策划新思维全球化思想采购样本

策划新思维：全球化思想采购

――以概念地产策划实践为例严忠明18，当英国知名传教士马礼逊假道美洲前来中华人民共和国传教时，她海上航程共用了222天；而当前，如果咱们从香港起飞，去伦敦航行时间却只有十个小时左右，咱们同欧洲距离在过去一百近年里，已经大大缩短了。在我访问澳门旧基督教坟场时，我为这个发现颇感惊讶。然而，我也注意到，在大某些思想领域，咱们同欧美先进国家距离并没有如此成比例地缩短，征询业就是其中之一。在市场全球化今天，这已经是一种迫切问题。社会科学同自然科学不同地方在于，社会科学真理不具备唯一性。咱们可以以充分有效性、时间性和逻辑自洽性作为衡量一种社会科学理论成立原则。咱们始终在中华人民共和国地产策划、旅游策划和都市营运策划等领域里摸索，但愿寻找一种对当前解决中华人民共和国公司问题有协助实操性策划理论，以弥补同欧美国家差别，并但愿对中华人民共和国策划业走向理性思维时代有所裨益。一种策划思维新模式我经常提到，一种好汉三个帮，一种策划“三个桩”。意思是说，一种完整策划应当由理论研究、思想采购、市场调查三个某些构成。因此我做策划总是先分解问题树，然后兵分三路，分别做理论研究、思想采购和市场调查三方面工作，待形成初步方案后对客户作中期报告，通过充分沟通，再进行概念产品设计与实操方案建立。咱们明确地把这种策划工作程序，作为不同于其他策划人思维模式提出来，是基于咱们对中华人民共和国公司在全球化市场竞争格局位置，和中华人民共和国策划业思维方式现状总结出来。其中，“理论研究”是指对特定策划对象有关行业，对其发展变化模式，从理论高度上作好大势把握；“思想采购”则是尽量在世界范畴或全国范畴寻找同类策划对象成败经验，进行纵横比较，寻找可行开发模式，尽量避免决策风险；“市场调查”则从若干假想方案出发，寻找最适当目的市场、主题定位及概念产品。在市场调查中，要特别小心掉入琐碎主义泥坑，由于进行市场构造分析才是市场调查目，而许多市场信息都是多余。这种策划思维有几种重要规定，即：一．

要认真分析公司真问题。公司自诉往往是表白问题，在治疗前要致力于诊断。二．要尽量扩大思想采购范畴，要学会突破个人基本价值观束缚。三．要学会构造性思维，分析问题构造以及构造性解决问题。这是解决信息大爆炸时代复杂问题有效办法。而在整个策划过程中，思想采购范畴和质量对解决问题具备特别重要作用。咱们只有比客户见得更多，看得更远，既有理论高度，又有实践深度，才有也许产生棋高一筹策划案。先行一步概念地产策划思想采购事实上是许多策划决策者不自觉在用法。这点在地产策划领域体现得尤为明显。即咱们称之为概念地产操作方式。土地开发与房地产策划真正内涵就是赋予土地以特别意义。农夫眼里滩涂荒岛，可以变成旅游胜地；飞鸟难渡沙漠，可以变成世界名都；特殊主题和产业选取导致经济繁华，最后导致土地价值不可思议暴涨，这一切不是神话，而是上演了千百年故事。这其中奥秘，就是人们为土地注入了一种特别意义。咱们把运作土地时，故意识地赋予土地以一种特别文化意义、并将这种意义长期而全面融入整个社区建设中地产开发形式，称为概念地产。我把概念地产提成旅游地产、主题地产、产业地产和都市地产四类。所有成功房地产项目运作都可以归结为一种概念，一种成熟思想，这就是项目灵魂。理念先行，在房地产操作中可收到事半功倍之效。无论是马志民策划锦绣中华时，对马德罗丹小人国思想采购，还是郭梓文对奥林匹克运动概念借鉴；无论是蒋晓松博鳌论坛，还是大连、青岛都市运营，说究竟，房地产和土地运作项目成功，都是思想、概念和视野竞争与较劲成果。这种操盘成功例子并不少见，某些顶尖房地产公司已深知全球化思想采购威力。万科就是一例。万科世纪花城项目，其商业街就是采购美国迈阿密一条相似街道设计思想进行建设。华侨城在深圳开发波托菲诺房地产项目也有明显思想采购痕迹。华侨城波托菲诺楼盘售楼处两幅惊人相似照片让人惊讶得说不出话：一幅是意大利波托菲诺小镇风景照，一幅是华侨城波托菲诺楼盘实景照。这样例子俯首皆是，因之而成为一种值得策划界研究现象。我在二○○四年处出版《概念地产与思想采购》一书，就是专门研究这一现象。我觉得，房地产策划像前几年那样仅仅炒作概念是不行，但是设想一下，地产运作如果没有概念，我以为却是万万不行。我把房地产策划中概念整顿称为地块在文化和思想上“三通一平”，土地和概念上重整两者缺一不可，这是地块可开发前提。大地上建筑物，因在人们文化和生活中具备某种特殊意义而体现为不同价值。