修好，少返修或不返修。七、电工必要持上岗证，并且严格遵守安全生产条例和操作规程。佩带工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。八、水工在清理地下水池时，在保证地下水池处在通风状态下才干作业；维修给水管道，须关闭总闸时，在提前告知住户做好蓄水准备状况下作业。九、爱护工具。在每次使用之后，工具保管员在入库前，必要对领出工具性能、机具配件等进行核查与否完好无损。若有损坏，要查清因素划清责任，报主管解决。十、工具保管员不得将工具擅自外借，不得将库房常备维修材料擅自送人，一经发现处以十倍于材料款惩罚外，情节严重者按盗窃罪送公安机关解决。十一、负责水电表查核、抄表、维修更换、配合助理员、出纳员等做好水电费收缴工作。十二、向住户提供免费或有偿服务时，规定如下：1、急修但是夜，小修小补应限时完毕。2、上门维修佩带工作证，态度热情，服务周到。3、按管理处制定收费原则收费并上缴管理处，不得擅自侵吞，违者罚款100-500元。4、不得向住户索要小费或好处，或者收费不开收据，更不能多收、少收、不收费。违者按应收取额10倍惩罚。5、尊重住户规定，未经批准不得擅自变化管线、乱搭配颜色。6、不得在住户家里乱翻东西，若有偷盗行为，一经发现，及时送派出所解决，管理处予以辞退。7、不得在维修家用电器时，盗窃配件或更换配件时以次充好，让住户蒙受损失，一经发现，除责令其补偿相应损失外，管理处予以辞退解决。情节严重者，送交公安机关解决。十三、完毕主任交待其他任务。***管理处社区文化公关接待员岗位职责一、通过开展社区文化活动和各种信息交流渠道，与住户建立良好关系使住户密切配合各项管理工作。二、在管理处内部通过会议活动等形式，增进干部与员工，员工与员工之间互相沟通，融洽关系。三、通过开展联谊会=、茶话会、登门拜访等活动，与物业主管部门、同行业公司、工商、税务、物价、水电气供应、智能设施管理、新闻媒介等单位建立良好业务协作关系，为物业管理工作创造一种宽松外部环境。四、充分运用传媒和邻里活动，宣传我司和社区形象。五、统一安排接待来区检查、指引各级领导，以及行业内外参观考察团队和个人，做到让来访人士“高兴而来，满意而归”。六、开展员工礼仪培训，组建礼仪服务小组，为住宅区居民提供有偿礼仪服务。七、完毕上级交办其他任务。***管理处电脑文档人员岗位职责一、负责住宅区工程图纸、住户资料和管理处文献资料等统一管理工作。二、建立、健全档案制度。所有资料分门别类，制作档案目录，并在档案柜上标明存储类别，以便迅速查找资料。资料类别分类概括如下：1、工程图纸类别：土建、给排水、电气照明、消防、绿化、机电设备。2、住户资料：住户资料登记表、装修申请资料、房屋维修资料、验房登记表。3、住宅区交接资料：房屋验收表、水电表表底数据、工程施工单位资料。4、管理处资料：管理规章制度、管理处岗位责任制度、国家关于法令制度和文献、人事资料、社区基本状况总汇。5、技术书籍类。三、负责管理处打字、复印和传真等工作，并负责文献报送、收取和管理处报刊、信件发放。四、熟悉辖区内单元户数和面积，以及管理费、水电费等收费原则及计算办法，并协助收费等工作。五、承办管理处各类会务工作，会议告知、议程安排、会场布置、会场服务以及做好会议记录、整顿睬议纪要。六、负责上级和外来文电收发、登记、传阅、催办、回答和立卷归档等工作。七、完毕主任交待其他任务。***管理处保安部主管岗位职责保安部主管在管理处主任直接领导下，对住宅区治安、交通、车辆管理负有全面责任，其职责如下：一、协助招聘保安员。对保安员人选坚持以25岁如下、高中文化以上、思想品德好、身体健康和身高在1.70米以上为原则，重要从退役军人录取。不循私情，择优录取。对保安员队伍发展和建设负有全面责任。二、负责保安员上岗培训和思想教诲工作，对保安员要坚持进行职业道德和思想教诲，每年制定保安员训练筹划，并接受管理处和辖区派出所监督、指引。三、负责与派出所工作联系，做好防范工作。业务上接受派出所指引，参加关于维护治安、防止罪案发生等统一行动。四、负责保安队寻常工作安排，合理调配人员。保证流动岗和固定岗24小时无缺岗，无治安死角。五、负责队员出勤考核，坚持白天和夜晚查岗制度。六、协助主任每月进行一次岗位考核。公正地评价队员工作状况，不得故意隐藏或歪曲事实，否则视作失职。七、督促队员遵守员工内务管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭乱挂。八、负责队员政治思想教诲工作。对态度不好者和状况严重者，书面提出解决意见报主任裁决。九、定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、菲警以及突发事件应急办法、救生知识，定期组织队员参加管理处消防训练，协助每个队员都能按管理处规定达标。十、定期回访住户对社区治安状况意见和建议，并作好记录，向上级回报好建议。十一、完毕主任交代其他任务。***管理处保安部班长岗位职责班长对全班工作负所有责任。一、带领并督促全班搞好训练，不断提高素质和业务水平。二、带领全班人员加强政治思想学习和保安队业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。三、督促全班积极参加文体活动，锻炼身体，增强体质。四、督促和检查全班人员热爱本职工作，忠于职守，积极自觉地加强工作责任心。五、全面、统一协调全班工作，监督全班人员着装整洁，文明执勤，礼貌待人，树立良好保安形象，严格执行作息时间制度。六、每周对全班人员业务训练进行考核，掌握全班人员思想工作。七、详细收集住户意见和发现质量问题，及时做好解决，并迅速上报。八、完毕上级交待其他任务。***管理处巡逻员岗位职责安全巡逻员负责社区治安巡逻工作及督查工作，其职责如下：一、熟悉住宅区楼宇构造、单元户数、楼座排列、各种公用设施、设备分布位置，各类公共场合使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体状况。二、巡视住宅区、勤走、勤查、勤问，发现可疑人员及时进行盘查，发现可疑状况加倍警惕，并及时与班长获得联系或报上级。三、加强复杂地段和事故多发地段治安巡逻。