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文档简介
平桂新城二期安居工程项目申请报告广西信永工程征询有限责任公司二〇一一年二月平桂新城二期安居工程项目申请报告审核:冯武龙注册造价工程师韦华注册征询工程师校核:黄胜注册造价工程师编制:谢育勤注册征询工程师闫英建筑工程师蒋吉鹏建筑工程师编制单位:广西信永工程征询有限责任公司工程征询证书编号:工咨丙1250014目录第一章申报项目及申报单位概况 1一、项目概况 1二、项目申报单位概况 19第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 20一、发展规划分析 20二、产业政策分析 23三、行业准入分析 26第三章资源开发及综合运用分析 28一、资源开发方案 28二、 资源运用方案 28三、资源节约办法 29第四章节能方案分析 31一、节能政策与规范分析 31二、能耗状况 32三、节能办法和节能效果分析 32第五章场址选取、征地拆迁及移民安顿分析 36一、项目选址及用地方案 36二、土地运用合理性分析 37三、征地拆迁和移民安顿…………….39第六章环境和生态影响分析 39一、编制根据 40二、 环境和生态现状 40三、生态影响分析及生态保护办法 41四、其她环保办法 46五、地质灾害影响分析 47六、特殊环境影响 49第七章经济影响分析 49一、项目投资费用和资金来源 49二、经济费用效益或费用效果分析 50三、行业影响分析 55四、区域经济影响分析 56五、宏观经济影响分析 57第八章社会影响分析 58一、社会影响效果分析 58二、社会适应性分析 59第九章重要风险及应对办法评估 61一、经济风险 61二、社会风险 62三、风险评估 63第十章结论和建议 65一、结论 65二、建议 65附表:附表1、项目总投资估算表附表1-1、工程费用估算表附表1-2、工程建设其她费用计算表附表2、营业收入和营业税金及附加估算表附表3、成本与费用表附表4、项目投资钞票流量表附件:1、贺州市平桂都市建设投资有限公司《委托书》2、451101HPJ-0040号《建设项目选址意见书》3、贺州市平桂管理区乡镇规划建设管理局地字第451101HPJ-0032字《建设用地规划允许证》4、贺州市平桂都市建设投资有限公司《公司法人营业执照》附图:1、项目详细位置图2、社区规划平面图3、平桂管理区别区规划图4、社区户型图第一章申报项目及申报单位概况一、项目概况(一)项目名称贺州市平桂新城二期安居工程建设项目(二)项目地点本项目位于平桂管理区黄田镇公和村,207国道以西,西湾河以东,滨江南路以北,东安山东路以南。地块沿贺旺路呈长方形状,该项目用地性质原为集体用地,当前本项目建设单位贺州市平桂都市建设投资有限公司正向土地主管部门申报进行征用工作。项目建设总用地面积:110249.43平方米(165.37亩)。经贺州市都市规划行政主管部门审核批准其选址意见;项目用地范畴在《贺州市平桂管理区别区土地运用总体规划》规划中为居住用地。(三)项目拟实行状况建设期为3年,其中项当前期准备为1年:1月-12月,施工期为2年:1月-12月。项目建设拟实行进度为:1、工程前期准备工作:1月至12月完毕。重要涉及:项目可行性研究报告、环境评估等前期工作编制及审批工作,施工准备,施工报建等工作。2、完毕工程施工图:6月至9月,重要完毕工程施工图设计、评审及备案。3、工程招标:11月份前完毕。4、工程建设期:从1月开工,12月所有竣工并交付使用。(四)建设内容、规模、总投资及资金筹措本项目占地面积110249.437平方米,总建筑面积为497224.93平方米;绿化面积39248m2,停车场4000m2。其中25层高住宅楼9栋、18层5栋、11层5栋,2层商业楼共4栋,以及相应公共设施等。本项目总投资60539.97万元,其中:工程费用:52923.8万元;其她费用:4733.31万元;预备费用:2882.86万元。资金来源为:在项当前期,项目单位自筹资金用于支付土地获得、前期工程费以及用于大某些地上主体建筑物及配套设施建设,剩余某些由房屋预售再投入补充。(五)报告编制根据1、《中华人民共和国土地管理法》;2、《中华人民共和国房地产管理法》;3、中华人民共和国国家发展和改革委员会公示(第37号)4、国家发展和改革委《建设项目经济评价办法与参数》(第三版);5、建设部《房地产开发项目经济评价办法》;6、原国家计委《投资项目可行性研究指南(试用版)》7、《都市用地分类与规划建设用地原则》(GBJ-137-90);8、《都市居住区规划设计规范》(GB50180-93);9、《民用建筑设计通则》(GB50353-)10、国家和贺州市政府有关政策及法律、法规。11、《贺州市总体规划规划》和《贺州市平桂管理区别区规划》12、广东名都设计有限公司《平桂新城二期安居工程项目规划设计方案》;(六)项目重要技术指标详见表1-1。序号项目单位指标数值备注1建筑用地面积m2110249.432总建筑面积m2497224.932.1住宅面积m2459438.732.2组团内部会所m2.32.3主题公园会所m2730.23绿化面积m2392484停车场m2115005设计停车位个9006项目总投资万元60539.976.1工程费用万元52923.86.2工程建设其她费用万元4733.316.3基本预备费万元2882.867建设期月36本项目容积率:4.51;绿化率:35.6%;建筑密度:33.2%。住宅总户数:4900户;总投资:60539.97万元;总收入:92391.88万元;项目利润总额:4637.37万元(七)项目提出理由1、项目建设符合国民经济发展当前,国内国民经济运营正处在一种特殊发展时期,为了增进国民经济稳步健康发展,必然规定扩大内需,优化消费构造,把住宅建设作为推动国民经济发展支柱产业之一。依照国家记录局分析和研究,房地产对国民经济拉动作用约1.5—2个百分点。依照国家关于部门分析和预测,国内居民住宅当前正在从生存型向舒服型方向转变,到,国内城乡居民人均建筑面积将达到22平方米,平均每户拥有一套功能基本齐全住房,住房消费占整个消费比重将达到15%,都市化水平将提高到36%左右。国内居民住宅近期发展目的是户均一套、人均一室,力求达到人均建筑面积35平方米,主导户型为三室两厅和两室两厅。正由于房地产投资带动作用较大,国家为推动国内国民经济持续健康稳定发展,将建筑业列为国家支柱产业之一。因而,本项目建设符合国民经济发展需要。2、项目对平桂管理区都市建设将起到增进作用平桂新城位于平桂管理区黄田镇公和村,与贺州市区相邻,成为接受贺州市政治影响和经济辐射前沿地区,为城区后续开发带来便利。本项目结合都市改造和新城建设,开发建设平桂新城二期安居工程,形成环境优美、生活舒服、配套齐全生活住宅社区,可扩大平桂管理区都市范畴,对于平桂管理区都市建设迅速发展起到增进作用。使平桂管理区居住环境得到明显改进,都市形象得到明显改观。本项目紧临富江河,在建设中尽量保存富江河沿岸景观,充分发挥滨水地区独特自然资源和丰富人文资源,把平桂新城二期安居工程建设和即将开发建设滨江南路项目连接起来,可成为平桂都市功能组团有力补充,通过对安居工程总体开发建设,与平桂新城连接起来,使平桂新城安居社区成为一种布局合理,功能健全,设施完善,环境优美,集生活、休闲、娱乐于一体高质量、高品位住宅中心;其建筑风格将突出都市新区当代气息,并结合平桂管理区地方特色,创造环境优美、风格独特都市空间,并着重考虑交通、环境、绿化、美化及景观效果;创造以人为本,营造良好生态自然环境。因而,项目建成后必将提高贺州市平桂管理区都市质量和品位,扩大平桂管理区都市建设空间范畴,是增进平桂都市建设发展有力补充。当前,平桂管理区都市建设基本设施较差,人均住宅面积偏小,并且居住环境也比较差,与广西住宅与房地产业发展规划相差甚远。因而,改进平桂管理区居民居住条件已经成为平桂管理区党工委及管委政府特别关怀问题之一。同步,随着平桂管理区经济发展和人民生活水平不断提高,人们对居住环境等方面规定也越来越高,近年来实行房地产开发建设就是为了使平桂管理区都市居民生活环境、居住环境不断得到改进。3、平桂新城二期安居工程建设项目符合《贺州市总体规划》(—)和《贺州市平桂管理区别区规划》(—2030)。