因而房地产策划，事实上是寻找与赋予土地某种特殊意义行为。但是千百年来，土地上这种具备神奇力量策划已经被人们重复演习。因而对中华人民共和国走进市场经济不久策划人来说，努力拓展视野，学习消化全球范畴那些成功经验正是当务之急，在此一味强调创新反显出对历史与市场发展状态隔膜。我也便是在此意义上，主张策划要学会全球化思想采购。我甚至主张把中华人民共和国将来走向市场经济全球一体化，称为中华人民共和国“全球化思想采购时代”。一如日本战后对美国先进科技和思想观念学习过程。显然，在这种意义上进行思想采购并不是一种拙劣模仿与七拼八凑。不要紧张我会勉励人们做西化论者或不分青红皂白拿来主义者，尽管思想采购与拙劣模仿之间只有一线之隔，但真正基于市场背景成功经验思想采购，是成功办法叠加，是思维创新与整合。应当胜算更大。学会踏在巨人肩膀上眺望是一种理性当代人基本能力。我想咱们大可不必讳言思想采购与借鉴，事实上马克思主义理论也是继承并发展了黑格尔辩证法、费尔巴哈唯物主义和福立叶空想社会主义典型哲学成功而产生。一种旅游地产案策划实践凤凰古城“秋千广场街区”策划案简介本项目是咱们受某集团公司委托策划。从最初性质不明，人人头痛一块高价地，到找到一种政府和投资者都满意开发方案，咱们按照自己策划思路进行了完整探讨。最后咱们拟定了这个以秋千广场街区建设为核心思路，旨在体现凤凰苗族等多民族文化特点，志在以旅游景点建设吸引人气，使该地块成为将来凤凰旅游心脏地段，带旺整个街区开发。在本策划案中，咱们发现苗家民间“八人大秋千”是新一代互动旅游开发中一种亮点，是概念地产运作突破口。最后咱们决定打造一种民族风格“秋千广场”，使之成为整个街区开发驱动引擎。地块概况及策划规定该项目地块位于湖南省湘西自治州凤凰县沱江北岸虹桥以西地段，东至虹桥路，南至老营哨路（沱江北岸），北至田家弄，土地总面积约为18亩。该地块用途为商用地。由于属于古城保护区，政府对该地块开发有严格规定及规定。如：建筑高度控制：风貌协调区建筑层数为二层，檐口高度不大于5.8m，区域控制区建筑层数为三层，檐口高度不大于8.5米，东西两侧红线范畴内，建筑层数应按2—3层控制。区域控制线应有空间过渡。建筑形式：所有采用小青瓦坡屋面，体量宜小，不适当大，建筑色彩以黑、灰色调为主。临河段红线范畴内应收放有致，以退、高度应有空间变化。周边间距控制：西向除保持既有空间尺度外，其建筑后退红线1米；北向为农行用地，应考虑对等后退，（两侧按三层建筑考虑）各自应后退红线3—5米，东向为保护民居，后退线3.5米。建筑密度不不不大于33%-35%，绿地率不不大于30%。配套设施控制：应按规范设立相应消防及环卫设施。各种污水应集中解决达标排放，进入都市下水道，所有管线应下地。建筑材料使用应符合古城保护规划规定。尽量采用砖木构造，重要视觉区域处墙体应采小青砖水样。为此发展商规定策划公司策划案可操作性要强，要获得本地政府认同；项目主题要鲜明、突出，要具备别具一格特色；力求达到投资建设期短、成本造价低、资本回收快目。一策划思路及办法1、市场调查市场调查分“文献研究”和“市情调查”两大某些：文献研究涉及本地各种文献如政府工作报告，都市规划和发展规划、商旅开发现状及趋向、记录年鉴以及有关文献、书籍和文献等资料，找出与项目有关要素进行深度分析和研究。市情调查重要是对项目所在地商业业态分布、现状及发展趋势进行研究和把握，涉及商业格局、旅游景点景观分析、商铺和房地产价格及走势等。通过征询、专访和勘察等各种办法，理解和掌握大量一手调查材料和数据，为项目决策提供科学、精确和可靠根据。2.理论研究咱们以为，商业用地定位基本研究办法大体有如下三种：产业链研究

即依照项目所在地都市重要产业构造及其上下游产业关系进行研究，力求使项目开发与本地重要产业链挂钩和链接，形成良好互动关系。商圈研究即依照项目所在都市商业分布所形成格局及其辐射和影响范畴来拟定项目在都市商业发展中地位、作用和价值。区位研究即依照项目在都市所处方位重要性来分析和判断项目地位、作用和价值，但此法普通要与产业链或商圈挂钩和联系，从不同角度和侧面来分析项目地块价值及核心竞争力。依照凤凰县旅游产业链发展迅速态势和当前都市商圈实际状况，咱们拟采用产业链研究与都市区位研究相结合办法，对项目地块价值和核心竞争力进行深度分析和研究，找出最佳投资组合方案。3．思想采购也叫做“全球化思想采购”。