四、巡逻时注意社区卫生和公用设施和绿地等状况，发现违章和受损坏要及时进行解决和报告，制止住户、外来人员和管理处员工违章行为。五、发现违法犯罪分子，及时设法擒拿、报告，必要时或扭送公安机关解决。六、巡视时检查各路口、消防通道与否畅通，消防器材与否百分之百完好，完全疏散标志与否醒目、对的，有无消防隐患。七、协助配合其她保安岗位人员和管理处需及时解决事项，及时报关于人员解决。八、完毕管理处主任交办其他任务。***管理处交通、车辆管理员岗位职责为了维护本区交通秩序，发挥交通管理员积极作用，使车辆管理规范化，特制定交通管理员职责：一、住宅区交通、车辆管理员在保安部主管直接领导下，对社区交通安全、停车场行使管理权。二、上班时间必要着装整洁，佩带标志，上岗姿态端正。对待车主、住户热情有礼，保持严谨一丝不苟工作作风。认真做好上岗记录，不在岗位上聊天、会客、做私活。三、在多层停车场值班保安员，要认真做好交接班时车辆核对记录，不定期轮流巡逻，发现可疑状况及时与治安办值班人员联系并一起调查解决。四、凡入社区机动车辆，一律发给司机“进出卡”并登记，出社区时即收“进出卡”，核对无误后放行。当住户搬家或搬贵重、大件物品离开社区时，没有管理处签发放行条，不予放行。五、负责摩托车和自行车值班保安员，凡进入保管库摩托车、自行车，一律按固定车位停放，并发给与该位相应停车卡，车主取车时保管员即收“停车卡”。六、当班巡逻时要注意巡逻车辆停放状况，检查车辆装备配件及车厢内存储物资，发现可疑或有安全漏洞及时采用有效办法及时告知车主，同步报告治安办进行解决。七、严格照章办事，若发现车主未锁车门时，要及时告知车主，不得随便翻动车内一切物品，违者除处以罚款外及时辞退。八、负责摩托车、自行车保安若发现车牌号与停车位号码不相符者，要认真核算无误后方可放行，否则保管员有权扣留该车或送派出所解决。九、24小时轮换值班，分固定岗和流动岗两种，服从统一调度，严守工作岗位，不得随意换岗。对岗位上玩忽职守，导致500元以上经济损失，由直接负责人负责补偿，超过500元以上，依照责任轻重予以恰当解决。十、熟记车辆车主、车牌号码和车辆固定车位，熟悉社区道路和停车场环境，每日在交接班要严格核对车辆，并作好详细记录备查。十一、负责车辆停放顺序，指挥进出车辆行驶，学习交通管理知识，熟悉社区出入口环境，加强独立工作能力，能迅速坚决解决普通交通事宜，保持社区交通秩序井井有条。十二、负责按市政府规定收费原则收取各种车辆停车费。对多收费或乱收费擅自侵吞者，一经发现处以500－1000元罚款外，及时辞退。十三、指挥社区车辆安全行驶，督促车主按规定在暂时车位或固定车位上停放车辆，对不听从指挥、压坏绿化、撞坏路牙，或在社区交通路口和消防通道上停放车辆不走者，严格按管理规章制度进行惩罚。情节严重者，暂扣其车辆并送关于主管单位解决。十四、为了提高交通管理人员积极性，奖优罚劣，对工作认真负责，在社区交通管理上有创造性、在管理范畴未发生交通和其她事故，做出了突出成绩者，由管理处予以特别奖励。十五、完毕保安主管交待其他任务。***管理处义务消防员岗位职责管理处主任是住宅区消防负责人，管理处员工都是义务消防员，须履行消防员职责如下：一、管理处全体员工积极积极参加每月消防训练，按消防部门关于规定规定，认真学习关于消防知识和纯熟掌握消防器材对的用法和规范操作技术。二、在关于部门指引下，纯熟掌握救生基本办法。在发生火灾、台风、液化气泄漏、水灾等状况下，能及时赶到现场，疏散和组织住户到达安全地点。三、熟悉住宅区消防器材和设备分布状况，当有事故发生时，能迅速地找到和运用附近消防器材进行急救工作。四、对住宅区内各楼宇消防器材设备定期检查及时维修，保证设备处在完好状况，检查防火通道，时刻保质畅通，及时纠正消毒违章和消除火险隐患。五、积极做好宣教和防范工作，在凡是没有消防器材地方标明“消防”字样和火警电话“119”，与住户订立防火安全公约，向居民普及消防知识和基本救生、抢险办法以及自救、逃生办法。六、在发生火灾、液化气泄漏、暴风雨等状况时，及时告知关于消防单位，并协助调查事故因素，接受消防人员指挥，全力开展救护工作。***保洁绿化部主管岗位职责保洁绿化部主管重要职责是营造社区良好居住环境，搞好社区绿化和清洁卫生，详细职责如下：一、根据社区环境规划，制定社区环境整体养护年度、季度、月度筹划，挖掘绿化空间，提高绿化覆盖率。二、贯彻建设环保绿化社区方案，带头组织管理处全体员工实行环保管理，在园林绿化、垃圾解决、污染控制方面制定详细管理规定，在社区投入使用三年内通过ISO14000认证。三、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划清晰，责任明确，检查考核原则公开，奖惩兑现。四、负责定期组织员工业务培训，提高员工政治素质，业务技能和工作效率。五、经常巡视检查员工现场工作状况，随时掌握社区内绿化状况和清洁状况，必要时现场督导员工操作。六、精心设计社区内各种环境标记牌，设立社区人文景观，提高文化品味。七、定期开展社区消杀工作，并严格按照消杀合同检查和监督消杀工作。八、完毕上级交办其他任务。***管理处绿化班长岗位职责绿化班长是在主管领导下，对住宅区绿化工作实行全面管理，为住户创造、保持怡人绿化环境。一、熟悉住宅区绿化概况，充分运用和发展绿在化地面积，保持绿地率达35%以上，绿化覆盖率达40%以上，绿化率完好达99%以上。因地制宜，合理布置花草树木品种和数量，创造优美植物景观，发挥绿化生态环境效益。二、提高绿化养护管理知识和技能，熟悉花草树木品种、名称、我和栽培管理办法，掌握花木病虫害防治办法、园林具械用法。三、对花木进行挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖办法、管理办法等，以便居民欣赏。四、巡视社区绿化，做好分析和记录，掌握社区绿化基本状况。五、借鉴她们先进管理办法，收集住户对绿化管养建设性建议，结合实际状况，制定管养筹划、管养办法，保证绿化管养正常运作。六、关怀绿化员工生活，多交流思想，为绿化工作好后勤工作，解释工作疑难，多渠道增进绿化工知识和素质。七、广开门路，与社区文化部结合，建设社区“爱绿化、护绿化”文化环境。八、与管理处其他部门精诚合伙，搞好单位各项活动。