项目实行有助于平桂新区迅速形成,有助于呈现都市实力,有助于都市总体规划实行。总之,项目建设是都市建设和增进社会经济发展需要,是实行平桂管理区总体规划需要,是改进平桂管理区形象需要。项目实行后将带动平桂管理区该片区土地增值,有助于平桂管理区都市规模扩大,有助于进一步增进平桂管理区社会及经济全面发展。(八)项目背景4月,广西壮族自治区人民政府正式批准设立贺州市平桂管理区,为贺州市人民政府派出机构,行使相称县(区)级政府管理职能,机关办公地址暂定贺州市西湾组团原平桂矿务局总部内。依照《贺州市平桂管理区别区规划》(-2030年)所述,贺州市平桂管理区都市性质为:融合“山、水、城”于一体、布局合理、功能完善、环境优美活力之城,是广西桂东南地区乃至大西南与粤港澳联系便捷通道。为了更好发挥其交通优势,就是抓住国家实行西部大开发战略历史性机遇,加快都市基本设施建设,扩大城区规模,不断壮大平桂管理区经济综合实力,增强中心城乡集聚和辐射能力,打造“整合山、水、城于一体、布局合理、功能完善、环境优美”平桂新城,努力扩大新城区面积,拓展城区发展空间;改进平桂管理区居民居住条件,为居民创造良好工作生活环境。1、平桂管理区概况平桂管理区,位于广西东北部、贺州市中部,距贺州市城区中心仅6km(有公交车通达)。东与贺州市八步区毗邻,西岭钟山县、昭平县,南接梧州市苍梧县,北连富川瑶族自治县及湖南省江华瑶族自治县。管理区是贺州市一种派出机构,辖区总面积2022km2,管理西湾街道、黄田镇、鹅塘镇、沙田镇、公会镇、大平瑶族乡、水口镇、望高镇、羊头镇共9个乡镇(街道),124个行政村(社区)、1246个自然村(屯、寨)、2468个村民小组,境内重要居住有汉族、瑶族、壮族等民族,总人口41.5万,汉族人口占96.9%;农业人口36万,占总人口86.7%。2、交通条件207国道通过平桂西湾组团城区,规划将过境交通外移,即规划西湾纵三路、规划工业大道承担过境交通功能,原207国道城区路段规划为都市主干路,以避免过境交通对都市内部交通干扰。规划在永贺高速贺州支线互通立交东南,下马岭横一路南侧布置一处长途客运站,占地面积1.82公顷。选址在此处一方面客运交通疏解以便,另一方面也可带动周边居住用地开发。既有城区道路6条:纵贯规划范畴南北207国道,路宽9米;中发街,路宽11米;8米宽道路两条,电厂路和西发街;另有两条6米宽道路,一条为联系旧城区和平桂矿务局道路,另一条为绕行黄花山西北两侧并跨越富江道路。现状道路总长8.31公里,人行道4.99万平方米。3、施工条件本项目建设位置水、电比较以便,材料运送道路也比较流畅,项目建设各种施工条件比较优越,贺州市施工力量和设备完全有能力完毕本项目建设。4、社会经济概况贺州市生产总值280亿元,增长12.2%。财政收入18.15亿元,增长13.4%。其中,地方普通预算性收入10.39亿元,增长22%,增幅位居全区第7。实现工业增长值116.53亿元,增长7.9%;农业增长值58.9亿元,增长5.5%;工业技改投资51.6亿元,完毕自治区下达任务172%,增长194.8%,增幅位居全区第1。全社会固定资产投资254.68亿元,增长59.8%,人均固定资产投资初次突破1万元。其中,城乡固定资产投资212.82亿元,增长59.4%,增幅位居全区第3。社会消费品零售总额68.87亿元,增长18%。金融机构新增贷款总量和增幅均创历史新高,新增贷款38.37亿元,完毕自治区下达任务153.5%,增长52.8%,增幅位居全区第2。外贸出口总额1.35亿美元,增长35%,增幅位居全区第3。全市招商引资新签项目投资总额240亿元,增长63%。其中,内资项目到位资金175亿元,增长81.1%,完毕自治区下达任务159%,增幅位居全区第5。万元生产总值能耗下降3%,二氧化硫排放量控制在3.98万吨以内,化学需氧量排放量控制在3.2万吨以内。人民生活切实改进。新增就业13619人,城乡登记失业率控制在3.57%以内。城乡居民人均可支配收入14509元,增长13.6%;农民人均纯收入3876元,增长12.1%。人口自然增长率为9.27‰。(九)重要建设条件平桂新城二期安居工程是平桂管理区都市建设重要构成某些,该项目以建筑、自然与人和谐为理念,旨在打造休闲、生态、养生安居生活。为加快平桂管理区都市基本设施建设,增进经济社会可持续发展,把平桂管理区建设成为贺州市副中心都市,扩大新城区都市建设范畴,平桂管理区党工委及管委将安居工程建设纳入平桂管理都市建设统筹层面来抓。考虑到该项目投资大、建设周期长,带来经济效益及社会效益明显,市政府对该项目予以享有有关优惠政策,下发有关告知,并在土地及关于房地产开发政策提供优惠。(十)建筑规划和设计理念1、总体规划设计理念(1)、自然融入生活整个规划设计以“品位自然,健康生活”为基调。自然而安静居住生活是人们追求和向往,同步也成为了潮流品位体现,把社区打导致春花浪漫,夏有浓郁,秋色尽然,冬有绿叶四季变化自然美景是本设计最明显特色。该设计通过中心景绿地——组团漫步道设计把自然景色融入居住寻常生活之中。形成大自然与生活自然融合。(2)、居住演绎文化贯彻以人为本、尊重自然、享有自然与可持续发展思想,综合运用了生态学都市设计理论先进概念,以建立独具特质而与自然亲和人文环境,并注重社区文化氛围设计,针对信息时代高情感生活节奏容易使人产生亚健康状态这一社会问题,把绿化空间引入社区;另一方面是把设计师在设计案中架构设计思想,通过详细设计把先进生活理念,潮流生活品质带入贺州市民生活,形成平桂管理区独特生活文化。(3)、空间产生场合繁华都市生活失之于喧嚣和嘈杂,宁静郊野缺少了激情和想象。本设计方案把都市生活激情浪漫和郊野生活宁静闲适精心设计在蓝天碧野背景中,大手笔空间解决和细腻独到细部相得益彰,精彩空间构架了潮流、激情、康乐文明场合内涵,本方案通过流畅清晰布局,合理交通组织,使得中心绿带和组团绿化浑然一体,居住组团安静地坐落在园林绿化中,使得整个居住区特色鲜明,每个组团都具备鲜明辨认性。通过详细设计把人情、人性、生活品质和潮流融入整体构想,创造了具备良好归属感,明确向心力,舒展明朗场合精神,创造了富有凝聚力个性,把人们对居住环境回忆和憧憬在本社区居住区得以实现。(4)、住宅布局本社区重要以高层住宅建筑为主。综合考虑社区周边发展及将来顾客需求,设立少量底层商铺、会所及公用建筑,高层户型比例符合控规规定,规划高层住宅楼有规律排列,有助于行成良好景观效果。住宅单体组合以条为主,既有助于通风,又有助于景观营造。各楼栋之间留出20m左右景观通道,以保持较好组团空间形态,做到“常年叶绿,四季花开;开门见绿,推窗见景”。此外也有助于向南或东南向夏季主导风向通行。考虑到本地民俗和日照通风特点,住宅基本呈南北向布置,并恰当做某些错位组合。(5)、公建布局商业设施以相对集中为原则设立社区东西两侧,会所及公用建筑按合理原则布置在社区内部,合理位置规划既以便本区居民生活购物,亦为周边地区市民服务,有助于构成富有生活气息和文化品质社区家园,从空间上丰富和提高了社区档次和环境品质。2、住宅建筑设计(1)、设计根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95()《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《都市居住区规划设计规范》GB50180-93()《住宅设计规范》GB50096-1999()《民建筑设计通则》GB50352-《都市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-《屋面工程技术规范》GB50345-《建筑设计防火规范》GB50016-《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》JGJ134-《建筑抗震设计规范》(GB50011-)国家现行其他关于规范、规程(2)、设计理念回归当代主义理性空间,重新追寻技术美与人情味和谐同一。以简约、明快、纯净建筑风格,使居住者情感回归宁静与自然,脱离平日浮躁。完整和谐整体格局与精心设计建筑细节充分体现居住建筑在走向理性同步,又注重对人性全面关怀。设计中始终以“人居”为基准点,追求居住舒服与品位,同步建立社区独特风格。以“品位自然,健康生活”为主线,贯穿设计全过程。(3)、单体平面设计本社区拟建住宅楼25层高9栋、18层5栋、11层5栋,2层商业楼共4栋。