这种办法基本理论框架是建立在研究同类项目规律性和特殊性基本之上，研究这些相似或相类似地块开发成功或失败案例，有助于发现和找出本项目最佳开发方案，避害趋利。本项目重要选用国内周庄、丽江此类古城乡商业旅游发展模式作为研究对象。4．出发点：各种假想方案“大胆设想，小心求证”也是咱们惯用项目研究办法之一。尽量将本项目也许开发方案所有或大某些罗列出来，再进论证、评述和选取，从而找出最佳组合方案。对本项目咱们从五个方面做出假想方案：1、商业步行街方案；2、普通性档口方案；3、宾馆建筑群方案；4、旅游景点方案；5、中高档住宅方案。从上述五个假想方案入手，来研究凤凰商业、旅业、旅游业和房地产现状及趋势，这将有助于咱们做出精确、客观、真实分析和判断。二市场调查基本结论旅游发展基本状况凤凰县地处湖南西部边沿，全县总面积1,758.5平方公里，辖9个建制镇22个乡344个行政村，全县总人口36.7万，由苗、汉、土家族等18个民族构成，少数民族人口占全县总人口63.6%，其中苗族人口18.7万人，占全县总人口51.4%，是一种以苗族为主体多民族聚居山区贫困县。县城距州府吉首市52公里，北距风景明珠张家界200公里，南距交通枢纽怀化市90公里，东距枝柳铁路新凤凰站14公里，西距贵州铜仁市58公里，离大兴机场27公里，209国首，1867省道穿境而过，经济区域优势独特，交通便利，为湘黔渝边区经济贸易交汇点。凤凰秦属楚地，是大湘西政治、经济、文化中心。凤凰县地灵人杰，名人众多。仅清道光二十年至光绪元年30近年间，先后出了43名提督、总兵级将军，31名副将级将军，31名参将级将军，73名中将，30多名少将。民国时期，民国初年至1949年，出了7名中将，30多名少将。民国时期，这里还诞生了知名政治家、慈善家、民国第一任内阁总理熊希龄先生；新中华人民共和国建立后，凤凰籍当代知名文学家沈从文、原中宣部常务副部长刘祖春、原中华人民共和国武警支队政委李振军，知名画家黄永玉和两院院士钢铁博士肖纪美，古城内既有6人被联合国教科文组织授予民间工艺大师，在国内外享有很高名誉，产生过一定影响，有“画乡”、“满城文物、满眼风光”和“中华人民共和国最美丽小城”称号。凤凰县山清水秀，名胜古迹众多，自然景观，人文景观独特，古城风貌全整，名人民居众多，仅县级以上文物保护单位40多处，古街古弄20多条，保护民宅近200栋，由于地处西南少数民族文化区域与东部楚汉文化区域交汇之地，楚巫文化在这里得到弘扬。明、清以来，县境内修建大型寺庙、会馆、祠堂就175座，仅2平方公里县城就达58座之多，此外，由于交通闭塞，受战争影响少，众多文物至今保存完好，属省级知名风景名胜区，成为全省新增两条黄金旅游线路之一，近来发布中华旅游第一廊也将凤凰列入其中。凤凰县旅游业在20世纪80年代之前，始终处在自然、自发形态，基本上没有形成行业和产业概念及构造。60年代中叶知名国际友人、新西兰诗人、文学家路易·艾黎到过凤凰，并留下了对这一美丽小城知名评价——“凤凰是中华人民共和国最美两个小城之一”。依照县旅游部门简介，凤凰县旅游业大体来源于1985年，当时该县提出要大力发展旅游事业目的，成立了专门管理机构，并且聘请凤凰籍知名画家黄永玉担任顾问；1986年凤凰县被列为全国旅游外事开放甲类县城；1997年被列为湖南省级风景名胜区；1999年被列为省级历史文化名城和国家级生态示范县。但凤凰旅游业真正起步是在，当时该县政府把握西部大开发有利时机，确立了旅游带动整体经济发展战略，保护维修和合理开发并重，加大了旅游业开发力度，并于被列为国家级历史文化名城。可以说是凤凰旅游事业一种转折点和高速发展起点，咱们可以从凤凰近五年旅游总人数和旅游总收入两上方面来进行分析和研究：—凤凰旅游总人数和总收入变化状况

据凤凰县旅游局记录，在过去短短五年间，前来凤凰城观光旅游海内外游客激增近5倍，旅游收入1988年仅万元，而已突破亿元大关。客源构成调查显示，凤凰客源70%是湖南省内，30%是外地。湖南省内游客重要来源于省会长沙和湘潭、株洲、衡阳等地区，而近两年沿海广东等都市游客有所增长，当前凤凰城已成为长沙市民周末度假胜地，省外游客虽以东南沿海发达都市省份为主，但北至东三省、西至云南、贵州等20各种省市游客均有；外国游客也有所增长，涉及美、加、日、韩、奥、意、菲、印等地和港澳台游客，但数量不多。据记录资料显示，全年接待外国人数仅900人。消费能力当前来凤凰旅游游客消费能力与层次都不太高。