大学试题(经济学)-房地产经济学笔试（2018-2023年）真题摘选含答案

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。大学试题(经济学)-房地产经济学笔试（2018-2023年）真题摘选含答案（图片大小可自由调整）卷I一.参考题库(共30题)1.住房二级市场2.异产毗连房屋3.土地价格的特点？4.什么是商品房？5.耕地使用税6.房地产税7.房地产市场的特征？8.基本农田保护区9.房地产企业利润10.土地使用制11.为什么说房地产价格具有多种表现方式？12.试述房地产市场的运行机制。13.房地产投机14.住房空置量和空置率的含义及其市场指示作用？15.城镇住房制度16.房地产企业17.试述房地产经济宏观调控的七大任务。18.住房抵押贷款二级市场19.简述建筑产品和房地产品的区别？20.私房继承21.土地利用总体规划22.房地产市场分级运行23.契税24.房屋新开工面积25.什么是印花税？26.房地产业经济活动的特点？27.土地法律关系28.简述房地产销售中的付款方式。29.土地产权30.房屋交换卷I参考答案一.参考题库1.参考答案: 住房二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。2.参考答案: 是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。3.参考答案: 地租的资本化即地价。 土地是一种特殊的商品，其价格形式与本质有着与一般商品价格不同的特点。 （1）土地价格是土地的权益价格； （2）土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价； （3）土地价格主要由土地需求决定； （4）土地价格呈总体上升趋势； （5）土地价格具有强烈的地域性。4.参考答案: 是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。5.参考答案: 是对占用耕地建设房屋或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。6.参考答案: 有广义和狭义两种理解，广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税；狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税。7.参考答案: （1）市场信息不充分：两两谈判而非明码标价 （2）区域性强（房地产的不动性决定） （3）产品的异质性：房地产产品的不可替代性，即无法找到两块完全一样的宗地 （4）垄断性（土地的有限性造成） （5）是房地产权益的交易市场：经验对象是房产和土地的使用权 （6）是消费和投资结合的市场：实用价值（真是）和资产价值（有时虚拟）8.参考答案: 就是为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。9.参考答案: 2004年，我国房地产业企业法人单位主营业务收入为14740．6亿元，利润总额1225．5亿元。普查显示，房地产业企业法人单位利润总额中，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动利润分别为1035．2亿元、41．2亿元、46．6亿元、102．5亿元。2004年，全国商品房销售面积45362万平方米，商品房销售额12601．3亿元。利润=收入-成本-费用10.参考答案: 是土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。土地使用制是土地制度中的重要内容之一，是土地制度中最活跃的成分。土地使用制度的法律表现形式是土地使用权。11.参考答案: 一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。在这些不同的交易方式中，房地产价格有不同的表现方式。因此，房地产市场上的"一物多价"是常见的现象。12.参考答案: 房地产交易关系的形成，须具备三个元素： （1）房地产市场交易主体，即从事房地产交易的当事人； （2）房地产市场交易的货币媒介； （3）房地产市场的交易客体——土地或物业。 在房地产投资、开发和流通过程中，上述这些元素的相互联系和相互作用的集合，形成房地产市场的运行机制。 主要包括动力机制、供求机制和价格机制和竞争机制13.参考答案: 是指从房地产市场价格的波动中获利的活动。投机者预期未来的房价上涨，购入房地产后不是为了居住以获得效用，也不是用来生产经营来获取利润，而是为了在将来房地产价格上涨时卖出以获得利润。14.参考答案: 住房空置，就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。住房空置量指房屋没有使用、处于等待出售或者出租状况的数量。 住房空置率是指在某一个时点，房屋的空置量占全部房屋存量的比重，是市场分析的关键指标，理想的空置率不是零，存在一个合理的自然空置率。住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。在我国，住房空置率指标则只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重。 住房空置量和空置率的一般用来反映房地产市场的周期性和波动情况。如果空置率较低，说明房地产市场处于萧条或复苏时期，社会对房地产的需求较大，开发商会加大房地产投资，扩大房屋建设数量；反之，如果空置率较低，说明房地产市场处在繁荣或衰退期，房地产供给大于需求，开发商会缩小房地产投资，减少房屋建设数量。