总部基地和立东升环保工业园项目发展定位策划报告样本

和立东升湖南环保科技园总部基地项目市场研究及发展定位策划报告湖南凌立房地产顾问有限公司7月14日前言本文是对和立东升位于湖南环保科技园整个项当前期市场调研、项目理解、国内总部经济概论、国内典型总部基地项目参照分析、项目发展定位进行了初步分析。本项目用地性质为工业用地，定位于打造湖南第一种以总部经济为主长沙总部基地项目。全文分四个某些进行阐述。第一某些，市场研究某些。涉及：1、宏观经济形式分析；2、长株潭重要工业园区概况及重点个案分析；3、湖南环保工业园现状及发展规划；4、长沙工业用房及写字楼市场行情分析。第二某些，开发模式研究某些（总部经济理论研究）。涉及：1、总部经济、总部基地、商务花园概念；2、国内可借鉴案例类比分析。第三某些，项目初判、核心价值提炼某些。涉及：1、区域市场竞争产品深度分析；2、项目理解；3、项目SWOT分析；4、项目核心价值提炼；5、本项目开发模式拟定及可行性研究。第四某些，项目发展定位某些。涉及：1、项目市场定位；2、形象定位；3、功能定位；4、产业定位；5、客户群定位；6、产品定位；7、营销模式初步拟定。第一某些市场研究某些一、宏观经济形式分析1、工业地产发展概况工业地产概念来源于19世纪末工业化国家，最早工业物业出当前20世纪初英国和美国。从1945年开始后诸多国家将工业地产融入到整个国家方略之中，但是直到1970年，工业地产得以迅速发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一种都市乃至国家经济支柱。“日本工业地产占全世界30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界27％，对本国GDP贡献也超过了30％”。中华人民共和国工业地产发展历程：中华人民共和国工业地产经历了粗放经营、逐渐规范、集约化使用三个阶段，随着着国内经济建设稳健迅速发展。后后开发区名义“圈地”，土地集中整顿阶段2月至底至整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，获得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐渐放行阶段强化集约用地积极盘活存量土地勉励产业构造优化升级勉励向“多功能综合性产业区”发展此后政策方向土地出让金收支管理逐渐实行工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化2、长株潭工业地产发展形势分析“十五”期间，长沙初步形成了以长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、隆平高科技园、浏阳生物医药园、长沙新港工业园、湖南（望城）食品工业园、宁乡科技工业园、长沙环保工业园“两区六园”。园区中集中了中联重科、三一重工、山河智能、长丰集团、北汽福田、LG飞利浦、伊来克斯、远大等一大批核心公司。截至底，入园工业公司达1219家，园区工业总产值占全市工业39.3%，实现利税占全市工业36.7%，工业到位外资占全市工业75.1%，固定资产投入占全市工业58.3%。总体而言，“十五期间”产业园区明显带动了长沙经济发展，但其特色尚未形成。除两个国家级开发区规模较大外，其她园区由于起步较晚，经济规模偏小。且产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力区域性品牌，产业同质化趋势明显，产业同构、特色重叠现象比较突出。随着长沙经济迅速发展，“十一五期间”，园区工业已成为长沙市工业重要支柱、招商引资重要载体，工业园区随之发展到“二园九区”，工业增长值占GDP比重比上年提高8.5个百分点，“两园九区”完毕规模以上工业增长值415.76亿元，占规模以上工业增长值比重达44.6%，增速比规模以上工业快7.1个百分点；规模以上高新技术产业完毕增长值299.07亿元，占规模以上工业增长值比重为32.1%；规模以上工业六大产业集群增长值为309.36亿元，占规模以上工业增长值比重为33.2%。二、长株潭重要工业园区概况及重要工业地产项目分析1、长株潭工业园区及工业项目分布状况依照湖南省发展委发布《长株潭都市群区域规划》规定，长株潭地区工业园区重要有：湘江西岸9个，长沙市望城县高科技食品工业基地、长沙市高塘岭外迁工业基地、长沙国家级高科技产业园（一区四园）、湘潭鹤岭重工业改造基地、湘潭先锋农副产品深加工园区、湘潭九华生态及体育产业园区、湘潭易俗河生态工业园区、株洲栗雨高科技工业园、天台高科技工业园；湘江东岸18个，长沙捞霞大运量机械加工基地、隆平高科技园、长沙星沙国家级经济技术开发区、长沙天心区老式工业升级改造基地、长沙雨花区老式工业升级改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工业基地、湘潭下摄司产业升级改造基地、湘潭双马机电工业园区、株洲清水塘综合工业区、株洲田心高科技工业园区、株洲董家塅高科技工业园区、株洲杉木塘民营工业区、株洲宋家桥综合工业区、株洲黄家岭中小公司工业区、株洲金山环保工业区、株洲月塘综合工业区、株洲建宁中小公司工业区、株洲董家塅综合工业区。由于工业项目对于地理位置及流通需求特殊性，长株潭工业项目重要分布在各市城郊区域，对都市扩张、及长株潭融城迅速发展起到了较大增进作用。而从上述项目发展状况来看，多数工业项目为政府招商引资、定向开发为主，当前真正走向市场、以市场行为为导向进行工业地产开发项目，重要集中在长沙城郊，当前较有代表性项目是长沙国际公司中心、麓谷国际工业园、中信新城等。2、长沙工业园区概况长沙高新技术产业开发区总规划面积18.6平方公里，由城中区和岳麓山集中新建区两某些构成。1997年4月经原国家科委批准，高新区在总规划面积不变前提下，调节为由岳麓山高科技园（7平方公里）、星沙工业高科技园（4平方公里）、马坡岭农业高科技园（后改名为隆平高科技园）（3平方公里）、远大高科技园（1平方公里）和市内政策区（3.6平方公里）等“一区四园”构成。其中由长沙市委、市政府直接管理（即派出长沙高新区管委会管理）岳麓山高科技园和市内政策区。岳麓山高科技园从1998年起也先后两次扩大控制规划，将岳麓山高科技园定名为麓谷科技新城。明确麓谷总体控制规划规为80平方公里，并采用“带镇带村、委托管理”新模式进行管理开发。3月市委常委办公会议批准将望城县某些乡镇整体调节到东方红镇，由高新区统一实行开发建设。麓谷科技新城自启动建设以来，按照每年保证新开发面积2-3平方公里原则推动建设,共征用土地1.5万余亩，合计完毕开发建设投资36亿元,整体形成10平方公里开发框架。长沙经济技术开发区国家级长沙经济技术开发区开办于1992年，地处湖南省会长沙东郊星沙。1997年4月被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发区星沙高科技工业园，2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，属国家商务部直接指引国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。建区以来，先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强公司纷纷来到这里投资创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高国内知名公司先后落户圆区，并迅速发展壮大。1994年，开发区工业产值实现零突破后，到，长沙经开区已完毕工业总产值520亿元，完毕税收26.8亿元，规模工业年产值占长沙市1/3，实现进出口总额占长沙市1/2，已成为湖南省对外开放、推动新型工业化主力军。，长沙经开区荣膺“中华人民共和国五星级开发区”第六名。湖南望城经济开发区湖南望城国家农业科技园区于9月经国家科技部批准成立，是全国首批21个国家级农业科技园区之一，也是湖南省唯一国家级农业科技园区。7月园区改名为湖南望城经济开发区，保存湖南望城国家农业科技园区牌子。