国家开放大学(电大)-物业管理(本科)笔试（2018-2023年）真题摘选含答案

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。国家开放大学(电大)-物业管理(本科)笔试（2018-2023年）真题摘选含答案（图片大小可自由调整）卷I一.参考题库(共30题)1.前期物业管理阶段包括了（）、（）、（）和（）等。2.区分所有建筑物管理方式有哪些？3.组织开展接管验收工作时应注意哪些事项？4.通过人体的电流在（）以上时，就会产生呼吸困难、肌肉痉挛，甚至发生死亡事故。A、100mAB、60mAC、500mAD、30mA5.简述物业管理资金的来源。6.高层建筑供电中，可用电梯、供水系统、公用照明属于（）。A、一级负荷B、二级负荷C、三级负荷D、四级负荷7.利润中心是指对（）、（）、（）都要负责的责任中心。8.企业战略方案的种类包括：（）A、稳定战略B、成长战略C、紧缩战略D、定位战略9.从消费者心理角度分析，消费者的购买行为主要受（）。A、需要和动机B、消费者的收入水平C、知觉D、情绪和情感10.物业管理的含义是什么？怎么理解？11.产品组合的宽度是指企业有多少（），产品组合的长度是指产品组合中包含的总数。12.试述物业设备维护管理的内容及意义。13.某物业管理企业欲筹集一笔3年期的资金，应从（）A、短期证券市场B、资本市场C、短期借贷市场D、票据市场14.作用范围最大的网络是（）。A、区域网B、局域网C、广域网D、城域网15.营业利润的计算公式是营业利润=（）+其他业务利润﹣（）﹣财务费用。16.我国电网的频率标准（）Hz。17.促销的实质是（）。18.房地产市场营销环境主要包括（）环境和（）环境两方面的构成要素。19.1994年3月在沿海开放城市几年来物业管理试点的基础上，建设部颁布了《（）》，提出逐步推行“（）”管理模式。20.物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（）。A、2年B、5年C、10年D、合同约定期间21.通常建筑物节能的内容和对象包括（）和（）和（）。22.物业管理企业的资金运动一般包括（）A、资金筹集B、资金的投放C、资金的耗费D、资金的收回E、资金的分配23.国务院《物业管理条例》明确规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的（）24.服务的两大主要特征是（）和不可储备性。25.在归责原则中，（）居于核心的地位。26.漏电保护器可分为电磁式和（）两种，电磁式保护器可靠性好，一般动作电流不大于30mA。27.2003年4月，某小区业主委员会与广州海天物业管理公司签订物业委托管理合同，约定该住宅小区自2003年5月份开始由海天物业管理公司进行管理。2003年8月，江先生入住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费。当海天物业管理公司催促他缴物业管理费时，江先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业管理公司的管理。江先生以拒绝承认物业管理公司与业主委员会签订的委托管理合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业管理公司建立任何物业管理关系。经业委会多次出面调解也没有结果，最后物业管理公司把江先生告上了法庭，要求江先生支付物业管理费及滞纳金。本案中物业管理公司与小区业主委员会签订的物业委托管理合同能否对江先生发生法律效力？为什么？28.空气调节的任务是什么？29.企业可以从哪些筹资渠道和筹资方式筹集资金？30.居住物业的功能有哪些？卷I参考答案一.参考题库1.参考答案:接管验收；用户入住；产权备案；业主委员会2.参考答案: 共有部分为全体或一部分区分所有权人共有，因而应由全体或一部分区分所有权人共同管理，而这种共同管理在意见的形式与费用的分担上较难达到共识，特别是数十户、数百户等较大规模的区分所有建筑物更是如此。因此，而生产的各式各样的管理方式，归纳起来有： （1）自主管理方式与委托管理方式。所谓自主管理，是区分所有权人自行执行管理业务或彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。委托管理是指区分所有权人将管理业务委托管理公司或第三人管理。 （2）管理人方式与非管理人方式。管理人方式是指设置管理人员管理建筑物的管理方式，反之为非管理人方式。 （3）法人与非法人管理组织。生活在同一栋建筑物上的各区分所有权人在共同关系上而结成为管理团体，该管理团体依法具有法人资格的，称为法人管理方式。反之，称为非法人管理方式。3.参考答案: 物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面的问题： （1）物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。 （2）物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 （3）接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。 （4）落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。 （5）开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。 （6）物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。 （7）接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。4.参考答案:D5.参考答案: ①物业管理费 ②住宅专项维修资金 ③共用部位、共用设施设备的经营收益 ④物业企业对特约服务投入的资金 ⑤国家财政补贴6.参考答案:B7.参考答案:成本；利润；收入8.参考答案:A,B,C,D9.参考答案:A,C,D10.参考答案: 综观国内外物业管理活动的实践，物业管理有广义和狭义之分。 广义的物业管理泛指受业主委托所进行的开展旨在物业合理使用和保值、增值而提供的服务与经营活动。 狭义的物业管理主要指物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （1）物业管理是由业主通过选聘物业服务企业或其他管理的方式提供的专业的物业管理活动。 （2）物业管理的对象是物业。 （3）物业服务企业所提供的是有偿的、无形的商品——劳务。 （4）物业管理的目标是为了发挥物业的最大使用功能，并使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。11.参考答案:产品线12.参考答案: 管理的内容包括：物业设备基础资料的管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。 意义： 1、物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 2、物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业向设备现代化、规范化的强有力手段。 3、物业设备管理是提高现有设备、设施性能、完好率及延长设备使用寿命，减少与节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 4、物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设，与物质文明建设起到保驾护航的作用。 5、物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 由于物业设备管理是一种开放型的管理，因此它的好坏直接显示出物业管理的行风好坏、管理服务质量的优劣以及技术水平的高低，从而反映出物业管理企业的形象。13.参考答案:B14.参考答案:C15.参考答案:主营业务利润；管理费用16.参考答案:5017.参考答案:一种通知说服和沟通活动18.参考答案:宏观；微观19.参考答案:城市新建住宅小区管理办法；社会化、专业化20.参考答案:D21.参考答案:建筑设计；空调系统；照明与设备22.参考答案:A,B,C,D,E23.参考答案:区、县人民政府24.参考答案:无形性25.参考答案:归责事由26.参考答案:电子式27.参考答案:该物业管理合同对江先生产生法律效力。