九、完毕管理处主任交办其他工作。***管理处保洁班长岗位职责保洁班长在主管领导下，全面负责社区清洁卫生工作安排和监督，其职责如下：一、服从领导，模范带头，以身作则，积极带领队员完毕上级交给各项任务。二、全面负责社区内清洁卫生工作安排，做好每日检查记录并及时向主管报告。三、负责做好保洁员思想教诲、法纪教诲工作，组织保洁员学习文化和专业知识。四、提交社区内除四害消杀工作，组织安排保洁员完毕此项工作。五、每日检查监督卫生、消杀，评估工作效益，搞好环境卫生，抓好宿舍内务卫生管理。六、坚持每日巡逻社区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明现象和行为。七、坚持原则、办事公道。八、完毕管理处主任交待其他任务。***管理处保洁员岗位职责保洁员在保洁班长直接领导下，负责本社区环境卫生清扫、保洁工作，重要职责如下：一、清扫、清洗：高层电梯间、大堂每天清扫一遍，每两天拖洗一遍，电梯每天擦、抹一遍，副楼梯每周拖洗一遍，公共场合、商场每天清扫一遍，商场每三天打蜡一次；多层某些公共场合每天清扫二遍，楼梯道、天面每周清扫二遍。二、垃圾清运：高层住宅、商场、公共场合每天清运一次；多层住宅每天清运二次，垃圾桶每天清洗一次。三、保洁：当班时间责任区内任何垃圾、脏物、废物、杂物等，随产随清，保持责任区内卫生。四、虫蚊消杀：公共场合每周二次，重点是垃圾桶。排雨井、排污井、绿化槽等处。五、住户服务：必要在接到住户上门卫生清洁服务规定24小时内完毕。六、维护责任区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明现象和行为。七、完毕主管和班长交待其他任务。***管理处绿化员岗位职责绿化工在班长领导下，对住宅区绿化工作实行全面管理，为住户创造并保持怡人生活环境。一、熟悉小住宅区绿化概况，充分运用和发展绿化地面积，保证绿化率达35%以上，绿化覆盖率达40%以上，绿化完好率达99%以上，因地制宜，合理布植花草树木品种和数量，创造优美植物景观，以挥绿化生态环境效益。二、提高绿化养护管理知识和技能，熟悉花草树木品种、名称、我和栽培管理办法，掌握花木病虫害防治办法，对的并纯熟使用园林具械。三、对花木进行恰当挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖办法、管理办法等，以便居民欣赏。四、养护、管理花草树木。1、对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱或过涝。2、对花草树木适时施肥，办法对的，满足花草树木正常生长发育需要。3、依照园林功能规定，花木分枝规律和生长特性，以及环境关系对花木进行修剪、整形，使花木生长量恰当，长势优良，乔灌木各种树形优美，构成丰富植物景观。4、清理杂草、杂物，适时剪草，保持草一定生长高度，草地整洁、美观。5、以“防止为主”和“治旱、治小、治了”为原则，及时防治花草树木病虫害，同步注意保护环境，减少农药污染。6、定期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。对遭受自然损害花木及时进行修补、扶持和补苗。7、经常巡视住宅区绿化地，严格制止在草地上践踏，倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为，完善绿化围护、隔离设施。8、绿化工人均管理绿化面积5000－8000平方米。五、完毕主管交办其他工作。***管理处出纳员岗位职责一、负责管理处钞票、银行存款收支、管理、记帐、结算工作，每天保险柜钞票存量不得超过1000元，禁止挪用或擅自借支公款。二、纯熟掌握出纳账记账原则和办法，建立、健全钞票、银行存款日记账和其他账目，定期核对，做到账目清晰、手续完备、账账相符、账表相符，日清月结，精确无误。三、严格执行财务制度，收付款项均与会计十进制记账凭证相符。并经管理处主任批准，对于不合法、不真实、不完整原始凭证，不予办理或退回补充改正。四、敢于坚持原则，敢于向违背财经纪律违法违纪行为作斗争，忠于职守，以身作则遵守国家财经政策和财会制度等法令和规定，一丝不苟地严格执行会计制度。五、掌握微机DBASE数据库、DOS基本操作办法和物业管理电脑程序，建立、健全电脑财务档案，纯熟电脑收费操作。六、负责管理处员工考勤状况汇总，及时发放员工工资和奖金。七、负责员工制服订做，办公用品、通讯设施和管理处费用支付。八、熟悉辖区内单元户数和面积，以及管理费、水电费等收费原则及计算办法。收缴各种管理费并开具收据，做好收费记录、核算工作。做到及时、不重不漏，收费率达98%。九、完毕主任交代其他任务。三管理运作制度员工守则***管理处部门每月筹划及月总结工作规程一、管理中心负责各部门月服务工作筹划表和月服务工作总结表发放、月筹划实行状况监督以及服务筹划表和月服务总结表收集工作。二、管事中心在每月25日将《管理处月服务工作筹划》和《***管理处月服务工作总结表》（2份）发放到各部门。各部门负责人收到后，依照部门工作详细状况，对当月工作总结并拟定下月工作筹划，并于当月30日、下月1日前分别将其中一份交管理中心。三、管理中心将筹划表交管理处主任审核，进行必要修改和补充，批准后予以实行。并依照筹划表中内容检查和监督各部门工作，如实填写筹划表中“完毕状况”栏。四、各部门依照工作完毕状况，进行每月工作总结，填写《***管理处月服务工作总结表》，并将该表于每月30日前交管理中心。五、每月2日，由管理处主任主持召开上月工作总结会议，并对本月工作筹划进行必要修改、补充，并批准实行。六、对不准时上交月服务工作筹划表和月服务工作总结表，以及不准时完毕工作筹划部门或个人，由管理中心按关于规定进行惩罚。***管理处员工培训制度为了提高管理水平，采用平时自学为主和定期培训为辅办法，提高管理人员文化素质、业务能力和工作水平，做到全员持证上岗。一、新招聘人员在试用期，实行一种月业务学习，二个月实习，经公司和管理处考试合格者留用。二、保安员每日上午进行常规训练：晨跑、自由搏击、擒拿术、散打、队列练习等增强体力和防卫能力。每月思想教诲学习不少于三次，以提高保安员政治思想觉悟。