湖南望城经济开发区规划控制面积75平方公里，，经开区实现工业总产值125.3亿元，同比增长52.4%，工业增长值36.5亿元，同比增长38.5%，实现财税收入5亿元。中联重科、中航飞机起落架、英博雪津啤酒、湖南有色总公司等重大项目顺利落户，并启动建设；晟通科技、金龙铜业等一批重大项目顺利投产。长沙暮云工业园长沙暮云工业园于8月开工建设，规划面积30平方公里。位于“长株潭”三市融城中心，距长沙、株洲、湘潭三市中心距离均约十几公里。107国道、京广铁路复线、武广高速铁路、京珠高速公路穿镇而过，芙蓉南路、火星大道、新韶山路等长沙市主干道延伸至此。长沙暮云工业园被纳入国家级长沙经济技术开发区“一区带六园”重点建设范畴，被前仆后继为全国乡镇公司科技示范园区，顺利通过国务院五部委土地市场整顿清理验收，荣升省级开发区，当前，基本形成以注塑为主，电器、包装、化工、建筑建材、机械、食品等多行业并举工业体系。湖南天心环保工业园湖南天心环保工业园是12月报经省人民政府批准设立省级工业园。位于长株潭金三角地带，占地5.83平方公里，具备长株潭融城核心位置区位优势和政务中心城区形成资源优势以及快捷路网设施奠定交通优势，是长沙市“两区九园”工业重点发展基地之一和长株潭经济一体化重点工程。经园区四至定界，国土资源部审核拟定园区面积为444公顷。其中，工业用地2195亩；居住用地1135亩；商业用地1193亩；道路及公共设施建设用地1300亩；绿化用地750亩。园区产业导向为机械加工制造、光伏产业、电子信息产业、医药集散、知名品牌服饰等产业。截止究竟，天心环保工业园共引进以中信新城为龙头项目28个，合同引资80余亿元。其中综合类项目3个，工业项目23个，商业项目2个，项目总用地面积3600亩（含带征路幅绿化面积），办结用地项目20个，用地面积3150亩。在建或已建成投产和使用项目有16个。规划共有主次干道20条，总长26公里。隆平高科技园隆平高科技园位于“三湘第一区”芙蓉区东部，其前身是1997年原国家科委批准成立马坡岭农业高科技园。园区东起长沙县，南临浏阳河，西至京珠高速公路，北接长沙经济技术开发区，规划面积18平方公里。园区实现技工贸总收入102亿元，技工贸总收入将达130亿元，工业总产值将突破100亿元。持续四年园区技工贸总收入、工业总产值、利税总额保持了50%以上平均增速。-,园区持续三年被评为长沙市工业园区目的管理综合考核一等奖。被国家发改委认定为“长沙国家级生物产业基地”。株洲田心高科技工业园田心高科技工业园是株洲国家高新区“一区三园”重要构成某些。它位于株洲市东北面，控规面积5.08平方公里，总人口5万人。既有主导产业为电力机车制造，工业产值达23亿元人民币，是株洲市最具活力地方之一。整个项目将分两期开发，一期（—）开发面积约为一平方公里。重要兴建原则厂房及一栋综合性公司办公楼，初步实现对园内公司封闭式管理；初步开发居住片区，同步先期配备一所小学、一所幼托，为园内公司工作人员提供优雅居住环境。该阶段重点发展从大型公司和研究机构中衍生而成科技型公司关于产业，涉及电力机车、动力机械、电子通讯、金属材料、新能源、环保产业等领域。二期（—）开发面积约为2—2.5平方公里。重要兴建公司服务中心、科技联谊会所等服务设施，充分发展第三产业，使得以商业和居住为主居住片区更加繁华，汇集和辐射功能进一步增强。该阶段发展重点是充分运用外来投资，汇集一批与电力机车产业有关高新技术公司群，加速其与本地既有产业优势结合，从而使当前产业做大做强，园区将最后成为铁道部南方集团工业园。预测本期约需投资15—20亿元，实现新增总产值100亿元，实现利税20亿元。株洲栗雨工业园栗雨工业园是株洲高新区科技创新和高新技术产业化区，也是长株潭地区重要产业、技术核心区之一。西临京株高速公路株洲出入口，是株洲市西大门。北临湘江，位于湖南省正在建设中风景走廊“湘江经济风光带”株洲段西岸。东与株洲市都市迅速环道相接。栗雨工业园由中华人民共和国都市规划设计院设计，规划面积13.49平方公里，基本设施总投资36亿元。在基本开发完毕。开发建设分为两个阶段：-为第一阶段，以工业化为中心，投资26亿元，完毕工业用地开发和基本设施建设；-为第二阶段，以都市化为中心，投资10亿元，完毕核心区与商住区开发。以交通装备、生物医药和健康食品、先进制造为主导产业，建成后将成为株洲规模最大、档次最高工业园区，是高新区实现“1030335”目的骨干园区，也是株洲市将来当代化生态科技新城和长株潭一体化中株洲桥头堡。园区内不但有以先进制造、电子信息、生物医药和健康食品为主导产业九个工业组团，尚有市级原则基本设施，完善社会服务，以及35%以上保存山体和绿地。按“一核、一轴、一环、八果”构造布局。湘潭九华工业园湘潭九华工业园位于长株潭都市群中心腹地，东临湘江生态经济风光带，西靠湘潭大学，总体规划面积138平方公里，远景规划面积69平方公里，中期规划面积22平方公里，现正在开发建设面积10平方公里，一期规划建设“四园一区”，即汽车工业园、高科技机电工业园、湘潭（台湾）工业园、香港工业园及配套服务区。九华汽车工业园规划面积1.5平方公里，重要生产经济型轿车及其汽车零部件。高科技机电工业园规划面积1平方公里，入园公司23家，重要是以计算器软件、数码技术、精密仪器、碳素复合材料、工程机械、空气源热泵等为主高新技术产业项目。湘潭(台湾)工业园规划面积1.7平方公里，是湘潭重要台商公司投资创业平台，重要引进发展机电一体化制造、汽车零部件、钢材精深加工等先进制造业。香港工业园规划面积2.7平方公里，重要引进机电、工程机械制造等产业项目。湘潭（德国）工业园湘潭（德国）工业园地处湘潭市都市中心区南侧，规划面积415公顷，其中产业用地297公顷、创新创业园19公顷、综合配套用地29公顷、商业发展用地37公顷、道路及其她用地33公顷。重点发展环保型机电制造业，将建设成为中德中小公司合伙基地和中德环保产业基地。3、工业地产项目分析长沙国际公司中心占地面积178亩建筑面积24万㎡总投资额3亿元建设周期5年容积率2.02绿化率/地理位置环保大道与万家丽路交汇处物业类型原则厂房、研发办公楼项目规划中心一期规划建设3个组团，共有三条主干道和一条环道，分别有4个出入口。项目定位规模型德式工业建筑集群层高1F层高5.5米，2-6F层高户型面积厂房有300、500、800㎡三种不同“户型”；三种“户型”采用先进模块式设计，可依照公司规模自由组合，最大可组合成2万㎡大型厂房。价格1F：3100元/㎡；2-6F：2100-2500元/㎡园区配套银行、商铺、员工餐厅、休闲公园、停车场、医疗室产业定位轻型制造业、电子信息产业为发展核心，兼顾通讯、能源、新材料等朝阳产业项目点评该项目是湖南首个产权式工业地产项目。率先引入国际流行生态办公模式，一改老式封闭、枯燥生产、办公环境，以花园式优雅健康园区氛围、严谨大气建筑风格、科学智能小园区规划，实现大幅度提高公司员工工作效率，为入驻公司提高提高公司形象和软实力，对长株潭地区经济增长和就业起到巨大推动力增进作用，是长株潭都市群经济发展桥头堡。中信新城总部经济占地面积2028亩（160万㎡）建筑面积225万㎡总投资56亿元建设周期5年容积率1.41绿化率42%