业主委员会代表业主签订管理合同对小区内的业主都具有约束力。除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因江先生方可拒交管理费。28.参考答案:空气调节的任务是：通过采用一定的技术手段，在某一特定空间内，对空气环境（温度、湿度、洁净度、流动速度）进行调节和控制，使其达到并保持在一定范围内，以满足工艺过程和人体舒适的要求。29.参考答案: 企业的筹资渠道主要有如下几个： （1）国家财政投入资金 （2）银行信贷资金 （3）非银行金融机构资金 （4）其他企业投入资金 （5）民间投入资金 （6）企业自留资金 （7）外商和港澳台资金 企业筹资方式：吸收直接投资、发行股票、银行借款、商业信用、发行债券、融资租赁。30.参考答案: 居住物业的主要功能有以下几个方面： （1）居住功能。 （2）服务功能。 （3）经济功能。 （4）社会功能。卷II一.参考题库(共30题)1.编制财务会计报表的要求是（）、（）、（）。2.保安自动化系统简称为（）。A、FASB、SASC、OAS3.文化的网络建设包括（）。A、层次文化网B、观念文化网C、社会阶层文化网D、硬件设施文化网4.试述居住物业管理理念。5.一写字楼价值6500万元，可租面积为190万平方米，业主设定资产折旧率为18％，每年偿还抵押贷款1300万元，物业运行费用每年540万元，业主至少需要在其收回投资的财产上每年加收11％作为回报。那么其最小租金则为3.5元／平方米·年。6.一个有效的电子保安防盗系统应由哪几个部分组成？7.采取租赁经营管理模式是业主将酒店物业通过签订（）合同，明确租金、租赁期限和双方的权责与权限，租给（）进行管理。8.物业综合管理特征有（），（），（）。9.与传统建筑相比较，智能建筑有哪些特点？10.可视对讲型保安系统一般由（）、（）、不间断电源、电控锁等组成。11.建筑中一般采用单出口消火栓，高层建筑中应采用的消火栓口径为（）。A、30mmB、50mmC、65mmD、80mm12.会计核算的前提条件有（）A、配比原则B、会计主体C、持续经营D、货币计量E、会计分期13.企业市场营销活动的成败，不仅与（）状况有关，而且也与（）的地位有关。14.下述（）不符合编制招标文件的原则。A、公平性原则B、明确性原则C、合法性原则D、合理性原则15.请简述物业档案的收集。16.管理规约的性质属于（）A、物业服务企业的管理规定B、物业的管理规定C、行政主管部门的管理规章D、区分所有权人管理团体最高自治规范17.产品组合有一定的（）A、长度B、宽度C、高度D、深度E、关联性18.现在会所主要有两种类型：一是（）、二是（）。19.我国习惯上对待电梯速度分类中，低速梯常指速度为（）。A、低于1.00m/sB、在1.00～2.00m/sC、速度大于2.00m/s20.设备运行管理是保证设备正常运行和完好率的重要环节，其管理的主要内容包括：（）、（）和（）等。21.物业管理起源于（），但真正的现代的专业性物业管理却是于19世纪末至20世纪30年代在（）形成和出现。22.东方物业管理有限公司在经营服务的同时，还开设了一个商品部，兼营货物销售，应就其取得的收入总额一并征收营业税。23.当前物业服务企业推行的国标管理体系认证主要由（）构成。A、ISO90000质量管理体系B、ISO18000职业健康安全管理体系C、ISO14000环境管理体系D、BS5750质量管理体系24.所得税的缴纳，一般用（）、（）方法。25.试论述物业服务企业的奖励艺术。26.（）学说不属于界定专用部分范围的学说。A、中心说B、边缘说C、壁心与最后粉刷表层说D、空间说27.室内照明线暗线敷设时应该注意哪些问题？28.筒述物业服务合同终止的原因。29.在市场经济体制下，房地产作为商品，其分类的依据，在生产、流通、消费各经济运行环节中，应充分体现在（）的特点与要求。A、商品属性B、社会属性C、房屋建筑自然性D、房屋建筑使用性质30.人身保险应采用定额保险。卷II参考答案一.参考题库1.参考答案:数字真实；内容完整；编报及时2.参考答案:B3.参考答案:A,B,C,D4.参考答案: （1）“寓于经营于管理之中、寓管理于服务之中、寓于服务于经营之中”的理念。居住物业管理是一项牵扯面很广的服务性工作，它通过物业管理来引导人们居住行为，使之规范化、合法化。