按其职业和身份可划分为：散客：画家、美术工作者和学生、照相兴趣者、自游人、采风艺人和记者、家庭度假游客等等。团队：国内旅行团、单位团队等。上述游客有很大一某些是中低档次游客，消费能力不高，除了景观门票、食宿外，购物和饮食消费能力不高。人均消费为76.5元/人次，为128元/人次，为130元/人次。消费习惯通过咱们调查发现，当前来凤凰团队游客大多数是过路客，住在吉首或张家界，而不在凤凰本地过夜，虽然在本地逗留，普通也只住一晚。而散客较多会选取在本地过夜，但周末省内客和自游客较多会选取民宅改造而成私家客栈，每人每晚约20元左右水平，而选取在正规宾馆居住消费档次和水平较高，尽管没有星级宾馆，但普通都要100多元一间房。从10月起，凤凰八大旅游景点50年经营权被黄龙洞公司以8.33亿元买断，开始实行套票制。每人150元/套，带有一定搭配和强制性色彩，虽然使旅游门票收入大幅增长，但也带来某些管理问题。当前，团队游客古城旅游路线普通如下所示：凤凰古城-熊希龄故居-沈从文故居-东北门城楼-石板街-杨家祠堂-沱江泛舟-夺翠楼-吊脚楼群-虹桥市场调查结论1：大多数景点和景观设计者是停留在观景、看景、留影水平之上，缺少体验式和互动型活动。消费产业链由旅游带动消费产业链具备如下几种特点：⑴饮食方面以湘西特色为主，有一定特色和风味，但档次和烹饪水准普通，卫生和用品也不够讲究，这对招徕高档宾客会有一定难度。⑵旅游产品多来源于贵州和浙江义乌，涉及许多蜡染工艺品和银器，而本地生产和制作商品不多，只有少量土特产，如姜糖、绢织绣品产于本地，并且经营种类也较雷同，又难以成行成市。⑶住宿消费档次水平较低，大多数不在本地留宿，中高档宾馆酒店有一定发展空间，但同步也要面对大量中低档宾馆、客栈竞争压力。⑷交通消费重要是散客，团队客普通不在本地租车，最多坐一下游艇；士收费过低，起步只有2元，加上摩和电瓶车，使这一消费呈现供过于求局面。产业链增长图表：

产业链特点评述总来讲，凤凰旅游产业链特点是：起步晚、发展快、势头高、问题多。尽管旅游收入只占当年GDP3.5%，占8.8%，但就已上升到13.4%，持续两年每年增长了近5个百分点。市场调查结论2当前凤凰旅游吃是“三碗饭”：一是名气；二是配套；三是独特。这三方面当前尚有许多局限性之处，名气虽然远扬，但还不能吸引多少省外和国外游客；配套虽每年都加大了投资力度，但还远远不够完备，特别是接待外国游客档次和水平还不够，脏、乱、差现象虽有改观，也还依然比较严重；独特方面虽有一定特色，但体现苗族、土家族生活风貌和风俗习惯特色却很少，体验式和互动式旅游活动也不多。这些方面，咱们以为可以有所作为。将来五年旅游发展预测依照4月发布政府工作报告，旅游方面规定争取实现旅游人数达到150万人次，旅游拉动有关收入2.2亿元，这一目的当前看来由于受非典影响，恐怕难以实现。当前凤凰抓紧下半年有得时机，积极出击，请宋祖英回来开演唱会，请常昊和韩国选手来兴办中韩围棋赛，这些活动对提高凤凰知名度，传播旅游特色与景观信息有很大协助。前面已经提到过，在过去五年中，凤凰旅游人数和收入均有近5倍以上增长，如果始终保持这样势头发展下去，凤凰旅游业在GDP比重会更大，旅游人口也会有大幅增长，当前每年不到100万人次，而依照上海同济都市规划设计院为凤凰做保护性规划，凤凰古城区规划旅游人口容量为6,000人/日，最高峰控制为10,000人/日，按这一指标估算，将来凤凰旅游人口约比当前增长1.5倍，这是完全有也许在5年之中实现增长幅度，平均每年增长幅度只有20%，这是完全有也许实现和达到。在旅游收入方面，将来五年按保守预计每年递增30%，这是比较有把握实现，预测可达到5～5.5亿元左右，预计届时GDP在13～13.5亿左右，占GDP比重可达38.5%～40%左右，平均每年占GDP比重增长约为5个百分点。市场调查结论3如果不浮现大政策偏差或天灾人祸，凤凰旅游业完全有也许成为本地首屈一指龙头产业，可以说，当前凤凰旅游产业已开始进入起飞高速增长阶段，是一种机不可失、时不可待机遇，应当予以高度注重和切实地把握。物业租金据调查，凤凰物业租金饮食店铺每间普通在1500—1600元/月左右（如临江普通老房子），商铺租金要更便宜某些，月租金视档口大小而定，其中虹桥店铺在9—12M2/间，现为650元/月。档口分布状况当前凤凰古城商铺档口重要分布在虹桥和东正街等处。虹桥有24个铺位，东正街有200多家店铺，多以经营旅游商品、饮食服务、手工艺品为主。但由于周一至周四受客流减少影响以及地段因素影响，只有虹桥、东关门一带生意好。房地产价格本地房地产市场还基本处在自然开发阶段，社区开发和成片开发状况比较少见，比较多是居民自行拆旧房改造，这些住宅造价成本较低，普通住宅售价不超过700元/平方米。由于凤凰开发旅游势头很猛，本地人对商用物业前景普遍看好，地价普遍上涨。当前凤凰卖铺不多，虹桥也只卖了3间铺，当前不对外出售了，留着自己出租，这阐明人们普遍对商用物业市场前景看好，许多人也想在好地段买铺。按虹桥商铺卖价每平方米高达1-1.2万元。宾馆业基本状况当前，凤凰还没有一家星级宾馆，长城大酒店在本地属于比较好，最高收费套间可以达到318元/日，双人房在150-250元/日之间，但团队和单位可以打5-6折，其她宾馆如：政府宾馆、新华大酒店、边城大酒店、奇峰大酒店、湘裕宾馆等，普通双人房都在100-150元/日左右。当前，凤凰号称具备5,000各种床位接待能力，但很大一某些是民宅改建而成客栈，这些客栈散布在各处，普通开价是20元/铺位·日，实际有些也可以收到40-50元/人·日。本地政府对兴建星级宾馆和改进旅游接待服务设施态度十分殷切和积极，提出“政府主导、市场运作、群众参加”模式，争取早日实现三星级以上宾馆投资建设零突破。在凤凰投资兴建三星级以上宾馆，市场上几乎没有竞争对手，但要留得住客，提高住房率和缩短投资回收期难度也相称大，这也是为什么到当前为止还没有投资商率先在凤凰兴建三星级以上宾馆因素之一。如果要说有竞争对手，那就是吉首宾馆业，特别三星级边城宾馆，该宾馆套房可以达到358元/日，双人房可以收到278元/日，这在本地可以说是比较高档宾馆。当前，许多到凤凰来游客都不在本地过夜，普通都是住在吉首，因而人们有一说：凤凰旅游是“凤凰受累，吉首受益”，变化这种状况主线办法，就是提高本地旅游接待档次和水平。

目的消费人群分析由于本地政府采用了“放水养鱼”做法，为本地和外来商家提供了许多经商机会和便利条件，同步也带动了本地民营经济发展。当前商业物业所有者基本上都是本地居民，她们普遍看好凤凰旅游发展前景，一方面大兴土木，改建和建造可以出租和经营商铺和客栈，势不可挡；另一方面这些商用物业又大都是只租不卖，尽管租金水平当前并不很高，但商业物业升值潜力空间都是相称可观。本项目目的客户群体并不是那些来凤凰旅游游客，而是有能力购买本项目新开发投资物业买家或承租者；涉及本地民间买家；本地、吉首及省内单位买家；承租商用物业经营者。旅游消费重要来源依照旅游学规律：80%游客来源于800公里以内范畴。凤凰也不例外，但就当前而言，凤凰旅游重要来源还是我省，约占70%以上，可见国内市场尚有很大潜力也许挖掘。省内游客以度假和周末游客居多，这些游客普通是自游人和家庭游客，会在本地过夜，但普通选取比较便宜民宅客栈住宿，购物消费以绿色产品、副食产品、土特产业为主。这些游客回游率比较高，但消费档次和水平不高，当前来凤凰人均旅游消费只有130元/人次左右，就与我省游客比例较高关于。外省游客当前重要是沿海发达地区团队游客较多。这某些游客消费和购物能力较强，由于凤凰旅游接待设施档次不高，夜生活不丰富，难以吸引游客驻留过夜，这也是人均旅游消费偏低一种重要因素，如果这些旅客都留下来过夜，消费将会大幅上升，由于许多旅游胜地经验表白：旅游收入2/3是来源于游客夜生活消费，这一点十分重要。海外游客当前每年海外游客涉及港、澳、台才3000多人，外国人只有900人，这与凤凰名气和知名度是不对称。朱镕基、曾庆洪、宋祖英、常昊这些名人都到过凤凰、上过虹桥，但却没有多少外国宾客到访，因素是多方面，但除了客观硬环境条件欠缺外，主观上和软环境不够注重也有很大关联。会议和商务游客当前凤凰周末客源普通都不成问题，甚至经常人满为患，但周一至周四就人气骤降，要解决好这个问题，可开发商务会议旅游市场，即考虑增长举办全国性会议设施，创造吸引会议和商务游客条件，这样就可以解决平时游客不多老大难问题。市场调查结论4凤凰旅游正处在高速发展中，当前正面临上品牌非常时期，要解决游客参加性差，夜生活单调问题，要吸引游客在凤凰过夜，服务配套要上档次，这正是咱们投资产业着眼点。三理论研究基本评述地块核心竞争力研究结论通过重复研究、分析和观测，咱们以为：这块地可以说是凤凰古城绝无仅有“地胆”、“地王”，其商业价值是难以预计，由于这是一块绝版地块，独一无二，属于稀缺资源，在凤凰古城再也找不出这样一块地了。如何体现其地力和价值，这就是咱们策划能否成功核心所在。凤凰古城旅游业这条产业链已经形成，并处在起飞和迅速发展阶段，因而必要要与这一产业链紧密挂钩，才干获得地块核心竞争力，才干在旅游业腾飞带动下获得项目开发成功。因而，这一地块开发要与旅游业紧密有关。要上档次、出品牌。让土地地力和价值充分显现出来。就是要与本地已有宾馆、商铺和景点项目有所区别，要明显地拉开档次，建宾馆就要建成三星级以上宾馆，建商铺就要依照凤凰特点整合民族风情；建景点就是要解决游历单调、夜生活贫乏等瓶颈问题。咱们目就是解决凤凰旅游产业链中可重复旅游参加性差、夜生活单调瓶颈口问题，而这一问题顺利解决，又能给咱们带来巨大商机，这就是因势利导投资方略。四思想采购基本评述水乡周庄模式研究周庄是中华人民共和国古镇旅游最成功案例，因而它产业链及服务配套业发生发展过程值得咱们认真研究。周庄镇位于苏州城东南３８公里，昆山市境内西南３０公里，宛如一颗灿烂明珠镶嵌在上海大观园旁淀山湖畔，已有九百余年历史。周庄魅力，还在于它文化蕴涵。沈厅、张厅、迷楼、叶楚伧故居、澄虚道院、全福寺等名胜古迹，具备一定历史、文化和观赏价值。台湾作家三毛钟情周庄，旅美华人画家陈逸飞油画《双桥》驰名世界，知名画家吴冠中撰文说“黄山集中华人民共和国山川之美、周庄集中华人民共和国水乡之美”，海外报刊则称“周庄为中华人民共和国第一水乡”。个案研究：周庄江南人家周庄江南人家旅游商业项目位于周庄古镇入口处，建筑面积逾4万平方米。该项目以“清末民初江南民俗再现”为开发主题，以“主题公园式休闲购物中心为设计概念。项目功能融参观、游览、特色商业、餐饮服务、休闲娱乐、影视表演、展览展示为一体，充分满足了当代旅游消费各种需求。肩负着整合周庄旅游形象、提高旅游服务品质重任。江南人家环境规划以“水”为中心，通过人工河、人工湖及江南老式环境及建筑元素使用精确表达了“江南风情”景观风貌；同步，在引入当代购物休闲中心及主题式公园规划理念基本上，通过对河道系统、步行系统、建筑尺度及各种空间关系巧妙解决，极为完美地实现了物业各项功能需要、赋予景观全新丰富内涵；最后在环境规划与设计上，通过中西交融、古今对比手法获得了物业整体形态高品质体现。在环境规划方面，以江南水乡小镇中较为典型“临水”布局为特性，在区块内设有大面积活水湖与人工河，与基地西侧白蚬湖辽阔水面联成一体。在水域中央，设有造型别致水上表演区，形成了以水为中心景观规划格局。咱们发现，该地块开发设计核心是水上表演舞台，它是汇集人气，融入周庄整体旅游环境重要考虑。可以把这个设计当成总体区域开发驱动引擎。丽江古城研究丽江是中华人民共和国云南滇藏公路上一颗灿烂明珠。丽江又叫大研镇，人口30多万，是一种以纳西族为主体自治县。它处在云南省西北部，金沙江上游。境内重要有玉龙雪山和老君山两大山脉。有金沙江、澜仓江两大水系，海拔2400米，长年可以看见雪山。具备非常美丽自然景观。一天之中，可以有寒、温、热三种立体气候。丽江古城具备光辉灿烂东巴文化。丽江历史上曾是汉族、纳西族、藏文化交汇之所，是古代茶马互市重要集散地，因而，丽江文化旅游将茶马古道作为文化品牌正大力开发。纳西族在丽江古城建设了灿烂文明。据传，丽江古城是由历代纳西先祖主持建设。其建筑从古代穴居发展到当前三房一照壁、四合五天井、走马转阁楼古城民居模式。由于丽江处在滇藏贸易集散地上，是南丝绸之路口岸及茶马古道，因而，历代不断受到外来文化、中原文化、藏传佛教、道教以及日后基督教影响，从而各种文化兼容并存发展。在美丽丽江城，泉水从玉龙雪山上分西、中、东三大主流流入古城，形成若干个支流，使得城中水网在雨花石铺就道路中互相交错，形成家家泉水绕、户户垂杨如画美景，被中外建筑师称为高原姑苏、东方威尼斯。丽江古城旅游依托于古城独特建筑文化和美丽景观，以及东巴文化和纳西族风俗，形成了中华人民共和国旅游业中一张极有号召力品牌。