增强保卫住宅区安全责任心。三、管理处每周安排一定期间学习关于业务文献、报刊、书籍，举办管理经验座谈会。使员工及时总结管理中经验教训，提高解决问题能力和工作水平。四、在消防部门指引下，每月举办一次全员消防训练，学习关于消防器材用法、熟悉住宅区消防设施分布状况以及学习关于救生办法，并举办横扫演习，规定人人达标。五、定期培训管理处员工解决突发事件应急能力，纯熟掌握在发生火警、电梯困人、台风蚶天气、治安案件等状况下应急解决办法，把损失减少到最小限度，规定人人达标。六、每年组织到市内外先进单位参观演习，取长补短，并结合本社区实际状况，总结提出社区改进办法和新管理设想。七、管理处与市劳动局、关于院校、培训单位联系，有筹划安排助理、机电、维修、绿化、电脑、财会等各工种员工分批进行培训学习和深造，勉励获取国家承认学历和职称证书，以保证员工整体文化素质。做到管理处员工全员持证上岗。八、定期进行电脑培训和闭路电视、电子控制系统等规范操作及物业管理程序培训，引进当代高科技管理技术，提高工作效率。***管理处档案资料管理制度一、管事处文档管理人员专职负责管理处所有文献（告知、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要）及资料（技术图纸、阐明书、手册、个人简历、员工档案、市府法规、车辆档案、住户档案等）存档、收集和保管。二、任何人员借阅上述文献资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。三、属秘密文献要妥善保管，不准散播其内容，不准给未经领导批准人员翻阅，不准复印，不准带离办公室。四、职工、员工个人档案材料属秘密材料，她人无权翻阅，文档管理人员也不准将这些资料擅自给她人过目。五、文献资料等要朝廷合理归档，归档要注意整洁，归档前要先把资料分类，无论是按字母顺序还是按内容、准时间等形式分类，其目都是为了查找迅速以便，因而都必要在档案夹里清晰标明。六、要经常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期文献资料，要及时清理，无保存必要材料，经管理处领导批准可做销毁解决。***管理处值班管理规定一、***管理处实行全天候值班，24小时为住户提供服务。各主管、水电维修工中午和夜间在管理中心轮流值班。二、中午值班时间为11：30－14：00，由一名主管及两名水电维修工负责。三、夜间值班时间分为两个阶段：第一阶段为17：30－22：00，由一名主管、四名水电维修工负责；第二阶段为22：00－8：00，由一名主管及两名水电维修工负责。四、值班主管负责夜间和中午事务全面管理，并做好值班记录，填写《***管理处主管值班日记》；事务助理在值班期间负责接听电话和填写《***管理处夜间（中午）值班登记表》；水电维修工负责水电维修。五、夜间值班期间，值班主管负责对夜间各值班岗位检查与监督，每晚于21：00、1：00、4：00开始对各岗位检查三次，并填写《***管理处值班主管夜间查岗登记表》。六、夜间（中午）值班期间如遇不能及时解决投诉、委托、维修问题（非应急状况），则应在第二天8：30－14：30由事务助理依照《***管理处夜间（中午）值班登记表》所登记状况，填写《***管理处夜间（中午）遗留问题登记表》，并交相应责任部门解决，详细操作可参照《管理中心工作手册》中“夜间（中午）遗留问题解决规程”执行。***管理处办公用品申请、购买、领用制度为了加强管理处办公用品管理、有筹划、按规定申请、购买、领用办公用品，特制定此制度。一、办公用品定义：办公用品重要涉及各种文具、清洁用品等。办公用品购买、发放由综合部详细负责实行。二、办公用品购买1、惯用办公用品由综合部按每月数量、价格、填写购买申请表，经向主任审批后购买。2、非惯用办公用品，由需领部门向综合部申报，由综合部统一购买。如确因用品特殊，综合部因不熟悉等因素不以便购买，经综合部主管批准，主任批准后，可由申请部门购买。3、除综合部外，其她部门一律不容许购买办公用品，擅自购买者不予报销。三、办公用品申请领用1、管理处全体员工必要本着“节约第一，按需领用”原则使用和领用办公用品，不得以任何形式和供品多占多领；2、个人惯用办公用品领用办法原则上采用按职务及工作性质按月领用。领用时需在“办公用品领用登记表”上签名，注明办公用品品名、数量等；3、某些个人惯用办公用品领用按职务和工作性质领用最高原则如下：信签纸：每月主管以上职务2本其她管理人员每两个月1本内务员、收款员每月1本签字笔：每月主管以上职务2支其她管理人员每两个月1支4、公用惯用办公用品领用与其工作性质有关办公用品。如遇特殊状况，经综合部主管批准可按需领取；5、非惯用办公用品领用按照申请购入多少、领用多少原则发放，领用时必要填写“办公用品申领单”，注明用途；6、综合部每两个月部门办公用品领用状况进行记录，填写“办公用品登记表”；7、办公用品每年度按部门工作需要进行预算，年终进行盘点。8、各部门应本着节约、节俭原则申领办公用品，如未经批准，个人领用办公用品超过规定数量，从工资中扣除多领取用品费用；发既有将公用办公用品挪为私用、贪污和挥霍等行为，综合部将依照有关规定予以严肃解决。***管理处投诉解决、回访制度为加强管理处与住户联系，及时为住户排忧解难，把管理工作置于住户监督下，从而集思广义，及时总结经验、教训。不断改进管理，提高服务质量，特建立接待来访投诉和回访工作制度。一、接待来访投诉工作1、接待来访投诉工作由监察室、前台值班人员负责，管理处应广为宣传接待投诉办公地点、电话，让住户投诉有门。2、任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应予以热情接待，积极询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区管理规章制度时，要晓之以更坏，动之以情，让住户理解并支持管理处工作。3、对住户投诉、来访中谈到问题，接待人员应及时进行记录，并在当天调查、核算，然后将解决成果报告管理处责任部门和主任；不能解决，要将问题和意见向关于部门和主任报告，由主任决定解决办法。