但是在中国，商品房空置率是指新建的商品房没有销售的面积占前三年竣工面积总和的比例，因此，这一比率只能反映商品房销售情况，不能反映房地产市场的总体情况。 此外，由于各个国家和城市房地产市场的特点不同，各城市的长期均衡空置率不可能一样，横向比较时一般只有一个大致的参考值。15.参考答案: 城镇住房制度是国家在城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方法。主要包括：城镇住房建设投资方式、分配方式、管理方式、交换关系等方面。这些方面经济关系的总和就是城镇住房制度.16.参考答案: 指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的进行自主经营，独立核算的经济组织。17.参考答案: 首先，要严格控制土地供应总量。具体说来就是坚持六个必须，即必须按用地计划进行数量控制，必须按规划审批，必须与建设项目相结合，必须有明确的开发期限和进度要求，必须有基础设施配套条件，必须按权限审批。 其次，调整房地产开发投资结构，确保重点。这里说的重点就是城镇职工住宅，要控制开发的主要是花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼。之所以用“控制开发”而没有使用“限制开发”的提法，主要是考虑到这是属于结构调整的范畴，而结构调整就不能轻易采用行政命令手段对市场进行一刀切，而应立足于政策引导，立足于发挥市场机制的作用，同时也必须考虑到实际的需要。 第三，加强对房地产开发企业的管理。对规定时限内未进行实际开发建设的，取消开发经营权；对注册资金虚假，没有开发能力及偷税漏税的，进行查处；未进行资质审查或资质条件不符的，取消开发资格。同时规定银行和土地管理部门一律不得开办开发公司，已经开办的限期脱钩。 第四，规范市场行为，制止炒买炒卖。出让土地要制定基本价格，加强社会监督；受让土地必须按合同开发，一年内投入资金不足购地费25%的，收回土地；未完成开发投资总额20%的，不得转让；土地和房屋转让必须到指定部门办理交易手续，对炒买炒卖哄抬房价、地价的进行严肃查处。 第五，合理调节收益分配，防止国家收益流失。 第六，推进城镇住宅建设，加快“解困解危”步伐。所有开发公司都要承担20%以上微利居民住宅建设的任务。 第七，加强对外商投资的管理。外商投资要实投而不能虚投，必须有和项目适应的注册资本，中方企业不得为外商出资或提供担保，不准以压低地价作为吸引外商的条件。18.参考答案: 住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。19.参考答案: 区别： （1）建筑产品是由建筑企业通过建筑安装生产活动创造出来的产品，只有当建筑产品进入流通领域，成为出租、出售的对象才成为房地产品。 （2）建筑产品属于生产领域，房地产品属于流通领域。20.参考答案: 是指在公民（被继承人）死后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有的法律关系。21.参考答案: 是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。22.参考答案: 房地产商品的交易和流通具有差异的不同运行特征的实际运行状况。23.参考答案: 是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。24.参考答案: 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。25.参考答案: 印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。26.参考答案: ①房地产业是一个区域差异巨大，级差收益明显的行业； ②房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业； ③房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业； ④房地产业是一个受政府政策影响很大，与法律制度密切相关的行业。27.参考答案: 是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。28.参考答案: 目前房地产销售中常用的付款方式主要有： （1）一次性付款。它是指购房者签订合同后，立刻将所有的购房款项一次性地付给房地产开发商的一种付款方式。 （2）建筑期付款。建筑期付款是指整个购房款被分成若干比例，购房者依楼盘的施工进度逐一支付的一种付款方式。 （3）按时间付款。是介于一次性付款和建筑期付款中的又一种付款方式，是购房者签订合同后，按时间分歧逐一交纳房款。 （4）银行按揭。29.参考答案: 国有土地所有权的内容指依照法律规定，国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。明确了地方各级政府无权擅自处置国有土地，只能依法根据国务院的授权处置国有土地等。30.参考答案: 亦称“房屋互易”是指房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。卷II一.参考题库(共30题)1.用益物权的特性？2.房地产3.土地所有权4.完全限制的转递证券5.房地产抵押6.货币政策7.住房消费的特点？8.交易费用9.房地产价格构成是什么？10.经济增长11.住房供给方政策12.房地产咨询活动应遵循哪些原则？13.