住宅楼电梯设立以两台四户为主,兼有一部楼梯一台电梯三户或四户,户型面积从50㎡如下小户型型到180以上复式住宅等各种户型,其中以70㎡~100㎡二室;100㎡~120㎡套型为三室为重要户型,多样户型既考虑了年轻人及小家庭需要,也考虑了某些高品位住宅需要,设计主力户型考虑人们普遍需求住房改进需求。(4)、住宅立面设计住宅立面以清爽、简约当代风格为主。每隔两到三层以横向突出水平线条进行分隔,强调建筑统一性和完整性,用放大尺度整合住宅零散立面,使其显得更加高大、完整。建筑色彩清晰,底部为深色使建筑显得稳重、可靠。顶部构架采用鲜艳红色和黄色进行点缀,即丰富了建筑群体色彩又使砼建筑附有勃勃朝气。使人感觉到积极向上青春气息。3、公共建筑设计在社区东、西两侧路边设有两层商业门面房,以便住户生活。绿地和硬地相结合,为高层住宅顾客提供一种室外活动场合,同步使得社区绿化在空间上更有层次。为了妥善解决社区车辆停放,对进入住宅区车辆实行有序停放和有效管理。车辆进入社区后,可停放在社区停车场内。整个社区共设计机动车停车位900个,总占地面积为11500m2;其中生态停车场600个,场地硬化固定停车场300个。停车场采用水泥预制块嵌草铺装,加强停车场及周边绿化美化,通过绿化美化,建成环境优美生态停车场。生态停车场详细构造为:面层12cm厚生态砖,基层为15cmC15大孔混凝土,垫层为18cm厚厚级配碎石。此外社区内部设立高档会所,会所作为社区中相对集中场合,提供健康体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动公共活动空间,是社区文化培养基地,也是一种高档社区特有身份特性。(十一)建筑设计1、主体工程构造设计(1)设计根据《建筑构造荷载规范》GB50009-《混凝土构造设计规范》GB50010-《建筑抗震设计规范》GB50011-《钢筋混凝土高层建筑构造设计与施工规程》JGJ3-《建筑地基基本技术规范》GB50007-(2)、构造设计①地基基本依照当前拟建场地工程地质勘察资料普通状况,高层住宅采用钢筋混凝土交叉梁基本,多层商铺、会所等公用建筑采用独立柱基本。②构造体系高层住宅楼:现浇钢筋砼框架构造低层住宅:现浇钢筋砼框架构造公共厕所:砖砼构造2、辅助工程设计(1)给排水设计①设计根据《建筑给排水设计规范》GB50015-《建筑设计防火规范》GB50016-《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-()《建筑灭火器配备设计规范》GB50140-《室外排水规范》GB50014-《室外给水设计规范》GB50013-《住宅设计规范》GB50096-1999()国家、省市有关法令、法规②给水系统设计本工程需要设计必要生活给排水及消防给水系统和消防给水设施。为保证供水可靠,分别用两根DN300从周边道路市政干管接入供应生活、消防及其她用水。在各区域内部埋设DN100管,供建筑物生活用水和消防用水接入。水源为市政供水,高层二次变频供水。③排水系统设计项目采用雨水、生活污水分别收集、排放分流制排水式。雨水经DN300和DN500雨水管收集后排至已建雨水管网。各建筑物生活污水由DN300和DN500污水管收集排入贺旺路和滨江南路市政污水管网。④管材给水管:室内给水立管、户内给水管为PP-R聚丙烯给水塑料管,热熔连接。排水管:采用UPVC螺旋消音管,化学粘接。室外埋地管采用砼管。消防管:室内消火栓及喷淋管压力不大于8kg/c㎡采用内外热镀锌钢管,压力不不大于8kg/c㎡采用无缝管,法兰连接。埋地管及室外消防水管采用钢塑复合管,法兰连接。空调冷凝水管、雨水管:采用防噪UPVC复合排水管,化学粘接。(2)消防系统除按《建筑设计防火规范》设立室内外消火栓系统外,还按《建筑灭火器配备设计规范》规定,设立一定数量手提式灭火器。室外消防:消防水量按25L/S,火灾延续时间2h计。室内消防:消防按用水量20L/S,火灾延续时间2h计,按两股水柱同步到达任意一点布置,每支水枪最小流量5L/S,充实水柱以10m计。总平面设立消防车环道,各建筑物间距离符合规范规定。(3)供配电设计①设计根据《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98《建筑防雷设计规范》GB50057-94《10KV及如下变电所设计规范》GB50053-95《智能建筑设计原则》GB/T50314②供电设计依照本工程用电负荷性质,由市网引入两路10KV高压电源,同步工作,互为备用。10KV主线采用单母线分段方式;低压(0.4KV)采用单母线分段方式。为了提高供电可靠性,减少事故停电时间,二级负荷备用电源设立BZT(备用电源自动投入)装置。消防负荷两路进线,末端切换。用电计量:社区住户采用一户一表,公建采用一种单位一种计量表;住宅与商业用电分别计量,个单元分户计量,公共某些单独计量;线路铺设:低压配电系统采用放射式结合树干供电方式;电缆选取:普通干线,采用VV22电力电缆配电;相仿干线:采用阻燃电缆配线方式。(4)弱电设计①电信、宽带系统本社区内电信、信息网络规划,统一由电信通讯电缆及室外光纤(四芯)引入每栋建筑内电信宽带多媒体箱,然后由电话线及超五类线分别引至每户。②有线电视系统本社区有市有线电视整体规划外线引入。经放大器、分派器、分支器传播至每户供应点。③安防、监控管理系统社区范畴内设立独立安防监控室,统一管理。④家庭智能控制系统住宅某些每单元处设立可视安防对讲系统,每户进门处设立可视对讲;设立家庭信息箱,户内设两个信息点,三个电话点。(5)防雷设计本项目房屋建筑防雷均按三级防雷建筑物设计。在屋顶上设立避雷带作接闪器,凡有金属栏杆部位运用金属栏杆作避雷带,无金属栏杆部位以Φ10镀锌圆钢作避雷带,屋面上所有金属件应与避雷带焊接。避雷带、接地体、引下线连接应焊接,所有金属件应镀锌、焊牢。高层建筑为公共地极网,避雷接地、工作接地、保护接地共用地板,接地电阻规定不大于1欧姆。(6)交通组织设计本地块周边道路重要为东侧东安山东路,南侧滨江南路,北侧贺旺路。①本社区道路分为三级,即社区主路、组团级道路和宅前路。社区主路呈直线贯穿南北,组团级道路则在各个组团内形成内环,通达性好,宅前路由组团级道路引出,连通各住宅,在某些庭院空间扩大为停车场。②步行系统结合绿化、公共建筑设施以及绿地景观主轴曲型步行道设计,道路用花岗岩或鹅卵石拼砌而成,强调线型自由活泼,以便居民出入,有良好可达性。③停车
社区内停车场配备按照《都市居住区规划设计规范》规定配备。停车场结合组团绿地布置。(十二)建设项目管理本项目由贺州市平桂都市建设投资有限公司开发建设。按照当代公司管理制度,实行项目法人负责制,机构按照统一领导、分层管理、人员精简原则设立。设立工程部,其下设筹办工作组、筹划财务组、施工供应组、器材供应组和总务组,劳动定员8人。项目建设工期(不含前期工作时间)预测为2年,即拟在8月开工建设,7月所有竣工验收。项目在施工建设时,必要采用整体规划,分项施工方针。在管理制度上制定筹建工作条例,实行岗位责任制,对工程质量、实行进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。为了保障项目开发建设资金持续性,项目单位应做好资金筹措工作,同步在项目开发建设中要注意管理工作中如下问题:1、质量管理从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制,坚持质量高原则,质量控制规范化,建立和健全质量保证体系,使质量管理工作制度化。招标选取具备相应资质监理机构,督促承包单位设专职质量部、质量科及质检员,形成质检网络。2、进度管理规定承包单位针对工程特点进行施工组织设计,合理安排工程进度,采用先进网络控制技术,按工程各工序间先后逻辑顺序组织施工,在严格遵守安全规范状况下,组织平行流水,交叉作业,充分运用工作面,以提高效率,控制各工序施工进程,以保证工程总进度筹划贯彻。3、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理,每个合同均有专人管理,使得每个分项工程都处在有效控制之下,以保证整个工程顺利完毕。4、资金管理本项目在建设过程中要及时支付工程款,防止承包商以此为由迟延工期,对项目资金实行分阶段验收报帐管理,对不达进度、不合质量原则工程坚决不予验收和拨付资金。5、现场管理工程建设期间,要保证施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则,加强现场管理,组织科学文明施工。依照不同施工阶段制定不同总平面图,以总平面图为根据检查各分包商文明施工贯彻状况。结合施工现场周边详细状况,对出入施工现场人员要制定相应管理制度作为基本行为准则,以保证施工现场人员管理得到有效控制。二、项目申报单位概况本项目建设申报单位为贺州市平桂都市建设投资有限公司(如下简称公司),公司是元月6日经贺州市工商行政管理局登记注册成立具备独立法人资格国有独资公司,直属平桂管理区管委领导,注册资本为人民币1000万元,经营年限为~,公司资产总计1100万元,负债123万元,所有者权益977万元,资产负债率为11.18%。公司法人代表为陶军恒先生。当前公司内设综合办公室、财务部、资产运营部、项目工程部。作为平桂管理区融资平台、投资主体和建设实体,公司正承担起都市基本设施建设和土地开发建设等职能。为完毕上级下达市政基本设施建设和都市建设发展目的任务,公司紧紧抓住管理区都市化进程不断加快、大规模都市建设发展势头迅猛机遇,牢牢坚持服务都市建设这一宗旨,持续发挥政府都市建设融资平台和投资主体功能,有效实行重大项目投资,努力盘活存量土地资产、做大都市增量资产、不断优化债务构造,切实强化内部管理,全力打造核心竞争能力。逐渐建立起职能清晰、分工明确,以优质都市建设项目为融资载体,以公司为融资平台“政府主导、产业化发展、市场化运作、公司化经营、法制化管理”新型都市建设融资体制。当前,该公司已正在开发建设平桂城投服务大厦工程项目、公园南一路、江滨路工程项目。.第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析(一)国民经济和社会发展规划符合性分析《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》指出要健全城乡化发展体制机制,加快破除城乡分割体制障碍,建立健全与城乡化健康发展相适应财税、征地、行政管理和公共服务等制度。完善行政区划设立和管理模式。发展房地产业,调住房供应构造,重点发展普通商品住房和经济合用住房,严格控制大户型高档商品房。按照保障供应、稳定房价原则,加强对房地产一、二级市场和租赁市场调控,增进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式,加强资本金管理,规范物业管理行为,提高市场化限度。《广西壮族自治区国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》指出要加快推动城乡化建设,充分发挥城乡规划综合指引作用,按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局规定,突出发展大中都市,集约发展县城和小城乡,哺育形成都市群和城乡带,走符合区情大中小都市和小城乡协调发展道路,增进都市和谐发展和可持续发展。加强房地产市场管理调控,扩大经济合用住房供应,完善廉租住房和城乡住房补贴制度,规范物业管理,健全城乡房屋拆迁政策法规,引导房地产业健康有序发展。《贺州市国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》指出加快推动贺州中心都市建设,进一步拉大都市框架,扩大都市规模,完善都市功能,提高都市品位,增强辐射带动和承载能力,统筹衔接都市发展规划与都市建设总体规划,按照“东西延伸,南北拓展”规定,打造都市鲜明特色,加快城区路网建设;着力发展功能齐全、设施完备商品住宅社区,加快经济合用房建设,积极推广智能化住宅社区,哺育住房消费市场,规范房地产市场和物业管理。平桂管理区二期安居工程建设项目符合国家、广西及贺州市加强和谐社会建设,发展房地产业,调节住房供应构造、增长普通商品住房和保障性住房供应规划和原则规定;在空间区域布置上也符合优化人口布局规定。本项目建设,符合各级国民经济和社会发展规划规定,是其精神和发展原则详细贯彻和贯彻。(二)区域和空间规划符合性分析《贺州市都市总体规划(-)》拟定贺州都市性质为广西桂东北区域中心都市,桂粤湘三省通衢,以发展商贸、旅游、农林矿产品加工为主,富有地方文化和民族特色山水园林都市。本次总体规划初步拟定都市规模为:远期都市人口达到45万,则都市建设用地控制在50平方公里左右。其中中心城区人口为33万,都市建设用地控制在35-40平方公里左右。全市规划布置居住用地1297公顷,占都市建设用地25.9%,人均28.8平方米。本次总体规划都市空间发展模式为:“一城三镇,山水其间;区域联动,城乡一体”。都市空间发展方向总体为“南扩北拓”战略。贺州市平桂管理区经济社会科学发展三年(-)筹划总体思路强调:重点抓好城乡化建设、投资项目、节能减排、改进民生和维护稳定等工作。努力把平桂管理区打导致贺州市新经济增长极,建设成为“开放度高、辐射力强、经济量大、环境优美、富裕和谐”新城区。平桂新城二期安居工程建设项目位于贺州市平桂管理区黄田镇公和村贺旺一级路和滨江南路之间,项目占地面积110249.437平方米(165.374亩),项目区地势平坦,项目四周交通便利,公共配套设施较齐全,项目建设将有助于加快该地区建设步伐,增进该区域建设发展,贯彻贺州市总体规划目的规定。项目所在土地为集体用地,在平桂管理区别区规划中所占地块规划为居住用地;项目严格按照平桂管理区别区规划规定细致规划,合理布局,精心设计。拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美住宅社区,提高土地使用率,改进既有环境,改进人文景观。规划设计中,住宅楼高层为钢筋砼框架构造,通过合理设计,可保证有较高使用率,并与邻近建筑物错落有致,疏密适当、完全可保证通风,日照、采光规定。项目场地四周有完备市政设施,周边交通便捷,项目建设将有助于加快该地区建设步伐,增进该区域建设发展,且项目建设符合国民经济和社会发展规划规定,符合贺州市总体规划、贺州市平桂管理区别区规划规定。(三)房地产专项规划符合性分析当前,国内国民经济迅速增长,综合国力明显增强,各项社会事业得到全面发展,人民生活水平大幅度提高。贺州市生产总值280亿元,全社会固定资产投资254.68亿元,人均固定资产投资初次突破1万元,城乡居民人均可支配收入14509元,这使贺州市经济社会发展进入一种工业化、都市化迅速推动,为贺州市在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好外部环境。党中央国务院关于≪进一步深化城乡住房制度改革、加快住房建设告知≫中指出:稳步推动住房商品化、社会化、逐渐建立适应社会主义市场经济体制和国内国情所需住房新制度;加快住房建设,促使住宅业成为新经济增长点,不断满足城乡居民日益增长住房需求。平桂管理区别区重要职能为:以商业金融、居住休闲为主综合性都市功能区。随着贺州市平桂管理区都市化进程不断加快,辖区内人力资源必将大幅度上涨,而本项目建设总住宅459438.93㎡,户型面积从50㎡如下小户型到180以上复式住宅等各种户型,既考虑了年轻人及小家庭需要,也考虑了某些高品位住宅需要,同步本项目在总体规划和户型设计上严格按照规划部门规定各项指标规划设计,将有助于解决管理区内各层次收入家庭购房问题,在一定限度上完善保障住房制度,维护社会稳定,有助于提高管理区住房品质和居住质量,符合住房建设规划规定。二、产业政策分析《国务院关于增进房地产市场持续健康发展告知》中指出:房地产业关联度高,带动力强,是国民经济支柱产业。增进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改进居住质量,满足人民群众物质文化生活需要基本规定;是增进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续迅速健康发展有力办法;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业有效途径。实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推动社会主义当代化具备十分重要意义。(一)调节住宅供应构造政策“旧国八条”将稳定住房价格放在首位,并提出要大力调节住房供应构造与用地供应构造,增长普通商品房和经济住房土地供应;“新国八条”将“强化规划调控,改进商品房构造”放在第一位;充分体现了宏观调控政策向调节住房供应构造方面倾斜。依照规划,平桂新城二期安居工程建设项目拟占地面积110249.437平方米,总建筑面积为497224.93平方米,建设总容积率为4.51,建设密度为33.2%,绿化率35.6%。项目设立以两台电梯四户为主,兼有一部楼梯一台电梯三户或四户,户型面积从50㎡如下小户型到180以上复式住宅等各种户型,其中以70㎡~100㎡为重要户型。项目建设符合国家关于调节住房供应构造政策。(二)土地政策“九部委新政”再次重申对闲置土地处置条件,从而打压囤积土地行为,逼迫开发商加速将土地投放市场,减少市场投机,以形成土地有效供应。《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》将大型商业设施项目,低密度、大套型住宅项目(指住宅社区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米住宅项目)等列入限制用地项目目录,并且禁止占用耕地,亦不得通过先行办理都市分批次农用地转用等形式变相占用耕地;对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有公司、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资项目,则列入禁止用地项目目录。本项目拟开发地块与贺州市区相临。随着都市发展和经济中心转移,在有限空间里,中心城区都市用地已不能满足发展需求。为进一步贯彻《贺州市总体规划规划》和《贺州市平桂管理区别区规划》,拉开都市框架,扩大都市规模,使整个都市重心逐渐向北转移,改进生态环境和人们居住条件,贺州市国土资源局拟对本项目用地进行公开招标挂牌出让,用地性质按商住用地出让,用于商住社区开发。本项目地位于贺州市平桂管理区黄田镇公和村贺旺一级路和江滨南路之间,总占地面积110249.43平方米,(165.37亩),土地所有权将通过商业方式获得,拟建设19栋高层住宅楼,2层商业楼共4栋,总建筑面积为497224.93,容积率为4.51,建设密度为33.2%,绿化率为35.6%,依照国土资源部发布《全国工业用地出让最低价原则》、《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》规定,本项目符合国家关于项目用地限制政策规定。开发建设平桂新城二期安居工程,是实行平桂管理区总体规划需要,是改进平桂管理区形象需要;项目实行不但可以带动平桂管理区土地增值、推动国民经济发展,并且可以改进人民居住条件,同步又可扩大平桂都市范畴,对于平桂管理区都市建设迅速发展起到增进作用。该项目建设符合≪中华人民共和国房地产管理法≫、≪中华人民共和国土地管理法≫、≪中华人民共和国建筑法≫、≪都市房地产开发经营管理条例≫、≪都市房屋拆迁管理条例≫等国家有关法律法规。房地产业建设是一件利国利民好事,符合国家及地方有关产业政策规定。三、行业准入分析(一)、行业重要法律法规1、《中华人民共和国都市规划法》自1990.4.1起施行2、《城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》自1990.5.19起施行3、《中华人民共和国都市房地产管理法》1995.1.1起施行4、《中华人民共和国建筑法》自1998.3.1起施行5、《都市房地产开发经营管理条例》自1998.7.20起施行6、《中华人民共和国土地管理法》自1999.1.1起施行7、《商品房销售管理办法》自.6.1起施行8、《都市房屋拆迁管理条例》自.11.1起施行9、《物业管理条例》自.9.1起施行(二)行业准入分析近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响,房地产业行业准入原则也大幅提高,重要体当前国家运用税收、信贷、行政监管等手段,并规范外商投资房地产市场准入规定。1、宏观调控政策“国八条”、“国六条”出台,通过国家宏观调控政策来抑制投机及投资性购房需求迅速增长,使房地产市场秩序得到整顿和规范。对于面向中档收入消费者、以开发普通住宅为主、具备较强竞争实力及品牌影响力房地产公司,将获得更辽阔发展空间。2、房地产市场准入增值税征收、房地产行业信贷政策调控、外商投资房地产市场准入原则出台,其重要目是提高房地产行业投资资金门槛。投资房地产市场准入原则中重要规定注册资金与投资总额关系,对公司营业执照、经营范畴、办理《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划允许证》、《建设工程规划允许证》等提出了更高规定。项目开发建设单位贺州市平桂都市建设投资有限公司是经贺州市工商行政管理局登记注册国有独资公司,业主证照齐全,经核准主营业务为:都市基本设施建设投资,房地产开发投资,小城乡和农村基本设施建设投资,农产品购销,农业产业开发。因而,拟建项目符合行业准入原则规定。第三章资源开发及综合运用分析一、资源开发方案本项目为房地产开发项目,不属于资源开发类项目,因而不需分析资源开发方案。二、资源运用方案本项目为居住建筑项目,依照项目居住人数初步估算项目水资源消耗量为:最高日用水量为5531m3,最大时用水量579m3(详见表3-1)。因而合理运用水资源,是本项目资源运用方案重点。表3-1项目用水量预测表序号用水项目用水量原则设计规模使用时间时变化系数最高日用水量(T)最大时用水量(T)1住宅240L/人.d19600242.54704.0490.02商铺6.5L/㎡.d35041.7㎡121.5227.828.53配套用房6.5L/㎡.d2744.5㎡12217.83.04绿化2L/㎡.d39248㎡2178.539.25小计5028.1560.76未预见水量日用水量10%502.818.5共计5530.9579.2(一)给水给水系统从市政自来水干管上接两根DN300进水管,并在建筑周边敷设成环状以满足住宅居民生活、消防用水。(二)中水本项目在社区内设立中水解决设备,重要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。(三)雨水、污水排水系统采用雨污水分流制,本项目居住区产生污水经汇集后,排入市政污水管网。雨水可经汇集后,排入市政雨水管网。三、资源节约办法(一)水资源现状 平桂管理区,位于广西东北部、贺州市中部,管理区内有两条河流经集镇,由发源于富川富江河与发源望高、水岩坝五拱水河在西湾街道办镇汇合流入贺州,富江在钟山境内流段46.4km,从西湾集镇西面至南面进入贺州城区段,近年平均流量35.00m3/s,常年水位124.5m,水资源丰富。(二)水资源节约办法依照现行《建筑给水排水设计规范》(GB50015-),《室外给水设计规范》(GB50013-)选用给水用水定额。 1、充分运用市政供水压力(1)通过调查收集和掌握精确市政水压、水量及供水可靠性资料,为合理设计给水系统、运用市政供水压力提供根据。(2)依照用水设备、用水卫生器具和水嘴供水最低工作压力规定,拟定直接运用市政供水层数。 2、回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水,室外某些地面采用渗水砖使雨水回渗,绿地采用滴灌。 3、所有给水龙头等用水器具采用节水型产品,管材采用焊接或电熔连接管道,以防漏水。 4、雨水运用 (1)屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池,收集屋面雨水,用做浇洒绿地和道路用水。 (2)社区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。 5、合理配制水表等计量装置。建筑物引入管、住宅入户管及公用建筑物需计量水管上均应设立水表。第四章节能方案分析一、节能政策与规范分析当前,国内经济进入新一轮持续迅速增长周期,与此同步也遭遇到资源、能源、环境瓶颈制约,节约能源成为国内一项长远战略方针。中华人民共和国建筑能耗总量逐年上升,在能源消费总量中所占比例已从上世纪70年代末10%,上升到近年27.8%。而建筑最大耗能点是采暖和空调,据悉,国内在采暖和空调上能耗占建筑总能耗55%。据调查,国内城乡既有建筑达430多亿平方米,数量如此之巨建筑中,最乐观预计,能达到节能建筑原则仅占5%左右;虽然是新建筑,也有90%以上仍属于高能耗。与气候条件相近发达国家相比,国内每平方米建筑采暖能耗尽管约为发达国家3倍左右,但热舒服限度远不如人。无论从整个国际经济气候还是中华人民共和国宏观经济大势来看,中华人民共和国能源问题已经日趋严峻,节约能耗势在必行,而建筑能耗则是人们普通被忽视重大问题。建筑节能问题已经得到国家和关于部委高度注重,建设部下发了《关于新建居住建筑严格执行节能设计原则告知》〔〕55号、《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号),明确规定:新建民用建筑应当严格执行建筑节能原则规定,民用建筑工程扩建和改建时,应当对原建筑进行节能改造。《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》(JCJ134-)规定:居住建筑通过采用增强建筑围护构造保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比节能办法,在保证相似室内热环境指标前提下,与未采用节能办法前相比,采暖、空调能耗应节约50%。新建、扩建、改建民用建筑,必要严格执行建筑节能强制性原则,在进行建筑围护构造和用能系统施工时,要按照现行建筑节能原则采用建筑节能办法。对达不到节能50%原则建筑,不得办理开工允许和竣工验收备案手续,不准销售使用。二、能耗状况(一)项目能源品种选用原则 本项目依照国家和贺州市有关节能与环保政策,本着节能、环保、因地制宜原则,结合本项目区域定位、住宅建筑类型和外部条件等详细状况选取能源形式。(二)项目所在地能源供应状况项目地位于贺州市平桂管理区黄田镇公和村贺旺一级路和江滨南路之间,该区域市政设施可以得到保证,只要项目自身进行必要区内管线建设及与大市政接入,即可满足本项目建设和使用规定,能源供应条件具备。三、节能办法和节能效果分析(一)节能办法 1、节能办法综述本项目在方案设计中,充分考虑运用既有资源,提高设备运营效率和优化设备技术参数,以达到整体节能效果,建筑本体围护采用保温隔热设计,构造设计恰当考虑压缩建筑构造空间;空调冷却水系统采用多台并联技术,送风采用变风量方式调节室内温度,以及空调系统均采用自动控制,冷媒管,冷冻水管均采用橡塑海绵保温材料;合理选取配电系统布局,加强节能管理。 2、有关专业节能办法 (1)建筑及构造专业节能办法建筑节能重要从建筑设计规划、围护构造、遮阳设施等方面考虑。 ①本项目依照建筑功能规定和本地气候参数,在总体规划和单体初步设计中,科学合理地拟定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高,初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护构造保温隔热等热工特性,最大限度减少建筑物能耗量,将会获得抱负节能效果。②建筑围护构造保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料,可有效减少通过围护构造传热,从而减少各重要设备容量,达到明显节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。 ③门窗 尽量减少门窗面积:门窗是建筑能耗散失最薄弱部位,因而,本项目在进行初步设计时,在保证日照、采光、通风、观景条件下,将尽量减少外门窗洞口面积,以减少建筑能耗。 提高门窗气密性:初步设计中将采用密闭性良好门窗。通过改进门窗产品构造,如加装密封条提高门窗气密性,防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能:门窗将选用新型保温节能门窗。 ④屋顶初步设计时,屋顶将采用浅色屋面,以隔热太阳辐射热,减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏,使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。 (2)电气专业节能办法 ①合理拟定供电线路长度及电缆截面,减少供电线路上电能损耗。 ②用现场和集中补偿办法,提高功率因数,使供电系统功率因数达0.9以上。 ③采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。 ④照明采用集中、分散和自动相结合控制方式,拟定合理照度值,充分运用天然光。 ⑤采用品有节能效果新系列高、低压电器,以取代功耗大老产品。 ⑥设立合理计量和检测设备。 (3)其她节能办法 ①采用高效节能名牌水泵、风机以提高运营效率。②绿化:对建筑周边环境进行绿化设计,绿化将对居住区气候条件起着十分重要作用,它能调节改进气候,调节碳氧平衡,削弱温室效应,减少都市大气污染,减低噪声,遮阳隔热,是改进居住区微小气候,改进建筑室内环境,节约建筑能耗有效办法。(三)节能效果分析为达到节能、环保目的,在建筑热工设计、采暖与通风节能设计方面项目建设严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》、《公共建筑节能设计原则》和《广西壮族自治区居住建筑节能设计原则》,通过采用积极选用高效节能设备、材料和技术方案等节能办法,达到在老式能耗原则基本上节能50%目的;预测本项目在建筑围护构造上节以节能25%,在采暖、降温、照明上节能25%。第五章场址选取、征地拆迁及移民安顿分析一、项目选址及用地方案(一)项目选址拟建项目位于平桂管理区黄田镇公和村,207国道以西,西湾河以东,滨江南路以北,东安山东路以南;项目位置交通便捷,同步,项目区地势较为平坦,三通一平、水、电等配套基本设施届时一将完善,即具备住房社区开发建设条件。(二)项目用地现状本项目占地110249.43m2,原属于平桂管理区黄田镇公和村集体土地,项目建设单位拟向上级土地主管部门申报进行征用。本项目场址地貌简朴,地势平坦、无森林草原植被、动物栖息处,地质条件稳定,且当前无探明矿藏,便于建设,同步区位优越、交通便利,便于居家生活。依照工程设计及地质勘查,在本项目征地范畴内没有压覆矿床和文物,具备开发建设条件。(三)有关规划规定1、本地块在《贺州市平桂管理区别区土地运用规划》中为居住用地;项目建设以居住建筑为主,恰当设立配套公建。以优化生态环境为约束条件,增长绿地面积,减少污染排放,创造一流人居环境和生态环境。2、发挥区域特色和优势,发展循环经济,促使区域可持续发展,为适应市场需要,对土地运用在功能分区明确基本上有一定弹性和灵活性。道路系统、土地运用、市政设施等方面要与贺州市都市总体规划、平桂管理区别区规划相衔接、相协调。3、高度注重土地资源节约,在保证社区建筑功能布局、保护环境和有助于生态环境建设前提下,十分爱惜土地运用合理性,绝不挥霍土地资源。4、尽量运用既有条件和资源,充分运用项目规划区既有土地、水资源、地形地貌、交通条件、配套服务条件和劳动力资源,减少社区设成本。(四)项目用地方案本项目占地面积110249.43m2,建筑面积为497224.93m2,其中:总建筑面积为497224.93平方米,25层高住宅楼9栋、18层5栋、11层5栋,2层商业楼共4栋。总住宅面积459438.73平米,组团内部会所.3平米,主题公园会所730.2平米,商业面积35041.7平米,绿化面积39248m2,停车场11500m2。在保证社区功能使用前提下,合理规划设计,节约土地资源,节约工程投资。尽量做到既要节约土地又要运用好土地,多留绿地。本项目区拟使用范畴土地性质属于集体土地,用地须经报批并依法获得批准后,以招拍挂有偿方式获得土地使用权。依照平桂都市建设投资有限公司提供资料,本项目地下无矿藏资源和文物遗迹。本项目场址周边无军事设施,对军事设施无影响,场址远离室内大小河道,对河道通航及防洪排涝均没有影响。在土地合理运用中,要依照对土地现状破坏限度,采用有力水土保持办法,提高项目区水土保持能力。二、土地运用合理性分析1、该项目建设当前拟向贺州市土地主管部门和规划主管部门申请审批,符合国家和地方有关政策规定。在占地范畴内建设居住建筑及其有关配套设施,各项用地平衡指标满足《都市居住区规划设计规范》。2、依照国家对项目用地高层建筑容积率控制指标为5.0,本项目设计容积率为4.51,在规划控制指标范畴内有效地运用了土地资源。3、项目在总平设计时,除了居住空间外,充分考虑了居民活动、休闲场地和绿地景观系统,同步设立了2层4栋低层商业面积,在服务本社区居民生活同步,也满足了临近社区生活所需。本项目建设将进一步提高项目地块及周边地块土地价值。基于以上3点,项目地块土地运用较为合理。三、征地拆迁和移民安顿规划方案本项目拟选址于平桂管理区黄田镇公和村,位于207国道以西,西湾河以东,江滨南路以北,东安山东路以南,该区域为贺州市平桂新城规划建设用地,建设总用地110249.43平方米(计163亩)。拟以挂牌出让方式获得用地使用权,项目区内无居民住宅,不涉及拆迁及移民安顿。第六章环境和生态影响分析环境是资源载体,保护环境就是为持续发展提供持续运用资源也许。同步,环境又是人们共同居所,发展生产以及保护环境目都是为了提高人们生活水平。因而,在进行房地产开发与再开发同步,需要充分结识和把握都市生态系统特点,注重都市生态系统中各要素有机联系,根据生态规律,谋求适合都市房地产开发与都市经济增长、生态环境同步改进有效途径,以增进都市房地产开发环境效益、经济效益、社会效益统一,坚持走经济、社会、资源和环境互相协调可持续发展之路,建立适合当代都市生态、经济协调发展开发模式,推动都市房地产可持续发展。当代化都市是一种以人为主体,以空间环境运用为特点,以汇集经济效益为目,集约人口、经济、科学和文化大系统,它重要由自然生态环境系统、技术经济系统、社会系统三个子系统构成,这三个系统互相依存、互相制约、互相影响,构成一种复杂有机整体。自然生态环境系统具备为人类活动提供物质资源、净化废弃物和提供舒服优美自然条件三种功能,是人类社会经济发展基本和条件。都市房地产开发,事实上是对土地这一都市生态基本所提供自然资源和环境进行调节和综合运用过程,这就必然会变化和影响整个都市生态环境。一、编制根据《中华人民共和国环保法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国大气污染防治法》《污水综合排放原则》GB8978-96《环境空气质量原则》GB3095-1996《大气污染物综合排放原则》GB16297-1996《建筑施工场界噪声限值》GB12532-90二、环境和生态现状(一)地形地貌管理区位于桂东北,北面为丘陵地带,南面为河滩,集镇四周环山,东为石灰岩,别的为黄土岭丘陵,中间为盆地,北高南低,集镇地势在海拔200.4m。所处地质构造类型属印支期,是海西、印支期凹陷区,从元古代到中生代均有岩浆活动,规模较大且分布面积广。地质构造类型属印支期,均为侵入岩。本项目所选场址地形地貌重要体现为红土丘陵地,土质大某些属黄红壤土,少量紫色土,红土壤较好,覆盖较厚,地势较平。因而,不需要进行太大土地开挖。(二)气象及水文条件平桂管理区属于亚热带季风气候,光照充分,温暖潮湿,雨量充沛,季节南早北迟,夏长酷热,秋多旱情,冬有霜冻,入春后低温阴雨,且有倒春寒。年均气温19.9℃,极端最高温度38.9℃,极端最低温度-4℃,活动积温达6439.8℃,持续天数278天。年降雨量1500-mm,年平均降雨日171天,年均日照时数1586.6小时,年平均相对湿度78%。年无霜期320多天。常年主导风向为西西北,频率为16%,次风向为东风,频率为14%,年均风速1.8m/s。平桂管理区西湾街道办境内有两条河流经集镇,发源于富川富江河与发源望高、水岩坝五拱水河在西湾街道办镇汇入合流入贺州,富江在钟山境内流段46.4km,从西湾集镇西面至南面进入贺州城区段,近年平均流量35.00m3/s,最小流量25.9m3/s,常年水位124.5m,最高水位126.8m。(三)大气质量现状依照检测成果,建设区域内SO2、NOX污染限度轻微,TSP亦未超标,大气质量现状基本符号国家环境质量二级原则,环境空气质量较好。本项目当前地块区域环境空气质量良好,场界各测点昼、夜噪声监测值均低于《都市区域环境噪声原则》GB3096-93中相应原则限值,阐明本区域声环境质量现状良好,达到环境功能规定。区域水环境质量满足GB3838-《地表水环境质量原则》中III类原则规定,水质现状良好。各场界监测点昼间、夜间噪声值均符合GB12348-《工业公司厂界环境噪声排放原则》2类原则。三、生态影响分析及生态保护办法本项目建设营造了适当居家生活舒服环境;而本项目绿化及环境工程实行,与周边环境协调一致,较好地改进了区域环境质量。因而本项目建设对项目地块自身乃至周边区域环境生态改进是非常有利。如下对项目建设期和营销期环境影响进行分析,并提出防治办法。(一)施工期环境影响及防治1、污水、废水该项目施工期暂住民工会产生较大量生活污水,施工生活废水采用清污分流处置,厕所等高浓度废水经化粪池(在营地附近建设简易厕所,并设立简易化粪池)解决后,作为农肥给项目区周边林地追肥,不会对周边环境导致污染。施工作业废水由项目施工方在施工场地内修建某些简易导排沟,将建筑施工废水引入二级沉淀池,经沉淀后上清液可用于周边农田、林地用水。清洗及维修机械污水具有大量高浓度石油类,此类废水需经隔油后引入二级沉淀池沉淀,清液可用于周边农田、林地用水或排入周边农灌系统。禁止施工污水未经解决达标后向临近水域排放。由此可见,项目施工期污水、废水对区域地表水影响较小。2、废气施工期间运送车辆及施工机械排放废气中具有CO、NO2、THC等污染物,通过类比分析,废气影响范畴在附近50~100m内,100m外基本无影响。3、扬尘扬尘是建筑施工期重要空气污染物,扬尘污染GB3095—1996《环境空气质量原则》二级原则据类比调查,在大风状况下,施工现场下风向60m范畴内TSP浓度超标。道路所通过敏感点将会受到不同限度扬尘影响,因而,项目建设单位加强施工管理,贯彻国家和广西控制都市扬尘污染关于办法和规定,使扬尘对环境影响,特别是对敏感目的影响降至最低限度。4、固体废弃物施工产生废弃土方、建筑垃圾等,如管理不当会影响施工区周边景观,并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收集,交由回收公司回收,施工建筑弃渣及弃土由平桂管理区乡镇建设管理局审批后,运至指定地点堆放,运送车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落导致二次污染。施工结束后应及时清运因施工产生固体废弃物,并妥善处置,因施工给绿化导致破坏,要恢复植被。5、噪声各种施工机械施工噪声及建材、建筑弃土运送车辆行驶、装卸时发出噪声对附近环境影响较大。为减少施工期产生噪声污染,必要加强施工管理,合理布局施工设备,合理安排施工时间,对高噪声施工设备采用必要减振、降噪解决,在中午(12:30-14:30)和夜间(22:00-次日6:00)禁止施工,如因工艺需要在夜间施工,必要提前公示附近居民,并获得关于部门批准,方可施工。6、生态环境影响分析由于地基开挖、弃渣堆放、场地整修等因素,扰动表土构造,破坏了地表植被,致使土体抗蚀能力减少,土壤侵蚀加剧,引起局部水土流失和生态破坏。同步,土石方、石灰等物料堆存暂时占用一定量土地,对地表植被产生一定影响。但暂时占地面积较小,重要是施工场地,料场、暂时道路暂时用地等,具备短期和可逆性特点。在施工后期经复耕后,暂时占地可以恢复原土地功能,也可作为其她用地类型加以再运用。暂时占地影响是短暂,对土地运用功能影响较小。7、室内环境污染控制为防止和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染,保障业主健康,项目建设必要依照《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB30325-规定进行。(1)材料选取①粘合木构造所采用胶粘剂也许会释放出甲醛,以游离甲醛释放量不不不大于0.12mg/m3原则进行控制。②壁布、帷幕等经粘合、定形、阻燃解决后,也许会释放出甲醛,游离甲醛量也不应不不大于0.12mg/m3。