咱们进一步研究了丽江古城街道格局，发现丽江“四方街”设计非常好，它处在各个街区交汇中心，是游客积聚地方，这是形成丽江整体商业氛围核心。可供借鉴之经验凤凰古镇旅游比周庄、丽江旅游发育慢了一步，但同样前程辽阔。以周庄模式鉴定，凤凰正走向集团投资，搭建新一轮发展平台前夕，率先进行地产投资前景看好。但是，思想采购显示，地产项目同旅游结合设计非常重要，一种旅游街区要旺人气，必要有“周庄江南人家”“水上表演舞台”和丽江“四方街”这样场合设计，作为街区开发驱动引擎。假想方案评述（略）各种假想方案均有一定优缺陷和可借鉴之处，但都不能同步满足发展商规定，却为咱们找出解决办法和恰当方案提供了许多参照根据。五策划推荐之综合方案将理论研究、思想采购、市场调查三者结论通过重复研究，咱们以为本项目地块做单一产品开发是不可行，唯一可行做法是集合上述几种假想办法各自长处，形成一种功能较多、比较有投资回收把握综合方案。综合方案综述本方案是通过综合开发将宾馆、餐饮、景点和商场、商铺功能融为一体，形成一种多功能旅游服务、休闲、游览、购物中心。这个中心既涉及景观中心、服务中心，也涉及购物中心。即建立一种近千平方米面积“秋千广场”，以此为中心开展少数民族旅游活动，使之成为游客汇集中心、夜生活广场；沿江商业街和广场周边将构成一种以民族手工业加工、民族产品销售及文化产品为主商业购物观光中心，广场附近商铺和较大规模商场将以销售绿色产品为主。同步另一某些建成一种别墅式三星级酒店，每一栋都带有独立产权，既可出售也可出租，属于投资型物业，还可以采用返租回报办法和提供回购保证、按揭商业等方式来吸引买家，减少买家和发展商各自投资风险。总体项目可称为“凤凰秋千广场”商业街区。概念产品要点主题广场主题广场就是要具备鲜明景观特色和别具一格风采，例如突出苗族风情和文化主题。苗家文化中八人秋千、鼓舞、上刀梯、篝火等是非常具备地方特色东西，可以大力挖掘。这样可以解决凤凰旅游参加性差，夜生活单独问题，可以大大汇集人气，从而带动整个商业街兴旺。投资型物业重要是指可供投资商用物业，涉及商铺、出租房以及产权式宾馆。当前，凤凰商用物业市场价格和前景被普遍看好，市场上基本买不到价格适当，地段适当商铺，普通都是不租不卖。因而，咱们将本项目开发成具备独立产权别墅式宾馆和深受投资型买家欢迎临街商铺，是适应市场需求。产权式宾馆采用所有权与经营权分离做法，将所有权和投资权出让给买家，从而减轻和减少投资和经营压力。这种做法已有成功经验和案例可以借鉴。再通过返租回报、提供回购保证和按揭服务来打消买家疑虑和担忧，提高其购买能力和供楼能力。这一办法普通用在商铺销售，但产权式宾馆也完全可以合用，并且商铺应当与产权式酒店配合使用才更有效。回购保证这是一种为买家提供购买信心和保证做法，可以说是一种“欲擒故纵”方略和手段，与房地产“无理由退房”有异曲同工功能。价格估算及投资评价（略）综合方案操作要点1．规划设计要点商业街进深沿江一面最佳达到8-10M，以增大营业面积，可以用于餐饮和手工作坊经营。内街商铺进深为６米。商业街宽度控制在3.8-4米。沿江商铺下沉1米左右，既可导致错落，又可以增长首层商铺面积，容易吸引游客和提高商铺商业价值。风貌控制区建筑，涉及商铺和别墅式宾馆均建成2.5－３层，规定天际线错落有效。秋千广场做成下沉式不规划格局，既便于游客游览购物，还可以用于表演8人秋千、爬梯和鼓舞、傩戏等节目。别墅式宾馆应当建成“二合一”或“四合一”联体式别墅，外观和造型要与周边建筑相融合。区域控制区别墅式宾馆基本上以3层为主。园林设计要形成小桥流水中式格调，别墅式宾馆向景围合式排布。宾馆服务区要考虑设立三星级宾馆所需硬件设备，涉及会议、餐饮、娱乐等设施。2．营销推广要点凤凰之心本项目地块紧靠虹桥，观景角度最佳，可以将周边优美景色尽收眼底，并且是凤凰古城绝版地，具备不可预计价值，在“凤凰之心”这一种整体概念框架下，建造一种全新景观中心、购物中心和旅游接待中心。打导致继“虹桥”之后新旅游高潮区。秋千广场这个下沉式广场以苗族8人秋千为标志，结合其她苗族特色活动，如鼓舞、刀梯等，使这里形成一种新旅游高潮点，将虹桥这一旅游路线终点站向前延伸至本项目，吸引人流前来观光和购物。并且，这一广场是可以互动具备体验式娱乐广场，可以给游人留下终身难忘印象。名人效应通过对路易·艾黎（RewiAlley）推介和宣扬，使她成为凤凰国际化传播“形象大使”和“代言人”，可以立一种雕像，向人们简介她生平，推介她作品，扩大凤凰对内和对外影响。营销方式产权+分供+返租+回购，可以保证投资者利益，减少投资风险。“水深火热”