试述房地产综合开发前期工作的阶段及其工作内容。14.试述收敛型蛛网？15.城市居民私房16.房地产市场17.现在需要评估某市区一宗住宅的价格，该房产于2004年11月出售，知道其当时的售价。该住宅的成本、费用情况不详。请选择一种最适合的估价方法，并说明理由以及操作步骤。18.房地产泡沫19.简述减少房地产投资风险的一般对策？20.简述选择居住用房地产微观区位的标准。21.土地利用22.试述房地产投资风险的控制？23.交易过户套数24.简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控？25.简述物业管理的发展趋势？26.房地产经济直接调控27.什么是按揭？28.房地产投资29.住房部分产权30.简述房地产投资决策的过程。卷II参考答案一.参考题库1.参考答案: ①用益物权是他物权 ②用益物权是限制物权 ③用益物权是以利用物的使用价值为目的的他物权 ④用益物权一般以实施对标的物的占有为实现条件2.参考答案: 指房产和地产的总称，是房产和地产的结合物和统一物，具有特定的经济意义。3.参考答案: 是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。4.参考答案: 无论是否收到本息，均应交给证券持有人利息。5.参考答案: 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。6.参考答案: 指一个国家的中央银行通过一定的措施调节和控制货币的供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的政策手段。7.参考答案: ①商品性和社会保障性的双重特点； ②消费品和投资品的双重角色； ③个人问题和社会问题的双重含义。8.参考答案: 科斯的贡献在于首次阐述了交易费用，并由此创立了产权经济学，核心命题是市场运行本身是有代价的.交易费用的涵义分为两部分：一、事先的交易费用；二、签订契约后的履行费用。交易费用就是经济制度运行费用。9.参考答案: 房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。对新建房屋，它是建造成本加土地价格；对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。对同一宗房地产来讲，房地产价格等于建筑物价格加土地价格，这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。如果建筑物和土地的组合不相称，房地产价格中的土地价格必然降低，甚至于可能会出现房地产价格低于建筑物成本的情况。10.参考答案: 是指一个国家或者地区生产的物质产品和服务的持续增加（一国潜在的GDP或国民产出的增加），是社会总供给的基本源泉。11.参考答案: 也即公共住房政策，是指政府自己建造或者补贴开发商建设公共住宅，然后低价租给消费者。12.参考答案: （1）符合政府政策和法律规范； （2）尊重科学，实事求是； （3）对委托人负责； （4）发挥人才优势； （5）有偿服务，合理收取报酬。13.参考答案: （1）开发前期工作阶段主要包括：征地和拆迁安置、规划设计、制定建设方案、现场的“三通一平”。 （2）工作内容： （1）拆迁安置是在用地范围批准后，办理户口冻结、管理已征用土地；制定拆迁工作计划，筹措周转用房、动员并组织搬迁，处理拆迁安置中的纠纷。 （2）规划设计工作则是在城市总体规划和详细规划的基础上对拟综合开发的项目进行方案论证，在此基础上委托勘察设计机构进行工程勘察与设计。 （3）根据可行性研究报告，制定出开发项目的总进度计划，及各阶段进度计划，各阶段的实施方案。场地“三通一平”工作安排。 （4）进行设计图纸审查，施工招投标，并与中标单位进行合同的商洽与签订。14.参考答案: 相对于价格轴，需求曲线斜率的绝对值大于供给曲线斜率的绝对值，即需求弹性大于供给弹性，当市场由于受到干扰偏离原有的均衡状态以后，实际价格和实际产量会围绕均衡水平上下波动，但波动的幅度越来越小，最后会回复到原来的均衡点。这是经济体系中存在的自发因素，使价格和产量自动地恢复均衡状态。只有需求曲线斜率的绝对值大于供给曲线斜率的绝对值时才能得到蛛网稳定的结果。15.参考答案: 是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。16.参考答案: 是进行房地产品交换的场所。或：是指房地产品交换关系的总和。17.参考答案: ⑴应采用市场比较法进行估价。市场法适用于具有交易性的房地产，题中所述的住宅位于市区，属于市场法的适用对象，且其成本情况不详，不能采用成本法。故选用市场法。 ⑵操作步骤： ①搜集大量真实的交易实例； ②选取可比实例； ③建立价格可比基础； ④进行交易情况修正； ⑤进行交易日期修正； ⑥进行房地产状况调整； ⑦求取比准价格。18.参考答案: 一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。19.参考答案: （1）减少市场风险的对策：投资者可以尽可能通过市场调查和预测，了解和追踪市场信息的波动，并作出灵敏反应以适应市场的要求。 （2）减少个别风险的对策：用多样化投资来分散风险。20.参考答案: 居住用房地产微观区位的选择标准： （1）周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场，绿地、海滩则更好； （2）交通、通讯和人际交往要方便； （3）要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱乐