2021年下半年江苏省房地产估价师案例与分析建筑物经济寿命考试试题

下半年江苏省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命考试试题下半年江苏省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意）1、银行为某人提供期限为，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。(试题)A：1005.56B：1010.56C：1110.56D：1115.56E：借款合同2、1月，甲房地产开发公司(如下简称甲公司)依法获得某市某区一块国有土地使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(如下简称乙机构)对被拆迁房屋市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋性质与甲公司未能协商一致。该项目于10月1日动工，由丙建筑工程公司(如下简称丙公司)承包施工。该区私营公司职工王某以抵押贷款方式，于2月以5000元／价格预购了一套80住宅。该项目于6月通过竣工验收并交付使用。王某于9月将该套住宅转让给她人，售房收入44万元。(试题)问题：王某转让该住宅时随营业税附征都市维护建设税为元。A：100B：140C：1100D：1540E：执行层组织协调3、收益法合用条件是房地产。A：收益可以量化B：风险可以量化C：收益或风险其一可以量化D：收益和风险均能量化E：工业用地监测点评估价格4、《土地管理法》规定，农民自有住宅宅基地，属__所有。A．国家B．所在村民小组C．农民个人D．农民集体5、房地产实物普通是指房地产中看得见、摸得着某些，详细涉及有形实体、该实体质量以及．【考题】A：相应配套基本设施B：土地形状C：组合完毕功能D：立体空间E：工业用地监测点评估价格6、下列关于建筑施工图，表述不对的是。A：用大样图表达其细部做法一套图纸B：用平面图表达建筑物外部C：用总平面图表达建筑物位置D：用平面图及剖面图表达其内部E：执行层组织协调7、某房地产开发商转让一块以出让方式获得土地使用权，转让收入为2900万元，工地增值税规定扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。(试题)A：330B：350C：440D：870E：执行层组织协调8、某宗房地产收益期限为40年，鉴定其将来每年净收益基本上固定不变，通过预测得知其将来4年净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。该宗房地产收益价格为万元。A：222．76B：244．67C：268．67D：298．33E：工业用地监测点评估价格9、下列不属于经财政部批准免征房产税范畴是。A：经关于部门鉴定后，损坏不堪使用房屋和危险房屋B：对公司因停产、撤销而闲置不用房产C：公司办各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用房产D：房产大修停用三个月以上，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税E：执行层组织协调10、某类房地产历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，当前要预测该类房地产将来价格，应选用预测办法__。A．平均发展速度法B．平均增减量法C．数学曲线拟合法D．中位数法11、下列关于房地产估价原则表述中．错误是．【考题】A：独立、客观、公正原则属于普适性原则B：合法原则属于普通性原则C：最高最佳使用原则属于技术性原则D：谨慎原则属于普通性原则E：工业用地监测点评估价格12、同区域、同类型、同档次不同房地产市场价值不同，重要是由于房地产市场具备__。A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性13、建设投资估算精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资1．0％~3．0％，大型复杂工程约占0．2％~1．0％，该阶段为。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目评估和决策E：借款合同14、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。A：10B：9C：0．9D：0．1E：工业用地监测点评估价格15、下列股东权利中，属于自益权是__。A．股票过户权利B．表决权C．查询公司经营状况权利D．出席股东大会权利16、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值盼望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值原则差分别为=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案风险从小到大排列顺序对的是。A：乙17、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积某些，按照__结算。A．商品房价格B．重置价格结合成新C．重置价格结合构造差价D．物价部门核定价格18、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地减价额为__元。A．62500B．6C．61000D．6150019、”三项预测值”分析办法是（）中一种。A．单因素敏感性分析办法B．多因素敏感性分析办法C．概率分析办法D．盈亏平衡分析办法20、收益法本质是以房地产__为导向求取估价对象价值。A．预期收益大小B．预期收益能力C．预期价格高低D．预期价格涨落21、某公司12月末某些资产与负债余量如下：钞票和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该公司流动比率是。A：40%B：50%C：200%D：250%E：执行层组织协调22、某置业投资者以10000元／㎡价格购买了200㎡商业店铺用于出租经营，购买价中40％为自有资金，别的为按年等额还本付息贷款，贷款期为，年利率为10％，每年可用于还本付息折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是。A：0.21B：1.23C：2.01D：3.23E：借款合同23、合用于开发完毕后房地产出售公式是。A：B：C：D：E：工业用地监测点评估价格24、某写字楼剩余收益年限为38年，预测5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率25％，则该写字楼当前收益价格为万元。A：5286.72B：7552.45C：9939.23D：14198.90E：工业用地监测点评估价格25、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳税费分别为正常交易价格3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有税费。则该宗房地产正常成交单价为元/㎡。A：2427.18B：2500.00C：2575.00D：2659.57E：工业用地监测点评估价格二、多项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得0.5分）1、房屋内夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在m以上部位计算建筑面积。A：1．80B：2．00C：2．20D：2．50E：执行层组织协调2、获取房地产估价业务办法可以有__。A．突破专业能力限制，接受各种估价规定B．提高服务质量C．恰当宣传D．低收费E．最大限度压缩估价作业期3、商品住宅价格中利润是觉得基数核定。A：征地费及拆迁安顿补偿费B：勘察设计及前期工程费C：住宅社区內营业性用房和设施建设费用D：住宅社区基本设施建设费和住宅社区级非营业性配套公共建筑建设费E：住宅建筑、安装工程费4、房地产置业投资投资者从长期投资角度出发但愿获得利益有。(试题)A：自我消费B：房地产保值C：房地产增值D：开发利润E：出租收益5、国内对房地产投资宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目的时遇到困难，这重要体现了房地产投资风险。A：政治风险B：政策风险C：利率风险D：市场供求风险E：借款合同6、可用于收益法中转换为价值将来收益重要有__。A．现时收入B．有效毛收入C．净经营收益D．税前钞票流量E．税后钞票流量7、下列钞票流量图中，能表达房地产投资模式有。A：开发—销售模式B：开发—持有出租—出售模式C：购买—持有出租—出售模式D：购买—更新改造—出售模式E：购买—更新改造—出租模式8、产权不明确房屋是指房屋。A：有权属证明B：产权人下落不明C：产权人出国留学D：因产权关系正在诉讼E：暂时无法拟定产权合法所有人9、住房公积金特点涉及。A：义务性B：强制性C：互助性D：保障性E：短期性10、普通来说，债券具备（）特性。A．偿还性B．决策参加性C．流动性D．安全性E．收益性11、楼面地价=土地单价÷__。A．建筑层数B．建筑覆盖率C．绿地率D．建筑容积率12、直接资本化法长处是__。A．不需要预测将来许近年净收益，普通只需要测算将来第一年收益B．指明了房地产价值是其将来各期净收益现值之和，这既是预期原理最形象表述，又考虑到了资金时间价值，逻辑严密，有很强理论基本C．每期净收益或钞票流量都是明确，直观且容易被理解D．不必直接依托与估价对象净收益流模式相似类似房地产来求取恰当资本化率E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示收益与价值关系，能较好地反映市场实际状况13、收益法中运营费用涉及__。A．所得税B．房地产改扩建费用C．电梯、空调等折旧费D．建筑物折旧费14、如果咱们懂得报告期内销售和出租房屋数量、以及同期可供租售量，则咱们可以得到__指标。A．容积率B．绿化率C．灭失率D．吸纳率15、下列关于测量学，表述对的是。A：点到大地水准面铅垂距离，也称“海拔”B：国内采用东海平均海水面作为高程基准C：海洋或湖泊水面在自由静止时表面，称为水准面D：与水准面相切平面称为水平面E：测量工作主线任务是拟定地面点空间位置16、某宗房地产纯收益为500万元，预测后来每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产报酬率为10%，则该房地产价值接近于（）万元。A．2360B．2500C．2722D．284517、在编制房地产开发项目可行性研究报告过程中，是可行性研究中定量分析基本。A：项目策划B：构造可供评价比较开发经营方案C：选取有关基本参数D：投资估算E：经济效益评价18、下列保险中，属于商业保险有__。A．保证保险B．劳动工伤保险C．信用保险D．健康保险E．责任保险19、抵押权人涉及。A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保公民B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保法人C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保其她组织D：将依法获得房地产提供应抵押权人，作为本人履行债务担保公民、法人或者其她组织E：将依法获得房地产提供应抵押权人，作为第三人履行债务担保公民、法人或者其她组织20、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被允许人合法权益导致损失，应当依法给子补偿。A：选址意见书B：建设用地规划允许证C：建设工程规划允许证D：乡村建设规划允许证E