③由于沥青类防腐、防潮解决剂会持续释放出污染严重有害气体,禁止用于室内木地板及其她木质材料解决。④防止织物和木材用阻燃剂释放氨气导致污染。⑤脲醛树脂泡沫作为室内保温、隔热、吸声材料时会持续释放出甲醛气体,本项目应考虑采用其她类型材料代替。(2)工程施工①室内装修工程所采用稀释剂和溶剂按国标《涂装作业安全规程》GB7691第2.1节规定“禁止使用含苯(涉及工业苯、石油苯、重质苯,不涉及甲苯、二甲苯)涂料、稀释剂和溶剂。”②严格遵守国标《涂装作业安全规程:涂漆前解决工艺安全及其通风净化》GB7692-1999第5.2.8条“涂漆前解决作业中禁止使用苯”和第5.2.9条“大面积除油和清除旧漆作业中,禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。③施工人员在施工过程中使用涂料、胶粘剂、解决剂和溶剂后应及时封闭存储。使用剩余废料及时清出室内,不在室内用溶剂清洗施工用品。(二)营销期环境影响及防治1、废水项目建成后,由于社区新建了雨污分流排水设施,社区居民寻常生活产生生活污水,经管道直接排入市政管网,由市污水解决机构按照有关原则规定进行解决。社区内生活垃圾由社区物业管理公司全权负责。采用以上办法后,可以有效地防止居民寻常生活产生生活垃圾及生活污水对环境导致影响。2、废气、扬尘项目建成使用后,重要废气来源于车辆尾气、车辆引起道路扬尘和入住居民厨房烹饪油烟气。社区绿化率为36.5%,通过绿化乔木、灌木、绿草规划设计合理搭配,在一定限度上可以减少车辆尾气对该区域大气环境不利影响。此外,通过洒水增湿办法,可有效减少由车辆引起道路扬尘,对环境影响不大。厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引到楼顶部排入空中。3、固体废弃物重要是普通生活垃圾。垃圾解决重要办法是:建设区内按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区,设立不影响室内外景观密封式垃圾收集器,采用全密闭式垃圾收集运送小车和运送车,规划固定垃圾收集运送通道,将垃圾运送至指定解决地点。4、噪声项目建成后,重要噪声来源于社会噪声、交通噪声和建筑物空调系统、电气等设备。社会噪声特点是时间短,瞬间值较大,但对区域声环境影响不大。交通噪声重要由来往车辆引起,通过在道路两旁种植隔离绿化带,并加强对进出车辆管理,尽量缩短汽车急速停留时间,禁止车辆随意鸣笛,可有效减少交通噪声对区域声环境影响。对空调系统、电气等设备产生噪声采用办法是:选用低噪音设备、对噪音较大声源采用隔音办法、建筑装修一方面选用隔音、吸音材料。5、生态环境影响分析项目区域内野生植物以草本植物为主,栖息动物多为小型啮齿类动物,生态环境质量普通。项目建设内容涉及建设绿化带,通过植草皮、种树可补偿既有植被,有助于生态环境质量改进。四、其她环保办法严格遵循国家关于环保法律法规和原则,并采用切实可行办法,项目对环境污染可以控制在限值范畴内。(一)建筑环保办法采用新型墙体材料,减少对土地资源消耗;在装修工程中,采用环保型装饰材料,如环保型建筑涂料,减少有害物质扩散,外墙装修避免大面积镜面玻璃应用,以防止对都市及交通环境光污染。(二)给排水环保办法卫生间内洁具采用红外线感应冲洗设备,既节水又环保;排水系统采用雨污分流排水体制;选用可防止污水渗漏及粪便发酵后停留时间长、清挖周期长等长处三级钢筋砼化粪池;化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件,保证安装、使用质量,防止大量发酵臭气窜入室内,制止蛆虫爬入管道,避免漂浮气体固体两项污物堵塞化粪池出口管段。(三)电气环保办法选用低噪音、低闪烁、电磁辐射和电磁干扰满足原则规定电器设备及照明灯饰,倡导绿色照明,保证环境清洁。选取合理电气设备及供电方案,提高供电质量,减少因供电质量引起噪音污染。五、地质灾害影响分析依照“中华人民共和国地震动参数区划图(GB18306-)”,本工程抗震设防烈度为6度,设计基本地震加速度为0.05g,设计地震分组为第一组;本工程按基本烈度6度进行抗震计算。该项目所处地段,地势平坦,自然条件较好,经勘察,本项目建设场区地质环境复杂限度较简朴,场区内未发现滑坡、崩塌、泥石流和地面塌陷等地质状况,属地质灾害危险性小级,本工程建设诱发或加剧地质灾害也许性小。工程中也许遇到工程地质问题,属易解决类,经治理后可避免地质灾害发生。因而,本项目建设场址从地质灾害影响角度分析,是较好,适当本项目建设。本项目建设,不会诱发该地区浮现地质灾害,本项目无地质灾害风险。六、特殊环境影响项目周边没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等,无特殊环境影响。若施工过程中发既有文物、古迹等,则按国家有关法律法规执行。此外由于本项目位于富江边,项目建设必将对富江导致一定音箱,建议业主部门在后续工作中,依照项目实际状况,并结合市水利部门规定,针对本想对富江影响实行防洪影响评价,并采用相应办法,保证项目建设不形成压缩河道,影响河道排洪功能。第七章经济影响分析一、项目投资费用和资金来源(一)项目投资费用本项目总成本涉及土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、开发期税费及不可预见费等,总投资为59671万元,详见总投资估算表(见表1)。(二)项目资金筹措筹划本项目总投资为60539.97万元,整个建设经营期为6年,其中建设期3年,项目营销期3年。建设资金所有拟由业主自筹。考虑本房地产开发项目投资规模较大,建设周期较长,业主此后可以考虑采用银行贷款及房屋预售等渠道来筹资某些资金,这样可以减少开发商资金压力,还可相对减少开发商风险,保证项目顺利开发。详细办法可以参照如下两点:(1)在项目详细规划方案完毕后,业主可以依照项目建设实际,结合公司实际财务状况,考虑申请银行贷款、引进股东等其她渠道进行融资。(2)房屋预售从来是房地产开发过程中筹集资金重要办法,在项当前期,将汇集到自有资金为用于支付土地费用、前期工程费以及用于主体建筑物及配套设施建设;当房屋建设完毕了主体工程后就可进行预销售,通过房屋预售及时回收某些资金,减少业主资金压力。由于本报告为项目初期研究阶段,因而报告内容只进行融资前分析,不做项目贷款及其她融资研究。二、经济费用效益或费用效果分析(一)、分析根据本项目财务评价是参照〈建设项目经济评价办法与参数〉(第三版)和国家现行财税制度,以及关于规定进行计算与评价,关于基本数据由有关专业和建设单位提供。(二)基本数据(1)总投资本项目总投资额为60539.97万元(2)销售收入项目建成后,住宅某些销售收入94790.67万元;商业用房按销售收入11000.53万元,车位销售收入为728.0万元,项目预测总销售收入106519.2万元。(3)营业税金及附加A营业税:5630.07万元B城建税:281.50万元C教诲附加费:168.90万元营业税金及附加估算为6080.48万元。(4)土地增值税土地增值税为8046.84万元(5)利润分派本项目扣除各种税费14127.31万元,净营业收入为92391.88万元。(三)、经济分析本项目净营业收入为92391.88万元,经营成本为63207.95万元,税前利润为29183.93万元,所得税为7295.98万元,净利润为21887.95万元,税息前平均利润9727.98万元,总投资收益率为15.81%。(四)、经济费用1、投资估算根据(1)本项目申请报告拟推荐工程建设方案、图纸、文献及关于技术资料。(2)《广西壮族自治区市政工程消耗量定额》()(3)《广西建筑安装工程费用定额()》(4)贺州各类建筑工程单位面积造价登记表(5)其他关于文献及类似工程技术经济指标。2、编制阐明(1)本项目投资范畴涉及:贺州市平桂新城二期安居工程主体建筑及配套附属设施(2)工程建设其她费:工程建设其她费用涉及建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、工程保险费、招标代理费、办公和生活家具购买费构成。①建设单位管理费按桂财建[]1号文规定进行计算。②勘察设计费涉及前期
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