功能定位由中信SuperMall(超大规模购物中心)、中信数码港以及中信绿色生态公司会所三大功能板块构成项目定位集商贸、文化、娱乐、金融、数码信息工业、绿色生态公司会所于一体国际一流水准长株潭“融城中央商务区”。物业类型都市广场商业区、文化广场娱乐区、主题公园休闲区、酒店度假区、数码港商务区、低密度情景住区、原生别墅区内部配套集超大型购物中心、风情步行商业区、6万㎡文化娱乐广场，有主题公园休闲区、KTV、演艺中心、酒吧一条街、剧院、国际五星都市度假酒店、自建中小学校和幼儿园产业定位高新技术公司麓谷国际工业园占地面积268亩建筑面积22万m2容积率1.23绿化率35%物业类型大型厂房、白领公寓、写字楼、孵化楼层高原则厂房1F层高4.5米，2-4F层高4.2米价格原则厂房均价2280元/㎡，公寓均价1900元/㎡租金厂房租金：13.5元/㎡/月；公寓12元/㎡/月园区配套超市、员工食堂、市场、银行、居住区、卫生所等设施园区定位高新技术公司孵化为主创业服务基地东湖1号生态总部基地占地面积272234.69㎡建筑面积23.18万㎡总投资额28亿元容积率1.63绿化率＞25%投资商香港时代国际集团地理位置长沙市芙蓉区东部项目规划共分为两个功能区域（功能区域A、功能区域B）功能区域A：独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼20余座及一栋24层总部写字楼。功能区域B：由6栋32层潮流住宅及99栋双拼产业别墅。项目定位以智能化、低密度、生态型总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业、销售于一体公司总部汇集基地。物业类型独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼20余座及一栋24层总部写字楼；6栋32层潮流住宅及99栋双拼产业别墅三、湖南环保工业园现状及发展规划1、园区概况湖南环保科技产业园于元月才正式启动建设，规划面积15平方公里。是长沙市“两区九园”中最年轻园区，同步也是当前长沙市最具潜力和后劲园区。处在长（沙）株（洲）（湘）潭都市群心脏位置，是三市经济一体化结合部，是湖南省“一点一线”（一点指长株潭一体，一线指京广线）发展战略核心发展区域，是南长沙工业化和都市化前沿阵地。是一座集生产、研发、商贸物流、教诲培训、商务办公、休闲旅游、住宅开发等为一体工业新城。区域内有可开发用地8900余亩，其中工业用地1333亩，综合用地3227亩，村民生产安顿用地1400亩和已纳入都市规划集体用地3000余亩。2、发呈现状，园区实现投产公司40家，规模工业总产值突破21亿元、实现利税2.2亿元。截至底，园区固定资产投入超过42亿元，核心区6平方公里内形成了“五纵五横”路网骨架，“八通一平”逐渐到位。引进了美客车、晓光科技、长沙职业教诲基地、湖南中烟总部基地、武汉东湖高新集团等各类项目74个，引资额过100亿元。招商引资形成示范效应，汽车、工程机械及环保产业三大主导产业链初现雏形。3、总体规划布局：规划构筑“一心、两带、两园、两楔、三区、四组团一基地”总体功能布局。“一心”以环保大道和火星大道交接绿化广场为中心，形成园区管理中心和园区配套公共设施中心。“二带”指沿绕城线规划环城林带和沿京珠高速规划防护林带。“两园”即运用清泉寺和周边自然山水植被，规划以生态、旅游、休闲为主主题公园和运用保存山体植被研发公园。“两楔”即花卉展示基地和保存山体主题公园构成东西纵向楔型绿地。“三区”即东、西、南三个居住社区，其作为工业区配套、农民安顿以及少量房地产开发。“四组团”即环绕火星大道规划四个环保工业基地，将工业用地化整为零有助于分期建设。4、发展目的环绕省、市推动新型工业化和“又好又快，率先发展”规定，，园区拟定了：“西提东进，对接实验区；全面起飞，五达五突破”工作目的。开始到，园区将实现“六三三三”格局，即技工贸总收入达到600亿元，实现利税300亿元，入园公司达到300家，形成原则厂房、总部经济、职教城三大特色板块。详细发展步伐和思路是：在平台建设上实现起飞。一是路网全面拉开，环卫设施配套到位，都市管理水平大力提高；二是构建产业扶植平台，重点打造原则厂房与总部商务花园板块，为公司进驻和发展提供优质载体。三是配备三产业服务平台，启动和完善学校、银行、酒店、超市等都市配套功能。四是打造政务服务平台，为公司引入融资担保、法律、科技、征询、孵化等中介服务。在入园公司数量上实现起飞。通过原则厂房和总部商务花园两大板块二次招商，招商引资由土地招商向项目招商转变，入园公司数量翻一番，达到120家以上。到引进公司数量不低于300家。在经济规模上实现起飞。以引进公司建成投产数量飞速攀升作为园区经济规模壮大支撑，以公司产后扶植服务水平不断提高作为公司壮大强有推动力，依托湖南中烟工业公司等龙头项目，园区技工贸总收入达到300亿元以上。到达到600亿元。在利税上实现起飞。在公司数量、经济规模实现起飞基本上，园区利税要实现300亿元，其中区级税收至少达5亿元。整体形象和地位实现全面起飞。常住人口达5万人以上，建成面积达8平方公里，都市化进程基本完毕，经济布局构造合理，投资环境进一步优化，产业集群初具规模，形象和地位全面提高，经济运营实现质奔腾，全面建成功能完善、配套齐全、品味较高当代化新城区，成为雨花区重要经济增长极。四、长沙工业用房及写字楼市场行情分析1、长沙工业地产发展趋势随着经济全球一体化，有着低廉劳动力中华人民共和国徐徐变为世界工厂，相应需要大量工业用地满足境内外生产公司规定。随着诸多境外公司规模逐渐扩大及对中华人民共和国政策逐渐理解，租用工业厂房已不能满足公司安定需求，同步工业地产不断增值带来租金增长及公司运营成本上升，多数公司会考虑购买自用工业厂房，工业地产投资价值逐渐显现。在过去，为了吸引投资，公司获得工业用地几乎是零地价，或者是极其低便宜格获得工业用地，工业地产几乎没有投资价值。但是随着国务院《关于深化改革严格土地管理决定》、国务院《关于加强土地调控关于问题告知》和国务院《关于增进节约集约用地告知》相继出台，国土资源部于2月正式发布新修订《工业项目建设用地控制指标》（如下简称《控制指标》），规定各地认真贯彻实行。很显然这一系列政策，均是严控工业用地开发政策，也就是说此后公司获得工业用地难度将越来越大，即意味着工业用地将不断增值。2、写字楼市场行情分析当前长沙成熟CBD（中央商务区）范畴界定为西至黄兴路、南至劳动路、东至车站路、北至面八一路围合而成该区域区域。长沙高档写字楼绝大某些集中在该区域内，为长沙名副其实CBD。长沙写字楼市场存在一定复杂性：在地方政策上，商住楼、写字楼性质界定存在一定漏洞，当前长沙不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功能上按写字楼功能进行设计、开发，当前市场上不少中小公司依然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办公，长沙写字楼市场有待进一步规范。公司获取办公场合重要方式涉及：租用专业写字楼、购买写字楼、租用住宅楼、购买住宅楼等。长沙中心区写字楼分布：写字楼市场销售价格分析

★-典型写字楼均价★此前典型写字楼均价对比从开始，长沙写字楼价格开始上扬，写字楼售价重要集中在5000-6000元/平米。高档写字楼价位正稳步上升,最高价格已经接近1万元/平米,高品位写字楼价格仍有上涨空间。总体来说：1、当前长沙写字楼市场总体上仍处在一种平稳发展态势，在需求与价格上没有发生爆发性迅速增长，且某些写字楼投资活跃，租金收益较高。2、长沙写字楼租金回报率在7-11%之间，足具备上涨空间。3、从供求关系、经济发展前景、长株潭融城、都市布局扩张、交通日趋便利利好因素来判断，长沙专业写字楼具备很大发展潜力。区域发展日渐明显，当前以芙蓉路、五一路、韶山路段高档写字楼发展逐渐展开，东部和南部写字楼发展将得到质奔腾。4、从总体供求变化趋势上看，长沙当前处在需不不大于求状态，但受混合性商住物业影响拉低长沙写字楼租金水平，当前长沙写字楼空置率仅15%，租金水平也是稳步上涨，因而长沙专业写字楼当前处在一种平稳发展期。长沙专业写字楼发展趋势：1、长沙当前没有真正意义上5A甲级写字楼，甲级专业写字楼开发将成为主流；2、车位规定排在首位，电梯配备饱满；3、物业管理前期介入提高了专业写字楼软件水平；4、长沙写字楼投资市场将整体看好，5A级写字楼物业将会受长沙市场追捧。第二某些开发模式研究某些一、总部经济概论写在前面：都市白天繁华与喧闹，永远不会理解夜晚那人去楼空寂寥，就像白天不懂夜黑，不明白星星为什么会坠跌。这就是老式产业园区：远离市区、功能单一、生活配套缺少、工作景致单调，人们生活与工作地区截然分离，生活中时间大某些挥霍在通勤之上，生产线上工人连同公司高管仍迷恋城内繁华生活，工作之地不也许成为人们心中生活家园；而老式意义上中心商务区又走到了另一种极端，人们被交通所困，为噪声所扰……咱们但愿建设一种园区产品来变化这种都市现象……在这里，是绿色环绕独栋别墅；园区内外，咖啡馆、会所、教诲设施、娱乐设施，以及高中档物业、大型购物中心、大型旅游度假区等，形成园区工作与生活完美结合，人性化生活社区构建，将使都市不再独守夜黑。在这个大社区内，管理者将逐渐建立由银行、证券、信托、基金、租赁等构成当代金融服务业，由通信、网络、征询、策划等构成信息服务业，由会计、审计、资产评估、法律服务等构成中介服务业，由教诲、培训、会议、展览、国际商务、当代物流等构成服务于科技公司服务支撑体系，实现公司在社区内“自给自足”；同步，通过建立公司家具乐部、网络社区、实现社区内公司家交流、资源信息共享，真正形成实现公司不断发展科技成长社区。咱们把这种园区产品称之为“总部基地”1、总部经济定义所谓总部经济，指一种区域运用特有资源优势，吸引公司将总部在该区域集群布局，将生产加工基地布局在具备比较优势其他地区或周边地区，而使公司价值链与区域资源最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响一种经济形态。发展总部经济可觉得区域发展带来各种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应。大批国内外公司总部入驻，可提高区域知名度、信誉度，增进区域政府提高服务质量，优化商务环境，完善都市基本设施和人居环境，推动多元文化融合与互动，加快都市国际化进程...2、总部基地定义总部基地是地产商依照总部经济包装出来一种概念，客观上说是总部经济理论一种实践，体现了合伙、服务、（资源整合下体现）低成本等特点；随着不断实践，重要体现为中央商务区、公司总部花园两种形式，其中，总部花园又可理解为商务花园，是将来公司总部选址潮流，也是本报告研究重点。2.1总部基地特性分析总部基地特性（1）总部基地是商务花园和总部经济结合体。它克服了CBD建筑密度大、绿化面积少、交通拥挤、过度注重商务功能弊病，具备低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活、独栋出售、软件平台与硬件设施并重等特点；（2）总部基地普通位于政府统一规划工业集中发展区，可以享有政府关于区域发展各种优惠政策，涉及拿地、税收等各种优惠政策；（3）总部基地让公司拥有自由冠名权，使公司总部楼具备强烈标记性和浓郁公司个性风格；（4）总部基地除具备环境优美、各种配套完善、功能齐全物质条件外，普通还蕴涵着一定总部文化，这是其与甲级写字楼不同地方；（5）总部基地物业供应方式涉及销售、租赁、租售结合等几种，销售价格及租金同甲级写字楼相比具备明显优势；（6）总部基地项目普通采用统一规划设计、统一定位、统一开发建设、统一招商项目开发模式。2.2总部基地类型总部基地可分为如下几种类型：制造加工型总部基地、物流型总部基地、研发及高科技型总部基地、公司内脑型总部基地、后台服务型总部基地、联合国等国际组织型总部基地。3、商务花园定义商务花园（BusinessPark）,是一种融合了四到六层当代智能化办公空间绿地景观式写字楼复合体。这将是本项目在湖南首家推出BusinessPark写字楼模式。BusinessPark规划，需要完全涵盖BusinessPark“独立性”和“个性化”这两点特色，所谓“独立性”是指其具备占天占天，独门独院特点，并且拥有独立出口和独立门牌号，以及同步赠送客户大厦冠名权。所谓“个性化”是指其在群体构造上，各个BusinessPark单元体可分可合，可大可小，可以满足不同规模、不同性质、不同业态公司需要，从而以一种统一中求变化办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己最抱负办公天地。也正是这两点特点，BusinessPark模式在国外科技园中倍受高科技公司推崇。并且这种当代办公创新模式正成为这些新锐派高科技公司公司形象标志。为了满足BusinessPark办公一族生活起居需要，建设规划中还将同步推出配套居住园区，从而在一种步行社区内，就能解决入园客户工作与生活需要，使其成为同步拥有花园绿地景观，又兼顾高科技人文景观崇高居住区，成为高科技员工真正抱负居住乐园。因而，BusinessPark完全可以给科技公司一种家，使事业初成一族拥有“公司家园”和“创业家园”梦想可以得以实现。当代商务花园概念是一种综合与人性化产物，普通商务花园坐落在都市边沿，其园区内为规划有序工作室或者厂房有机组合，是提高生活质量，并以优美绿色园林景观激发工作人员灵感地方。商务花园历经四代演变，第一代由多组小规模建筑构成，园内公司多从事轻工业、仓储或零件组装；第二、三代则追求如何有机地融入到城乡结合部，紧密连接都市成为都市一某些又不失独有人文特色；第四代则标榜一种“自给自足”以及可以提供足够内部交流空间综合社区。二、可借鉴案例类比分析北京丰台总部基地项目名称北京丰台总部基地项目简介项目是由中关村丰台园与英国道丰集团合伙开发，占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59,平均绿化率50%以上,总投资约为45亿人民币,重要为1000至5000平方米独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼。地理位置北京丰台南四环西路188号投资商英国道丰集团/中关村科技园区丰台园科技开发建设有限公司规划设计土人景观/加拿大AA设计事务所占地面积65公顷建筑面积140万平方米绿化率50%容积率1.59物业形态总部楼、金融广场、五星级酒店、总部公寓、风味食堂、东区地下商业街、总部大讲堂园区产业定位高新技术、电子、钢铁、物流等园区配套高档会所、总部官邸、国际商业街、全宿制双语幼儿园、健身中心、国际医疗诊所、信贷、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等。项目特色与优势1、规模优势，中关村有史以来最大中外合资单体项目；2、独栋式单体设计—开创独栋式总部楼新时代，每栋面积1200至6000平米总部楼500余座；3、园区为入驻公司总部员工特别打造千余套产权自主酒店式公寓。每套公寓面积约30平方米，均为景观较好精品板楼式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施，全精装修，配家具，直接入住；4、各总部楼皆采用8.0mx8.0m原则柱网组合，框架式构造，使各总部楼在追求独立同步，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同公司总部发展性需求组合形式。凡购买总部基地总部楼公司，会自动获得该总部楼冠名权以最大满足各公司总部形象展示和可辨认性需求；5、总部基地总体绿化率约50%。庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，层次分明，分级明确。绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快，体现总部商务当代感、节奏感、速度感，并满足总部办公静谧与舒服环境需求；6、几十个面积200至500平方米风味餐厅；7、面积约12.5万平方米商业配套设施。丰台总部基地发展模式借鉴以公司为主体开发建设总部基地(ABP，AdvancedBusinessPark)所占土地一级开发由中关村科技园区丰台园管理委员会负责，详细开发则由丰台园科技开发建设有限公司与中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司负责。前者属中关村科技园区丰台园管理委员下设公司，是丰台园产业基地二期开发建设主体单位；后者由丰台园科技开发建设有限公司、道丰国际集团及道丰国际集团成立全资子公司北京道丰数码园开发建设有限公司三家共同投资组建，投资比例分别为40%(65公顷土地变价入股)、45%、15%。道丰科技商务园建设发展有限公司是二级开发商，重要负责“中关村(丰台)总部基地”房屋开发、建设、出租、出售等，整个项目运营从酝酿、规划、论证、定位、运作均由英国道丰国际集团主持。多渠道招商推广模式总部基地招商引资重要采用统一规划、统一设计、统一建设方式，由开发商道丰公司先期完毕开发建设，再统一招商出售给进驻园区公司。基地招商对象为外地进京公司、大型国有公司及外资公司。当前，总部基地已在沈阳、山西、温州、宁波、内蒙古开设了招商处，为外省市成熟公司进入北京搭建平台，创造便捷征询和招商条件。总部基地推广办法重要体当前如下几种方面：政府方面：借北京市政府提出要发展总部经济东风，为政府招商和区域发展铺路，让总部基地深受北京市政府和丰台区政府“宠爱”；政府支持和信任为总部基地带来了名气、也带来了中华人民共和国建设银行10亿贷款。公司方面：一年总部基地各种广告费达7000万元，在三、四环之间立起了无数巨大广告牌；基地投入80万元赞助科博会用于演讲宣传总部经济和总部基地；开展大型“总部文化年”工程，举办各种大型高品位、崇高、高水平文化活动，参加高层次经济文化学术(论坛、年会、研讨会、峰会等)活动。学术界：总部基地已经成为研究总部经济最佳范例；南京大学、北京大学光华管理学院MBA班直接把实践课开到了总部基地；经常接待某些经济专家和学者探讨总部经济。媒体推介：许为平本人用“总部经济”概念将自己武装起来，活跃在京城各种会议和论坛上，业内都将她比作总部经济代言人，强力提高了总部基地地产品牌。不断完善配套服务建设总部基地建设了如下四大体系配套服务：即当代金融服务体系，涉及银行、证券、信托、基金、租赁等；涉及信息服务体系，通信、网络、征询、策划等；中介服务体系，涉及会计、审计、资产评估、法律服务等；服务支撑体系，涉及教诲、培训、会议、展览、国际商务、当代物流等。总部基地，此前瞻性开发理念，为公司提供高效、多能、全方位中枢式经营氛围和高速发展通道；以中心辐射全国乃至全球“中心外围效应”，为公司提供全新发展空间和管理视野。联东U谷项目名称联东U谷项目简介北京联东投资（集团）有限公司于投资兴建集汽车配件、生物医药、环保技术、电子信息、光机电一体化、科工贸为一体工业园区，位于BDA核心地块，占地1300亩，规划建筑面积1000000平方米，配套设施60000平方米。地理位置北京中关村科技园区金桥科技产业基地内投资商北京联东投资（集团）有限公司占地面积1300亩建筑面积100万平方米容积率1.15绿化率35%设计公司上海华东建筑设计研究院物业形态原则厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生活、商务配套设施园区产业定位以高品位服务业为龙头，以电子信息、装备制造、新医药和新材料为主导产业，引导发展商务、物流等功能园区功能定位建设成为以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托综合产业新城，辐射带动京津城乡走廊产业发展区域产业中心。售价研开办公楼面积1000-3000平米，销售均价售价6500元/平方米；生产调试车间1000-10000平米，销售均价为4000元/平米；租金研开办公楼租金为2元/天/平米；生产调试车间租金为1元/天/平米配套设施商务酒店、公司会所、公寓、宿舍、餐厅、果岭、体育中心、运动休闲中心和园区综合服务中心，金融、律师、邮政、工商、税务等服务机构。项目特色与优势1、公司共享果岭园林:低容积率,低密度,高绿化率花园式办公环境,精心打造果岭主题中心园林,使智力型生产力在花园中提高。

2、当代感十足通透建筑,丰富多变各种独栋形态,从独栋到双拼复合提供,包括800---3200平米不同选取,满足不同公司不同需求。

3、360度环绕式景观:四周有窗,四周赏景通透设计,打破花园与室内壁垒,有效缓和智力生产者心理压力。超大露台景观优势,全面营造公司独栋香格里拉。

4、独立冠名权,独立电梯:每栋建筑均有公司形象及冠名展示面,配备独立电梯,全面提高公司形象。

5、节能环保:园区设计和布置运用太阳能电池板和中水系统,并充分运用自然采光,节约电力消耗。

6、空间成本:每一层均预留充分改造余地,让公司根据需求进行修改,最大提高有效使用率。

7、运营成本:独栋空间,集中管理带来沟通成本减少;便捷交通让物流成本减少;环渤海战略地位减少公司机会成本;开发区优惠政策带来公司长期运营成本减少;园区周边成熟产业链带来技术与信息成本减少。联东U谷开发模式借鉴中华人民共和国作为全球服务业转移重要承办地，全球产业向中华人民共和国转移重点从制造业转向服务业，生产性服务业发展迎来黄金时期。联东U谷顺应经济发展规律，提出园区运营三大理念转变：

第一、从“盖厂房”到“造平台”转变联东U谷突破厂房单一制造功能，变化“造工厂”思维，转向为公司提供产业配套服务，打造产业服务平台。第二、从“做产品”到“做服务”转变联东U谷突破提供单一硬件产品局限，转向树立以公司为中心，从产业和人两方面建立全新服务体系。第三、从“园区”到“都市”转变联东U谷突破单一工业厂房开发园区运营模式，转向集办公、制造、产业服务于一体都市综合产业功能区开发；打造产业集群，完善园区产业生态链面对亦庄区域这一成熟产业基本条件，联东U谷对园区进行科学定位，规划办公研发区、中试生产区、制造加工区、公司定制区、综合服务区五大区域，变化空间松散型产业集聚模式，注重产业集群效应，增长同一产业内公司合伙机会。同步，通过加大公共基本设施建设力度，制定有针对性公司管理办法，提供专业性公司征询服务等办法，增强公司间产业关联，通过物理上集中进而打造产业集群氛围。印象钢谷·罗森堡商务中心项目名称印象钢谷·罗森堡商务中心项目简介钢谷•上海罗森宝商务中心地处上海宝山，邻近罗店美兰湖畔，位于上海潘泾路、金石路口。项目总规划面积600亩，总建筑面积40万平方米，分为四期开发，总投资20亿元人民币，是上海望源公司发展有限公司开发大型工业地产项目。地理位置上海市宝山区罗店镇潘泾路4333号投资商上海望源公司发展有限公司设计单位上海原尚工业设计有限公司/黄英浩景观设计事务所占地面积600亩建筑面积40万平方米容积率1.0绿化率50%物业形态低层商务楼、研发楼、公司商务会馆、高层商务楼、商务配套园区产业定位钢铁贸易结算、钢铁电子交易、钢铁工艺研发、金融租赁、物流订单交易、模板交易、科研教诲等一大批公司价格写字楼1元/平方米（精装修）物业管理费3.50元/平方米·月配套美兰湖36洞高尔夫球场和游艇码头等休闲生态园项目特色与优势设计风格：呈现简约设计风格：素混凝土，钢，玻璃元素，是当前国内最大素混凝土建筑体。印象钢谷采用是半地下车库，层高3.5米，一侧挖土形成地面之间两米落差，使车库四周通风，自然采光，在白天不用开灯，也节约了电力资源；此外，车库顶部集中绿化形成“碳汇”，即长效地减少碳排放，在绿化中部，设立通风井，结合通风井，设立景观观赏亭(玻璃体)，解决地下车库排烟面积及距离问题。自然环境十分优越，绿化率超过50%，项目外是成片绿色植被，工作累了，可以走到露台或者室外草坪上休息，空气质量要远远超过市中心办公区，此外，由于远离市区，噪音污染大大减少。绿色环保是印象钢谷设计者和开发者所倡导一种理念，从素混凝土、钢和玻璃材料，到低碳排量半地下室，再到户外高绿化率处处透着环保意识。人性化。一期独栋双层项目可以商住两用，一楼用来办公，两楼用来居住，记者在参观样板房时也看到厨房、沙发、书架、电视等一应俱全，和老式办公室完全不同，SOHO意味非常浓厚。印象钢谷模式借鉴：项目环绕一种“钢”字展开：一方面，建筑所有采用钢构造，素混凝土、玻璃和钢材这三种建筑材料凸显了刚毅建筑风格；另一方面，大胆地变化了清水混凝土纯粹架构作用，还原了它构造和装饰双重功能，再配合由钢材、玻璃搭建骨架，钢谷就这样素面朝天地浮现了。此外，钢谷绿化面积达到了50%，一半是硬线条建筑，一半是温和花草，起到了刚柔并济效果。建筑设计者以“素”代替“清水”，既环保节能又省钱。素混凝土是一种低廉建筑材料，可以省略大量贴脸装饰装潢材料，在追求欣赏品味同步实现了成本节约和工期高效率。同步，清水混凝土，不同于普通混凝土，表面非常光滑，棱角分明，无任何处墙装饰，只是在表面涂一层或两层透明保护剂，显得十分天然、庄严。总之，建筑设计采用素混凝土不但能充分展示环保、节能、省钱等优势，并且可以真正体现让建筑回归本原特色。以区域内宝钢作为支撑，倡导精钢文化，体现项目建筑抢眼形象特性。宝钢发展必然以生产型为主，带动了整个为生产、为钢铁公司配套研发、交流、配套、服务以及交易兴起，在大钢铁产业配套服务方面是市场盲点，印象钢谷·罗森堡商务中心浮现满足了这个市场需求。项目集科研、开发、办公、会议、展示和综合管理服务为一体，项目充分体现了原生态、环保和节能减排精神，整个项目反映了当代人对“工作和生活在阳光下”渴求。“浦江智谷”商务园项目名称“浦江智谷”商务园项目简介浦江智谷商务园”项目由加拿大CPC建筑设计顾问公司担纲规划设计，近期规划用地面积约1100亩，位于上海市闵行区浦江镇联航路南北两侧，交通便利，水系发达。地块西靠三鲁路、东依召楼路、南连沈庄塘、北临情谊河。规划地面总建筑面积约88万平米，容积率1.2，绿化率达45%。园区规划主体构思为：中间为度身定制独立6000-10000平方米商务办公楼群，两边为国际上流行多层大平面研发楼群。建筑地下层建有充分停车位。建筑与周边环境共同构筑一种由生态走廊和生态庭院二级系统构成生态体系。中央办公楼群运用自然与规划水系优势滨水而建，形成有特色滨水景观建筑，环境亲水性被大大加强。地理位置上海市闵行区浦江镇联航路南北两侧投资商上海鹏晨联合实业有限公司规划设计加拿大CPC建筑设计顾问公司占地面积1100亩建筑面积88万m2建筑密度29%容积率1.2绿化率45%层高办公大楼层高：3.15m，净高：2.63m；