4、当住户积极前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任报告，由主任决定采用或制定整治筹划，并张榜发布整治办法和表扬“爱我社区”住户名单，同步给住户优先评比“文明户”。5、责任部门在解决来访、投诉时，要热诚、积极、及时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在解决完毕后应将回答住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。6、全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意服务，尽量减少住户投诉、批评。将住户不满消解在投诉之前。7、当同行物业管理单位规定参观时，管理处员工应予以热情接待，把住宅区状况做全面简介，通过互相学习，共同提高社区管理水平。二、回访工作1、回访规定：1）管理处正、副主任把对住户回访列入职责范畴，并贯彻到每年工作筹划和总结评比中。2）回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。3）回访中，对住户询问、意见，如不能当即答复，应告知预约回答时间。4）回访后对反馈意见、规定、建议、投诉，及时逐条整顿综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访解决率达100%，有效投诉力求在1%（如下）。2、回访时间及形式1）管理处主任每年登门回访1－2次。2）***务助理按区域范畴分工，每季回访1次。3）每季度召开一次住户座谈会，征求意见。4）运用节日庆祝活动、社区文化活动、居民集会等形式广泛听取住户意见反馈。5）有针对性地对住户发放“住户调查问卷”，作专项调查，听取意见。***管理处维修回访制度一、维修回访是在维修竣工后，由***事务助理采用电话或上门方式对业主进行回访。回访重要内容涉及维修工服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主满意限度等项目。工作流程分为四个环节。二、工作维修部在每周五下午下班前将本周《派工单》整顿好，交管理中心事务室进行回访。三、管理中心事务室接到《派工单》后，由事务助理及时对责任区住户进行回访，交将回访成果填写在《派工单》回访栏内。四、***事务助理必要在一周内将上周《派工单》回访完毕，并于周五下午下班前将《派工单》交回工程维修部归档。保证维修回访率达100%。***管理处机电设备编号办法一、机电设备编号由公司技术部统一进行。二、以设备机组整体为编号对象，不含机电设备重要部件和配套部件。三、按《WX－COP－0910》《设备维护管理程序》对机电设备进行分类Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ编号。四、编号方式：□□□－□×（×）－×－X/Y－×××总编号同类设备编号关系设备分类（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ）设备安装楼层设备安装楼号设备安装楼号设备名称注：□：代表名称拼音字母简写X：代表数字Y：代表数字五、机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定，不能随意更变化换。六、所有机电设备值班、检查、维修保养人员，在填写有关记录时，必要统一使用机电设备拟定编号。***管理处防火安全检查制度一、检查方式1、定期检查依照***防火特点，配合关于安全活动，公司每年进行二次防火安全检查，由公司质安部组织人员对消防设施进行检查，并做好关于记录，填写《防火安全检查登记表》。2、突击检查突击检查住宅区（大厦）防火安全办法与否真正贯彻、消防设施与否完好，由消防第一负责人每季度组织一次，并做好有关记录。二、检查内容1、消防通道安全疏散标志与否完好。2、消防设施涉及自动火灾报警装置、消防水池、消火栓系统、消防水泵及气体灭火系统等与否正常运营。3、用火用电方面。火源控制状况，电气设备安装与否符合安全规定，与否有超负荷现象等。三、火险隐患整治1、若检查发现火险隐患，检查负责人应填写《火险隐患整治告知书》，并派发到受检单位。2、受检单位接到整治告知后，应组织人员对火险隐患及时进行整治，并接规定期限完毕。3、受检单位整治完毕后，检查负责人应组织人员对火险隐患进行复查，并记录复查成果。***电梯机房管理制度一、机房除维修、管理人员外，其他人员未经容许禁止入内；二、维修管理人员每天对机房机械及电器部件巡视检查一遍；三、保质电梯机房清洁，牵引机、减速箱无漏油现象；四、限速器旋转部件每周加油一次，及时清理钳口油垢；五、保持制动器清洁，经常检查制动轮与制动闸瓦之间间隙，保证制动灵活，电梯运营安全可靠；六、经常检查机房室内温度，保持机房内照明、通讯及降温设备正常工作状态；七、机房必要配备消防器材。***整体运作流程拟定管理方案、规章制度、准备入住资料拟定管理方案、规章制度、准备入住资料物业接管与验收物业接管与验收物业接管与验收物业接管与验收物业接管与验收拟定管理方案、规章制度、准备入住资料拟定管理方案、规章制度、准备入住资料物业接管与验收物业接管与验收物业接管与验收物业接管与验收物业接管与验收 交通车辆管理治安管理房屋及公共设施维修与保养财务管理欣欣嘉园事务内部管理与监督便民服务清洁绿化服务机电智能设备养护消防设备管理档案管理社区文体活动交通车辆管理治安管理房屋及公共设施维修与保养财务管理欣欣嘉园事务内部管理与监督便民服务清洁绿化服务机电智能设备养护消防设备管理档案管理社区文体活动***管理处住户投诉解决流程解决单第一联交责任部门负责人签收管理人员接待，填解决单来信投诉电话投诉解决单第一联交责任部门负责人签收管理人员接待，填解决单来信投诉电话投诉每月整顿、汇总所有投诉填写登记表、分析信息，并将关于信息反馈给主任每月整顿、汇总所有投诉填写登记表、分析信息，并将关于信息反馈给主任解决单第二联交管理中心保存解决单第二联交管理中心保存 负责人解决投诉，完毕后由所在部门负责人签字承认负责人解决投诉，完毕后由所在部门负责人签字承认管理中心收责任部门投诉解决回执单后，进行回访，填写回访登记表管理中心收责任部门投诉解决回执单后，进行回访，填写回访登记表部门负责人填投诉回单，收投诉解决单呈送管理中心部门负责人填投诉回单，收投诉解决单呈送管理中心***物业验收与接管流程接受全套建筑施工资料：政府批文、红线图、总平面图:供水、供气及公共设施线路图；消防设图；停车场与交通通道图；电梯及机电阐明、合同、保险合同；操作合同；操作设备、维修养护阐明书及图纸资料、建设物、构筑物施工图、竣工图；建筑物经济技术指标登记表。