夏季可组织沱江水上活动项目，如泼水、捉鸭子，冬季可以搞篝火晚会、表演苗族歌舞等节目。最佳观景台美丽沱江和古朴吊脚楼群是凤凰古城灵魂景观，而无论是匆匆过客，抑或是痴迷美术兴趣者，都需要选取一种最佳视角细细观赏。通过咱们实地观测和分析，本项目地块处在独一无二最佳观景处，因而，应考虑恰当设立“观景台”。六本策划结论本项目开发正处在凤凰古城旅游业高速发展起步阶段，项目启动可与本地产业链形成互动作用，可以增进凤凰旅游业上档次、上规模和出效益。可以采用分期开发，先做旺人气，再做旺财气方略来运作。本项目提出“综合方案”，无论是从市场需求、投资回收和政策规定来看，都是完全可行；从通过初步核算成果来看，可以满足发展商策划规定。当前，本策划正在实行中，进展顺利。全球化思想采购缘起在以上旅游地产策划实践中，咱们发现不断进行思想采购，使咱们真正弄懂了旅游街区建设奥秘，这是咱们策划被发展商及时接受核心。在咱们完毕武夷山和神农架关于旅游项目策划中，咱们思想采购范畴真正达到了全球化。如，为了拟定武夷山三仰峰和神农架神农顶定位，咱们便采购了全世界许多名山旅游定位方式，总结成山顶旅游模式进行综合研究。为了拟定武夷山大峡谷旅游定位，咱们也采购了世界山沟旅游模式进行研究。成果发现，这种思想采购大大拓展了咱们视野，对策划非常有效。由此，咱们体悟到，中华人民共和国同整个世界是相通，公司遇到决策问题早有人研究过。其实咱们对待市场手法还很原始，咱们确尚有诸多东西要向别人学习。如果中华人民共和国公司就这样走向全球化舞台，咱们无疑以长矛对大炮。这使咱们转向全球化时代策划理论研究。20世纪90年代以来，随着通信技术和因特网不断发展，全球化问题已经成为报纸、杂志和人们口头最时髦语言，在世界各个地方，人们都在谈论市场技术和人才竞争全球化问题。不论是欢呼还是诅咒，全球化毋庸置疑地已经来到了咱们身边。在过去十年里，全世界已经出版了两千各种著作和三万多篇文章来讨论世界全球化问题。英国知名社会学家阿尔·布劳曾经谈到：全球经济起、全球性机构浮现，以及文化在全球扩散和交融，都被视为浮现全新世界秩序证明。春天，我受知名策划家王志纲先生邀请，去对欧洲都市与房地产运作进行全方位考察。在欧洲，通信业发展就让我非常惊讶，让我充分意识到了全球化趋势正在包围着每一种人。欧洲与中华人民共和国相距万里，但是漫游手机让咱们犹如在自己都市生活同样里。咱们在法国、比利时、意大利都可以随时听到来自于广州和中华人民共和国内地消息，进行无障碍沟通。在知名山城卢森堡，我曾经运用下榻宾馆电脑上网，在遥远异国她乡看到自己网站，便通过Email向自己公司发送了信件，就好像在自己公司同样，很以便。这种全球化经验提示一种重要问题，从博弈论角度说，竞争，最重要还是同步代、同市场、同环境下竞争，而不是不同世代或者不同语境和环境竞争。因此咱们在谈到策划时，有人随时都谈到《孙子兵法》如何，中华人民共和国古代智慧如何。固然，《孙子兵法》是重要，中华人民共和国古典智慧也是对人类当前思想形成有重大影响，但是，咱们当前竞争格局是，在同步环境中，同世界上强大国家和公司进行竞争。因而，研究即时公司运作经验和策划思想更加有重要现实意义。

今天中华人民共和国公司，在全球化浪潮中，已经逐渐熟悉了同世界打交道规则。咱们在汽车业、百货业和电子行业已经走上了以全球化物质采购来整合资源，节约成本创新道路。然而，就我个人看法，这种全球化采购，尚有更深一层次含义：全球化思想采购将更加有力地增强咱们在将来世界竞争力。这便是我倡导全球化思想采购一种基本信息。在全球化背景里，思想就是资本，其她只但是是资金。咱们必要充分意识到思想作用，在知识经济时代，只有不断地去挖掘思想这一宝库，才可以在将来市场竞争中立于不败之地，而资金只是咱们思想竞争最后体现形态。全球化思想采购让咱们把思想作为资本问题，提到了重要议事日程，从而使咱们把思想丰富性和采掘，作为一种重要竞争手段提出来了。全球化采购减少决策成本在中华人民共和国都市中，深圳和上海始终都在争夺全球采购中心地位。这种全球化物质采购，是由市场全球化不断融合以及网络，特别是电子商务发展带来。全球化贸易壁垒逐渐减少，使得外贸进出口业务变成了全球采购过程，这是中华人民共和国公司当前面临一种重要问题。有公司当前在中华人民共和国设立所谓全球化生产车间，即采用OEM生产方式，又叫贴牌生产方式，充分加入到全球制造业分工合伙之中，这是拓展海外市场一种重要办法。这种方式可以使公司流程再造，达到零库存生产。而这一切都是建立在公司信息化基本之上。因此说，公司信息化是全球竞争通行证。特别那些高新技术公司发展，更是不断在同国际上流行全球化采购靠拢。全球化采购也是规模经济重要保证。总结沃尔玛成功经验，咱们不难发现，事实上在整个经营过程中，在每一种环节中都尽量减少成本。它拥有自己高效