底层：4.90m，净高：4.38m；

地下室：3.60m，净高：2.40m；研发楼底层净高：3.0m，原则层净高：2.8m；物业形态商务办公楼、研发楼、餐厅、会议中心等园区产业定位软件开发、数据解决、设计中心、订单中心、动漫等配套银行（ATM）、员工自助餐厅、商务套餐、咖啡吧、罗森便利店及健身中心售价7500元/平米租金研发楼1.6～1.8元/平米/天，商务楼2.5元/平米/天物业管理费研发楼12元/平米/月，商务楼18元/平米/天园区特色与优势采用节能、健康型建筑，室内无需空调系统，完全克服了老式型办公楼普遍存在新风量局限性，室内空气浑浊，病菌交叉感染，能耗挥霍弊病，与老式建筑相比，可节约能耗70%左右。2、采用10种节能技术：外遮阳卷帘系统、全新风置换全热回收系统、楼板埋管系统、地源热泵系统、雨水收集综合运用系统、屋顶绿化、太阳能光热运用系统、LED节能泛光照明系统、双面Low-E中空玻璃、外墙外保温等系统。3、“浦江智谷”商务园室内恒温、恒湿、全新风、全日供；室外原生态环境，亲近自然，并具备充分地下车位，还可觉得公司节约可观二次装修费用和40％办公区域照明费用以及空调加时费。4、建立生态走廊，涉及人工湖、滨水林地景观、构造紧密林地，模仿自然生态环境，运用朽木枯枝搭设各种生物栖息堆，以利于昆虫生存和繁衍。5、园区招商中心项目审批服务、高新技术公司及技术成果转化认定服务、政策征询服务、项目建设服务、物业管理服务。“浦江智谷”商务园发展模式借鉴：提出园区经济发展方向——生态商务园“浦江智谷”商务园为生态商务区，生态商务区意指兼顾人本与环境，以当代产业、商务为主导生态新城区。它源于生态都市理念、都市边沿组团化和科技园区发展等多元叠合与拓展，是一种全新都市形态和产业园区形态。在注重科技推动产业和经济发展同步，更注重以人为本、生态保护都市空间营造，为产业经济营造一种和谐、高效、魅力可持续发展环境。园区定位明确是一种集研发、办公、生活、休闲诸功能和谐共融以人为本商务园区。浦江智谷”商务园以“生态反哺”理念作为环境建设原则；以“节能健康”理念作为建筑设计原则；以“先生活，后工作”理念作为配套建设原则；以“满足客户需要”理念作为管理服务原则。以凡是智慧型产业，如软件开发、数据解决、设计中心、订单中心、动漫等为园区产业定位。具备完整产业链目迈进驻公司都是生产型服务业，以及一某些金融服务业，比喻说数据解决系统、票据解决系统，涉及某些外包服务基地，进驻园区公司有应用材料（中华人民共和国）有限公司、凯米拉化学品（上海）有限公司、尚德太阳能电力有限公司、尚禾互动娱乐有限公司、上海乔孚管路系统有限公司等。项目周边有国家航天科技产业基地、国家863软件基地、维豪（WELLHOPE)信息中心基地，这些公司均可成为园区目的客户。此外周边大学可觉得项目入驻公司提供专业人才。“浦江智谷”作为上海唯一节能生态型商务园，她成功，获得了中华人民共和国高品质节能建筑建造史上重要突破，弥补了该项国内空白，走出了一条以新型服务特色带动园区发展新路。青羊工业总部基地项目名称青羊工业总部基地项目简介青羊工业总部基地，位于成都重点打造20个工业集中发展区之一青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，投资规模：37.3亿元，总建筑面积：69万m2，容积率：1.6，绿地率：28％，项目以发展新型总部经济，打造彰显和提高公司形象气质公司总部为产业定位。地理位置成都正西三环外1.5公里处日月大道旁投资商成都青羊工业建设发展有限公司规划设计日本大场株式会社占地面积1089亩建筑面积69万平方米容积率1.6绿化率28%物业形态独栋式写字楼、英国风情小镇商业街、入区公司员工建造优质住宅——潮流青年城园区产业定位航空产品、电子电器、软件开发、精密机械加工招商目的公司世界500强公司、国内行业100强公司+有潜力、迅速成长先进中小公司售价均价4900元/平米配套商务会所、商务酒店、员工餐厅、电影院、图书馆、培训中心、会务中心项目特色与优势青羊工业总部基地以“绿色”和“生态”构筑全域风景园区，以森林大峡谷为主轴，创意地结合独栋建筑，雕塑、水景和园艺小品，整个园区内，楼体上层层退台式绿化与大园区内东南亚园林景观相融合。精品购物街、电影院、图书馆、游泳池、运动场等超越居住社区配套潮流青年城简约建筑外观、潮流园林艺术，人性化户型设计与精装修风格、完备社区配套、创新“定制式”管理服务，有效减轻公司投资配套建设资金压力，为入区公司员工提供便利生活、购物、休闲、娱乐等服务。英国风情小镇钻石风情商业街全面集合娱乐、餐饮、休闲、购物各种主流业态，满足入区公司员工购物、休闲、娱乐等需求。5、员工餐厅可同步容纳3000人就餐员工餐。青羊工业总部基地发展模式借鉴政企联手、市场运作青羊发展公司通过新公司组建，搭建了新融资平台，政府用有限资金投入就撬动了巨大社会资金参加，较好地解决了建设过程中资金需求。青羊区提出了“政企联手、市场运作、提高业态”发展思路，由青羊区国有资产经营有限公司、成都置信实业(集团)有限公司、四川合信实业有限公司共同出资组建了青羊工业建设发展有限公司(如下简称青羊发展公司)，全面负责青羊工业集中发展区(东区)开发建设。设立门槛，保证品质定位一流，让公司拥有一流环境，这是青羊工业总部基地对其品质另一注脚。她们借脑引智，融合“一种公司，一栋建筑，一种标志”建筑设计理念，以独栋为主体融入国际总部概念，在外立面和空间上，为公司提供既可彰显公司独特气质，又便于合理使用公司总部。提供平台，减低投入和成本与老式公司总部和生产加工基地布局相比，总部基地为各公司总部提供是一种沟通平台，一种经济氛围。进驻总部基地公司，不但有更多机会与其她国内外知名品牌公司自发沟通交流，更有充分便利环境互通有无，共享资源，减少公司投入和运营成本，积极制造公司交流生财机会。公司在总部基地不但找到了稳定高效运作家，更是为合伙生财创造了无限机会。提供良好配套和服务青羊发展公司为入园公司全程提供“管家式”服务，除了保洁、安防、设施维护等高原则非赚钱性服务，还全面完善升级员工餐厅、商务会所、运动健身等配套服务功能。此外，为解决入区公司员工住房问题，公司还专门规划、修建了占地188亩，总建筑面积达34万平方米入区公司员工集中生活配套区――潮流青年城。由最初默默无闻走到今天蜚声全国，短短四年多时间，青羊工业总部基地已经成为西南总部经济领跑者，对于所属区域影响力和推动作用不言而喻。一切表白，作为行业原则领跑者，青羊工业总部基地正在成为一种先进范本和模式。第三某些项目初判、核心价值提炼某些一、区域市场同类型竞争产品深度分析从当前市场来看，跟本项目类似有东湖1号生态总部基地、中信新城、湖南麓谷国际工业园、长沙国际公司中心，下面从项目规模、整体规划、绿化率及配套、层高、园区定位、区域客群分析、营销推广主题、价格分析等各个层面来进行深度分析：规模项目名称占地面积建筑面积东湖1号生态总部基地272234.69平方米23.18万平方米中信新城160万平方米225万平方米湖南麓谷国际工业园261亩22万m2长沙国际公司中心237.7亩24万平方米从项目用地规模来看，长沙国际公司中心最小，中信新城最大。从建筑面积来看，湖南麓谷国际工业园最小，中信新城最大。综合来看，中信新城无疑是这当中巨无霸。