物业管理企业除了向住（用）户宣传教育外，还应与进住住宅小区的住（用）户签署房屋及房屋设备使用公约，以限制和制止不规范的使用行为。在住宅小区的房屋及房屋设备的使用管理中，物业管理企业应严格遵守国家有关房屋管理的政策法规，加强管理，对不规范、不合理、不正确的使用要加以制止，对造成损失者要责成其修复或赔偿，情节严重的应给予必要的处罚。物业管理企业必须端正经营作风，自始至终贯彻为居民服务的原则。它需要正确处理管理、经营与服务的关系，并将管理、经营与服务三者结合起来，寓于经营于管理之中、寓管理于服务之中、寓于服务于经营之中，只有这样，才能协调好各种社会关系、妥善处理好各方利益。 （2）“业主第一，服务至上”的理念。物业管理企业应致力于为业主创造优质的服务质量，一些物业管理企业提出“做业主的好保姆”、“做业主的好管家”、“同心园服务，业主是园心”等等，这些意思都差不多，都是“业主第一，服务至上”的理念的体现。做到这一点，首先必须正确确立物业管理企业与业主及物业使用人的服务关系与利益关系。业主是物业的主人，物业管理企业是雇佣者、服务者，物业使用人是物业管理公司服务的顾客，这就是物业管理关系的基本性质。物业管理企业的职能就是为他们服务。物业管理企业应在服务好业主及物业使用人的基础上考虑自己的利益。 （3）“专业管理”与“自我管理”相结合的理念。随着科学技术的发展和人民生活水平的提高，城市居用建筑水平在不断提高，其中涉及的专业设备、设施和技术也越来越多，这本身要求对它们进行专业化的管理。就是要使一个住宅小区内的房屋及设备管理能够按统一方针政策、统一管理标准、统一规章制度统一组织维修更新，提高房屋及设备管理质量，使之达到科学化、正规化、制度化的高层次水平。物业管理企业在进行专业管理的同时，必须同时依靠住宅小区里居民的参与，使大家共同遵守公德与法规，参与管理、整治、建设小区的活动，让大家共同为改善小区环境承担责任。 （4）“使物业保值增值”的理念。居住物业管理，一方面，从在“保本微利，公平合理”的原则下，按照“谁享用、谁受益、谁负担”的原则，由享用人、受益人分担住宅小区的管理经费。另一方面，从保值增值这一业主最关心的问题入手，通过延长物业使用寿命、良好经营管理和物业管理企业的管理品牌效应实现保值增值。这一理念是遵循物业市场价值规律的体现，它不仅反映了物业管理服务的内容与要求，而且抓住了利益驱动这一中心问题，提出了物业管理要实现的目标和任务。 （5）“以人为本、满足业主不断增长的需要”的服务理念。如果说“业主第一，服务至上”的理念是为了解决物业管理企业与业主之间的关系的话，那么“以人为本”的服务理念则是解决对人（业主及物业使用人）服务与对物服务的关系。物业管理最初强调的是对物建筑物及设施、设备的管理。香港和台湾至今仍然保 留着建筑设施维护管理公司这一名称，在国际上也有国际建筑设施管理协会（IFM）。这些都不得体现了对物的管理，但物业的所有者是人，物业管理的根本目的是为业主及物业使用人服务，以人为本不但把物业管理的内容说全了，而且指出了现代物业管理重视人的趋势。“以人为本”的服务理念就是要提供充满亲 情和亲近感的服务，根据业主不断增长的需要状况，尽可能地为业主提供更多的服务，并把业主的评价作为物业管理服务状况的主要依据。 （6）“人人平等”的理念。现代社会核心的价值观念是平等，物业管理企业应在企业内部和物业管理工作中体现这一理念。物业管理者必须按照平等的要求对待其委托人、顾客和下属，并要求自己及其下属制定岗位责任制和行为规范，并要求员工上下共同遵守。不平等关系是不能长久保持的。5.参考答案:错误6.参考答案: 一个有效的电子保安防盗系统由以下几部分组成。 （1）各种类型的探测器。按各种使用目的和防范要求，在报警系统的前端安装一定数量的各种类型探测器，负责监视保护区域现场的任何入侵活动。 （2）信号传输系统。将探测器所感应到的入侵信息传送至监控中心。 （3）监控中心。负责监视人各种保护区域送来的探测信息，并经终端设备处理后，以声、光形式报警或在报警屏显示、打印。 （4）报警验证。在较复杂的报警系统中要求对报警信号进行复核，以检验报警的准确性。 （5）出击队伍。根据监控中心的批示，保安人迅速前往报警地点，抓获入侵者，终断其入侵行为。7.参考答案:租赁；经营公司8.参考答案:综合性强；专业性强；服务性强9.参考答案: 与传统建筑相比较，智能建筑有以下特点： （1）