接受全套建筑施工资料：政府批文、红线图、总平面图:供水、供气及公共设施线路图；消防设图；停车场与交通通道图；电梯及机电阐明、合同、保险合同；操作合同；操作设备、维修养护阐明书及图纸资料、建设物、构筑物施工图、竣工图；建筑物经济技术指标登记表。汇同地盘监理公司、施工队，进行质量验收，知实填报质量验收单，向施工单位出具验收整治告知、明确复检日期与罚则。汇同地盘监理公司、施工队，进行质量验收，知实填报质量验收单，向施工单位出具验收整治告知、明确复检日期与罚则。对楼宇以不定数目单元模仿居住，测定综合居住指标，发现隐患及时整治。对楼宇以不定数目单元模仿居住，测定综合居住指标，发现隐患及时整治。抄水、电、煤气表底数，输入电脑备案。抄水、电、煤气表底数，输入电脑备案。归类整顿保修项目、期限、原则、责任、方式等关于资料及重大保修项目附细则与图纸。归类整顿保修项目、期限、原则、责任、方式等关于资料及重大保修项目附细则与图纸。填报书面移手续、订立物业管理正式接受文献、接管、进住。填报书面移手续、订立物业管理正式接受文献、接管、进住。***住户入住流程住户提供入住资料：进住告知单、购（租）房合同、身份证、工作证、出示原件、复印件留底，同步持指定银行存折办理管理费托罢手续，领取入住索引。住户提供入住资料：进住告知单、购（租）房合同、身份证、工作证、出示原件、复印件留底，同步持指定银行存折办理管理费托罢手续，领取入住索引。查验进住告知单，发放入住文献袋。查验进住告知单，发放入住文献袋。告知单盖告知单盖“已领资料”单。回收填好之《业主公约》、《家庭登记表》等资料。回收填好之《业主公约》、《家庭登记表》等资料。进住告知单、业主公约、住户手册盖章。进住告知单、业主公约、住户手册盖章。凭已签字之进住告知单收费，收回进住告知单。凭已签字之进住告知单收费，收回进住告知单。入住文献汇总、分类、装订、归档、核对钥匙填写入住状况报表抄水、电表；填写验收交接表，双方签字各执一份；记录业主维修规定，商定维修时间，业主在入住登记表签字。欣欣嘉园事务助理协同住户验收房屋。凭入住交费收据发放钥匙，在住户手册加盖注明发放日期，业主在《钥匙发放登记表》签收。入住文献汇总、分类、装订、归档、核对钥匙填写入住状况报表抄水、电表；填写验收交接表，双方签字各执一份；记录业主维修规定，商定维修时间，业主在入住登记表签字。欣欣嘉园事务助理协同住户验收房屋。凭入住交费收据发放钥匙，在住户手册加盖注明发放日期，业主在《钥匙发放登记表》签收。 ***住户装修管理流程装修竣工后，责任事务助理验收合格后退还押金。住宅装修竣工及时进行消防验收，责任事务助理睬同住户验收住宅，订立验收意见。责任事务助理、装修纠察队、消防员、治安员、追踪监督施工状况，日巡视施工现场四次。施工人员填写安全施工保证书和施工人员登记表，领取施工允许证、垃圾袋。住户、施工负责人各执一份审批表，缴纳装修押金，装修垃圾清运费。施工负责人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件。住户填写审批表，交欣欣嘉园责任事务助理，责任工程师审批。住户持住户手册、收费票据领取装修审批表装修竣工后，责任事务助理验收合格后退还押金。住宅装修竣工及时进行消防验收，责任事务助理睬同住户验收住宅，订立验收意见。责任事务助理、装修纠察队、消防员、治安员、追踪监督施工状况，日巡视施工现场四次。施工人员填写安全施工保证书和施工人员登记表，领取施工允许证、垃圾袋。住户、施工负责人各执一份审批表，缴纳装修押金，装修垃圾清运费。施工负责人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件。住户填写审批表，交欣欣嘉园责任事务助理，责任工程师审批。住户持住户手册、收费票据领取装修审批表 ***档案建立流程收集：收集：①工程技术、维修、改造资料；②住户资料、证件、购、租合同、装修资料；③历次管理活动书面、音像记录。整顿分类：A.产权资料；整顿分类：A.产权资料；B．技术资料；C．住户资料、按栋分类，涉及电脑磁盘、登记表登记册、购（租）合同、证件、装修审批表；D.管理工作资料记录；E.管理处文献、告知、资料、历次活动记录；F.管理规章及内部管理制度；G.财务账表及其分布方案归档：依照档案条例分类保存、输入计算机管理。归档：依照档案条例分类保存、输入计算机管理。运用：按规定借阅、运用运用：按规定借阅、运用***工作督察流程财务部实行，并度向全体员工通报填写优绩奖励单或过错罚单发现员工成绩或过错调度督察部长、管理处主任审批财务部实行，并度向全体员工通报填写优绩奖励单或过错罚单发现员工成绩或过错调度督察部长、管理处主任审批调度督察员每日例行巡视检查调度督察员每日例行巡视检查督察员编号，装订记录关于信息记录信息反馈到主任督察员编号，装订记录关于信息记录信息反馈到主任负责人采用对的行动解决问题填定督察问题解决单，交责任部门签收解决完毕交调度督察部长签收并检查贯彻状况发现管理事务存在问题负责人采用对的行动解决问题填定督察问题解决单，交责任部门签收解决完毕交调度督察部长签收并检查贯彻状况发现管理事务存在问题***物料控制流程物料申请，填申请单仓管员验收登记入库物料申请，填申请单仓管员验收登记入库采购员按规定采购后勤组审批，调度督察室部长审批采购员按规定采购后勤组审批，调度督察室部长审批申请人填领料单，到仓库领料。仓管员做好领料登记每月物料清查结算申请人填领料单，到仓库领料。仓管员做好领料登记每月物料清查结算归档管理***管理处房屋室内维修流程住户维修申报，填写维修申报表住户维修申报，填写维修申报表重大室内维修重大室内维修普通室内维修班长填写派工单普通室内维修班长填写派工单工程技术部部长至现场查看，提出维修方案，并监督维修工程技术部部长至现场查看，提出维修方案，并监督维修工人准备村料，持单现场维修工人准备村料，持单现场维修维修完毕，住户在派工单上签字维修完毕，住户在派工单上签字工人将维修单交于班长工人将维修单交于班长工程技术部内务员将所有派工程技术部内务员将所有派工单输入电脑；部内关于人员进行维修回访工程部每星期将维修电脑工程部每星期将维修电脑总单呈管理中心***公共设施维修养护流程编制施工方案，报关于部门审批。编制施工方案，报关于部门审批。重大项目重大项目工程维修部或机电部负责人签收维修申报单。班组分工，实行方案准备工具材料。督察员、事务助理寻常巡视检查或其他途径发现问题，填维修申报单。工程维修部或机电部负责人签收维修申报单。班组分工，实行方案准备工具材料。督察员、事务助理寻常巡视检查或其他途径发现问题，填维修申报单。监督指引监督指引反馈反馈维修员到现场维修。维修完毕后，经验收合格，填写维修登记表。归档保存维修员到现场维修。维修完毕后，经验收合格，填写维修登记表。归档保存***管理处机电设备维修流程组织维修人员至现场维修。机电部部长审批交班组填写设备维修申报单。浮现运营故障，申报维修。组织维修人员至现场维修。机电部部长审批交班组填写设备维修申报单。浮现运营故障，申报维修。本单位无法维修，填写外委维修单报主任批后实行。报关于单位、部门部长工程师至现场指引监督维修。本单位无法维修，填写外委维修单报主任批后实行。报关于单位、部门部长工程师至现场指引监督维修。部长报主任。做好维修记录。维修完毕检查，试运营合格。部长报主任。做好维修记录。维修完毕检查，试运营合格。***社区文体活动开展流程制定年度社区文化工作筹划制定年度社区文化工作筹划依照住户调查、形势变化状况修正筹划依照住户调查、形势变化状况修正筹划制定社区文化月工作筹划制定社区文化月工作筹划暂时性活动暂时性活动活动方案策划活动方案策划实行组织、准备工作实行组织、准备工作周边系列活动周边系列活动管理处各部门协作配合管理处各部门协作配合发动民居民参加，社区关于单位参加发动民居民参加，社区关于单位参加邀请新闻单位宣传报道争取上级部门、关于领导支持实行大型主题活动邀请新闻单位宣传报道争取上级部门、关于领导支持实行大型主题活动邀请嘉宾出席邀请嘉宾出席活动总结，建立活动档案活动总结，建立活动档案***治安管理运作流程检查、登记定岗值勤检查、登记定岗值勤及时解决作好记录发现问题及时解决作好记录发现问题流运巡逻交由调度督察室阅后，编号存档交由调度督察室阅后，编号存档报警紧急状况告知调度督察室流动巡逻机动分队紧急解决记录报警紧急状况告知调度督察室流动巡逻机动分队紧急解决记录 ***消防应急解决流程接到报警接到报警判断地点，派人到报警处判断地点，派人到报警处误报：查明因素，记录在案灾情严重：报火警119，告知消除主管、管理处主任灾情轻：告知保安人员自行解决误报：查明因素，记录在案灾情严重：报火警119，告知消除主管、管理处主任灾情轻：告知保安人员自行解决切断煤气及市电供应，转换事故电源组织保安人员赶到现场灭火检查已经自动启动消除设备工作状况，必要时可强行启动其她消除设施组织人员疏散，进行安全保护切断煤气及市电供应，转换事故电源组织保安人员赶到现场灭火检查已经自动启动消除设备工作状况，必要时可强行启动其她消除设施组织人员疏散，进行安全保护清理火灾现场，做好灾情记录，追究火灾负责人，并向关于部门报告监测火势状况，坚守消除中心岗位清理火灾现场，做好灾情记录，追究火灾负责人，并向关于部门报告监测火势状况，坚守消除中心岗位 ***室内消防报警应急反映流程接到报警接到报警调度小围合事务助理前去事发地察看调度小围合事务助理前去事发地察看查明因素记录备案与否误报？查明因素记录备案与否误报？是是实报确认实报确认调度应急保安应急出动调度巡逻保安补围合助理岗位调度应急保安应急出动调度巡逻保安补围合助理岗位擒拿疑犯急救人员信息反馈制止罪案擒拿疑犯急救人员信息反馈制止罪案是是报110与否报110？报110与否报110？记录、总结、存档、报告记录、总结、存档、报告***园林绿化管理流程主管巡视检查主管巡视检查现场指引发现问题填写绿化问题登记表，提出施工方案，主管安排人员施工。发现问题填写绿化问题登记表，提出施工方案，主管安排人员施工。草坪组植保组修剪组草坪组植保组修剪组浇水施肥剪草除杂草主管复查填写登记表补苗防治病虫保洁灌木乔木修剪整形浇水施肥剪草除杂草主管复查填写登记表补苗防治病虫保洁灌木乔木修剪整形 ***保洁管理流程主管及督察员巡视检查现场指引主管及督察员巡视检查现场指引发现问题填写卫生保洁问题登记表，提出整治意见，主管安排人员迅速解决。发现问题填写卫生保洁问题登记表，提出整治意见，主管安排人员迅速解决。督察组保洁组督察组保洁组督导整治状况实行整治督导整治状况实行整治主管复查填写登记表主管复查填写登记表环境文化大气污染水污染废弃物噪声污染水消耗能源消耗其他资源消耗其他防治办法车场管理尾气排放鸣笛噪声耗水耗油a.禁止鸣笛，并辅以宣传、招贴等方式b.勉励居民使用公共交通工具c.规定使用无铅汽油，并指挥好社区内交通汽车含油泥废水排放耗水耗电a.安装节水节能洗氶设备b.修筑围堰，防止污水外泄c.对废水进行沉淀，去油解决社区清洁粉尘飞扬铅、铁等金属，废纸、塑料以及电池中泄漏重金属耗水恶臭、蚊蝇滋生a.实行垃圾分类，选取垃圾分类解决服务清洁商b.增长清扫频次社区绿化净化空气使用杀虫剂渗入地下水割草机等产生噪声美化景观a.选用低噪声割草机，并加强维护b.使用循环水c.选用毒性弱杀虫剂d.增长绿化及生物品种消杀耗水选用毒性低杀虫剂，提高杀虫效率变电设备、水泵、发电机、电梯等设备运营、维护、修理废气排放（含NOX、H2S等）含油废水排放、渗漏拆换零部件废弃运营噪声管路破拐，漏水耗电耗油a.加强设备维护，减少噪声能耗及废气排放b.收集含废水并自理c.拆换零部件居高尽量回收，或勿交投建筑装饰施工粉尘飞扬a、含泥污水b、油漆、二甲苯等液体排放大量建筑垃圾瓠瓦、混凝土、塑料、余料、材料等高强度噪声耗水耗电耗木材、水泥等各种材料也许采用易燃有毒材料，增长火灾隐患a.装饰方案审批，强化施工监理，杜绝野蛮施工及污染装修设计、用料。b.严格控制施工时间，控制噪音c.实行垃圾分类解决d.强化竣工验收给排水设备设施运营、使用供水管路憬，影响水质耗水协助自来水部门定期检查、维护给排水系统集中式空调安装、使用CFC排放高强度噪声耗电通过对安装方案审批和安装验收控制运营噪声管理处、商城、学校、饮食娱乐场合、居民使用空调、冰箱CFC排放报废后产生塑料、金属垃圾及CFC泄漏耗水耗电勉励宣传居民、商家等安装无氟降耗机型消防发生火灾时，用灭火器时有害气体产生报废灭火器所导致金属垃圾耗水耗电耗灭火器加强员工培训，强化居民防火意识，杜绝火灾、火险发生商场销售及居民使用商品商品过份包装及过多使用不可降解塑料包装放音乐或播广告耗电金属、纸、塑料等挥霍勉励商场少进包装过多或公害包装商品，同步尽少使用塑料代包装肉菜市场、管理处职工食堂、酒家、居民饮食生活消费烹调产生油烟及废气(含NOX、CO)含油、脂肪、蛋白质及洗洁精等永排放果、菜及食物残渣遗弃音乐噪声大量耗水耗电耗燃气对生活污水进行自理手排放循环；及时清扫垃圾，并实行分类解决社区文化活动游泳池等长时使用水质下降音乐噪声定期换水时水消耗完善汒池杀菌消毒程序，定期监测水质；将泳池排放水进行再循环运用。工作筹划前期管理(***B区)(1)交接期筹划内容筹办、组建***管理处参加智能系统，电梯、消防、机电设备安装调试、培训、验收各类原始资料接受、建档建筑物本体验收交接绿化、公共配套设施验收交接配套设施、生活网点，绿化、信箱规划道路、机电设备标牌、标记、策划、实行招聘、培训、考核、录取员工建立外部联系(居委会、派出所、邮电局、电话公司、有线电视台、水、电、气主管公司、消防局、医院等)管理处装备采购编制物业管理方案准备入伙资料(业主公约、物业管理合同、入伙指南、装修申报程序、公共制度、业主资料采集表)住宅局、业主管委会住宅局、业主管委会ISO900ISO9001质量体系***报业集团增援 委托管理 监督 直接负责及定 期报告书***物业公司***物业公司 跟踪管理欣欣嘉园管理处欣欣嘉园管理处 目的管理责任制各部门各部门(2)入伙期筹划内容入伙手续办理与业主验收、交接其名下物业、发放钥匙、验收存在问题整治、复验、交接现场提供各类物业管理征询协助业主办理电话、煤气、有线电视、通邮手续提供装修期便民服务配套设施工程装修管理、控制安全防范控制入伙典礼策划、准备智能系统、垃圾分类、收集培训指引(3)入住期筹划内容举办入伙典礼物业管理方案实行社区文化活动实行业主、客户意见调查召开业主大会，成立业主管理委员会员工财务运营、分析、发布ISO9001质量保证体系运作控制国家安全文明榜样社区创立、参评人员配备、培训和管理组织架构管理处主任1人管理处主任1人副主任1人副主任1人护管部机电维修部护管部机电维修部保洁员13人绿化员5人收费1人主管1人主管1人文员1人资料员1人管理员1人环境服务部公共事务部保洁员13人绿化员5人收费1人主管1人主管1人文员1人资料员1人管理员1人环境服务部公共事务部运营值班3人维修4人电梯工1人主管1人运营值班3人维修4人电梯工1人主管1人队长1人班长3人护管员24人队长1人班长3人护管员24人***寻常物业管理寻常物业管理阶段是物业管理单位实行管理与服务功能重要阶段，针对***社区特点，咱们物业管理工作将由介入期、入住期、常规期三某些构成。介入期：咱们会进一步理解三联集团城建开发公司规划设计思路和入住人群需求，从物业管理角度，提出某些合理建议，并根据市场调研成果，提前准备物业管理方案，为接管打下了坚实基本。入住期：咱们将装修管理和治安管理拟定为这一阶段工作重点。装修管理上，实行装修管理“一把手工程”，由公司总经理亲自挂帅，主抓***社区装修管理，向开发商和全体业主负责。实行公司、管理处层层承诺，对住户装修严密追踪监管。治安管理上，咱们将根据入住期治安形势和住户心理需求，实行“人防为主，技防物防为辅治安管理方式，加强对装修队、外来人员、搬运队等流动因素统一监管，保证“管理无盲点、治安无事件”。常规期：物业管理工作涉及公共部位维护、保洁绿化管理、治安管理、车辆管理、机电设备、电梯管理、社区文化建设等。尚有某些业主专项、特约服务，咱们将重要阐述以上几方面方案。一、介入期物业管理初期介入意义1、有助于优化设计，完善设计细节。2、有助于提高房屋建造质量。3、有助于保证物业使用功能。4、有助于加强对所管物业全面理解。5、有助于后期管理工作进行。6、有助于树立物业管理公司形象。一、前期介入，合理规划。1、积极介入规划，提出合理化建议。针对***社区停车场详细分布，咱们建议科学规划停车位。针对***建筑特点和居民素质实际状况，建议充分考虑居民垃圾收集、中转和清运问题，实现垃圾分类收集。通过前期介入，提前掌握物业状况，对规划设计中存在问题提出合理化建议，尽量减少因规划设计不完善给日后管理服务工作和住户寻常生活带来不便。2、针对社区实际状况，提前准备管理方案。在前期介入工作中，咱们要参加辅助设施规划建设，另一方面，紧密结合***实际状况，提前准备管理方案，***物业公司总经理和各部门经理对本社区进行现场调研，完毕了详实科学物业管理可行性调研报告，根据调研成果，咱们对***物业管理进行准拟定位，并有针对性制定了一系列方案。3、运用***物业培训优势，以及现成物业管理经验，提前对住户进行宣传和培训。为了更好地实行将来对***管理，咱们把住户宣传和培训作为前期介入一项重要工作，咱们拟定培训内容为：常规物业知识培训、智能化设施使用培训和装修制度培训，提高业主对物业管理结识。二、做好验收接管工作。在我公司对***充分理解基本上，通过参加竣工验收和详细接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体各项性能与特点，预测管理中也许浮现问题，准备相应方案，真正做到有备无患，防范于未然。***验收与接管程序如下：成立欣欣嘉园验接小组成立欣欣嘉园验接小组制定制定欣欣嘉园验收原则接管移送手续书审查资料、图纸，亲临现场逐项检查，发现问题做好记录，督促改进审查资料、图纸，亲临现场逐项检查，发现问题做好记录，督促改进签定移送书面手续，做好遗留工程备案签定移送书面手续，做好遗留工程备案签定关于维修基金合同签定物业保修合同签定关于维修基金合同签定物业保修合同*