整体规划项目名称容积率物业类型东湖1号生态总部基地1.63独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼20余座及一栋24层总部写字楼；6栋32层潮流住宅及99栋双拼产业别墅中信新城1.41都市广场商业区、文化广场娱乐区、主题公园休闲区、酒店度假区、数码港商务区、低密度情景住区、原生别墅区湖南麓谷国际工业园1.26大型厂房、白领公寓、写字楼、孵化楼长沙国际公司中心1.51原则厂房、研发办公楼、商务办公楼从项目容积率来看，普遍不高，都低于2.0，楼体类型以多层为主，兼以少量小高层、高层建筑，其中湖南麓谷国际工业园、长沙国际公司中心以厂房、研发、办公为主,而东湖1号和中信新城则偏重于区域总部研发与办公。其中东湖1号生态总部基地还规划有双拼产业别墅，规划档次高。绿化率及配套项目名称绿化率配套东湖1号生态总部基地25%总部商贸服务、滨河商业休闲、小学中信新城42%超大型购物中心、风情步行商业区、主题公园休闲区、KTV、演艺中心、酒吧一条街、剧院、国际五星都市度假酒店、自建中小学校和幼儿园湖南麓谷国际工业园35%超市、员工食堂、市场、银行、居住区、卫生所等设施长沙国际公司中心/银行、商铺、员工餐厅、休闲公园、停车场、医疗室从绿化率来看,普遍不是很高，其中中信新城绿化率相对要高，达到42%。从配套来看,各项目均有园区配套,其中以中信新城配套最为齐全,其配套不但仅是本项目配套,更是放眼整个长株潭都市圈,因此中信新城配套规模最大,并且每一项配套都是重量级别。层高项目名称层高东湖1号生态总部基地/中信新城/湖南麓谷国际工业园原则厂房一楼层高4.5米，2—4楼层高4.2米长沙国际公司中心一楼层高5.5米，2—6楼层高3.6米结合入园公司特点，在工业厂房层高原则上，一楼层高在4.5-5.5米，2—6楼层高3.6—4.2米，基本都能达到目的客户规定原则。园区定位项目名称园区定位东湖1号生态总部基地新型公司和科研机构中信新城高新技术公司湖南麓谷国际工业园高新技术公司孵化为主创业服务基地长沙国际公司中心轻型制造业、电子信息产业为发展核心，兼顾通讯、能源、新材料等朝阳产业从园区定位来看，多数存在产业定位模糊，仅长沙国际公司中心有比较明拟定位。区域客群分析项目名称客群分析东湖1号生态总部基地/中信新城/湖南麓谷国际工业园中小型公司长沙国际公司中心轻型制造业为主中小公司当前在售项目都以中小型公司为目的客户，目的客群或者成交客户都存在雷同，客群瓜分激烈。营销推广主题项目名称营销推广主题东湖1号生态总部基地/中信新城/湖南麓谷国际工业园打造国际化专业园区长沙国际公司中心长株潭两型工业基地/领航长株潭产业圈从营销推广上来看，都以打造国际性公司园区为目的，对外展示各自项目规格与档次。此外长沙国际公司中心大打生态牌，媒体推广时强调花园型商务办公空间以最大限度吸引客户。价格分析项目名称售价东湖1号生态总部基地/中信新城/湖南麓谷国际工业园原则厂房均价2280元/平米，公寓均价1900元/平米长沙国际公司中心一楼均价3100元/平米，二—六楼均价2100-2500元/平米从当前在售项目来看，价格普遍不高，阐明长沙工业地产刚起步，市场还不成熟，还处在低价竞争状态。同步整体来看，区域当前高品质、上档次工业地产项目很少，因而价格走高遭遇平颈。区域竞争市场总结：从区域市场竞争产品分析来看，当前长沙成型工业地产项目少，尚处在起步阶段，当前在售项目尚处在工业地产第二代产品，即工厂与办公混合体。区域当前高品质、上档次工业地产项目很少，以中小公司为主，销售价格也明显偏低，招商门槛低、基本属于来者不拒，市场处在低层次竞争状态。项目东湖1号生态总部基地、中信新城虽定位总部基地，但是当前都尚处在规划阶段，市场上缺少高品质、上档次工业地产项目。二、项目理解项目概况项目位于湖南环保科技产业园与长沙县暮云镇交界处，占地面积500多亩，用地性质为工业用地及综合用地，地块呈不规则分布，地势有起伏，地块内有各种小山丘，山丘上植被丰富，有少量民居尚待拆迁，地块南边和东边地势低洼，当前作为树木育苗场。2、项目四至西北南东项目北接环保大道和金海中学,南临万家丽路,西连长沙理工大学新校区，东临工业厂房，花仙路穿项目而过，把项目提成东西两某些。3、项目周边配套区域配套设施不够完善，但是项目周边教诲资源丰富，金海中学和长沙理工大学就位于项目北边和东边，为园区提供就学场合和智力支持。项目所在区域东北部为湖南环保科技产业园管委会。4、区域特性分析项目其中一某些位于湖南环保科技产业园内，湖南环保科技产业园是以汽车、工程机械及零部件、环保产业为主工业园区，当前入驻有美客车、金海钢构造工程有限公司、长沙电机厂等公司，此外一某些位于长沙暮云镇，该区域以职业教诲与高档住宅开发为主，长沙理工大学等教诲机构，御邦、橘郡、格林小镇、五矿·龙湾国际社区、保利·阆峰云墅等高档房产项目都位于该区域。5．区域优劣势分析区域优势：1、交通优势：区域内长沙市韶山路、万家丽路、芙蓉路三大交通主干道,可在长株潭都市圈内畅行无阻，地铁1号线也通过该区域；2、教诲资源丰富：区域内有金海中学、长沙理工大学等学校外，此外区域内有一大型职业教诲基地，教诲科研氛围浓厚；3、区位优势：该区域地处长株潭三市结合部，地理位置优势，辐射区域广；4、生态绿化：区域内南三环都市绿化林带和仙姑岭都市山体公园，生态环境好，区域景观优美；区域劣势:交通通达率低：区域虽然道路畅通，但是交通通达率不够，仅806路公交车通过该区域；入驻公司少且实力不强：区域内湖南环保科技产业园入驻公司不多且布局分散，多为中小公司，无知名公司，因而园区对外知名度低；配套设施少：区域配套设施不够完善。三、项目SWOT分析项目优势1、项目地块有500多亩，地块规模较大，有助于地块规划开发；2、项目地处长株潭三市结合部，区位优势十分明显，市场辐射区域广，物流成本低；3、项目东倚“仙姑岭都市山体公园”,背靠“南三环都市绿化林带”，生态环境清新幽雅，适合工作和生活；4、项目旁边为长沙理工大学，学校两万多师生为项目提供更多市场机会；5、项目紧邻长沙市韶山路、万家丽路、芙蓉路三大交通主干道,均可在长株潭都市圈内畅行无阻,并且距地铁1号线、武广高速铁路站仅10分钟车程，距火车站、黄花机场仅20分钟车程，交畅通达。项目劣势1、项目所处区域入驻公司不多且布局分散、产业定位不明确、成熟度较低，跟其她园区相比，不具备比较优势；2、项目所处区域外资运用水平偏低，多为本地中小型制造业，当前暂时无知名公司入驻，园区认知度低；3、项目内有本地民居尚待拆迁，拆迁导致开发成本增长；4、公交路线到达市区线路少，仅806路公交车通过该区域；5、项目周边配套设施不够完善。项目机会长沙当前缺少高品位工业物业和服务配套园区，而项目高品位园区具备良好发展前景；长沙多数工业园低层次经营，多以承办城区及外地低副加值工业，存在产业升级及高品位产业汇集市场机会；优惠招商引资政策，透明高效政府运作；当前浮现世界产业经济向中华人民共和国转移、沿海产业经济向内地转移趋势，长沙作为湖南省最有竞争力都市，为该项目提供机会；长沙市中心昂贵商务运营成本使越来越多公司寻找郊区办公也许性；项目威胁长沙国际公司中心、麓谷国际工业园建设和宣传乃至投入运营，抢占了先机；长沙高新区及经开区良好运作和深度运营，面临同城工业园区激烈竞争；长沙当前工业地产市场不成熟，客户购买意识不明显，需要较大宣传投入引导市场；4、东湖1号生态总部基地、中信新城总部基地等项目将在两年内建设上市，潜在客户竞争激烈；5、公司从决定迁移、选取迁入都市、选取最后办公地址往往需要通过长时间调查论证和上报审批，因此项目销售周期也许较长，将面临资金回笼速度慢问题。四、项目核心价值提炼本项目核心优势是综合交通区位优势和地块规模景观优势，最大劣势则体当前由于区域历史发展因素，本区域暂未予以市场一种鲜明而有价值市场形象。但同步也为重新定性区域价值、依托自身意愿塑造项目形象创造了条件。如何扬长避短，树立有效独特市场地位是成功核心。面对竞争，咱们须对自身进行精准定位，相应须清晰自身核心竞争力在哪里，即项目核心价值。项目定位之前，先让咱们寻找项目核心价值。项目核心价值点：优越区位优势；便捷交通；生态景观环境；教诲配套齐全；优质服务；本项目核心价值本项目核心价值提炼综合交通区位优势地块规模景观优势离市中心不远，却享有完全不同样工作生活核心价值概括——高质素工作生活和公司良好发展平台五、本项目开发模式拟定商务花园与总部经济对接产物——总部基地1、公司总部选取商务花园可行性论证商务花园地处城郊，与否能营建公司总部汇集氛围，同样，在长沙大力建设中CBD状况下，商务花园能否与其展开竞争，这是商务花园定位于总部经济要解决问题。1.1商务花园变化了老式工业园形态，转变为了科技办公园，办公园专业化和郊区化，是将来发展方向。通过下面对产业郊区化研究表白，地处郊区商务花园在都市发展潮流面前，有成为总部汇集区也许。郊区化五个阶段：第一种阶段是“郊区化前外迁现象”。时间在19世纪末20世纪初，体现为铁路和电车时代所带来富人住宅沿线路郊区迁移。第二阶段是1920-1950年“汽车郊区化时代”。体现为汽车发展使郊区住宅大量浮现，郊区人口居住迅速增长。第三阶段是1950—1980年“普遍郊区化时期”。体当前由于政府对郊区住宅补贴增进，使郊区住宅急剧增长，与此同步，产业郊区化开始浮现，市中心工厂、交通通讯、研究单位、仓储业等纷纷向高速公路、机场等交通便利地方，形成产业园区。并且，随着住宅区向郊区推动，购物中心、银行、电影院、游乐场、高尔夫球场、大学等也大量迁往郊区，并且结合形成复合式郊区化力量，产业开始向郊区转移。第四阶段是80年代郊区化。体现为富人通勤独户住宅式郊区已经渗入低收入阶层住宅、郊区公寓和郊区工业园，同步，历史上郊区没有经济基本完全依附于中心市状况已经发生了变化，郊区成为了区域性经济中心，房地产开发商和建筑商从此前分散型高档住宅建设转移到中高层公寓住宅建设，居民阶层更加多样化，继工厂、商业扩散后，办公设施和机构也开始向郊区迁移，郊区都市功能日趋完善，产业配套开始自成一体。第五阶段，是90年代郊区化——边沿新城形成，其特点体当前郊区镇与中心市共生关系越来越不紧密，其竞争力越来越强大，对中心市职能地位提出了挑战，体现内涵为：位于都市区郊区；发展极快，就业岗位多，工作用地多于居住用地；不以制造业为主，重要以商业、第三产业、公司总部为主；与中心市同构，两者互补性下降。因而，商务花园有也许成为次级研发、办公、商务区。1.2从物业形态和公司总部选址差别化研究，表白公司总部选址需求是存在多样性，商务花园与CBD等，构成协同互补关系。第一：都市CBD当前大规模、高成我市政开发，对大量成长型科技公司产生了排挤效应。第二：CBD发展定位上，更着重于商务，而非科技公司研发和办公。第三：由于都市扩张或重心转移，但市内迅速交通系统并未随都市扩张而迅速发展，使商务花园位于都市边沿但是却能享有到都市快捷交通网络，使公司总部能不为交通所阻，同步，当代电子信息发展使得在信息沟通上越过了地区界限，而地处近郊位置，使绿化隔离带成为商务花园天然绿色屏障。第四：商务花园是项目采用国外和国内发达都市成熟BusinessPark模式，在选址上，在城郊而不在城中心，这样优势是级差地租势别减少开发成本，减少公司营运成本，在这方面，商务花园和CBD中心城区相比，具备明显优势；另一方面，商务花园近郊选址，也使成片开发、更高层次统一设计成为也许，不同于CBD等核心区改造，而变成了新建；再一方面，在规划设计上，商务花园强调低密度独立办公楼、独享冠名权，大量绿化空间，追求阳光和空气，对那些并不强烈依赖于商务空间科技公司有着巨大吸引力，从工业化时代CBD高楼里出来，享有办公带来高兴，这一点，商务花园应当占尽先机，这也是公司办公和都市化潮流。1.3总部选取需求差别性不同公司总部，在选址原则上具备明显差别性：服务性公司和制造业公司总部选址有明显差别；不同规模公司总部选址原则有所不同；不同公司领导人对公司总部选址原则有所不同。总来说：大型公司总部选址，有共性，但愿所在都市是中心都市、信息发达、商务繁华、设施完善、配套齐全。但有差别性，就是在中心都市，在城郊或中心，具备明显差别性。商务花园与CBD中心城区，在地区、环境、价位等方面具备差别性，正好符合公司总部选址差别化需求。依托于以上各种分析和调研，证明商务花园可以与总部经济相结合，本项目可确立总部基地概念。2、本项目总部基地品牌构想总部经济最大优势在于，这一平台一方面是从高科技园区概念跳出来，进入到总部经济、总部公司。从总部经济链角度来看，总部基地所要做，就是要打造这样一种平台：超越CBD单一商务区模式，也不同于长株潭其他科技园区模式，而是类似于新加坡BUSINESSPARK、英国BUSINESSPARK、美国早年硅谷、北京和上海、成都等国内发达都市BUSINESSPARK。打造湖南第一种真正意义上以总部经济为主长沙总部基地项目。第四某些项目发展定位某些项目发展定位，是项目通过成功开发将来在产品市场上、在客户群心目中所达到目的位置，是本项目发展总路线和预期达到市场效果。它分为如下几种某些：项目发展定位项目发展定位项目总体定位：市场定位、形象定位、定位论证项目开发主题定位：产业方向选取、客户群定位项目产品定位：产品形态分布及比例项目开发规划重点分析项目开发节奏建议：组团布局、分期开发节奏营销模式建议一、项目总体定位1、项目市场定位项目市场定位是所有定位中最为核心一步。精确市场定位，可以使项目以一种恰当、鲜明身份介入市场，树立市场优势，实现适销对路；相反，定位上偏差，将会错误地指引产品设计，导致产品特点与市场需求产生错位，或导致产品性格模糊，最后导致销售上失败。可以说，定位精确与否，直接关系到项目将来在竞争市场中成败。市场定位基本思想是在进一步发掘市场需求基本上，依照项目开发战略，最大限度地放大自身核心竞争力，谋求最佳市场切入点，运用差别化竞争树立项目形象，占据市场。1.1项目定位分析项目核心竞争力构成项目核心竞争力是项目市场定位最为主线根据，只有以核心竞争力为依托建立起来定位，才干把项目优势发挥出来。经SWOT分析可知，本项目核心竞争力构成如下：规模优势规模优势毗邻校园园区价值地块环境地段优势核心竞争力专业介入运用项目核心竞争力，在定位中对项目进行市场价值导入：园区价值园区价值规模优势专业介入地块环境毗邻校园项目区位价值和升值潜力完善工业园区配套和商务功能项目独得市场亮点弥补市场空白，提高园区价值地块价值提高，服务配套延伸导入全局意识、引进专业平台地段优势竞争市场分析：通过对竞争市场分析，发掘竞争中市场空白点，谋求差别化竞争突破口。通过市场调研，现长沙工业地产竞争市场分析如下：通过项目核心竞争力和竞争市场分析，本项目定位应立足于自身区位与规模优势，运用区域环境和园区特点等不可复制因素，打造既有别于竞争对手，又有具备市场吸引力独特卖点，将项目塑导致为湖南省区域内、规模相称，首个真正意义上总部基地项目。项目开发面临几大问题：（1）、地价成本升高不久，不能满足产业用地需求。项目有将近300亩地被定为湖南环保科技园产业用地，即工业用地。但是，从当前长沙工业用地开发现状来看，地价成本随着房屋密度、人口增长和都市扩张带来拆迁量增长，已经使开发成本剧增，开发平均成本增长到1800多元/米。如果按照工业用地需求，必要大量压低地价，但依照本项目市场运作形式，财政不也许大规模补贴，压低地价所形成市政建设亏损靠什么才干弥补？因而，项目开发选取模式只能以项目形式进行运作，才干提高土地运用率。（2）、周边园区激烈竞争，使项目难以按工业用地思路来开发。从前期市场调研可以看出，湖南工业地产发展十年以来，在长沙已经形成大大小小十各种工业园区。此外，株洲及湘潭工业地产发展形势也非常客观，分别形成3-5个规模型工业园区，湖南其他地级都市工业园区也是星火燎原之势，这些地级市工业园区，由于地价成本很低，加上无国家税收优惠政策，因此诸多是由政府补贴，实行零地价或低地价吸引工业项目投资，工业项目往往对商务环境规定不高，而对地价成本极为敏感，因此大量工业项目向远郊区和地级市转移，在这种状况下，本项目如定位于工业用地，难有出路。（3）、市场上工业园区开发教训与启示。市场上诸多工业园区开发方式采用土地招商，即是将市政做到位，将土地转让给工业项目，但是，事实上，在这些工业园区，真正做工业公司并不多，诸多公司拿到土地后，多数做成了可以转让或出租写字楼或其她房产，因素是什么呢？除一某些公司自身不具备做工业条件外，另一种重要因素在于经济行为，即公司用这片地，不做工业而做成房产，房产收益更大。项目所处园区位置，交通及配套正趋于完善，如果把土地地价千方百计压低，虽然卖给真正工业公司，由于收益差别，大某些公司也未必将它拿来做成工业。咱们需要考虑是，项目土地在产业功能分工上，是不是还真正适合搞工业，如进行土地招商运营，让别人来做成房产，还值不值？（